AFFAIRE :N° RG 20/01212 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GRSP

Code Aff. :

ARRET N° JB.

ORIGINE : Jugement du Tribunal de Grande Instance du HAVRE en date du 19 Février 2015 -

RG n° 11/02257

Arrêt de la Cour d’Appel de ROUEN en date du 29 Novembre 2018 – RG n° 15/01862

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 28 Mai 2020 – Pourvoi n° K 19-14.230

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

RENVOI DE CASSATION

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. DETECTIVE HOTEL

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Stéphanie EVAIN, avocat au barreau du HAVRE

INTIME :

Monsieur A X venant aux droits de B C épouse X

né le […] à […]

67 Avenue de Saint-Cloud

[…]

représenté par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN

assisté de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES,

DEBATS : A l’audience publique du 23 Septembre 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAHAYE, Président de Chambre et M^me COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont

rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, Greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 18 novembre 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2005, M^me X a consenti à la SARL L’Angleterre, aux droits de laquelle vient la société Détective Hôtel, un bail commercial portant sur un immeuble à usage d’hôtel sis […].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2006, en renouvellement d’un bail précédent, moyennant un loyer annuel d’origine de 19.000 euros.

La société Détective Hôtel a demandé à son bailleur de prendre en charge d’importants travaux sur la toiture du bâtiment, ce que celui-ci a refusé.

Par acte d’huissier en date du 18 août 2011, la société Détective Hôtel a fait assigner M^me B C veuve X.

Par jugement en date du 19 février 2015, le tribunal de grande instance du Havre a débouté la société Détective Hôtel de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration au greffe en date du 13 avril 2015, la société Détective Hôtel a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 29 novembre 2018, la cour d’appel de Rouen a réformé le jugement du 19 février 2015 et statuant à nouveau, condamné M. A X venant aux droits de M^me B X, décédée le […], de payer à la société Détective Hôtel la somme de 46.246,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 août 2011ainsi que celle de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise.

Sur pourvoi formé par M. X, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt en date du 28 mai 2020, a cassé et annulé l’arrêt du 29 novembre 2018 au visa de l’article 1720 du code civil, en ce qu’il a retenu ' qu’il ressort des stipulations contractuelles que le bailleur a entendu être déchargé de toute obligation relative à l’entretien et la remise en état des lieux, y compris des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d’effet du bail ou pendant toute sa durée alors qu’aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur ', ' alors que le bail transférait expressément au preneur tous les travaux d’entretien et de réparation, y compris les gros travaux, le ravalement des façades et la

réfection de la couverture '.

La Cour de Cassation a conclu que la cour d’appel de Rouen a violé le texte susvisé, a remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Caen.

Par déclaration au greffe en date du 9 juillet 2020, la société Détective Hôtel a formalisé une déclaration de saisine de la Cour d’appel de Caen.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 5 octobre 2020, la société Détective Hôtel demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Havre en date du 18 février 2015 en ce qu’il a débouté la société Détective Hôtel de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— condamner M. A X au paiement de la somme de 46.246,24 euros correspondant aux travaux de clos euros couvert suivants :

* 3683,68 euros au titre de la reprise des menuiseries extérieures existantes bois côté cour (devis du 4 octobre 2010 de la SARL Hapdey Fremont),

* 14.124,76 euros au titre de la reprise des menuiseries extérieures côté rue (devis du 4 octobre 2010 de la SARL Hapdey Fremont),

* 6455,17 euros au titre de la réfection de la toiture arrière (devis du 14 septembre 2010 de la SARL Entreprise Morganti),

* 7288,58 euros au titre des travaux extérieurs sur façade avant hôtel (devis du 5 octobre 2010 de la SARL Peinture des Falaises),

* 14.694,05 euros au titre de la réfection de la couverture (devis du 29 juillet 2009 de la SARL Couverture Salmon),

— condamner M. A X au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 13 novembre 2020, M. X demande à la cour de :

— déclarer la société Détective Hôtel mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance du Havre du 18 février 2015,

— débouter la société Détective Hôtel de son appel,

— dire et juger les demandes de la société Détective Hôtel infondées,

— dire et juger que les clauses du bail prévoyant la mise à la charge de la société Détective Hôtel des grosses réparations est licite et doit recevoir application,

— dire et juger que l’obligation de refaire la couverture résulte de l’engagement souscrit par son prédécesseur et dont la charge lui a été transmise avec la cession du bail,

— dire et juger que les travaux dont elle demande le paiement lui incombent,

— débouter la société Détective Hôtel de ses demandes,

— très subsidiairement, dire et juger que la société Détective Hôtel ne peut prétendre qu’à la somme de 17.500 euros,

— la condamner aux dépens de première instance, d’expertise et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développées par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

1) sur l’application de la loi Pinel du 18 juin 2014

La société Détective Hôtel fait valoir que la loi Pinel est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication, soit le 5 novembre 2014, qu’en l’espèce le bail conclu le 1^er avril 2006 jusqu’au 31 mars 2015 s’est renouvelé par tacite reconduction à compter du 1^er avril 2015, à défaut à cette date de congé du bailleur et de demande de renouvellement du preneur sur le fondement de l’article L.145-9 alinéa 2 du du code de commerce, et que la loi du 18 juin 2014 s’applique au bail commercial de l’espèce qui s’est renouvelé tacitement postérieurement à la date d’application des nouvelles dispositions législatives et décrétale .

M. X soutient en réponse que la loi du 18 juin 2014 ne peut s’appliquer à un bail en cours qui n’a pris fin que par le refus de renouvellement pour motif grave et légitime signifié par le bailleur.

SUR CE :

La loi Pinel est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication, soit le 5 novembre 2014.

S’agissant d’un bail régi par le statut des baux commerciaux, celui-ci ne prend pas fin à l’échéance convenue et ne se renouvelle pas à l’échéance.

En effet, l’article L.145-9 du code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil , les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Il n’y a donc pas en la matière, formation d’un nouveau contrat mais prolongation pour une durée indéterminée du bail commercial.

Les nouvelles dispositions issues de la loi ci-dessus visée ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, de sorte qu’en présence d’un bail qui s’est poursuivi au-delà de la durée initialement prévue, ce bail s’exécute aux clauses et conditions du bail initial.

En l’espèce, le bail initial du 23 décembre 2005 s’est prolongé tacitement au delà du 31 mars 2015, soit après la date d’expiration contractuelle et n’a pris fin que par la demande de renouvellement formée par la société Détective Hôtel le 11 décembre 2015, suivie du refus de renouvellement du bailleur.

Jusqu’à cette date, les obligations du bail à la charge des parties étaient déterminées par le contrat du 23 décembre 2005.

La loi du 18 juin 2014 n’a donc pas lieu de recevoir application en l’espèce.

2) sur l’interdiction de mettre à la charge du locataire les grosses réparations

La SARL Detective Hôtel fait valoir que l’article L.145-40-2 du code de commerce relatif à l’obligation d’établir un inventaire précis et limitatif des charges et leur répartition entre le locataire et le bailleur , d’où découle l’article R.145-35 du même code selon lequel ' ne peuvent être imputés au locataire 1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° les relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article précédent (…) ' sont des dispositions d’ordre public ou à tout le moins doivent être qualifiées comme tel par la cour.

Le transfert total de charges incombant au bailleur serait donc ainsi illégal et les dispositions du bail devraient être réputées non écrites.

L’appelante indique aussi que lors de la cession du fonds de commerce, elle n’a pu ni négocier, ni obtenir des informations claires et sans équivoque sur les dispositions du contrat de bail.

M. X soutient en réponse que les dispositions vantées par la SARL Détective Hôtel sont issues de la loi Pinel qui est en l’espèce inapplicable.

Il ajoute que la Cour de Cassation ne prohibe pas le transfert de la charge des travaux au preneur mais en limite le champ d’application et que jusqu’à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, elle a toujours admis que la liberté contractuelle prévalait en matière de baux commerciaux pour la répartition des travaux d’entretien et de réparation à exécuter dans l’immeuble.

Il rappelle qu’une cession de droit au bail intervient entre le titulaire du bail et l’acquéreur, que le bailleur ne peut s’y opposer ni imposer des conditions particulières et que l’acquéreur du droit au bail recueille non seulement des droits mais aussi les obligations nées du bail qu’il doit respecter.

M. X précise que l’acte de cession du droit au bail indique que la copie du bail a été annexée à l’acte de cession, que les gérants de la SARL Détective Hôtel étaient présents à l’état des lieux établi le 14 novembre 2007, qu’ils ont été destinataires de la lettre du bailleur du 28 novembre 2017, qu’ils ont été avisés de l’obligation d’assumer la réfection de la couverture et qu’ils sont ainsi mal fondés à invoquer leur ignorance des dispositions du bail.

SUR CE :

Comme le soutient à juste titre l’intimé, les dispositions prévues par l’article R.145-35 du code de commerce sont issues de la loi du 18 juin 2014, laquelle est inapplicable au cas d’espèce.

Selon l’article 1134 ancien du code civil applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et de faire, pendant la duré du bail, les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est admis que cette disposition, applicable aux baux commerciaux, n’est pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent prévoir des clauses contraires, qui doivent cependant être interprétées strictement.

En l’espèce, le bail renouvelé en date du 23 décembre 2005 établi entre M^me X et la SARL L’Angleterre, cédé par cette dernière à la SARL Détective Hôtel, énonce au paragraphe ' charges et conditions ' 5° que ' de convention expresse, même les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil resteront à la charge du preneur y compris les travaux de gros oeuvre.'

Au paragraphe ' clause particulière ', il est indiqué que :

'- M^me X accepte de prendre à sa charge le coût du remplacement de la chaudière de chauffage central,

— la société L’Angleterre s’engage à exécuter à ses frais le ravalement des façades dans le courant de l’année 2006 et la réfection de la couverture dans un délai maximum de cinq ans.

La société L’Angleterre s’engage à assurer le clos et le couvert des deux bâtiments dans le fond à usage de réserves et de les maintenir en état d’usage, M^me X n’exigeant pas la restauration intégrale desdits bâtiments.

Elle s’engage, en cas de cession, à faire assurer l’exécution de cette obligation par son successeur '.

La SARL Détective Hôtel ne justifie pas avoir été contrainte de souscrire à ces clauses.

La cour relève en effet que l’acte de cession de droit au bail du 26 décembre 2007 est dénué d’ambiguïté quant aux obligations du cessionnaire, qu’une copie du bail a été annexée à l’acte de cession, que M et M^me Z, représentants de la SARL Détective Hôtel étaient présents lors de l’état des lieux du 14 novembre 2007, que cet état des lieux a été annexé à l’acte notarié de cession de fonds de commerce entre la SARL L’Angleterre et la SARL Détective Hôtel et qu’ils ont été destinataires du courrier de M. X en date du 28 novembre 2007 dans lequel il demandait les justificatifs de la réparation des désordres sur la façade et la toiture du bâtiment principal.

Il y a eu en outre des négociations dans l’élaboration de la relation contractuelle avec des concessions réciproques comme le démontrent les termes de la clause particulière.

Il n’est, dès lors, pas démontré l’existence d’un déséquilibre significatif entre les parties, ni que ces clauses ôteraient toute signification à l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur.

L’expert missionné par la cour d’appel de Rouen a constaté, dans son rapport en date du 7 septembre 2017, 'qu’il est manifeste que de nombreux travaux d’entretien et d’amélioration ont été réalisés par la SARL Détective Hôtel depuis la reprise du bail à la société L’Angleterre qui exploitait les lieux précédemment ' et ' que les désordres affectant les toitures sont liées à l’extrême ancienneté des matériaux de couverture (ardoises naturelles, ardoises amiante-ciment, zinguerie) et aux habillages inappropriés mis en oeuvre sur les lucarnes.

Il attribue donc ces désordres à la vétusté.

En revanche, il n’a constaté aucun ordre désordre affectant les menuiseries extérieures existantes en bois côté cour et les menuiseries extérieures côté rue dont la réparation est pourtant sollicitée par l’appelante qui doit, en conséquence, être déboutée.

En toute hypothèse, ces travaux d’entretien et de réparation incombent expressément au preneur en application des dispositions contractuelles, lequel s’est engagé, au terme de la clause particulière, à faire procéder au ravalement de la façade.

Il en est de même de la demande au titre des travaux extérieurs sur la façade avant de l’hôtel pour lesquels un

devis a été établi par la SARL Peinture des Falaises, ces travaux de peinture n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 606 du code civil et incombant, par suite, au preneur.

S’agissant de la charge des réparations relatives à la couverture des bâtiments, tant les clauses générales du bail que la clause particulière la font peser, sans équivoque, sur le preneur dont la demande à ce titre doit en conséquence être rejetée.

Dès lors, le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Havre en date du 18 février 2015 sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. X, les frais irrépétibles exposés pour les besoins de sa défense.

Il lui sera alloué une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Détective Hôtel, succombant, sera déboutée de sa demande et condamnée aux dépens comprenant les frais d’expertise et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Havre en date du 18 février 2015 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute la SARL Détective Hôtel de l’ensemble de ses demandes.

Condamne SARL Détective Hôtel à payer à M. X la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens comprenant les frais d’expertise et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE