COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 14 JANVIER 2026

N° RG 25/01442 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OGOL

[Z] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2025-007122 du 14/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

c/

Etablissement Public AQUITANIS ETROPOLE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 14 mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] (RG : 24/02107) suivant déclaration d’appel du 20 mars 2025

APPELANT :

[Z] [I]

né le 23 Octobre 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Laura MARIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE

[Adresse 1]

Représentée par M^e Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Lou-Andréa VIENOT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Isabelle LOUWERSE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de : [O] [U], greffière stagiaire

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

1 – Le 24 mars 2023, l’Office public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis, ci-après l’Etablissement public Aquitanis, a consenti à M. [Z] [I] un contrat de bail à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 2] [Localité 6].

Alléguant la présence dans son appartement d’une infestation de moustiques et de cafards ainsi que de rats à l’extérieur, M. [I] a, par acte du 17 octobre 2024, assigné l’Etablissement public Aquitanis aux fins de réalisation de travaux sous astreinte eu égard à l’insalubrité présente au sein de son immeuble.

2 – Par ordonnance du 14 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [Z] [I] de ses demandes.

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. [Z] [I] aux dépens de l’instance.

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

3 – Par déclaration électronique du 20 mars 2025, M. [I] a interjeté appel de la décision en ce qu’il a été débouté de ses demandes.

Par avis d’orientation du 15 mai 2025, l’affaire, relevant des article 906 et 906-1 du code de procédure civile, a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 26 novembre 2025 avec clôture de la procédure au 12 novembre 2025.

4 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2025, M. [I] demande à la cour, sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 143 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer les demandes formulées par M. [I] recevables et bien-fondées,

— infirmer l’ordonnance du 14 mars 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Z] [I] de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [Z] [I] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— dire et juger que le bailleur Aquitanis n’a pas respecté son obligation de fournir un logement décent à M. [I] au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— dire et juger que le bailleur Aquitanis n’a pas assuré à M. [I] une jouissance paisible de la chose louée au sens de l’article 1719 du code civil,

— ordonner la réalisation sous astreinte des travaux tels qu’énoncés dans le rapport du 13 Mai 2024, réalisé par [L] [B], inspectrice salubrité près de la mairie de [Localité 5] ainsi que tous travaux nécessaires à la remise en état du logement :

Parties communes :

— rechercher, identifier et traiter les causes de prolifération d’insectes (moustiques)localisés sur le palier sous trappe de visite du vide sanitaire,

— rechercher, identifier et traiter les causes d’émanation d’odeurs localisées sur le palier par la trappe de visite du vide sanitaire non étanche,

— rechercher, identifier et traiter les causes des nuisances sonores occasionnées par la fermeture bruyante de la porte d’entrée principale de l’immeuble,

— désencombrer les espaces communs

Extérieurs :

— procéder à l’entretien régulier du local à poubelles. Mettre à disposition un nombre de containers suffisant pour éviter l’amoncellement des déchets au sol,

— traiter la présence des rongeurs (rats aux abords de l’immeuble) : campagne de dératisation,

Séjour :

— rechercher des solutions pour atténuer la gêne sonore audible depuis le séjour (isolation du mur'),

— rechercher des solutions d’isolation du coffrage des volets roulants du logement,

A titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance du 14 mars 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Z] [I] de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [I] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec pour missions principales de :

— constater la réalité des nuisances susvisées affectant l’appartement de l’appelant et ses abords immédiats ;

— évaluer leur nature, leur fréquence et leur intensité ;

— dire si ces nuisances sont de nature à affecter gravement la jouissance normale du bien loué ;

et le cas échéant, en déterminer l’origine.

En tout état de cause,

— autoriser M. [Z] [I] à suspendre et à défaut consigner le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux près de la caisse des dépôts et consignation,

— condamner Aquitanis à la somme de 3 500,00 euros à verser à maître Laura [Localité 7] sur le fondement combiné de l’article 700-2°du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve du renoncement à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

5 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2025, l’Etablissement public Aquitanis demande à la cour, sur le fondement des articles 1719 du Code civil, 145, 147 et 564 du Code de procédure civile, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 du Code de procédure civile, de :

— rejeter les arguments fins et prétentions de M. [Z] [I] ;

— déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire formulée par M. [Z] [I] ;

A titre subsidiaire,

— déclarer mal fondée la demande d’expertise judiciaire formulée par M. [Z] [I] ;

et,

— confirmer l’ordonnance de référé du 14 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [Z] [I] au paiement à Aquitanis d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance.

6 – L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

7 – Il sera rappelé à titre préliminaire que les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de 'constater’ ou 'dire et juger que', ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Sur la demande de réalisation de travaux.

8 – M. [I] a sollicité en référé la condamnation de l’Etablissement public Aquitanis à réaliser divers travaux concernant le logement loué aux motifs que celui-ci ne répond aux normes de décence au sens de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et est insalubre ainsi que l’autorisation de suspendre le paiement du loyer dans l’attente de leur réalisation.

9 – Le juge des référés l’a débouté de ces demandes au motif que ne sont pas caractérisés au sens de l’article 835 du code de procédure civile un trouble manifestement illicite ni la nécessité de procéder à des mesures de remise en état pour prévenir un dommage imminent.

10 – M. [I] sollicite l’infirmation de la décision en invoquant les manquements graves de l’Etablissement public Aquitanis à ses obligations, alléguant la présence de moustiques à profusion et de cafards au sein de son logement, de rats à l’extérieur, l’émanation d’odeurs nauséabondes sur le palier, des nuisances sonores au sein du logement et un manque d’entretien des extérieurs de la résidence, soutenant que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée, les interventions de l’Etablissement public Aquitanis s’étant révélées inefficaces. Il invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par le trouble de jouissance qu’il subit du fait des désordres affectant son logement et les parties communes de la résidence et sollicite la réalisation de travaux et à titre subsidiaire, que soit ordonnée une mesure d’expertise afin de décrire l’état du logement.

11 – L’ Etablissement public Aquitanis demande la confirmation de l’ordonnance déférée en contestant les manquements allégués à son encontre et en faisant valoir qu’elle a réagi aux réclamations de son locataire en prenant des mesures pour remédier aux différents désordres allégués. S’agissant de l’expertise sollicitée à titre subsidiaire, elle en soulève l’irrecevabilité au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile .

12 – L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

13 – Selon l’article 6 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige,

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

14 – L’article 1719 du code civil prévoit par ailleurs que 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

15 – Il sera relevé que si M. [I] reproche à son bailleur de ne pas lui avoir délivré de logement décent, il ne se réfère nullement aux dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui liste de manière exhaustive les critères permettant de qualifier un logement de décent, ce dont il résulte que seul le défaut de jouissance paisible pourrait caractériser le trouble manifestement illicite allégué par M. [I].

16 – A cet égard, c’est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le juge des référés, après avoir analysé les différents désordres allégués par M. [I], a considéré que la preuve d’un trouble manifestement illicite n’était pas rapportée.

En effet, si le rapport de visite réalisé par la ville de [Localité 5] le 13 mai 2024 a relevé les désordres suivants :

— Parties communes : prolifération importante d’insectes (moustiques) et émanation d’odeurs nauséabondes localisées sur le palier par la trappe de visite des sanitaires ; nuisances sonores à chaque ouverture de la porte d’accès à l’immeuble ; encombrement des espaces communs ;

— Extérieurs : local poubelles mitoyen au logement avec odeurs nauséabondes, manque d’entretien ; présence de nombreuses galeries autour de l’immeuble (présence de rats);

— Séjour : nuisances sonores audibles depuis la pièce principale ; coffrage volets roulants non étanches,

l’Etablissement public Aquitanis justifie par deux rapports d’intervention des 10 et 28 octobre 2024, postérieurs au signalement que lui a adressé la ville de [Localité 5] le 23 mai 2024, avoir réalisé une désinsectisation dans plusieurs logements dont le numéro 3 occupé par M. [I], faisant état d’un niveau d’infestation nul, ainsi qu’un pompage du vide sanitaire. L’Office d’Hlm Aquitanis produit une annonce faite aux occupants de la résidence en date du 13 mars 2024, leur demandant de veiller à ne pas laisser d’encombrants dans les parties communes et les prévenant que ceux-ci seront enlevés s’ils sont toujours présents le 26 avril 2024, ainsi que deux factures des 5 juillet et 13 novembre 2024 justifiant de la dératisation de la résidence.

17 – M. [I] ne produit aucune pièce pour justifier que ces désordres seraient toujours présents et que les mesures prises par le bailleur seraient ainsi insuffisantes.

Quant aux nuisances sonores, si le rapport de visite en fait état, elles sont décrites comme des claquements de portes, ce seul élément sans aucune autre constatation étant insuffisant à caractériser un trouble de jouissance pour le locataire.

18 – La preuve n’est ainsi pas rapportée de l’existence de troubles manifestement illicites justifiant que soient prises des mesures conservatoires ou de remise en état. L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de travaux formée par M. [I].

Par ailleurs, pour les mêmes motifs, la demande d’expertise n’apparaît pas nécessaire et sera rejetée.

Sur la demande de suspension des loyers.

19 – La demande de M. [I] tendant à la réalisation de travaux ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension des loyers durant la réalisation de ces travaux. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [I] de la demande formée à ce titre.

Sur les mesures accessoires.

20 – L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, M. [I] sera condamné aux dépens d’appel. L’équité commande d’allouer à l’Office d’Hlm Aquitanis une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

21 – Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [I] à payer à l’Office public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [I] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,