COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 SEPTEMBRE 2022

F N° RG 19/01038 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K4LD

Commune COMMUNE DE [Localité 13]

c/

Madame [Z] [M]

Monsieur [E] [P]

Madame [I] [T] épouse [W]

Madame [C] [T]

Monsieur [R] [T]

Monsieur [N] [T]

SCI SCI DU VIEUX PRESBYTERE SAINT-JEAN

Association INSTITUT DON BOSCO

Association LA MISERICORDE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2019 (R.G. 15/00078) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 22 février 2019

APPELANTE :

Commune COMMUNE DE [Localité 13] Prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l’hôtel de ville.

[Adresse 11]

Représentée par M^e Eric DASSAS de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Z] [M]

née le 01 Février 1976 à [Localité 14]

de nationalité Française

Médecin, demeurant [Adresse 5]

[E] [P]

né le 18 Décembre 1976 à [Localité 15]

de nationalité Française

Chirurgien dentiste, demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Maxime ROUGET substituant M^e Marie-emilie BERGES, avocat au barreau de BORDEAUX

[I] [T] épouse [W]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

[C] [T]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

[R] [T]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

[N] [T]

de nationalité Française, demeurant '[Adresse 12]

Représentés par M^e Arnaud BAULIMON, avocat au barreau de LIBOURNE

SCI DU VIEUX PRESBYTERE SAINT-JEAN

[Adresse 7]

Représentée par M^e Maxime ROUGET substituant M^e Marie-emilie BERGES, avocat au barreau de BORDEAUX

Association INSTITUT DON BOSCO Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège.

[Adresse 2]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Hélène JANOUEIX avocat au barreau de LIBOURNE

Association LA MISERICORDE

caducité partielle à son égard prononcée par ordonnance CME du 04.06.20

[Adresse 8]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 juin 2022 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 décembre 2011, la société civile immobilière Presbytère Saint Jean (ci après 'la SCI’ ) a fait l’acquisition d’un immeuble comprenant un bâtiment, une cour et un terrain attenant situé [Adresse 6]), cadastré sous le numéro [Cadastre 9], auprès de la mairie de [Localité 13].

Des travaux ont été faits sur le fonds en janvier 2012.

En mai 2012, le gérant de la SCI a constaté la chute de pierres au niveau du mur qui délimite sa propriété et constitue une partie des anciens remparts de la ville de [Localité 13]. Il en a averti son voisin de l’époque, l’association La Miséricorde, dont le fonds se situe [Adresse 4].

La chute de pierres étant susceptible de résulter d’un développement d’un lierre provenant du fonds de Mme [C] [T] situé [Adresse 3], l’association a obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire le 20 septembre 2012 en la personne de M. [F] [X], qui a déposé son rapport le 12 mars 2014.

En lecture de rapport, par actes d’huissier en date du 6 janvier 2015, la SCI, M. [E] [P] et Mme [Z] [M] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Libourne Mme [C] [T], la commune de [Localité 13] et l’association La Miséricorde afin d’obtenir, au visa des articles 1382, 1383 et 1384 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— qu’il soit jugé que la commune de [Localité 13], Mme [T] et l’association La Miséricorde ont commis une faute à l’origine des désordres constatés,

— leur condamnation in solidum à payer à la SCI la somme de 20 575,87 euros à charge pour elle de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert,

— leur condamnation in solidum à payer à la SCI la somme de 10 500 euros en réparation du préjudice subi du fait du retard pris dans les travaux,

— leur condamnation in solidum à payer aux époux [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

— leur condamnation in solidum à payer à la SCI la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise et de référé.

Mme [C] [T] ayant indiqué qu’elle n’était qu’usufruitière du fonds, les demandeurs ont, par actes des 4, 10 et 11 mai 2016, fait assigner devant le même tribunal les nu-propriétaires, à savoir Mme [I] [T] épouse [W], M. [R] [T] et M. [N] [T] (les consorts [T]) aux mêmes fins.

Par jugement rendu le 3 janvier 2019, le tribunal de grande Instance de Libourne à :

' déclaré recevable les demandes de la SCI, de Monsieur [E] [P] et Madame [Z] [M] ;

' dit que le mur litigieux est un mur mitoyen ;

' dit que les consorts [T], la commune de [Localité 13], l’association la Miséricorde aux droits de laquelle se trouve l’Institut Don Bosco et la SCI du Vieux Presbytère ont commis une faute à l’origine des désordres constatés sur le mur, la commune de [Localité 13] devant supporter 55 % des conséquences dommageables de cette faute, les consorts [T] 15 %, l’Institut Don Bosco 15 % et la SCI Du Vieux Presbytère 15%;

' fixé à la somme de 9 698,78 euros HT soit 11 638,54 euros TTC le montant des travaux de réfection du mur entre le fond de la SCI et celui des consorts [T] ;

' fixé à la somme de 26 176,59 euros HT soit 31 411,90 euros TTC le montant des travaux de réfection du mur entre le fond de la SCI et celui de l’Institut Don Bosco ;

' dit que la SCI Du Vieux Presbytère pourra faire procéder aux travaux de réfection du mur et condamné la commune de [Localité 13], les consorts [T] et l’Institut Don Bosco à payer à la SCI leurs parts respectives dans le montant des travaux de réfection, la SCI devant garder à sa charge 15 % du coût total des travaux, les consorts [T] devant en assumer 15 %, l’Institut Don Bosco 15 % et la commune de [Localité 13] 55 %;

' fixé à 1 000 € le préjudice de jouissance subie par la SCI que les consorts [T], l’Institut Don Bosco, la commune de [Localité 13] seront condamnés à l’indemniser à hauteur de 15 % pour les consorts [T], de 15 % pour l’Institut Don Bosco et de 55 % pour la commune de [Localité 13], la SCI conservera sa charge 15 % du montant de cette somme ;

' fixé à 2000 € le préjudice de jouissance subie par l’Institut Don Bosco que la * devra prendre en charge à hauteur de 15 % ;

' rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

' fait masse des dépens comprenant les frais de la procédure de référé et d’expertise et dit que la SCI Du Vieux Presbytère devra en supporter 15 %, les consorts [T] 15%, l’Institut Don Bosco 15 %, la commune de [Localité 13] 55 %.

Par déclaration électronique en date du 22 février 2019, la commune de [Localité 13] a relevé appel de l’ensemble du jugement (numéro RG 19/01038).

Par jugement rectificatif rendu le 24 octobre 2019, le tribunal de grande Instance de Libourne à :

— constaté l’omission à statuer affectant le jugement rendu le 3 janvier2019 entre les parties, en ce qu’il n’a pas été statué sur les frais irrépétibles pourtant arbitrés dans la motivation ;

— dit que le dispositif du jugement rendu le 3 janvier 2019 sera complété comme suit: 'Condamne solidairement les consorts [T], l’institut Don Bosco et la commune de [Localité 13], à verser à la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean la somme de 1 200 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné les défendeurs solidairement aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 12 décembre 2019, la commune de [Localité 13] a relevé appel du jugement rectificatif rendu le 24 octobre 2019 (numéro RG 19/06504) en ce :

— qu’il n’a pas été statué sur les frais irrépétibles pourtant arbitrés dans la motivation;

— qu’il dit que le dispositif du jugement rendu le 3 janvier 2019 sera complété comme suit : 'Condamne solidairement les consorts [T],l’institut Don Bosco et la commune de [Localité 13], à verser à la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean la somme de 1 200 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— qu’il condamne les défendeurs solidairement aux dépens.

Par ordonnance rendue le 4 juin 2020, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de l’Association La Miséricorde.

Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier le 31 juillet 2020.

La commune de [Localité 13], dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 25 septembre 2019, demande à la cour, de :

(elle ne peut être assignée que sur le fondement contractuel et il existait à l’acte une clause exclusive des vices cachés)

Statuant en application du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, des articles 1382 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable aux faits de l’espèce et des articles 653 et suivants du même code :

À titre principal :

Constatant qu’en sa qualité d’acquéreur la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean ne pouvait agir qu’au titre de la responsabilité contractuelle à l’encontre de la concluante et que la clause excluant la garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente doit s’appliquer,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la concluante sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil et débouter la SCI du Vieux Presbytère ainsi que Madame [Z] [M] et Monsieur [E] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

À titre subsidiaire :

Constatant qu’il n’est démontré aucune faute, aucun préjudice et aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués:

— dire que la responsabilité délictuelle de la concluante ne peut être engagée à l’égard de la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean, de Mme [Z] [M] et de Monsieur [E] [P]:

Réformer le jugement entrepris et les débouter de toutes leurs demandes à son encontre sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants du code civil.

À titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la concluante ne saurait excéder le tiers du coût des travaux et de la réparation des préjudices invoqués, après déduction de la part de responsabilité de la SCI qui ne saurait être inférieure à 50 %, et réduire dans d’importantes proportions le montant des condamnations prononcées par le Tribunal à défaut de justification du doublement du coût des travaux par rapport aux préconisations de l’expert et de la réalité des préjudices invoqués.

En toute hypothèse :

— débouter la SCI, Mme [Z] [M] et M. [E] [P] de leurs appels incidents.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Z] [M] et M.[E] [P] de leur demande de dommages et intérêts.

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la concluante aux dépens et débouter la SCI ainsi que Mme [Z] [M] et M. [E] [P] de toute demande de ce chef ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum la SCI, Mme [Z] [M] et M.[E] [P] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum la SCI, Mme [Z] [M] et M. [E] [P] aux entiers dépens de référé, de première instance en ce compris les frais d’expertise et d’appel.

La SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean, Mme [M] et M. [P], dans leurs dernières conclusions d’intimés en date du 30 mai 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 1 (ancien) code civil de :

(ne conteste que devoir supporter une part de responsabilité à hauteur de 15%)

— ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 19/01038 et 19/06504,

Confirmer le jugement du 24 octobre 2019 en toutes ses dispositions,

Confirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a jugé que le mur litigieux était mitoyen Confirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a retenu une faute délictuelle à l’encontre de la Commune de [Localité 13], des consorts [T] et de l’Institut Don Bosco, constituée par un manquement à leur obligation d’entretien du mur,

Confirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a retenu la responsabilité partagée de la Commune de [Localité 13], des consorts [T] et de l’Institut Don Bosco dans la réalisation du dommage,

Confirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a fixé à la somme de 11.638,54 € TTC le montant des travaux de réfection du mur entre le fonds de la SCI et celui des consorts [T] et fixé à la somme de 31.411,90€ TTC le montant des travaux de réfection du mur entre le fonds de la SCI et celui de l’Institut Don Bosco,

Infirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a retenu une faute à l’encontre de la SCI et l’a condamnée à garder à sa charge 15% du coût total des travaux,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la commune de [Localité 13], Mme [C] [T], M. [R] [T], M. [N] [T], Mme [I] [T] épouse [W] et l’Institut Don Bosco venant au droits de l’Association La Miséricorde, à verser à la SCI la somme de 43.050,44€, à charge pour celle-ci de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, sous la direction et le contrôle de Monsieur [X] dont les honoraires seront pris en charge par la ou les partie(s) succombait(s)

Infirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance de la SCI à la somme de 1.000€ et dit qu’elle conserverait 15 % de cette somme à sa charge, et l’a déboutée ainsi que Madame [M] et Monsieur [P] de leurs autres demandes d’indemnisation.

Statuant à nouveau

— condamner in solidum la commune de [Localité 13], Mme [C] [T], M. [R] [T], M. [N] [T], Mme [I] [T] épouse [W] et l’Institut Don Bosco venant au droits de l’Association La Miséricorde à verser à la SCI la somme de 10.500€ au titre du préjudice subi dû au retard pris par les travaux,

— condamner in solidum la commune de [Localité 13], Mme [C] [T], M. [R] [T], M. [N] [T], Mme [I] [T] épouse [W] et l’Institut Don Bosco venant au droits de l’Association La Miséricorde à verser à Madame [M] et Monsieur [P] la somme de 3.000€ au titre du trouble de jouissance

Infirmer le jugement du 3 janvier 2019 en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance de l’Institut Don Bosco à la somme de 2.000 € et condamné la SCI à le prendre en charge à hauteur de 15% et débouter l’Institut Don Bosco de toute demande de ce chef

— débouter la commune de [Localité 13], Mme [C] [T], M. [R] [T], M. [N] [T], Mme [I] [T] épouse [W] et l’Institut Don Bosco venant au droits de l’Association La Miséricorde de leurs demandes à l’égard de la SCI,

— condamner la Commune de [Localité 13] à verser à la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel

— condamner in solidum la commune de [Localité 13], Mme [C] [T], M. [R] [T], M. [N] [T], Mme [I] [T] épouse [W] et l’Institut Don Bosco venant au droits de l’Association La Miséricorde aux entiers dépens, en ceux compris ceux de référé, d’expertise judiciaire, de première instance et d’appel.

Les consorts [T], dans leurs dernières conclusions d’intimés en date du 24 mai 2022, demandent à la cour, au visa des articles 789 6° et 122 code de procédure civile, ainsi que des articles 1641, 1648, 2241, 2231, 2242 du code civil de :

(appel incident, les demandes sont irrecevables (défaut d’intérêt à agir et à défendre), le mur est la propriété de la SCI donc débouté des demandes)

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— déclare recevables les demandes de la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean, de M. [P] et de Mme [M] ;

— Dit que le mur litigieux est un mur mitoyen ;

— Dit que les consorts [T], la commune de [Localité 13], l’association la Miséricorde aux droits de laquelle se trouve l’Institut Don Bosco et la SCI ont commis une faute à l’origine des désordres constatés sur le mur, la commune de [Localité 13] devant supporter 55 % des conséquences dommageables de cette faute, les consorts [T] 15 %, l’Institut Don Bosco 15 % et la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean 15 % ;

— Fixe à la somme de 9 698,78 euros HT soit 11 638,54 euros TTC le montant des travaux de réfection du mur entre le fond de la SCI et celui des consorts [T] ;

— Fixe à la somme de 26 176,59 euros HT soit 31 411,90 euros TTC le montant des travaux de réfection du mur entre le fond de la SCI et celui de l’Institut Don Bosco ;

— Dit que la SCI Du Vieux Presbytère pourra faire procéder aux travaux de réfection du mur et condamne la commune de [Localité 13], les consorts [T] et l’Institut Don Bosco à payer à la SCI leurs parts respectives dans le montant des travaux de réfection, la SCI devant garder à sa charge 15 % du coût total des travaux, les consorts [T] devant en assumer 15 %, l’Institut Don Bosco 15 % et la commune de [Localité 13] 55 % ;

— Fixe à 1 000 € le préjudice de jouissance subie par la SCI que les consorts [T], l’Institut Don Bosco, la commune de [Localité 13] seront condamnés à indemniser à hauteur de 15 % pour les consorts [T], de 15 % pour l’Institut Don Bosco et de 55 % pour la commune de [Localité 13], la SCI conservera sa charge 15 % du montant de cette somme ;

— Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

— Fait masse des dépens comprenant les frais de la procédure de référé et d’expertise et dit que la SCI devra en supporter 15 %, les consorts [T] 15 %, l’Institut Don Bosco 15 %, la commune de [Localité 13] 55 %.

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— déclarer la SCI irrecevable et mal fondée à agir à l’encontre des nus propriétaires eu égard aux dispositions de l’article 605 du code civil et mettre ceux-ci purement et simplement hors de cause;

— déclarer la SCI irrecevable en ses recours car dépourvue d’intérêt à agir, au regard des stipulations contenues dans son acte d’acquisition ;

Subsidiairement :

— dire et juger que les trois rangées de pierres de taille posées sur les remparts bien après leur construction sont la propriété exclusive de la SCI ;

— constater qu’en aucune façon il n’est établi que la présence du lierre puisse être la cause certaine du descellement des pierres du haut du mur ;

— constater que les racines du lierre se trouvent à travers le mur lui-même et en son milieu ;

— dire que les travaux réalisés apparaissent être le fait générateur du descellement soudain observé ;

En conséquence,

— dire que le mur étant la propriété de la SCI Du Vieux Presbytère celle-ci ne saurait être fondée à engager un recours quelconque contre ses voisins et en particulier contre les concluants.

— débouter en conséquence la SCI Du Vieux Presbytère de l’ensemble de ses réclamations et la condamner à verser à chacun des concluants 2 500 € en réparation du préjudice subi et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Du Vieux Presbytère aux entiers dépens.

L’ Institut Don Bosco venant aux droits de l’Association de La Miséricorde, dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 1er juin 2022, demande à la cour au visa des articles 653 et suivants du code civil, de :

(Appel incident. Soutient également que le mur litigieux est la propriété de la SCI)

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Libourne le 3 janvier 2019,

— dire que la SCI, propriétaire du fonds cadastré [Cadastre 9], est propriétaire du mur servant de soutènement à sa propriété la séparant du fonds appartenant à l’institut Don Bosco, venant aux droits de l’Association la Miséricorde cadastré [Cadastre 10] ;

En conséquence :

— dire que la SCI est responsable de l’entretien, la stabilité et la pérennité du mur séparatif,

— condamner la SCI à effectuer les travaux de confortement nécessaires pour assurer la stabilité et la durabilité du mur séparatif à ses frais sans emprise aucune sur le terrain appartenant à l’institut Don Bosco, venant aux droits de l’Association la Miséricorde, sous contrôle de l’expert [X] et sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du l° jour du deuxième mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Du Vieux Presbytère à lui verser une somme de 6 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner la SCI Du Vieux Presbytère à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Du Vieux Presbytère en tous les dépens de l’instance,

Selon l’accord des parties lors de l’audience, avant tous débats au fond, l’ordonnance de clôture a été rabattue au jou de l’audience des plaidoiries.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le litige soumis à la cour consiste à l’origine en une demande indemnitaire formulée par la SCI Du Vieux Presbytère en raison de l’effondrement d’un mur situé aux confins des son fonds et de ceux des consorts [T] et de l’association Don Bosco que le tribunal a jugé mitoyen, retenant la responsabilité délictuelle de tous les propriétaires concernés et de la commune de [Localité 13], vendeur du fonds, du fait d’un défaut d’entretien du mur, ayant ensuite réparti les responsabilités entre eux à hauteur de 45% pour la commune de [Localité 13], 15% pour l’association Don Bosco, 15% pour les consorts [T] et 15% pour la SCI, alors que l’ensemble des défendeurs soutenaient en première instance que le mur en question était un mur de soutènement qui n’avait d’intérêt que pour le fonds appartenant à la SCI et qu’il était sa propriété.

I – Sur les fins de non recevoir

A- Sur la recevabilité de la demande à l’encontre des consorts [T]:

Les consorts [T] sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a écarté l’exception d’irrecevabilité des demandes formulées à leur égard tant en raison de leur absence de qualité à défendre que de l’application des clauses contractuelles.

— En leur qualité de nus-propriétaires:

Par application de l’article 605 du code civil, les consorts [T] revendiquent leur mise hors de cause estimant que la demande est mal dirigée à leur encontre dès lors qu’en leur qualité de nus-propriétaires il ne leur incombe pas de veiller au développement du lierre, cette obligation d’entretien n’incombant qu’à l’usufruitier.

C’est cependant à bon droit que le tribunal a retenu que les dispositions des articles 605 et 606 ne concernent que les obligations respectives des nus-propriétaires et de l’usufruitier, dans leurs rapports entre eux mais ne sont pas opposables aux tiers et ne font pas obstacle à l’engagement de la responsabilité délictuelle de chacun d’eux vis à vis des tiers, le jugement étant en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté cette fin de non recevoir.

— Par application d’une clause contractuelle

C’est également à bon droit que le tribunal a écarté l’exception d’irrecevabilité soulevée par les consorts [T] ayant retenu qu’ils ne pouvaient se prévaloir d’une clause du contrat de vente conclu entre la SCI et la commune de [Localité 13] dont il ressort que l’acquéreur a pris le bien en l’état sans garantie de la part du vendeur, n’étant pas partie à ce contrat.

B) -Sur la recevabilité des demandes formées contre la commune de [Localité 13] sur le fondement de la responsabilité délictuelle:

Le tribunal a retenu la responsabilité délictuelle de la commune de [Localité 13] au titre de l’effondrement du mur pour défaut d’entretien.

Ce faisant il n’a pas répondu aux conclusions de la commune en faveur d’une irrecevabilité des demandes formulées par la SCI à son encontre sur le fondement des articles 1382 anciens et suivants du code civil, alors que la SCI tenant ses droits de la commune de [Localité 13] du contrat de vente entre les parties, seule sa responsabilité contractuelle pouvait être recherchée, alors que le contrat prévoyait précisément une clause de non garantie des vices cachés, les responsabilités contractuelles et délictuelles ne pouvant se cumuler.

La SCI du Vieux Presbytère fait au contraire valoir que les manquements de la commune de [Localité 13] à son obligation de propriétaire, tels que mis en évidence par l’expert judiciaire, sont bien antérieurs au contrat et qu’ils révèlent à son encontre défaut d’entretien du mur, que sa faute cause préjudice à tous les riverains et qu’en conséquence, il ne suffit pas que les parties soient liées par un contrat pour rechercher la responsabilité contractuelle de l’une d’elle si le dommage ne trouve pas sa source dans l’inexécution d’une obligation contractuelle.

Cependant, c’est à bon droit que la Commune de [Localité 13] fait valoir que la SCI du Vieux Presbytère ne tire ses droits à son encontre que du contrat, que les obligations auxquelles était tenue la commune de [Localité 13] en sa qualité de propriétaire du fonds étant antérieures au contrat duquel résultent ses droits, la SCI n’est pas fondée à se prévaloir d’un manquement de la commune aux dites obligations alors que les parties ne se sont jamais trouvées entre elles, ni dans un rapport de mitoyenneté, ni de voisinage et que la responsabilité de la commune n’est pas recherchée au titre d’une relation précontractuelle, dans la période ayant précédé le contrat.

En effet, le dommage dont se prévaut la SCI envers la commune de [Localité 13] trouve bien son origine dans le contrat et le manquement allégué à son encontre ne peut qu’être un manquement contractuel.

Si la SCI cite une jurisprudence selon laquelle les défauts cachés de la chose vendue n’excluent pas de rechercher la responsabilité délictuelle du vendeur pour dol commis avant ou pendant la conclusion du contrat, la SCI n’invoque cependant pas en l’espèce le dol à l’encontre de la commune de [Localité 13].

Dès lors, la SCI ne peut soutenir avec le tribunal que la commune de [Localité 13] ne saurait échapper à sa responsabilité (délictuelle) en invoquant une clause contractuelle.

Au surplus, non seulement la SCI ne recherche pas la responsabilité délictuelle de son vendeur mais en outre, sur le terrain contractuel, l’acte authentique du 15 décembre 2011 par lequel la SCI a fait l’acquisition de l’immeuble litigieux contient une clause rédigée en ces termes (page 18) :

'L’ACQUEREUR :

— Prendra le BIEN vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raisons :

soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après. (')' et force est de constater que la SCI ne discute pas l’application de cette clause, alors qu’au surplus, l’état de vétusté ou de délaissement dans lequel se trouvait l’immeuble et notamment le mur en litige au moment de son acquisition ne fait aucun doute au regard des éléments du dossier et notamment du rapport d’expertise.

En conséquence le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 13] à participer à la réparation du mur et au préjudice de jouissance subi par la SCI à hauteur de 55%, la SCI Du Vieux Presbytère, M. [P] et Mme [M] étant déboutés de leurs demandes à l’encontre de la commune de [Localité 13] présentées sur ce seul fondement.

II – Sur le bien fondé de l’action indemnitaire à l’encontre des consorts [T] et de l’institut Don Bosco:

La SCI du Vieux Presbytère, M. [P] et Mme [M] agissent à l’encontre de ses voisins, les consorts [T] et l’institut Don Bosco, sur le fondement des dispositions des articles 1382 à 1384 anciens, devenus 1240 à 1242 du code civil, tous alléguant une faute civile constituée par un défaut d’entretien du mur.

Alors que la SCI et les consorts [P] [M] discutent ardemment la qualification de mur mitoyen, l’action n’est pourtant pas entreprise sur le fondement de l’article 655 qui impose aux copropriétaires mitoyens de participer à proportion de leurs droits à la réparation ou reconstruction d’un mur mitoyen indépendamment de toute faute mais sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la faute étant alors constituée par un défaut d’entretien du mur.

Or, selon les dispositions de l’article 653 du code civil, 'dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.'

Il est admis que la présomption de mitoyenneté tombe en présence d’un mur de soutènement qui profite à celui dont il a vocation à retenir les terres.

Or, c’est de manière contradictoire que se fondant sur le rapport d’expertise, le tribunal a retenu que le mur litigieux était un mur mitoyen qui n’avait 'donc pas pour seule fonction de soutenir les terres du fonds supérieur, mais constituait un mur de soutènement qui présente une utilité pour le fonds Don Bosco comme pour le fonds [T], dans la mesure où il empêche les éboulements sur leur terrain’ alors qu’il avait relevé que si dans le silence des actes le mur devait être présumé mitoyen, la présomption devait être écartée en présence de marques contraires et notamment d’un mur de soutènement présumé être la propriété exclusive du fonds dont il permet de retenir les terres.

En effet, il résulte du rapport d’expertise que la propriété de la SCI est cernée par le mur en litige construit en pierres de taille, d’environ 1m50 de hauteur, qui constituait les anciens remparts de la ville et fait apparaître un faux aplomb vers la propriété [T] et sert de 'soutènement aux terres propriété de la SCI', les deux propriétés contiguës [T] et Don Bosco étant situées en contrebas d’environ 5m.

De cela, le tribunal a déduit que ce mur profitait aux fonds situés en contrebas en ce qu’il les protégeait des éboulements en provenance du fonds supérieur, alors que cette situation correspond, au vu de la configuration sus-décrite par l’expert, à la définition même d’un mur de soutènement qui a précisément vocation à retenir les terres du fonds supérieur, faisant tomber en conséquence la présomption de mitoyenneté du mur au profit d’une propriété exclusive de la SCI Du Vieux Presbytère.

De même, l’expert a relevé que les anciens remparts sur lesquels est construite la partie haute du mur sont classés par les Bâtiments de France, ce qui implique qu’ils sont privatifs et étaient la propriété de la parcelle [Cadastre 9] (propriété de la SCI), voire qu’ils sont toujours la propriété de la commune de [Localité 13], ce que cependant personne ne soutient.

Dès lors, sur le simple fondement de l’obligation d’entretien, il convient d’observer que ce mur étant la propriété de la SCI Du Vieux Presbytère, les voisins n’étaient pas tenus d’une obligation d’entretien dont le défaut leur est reproché.

Même à retenir avec la SCI que tout propriétaire doit entretenir son fonds de manière à ne pas à causer préjudice à la propriété de ses voisins et que le défaut d’entretien retenu par l’expert tenant notamment pour les consorts [T] à avoir laissé un lierre courir sur le mur de la SCI, la responsabilité délictuelle pour être retenue suppose de rapporter également la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec la faute.

Or, il résulte du rapport d’expertise que lors de la première visite le mur côté [T] était tapissé d’un lierre, que ce mur était ancien mais en bon état, en ce sens qu’il ne présentait pas de traces d’éboulement, que si le lierre des consorts [T] s’était enchevêtré dans les pierres, il participait au contraire de la tenue du mur ainsi qu’il est mentionné en page 21 /45 du rapport en ces termes 'les branchages provenant des deux côtés du mur s’étaient emmêlés et se soutenait mutuellement'. Par ailleurs, l’expert a constaté que l’enlèvement du lierre en cours d’opérations d’expertise a entraîné l’éboulement du mur. Ainsi il indique (page 18/45) que lors de la deuxième visite, suite à l’effondrement du lierre, celui-ci n’était plus solidaire avec le mur lequel s’est écroulé chez Mme [T]. De même, l’expert précise (page 21/45) que l’effondrement du lierre (lui même à l’origine de l’effondrement d’une partie du mur) n’est intervenu 'qu’à la suite du nettoyage de la parcelle de la SCI’ et qu’une fois ce nettoyage effectué, 'le lierre situé côté [T] qui n’était plus soutenu a fini par s’écrouler’ et le mur avec lui.

De cela il s’évince que le défaut d’entretien reproché aux consorts [T] pour avoir laissé courir un lierre sur un mur qui n’était plus entretenu de part et d’autre depuis de nombreuses années n’est pas à l’origine directe de l’effondrement du mur, celui-ci participant au contraire de sa stabilité au regard de son état général et que c’est l’arrachage de la végétation par la SCI , sans précautions suffisantes, de son côté du mur, qui est à l’origine de l’écroulement du lierre et du mur, en sorte que la responsabilité délictuelle des consorts [T] ne peut être recherchée.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité à hauteur de 15 % dans l’éboulement du mur.

Quant à la responsabilité de l’institut Don Bosco, elle a été retenue au terme de ce même rapport d’expertise et par le tribunal en suivant au motif que depuis le fonds de l’association La Miséricorde, la partie supérieure du mur menace de s’écrouler présentant un danger avéré, et que cette association a fait démolir un bâtiment qui venait s’appuyer contre le mur des anciens remparts et qui 'sûrement’ le consolidait et qu’elle a également laissé un lierre recouvrir les pierres du mur (page 20/45 du rapport d’expertise). Cependant l’expert avait été beaucoup moins catégorique dans le corps de son rapport sur ces deux points, ayant retenu (page 17/45) d’une part que 'le lierre ne peut être incriminé dans la chute du mur (sur cette partie) puisque ses ramifications n’arrivent pas jusqu’à cette partie du mur’ et d’autre part que 'il est probable que cette ancienne construction, si son existence est prouvée , devait conforter le mur, sa démolition liée au manque d’entretien est peut-être à l’origine des dégâts'.

Il n’est donc en l’état pas établi que l’association La Miséricorde, aux droits de laquelle vient désormais l’institut Don Bosco, a commis une faute en lien de causalité avec l’effondrement du mur de soutènement situé sur le terrain de la SCI, en sorte que le jugement est infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’institut Don Bosco à hauteur de 15% dans la réalisation du dommage, la SCI du Vieux Presbytère, M. [P] et Mme [M] étant déboutées de toutes leurs demandes tant à l’encontre des consorts [T] que de l’institut Don Bosco.

III – Sur les demandes de l’institut Don Bosco:

A) Sur les demandes au titre d’un préjudice de jouissance

Le tribunal a accordé à l’institut Don Bosco la réparation d’un trouble de jouissance évalué à 2000 euros et condamné la SCI Du Vieux Presbytère a prendre en charge cette somme à hauteur de 15 %.

L’institut Don Bosco demande à la cour de fixer ce préjudice à la somme de 6000 euros et la SCI de débouter l’institut de ses demandes de ce chef

La SCI conteste tout préjudice de jouissance observant que l’institut ne justifie nullement de l’atteinte portée à ses projets éducatifs du fait d’une perte de jouissance d’une partie de sa cour.

Or, l’expert a retenu la dangerosité résultant de la situation du mur et que le préjudice de jouissance de l’institut est réel en ce qu’il ne peut jouir de la partie de son terrain située au bas du mur.

C’est en conséquence à bon droit que le tribunal a fixé le préjudice de jouissance de l’institut Don Bosco à la somme de 2 000 euros en l’absence de tout autre élément attestant d’un préjudice plus important, n’étant privé que de la seule partie de son terrain longeant le mur.

Cependant, le mur effondré étant la propriété de la SCI, seule tenue à l’entretenir, c’est à bon droit que l’institut Don Bosco, dont il n’est pas établi qu’il ait commis une faute en tout ou partie responsable de son préjudice, sollicite la condamnation de la SCI Du Vieux Presbytère à l’indemniser entièrement de celui-ci.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné la SCI à indemniser l’institut Don Bosco à hauteur de 15 % de ce préjudice, celle-ci étant condamnée de ce chef au paiement d’une somme de 2 000 euros.

B) Sur les demandes envers la SCI au titre des travaux réparatoires:

La société Don Bosco demande à la cour de condamner la SCI à effectuer les travaux de confortement de son mur, sous astreinte, mais sans emprise sur son terrain estimant que les travaux préconisés par l’expert emporteraient une emprise trop importante (contreforts massifs en béton) sur son fonds, le tout selon une méthode par décaissement ou déblaiement de la terre appuyée sur le mur de clôture jusqu’à hauteur du rempart, avec drainage des eaux, conformément au devis qu’il produit et qui est d’un coût moindre que celui retenu par l’expert.

La SCI fait valoir, tout en reconnaissant que les lieux ne sont actuellement pas sécurisés et que le risque de chute persiste que seuls les travaux préconisés par l’expert peuvent être retenus et permettront de retenir effectivement et durablement le mur, qu’il ne s’agit nullement de travaux d’amélioration et que l’emprise sur le terrain Don Bosco sera tout à fait dérisoire d le’ordre de 1m2 sur une superficie de 30 m2 et qu’en tout tout état de cause, il rapportent la preuve que dans la configuration des lieux tout procédé par décaissement est impossible à mettre en oeuvre ayant été refusé par la commune et la Drac.

Il convient en effet d’imposer à la commune de réaliser ces travaux qui lui incombent.

Cependant, la solution proposée par l’institut Don Bosco qui n’a jamais été soumise à l’expert ne peut en l’état d’un simple devis être avalisée par la cour. Certes, celle préconisée par l’expert implique la pose de renforts sur le terrain de l’institut mais au regard des intérêts en présence et de l’utilité de la solution permettant de prémunir durablement l’institut Don Bosco d’un risque d’effondrement mais également la SCI de tout risque de voir engager sa responsabilité civile en cas d’effondrement sur le terrain voisin, elle ne constitue pas à hauteur de 1m2 sur une superficie de 30 m2 une atteinte excessive au droit de propriété de l’institut. Quant à l’aspect esthétique, il sera nécessairement sous contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France au regard de la zone de situation du bien.

La SCI sera donc condamnée à effectuer les travaux préconisés par l’expert [X], sous son contrôle et sous astreinte, comme il sera dit au dispositif.

Au vu de l’issue du présent recours, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la SCI du Vieux Presbytère, M. [P] et Mme [M], le jugement et le jugement rectificatif étant infirmés en ce qu’il ont statué de ce chef et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI du Vieux Presbytère condamnée in solidum avec M. [P] et Mme [M] à payer à la commune de [Localité 13], aux consorts [T] et à l’institut Don Bosco, chacun, une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme les jugements entrepris en toutes leurs dispositions.

Statuant à nouveau :

Dit que le mur en litige est un mur de soutènement situé sur la parcelle [Cadastre 9], commune de [Localité 13], propriété exclusive de la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean.

Déboute la SCI Du Vieux Presbytère Saint-Jean, M. [E] [P] et Mme [Z] [M] de toutes leurs demandes.

Condamne solidairement la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean, M. [E] [P] et Mme [Z] [M] à payer à l’institut Don bosco une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Dit que la SCI Du Vieux Presbytère Saint-Jean devra procéder aux travaux confortatifs du mur de soutènement situé sur sa propriété selon le procédé retenu par le rapport d’expertise, sous le contrôle de l’expert [X], dans les quatre mois à compter de la notification de la décision et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de trois mois, aux frais de la SCI du Vieux Presbytère Saint Jean.

Condamne in solidum la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean, M. [E] [P] et Mme [Z] [M] à payer à la commune de [Localité 13], aux consorts [T] et à l’institut Don Bosco, chacun, une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum la SCI Du Vieux Presbytère Saint Jean, M. [E] [P] et Mme [Z] [M] aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE