COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 NOVEMBRE 2023

N° RG 20/02954 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LUT2

[K] [H]

[Y] [V] épouse [H]

c/

[F] [Z]

[J] [M] épouse [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 juillet 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 17/08321) suivant déclaration d’appel du 06 août 2020

APPELANTS :

[K] [H]

né le 25 Septembre 1974 à [Localité 6] – MAROC

de nationalité Française

Profession : Cadre de santé,

demeurant [Adresse 3]

[Y] [V] épouse [H]

née le 18 Juillet 1983 à [Localité 5] (33)

de nationalité Française

Profession : Infirmière libérale,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Louise MARGERIN substituant M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Thierry THOMASSIN

né le 20 Mars 1956 à TUNIS

de nationalité Française

Profession : Ingénieur informatique,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Samantha GALLAY, avocat au barreau de BORDEAUX

[J] [M] épouse [Z],

demeurant [Adresse 2]

non représentée, assignée selon acte d’huissier en date du 10 septembre 2020 délivré à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 19 septembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte sous seing privé du 21 octobre 2016, M. [K] [H] et Mme [Y] [V] épouse [H] ont conclu avec M. [F] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z] une promesse synallagmatique de vente d’une maison d’habitation située à [Localité 7] au prix de 335 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 20 janvier 2017. Une clause pénale a été insérée à l’acte.

La date de réitération par acte authentique a été reportée le 20 janvier 2017 sans fixation d’une date butoir et, dans l’attente de la régularisation, un bail portant sur le bien objet de la promesse de vente a été signé entre les parties.

A la suite de la renonciation de l’acquisition par M. et Mme [Z], M. et Mme [H] leur ont adressé le 10 avril 2017 un courrier via le notaire instrumentaire puis les 16 et 22 juin 2017 deux lettres par l’intermédiaire de leur assureur au titre de la protection juridique, afin de leur demander de verser le montant de la clause pénale.

Ces démarches étant demeurées vaines, les promettants ont, suivant un acte d’huissier du 20 septembre 2017, assigné les bénéficiaires de la promesse devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de constater la caducité de la vente et d’obtenir leur condamnation au paiement du montant de la clause pénale, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente signé le 21 octobre 2016 entre, d’une part, M. et Mme [H] et, d’autre part, M. et Mme [Z],

— condamné M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [H], ensemble, les sommes de :

—  1 euro au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à partir de (date du jugement),

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [Z] aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés directement par Maître Dominique Laplagne conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration électronique du 06 août 2020, M. et Mme [H] ont relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant :

— condamné M. [F] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z] à payer à M. [K] [H] et Mme [Y] [V] épouse [H] ensemble la somme de 1 euro au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à partir de (date du jugement),

— condamné M. [F] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z] à payer à M. [K] [H] et Mme [Y] [V] épouse [H] ensemble la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,.

Seul M. [Z] a constitué avocat le 28 août 2020.

M. et Mme [H], dans leurs dernières conclusions d’appelants en date du 21 décembre 2020, demandent à la cour, au visa des articles 1104, 1231-1 nouveau et suivants, 1583 et 1589 du code civil, de :

— Voir déclarer recevable et bien fondé leur appel en ce qu’il a limité l’indemnisation qui leur est allouée au titre de la clause pénale à 1 euros avec intérêts au taux légal à partir de la date du jugement, et en conséquence :

— Voir constater que M. et Mme [F] [Z] ont manqué à leurs engagements en refusant tardivement de réitérer en la forme authentique la vente de leur maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] et, de surcroît, en ne justifiant pas de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, conformément aux conditions stipulées dans le compromis ;

— Voir confirmer le jugement qui a prononcé la caducité de la vente ou, à tout le moins, en prononcer la résolution aux torts des époux [Z], ainsi qu’au titre de la condamnation de ces derniers aux frais de procédure ;

— Voir dire et juger en conséquence que M. et Mme [F] [Z] ont engagé leur responsabilité dans les termes du compromis, en application de la clause pénale ou sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

— Voir réformer le jugement en ce qu’il a dit la pénalité de la clause pénale manifestement excessive et limité la condamnation des époux [Z] à 1 euro ;

— Voir en conséquence condamner M. et Mme [F] [Z] leur au paiement :

— d’une somme de 33 500 euros au titre de la clause pénale ou à titre de dommages et intérêts ;

— de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Dominique Laplagne, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [Z], dans ses dernières conclusions du 26 novembre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1189, 1190, 1231-5 et 1304-6 du code civil, statuant de nouveau sur les seuls chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité :

A titre principal :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu leur responsabilité dans la non-réalisation de la condition suspensive de la promesse de vente synallagmatique du 21 octobre 2016 ;

— de débouter en conséquence M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la réduction de la clause pénale comprise dans la promesse de vente synallagmatique du 21 octobre 2016 du fait de son montant manifestement excessif en la réduisant à la somme de 1 euro ;

En tout état de cause :

— de débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— de condamner M. et Mme [H] à une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance comme d’appel.

Mme [Z] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions des appelants lui ont été régulièrement signifiées le 10 septembre 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 septembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’inexécution contractuelle

Il sera observé à titre liminaire que la caducité de la vente n’est pas contestée par les parties. En effet, si les intimés semblent la remettre en cause dans les motifs de leurs dernières écritures, ils ne sollicitent cependant pas dans le dispositif de celles-ci l’infirmation de la décision entreprise ayant 'constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente signé le 21 octobre 2016 entre, d’une part, M. et Mme [H] et, d’autre part, M. et Mme [Z]'. La cour n’est donc pas non plus saisie de la prétention figurant dans le dispositif des appelants consistant en 'confirmer le jugement qui a prononcé la caducité de la vente ou, à tout le moins, en prononcer la résolution aux torts des époux [Z]'.

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe à celui qui s’oblige sous la condition suspensive de rapporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la réalisation de cette condition. Lorsqu’il s’agit de l’obtention d’un prêt, c’est à l’acquéreur qu’il appartient de démontrer qu’il a déposé la demande dans les délais prévus et que sa demande était conforme à toutes les caractéristiques définies dans la promesse.

Il est acquis que M. et Mme [Z] ont renoncé à l’acquisition du bien immobilier appartenant aux appelants en raison de l’impossibilité d’en assurer le financement.

Selon la condition suspensive insérée à la promesse, les acquéreurs s’obligeaient à demander un prêt pour un montant de 359 600 euros d’une durée de 25 ans au taux de 1,80 %. Ils devaient également justifier des démarches entreprises dans un délai d’un mois à compter de la date de signature de l’acte ainsi que d’informer leurs vendeurs, par lettre recommandée avec avis de réception, de l’obtention ou de la non obtention du prêt au plus tard le 24 décembre 2016.

A la date prévue, M. et Mme [Z] n’ont pas produit à M. et Mme [H] les documents bancaires attestant la réalisation de la demande de prêt mais il convient de constater qu’ils se sont heurtés à une certaine inertie de l’établissement de crédit. Leur premier courriel y afférent n’a donc pu être adressé aux vendeurs que le 29 décembre 2016.

En outre, aucune sanction portant sur le dépassement du délai fixé n’a été stipulée à la promesse de sorte que ce seul grief, invoqué par les appelants, ne peut caractériser le manquement des acquéreurs à leur obligation contractuelle.

L’acte du 21 octobre 2016 oblige M. et Mme [Z] à justifier d’une demande de prêt d’un montant de 359 600 euros et portant sur une durée de 25 ans, au taux de 1,80 %.

Les attestations rédigées par la banque Crédit agricole les 10 janvier 2017 et 1er juin 2017, qui informent M. et Mme [Z] de son refus, font état d’une demande portant sur des montants respectivement de 367 132 et 366 767 euros.

La somme sollicitée par les emprunteurs apparaît donc légèrement supérieure à celle stipulée à la promesse. Il sera cependant observé que l’acte prévoyait clairement que le montant demandé pouvait fluctuer en raison des frais d’emprunt 'à déterminer à raison des garanties demandées par l’établissement prêteur (…), viendront s’ajouter en complément le cas échéant'.

Ainsi, il apparaît que le faible écart entre la somme stipulée à la promesse et celle effectivement sollicitée par M. et Mme [Z] n’est pas à l’origine de la réponse négative de l’établissement bancaire et ne saurait dès lors constituer un manquement des acquéreurs à leur obligation contractuelle.

L’attestation de l’organisme prêteur du 17 octobre 2017 indique 'A l’examen des premiers éléments qui nous ont été fournis, nous avons émis un avis défavorable et avons renoncé à constituer un dossier de financement'.

M. [Z] déduit de ce document que le prêt n’aurait pu 'de toutes les façons’ être accordé au couple en raison de leur situation financière. Il estime dès lors que le couple n’a commis aucune faute contractuelle.

Cependant, les trois attestations précitées émanant du Crédit Agricole ne font pas état de la durée et du taux de l’emprunt sollicité de sorte que les acquéreurs n’établissent pas que le prêt demandé était en tous points conforme aux caractéristiques définies dans la promesse et que le refus qui leur a été opposé par l’organisme de crédit était donc totalement indépendant de leur volonté. Ils ont donc empêché l’accomplissement de la condition suspensive de sorte que le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

Sur le montant de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne

peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précèdent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au regard du manquement relevé ci-dessus, il appartient à M. et Mme [Z] de démontrer le caractère manifestement excessif du montant de la clause pénale qui doit s’apprécier à la date de la décision à intervenir.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. (Com. 11 février 1997, n°95-10.851).

La séparation du couple [Z] est intervenue bien après la réponse négative de l’établissement bancaire sollicité de sorte qu’elle ne peut être invoquée par M. [Z] pour motiver à elle seule la réduction du montant de la pénalité contractuelle.

De même, l’affirmation de l’intimé selon laquelle l’échec de la transaction immobilière n’a que peu contrarié les vendeurs dans la mesure où ceux-ci ont ultérieurement cédé leur bien immobilier apparaît inexacte car il est démontré que M. et Mme [H] ont été contraints d’exposer des frais supplémentaires durant la période comprise entre le 21 octobre 2016 et le 21 janvier 2017 puis intégralement réglé les taxes d’habitation et foncière de l’année 2017.

Certes, M. et Mme [H] ne peuvent arguer du paiement d’un loyer et de divers frais s’y rapportant en raison de la mise en location de leur bien immobilier au profit de M. et Mme [Z] à compter du 21 janvier 2017 car la lecture de certains messages fait en effet apparaître qu’ils ont agi ainsi en pleine connaissance de cause et nonobstant les réticences de leur notaire. Pour autant, comme l’observent à raison les appelants, la pénalité contractuelle prévue à la promesse, soit 10 % du prix de vente, correspond à un pourcentage du montant de la transaction régulièrement retenu dans la très grande majorité des actes portant sur des transactions immobilières.

Echouant à démontrer le caractère manifestement excessif de la clause pénale, M. et Mme [Z] doivent donc être condamnés in solidum au paiement à M. et Mme [H], ensemble, de la somme de 33 500 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il n’y a pas lieu en cause d’appel de mettre à la charge de l’une ou de l’autre des parties le versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné M. [F] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z] à payer à M. [K] [H] et Mme [Y] [V] épouse [H], ensemble, la somme de 1 euro au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à partir de (date du jugement) ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne M. [F] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z] à payer à M. [K] [H] et Mme épouse [Y] [V] épouse [H], ensemble, la somme de 33 500 euro au titre de la clause pénale ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. [F] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z] au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par maître Dominique Laplagne en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,