Le copies exécutoires et conformes délivrées à

PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00308 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXWC

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 03 JUIN 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 janvier 2024 – RG N°17/01977 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

Code affaire : 71F – Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : [Localité 13] Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 01 avril 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de [Localité 13] Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [H] [K]

né le 01 Décembre 1965 à [Localité 12]

de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [V] [C]

né le 11 Octobre 1973 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Syndic. de copro. [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice

Sise [Adresse 4]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

APPELANTS SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [P] [A] inspecteur divisionnaire des Finances publiques

né le 26 Avril 1965 à [Localité 11]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christophe HENRY de la SELARL DURLOT HENRY, avocat au barreau de BESANCON

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

S.A.R.L. JELAUR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

S.A.R.L. EURO ENSEIGNE

sise [Adresse 8]

Représentée par M^e Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON

S.A. MAAF ASSURANCES

sise [Adresse 14]

Représentée par M^e Ariel LORACH de la SELASU LORACH – CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par [Localité 13] Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 11 décembre 2013, MM [H] [K] et [V] [C] ont fait l’acquisition auprès de la SARL 'Euro Enseigne’ (ci-après dénommée société 2 E) d’un local à usage d’habitation situé dans un immeuble ancien sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Le local était alors occupé par M. [L], gérant de la société propriétaire de celui-ci. L’immeuble, composé de deux appartements, dont l’un sur-jacent à celui objet de la vente, était soumis au statut de la copropriété. L’ensemble immobilier comprenait, outre l’immeuble en question, 7 autres bâtiments édifiés plus récemment. L’appartement acquis par les consorts [U] était donc situé au dessous de celui acquis par M. [P] [A], auprès de la même société venderesse. M. [A] était, par ailleurs, syndic bénévole de la copropriété. La vente a été précédée de travaux de rénovation confiés par la société venderesse à la SARL [R], ultérieurement soumise à une procédure de liquidation judiciaire.

Rapidement, les acquéreurs eurent à déplorer des nuisances sonores en provenance de l’appartement du dessus, surtout lors de l’usage nocturne d’appareils electro-ménagers comme l’aspirateur, et lorsque des enfants en bas âge couraient sur le plancher. Une expertise amiable, diligentée à la requête de l’assureur du local d’habitation affecté de désordres acoustiques, a mis en évidence un effet disgracieux de résonance directement lié à la conception de l’ouvrage, et plus particulièrement du plancher du bâtiment édifié juste après la guerre. Les occupants se plaignaient également de moisissures liées à un phénomène d’humidité dans les lieux.

Suivant ordonnance en date du 19 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Besançon a mandaté M. [X] en qualité d’expert judiciaire, à la requête des acquéreurs et du syndicat de copropriété, avec mission habituelle en la matière. Les opérations ont ensuite été étendues, par ordonnance en date du 17 novembre 2015, pour se poursuivre au contradictoire d’autres parties, à savoir la société 2 E, venderesse d’immeuble.

L’expert a déposé rapport de ses opérations au greffe le 5 novembre 2016. Insatisfaits des évaluations expertales concernant le coût des travaux de résorption des désordres acoustiques, les acquéreurs ont pris l’attache d’un expert amiable, M. [E], qui a proposé un état liquidatif des travaux à réaliser supérieur à celui consigné dans le rapport d’expertise judiciaire, tant en ce qui concerne les phénomènes d’humidité que les désordres acoustiques.

Par acte d’huissier en date du 21 septembre 2017, les consorts [U] et le syndicat de copropriété ont fait assigner la société 2 E, la société Jelaur venderesse d’immeuble au bénéfice de cette dernière société, la MAAF assureur en responsabilité civile professionnelle de la société [R], aux fins d’obtenir réparation du préjudice consécutif aux désordres affectant le local. Subséquemment a été attrait en la cause M. [A].

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 février 2020, une nouvelle expertise a été ordonnée, Mme [J] étant commise à cet effet.

Suivant jugement en date du 16 janvier 2024, le tribunal a statué comme suit:

— Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la

copropriété du [Adresse 6],

— Déboute M. [H] [K] et M. [V] [C] de leur demande de nullité de la vente sur le fondement d’un dol,

— Déboute M. [H] [K] et M. [V] [C] de leur demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— Déboute M. [H] [K] et M. [V] [C] de leur demande de remboursement de la somme de 175 000 euros, ainsi que des sommes de 13 000 euros au titre de frais de notaire et de 397 euros au titre de travaux,

— Déboute M. [H] [K] et M. [V] [C] de leurs demandes à titre principal de condamnations un solidum de la SARL Euro Enseigne et de M. [P] [A] à leur payer les sommes suivantes :

—  54 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  18 000 euros au titre du préjudice moral,

— Déboute M. [H] [K] et M. [V] [C] de leurs demandes à titre subsidiaire et plus subsidiaire de condamnations in solidum de la SARL Euro Enseigne, de la SA MAAF et de M. [P] Rouxà leur payer les sommes suivantes :

—  2 943,24 euros au titre d’un déménagement,

—  2 615,88 euros au titre d’un garde-meuble,

—  60 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  18 000 euros au titre du préjudice moral,

—  3 000 euros au titre du coût de réfection des désordres liés à l’humidité,

—  4 000 euros au titre d’ un préjudice de jouissance et économique,

—  600 euros au titre des travaux de reprise,

— Déboute M. [H] [K] et M. [V] [C] de leurs demandes de condamnation in solidum à titre subsidiaire et plus subsidiaire de la SARL Euro Enseigne, de la MAAF et de M. [P] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] la somme de 217 000 euros,

— Déboute la SARL Jelaur de sa demande de condamnation de la SARL Euro Enseigne au titre d’une procédure abusive,

— Déboute M. [P] [A] de sa demande de condamnation de M. [H] [K] et de M. [V] [C] au paiement des sommes au titre de l’assurance multirisque et du paiement des fluides, avec intérêt à taux légal à compter du 4 juillet 2019,

— Déboute la SARL Jelaur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SARL Euro Enseigne,

— Déboute la SA MAAF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SARL Euro Enseigne,

— Déboute la SARL Euro Enseigne de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [P] [A], la SA MAAF et la SARL Jelaur,

— Déboute M. [H] [K] et M. [P] [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant à titre principal que subsidiaire, et plus subsidiaire,

— Condamne M. [H] [K] et M. [P] [C] in solidum à payer à la SA MAAF la somme de 2 000 euros, la somme de 4 000 euros à M. [P] [A] et la somme de 5 000 euros à la SARL Euro Enseigne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [H] [K], M. [V] [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance.

Pour ce faire, le tribunal a essentiellement retenu que le vice ayant généré les nuisances sonores était apparent à la livraison et ne pouvait donc engager la responsabilité ou la garantie des différents protagonistes, la responsabilité contractuelle ou l’obligation de garantie des constructeurs n’ayant pas davantage vocation à s’appliquer au cas présent.

Suivant déclaration au greffe en date du 26 février 2024, formalisée par voie électronique, les consorts [U] ont interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de leurs écritures, en date du 14 novembre 2024, ils développent les moyens et prétentions suivants:

— Donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il se désiste de son appel,

Recevant M. [H] [K], M. [V] [C], en leur appel et les y déclarant bien fondés :

— Infirmer voire réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Jugeant de nouveau,

A titre principal :

— Condamner la société Euro Enseigne à payer à titre de dommages et intérêts à M. [H] [K] et M. [V] [C] les sommes suivantes :

—  84 000 euros voire 25 000 euros correspondant à la moins-value de l’appartement,

—  2 943, 24 euros au titre du coût du déménagement/réaménagement à indexer suivant indice de la consommation IPC,

—  4 000 euros au titre du préjudice de jouissance économique spécifique aux problèmes d’humidité,

— In solidum avec M. [A] :

—  60 000 euros au titre du préjudice de jouissance (500 euros /mois/an),

—  18 000 euros de préjudice moral ,

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum la société Euro Enseigne , la MAAF et M. [A] à payer à M. [H] [K] et M. [V] [C] la somme de 91 159,12 euros décomposée comme suit :

—  84 000 euros voire 25 000 euros correspondant à la décote du prix de l’appartement,

—  2 943,24 euros au titre du cout du déménagement/réaménagement à indexer suivant indice de la consommation IPC,

—  60 000 euros de préjudice de jouissance (500 euros / mois/an),

—  18 000 euros de préjudice moral,

—  4 000 euros pour le préjudice de jouissance et économique spécifique aux problèmes

d’humidité.

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SARL Euro Enseigne , la SA MAAF Assurances, M. [P] [A], à payer à M. [H] [K], M. [V] [C], la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance dont frais d’expertise [E] et de 2 500 euros pour ceux d’appel, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par Selarl Maurin-Pilati Associés pour ceux de première instance pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants n’ont pas dirigé leur recours à l’encontre de la société Jelaur présente en première instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir les moyens et arguments suivants:

— Le premier juge, tout en constatant l’existence du phénomène de nuisance sonore , s’est abstenu de prononcer la nullité de la vente alors que l’omission du vendeur professionnel dans son obligation d’information caractérise un dol.

— S’agissant de la résolution du contrat de vente pour vices cachés, la clause d’exonération de responsabilité n’est pas opposable aux acquéreurs en raison de la qualité de professionnel de la partie qui s’en prévaut.

— La société 2 E a engagé, sous sa maîtrise d’ouvrage, des travaux de réfection du local, si bien qu’elle est assujettie aux garanties légales des constructeurs ou à la responsabilité contractuelle pour les dommages intermédiaires.

— M. [A] peut être recherché en responsabilité sur le terrain des troubles anormaux de voisinage, étant rappelé qu’il a engagé des travaux de réfection du plancher de son appartement sans autorisation préalable de la copropriété.

* * *

En réponse, la société 2 E conclut, aux termes de ses dernières écritures en date du 10 février 2025, au débouté des prétentions des appelants dans les termes suivants:

— Prendre acte du désistement du syndicat des copropriétaires de son appel,

A titre principal,

— Dire et juger l’appel provoqué formulé à l’encontre de la SARL Jelaur parfaitement recevable.

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judicaire de Besançon le 16 janvier 2024.

En conséquence,

— Débouter M. [H] [K] et M. [V] [C] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL Euro Enseigne.

A titre subsidiaire, si la cour de céans réformait le jugement de 1ère instance,

— Dire et juger que la SARL Euro Enseigne n’est pas un professionnel de l’immobilier et peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés mentionnée dans l’acte de vente,

— Dire et juger qu’aucune norme phonique n’est applicable à l’immeuble sis [Adresse 5],

— Dire et juger que M. [H] [K] et M. [V] [C] ne justifient ni de l’existence d’un vice du consentement ni de l’existence d’un vice caché,

— Dire et juger que les désordres allégués par M. [H] [K] et M. [V] [C] ne relèvent pas de la garantie décennale,

— Débouter M. [H] [K] et M. [V] [C] de l’intégralité de leurs prétentions,

— Condamner M. [P] [A] à garantir la société Euro Enseigne de toute condamnation qui serait mise à sa charge et trouvant sa cause dans les désordres tirés du défaut d’isolation acoustique,

— Condamner la société Jelaur à relever et garantir la société Euro Enseigne de toutes condamnations pécuniaires éventuelles qui seraient mises à la charge de cette dernière et trouvant sa cause dans les désordres tirés du défaut d’isolation acoustique et ceux affectant la ventilation de l’appartement et du trouble de jouissance y afférent,

— Condamner la société MAAF Assurance SA en qualité d’assureur responsabilité décennale de la SARL [R] à garantir la société Euro Enseigne de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre du désordre affectant la ventilation de l’appartement et du trouble de jouissance y afférent,

— Débouter la société MAAF Assurances SA et M. [P] [A] de leur demande respective de garantie à l’encontre de la société Euro Enseigne.

— Débouter la SARL Jelaur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée à l’encontre de la SARL Euro Enseigne.

— En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. [H] [K], M. [V] [C] à payer à la société Euro Enseigne la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait d’une procédure en appel injustifiable et abusive au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum M. [H] [K], M. [V] [C], M. [P] [A], la société MAAF Assurance SA et la société Jelaur à payer à la société Euro Enseigne la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel avec autorisation donnée à M^e Chardonnens de les recouvrer directement sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient, à cet égard, que:

— Son appel provoqué à l’égard de son propre vendeur d’immeuble, la société Jelaur aux fins d’être relevée et garantie de toute condamnation mise à sa charge, est recevable, étant souligné que celle-ci a participé au procès engagé devant le tribunal.

— L’acte de vente stipulait que le bien serait livré en l’état et que les travaux d’isolation phonique resteraient à la charge des acquéreurs.

— Il n’est aucunement étatbli que les acquéreurs aient entendu faire de l’isolation acoustique une qualité substantielle de la chose vendue, étant relevé que ceux-ci ont visité à 5 reprises l’appartement litigieux.

— N’étant pas un professionnel de la construction, la clause exonératoire de responsabilité stipulée à l’acte est valable et opposable aux appelants.

— Les travaux dans le local ont été réalisés sous la reponsabilité de la société Jelaur qui doit, dans ces conditions, assumer les conséquences dommageables des défauts affectant l’ouvrage.

— Le préjudice de jouissance, au demeurant non démontré, à été calculé sur la base de l’estimation de la valeur locative du local effectuée par un non-professionnel si bien que seule la somme retenue par l’expert judiciaire peut constituer,en la matière, le référentiel adéquat.

* * *

La compagnie d’assurances MAAF sollicite également la confirmation pure et simple du jugement critiqué en invitant, par conclusions transmises le 14 août 2024, la cour à statuer dans les termes suivants:

— Dire que le désordre acoustique ne relève pas de la garantie décennale,

— Dire que le désordre relatif à la ventilation ne relève pas de la garantie décennale,

En conséquence,

— Débouter M. [H] [K] et M. [V] [C] de leurs prétentions indemnitaires à l’encontre de la MAAF ;

— Débouter la société Euro Enseigne de toute demande à être relevé et garantie par la MAAF.

A titre subsidiaire, si le caractère décennal des désordres était retenu,

— Dire que la société Euro Enseigne est responsable majoritairement en sa qualité d’ancien propriétaire et en sa qualité de donneur d’ordre à l’égard du loueur d’ouvrage.

— Dire que la société [R] a une part de responsabilité moindre que celle de la société Euro Enseigne.

— Fixer un partage de responsabilité à hauteur de 80 % pour la SARL Euro Enseigne, et 20 % pour la société [R], dont la SA MAAF Assurances est l’assureur.

En conséquence,

— Dire que dans cette hypothèse, la SA MAAF Assurances ne pourra être condamnée à payer à M. [H] [K] et à M. [V] [C], que la somme maximum de 1 400 euros à ce titre, comprenant le coût des travaux de réfection, le trouble de jouissance et le préjudice économique spécifique.

— Condamner la SARL Euro Enseigne à payer à M. [H] [K] et M. [V] [C], la somme de 5 600 euros à ce titre.

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal retenait une part majoritaire de responsabilité de la société [R],

— Entériner le rapport d’expertise judiciaire et retenir le partage de responsabilité établi par l’expert judiciaire à hauteur de 80 % pour la société [R], dont la SA MAAF Assurances est l’assureur, et 20 % pour la SARL Euro Enseigne.

— En conséquence,

— Dire que dans cette hypothèse, la SA MAAF Assurances ne pourra être condamnée à payer à M. [H] [K] et à M. [V] [C], que la somme maximum de 5 600 euros à ce titre, comprenant le coût des travaux de réfection, le trouble de jouissance et le préjudice économique spécifique.

— Condamner la SARL Euro Enseigne à payer à M. [H] [K] et M. [V] [C], la somme de 1 400 euros à ce titre.

— Rejeter le surplus des demandes de M. [H] [K], M. [V] [C] et de la SARL Euro Enseigne dirigées à l’encontre de la SA MAAF Assurances.

En tout état de cause,

— Condamner solidairement M. [H] [K], M. [V] [C], et la SARL Euro Enseigne à payer à la SA MAAF Assurances, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Lorach selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, en ce sens, les moyens et arguments suivants:

— Les travaux réalisés par l’entreprise [R] ne participaient pas de ceux engageant la garantie décennale des constructeurs et n’avaient, en toute hypothèse, nullement vocation à résorber les nuisances acoustiques pouvant affecter le local. S’agissant de simples aménagements et réfections intérieures, ils ne modifiaient ni la structure ni la configuration des lieux.

— Le phénomène d’humidité est consécutif à un dysfonctionnement de la douche dans l’appartement de M. [A] et ne lui est donc aucunement imputable et n’a engendré que des désordres esthétiques.

— Quand bien même le caractère décennal des dommages serait retenu, la mobilisation de la garantie due à ce titre ne peut concerner que le maître de l’ouvrage, la société 2 E.

* * *

La société Jelaur, aux termes de ses conclusions récapitulatives en date du 24 octobre 2024, expose sa position concernant le litige de la manière suivante:

— Débouter la société 2 E de l’ensemble des moyens, fins et prétentions dirigés contre la concluante.

— La condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle signale à cet égard qu’outre le fait que l’expertise de Mme [J] n’a pas été réalisée à son contradictoire, elle tient à préciser que la division de l’immeuble n’est pas de son fait, que les travaux accomplis n’étaient pas contemporains de la revente et qu’en tout état de cause les acquéreurs prenaient le bien vendu en l’état.

* * *

M. [A], dans ses ultimes conclusions à portée récapitulative en date du 20 août 2024, expose les moyens, fins et prétentions suivants:

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement d’un reliquat impayé de charges.

Statuant à nouveau:

— Condamner les consorts [U] à payer au concluant la somme de 189,13 euros au titre de l’assurance de chose pour l’année 2019 et 181,53 euros, au même titre pour l’année 2018, outre les factures de fluide.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [U] de leurs demandes sur le fondement de la garantie ou la responsabilité des constructeurs et déclarer celles-ci irrecevables.

— Confirmer le jugement pour le surplus.

— Débouter les consorts [U] de l’intégralité des prétentions dirigées contre le concluant.

Subsidiairement:

— Débouter les consorts [U] de leurs demandes à défaut de preuve du préjudice subi.

— Déclarer la SARL 2 E responsable des dommages subis et la condamner à relever et garantir le concluant de toute condamnation pécuniaire dont il pourrait être l’objet.

— Condamner tout succombant à payer aux concluants la somme de 5 000 euros.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera procédé à la rectification des erreurs matérielles qui affectent en deux endroits le dispositif de la décision déférée, en ce que M. [C] y est improprement prénommé [P].

L’immeuble litigieux a été revendu en cours d’instance par les propriétaires parties à la procédure d’appel. Il est spécifié dans l’acte authentique de vente en date du 25 avril 2024 qu’une procédure judiciaire est en cours visant à obtenir, de la part des vendeurs, le montant représentatif de la réfection du prix de vente opérée à la suite de la production des désordres affectant le local. Ceux-ci se sont concomitamment engagés à ne pas solliciter l’anéantissement de la transaction, en invoquant la nullité de l’acte ou la résolution du transfert de droits réels de propriété, ce qui aurait nécessairement impactés les droits de l’acquéreur.

L’action indemnitaire est articulée sur deux chefs de prétentions distinctes dont les conséquences sont toutefois confondues dans une créance unique même si elle mobilise, de la part des différents protagonistes, des régimes de responsabilité hétérogènes. La première source de doléances concerne les nuisances sonores qui ont été constatées à l’intérieur de locaux et la seconde est relative à des pathologies de construction apparues dans la pièce à vivre du local, la cave et dans le hall d’entrée de l’immeuble. Il y a donc lieu d’examiner le bien-fondé des griefs explicités par les consorts [U] en fonction de chaque catégorie de désordres.

* * *

Sur les nuisances sonores:

Les nuisances sonores dont se plaignent les acquéreurs ont été décrites par les différents experts intervenus sur site dans les termes suivants :

'-Il nous a été permis d’entendre des sons en provenance de l’étage supérieur.

En procédant à une marche intense ou forcée sur le plancher, il a été constaté un effet de résonance.

Le phénomène de transmission sonore à l’impact en provenance de l’étage, semble être la conséquence de la conception générale du plancher et des aménagements rapportés.' (Rapport Sarretec).

— Les mesures effectuées montrent le non-respect des valeurs seuil du code de la santé publique (R. 1334-33 et 34 relatifs à la lutte contre le bruit du voisinage).

Le passage d’aspirateur (bruit normal) même de jour dépasse le seuil autorisé.

Le plancher entre les appartements n’est pas en mesure de filtrer suffisamment les bruits de cette partie de l’immeuble, même les bruits normaux d’habitation. Le plancher de bois n’absorbe pas l’énergie des flux sonores. Un bruit normal, bruits de la vie courante, émis dans l’appartement [A] peut apparaître comme un bruit anormal dans l’appartement [U].

Le problème est né lors de la séparation des deux appartements et n’a jamais été réglé. (Rapport [X]).

— Les nuisances sont perçues comme le bruit sourd audible sans effort qui résonne dans la pièce.

les désordres acoustiques invoqués par les demandeurs auront pour origine la nature du plancher séparatif composé d’un plateau large en bois sous solives qui le rend peu performant du point de vue de l’affaiblissement acoustique.

— Aucune réglementation applicable à la pollution sonore n’était applicable lors de la construction du bâtiment ce qui permet de rejeter touts non-conformité. On en conclut que les désordres invoqués sont très probablement dus aux caractéristiques acoustiques, faiblement isolante, du bois qui constitue le plancher original. (Rapport [J])'.

* * *

Contrairement à ses assertions la société 2 E est un professionnel de l’immobilier, quand bien même ne le serait-elle pas de la construction, si bien que la clause d’exclusion de responsabilité et de garantie du vendeur ne peut la dispenser de toute obligation articulée sur ces fondements, étant souligné que les acquéreurs sont, en ce qui les concerne, des particuliers à qui n’est pas opposable une telle clause.

De même, la clause de prise de possession en l’état n’est pas, de manière intrinsèque, un facteur d’exonération du vendeur, la stipulation coutumière en la matière n’équivalant pas à une renonciation éclairée du souscripteur à l’exercice de ses droits.

Sur le fondement contractuel de l’action:

Les appelants ont entendu rechercher en garantie ou en responsabilité le vendeur d’immeuble et le locateur d’ouvrage ayant accompli les travaux de rénovation et son assureur en responsabilité civile obligatoire.

Les requérants invoquent, tout d’abord, les manoeuvres dolosives par lesquelles le vendeur d’immeuble a pu finaliser la transaction, et ce en application de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à la réforme de l’ordonnance du 10 février 2016. Il convient en effet de relever que, conformément à l’engagement souscrit au bénéfice de leur propre acquéreur, ceux-ci se sont abstenus de solliciter la nullité de la vente pour vice du consentement. Il y a lieu de rappeler à cet égard, qu’à l’instar de l’action estimatoire spécifique à la résolution du contrat de vente, l’acquéreur prétendument victime des agissements dolosifs de son partenaire peut réclamer à ce dernier le paiement de la quotité représentative du gain dont il a été évincé sans qu’il soit nécessaire de requérir concomitamment la nullité du contrat (Cass. 3° Civ. 6 juin 2012 n° 11-15. 973).

Il est fait grief à la société co-intimée d’avoir délibérément dissimulé les informations essentielles relatives à l’habitabilité des lieux vendus en ce que les nuisances sonores en provenance de l’appartement sur jacent méconnaissaient les règles élémentaires de confort. Il convient toutefois de rappeler que les manoeuvres dolosives imputables à l’une des parties à un contrat de vente ne donnent prise à l’anéantissement du contrat, et accessoirement à l’indemnisation du préjudice qui en est résulté, qu’à la condition que soit administrée la preuve d’une intention malveillante qui sous-tend l’opération de transfert de droits réels. Autrement dit, le dol ne peut se concevoir comme facteur de nullité d’un engagement contractuel, et de responsabilité subséquente, que sous réserve que soit démontrée la mauvaise foi, c’est-à-dire la volonté de nuire à son cocontractant, émanant du cédant. Or, en l’espèce aucune intention malicieuse n’est caractérisée en ce qui concerne la société 2 E.

Les appelants se méprennent, par ailleurs, sur les modalités de caractérisation du dol s’agissant des rapports entre professionnels et particuliers. En effet, si la qualité de professionnel induit de présumer la connaissance des vices affectant la chose vendue, alors même qu’ils demeuraient clandestins à la réception ou à la livraison, il ne peut en résulter que l’extension du droit de réparation de la victime à tous les dommages consécutifs à l’anéantissement du contrat en vertu de l’article 1645 du code civil. Mais il ne peut donc être tiré argument de cette entorse aux règles du droit commun que le dol puisse être présumé et simplement déduit de la qualité de l’une des parties. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces de la procédure que la société demanderesse ait délibérément omis d’aviser les acquéreurs des insuffisances du dispositif d’insonorisation des locaux. Le cabinet Sarretec signale même dans son rapport que le vendeur n’a pas entrepris de travaux pour cacher une nuisance existante. Il s’ensuit que l’action en réparation du dommage ne peut prospérer sur le terrain du dol.

* * *

Les consorts [U], écartant toute résolution de la vente immobilière, ont entendu fonder leurs prétentions indemnitaires sur la garantie des vices cachés, dont le siège réside dans les dispositions de l’article 1641 du code civil, en diligentant à l’encontre des intimés une action estimatoire. Ils prétendent, ce faisant que les nuisances acoustiques n’avaient aucunement été appréhendées lors de la visite préalable à la souscription de l’acte authentique. Les deux experts judiciaires ont ainsi mis l’accent sur l’absence de vice de conformité. Le second expert, Mme [J], précise que le permis de construire de l’immeuble est antérieur à l’année 1949 période où aucune exigence visant la protection sonore des locaux d’habitation n’était en vigueur. Elle rappelle qu’un décret du 22 octobre 1955 évoque, de manière générale, la nécessité de prévoir une isolation sonore suffisante pour les locaux d’habitation compte tenu de leur destination. Aucune quantification du seuil de prohibition des émergences sonores n’a cependant été édictée. Elle précise encore qu’actuellement aucune valeur d’isolement phonique des bâtiments anciens n’est réglementairement imposée.

Cependant, la notion de vices de construction ne peut être nécessairement appréhendée à l’aune de la réglementation en vigueur à la date d’édification de l’immeuble. Dès lors que les désagréments ressentis affectent durablement les conditions d’habitabilité du local, la circonstance qu’il ait été à l’origine en conformité avec le dispositif normatif en vigueur ne peut suffire à caractériser une absence de défaut générateur d’un trouble de jouissance. La jurisprudence a d’ailleurs eu comme ligne directrice de découpler le phénomène dommageable du respect des normes environnementales de construction. Dans cette optique, la discordance entre l’existant et le corpus de règles techniques applicable en matière de sécurité et de confort doit faire l’objet d’une information spécifique lors de la souscription pour échapper à la qualification de vice caché.

Cependant, la vétusté de l’ouvrage ne peut, de manière intrinsèque, laisser indubitablement supposer que les acquéreurs connaissaient les imperfections affectant le bien et notamment en ce qui concerne le défaut d’équipement de protection sonore. L’expert [J] remarque en ce sens que:

' Il est peu probable que la transmission des bruits entre parties ait été remarquée par les acquéreurs lors de la visite préalable à l’acquisition ou à la réception de l’appartement.'

Dans le même sens, l’expert [X] a signalé qu’aucun désordre apparent n’était constatable lors de la visite des lieux.

Enfin, la simple mention à l’acte de vente que les travaux d’isolation sonore resteraient à la charge de l’acquéreur ne peut être interprétée de manière univoque comme une information délivrée quant à l’existence d’un vice affectant l’ouvrage immobilier.

En cet état, il ne peut être acquis, contrairement aux assertions de l’expert du cabinet Sarretec, que la structure de plancher en bois était connue de l’assuré, à savoir M. [K].

Il suit des motifs qui précèdent que les nuisances sonores qu’ont eu à subir les appelants trouvent leur origine dans un vice caché affectant l’immeuble acquis. Il reste donc à déterminer si les imperfections affectant l’ouvrage rendent celui-ci impropre à l’usage de sa destination.

L’expert [J] a relevé, à la suite de l’expert [X], que :

' L’isolement au bruit aérien entre les appartements superposés est faible tandis que l’isolement au bruit de choc et dans le niveau de la conformité.'

S’agissant des bruits aériens, c’est-à-dire ceux qui ne se produisent qu’à la suite d’une percussion sur un objet contondant, tel que le parquet, il n’est pas administré la preuve par les acquéreurs de ce qu’ils se produisent en continu. L’usage nocturne de l’aspirateur est cité en exemple comme étant une gêne pour le voisinage. Toutefois, les captures d’écran produites aux débats et retraçant les échanges entre M. [A] et les propriétaires de l’appartement sous-jacent, établissent que cet épisode apparaît comme exceptionnel, les occupants du local à l’origine des nuisances ayant nuitamment brisé un verre et ont pris immédiatement l’initiative d’aspirer les débris pour éviter toute blessure.

Les bruits de pas non amortis par un plancher non pourvu d’un dispositif d’isolation sonore ont généré, après mesurage par les techniciens, des nuisances d’une amplitude supérieure à 5 dB à la norme couramment admise. Toutefois, le non-respect des seuils réglementaires des émergences sonores ne constitue pas en soi une impropriété à destination, celle-ci étant une notion à la fois factuelle et juridique, tributaire du contexte et d’une appréhension à forte connotation subjective, et qui s’apprécie dès lors 'in concreto'. En l’espèce, la source des désagréments acoustiques résidait essentiellement dans les bruits de pas des occupants de l’appartement situé au-dessus de celui des plaignants. Il s’ensuit une nécessaire discontinuité dans le trouble de jouissance résultant de nuisances sonores. Ceux-ci se produisent à des intervalles de temps limités dans la journée et ne font pas obstacle à un usage prolongé de l’immeuble. Il ne résulte pas ainsi des trois rapports d’expertise produits aux débats, dont l’un de nature extrajudiciaire, que le local affecté de vice soit impropre à l’usage auquel il est destiné à savoir l’habitation. Il convient, enfin, de relever que l’occupant précédent n’a, semble-t-il, jamais émis de doléance quant à l’habitabilité des lieux.

Dans cette perspective, s’il n’est pas contestable que les nuisances sonores s’analysent en un vice affectant l’immeuble et qui était dissimulé à la livraison, les conséquences qui en résultent ne le rendaient pas impropre à l’usage de sa destination. Des lors, à la faveur de cette substitution de motifs, le jugement critiqué sera confirmé sur ce point. Il s’ensuit que l’action estimatoire ne peut prospérer.

* * *

Les consorts [U] ont ensuite fondé leurs prétentions sur la garantie décennale des constructeurs et, subsidiairement sur la théorie des désordres intermédiaires. S’agissant d’actions en garantie contractuelle, M. [A] ne peut être recherché en responsabilité sur ce terrain dès l’instant où, quand bien même aurait-il entrepris chez lui des travaux de la nature de ceux engageant la garantie décennale des constructeurs, il est dépourvu de tout lien contractuel avec les victimes.

La société Jelaur, en sa qualité de venderesse d’immeuble à l’égard de la société 2 E a fait procéder à des travaux d’aménagement des locaux en 2011. Toutefois, ni la nature ni l’ampleur de ces travaux ne sont spécifiés. Il s’en déduit qu’elle ne peut être tenue, en toute hypothèse à relever et garantir son propre acquéreur des condamnations pouvant être prononcées à son encontre. Elle ne peut, davantage, être tenue pour responsable des désordres affectant un immeuble édifié 60 ans avant la vente régularisée entre les parties.

La société 2 E a fait procéder à des travaux de rénovation dans le local acquis par les appelants et en a confié la réalisation à la SARL [R], liquidée depuis lors, mais assurée en responsabilité décennale auprès de la compagnie MAAF. D’après le devis produit aux débats, seul référentiel pertinent pour évaluer la nature et l’ampleur des travaux, l’opération immobilière porte essentiellement sur le second oeuvre et l’aménagements intérieur du local. Toutefois, au regard de leur ampleur, mesurée à l’aune du prix du marché et de la fonction qui lui est assignées, à savoir la rénovation intérieure du local, il y a lieu de considérer qu’ils ont été destinés à l’édification d’un ouvrage immobilier au sens des prescriptions de l’article 1792 du code civil. Dans cette optique, la société 2 E peut voir sa garantie mobilisée, non pas en tant que vendeur d’immeuble soumis au régime de cette garantie, mais en qualité de maître d’ouvrage, donneur d’ordres à l’égard de l’entreprise ayant réalisé les travaux.

La prestation a été réalisée dans le courant de l’année 2013, soit avant la vente de l’immeuble, mais n’a pas donné lieu à une réception expresse. Aucune doléance n’a, au regard des pièces produites, été élevée à la suite de l’achèvement de l’ouvrage par l’entreprise de construction. Aucun litige relatif au paiement du prix ne s’est élevé entre les parties au contrat d’entreprise. En cet État, la réception tacite sera fixée à la date de la vente, soit le 11 décembre 2013. La transaction formalisait,en toute hypothèse, l’acceptation par le maître de l’ouvrage des travaux de rénovation.

Cependant, ainsi qu’il l’a été vu précédemment, les nuisances sonores n’ont pas rendu l’appartement impropre à l’usage de sa destination. Il s’en déduit que la garantie bienno-décennale des constructeurs ne peut être mobilisée au cas présent.

Subsidiairement, les acquéreurs d’immeuble se prévalent de la théorie prétorienne des dommages intermédiciaires pour assoir le bien-fondé de leurs prétentions. Il y a lieu de rappeler, à cet égard, que la responsabilité contractuelle des constructeurs, à savoir le vendeur d’immeuble et les entrepreneurs exécutants, est encourue de ce chef pour des désordres apparus postérieurement à la réception, ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendant pas impropre à sa destination, mais sur le fondement d’une faute prouvée.

S’agissant des travaux diligentés à l’initiative de la société Jelaur, les mêmes motifs que ceux développés plus avant sont de mise. En ce qui concerne la société 2 E et le locateur d’ouvrage ayant accompli les travaux de rénovation, il appartient à l’acquéreur de démontrer le manquement fautif de chacun des deux intervenants, étant souligné qu’aucun régime présomptif n’est susceptible de pallier à l’absence de preuve littérale. Ainsi, le vendeur d’immeuble, pour être recherché en responsabilité en référence à des désordres intermédiaires, doit avoir eu un comportement fautif, ce que les motifs précédemment explicités s’agissant de l’imputabilité à son encontre de manoeuvres dolosives, ont tendu à écarter (Cass. 3° Civ. 4 novembre 2010 n° 09-12.988).

La faute commise par la société [R] est d’autant moins caractérisée qu’il n’est aucunement soutenu que l’ouvrage objet du marché de travaux ait eu pour finalité la résorption des phénomènes dommageables sur le plan de l’acoustique. Ainsi, sur le terrain du devoir de conseil, il ne peut être fait grief à l’entreprise de n’avoir pas émis de réserves quant à la persistance de nuisances sonores postérieurement à son intervention.

Enfin, et pour faire reste de droit sur la question, l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation, aujourd’hui abrogé mais en vigueur à la date à laquelle les faits dommageables se sont produits, instaurait à la charge du promoteur ou du vendeur d’immeuble une obligation de se conformer aux exigences minimales en matière d’isolation phonique. Cette obligation était néanmoins soumise au délai annal de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil. Le constructeur était donc garant à l’égard du premier occupant de chaque logement de la conformité à la réglementation pendant un an à compter de la prise de possession. Or aucune action à pareille fin n’a été introduite par les acquéreurs dans l’année suivant la vente.

Il s’ensuit que la demande indemnitaire ne peut être admise sur le fondement de la responsabilité ou de la garantie contractuelles.

* * *

Sur la responsabilité extra contractuelle pour troubles anormaux de voisinage:

Les appelants estiment que la responsabilité de M. [A], propriétaire du lot situé au dessus du leur, engage sa responsabilité sur un fondement délictuel en n’ayant pas respecté les règles minimales de concorde entre propriétaires de lots contigus et causé, par suite, et à leur préjudice, un trouble anormal de voisinage. Ce régime de responsabilité, dont le siège se situe actuellement dans les dispositions de l’article 1253 du code civil et avant son entrée en vigueur dans celles de l’article 1382 du même code dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à la cause, rendait responsable le propriétaire ou tout occupant d’un fonds immobilier abstraction faite de toute faute, pour tout dommage excédant les inconvénients de la vie en société.

Hormis le cas, semble-t-il marginal où des nuisances sonores ont été relevées dans l’appartement des consorts [U] à la suite de bruits intempestifs (passage nocturne de l’aspirateur, soirées festives organisées par le fils du propriétaire) et qui relèvent davantage d’un manquement à une discipline collective dont l’instrument principal est le règlement de copropriété, les émergences résultent d’un usage normal du local. Ce sont, en effet, les bruits de pas en percussion sur le plancher qui ont provoqué un phénomène de résonance dont se sont plaints les propriétaires de l’appartement litigieux.

L’appréciation de la responsabilité de l’auteur du trouble ne peut, cependant, s’abstraire des règles inhérentes au statut de la copropriété auquel l’immeuble est soumis. Il convient de rappeler, de ce point de vue, qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965:

'Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.'

L’article 8 alinéa 2 de la même loi énonce que:

' Le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.'

Il revient, à ce titre, au règlement de copropriété d’organiser les rapports de voisinage. Or, en l’espèce, le règlement produit aux débats ne comporte aucune disposition spécifique relative à la jouissance paisible des lieux . A défaut, c’est l’usage anormal de son lot par le copropriétaire négligent qui constitue le facteur générateur de sa responsabilité à l’égard d’un autre copropriétaire lésé. Dans ce contexte, l’anormalité du trouble s’apprécie autant au regard du comportement de l’auteur qu’aux désagréments causés à la victime, mais également au contexte dans lequel les nuisances se sont produites, et notamment l’état de vétusté. Il est, ainsi, acquis que les bruits de la vie courante dans un immeuble à usage d’habitation ancien et mal insonorisé depuis l’origine ne constituent pas des troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage (Cass. 3° Civ. 8 octobre 2015 n° 14-17.681).

Le comportement du propriétaire de l’appartement du dessus est d’autant moins blâmable que l’ensemble des experts a montré que l’origine des désordres réside dans une faiblesse constitutive du plancher en bois. Or celui-ci s’analyse en une partie commune, en l’absence de définition spécifique prévue au règlement, à l’état descriptif de division, voire au cahier des charges, et ce conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi précitée, aux termes desquels:

' Dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes ( . . .) Le gros-oeuvre du bâtiment.'

Au cas présent, le plancher est composé de poutres et hourdis qui constituent le support de l’assemblage en bois formant, en tant que tel, le plancher de l’appartement. Il participe donc de la structure de gros-oeuvre de l’immeuble, et partant s’intègre aux parties communes dans les termes de l’article 3 de la loi susvisée (Cass. 3° Civ. 20 octobre 2016 n° 15-22.671). Dans ce cas de figure, le dommage prend sa source, au premier chef, dans une défaillance des parties communes, l’impact des agissements imputés au copropriétaire n’étant qu’indirect, ce qui affecte le lien de causalité entre le fait générateur allégué et le dommage invoqué.

Il suit de là que le moyen est inopérant.

* * *

Sur les autres désordres de construction:

Traces d’humidité dans le hall de l’immeuble:

Le sapiteur, dont l’expert judiciaire s’est attaché les services, indique dans son rapport que:

'Il est relevé des dégradations sur le revêtement mural du hall d’entrée de l’immeuble, des moisissures dans l’angle des deux parois verticales. Sur le plafond, des lames se sont gondolées sous l’effet d’un excès d’eau et sur les murs il y a des traces de moisissures dues à une concentration d’humidité rémanente. (. . .)

Par la nature ponctuelle des deux zones dégradées, j’estime que les désordres proviennent d’une infiltration à travers la dalle du sol d’étage depuis la salle de bain qui se trouve à l’aplomb du hall d’entrée.

M. [A], propriétaire de l’appartement situé à l’étage est conscient que les travaux exécutés pour sa salle de bain peuvent ne pas avoir été réalisés dans les règles de l’art, c’est à dire avec un système d’étanchéité, liquide ou par nappe, sous les revêtements de finition, carrelage au sol et faïence murale, qui sont poreux et non étanches à l’eau.

L’installation sanitaire à l’étage est la cause de la dégradation ponctuelle du bardage d’habillage des murs et du faux plafond du hall d’entrée.'

S’agissant de parties communes, les copropriétaires ont exercé une action 'ut singuli’ puisque le syndicat de copropriété, partie à l’instance, n’a repris aucun des griefs exposés par ceux-ci. Il y a lieu de rappeler que cette action, prévue à l’article 15 de la loi précitée, le plus souvent palliative de l’inertie de l’organe de représentation de la copropriété, n’implique la démonstration d’aucun préjudice subi par les instigateurs de la procédure contentieuse et distinct de celui subi par la collectivité de ses membres. Toutefois, l’action 'ut singuli’ ne peut viser qu’à faire respecter une violation du règlement de copropriété ou faire cesser une atteinte aux parties communes, c’est à dire que lui est conféré une portée essentiellement conservatoire (Cass. 3° Civ. 29 mars 2011 n° 10-16.487). Or, bien que la qualité et l’intérêt à agir s’apprécient à la date d’engagement de l’action, les deux appelants ayant perdu la qualité de copropriétaire après la vente de leur bien, ne sollicitent plus l’engagement de travaux de réfection et de reprise mais l’indemnisation de leur préjudice personnel. Celui-ci résiderait dans la dépréciation de la valeur vénale de leur appartement. Toutefois, la preuve n’est pas rapportée d’un rapport de causalité directe entre le préjudice invoqué et les désordres affectant le hall d’entrée.

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Traces d’humidité sur les menuiseries extérieures:

Le sapiteur décrit les désordres dans les termes suivants:

'Les désordres concernent deux fenêtres (chambre et bureau) en façade nord. Le phénomène est dû à un pont thermique au droit du cadre ancien conservé. En l’absence d’aération suffisante dans les pièces, l’air ambiant est confiné et l’humidité stagne et condense sur les parois froides en périphérie de la fenêtre, d’où le développement bactérien. Le désordre est esthétique et le risque sanitaire existe.'

Ces dommages sont susceptibles de mettre en jeu la garantie ou la responsabilité du vendeur d’immeuble, la société 2 E et le locateur d’ouvrage, la société [R]. La réception tacite des travaux ayant été fixée à la date de souscription de la vente, les manifestations dommageables de ce dysfonctionnement doivent être tenues pour non-apparentes à cette date. Une tache d’humidité, ainsi que le relève le technicien, s’analyse en un désagrément purement esthétique. Toutefois, ce phénomène d’humidité peut être à l’origine d’une prolifération bactérienne compromettant les conditions de confort sanitaire du local génératrice d’une impropriété à destination. Mais, le sapiteur en évoque la possibilité sans toutefois préciser son degré de probabilité de survenance dans l’intervalle du délai décennal d’épreuve. Partant, aucun dommage futur, de survenance chronologiquement différée mais certaine, n’est caractérisée au cas présent.

Sur le terrain des dommages intermédiaires, l’action en responsabilité ne peut prospérer que sur la base d’une faute prouvée. En l’occurrence, le rapport de M. [D] mentionne que:

'L’entreprise [R] n’a pas exécuté les travaux d’installation de la ventilation VMC en conformité avec les règles de l’art.'

Cependant, cette seule assertion demeure insuffisante pour caractériser une omission fautive dans la mesure où ne sont aucunement spécifiées quelles sont les règles de l’art qui ont été méconnues (DTU ou tout autre référentiel technique de portée analogue et participant du champ contractuel). La preuve d’une faute, consubstantielle à ce régime de responsabilité, n’est donc pas rapportée.

Surabondamment, et si la faute de l’entrepreneur exécutant devait être retenue en raison d’un dysfonctionnement de l’extracteur de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) impropre à l’usage de sa destination (aucune prise pour l’arrivée d’air frais, bouches d’extraction mal disposées et en surnombre et dont certaines ne fonctionnent pas, absence de détalonnage des portes et un extracteur inaccessible et donc difficile d’entretien, ensemble de malfaçons recensées par le sapiteur [D]), aucune condamnation ne peut être prononcée par la cour sur ce point. En effet, s’agissant de manquements imputables à un entrepreneur exécutant, le maître de l’ouvrage ne peut être recherché en responsabilité exception faite d’une acceptation délibérée des risques de sa part, ou bien encore immixtion fautive sous réserve d’être un professionnel chevronné, cas de figure exclusifs de la présente espèce. La société [R], locatrice d’ouvrage, ayant été liquidée, seul son assureur peut être redevable d’une indemnité au titre de sa garantie. Mais la compagnie MAAF excipe d’un moyen de non-garantie qui ne peut qu’être accueilli en ce que la police ne prévoit de couverture en garantie que pour les dommages de la nature physique de ceux engageant la garantie décennale des constructeurs.

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Sur l’inaccessibilité du cumulus:

Le sapiteur indique que le cumulus est situé au fond d’un placard derrière des étagères qui, lors de sa visite, avaient été retirées. Il en a déduit que l’installation était aux normes. Il n’existe donc aucun désordre ni défaut de conformité sur ce point.

* * *

Sur l’absence de seuil au niveau de la porte-fenêtre:

Le sapiteur n’a pas constaté l’absence de seuil au niveau de la porte-fenêtre et en a déduit qu’il n’y avait pas de malfaçon.

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Sur la présence de champignons dans la cave:

Le sapiteur décrit le phénomène dans les termes suivants:

'L’ensemble est très humide et le développement de salpêtre, de moisissures, et de champignons aux murs est réel bien que peu important. L’humidité naturelle de la cave est accentuée par deux arrivées d’eau:

— En partie haute de la cave sous la maison depuis le soupirail ouvert dans le glacis bas se trouve à hauteur du fil d’eau de la rigole d’évacuation, rigole chargée de vase et de végétaux sauvages. L’eau déborde et le trop-plein coule par le soupirail le long du mur de la cave.

— Une arrivée d’eau en partie haute sur la terrasse située à l’aplomb du point d’évacuation des eaux du caniveau. Mauvaise étanchéité de la canalisation PVC enterrée du réseau d’évacuation à l’angle de la maison. (. . .)

La régulation de l’humidité de la cave appartient aux propriétaires. Le défaut d’entretien et les malfaçons relevées accentuent le niveau d’humidité en période pluvieuse.'

Le vendeur d’immeuble ne peut être tenu à garantie pour des désordres de cette nature puisqu’il ne ressort pas des observations du technicien que les désordres trouvent leur origine dans un vice de construction affectant l’ouvrage réalisé par la société [R]. Pas davantage un défaut de délivrance conforme ne peut, sur le plan de la responsabilité contractuelle, être incriminé. Une part de responsabilité pourrait, ainsi que le souligne M. [D], être mise à la charge du syndicat de copropriété mais aucune demande n’a été formulée par les appelants à son encontre.

* * *

Sur la responsabilité du syndic:

Les appelants, ainsi que l’a observé à bon escient le premier juge, ont maintenu un amalgame constant entre la qualité de copropriétaire et celle de syndic que réunissait en sa personne M. [A].

Il ne peut être fait grief à M. [A] d’avoir procédé à des travaux dans son local ayant provoqué les désordres dans le hall d’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale puisque la nature et l’étendue de ces travaux n’est pas connue. Ainsi, de simples aménagements dans les parties privatives, dès l’instant où elles n’affectent pas les parties communes, n’ont pas à être autorisées par l’organe délibérant de la copropriété.

Le syndic engage sa responsabilité, en vertu de l’article 18 de la loi précitée, en cas de manquement dans l’application du règlement de copropriété et l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Or, la résolution d’assemblée refusant tout engagement de travaux destinés à mettre un terme aux désordres, et notamment ceux relatifs au défaut d’isolation phonique, confortait l’inertie du syndic, faisant ainsi écran à la mise en jeu de sa responsabilité. Il appartenait ainsi aux copropriétaires minoritaires d’intenter une action en nullité de la délibération d’assemblée générale. Il convient de relever que, dans ses écritures, M. [A] a développé un long argumentaire sur l’absence d’abus de majorité entachant l’adoption de résolutions par l’organs de délibération de la copropriété. Mais les appelants n’ont aucunement sollicité l’annulation des procès-verbaux d’assemblée générale et n’ont aucunement fait valoir, par voie d’action ou d’exception, un quelconque moyen tiré d’un abus de majorité Il s’ensuit que le comportement de M. [A] en sa qualité de syndic bénévole n’encourt pas la critique du moyen.

Il suit de l’ensemble des motifs qui précèdent que les consorts [U] seront déboutés de l’ensemble des moyens, fins et prétentions dirigés contre les parties intimées. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

Sur l’appel incident de M. [A]:

Le co-intimé sollicite la condamnation des requérants à lui payer une certaine somme au titre d’impayé de charges de copropriété pour l’année 2018 et 2019, outre une quote-part de facture de fluides dont la quotité n’est pas déterminée.

Le premier juge a rejeté ce chef de prétention en considérant que, sur un plan formel, il encourait l’irrecevabilité puisqu’énoncé en méconnaissance des prescriptions de l’article 768 du code de procédure civile qui impose la présentation des moyens exposés au soutien d’une demande dans le corps des conclusions. Le motif ainsi avancé n’est pas contesté dans le cadre de l’instance d’appel quand bien même l’intimé renouvelle, dans des termes identiques, la même exigence.

La position adoptée par le premier juge ne sera, toutefois, pas avalisée par la cour. S’agissant du fondement juridique de la demande, l’absence de toute précision de la part du défendeur dans ses écritures n’a pas fait obstacle à ce que le tribunal, usant des prérogatives conférées par l’article 12 du code de procédure civile, procède, de son propre mouvement, à cette qualification puisqu’il vise expressément les règles de la gestion d’affaires, dans leur codification applicable au litige. Au surplus, la précision apportée par le créancier allégué, quant à la nature des dépenses réalisées (assurance multirisque et factures de consommation des fluides) laissent indubitablement présumer qu’elles incombent au syndicat au titre des charges récupérables telles que prévues à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En cet état, les conclusions n’encourent pas la critique du motif retenu.

En vertu de l’article 1236 du code civil, il incombe à celui qui a sciemment acquitté la dette d’autrui, sans être subrogé dans les droits du créancier, de démontrer que la cause dont procédait ce paiement impliquait, pour le débiteur, l’obligation de lui rembourser la somme ainsi versée. Il appartient donc au réclamant d’administrer la preuve d’une cause, ou d’un but qui l’a incité à faire l’avance d’une somme ultérieurement récupérable. Le 'solvens’ se doit donc d’établir que son paiement, réalisé pour le compte de l''accipiens’ a fait naître une obligation de remboursement à la charge du débiteur (Cass. 1° Civ. 2 juin 1992 Bull. N° 157). A défaut, il existe au profit du bénéficiaire une présomption de libéralité qui fait obstacle à tout remboursement.

Une fois posées ces prémisses, la discussion suit le tracé d’une alternative selon que le 'solvens’ a agi en qualité de syndic ou de copropriétaire. Si la somme qui a été payée par le syndic correspond à des avances de fonds, leur récupération ne peut s’effectuer qu’en application des règles de droit commun du statut de la copropriété, la gestion d’affaire étant alors exclue (Cass. 3° Civ. 8 avril 2021 n0 19-17.504). Dans cette optique, il incombe au payeur de démonter que la créance était certaine, liquide et exigible, c’est à dire admise par l’assemblée générale et accompagnée, subséquemment, d’un quitus, dans les termes de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967. L’intéressé est d’autant moins recevable à agir sur ce terrain que depuis la désignation d’un administrateur provisoire, par ordonnance en date du 4 avril 2019 pour gérer la copropriété, il n’exerce plus les fonctions de syndic.

Dans l’hypothèse où le paiement litigieux a été régularisé par M. [A] en qualité de simple copropriétaire, l’action en remboursement doit être sous-tendue par une obligation de l''accipiens’ en ce sens. De surcroît, la gestion pour le compte d’autrui ne peut donner lieu à une action récursoire contre le maître de l’affaire que moyennant la preuve de son utilité, conformément aux dispositions de l’article 1302 du code civil, applicable à l’espèce. Or, aucune précision n’est fournie sur cette utilité et sur le fait que les débiteurs principaux aient été défaillants et que l’intervention d’un tiers ait été rendue nécessaire.

Il suit de là que M. [A] sera débouté des fins de son appel incident.

Il résulte de l’ensemble des motifs qui précèdent que les consorts [U] seront déboutés des fins de leur appel.

* * *

Sur l’appel incident de la société 2 E:

La société venderesse d’immeuble sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’action téméraire qu’ils ont introduite contre elle. Mais ceux-ci ont légitimement pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits si bien que la procédure qu’ils ont engagée n’est sous-tendue par aucune malveillance et n’a donc pas dégénéré en abus. La société 2 E sera déboutée de sa demande en ce sens.

Il suit de là que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

* * *

Les consorts [U], la société 2 E et M. [A], parties succombantes dans leurs appels principal ou incident, seront déboutés de leur demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait, en revanche, inéquitable de laisser à la charge de la compagnie MAAF les frais exposés par elle dans le cadre de l’instance présente et non-compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 1500 euros. Les consorts [U] et la société 2 E seront tenus, 'in solidum', d’en acquitter le paiement à leur profit.

La société 2 E sera condamnée à payer à la société Jelaur la somme de 1500 euros sur le même fondement.

Les dépens de l’instance d’appel, après qu’il en sera fait masse seront supportés, in solidum, par les consorts [U], d’une part, et par M. [A] et la société 2 E, d’autre part, avec distraction au profit de M^e Leroux, en sa qualité de conseil de la MAAF, M^e Lorach, pour la part dont elles justifieraient avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Donne acte au syndicat de copropriétaires de son désistement d’appel ;

— Ordonne la rectification des erreurs matérielles affectant le dispositif du jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

— En conséquence, dit que, dans les deux membres de phrase suivants :

'Déboute M. [H] [K] et M. [P] [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant à titre principal que subsidiaire, et plus subsidiaire,'

et

'Condamne M. [H] [K] et M. [P] [C] in solidum à payer à la SA MAAF la somme de 2 000 euros, la somme de 4 000 euros à M. [P] [A] et la somme de 5 000 euros à la SARL Euro Enseigne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,'

les mots 'M. [P] [C]' seront remplacés par les mots 'M. [V] [C]'.

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement ainsi rectifié.

— Condamne 'in solidum’ M. [H] [K] et M. [V] [C], la SARL 'Euro Enseigne’ à payer à la compagnie d’assurances MAAF la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SARL 'Euro Enseigne’ à payer à la SARL Jelaur la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Déboute les parties pour le surplus.

— Condamne, 'in solidum', M. [H] [K], M. [V] [C], M. [P] [A] et la SARL 'Euro Enseigne’ aux entiers dépens de l’instance d’appel après qu’il en sera fait masse, avec distraction aux profit de M^e Leroux, conseil de la MAAF, et de M^e Lorach, aux offres de droit.

Le greffier, Le président,