AFFAIRE : N° RG 21/02755 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-G3CU

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ARGENTAN du 07 Septembre 2021

RG n° 21/00117

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

Mademoiselle [S] [O]

née le 18 Novembre 1961 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN,assistée de M^e Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

Madame [V] [U] épouse [P]

née le 17 Mars 1954 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Nicolas TANNIER, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 11 juin 2024

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 05 Novembre 2024, après prorogation du délibéré initialement fixé au 15 octobre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me ALAIN, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 5 septembre 2020, Mme [V] [U] épouse [P] a vendu à Mme [S] [O] une maison d’habitation située au [Adresse 8] ainsi que plusieurs bâtiments annexes cadastrés section E n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] pour un montant de 97 000 euros.

Suite à l’intervention d’un couvreur lui annonçant que les deux dépendances devaient être démolies, Mme [O] a fait intervenir un expert en bâtiment, M. [I] le 16 septembre 2020 et fait dresser un procès-verbal de constat des lieux par huissier le 19 septembre suivant.

Par acte en date du 11 février 2021, Mme [O] a assigné Mme [P] devant le tribunal judiciaire d’Argentan pour obtenir la résolution de la vente intervenue le 5 septembre 2020 et sa condamnation au paiement de diverses indemnités ce, sur le fondement des articles 1641 et 1642 du code civil.

Par jugement du 7 septembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire a débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, la condamnant à payer à Mme [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 6 octobre 2021, Mme [O] a formé appel de ce jugement en toutes ses dispositions reprises dans sa déclaration d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 avril 2024, Mme [O] demande à la cour, au visa des articles 1130, 1131, 1132, 1137, 1139 et 1178 du code civil, 1240 du même code, et L 271-4 du code de la construction et de l’habitation de rejeter les contestations, conclusions, fins et demandes de Mme [P], réformer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— annuler la vente intervenue par acte authentique du 5 septembre 2020 entre elle et Mme [P] portant sur un ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation et de deux bâtiments annexes sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastrées section E n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] pour dol et subsidiairement pour erreur sur les qualités substantielles, avec toutes conséquences de droit ;

— condamner Mme [P] à lui rembourser le prix de vente, frais et taxe foncière inclus, soit la somme de 105 422,84 euros ;

— condamner Mme [P] à lui payer les sommes suivantes :

*une indemnité de 5 866,01 euros en réparation de son préjudice financier sur le fondement de sa responsabilité délictuelle ;

* une indemnité de 22 011,68 euros en réparation de son préjudice financier depuis le jugement, arrêté au 30 juin 2024, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle ;

* une indemnité d’un montant de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral sur le fondement de sa responsabilité délictuelle ;

— subsidiairement, condamner Mme [P] à lui payer une indemnité de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier imputable à faute à Mme [P] pour manquement à son devoir d’information et de loyauté, engageant sa responsabilité contractuelle ;

— condamner Mme [P] à lui payer une indemnité d’un montant de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— condamner Mme [P] aux entiers dépens d’appel et de première instance avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fouet, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [O] sollicite, à titre principal, l’annulation de la vente pour dol, au motif que des travaux d’importance ont été exécutés par Mme [P] sans déclaration préalable ni assurance obligatoire, lesquels ont fragilisé la structure du bâti et occasionné de nombreux désordres d’infiltration, portant ainsi atteinte à l’usage normal de la maison, ce qui a lui a été manifestement

dissimulé. Elle assure que si elle avait eu connaissance de la réalisation par des non-professionnels de travaux relevant de la responsabilité décennale, sans l’autorisation administrative requise et sans assurance pour les garantir, elle n’aurait pas donné son consentement pour l’acquisition du bien.

De surcroît, elle ajoute que Mme [P] a refusé de procéder à un diagnostic de performance énergétique comme de lui remettre celui qu’elle détenait au motif erroné et en tout cas injustifié qu’il ne serait pas obligatoire ce, alors que l’obtention de ce document lui aurait permis de constater que le logement avait le plus mauvais classement (G) en termes d’énergie et que les travaux préconisés depuis l’établissement du diagnostic en 2011 n’avaient pas été accomplis, et enfin, de bénéficier d’un financement de ses travaux alors qu’elle envisageait la réfection et l’isolation de la toiture.

Subsidiairement, elle estime que si la cour retenait que Mme [P] était dans l’ignorance de la réalisation de travaux relevant de la responsabilité décennale et d’une déclaration préalable obligatoire, que celle-ci avait omis involontairement de lui en signaler l’existence et cru de bonne foi que son bien relevait des exceptions l’autorisant à se dispenser de fournir un DPE, il reste que l’erreur ainsi partagée sur les qualités substantielles du bien doit conduire la juridiction d’appel à prononcer l’annulation de la vente pour vice de consentement.

S’agissant des conséquences de l’annulation de la vente, Mme [O] entend être remboursée du prix de vente, des frais de notaire, de la taxe foncière, des cotisations d’assurance, et des frais de déménagement. Elle sollicite entre outre à être dédommagée des frais bancaires engagés, de frais annexes, des charges mensuelles assurées au titre du bien acquis ainsi que des frais d’expertise et de constat, outre les loyers réglés pour l’appartement conservé et le box pour stocker ses affaires alors que l’état d’insalubrité de la maison d’habitation ne lui a pas permis d’emménager.

Enfin, à titre très subsidiaire, elle fait valoir que Mme [P] a manqué gravement à son devoir d’information rappelé aux termes de l’acte authentique, de nature à engager sa responsabilité contractuelle, sollicitant la réparation de son préjudice résultant d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente et d’obtenir des financements pour des travaux amélioratifs.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 mars 2024, Mme [P] demande à la cour, au visa des articles 1132 et 1137 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [O] de sa demande d’annulation de la vente fondée sur les vices du consentement (erreur et dol) ;

Subsidiairement,

— dire et juger qu’elle ne sera tenue qu’à la restitution du prix ;

— débouter Mme [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

S’agissant de la demande d’annulation de la vente pour dol, Mme [P] soutient qu’elle n’a jamais caché que des travaux étaient à prévoir tel que mentionné sur son annonce, que Mme [O] a pu prendre pleinement connaissance de l’état extérieur de l’ensemble immobilier à l’occasion de ses quatre visites du bien, état identique à celui constaté par l’huissier de justice et M. [I], comme des travaux à réaliser concernant le remplacement d’un pignon, la couverture et l’isolation du bâtiment principal. Elle ajoute que postérieurement à la signature de la promesse de vente, laquelle faisait déjà état de l’absence de délivrance du DPE, Mme [O] ne s’est pas rétractée, qu’un artisan couvreur s’est rendu sur place le 23 juin 2020 pour établir un devis des travaux nécessaires à la sauvegarde des bâtiments, ce qui établit sa connaissance de l’état général des biens vendus, et qu’enfin, elle a pu visiter à nouveau la maison d’habitation vidée de ses meubles avant la signature de l’acte authentique.

De surcroît, elle conteste toute volonté de sa part de dissimuler l’état de la maison ou encore la réalisation des seuls travaux réalisés dans l’immeuble, à savoir le remplacement de quelques fenêtres et huisseries par son compagnon, ce qu’elle avait dit à l’acquéreur.

Elle affirme ne pas avoir compris la mention relative à l’absence de toute réalisation de travaux insérée à l’acte, expliquant que d’origine anglophone, et non assistée d’un traducteur lors de la signature, elle n’a pas réalisé l’inexactitude de la dite mention ni l’erreur relative à la non-production du diagnostic DPE alors qu’il est constant qu’elle ne peut être considérée comme ayant la qualité de vendeur professionnel.

En tout état de cause, elle assure que la simple visite des lieux permettait de constater que des travaux (huisseries et fenêtres) avaient été exécutés et que d’autres restaient à faire. Elle observe que Mme [O] ne démontre aucunement que le changement des quelques huisseries serait défectueux alors qu’aucune expertise contradictoire n’est produite, celle réalisée par M. [I] ne pouvant être en aucun cas fonder la décision de la cour, ni que leur remise en état représenterait un coût significatif au regard des importants travaux que l’acquéreur envisageait d’engager par ailleurs.

En définitive, Mme [P] considère que Mme [O] ne justifie pas de manoeuvres, mensonges ou dissimulation intentionnelle de sa part d’une information dont elle aurait connu le caractère déterminant pour l’acquéreur.

Elle conclut également au rejet de la demande d’annulation de la vente pour erreur en ce que la présence d’un DPE ne constitue pas une qualité substantielle d’un bien vendu, et qu’au surplus Mme [O] connaissait le bas niveau d’isolation de la maison et donc de la faiblesse de ses performances énergétiques, rappelant en tout état de cause que le prix de vente a déjà été de fait diminué.

S’agissant des conséquences d’une éventuelle annulation, Mme [P] soutient que Mme [O] ne pourrait prétendre qu’à la seule restitution du prix, relevant encore plus subsidiairement que l’acquéreur ne justifie ni d’une faute ni de la réalité de son préjudice financier ou moral, ni du lien de causalité entre les sommes réclamées et une quelconque faute de sa part, la demande présentée au titre du préjudice moral étant en tout état de cause irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

Enfin, elle fait valoir que Mme [O] ne justifie pas la faute alléguée quant à son manquement au devoir d’information, ni du lien de causalité avec la demande d’indemnisation présentée.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 mai 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la demande d’annulation de la vente :

Liminairement, la cour relève, nonobstant l’absence de toute fin de non-recevoir soulevée par Mme [P], que Mme [O] justifie de la publication de l’assignation introductive d’instance et de ses conclusions d’appel réalisée auprès du service de la publicité foncière ce, dans le respect des dispositions prévues aux articles articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

En outre, il sera rappelé que Mme [O], déboutée par le tribunal de sa demande d’annulation de la vente intervenue entre les parties sur le fondement des articles 1641 et 1642 du code civil, agit en cause d’appel aux mêmes fins pour vice de consentement, à savoir pour dol à titre principal et pour erreur à titre subsidiaire.

Aux termes de l’article 1130 du code civil l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

— Sur le dol :

L’article 1137 de ce code définit le dol comme étant le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l’obligation d’information procédant de l’intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement de l’erans.

* sur la dissimulation de travaux exécutés sans déclaration préalable ni assurance obligatoire :

L’acte authentique de vente intervenu entre les parties le 5 septembre 2020 contient la clause suivante relative à la construction :

' Absence d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans :

Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

* aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années

* aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.

Avec en suivant, le rappel littéral des articles 1792 à 1792-4-1 du même code.

Ces mentions étaient déjà insérées dans la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 20 juin 2020, Mme [P] ayant procédé aux mêmes déclarations en qualité de promettante.

Il sera précisé que selon acte notarié du 1er février 2012 communiqué par Mme [O], Mme [P] avait acquis l’ensemble immobilier au prix de 75 000 euros ce, plus de huit années avant sa revente au prix de 97 000 euros, et que les vendeurs avaient alors eux-même déclaré n’avoir réalisé aucun travaux susceptibles d’entrer dans le cadre des mêmes dispositions susvisées.

Mme [P] admet tout au plus avoir fait réaliser depuis lors 'le remplacement de quelques fenêtres et huisseries par son compagnon’ alors que devant le premier juge, elle indiquait avoir revendu l’ensemble immobilier 'après quelques travaux (notamment le changement de toutes les fenêtres de l’habitation)' (conclusions récapitulatives n°3, pièce 27 de Mme [O]).

Les pièces versées aux débats par l’appelante confirment ces réalisations mais tendent aussi à établir la matérialité d’autres travaux exécutés depuis son acquisition dont certains plus conséquents.

A cet égard, il sera précisé que le rapport de M. [I] établi unilatéralement à la demande de Mme [O] a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties de sorte qu’il peut être pris en considération sans que soient méconnues les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, à la seule condition toutefois qu’il soit corroboré par d’autres éléments de preuve et ne constitue pas le seul fondement de la décision.

L’examen comparé de l’annonce de mise en vente du bien par les auteurs de Mme [P] par l’intermédiaire de l’agence de Trun en 2011 avec les photographies extérieures de la maison d’habitation prises le 19 septembre 2020 par huissier de justice (procès-verbal de constat, pièce 7 de l’appelante), portant chacune sur la façade avant de la maison, révèlent la création d’au moins deux fenêtres dans la partie haute de l’habitation située sous la toiture, ainsi qu’au rez-de-chaussée, le remplacement d’une fenêtre par une porte-fenêtre et celui de deux fenêtres.

Il apparaît également une modification en surface de la partie supérieure à colombages de couleur rose avec deux plaques manquantes.

Mme [O] produit également une photographie extraite de Google maps datée de décembre 2010 de la façade arrière de la maison, laquelle comparée aux photographies du constat d’huissier susvisé, met en évidence la réalisation de modifications, tant en ce qui concerne la création d’ouvertures avec suppression de certaines existantes et remplacement d’anciennes fenêtres que le revêtement repeint entièrement.

Enfin, Mme [P] confirme qu’à la mise en vente du bien, l’état des bâtiments était identique à celui décrit par huissier et expert.

Ces éléments permettent de retenir que certains travaux exécutés par le vendeur, tels que la création d’ouvertures de nature à modifier les façades auraient nécessité une déclaration préalable, ce qui n’a pas été effectué ainsi que Mme [O] en justifie (pièce 29). Ils ont porté sur des éléments constitutifs d’ouvrage ou équipements indissociables de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil précité puisqu’il s’est agi de réaliser des ouvertures dans les murs porteurs de l’habitation et non pas seulement de procéder au seul remplacement de fenêtres existantes.

S’agissant des travaux de mise en peinture des murs et rapport de planches destinées à imiter le colombage, il sera rappelé que seuls les travaux participant à une restauration profonde du bâti destinés à assurer une meilleure étanchéité, imperméabilisation ou isolation des murs sont susceptibles de constituer un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et relever de la garantie décennale.

L’examen des photographies produites confirmé par les constatations de M. [I] qui observe que la peinture a été appliquée sur des briques non enduites et sur des remplissages entre balustres 'sans enduit’ révèle que Mme [P] avait fait procéder à des travaux de mise en peinture sans autres travaux de ravalement des façades et pignons ou de restauration plus amples de sorte qu’il n’est pas établi que les travaux accomplis étaient susceptibles de relever de la garantie décennale.

Par ailleurs, Mme [P] ne conteste pas son absence de toute souscription d’une assurance dommages ouvrage ou de responsabilité décennale pour les travaux relevant des dispositions de l’article 1792 précitées.

Elle admet que les déclarations reprises dans l’acte notarié sont inexactes et qu’ainsi, les travaux réalisés concernés auraient dû être déclarés à l’acte notarié.

Ces déclarations doivent être considérées comme mensongères dès lors que la venderesse est elle-même à l’origine des travaux de rénovation exécutés durant sa période d’occupation et qu’elle avait une exacte connaissances des conditions de leur réalisation, à savoir par son compagnon, dont elle indique qu’il serait charpentier et ce, sans assurance dommage ouvrage ou responsabilité décennale.

La venderesse ne peut valablement se retrancher derrière son 'incompréhension’ relative aux mentions en cause ni ses origines 'anglophones', dès lors que la conclusion de la promesse de vente et de la vente auxquelles elle était partie et les obligations qui en résultaient auraient dû la conduire, en cas d’insuffisante maîtrise de la langue française, à solliciter davantage d’explications de la part du notaire, ou à se faire dûment assister afin de comprendre l’ensemble des stipulations et énonciations de l’acte ce, alors que celle-ci avait déjà expérimenté la passation de tels actes à l’occasion de l’acquisition du bien litigieux huit ans plus tôt.

Il reste à déterminer si Mme [P] a ainsi cherché intentionnellement par cette déclaration à obtenir le consentement de Mme [O], ou dissimulé intentionnellement une information dont elle savait le caractère déterminant pour l’acquéreur.

Il sera observé liminairement que si la promesse de vente comme l’acte authentique désignent le bien vendu comme une maison d’habitation 'à rénover’ alors que l’annonce de mise en vente parue sur le site 'Au bon coin’ indiquait expressément in fine que 'des travaux étaient à prévenir', Mme [P], le 16 mai 2020, à l’occasion d’un premier mail adressé en réponse à Mme [O] se présentant comme intéressée, lui décrivait les dits travaux comme suit : 'mettre toiture à neuf -pour ça prix à débattre-, une chambre à totalement rénover, séjour à fini (décors) et escalier (murs à décorer)'.

Il ne ressort d’aucune pièce que Mme [P] ait informé Mme [O] de sa réalisation de quelconques travaux relevant des articles 1792 et suivants, et en particulier de ceux relatifs aux ouvertures précités, ni des conditions de leur exécution ni à fortiori de la souscription ou non d’une assurance à ce titre. Au demeurant, elle affirme lui avoir seulement fait part d’un 'changement de fenêtres et d’huisseries’ ce qui ne résulte pas davantage expressément des courriels échangés par la suite entre les parties. Tout au plus, par mail du 27 mai 2020, elle écrivait à la candidate-acquéreur de manière très évasive : 'Ma copain est charpentier et il a fait les choses au maison', sans permettre davantage à Mme [O] de savoir s’il s’agissait de simples travaux de bricolage, de travaux portant sur la seule spécialité annoncée de son auteur (charpente/couverture), de travaux extérieurs ou seulement intérieurs, ni de connaître plus généralement la détermination et l’ ampleur de ces réalisations dont certains ont impacté les murs porteurs de la dite maison ni a fortiori des déclarations préalables, garanties ou assurances souscrites.

Certes, les photographies insérées au procès-verbal du constat d’huissier et au rapport de M. [I] établissent que la simple vue du bien immobilier permet de se convaincre du caractère récent de travaux exécutés concernant les fenêtres et la mise en peinture des murs extérieurs, mais il n’est pas établi qu’un acquéreur profane tel que Mme [O] aurait pu distinguer le seul changement de fenêtre d’une ouverture pratiquée sur un mur porteur ni apprécier l’insuffisance que représentait la seule mise en peinture des murs de l’habitation. Au surplus, les échanges de mails révèlent que Mme [O] se renseignait avant tout sur les gros travaux à accomplir sur les seules parties anciennes et dégradées en particulier sur la toiture à remplacer tels que renseignés par la venderesse en qui elle manifestait sa confiance. Ainsi, il ressort de l’attestation de M. [X] [Z] du 6 octobre 2020 (Sas CCMV), artisan couvreur, que celui-ci a été sollicité par l’appelante pour 'l’établissement d’un devis pour le remplacement d’un pignon et son isolation sur la maison’ et pour estimer 'les frais à engager pour la sauvegarde des bâtiments', ce qu’il indique toutefois n’avoir pu effectuer lors de sa visite du 23 juin 2020 ce, en raison, selon ses déclarations, du caractère 'trop plein’ de l’intérieur de ces bâtiments annexes. Il est du reste communiqué un devis établi le 13 juillet 2020 pour la seule réfection de la toiture de la maison d’habitation.

Si par ailleurs, Mme [O] a pu visiter le bien à quatre reprises, il résulte des photographies produites que lors des trois premières visites, les meubles ou objets masquaient certains défauts affectant le dit bien, ainsi pour l’absence de tablettes aux fenêtres. Si le premier juge a relevé que certains vices affectant les plafonds, le contour des fenêtres et les murs extérieurs demeuraient visibles, ces seules constatations faites par un acheteur profane ne lui permettaient pas de savoir qu’il avait été procédé à des ouvertures dans le mur et non au seul remplacement de fenêtres ni d’apprécier l’origine des désordres pouvant être relevés en l’absence d’informations données par la venderesse sur l’exactitude et l’ampleur des travaux accomplis. Au surplus, il apparaît que Mme [O] pouvait légitimement croire que la mise en peinture des murs supposait qu’il ait bien été procédé préalablement aux travaux propres à en assurer l’étanchéité et l’imperméabilisation.

Il est enfin constant que la quatrième visite du bien vidé de ses meubles a eu lieu le matin même de la vente durant moins d’une heure, alors que les échanges de courriels attestent qu’une telle visite avait été reportée à plusieurs reprises. Il n’est pas contesté que la visite du 30 août a été effectuée dans une maison encore encombrée alors que dès le 26 juillet Mme [O] avait manifesté l’importance de convenir d’un rendez-vous 'une fois tous les bâtiments vidés’ avant la signature chez le notaire.

Enfin, il est certain que les constatations d’huissier confirmées par celles de M. [I] mettent en exergue le caractère dégradé de l’ensemble du bâtiment.

L’huissier relève ainsi pour l’intérieur :

Cette maison est inhabitable en raison de :

— nombreuses infiltrations d’eau dans des murs, plafonds et des tablettes intérieures ;

— une fuite d’eau du robinet dans la buanderie ;

— un système électrique hors normes voire dangereux ;

— une très forte odeur d’humidité ;

— un ballon d’eau chaude mal installé ;

— pas de système de chauffage à l’étage ;

— murs humides notamment au niveau des frisettes ;

— escalier en mauvais état avec pourrissement des parties en bois ;

— salle de bain : sol dégradé voire cassé avec canalisation apparent ; moisissures visibles.

Pour l’extérieur :

— le pignon droit présente des parties en bois qui sont dégradées et la dite façade présente des revêtements dégradés ; M. [I] précise que les deux extrémités du pignon sont des poteaux bois, tout comme l’encadrement du châssis d’éclairage ; l’ensemble des pièces de bois est 'pourri', les poteaux d’angle se sont écartés, désolidarisés ; les dimensions du châssis bois n’étaient pas adaptées à l’ossature, les assemblages laissent pénétrer l’eau ;

— sur la façade avant, de l’eau entre par infiltrations dans la maison (porte fenêtre) ; l’expert indique pour sa part qu’ 'une partie du mur façade est en agglos bruts, sans enduit, d’où l’entrée d’eau dans le bâtiment ; 'les jambages en briques pleines de la porte d’entrée ont été entaillés, aucune étanchéité n’existe entre la maçonnerie et la porte-fenêtre ; la lisse inférieure au colombage du 1er niveau est très abîmée, d’où une entrée d’eau dans le mur du rez-de-chaussée';

— sur la façade arrière : des traces d’infiltration apparaissent ; gouttière non fixée ; marque d’une plaque sur le pignon gauche ; M. [I] précise quant à lui que 'de la peinture a été appliquée sur des briques du mur non enduites, sur des remplissages entre balustres sans enduit ; au niveau de la sole, une planche a été rapportée, l’eau de pluie se trouve canalisée dans l’épaisseur du mur ; la peinture du pignon a été appliquée sur des agglos bruts’ ;

— s’agissant de la couverture 2 versants : M. [I] constate qu’elle est totalement vétuste et n’assure plus le clos et la couvert, relevant s’agissant du pignon côté entrée que la peinture a été appliquée sur des agglos bruts.

L’expert conclut que le clos et le couvert n’étaient pas assurés et que la maison, comme les autres bâtiments étaient impropres à sa destination, retenant le caractère insalubre de celle-ci.

Certes, il résulte des photographies accompagnant le rapport de M. [I] que le caractère abîmé du pignon droit, avec écartement des poteaux de bois désolidarisés, étaient visibles de premier regard. Pour avoir sollicité un devis à ce titre, Mme [O] avait conscience de la nécessité de la réfection du pignon dans son ensemble, nonobstant le remplacement de la fenêtre effectué par Mme [P] ce, dans l’encadrement préexistant constitué du même bois abîmé, seule prestation manifestement réalisée par le vendeur à cet endroit. Par ailleurs, la partie du mur façade avant en agglos bruts, sans enduit, et donc non étanche, préexistait à l’achat du bien en 2012 par Mme [P] ce, à la vue des photographies de l’annonce ayant précédé l’acquisition.

Il reste que l’ensemble des constatations faites par M. [I] pour celles confirmées par l’huissier permettent de retenir que certains désordres trouvent leur origine dans l’exécution des travaux d’ampleur réalisés par Mme [P], tels que la transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre en lien avec la présence d’infiltrations, alors que des défauts d’exécution sur les ouvertures sont à retenir.

Il n’est certes pas possible en l’absence d’expertise judiciaire, de retenir précisément la part des travaux de remise en état de désordres susceptible de relever de l’exécution des travaux par Mme [P], mais la cour relève que le devis réalisé par M. [I] quant au chiffrage des travaux nécessaires à effectuer sur la maison d’habitation porte sur un montant total de 120 000 euros, en sus du remplacement de la toiture évalué à 35 000 euros.

Surtout, il est manifeste que Mme [O], acheteur profane, a été amenée à donner son consentement pour l’acquisition d’un immeuble ancien à usage d’habitation 'à rénover’ dont il était déterminant pour elle de connaître l’état, et d’évaluer les travaux à entreprendre pour l’habitabilité du bien ce, en étant laissée dans l’ignorance de l’exécution passée par le vendeur de travaux ayant impacté les murs porteurs quant aux ouvertures entreprises sans déclaration préalable ni assurance et de ceux relatifs à la seule mise en peinture des façades et pignons sans autres travaux préalables nécessaires à l’étanchéité et l’imperméabilisation des murs. Alors qu’elle savait déjà devoir accomplir des travaux de remise en état conséquents concernant la toiture et le pignon, elle n’a pas été en mesure d’appréhender l’état du bien ni les conséquences matérielles et juridiques résultant des travaux accomplis par Mme [P] sans déclaration préalable ni assurance, ni le cas échéant celles de leur mauvaise exécution de nature à accroître les frais de rénovation à engager de surcroît sans aucune possibilité de recours pour leur éventuelle prise en charge.

Mme [P] quant à elle, avait la connaissance exacte de l’état bien du bien, des travaux accomplis par son ami dont certains sans rapport avec la spécialité de celui-ci, comme de leur qualité, et de l’absence de toute déclaration préalable et assurance souscrite pour ceux qui en relevaient, et n’ignorait donc pas les conséquences qui en résulteraient pour Mme [O]. Bien que consciente ce, dès le début de leurs échanges, de la préoccupation de l’acquéreur profane de déterminer les travaux de rénovation à entreprendre sur cet immeuble ancien dont l’acquisition était financée majoritairement par un prêt bancaire, la venderesse a tu ces informations, tout en lui indiquant par ailleurs la seule nécessité de procéder au changement de toiture (outre la réfection d’une chambre, et des travaux décoratifs) seuls travaux d’importance que Mme [O] a ainsi fait deviser.

Il en résulte que la déclaration inexacte devant notaire concernant les travaux litigieux, en elle-même mensongère, ne procède en aucun cas d’une erreur par omission mais d’une réelle intention de dissimuler des informations qu’elle savait déterminantes pour Mme [O] ce en vue d’emporter son consentement, alors qu’il ne peut être contesté que si celle-ci avait connu les informations ainsi dissimulées, elle n’aurait pas procédé à cette acquisition d’un bien qui devait constituer sa résidence principale.

Le dol est ainsi caractérisé.

— Sur l’absence de production d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Aux termes de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 1er janvier 2021 et applicable au cas d’espèce :

I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. (…)

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code .

L’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 10 novembre 2019 au 1er juillet 2021 et applicable à la présente affaire, dispose :

'Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par décret.'

La promesse de vente comme l’acte de vente, après rappel des dispositions des articles L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, mentionnent que 'le diagnostic de performance énergétique contenu aux articles L. 134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation n’a pas été établi, le bien entrant dans l’une des catégories d’exceptions prévues par l’article R. 134-1 du code de la construction et de l’habitation.'

Il est constant qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été réalisé par Mme [P] à

l’occasion de la vente litigieuse, laquelle indiquant ne pas s’expliquer cette mention 'erronée'

sans remettre en cause le caractère obligatoire de la remise d’un tel document.

Les échanges de courriels entre les parties attestent de la communication dès le 18 mai 2020 à Mme [O], à sa demande, de l’ensemble des diagnostics, à l’exception du DPE et GES, Mme [P] précisant juste à cette dernière qui s’en étonnait 'il n’est pas de gaz ici-pour ça raison pas de GES nécessaire', ne disant rien sur le DPE.

Or, il est versé aux débats le DPE qui avait été établi à l’occasion de la vente précédente le 23 mars 2011 et valable jusqu’au 23 mars 2021, classant le logement en classe G, energivore.

Si Mme [P] a pu se fier au notaire rédacteur de l’acte, il reste que celle-ci n’a pas communiqué le diagnostic dont elle disposait néanmoins, lequel était toujours valable, au moment de ses échanges avec Mme [O], de la conclusion de la promesse de vente et de la vente.

Alors qu’elle savait l’importance que revêtait la communication d’un tel élément pour Mme [O], qui a insisté auprès d’elle pour son obtention, elle ne l’a pas communiqué.

Mme [P] ne peut valablement invoquer le fait que l’acquéreur avait eu connaissance du défaut d’isolation de la maison ce, au regard des travaux qu’elle envisageait d’entreprendre lesquels ne portaient exclusivement sur l’isolation de la toiture et du pignon, alors que cette communication lui aurait permis de connaître en particulier ainsi qu’il résulte du dit diagnostic, que si les combles aménagés sous rampants n’étaient pas isolés, les murs bois/remplissage tout venant ne l’étaient pas davantage. En outre, elle aurait eu des informations précises ainsi qu’elle le souligne, sur les consommations en énergie renouvelable produite par le poêle insert et les frais annuels d’énergie comme sur les travaux préconisés pour améliorer la performance énergétique et les possibilités d’aide financière pour l’amélioration de l’habitat.

Mme [P] ne pouvait ignorer l’importance de ces informations pour un acheteur profane tel que Mme [O] laquelle n’était pas en mesure de déduire avec exactitude les performances énergétiques du logement par ses seules constatations de l’immeuble, ce d’autant plus qu’elle ne l’avait pas informée de la réalisation de travaux susceptibles d’en aggraver les résultats déjà mauvais.

S’il n’est pas établi pour autant que la seule connaissance par Mme [O] du caractère energivore de l’immeuble tel que posé déjà huit ans plus tôt aurait dissuadé celle-ci de ne pas contracter, la cour ne peut que relever que la dissimulation d’une telle information par Mme [P] rapprochée des autres informations tues et déclaration mensongère ci-dessus retenues procédait d’une même intention de ne pas révéler l’état exact du bien vendu.

— Sur l’annulation de la vente et ses conséquences :

La vente doit être annulée sur le fondement du dol.

L’annulation de la vente a pour conséquence l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la passation du contrat.

Il en résulte que Mme [P] devra restituer à Mme [O] de la somme de 97000 euros correspondant au prix d’acquisition du bien, et lui payer les frais notariés à hauteur de 8300 euros, selon décompte notarial du 11 août 2020.

L’ensemble immobilier objet de la vente devra être restitué par Mme [S] [O] à Mme [V] [P] née [U] et la publication du présent arrêt au service de publicité foncière compétent sera ordonnée.

En outre, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences.

Mme [O], partie au contrat de vente annulé, dont l’erreur a été provoquée par le dol commis par Mme [P], partie fautive, est donc fondée à demander la condamnation de Mme [P] à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

L’appelante justifie des frais de dossier supportés pour souscrire le prêt bancaire, soit la somme de 940 euros, le surplus des demandes concernant les mensualités du prêt (somme de 619,10 euros non détaillée) étant rejeté, dès lors que si cet emprunt a été contracté pour financer l’achat considéré, Mme [O] va normalement, par la restitution du prix, récupérer le capital emprunté dont elle aura la disposition et n’aura donc pas exposé ces frais sans contrepartie, étant ajouté par ailleurs que les frais de caution crédit logement, ont vocation à lui être restitués.

En outre, le paiement de la taxe foncière acquittée par l’acquéreur d’un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable. Mme [O] établit avoir dû supporter le paiement de taxes foncières pour un montant total de 531,84 euros (409 euros + 122,84 euros: ses pièces 8 et 42) outre la taxe CDCAM pour un montant de 21 euros (sa pièce 31), somme totale de 552,84 euros que devra verser Mme [P] à ces divers titres.

Mme [O] est également fondée à solliciter le remboursement des primes d’assurance et facture EDF justifiées exposées en pure perte pour l’immeuble qu’elle n’a jamais pu occuper, soit la somme de 76,36 euros.

Il sera rappelé par ailleurs que les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice et du rapport de l’expert, lesquels n’ont pas été désignés par décision de justice, sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Mme [O] sollicite en outre diverses sommes correspondant aux frais exposés liés au déménagement auquel elle indique avoir renoncé, et à location d’un box aux fins de stocker ses affaires personnelles, ce en raison de l’état d’insalubrité de la maison qui ne lui a pas permis en définitive d’emménager. Néanmoins, l’appelante ne justifie pas suffisamment que les arrhes que celle-ci a pu verser à l’occasion du déménagement projeté annulé soient restés définitivement acquis à la société de déménagement. Par ailleurs, le coût du stockage des 'affaires personnelles’ de Mme [O] n’apparaît pas en lien direct avec la faute commise par Mme [P] alors que l’acquéreur indique que celles-ci étaient précédemment entreposées dans un garage loué gracieusement et que son propriétaire a souhaité récupérer, de sorte que sa demande d’indemnisation sera rejetée. Il en sera de même s’agissant des loyers exposés par Mme [O] pour l’appartement qu’elle a été contrainte de regagner, dépenses indispensables qui ne peuvent avoir été considérées comme ayant été exposées en pure perte par l’effet de la nullité de la vente résultant du dol de Mme [P].

En définitive, Mme [P] sera condamnée à payer à Mme [O] une somme totale de 1569,2 euros en réparation du préjudice financier subi.

Enfin, la demande d’indemnisation du préjudice moral subi par l’acquéreur ne saurait être considérée irrecevable comme nouvelle ainsi que le relève la venderesse, dès lors que celle-ci tend, au même titre que les autres demandes de dommages et intérêts, à réparer le préjudice subi résultant de la nullité de la vente par la faute de Mme [P].

Le préjudice moral résultant du dol de Mme [P] est établi alors que Mme [O] justifie de l’état anxieux réactionnel dans lequel elle était dans les semaines ayant suivi son acquisition et la découverte de l’état réel du bien acquis pour en faire sa résidence principale et des informations dissimulées par la venderesse, ce qui justifie l’allocation d’une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

La solution apportée au présent litige impose d’infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P], partie qui succombe en définitive, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel, et déboutée de sa demande formée au titre de ses frais irrépétibles.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par Mme [O] et de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 5000 euros sur ce fondement, laquelle vaudra pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire d’Argentan en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité pour dol de la vente intervenue entre et Mme [V] [P] née [U] et Mme [S] [O] selon acte authentique reçu par Me [F] [C] le 5 septembre 2020 portant sur un ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation et de ses bâtiments annexes sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastrées section E n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] ;

Ordonne la publication du présent arrêt au service de publicité foncière compétent à la requête de la partie la plus diligente ;

Condamne en conséquence Mme [V] [P] née [U] à restituer à Mme [S] [O] la somme de 97 000 euros au titre du prix de vente et à lui payer la somme de 8300 euros au titre des frais notariés, l’ensemble immobilier objet de la vente devant être restitué par Mme [S] [O] à Mme [V] [P] née [U] ;

Condamne Mme [V] [P] née [U] à payer à Mme [S] [O] la somme de 1569,2 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de 4000 euros au titre de son préjudice moral ;

Rejette les autres demandes d’indemnisation formées par Mme [S] [O] sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Condamne Mme [V] [P] née [U] à payer à Mme [S] [O] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile laquelle vaudra pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Rejette la demande formée par Mme [V] [P] née [U] sur ce même fondement ;

Condamne Mme [V] [P] née [U] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel et autorise le conseil de Mme [S] [O] à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. ALAIN G. GUIGUESSON