COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 23 MARS 2021

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° RG 18/04646 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KSXX

[…]

c/

SARL HOTEL DU PALAIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 juillet 2018 (R.G. 16/00058) par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 07 août 2018

APPELANTE :

[…] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉE :

SARL HOTEL DU PALAIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Simon MOREL, du cabinet BRAULT et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 février 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 février 2005, avec effet rétroactif au 1^er janvier 2005, la SCI du Palais a donné à bail à la SARL Hôtel du Palais des locaux à usage d’hôtel situés 4 place Francis Louvel à Angoulême (Charente), moyennant un loyer annuel d’un montant de 28 230 euros.

Par procès-verbal du 08 octobre 2008, la commission de sécurité de l’arrondissement d’Angoulême a émis un avis défavorable à la poursuite de l’activité dans l’aile ouest de l’hôtel du fait de l’absence d’une évacuation.Cet avis a été maintenu par procès-verbal du 04 novembre 2011.

Par ordonnance de référé en date du 15 avril 2009, à la demande de la société Hôtel du Palais, une expertise judiciaire a été ordonnée, aux fins de rechercher quels travaux incombaient au bailleur et s’ils avaient été réalisés sans désordre. Cette ordonnance a également condamné la société Hôtel du Palais à verser à la SCI du Palais la somme de 16 028 euros à titre de provision correspondant à des loyers et charges impayés. L’expert, M. X, a déposé son rapport le 15 novembre 2011.

Entretemps, par acte du 31 mars 2010, la SCI du Palais a vendu l’immeuble à la SCI Civipas Magister 1872, qui est intervenue volontairement aux opérations d’expertise.

La SCI Civipas a fait signifier le 28 juillet 2013 à la société Hôtel du Palais un congé avec refus de renouvellement avec effet au 31 décembre 2013 pour motifs graves et légitimes, sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle lui a ensuite fait signifier le 26 décembre 2013 une sommation d’avoir à exécuter diverses obligations contractuelles à laquelle la société Hôtel du Palais a répondu le 24 janvier 2014 par une protestation à sommation.

Par exploit d’huissier en date du 15 décembre 2015, la société Hôtel du Palais a assigné la SCI Civipas devant le tribunal de grande instance d’Angoulême aux fins de voir juger irrecevables les motifs invoqués par cette dernière pour la mise en 'uvre de travaux de mise en sécurité de l’hôtel et reconnaître son droit à indemnité d’éviction ainsi que son droit au maintien dans les lieux jusqu’à complet paiement de l’indemnité.

Par exploit d’huissier en date du 15 novembre 2016, la société Hôtel du Palais a enfin fait assigner la SCI Civipas devant le tribunal de grande instance d’Angoulême aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes en remboursement des travaux de reprise réalisés en ses lieu et place ou restant à réaliser (179 354 euros) et au titre de son préjudice d’exploitation (1 796 066 euros à parfaire).AFFAIRE A LA ME

Par jugement contradictoire en date du 05 juillet 2018, le tribunal de grande instance d’Angoulême a :

— déclaré irrecevables les conclusions d’incident aux fins de communication de pièces notifiées par la SCI Civipas,

— dit que le congé avec refus de renouvellement du 28 juillet 2013 avait effet à compter du 31 décembre 2013,

— dit que la société Hôtel du Palais avait droit à une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux jusqu’à complet paiement de cette indemnité,

— ordonné une mesure d’expertise et désigné un expert avec pour mission, notamment, de visiter les lieux et préciser s’ils étaient conformes à la description contenue dans le contrat de bail, rechercher tous éléments utiles d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction à régler par la bailleresse au preneur et fournir au tribunal tous les éléments utiles à la solution du litige,

— rejeté la demande de résiliation judiciaire,

— condamné la SCI Civipas à payer à la société Hôtel du Palais la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’exécution provisoire (sic), ainsi qu’aux dépens,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

La SCI Civipas a relevé appel du jugement par déclaration en date du 07 août 2018 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant la société Hôtel du Palais.

Le 29 octobre 2018, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d’une acceptation.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 27 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI Civipas demande à la cour de :

— réformer le jugement dans l’ensemble de ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes de la société Hôtel du Palais tendant à faire déclarer nulles les mises en demeure, en l’absence de toute mise en demeure préalable visant expressément les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, et subséquemment les griefs contenus dans le congé du 28 juin 2013 ;

— constater qu’elle justifie de motifs graves et légitimes ;

— valider le congé délivré le 28 juin 2013 avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

— débouter la société Hôtel du Palais de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— subsidiairement,

— ordonner une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ;

— constater que la société Hôtel du Palais a gravement manqué à ses obligations contractuelles ;

— en conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à effet du 31 décembre 2013,

— en toutes hypothèses,

— condamner la société Hôtel du Palais à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI Civipas fait notamment valoir que la demande de nullité de certaines mises en demeure présentée par la société Hôtel du Palais est irrecevable car non présentée in limine litis ; qu’elle justifie de motifs graves et légitimes :

— sur la construction d’un ascenseur, qu’elle n’a pas donné son accord exprès pour la réalisation des travaux, n’ayant pas eu accès au dossier technique, et n’en a appris l’existence qu’en mai 2012 notamment par voie de presse, ce qui lui a été confirmé par un constat d’huissier du 23 mai 2013 ; qu’ayant acquis les locaux en 2010, elle n’a jamais eu connaissance de la déclaration de travaux effectuée par le précédent exploitant en 1995 ; que l’argument tenant à la nécessité de mettre l’établissement en conformité avec la réglementation en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite n’est pas recevable puisque d’une part il n’existait aucune urgence, la loi du 11 février 2005 ayant prévu une date butoir au 1^er janvier 2015, d’autre part cela ne dispensait pas la preneuse de recueillir son accord, enfin aucune chambre n’est adaptée pour les personnes handicapées ; qu’en outre cet ascenseur est impropre à sa destination puisqu’il est affecté de malfaçons qui rendent la cour difficilement accessible et vont nécessiter d’importants travaux de remise aux normes ; qu’enfin la chronologie des faits interdit à l’intimée de soutenir qu’elle avait été informée de l’installation dès 2011 et a tardé à réagir ; qu’en tout état de cause son silence ne suffit pas à caractériser une autorisation ;

— sur les défauts de paiement des loyers et l’émission de chèque sans provision, que la société Hôtel du Palais a commis une faute grave en ne payant pas régulièrement le loyer et les charges dus, ce qui l’a obligée à multiplier les mises en demeure et commandements de payer (23 entre avril 2009 et décembre 2017, pour un montant total de 163 612 euros) ; que l’intimée a émis le 29 septembre 2010 un chèque sans provision de 8 000 euros, ce qui constitue une infraction irréversible, peu important qu’elle ait été régularisée ultérieurement ;

— sur le refus de laisser pénétrer une entreprise dans l’hôtel, qu’il est établi qu’en violation des articles 18, 19 et 20 du bail, la société Hôtel du Palais a refusé de laisser pénétrer dans l’immeuble une entreprise mandatée pour réaliser des travaux dans un local voisin, ce qui l’a obligée à lui délivrer à deux reprises un exploit d’huissier (le 17 janvier et le 24 avril 2013) ;

— sur l’absence d’exécution des travaux de mise en conformité et en sécurité, que malgré la délivrance d’actes d’huissier et de mises en demeure, et alors que depuis 2009 la sous commission départementale de sécurité exige la création d’un toit terrasse sous peine de fermeture administrative, que la société Hôtel du Palais n’a pas fait réaliser les travaux exigés par les commissions de sécurité alors pourtant qu’elle n’avait pas contesté le partage opéré par l’expert judiciaire, ayant au contraire déposé un permis de construire le 14 juin 2011; qu’elle a de son côté proposé de participer à hauteur de 26 000 euros et l’a informée de l’existence de subventions destinées uniquement aux exploitants ; que c’est à tort qu’elle soutient qu’en l’absence de clause spécifique du bail, les travaux de mise en conformité sont à

la charge du bailleur alors qu’aux termes de diverses dispositions du bail, elles ont expressément convenu de mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité prescrits par les autorités administratives ;

— sur les motifs postérieurs au refus de renouvellement, qu’elle est en droit de les invoquer, de même que ceux dont l’origine est antérieure au congé si elle n’en a eu connaissance que postérieurement ; qu’il en est ainsi du nombre de chambres (43 au lieu de 46 – confirmé par constat du 18 mai 2017) alors qu’aucune autorisation écrite n’a été donnée pour effectuer des travaux tendant à la modification des lieux ; que la société Hôtel du Palais ne respecte pas ses obligations contractuelles ; que depuis le 1^er janvier 2014, elle a gravement manqué à ses obligations contractuelles de sorte qu’elle est fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail (suppression de trois chambres ; obstruction d’une sortie de secours ; absence d’exécution des travaux de mise en conformité et en sécurité qui expose l’hôtel à une fermeture administrative).

Par conclusions déposées en dernier lieu le 13 février 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Hôtel du Palais demande à la cour de :

— vu les dispositions des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce,

— vu les dispositions de l’article 1134 du code civil,

— vu le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré suivant exploit du 28 juin 2013,

— vu la sommation valant « réitération '' du 26 décembre 2013,

— vu la protestation à sommation du 24 janvier 2014 et ses annexes,

— vu la nouvelle sommation en date du 04 août 2017 et la protestation à sommation consécutive,

— la déclarer bien fondée en ses demandes et l’y recevant,

— in limine litis,

— dire et juger qu’en raison de l’omission au sein de la déclaration d’appel des chefs de jugement critiqués, celle-ci se trouve privée de tout effet dévolutif ;

— confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions dès lors que la cour ne se trouve pas valablement saisie des demandes de l’appelante ;

— et y ajoutant

— condamner la société bailleresse à lui payer la somme complémentaire de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de M^e Fonrouge, avocat au Barreau de Bordeaux ;

— subsidiairement sur le fond,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit et jugé que le congé avec refus de renouvellement notifié par le bailleur à effet du 31

décembre 2013 avait mis fin au bail commercial à cette date ;

— dit et jugé qu’en vertu du principe d’immutabilité du congé comme du fait de la carence, pour certains des griefs allégués, de sommations préalables au sens des dispositions légales, mais également en l’absence de tout motif grave et légitime au sens des dispositions de l’article L.145-17-I du code de commerce, elle avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction déterminée en fonction des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce ;

— dit et jugé qu’elle avait également droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de ladite indemnité d’éviction, et ce en conformité avec les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce ;

— ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction considérée, selon la mission habituelle en pareille matière et aux frais avancés de la société bailleresse qui se trouve à l’origine du refus de renouvellement ;

— rejeté la demande de résiliation judiciaire, et ce dès lors que le bailleur se trouve non seulement irrecevable en sa demande injustement qualifiée de « résiliation judiciaire '' alors qu’il ne peut s’agir que d’une demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux, nécessitant la démonstration de manquements intervenus postérieurement à la délivrance du refus de renouvellement, qui font clairement défaut en l’espèce et dès lors qu’en tout état de cause, les griefs allégués ne peuvent être considérés comme graves au sens des dispositions légales ;

— condamné la SCI Civipas à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Civipas aux entiers dépens de première instance ;

— et y ajoutant

— débouter la SCI Civipas de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société bailleresse à lui payer la somme complémentaire de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais qu’elle a dû engager dans le cadre de la présente procédure d’appel ;

condamner la société bailleresse aux entiers dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de M^e Fonrouge, avocat au barreau de Bordeaux.

La société Hôtel du Palais fait notamment valoir

— in limine litis, qu’en application des dispositions des articles 562 et 901 du code de procédure civile dans leur version applicable à l’espèce, en l’absence d’énumération des chefs de jugement critiqués dans la déclaration d’appel, la cour ne se trouve pas saisie, de sorte qu’elle doit confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— subsidiairement sur le fond,

— qu’en matière de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, en application du principe d’immutabilité des motifs du congé, ces motifs ne peuvent être invoqués qu’après la mise en demeure de l’article L.145-17 du code de commerce et à défaut de régularisation dans le délai d’un mois ; que le congé mentionne des griefs qui n’ont pas tous fait l’objet de

mises en demeure préalables sans que la bailleresse puisse les qualifier d’irréversibles ; qu’ils doivent être antérieurs au congé, sauf si le bailleur prouve qu’il n’en avait pas connaissance ; qu’une nouvelle mise en demeure a été notifiée six mois après le congé ;

— que la question de la construction de l’ascenseur est antérieure à la signature du renouvellement du bail puisque le précédent exploitant des locaux avait sollicité et obtenu l’autorisation administrative de l’installer en 1995 ; qu’il appartenait à la SCI du Palais, dont les responsables légaux étaient aussi ceux de la société exploitante, d’en informer la SCI Civipas lors de la cession des murs en 2010 ; qu’elle n’a fait que se conformer à cette déclaration de travaux lorsqu’elle a installé l’ascenseur en 2010-2011, sur la base des documents techniques et des plans de 1995 dûment entérinés par la bailleur de l’époque et repris pas l’architecte du nouveau bailleur ; que la société Civipas n’a jamais manifesté de désaccord quant aux travaux considérés ; qu’elle s’est au contraire fondée sur l’antériorité du permis de construire déposé par ses soins pour tenter de lui faire supporter le financement de l’ensemble des travaux en ce compris ceux de la création d’une toiture terrasse qui ne lui incombent pas ;

qu’en tout état de cause l’exécution de ces travaux sans l’autorisation requise ne peut

constituer un motif légitime suffisant dès lors que l’exécution des travaux était rendue nécessaire par l’activité exercée par elle pour notamment se mettre en conformité avec la réglementation en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite en lieu et place du bailleur auquel incombait cette obligation en vertu de son obligation de délivrance de locaux conformes à l’usage pour lequel ils ont été donnés à bail ;

— qu’il n’y a pas eu de défauts de paiement « réitérés » ; que les commandements de payer ne remplissent pas les conditions requises puisqu’ils ne reproduisent pas les dispositions de l’article L.145-17-1 du code de commerce de sorte qu’ils ne peuvent se substituer à la mise en demeure ni fonder un refus de renouvellement pour motif grave et légitime ; qu’ils remontent en outre à plus de 5 ans, aucun nouveau commandement de payer ne lui ayant été délivré depuis 2013 ; que les 23 incidents de paiement allégués sont pour la plupart de simples relances générées automatiquement par le gestionnaire à quelques jours de la date d’exigibilité du loyer ; qu’en tout état de cause, ces courriers ne constituent pas des mises en demeures et n’ont pas été visés dans les motifs du congé qui n’en vise que trois (deux CP des 10 septembre 2010 et 09 juin 2011 et un commandement de saisie vente du 27 juin 2011) dont les causes ont été acquittées dans le délai d’un mois ; que l’émission du chèque de 8 000 euros du 15 septembre 2010 revenu sans provision le 27 septembre ne constitue pas une infraction irréversible dès lors qu’il y a été remédié par un virement du 13 octobre 2010 ;

— sur son refus de laisser une entreprise pénétrer dans les locaux, qu’aucune disposition contractuelle ne prévoit un droit de passage de sorte que le bailleur se devait de l’aviser dans un délai raisonnable, ce qui n’a pas été le cas ; qu’en tout état de cause il a été remédié au problème, la climatisation ayant finalement été installée dans les locaux du salon de coiffure dans des conditions permettant de lui éviter toute nuisance ;

— sur l’absence d’exécution des travaux de mise en conformité et en sécurité et la remise d’un calendrier de travaux, que ces travaux incombent par principe au bailleur sauf clause dérogatoire expresse et non équivoque ; que les clauses dont se prévaut l’appelante sont des stipulations généralistes ambigues qui n’évoquent pas la mise en sécurité stricto sensu de sorte qu’elles ne peuvent s’inteerpréter comme transférant explicitement au preneur la charge des travaux de conformité ; qu’il ne peut lui être sérieusement reproché de ne pas les avoir réalisés ; que le bailleur en a par ailleurs convenu puisqu’en décembre 2014 il a accepté d’en prendre en charge une bonne partie, et que par la mise en demeure du 10 octobre 2017 il a indiqué prendre les dispositions nécessaires pour y procéder ;

— que les griefs complémentaires visés au sein de la sommation du 26 décembre 2013 sont à la fois tardifs et infondés ;

— subsidiairement, que compte tenu de la mauvaise foi avec laquelle elles ont été délivrées, il y a lieu de priver d’effet les sommations litigieuses

— sur les motifs postérieurs au refus de renouvellement, que l’existence de 46 chambres à la date de signature du bail n’est pas établie (pas d’état des lieux) ;

qu’il ressort au contraire du PV de

constat du 04 mars 2005 que l’hôtel comptait alors 48 chambres dont 2 étaient condamnées et 4 étaient inutilisables car dangereuses ; qu’elle a certes réalisé des travaux d’amélioration mais aucun nécessitant des démolitions ; qu’en outre l’appelante ne peut prétendre avoir découvert après la notification du congé une situation qui perdure depuis longtemps ; sur le prétendu blocage de l’accès à la porte de secours du café voisin, qu’elle y a remédié bien que soit sans doute imputable à un salarié du café ;

— qu’elle est donc fondée à percevoir une indemnité d’éviction qui ne saurait être inférieure à 3 000 000 euros à parfaire, et à se maintenir dans les lieux en attendant d’en recevoir paiement

— que le bail ayant pris fin le 31 décembre 2013, il ne saurait faire l’objet d’une résiliation judiciaire, seule pouvant être poursuivie la déchéance du droit au maintien dans les lieux ; subsidiairement, qu’elle n’a pas commis les manquements allégués (suppression de chambres, fermeture de la sortie de secours, travaux de mise en conformité)

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 26 janvier 2021.

La SCI Civipas a notifié la veille, 25 janvier 2021, des conclusions complémentaires en réponse au grief tenant à l’absence de saisine de la cour aux termes desquelles elle demande à la cour de :

se déclarer incompétente pour statuer sur l’exception de nullité pour vice de forme de la déclaration d’appel, relevant de l’appréciation exclusive du conseiller de la mise en état ;

subsidiairement,

rejeter cette exception de nullité pour vice de forme

la dire et juger recevable et fondée en son appel, le reste étant inchangé.

MOTIFS DE LA DECISION

L’intimée a indiqué à l’audience renoncer à l’incident tenant à l’absence de saisine de la cour dans la mesure où il est apparu que l’appelante avait joint à sa déclaration d’appel (mentionnant « appel total ») un document reprenant l’ensemble des chefs de jugement critiqués, document figurant sur le RPVA mais non joint à l’avis adressé à l’intimée, de sorte que la validité de la déclaration d’appel n’est plus contestée.

sur les demandes principales :

Les demandes des parties sont les mêmes que celles formées devant le tribunal.

La validité du congé, et sa prise d’effet au 31 décembre 2013, ne sont pas remises en cause.

L’objet principal du débat porte sur le point de savoir si la preneuse est fondée à revendiquer le bénéfice d’une indemnité d’occupation ou si, comme le soutient l’appelante, elle peut se voir opposer des motifs graves et légitimes justifiant qu’elle en soit privée.

Secondairement, l’appelante lui reproche des manquements postérieurs à la date d’effet du congé.

En application des articles L.145-9, L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, à condition de s’acquitter d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (avec droit pour le preneur au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité) sauf motif grave et légitime dont la gravité relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

La SCI Civipas soutient que le congé sans indemnité d’éviction est valide en raison de divers manquements

La société Hôtel du Palais fait valoir quant à elle qu’elle n’a commis aucune faute présentant un caractère de gravité suffisant pour la priver de son droit à indemnité d"éviction dont le montant doit être chiffré par expertise.

Les motifs présentés comme légitimes sont :

— la construction d’un ascenseur sans présentation préalable du dossier technique au bailleur pour accord -

Le bail mentionne l’accord de principe du bailleur à l’installation d’un ascenseur sous réserve de son accord exprès sur présentation d’un dossier technique.

L’appelante soutient qu’elle n’a jamais donné son accord exprès et en a appris l’existence en août 2011 par voie de presse ; qu’il ne s’agit pas de travaux prescrits par l’administration ni de mise en conformité ; qu’elle n’a pas eu connaissance de la déclaration de travaux de 1995 ; que la date butoir étant 2015, il n’y avait aucune raison de précipiter l’exécution en 2011 ; que l’ascenseur est impropre à sa destination et difficilement accessible ; qu’elle n’a pas les documents pour éventuellement engager des actions en responsabilité.

L’intimée oppose que ces travaux de l’ascenseur avaient été programmés par l’ancien exploitant en 1995 ; que le dépôt du permis de construire a été fait par l’intermédiaire de l’architecte du bailleur ; que ce sont des travaux de conformité (en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite) exigés depuis le 11 février 2005 avec une mise en oeuvre avant le 1^er janvier 2015 qui incombent au bailleur qui a donné son autorisation de principe en vertu du bail ; que les travaux ont été exécutés sous l’égide de l’architecte du bailleur qui les a acceptés dans le cadre de dires devant l’expert et n’a exprimé aucune objection pendant 3 ans consécutifs à l’exécution .

C’est à bon droit que le tribunal a considéré que compte tenu de l’avis favorable du bailleur au projet réalisé en 2011, dont l’appelante ne peut prétendre qu’elle a ignoré sa mise en oeuvre puisqu’elle produit elle même un article daté d’août 2011 qui en fait état, la circonstance que le preneur ne soit pas en mesure de justifier d’un accord écrit exprès ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant le congé sans indemnité, d’autant que le grief a été formulé deux ans après la réalisation des travaux.

— les défauts de paiement réitérés :

L’appelante soutient qu’elle a dû adresser maints commandements de payer à l’intimée entre 2009 et 2013 ; qu’elle justifie de 23 incidents de paiement entre 2009 et 2017 ; que l’intimée a même émis un chèque de 8 000 euros sans provision, ce qui constitue une infraction extra contractuelle irréversible qui la dispense de mise en demeure ; que ces paiements erratiques sont assez graves pour justifier le non renouvellement sans indemnité d’éviction.

L’intimée oppose que le grief est irrecevable faute de mise en demeure préalable ; que dès lors que les commandements de payer ne reproduisent pas les dispositions de l’article L.145-28, ils ne peuvent fonder un refus de renouvellement pour motif grave et légitime d’autant qu’ils remontent à 2013 et la cause en a été acquittée dans le délai d’un mois de L.145-41, de sorte que le grief ne revêt pas une gravité suffisante.

Pour écarter le moyen de l’appelante qui soutenait que cette demande de nullité des mises en demeure était irrecevable faute d’avoir été soulevée avant toute défense au fond, le tribunal a considéré à bon droit qu’il ne s’agissait pas d’une exception de nullité mais d’un moyen de fond non soumis au régime des exceptions de nullité.

C’est aussi à juste titre que le tribunal a considéré que les commandements de payer délivrés entre avril 2009 et mars 2013, même s’ils ne visent pas l’article L.145-17 du code de commerce, pouvaient être pris en considération dans la mesure où ils ont pour seul objet de caractériser le grief de défaut de paiement réitéré et non de constituer une mise en demeure préalable au congé.

Pour autant, compte tenu des régularisations intervenues dans le mois, y compris pour le chèque sans provision, ce grief ne permet pas de caractériser un motif grave et légitime.

— le refus de laisser une entreprise pénétrer dans les lieux loués pour accéder au local contigu loué au coiffeur pour y réaliser des travaux malgré mise en demeure :

L’appelante explique que suite au dégât des eaux survenu en 2011 dans le local de coiffure attenant à l’hôtel, l’entreprise qui devait passer sur la toiture terrasse extérieure a été refoulée trois fois par la société Hôtel du Palais, notamment le 24 janvier 2013 alors même qu’elle avait fait prévenir le preneur par huissier le 17 janvier.

Même si, comme l’a retenu le tribunal à juste titre, la clause 8 du bail imposait au preneur de concéder un droit de passage sans qu’il soit besoin d’une stipulation spécifique, il ressort des pièces produites que ce refus se fondait sur de justes motifs que l’intimée a d’ailleurs exposés à l’huissier.

Le jugement mérite donc confirmation en ce qu’il a considéré que l’opposition du locataire à des travaux susceptibles de générer une nuisance pour l’exploitation de son commerce ne constituait pas une inexécution contractuelle pouvant constituer un motif grave et légitime, d’autant qu’il ressort des allégations de le preneuse, non contestées par le bailleur, que les travaux ont finalement été réalisés.

— le défaut d’exécution des travaux de mise en conformité et en sécurité préconisés par la commission de sécurité :

Aux termes de son rapport du 15 novembre 2011, l’expert judiciaire préconisait deux solutions pour résoudre les problèmes d’étanchéité des toitures :

soit la réparation des toitures en conformité avec le bail – 25 689,89 euros HT à la charge du bailleur

soit la réparation et l’aménagement de la structure en toiture terrasse – 143 193,49 euros à la charge du bailleur pour l’étanchéité, du preneur pour le surplus (amélioration pour la bonne gestion sécurité de l’hôtel), cette option ayant des qualités techniques supérieures et permettant en outre de supprimer une passerelle obligatoire dans la 1^re solution.

L’appelante reproche au preneur de ne pas avoir réalisé ces travaux malgré son offre de

participer à leur financement à hauteur de 26 000 euros alors même que jusque là preneur n’avait pas contesté que le toit terrasse soit à sa charge ; qu’il a d’ailleurs déposé un permis de construire ; que ces travaux lui incombent, et que le fait qu’elle ait donné son accord de prise en charge de certains travaux dans le cadre d’une médiation n’implique pas qu’elle reconnaisse en avoir la charge exclusive.

L’intimée soutient quant à elle que les travaux de mise en conformité et de sécurité relèvent de la seule obligation du bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance conforme, ce qu’il a reconnu par mise en demeure du 10 octobre 2017 ; qu’il en est de même de la non communication d’un échéancier et de devis des travaux.

C’est à bon droit que le tribunal a considéré que l’avis de l’expert X sur la prise en charge des travaux de création de la toiture terrasse n’ayant jamais été validé par une décision judiciaire, la question était d’autant moins tranchée que les pièces (ne serait-ce que les dires à l’expert) révélaient le désaccord des parties sur ce point. Quant au rapport d’expertise amiable Boussiron, il a permis de recueillir l’accord des parties pour un financement partagé de certains travaux parmi lesquels ceux là ne figurent pas.

Il n’appartient pas à la cour dans le cadre de cette instance de trancher la question de l’imputabilité des travaux (dont le contentieux parallèle est toujours en cours).

Ce débat permet cependant de considérer que la résistance du preneur, qui a toujours manifesté son opposition, et n’a pas souhaité engager de tels frais alors même qu’il était sous la menace d’un congé sans indemnité d’éviction, ne revêt pas un caractère de gravité susceptible de constituer un motif grave et légitime justifiant un congé sans indemnité.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement qui a écarté tous les griefs et dit que le preneur avait droit à une indemnité d’éviction à chiffrer après expertise.

— sur la résiliation judiciaire du bail au 31 décembre 2013 :

Le bailleur, qui s’incline subsidiairement sur la demande d’expertise, demande en tout état de cause la résiliation judiciaire du bail au 31 décembre 2013 en invoquant un manquement grave de la locataire à ses obligations contractuelles dans le cadre de son maintien dans les lieux depuis le 1^er jvier 2014.

Elle fonde sa demande sur deux mises en demeure du 03 octobre 2017 signifiées le 22 octobre :

— la première portant sur les travaux de conformité pour l’évacuation de l’aile ouest dans laquelle, se disant contrainte de prendre entièrement à son compte le chantier, elle mettait en demeure la société locataire de lui donner l’assurance qu’elle n’opposerait aucune difficulté à la préparation et à l’exécution des travaux réglementaires

— la seconde la mettant en demeure de lui fournir le dossier technique des travaux d’ascenseur (factures assurance DO – PV de réception etc) et de lui préciser les chambres concernées par le regroupement en lui justifiant de l’accord écrit du précédent bailleur pour les destructions de cloisons et autres travaux de gros oeuvre, demande réitérée par sommation de communiquer du 05 février 2018.

Comme le relève l’intimée, il est acquis que le bail a expiré le 31 décembre 2013 par l’effet du congé, de sorte que que la demande de résiliation est mal qualifiée, et qu’il s’agit plutôt d’une demande de déchéance du droit à se maintenir dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle ne peut cependant être poursuivie que pour des infractions

postérieures à la fin du contrat.

Or il résulte des débats que le grief portant sur les travaux de conformité de la terrasse est connu depuis 2011. Il en est de même de la question des chambres (assez confuse au demeurant) dont le bailleur a pu se rendre compte dès 2011 et qu’il ne prouve pas avoir découvert après la délivrance du congé qui n’en fait pas mention et qui doit être écarté en application du principe immutabilité des motifs du congé.

Aucun motif grave et légitime n’étant caractérisé, la demande sera rejetée.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a ordonné une expertise qui sera cependant confiée à M^me Z A en remplacement de M. Y qui ne figure plus sur la liste des experts.

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Hôtel du Palais les sommes exposées par elles dans le cadre de la procédure d’appel et non comprises dans les dépens. La SCI Civipas sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Civipas sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 05 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Angoulême notamment en ce qu’il a ordonné une expertise qui sera cependant confiée à M^me Z A, […] ' 06 58 52 57 90 en remplacement de M. Y

Condamne la SCI Civipas à payer la société Hôtel du Palais la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

Condamne la SCI Civipas aux entiers dépens d’appel, dont recouvrement direct par M^e Fonrouge, avocat au barreau de Bordeaux qui en fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.