COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 JUILLET 2024

N° RG 23/05619 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRP4

[X] [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2024-00863 du 24/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[L] [E] épouse [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2024-00861 du 24/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[B] [P]

Nature de la décision : APPEL D UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 17 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG: 23/683) suivant déclaration d’appel du 12 décembre 2023

APPELANTS :

[X] [N] assisté de Madame [D] [I], es qualité de mandataire spécial

né à [Localité 4] (Brésil)

de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

[L] [E] épouse [N] assistée de Madame [D] [I], es qualité de mandataire spécial

née le 23 mai 1947,

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Sara BELDENT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[B] [P]

né le 18 Octobre 1969 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2013, M. [B] [P] a donné à bail à M. [X] [N] et Mme [L] [E] épouse [N], une maison individuelle d’habitation située à [Adresse 3].

Par acte du 5 décembre 2022, M. [P] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 538,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte du 23 mars 2023, M. [P] a assigné les époux [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnisation d’occupation.

Par ordonnance contradictoire de référé du 17 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de M. [P] à la date du 6 février 2023,

— condamné les époux [N] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 3],

— autorisé, à défaut pour les époux [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, soit 570,00 mensuels, outre les charges justifiées,

— condamné les époux [N] à régler à M. [P] la somme de 5 042,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

— condamné les époux [N] à payer à M. [P], à compter du 1er octobre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné les époux [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État,

— condamné les époux [N] à payer à M. [P] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les époux [N] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Les époux [N] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance déféré par déclaration du 12 décembre 2023, et par dernières conclusions déposées le 30 avril 2024, ils demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé du 17 novembre 2023,

Et, statuant à nouveau,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter M. [P] de sa demande d’expulsion,

— débouter M. [P] de ses demandes plus amples ou contraires,

— leur donner acte de leur proposition de règlement,

— leur accorder des délais de paiement sur 36 mois,

Subsidiairement,

— leur accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux,

— juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par dernières conclusions déposées le 29 avril 2024, M. [P], demande à la cour de :

— recevoir M. [P] en ses moyens, fins et prétentions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 17 novembre 2023,

En conséquence,

— condamner solidairement les époux [N] à verser à M. [P] la somme de 5 813, 00 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation mois d’ avril 2024 inclus,

— débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes,

Y ajoutant,

— condamner solidairement les époux [N] à verser à M. [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris ceux de référé et d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 23 mai 2024, avec clôture de la procédure à la date du 10 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelants ne critiquent pas l’ordonnance déférée en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 février 2023, mais sollicitent à titre principal la suspension de ses effets et, à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

En l’espèce, les époux [N] sollicitent des délais de paiement de 36 mois, exposant qu’ils sont âgés, atteints de problèmes de santé et que depuis leur placement sous sauvegarde de justice le 12 septembre 2023, ils ont mis en place un virement permanent de 260 euros par mois au profit de leur bailleur. Ils expliquent que le loyer s’élève à la somme mensuelle de 570 euros, dont 310 euros payés directement par la CAF au bailleur, qu’ils se sont toujours acquittés du loyer résiduel de 260 euros, que la difficulté de leur situation provient du fait que les APL ont été suspendues à compter de décembre 2022 mais que les aides de la CAF devraient prochainement reprendre ce qui leur permettra, au vu de leurs revenus mensuels de 1.500 euros, de régulariser leur situation, ajoutant s’être vus refuser plusieurs logements. Afin d’apurer leur dette, ils proposent de verser, en sus du loyer courant, la somme de 260 euros par mois.

Toutefois, ainsi que le fait à juste titre observer M. [P], la dette locative s’est accrue depuis l’ordonnance de référé puisqu’elle s’élève désormais à la somme de 5.813 euros, arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’avril 2024 inclus, étant relevé que les époux [N] ont bénéficié de l’effacement d’une précédente dette locative à hauteur de 10.830 euros, que malgré la préconisation de la commission de surendettement dans sa décision de rétablissement personnel de déménager vers un logement moins onéreux, les époux [N] n’ont pas donné suite à deux propositions de logement faites par le GIPH en juin 2023. Leurs droits à l’aide au logement ont en outre été suspendus à la suite des impayés de loyers et contrairement à ce qu’ils allèguent, les époux [N] ne justifient pas s’être toujours acquittés du loyer résiduel, aucun paiement n’étant intervenu entre juin 2023 et décembre 2023.

Si, depuis janvier 2024, les époux [N] ont certes effectué quelques versements (220 euros en janvier, 220 euros en février, 260 euros en mars et 260 euros en avril), ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant, la dette locative atteignant la somme de 7.762 euros en mars 2023 puis de 5.813 euros en avril 2023 grâce à un versement conséquent de la CAF, leurs ressources mensuelles d’environ 1.500 euros n’apparaissant pas adaptées au montant du loyer de 570 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande des époux [N] tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accueillie. L’ordonnance sera confirmée en ce sens.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, dispose :

'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

L’article L. 412-4 du même code dispose : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette locative qui s’est accrue depuis l’ordonnance déférée, et du fait que les appelants n’ont pas donné suite à deux propositions de logement faites par le GIPH en juin 2023, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais formulée par les époux [N] pour quitter les lieux.

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5.813 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2024 inclus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les appelants en supporteront donc in solidum la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En considération de la situation économique des époux [N], il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5.813 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2024 inclus,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [X] [N] et Mme [L] [T] [N] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les modalités applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,