IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 08 Décembre 2020

N° RG 18/00492 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F5HY

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 11 Mai 2015, RG 13/01399

Appelants

M. H Z

né le […] à […], demeurant […]

M^me J A

née le […] à […], demeurant […]

Représentés par M^e Joël CAILLET, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. H Y

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par la SELARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE

Syndicat de copropriété de la résidence X, représenté par son syndic BR IMMO dont le siège social est situé […]

Représenté par la SELARL BECCARELLI & LERAT ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

S.C.P. P Q AA S T U AE T U, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL JULIETTE COCHET-BARBUAT LEXAVOUE CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL FAVRE DUBOULOZ COFFY, avocats plaidants au barreau de THONON LES BAINS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 26 octobre 2020 avec l’assistance de M^me G LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par acte du 22 juillet 2008, les consorts X ont vendu une ancienne entreprise de […] à Sioncier à la société Eliod dont le gérant est M. H Y.

Cette société a rénové l’immeuble pour en changer la destination et le revendre par lots de copropriété suivant état descriptif et règlement de copropriété établi le 27 novembre 2008, régulièrement publié.

Cette opération de rénovation a fait l’objet d’un permis de construire délivré le 7 avril 2008 et d’un permis modificatif en date du 18 novembre 2008 ainsi que d’une déclaration d’achèvement des travaux en date du 3 novembre 2011 et d’une attestation de non contestation de la conformité de ces derniers en date du 16 janvier 2012.

Le bâtiment industriel a été transformé en sept logements. La société Eliod n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage.

La société Eliod a vendu les lots de copropriété livrés brut de gros 'uvre et aux actes de vente était annexé un certificat relatif à l’amiante, révélant sa présence sur le toit couvert de tôles en éternit.

Elle a notamment vendu un des logements à son associé gérant M. Y par acte notarié du 29 décembre 2009 lequel après l’avoir aménagé et habité, l’a revendu à M. Z et M^me A suivant acte du 9 février 2012 passé devant M^e Ch notaire associé à Cluses.

Par acte en date du 2 octobre 2013, M. Z et M^me A ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bonneville :

— leur vendeur M. Y en résolution judiciaire de la vente pour vices cachés (présence d’amiante et infiltrations d’eau en toiture),

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble afin qu’il lui soit fait injonction de prendre toute mesure pour assurer la réfection du toit sous astreinte,

— M^e Ch notaire en paiement d’une somme de 100 000 euros sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil pour défaut du devoir de conseil en invoquant une perte de chance.

A titre subsidiaire, ils ont sollicité l’institution d’une mesure d’expertise.

Par jugement en date du 11 mai 2015 le tribunal de grande instance de Bonneville a :

• Débouté M. Z et M^me A de leur demande de résolution judiciaire de la vente

conclue le 9 février 2012, entre eux et M. Y, fondée sur l’existence de fuites d’eau en toiture tant au titre des vices cachés que du dol,

• Débouté M. Z et M^me A de leur demande tendant à faire injonction au syndicat des copropriétaires d’engager toute instance ad hoc pour assurer la parfaite réfection du toit de l’immeuble, assurer l’étanchéité de ce dernier et écarter les risques d’amiante et ce sous astreinte éventuelle,

• Avant dire droit sur les problèmes d’amiante, ordonné aux frais avancés des demandeurs, une expertise confiée à M. B avec pour mission de :

— Constater et vérifier en toiture la présence du risque amiante, notamment si les plaques de fibrociment présentent un bon état général, des dégradations locales ou si elles sont fortement dégradées et si elles présentent un risque pour la santé des demandeurs de nature à compromettre l’usage de la maison et ce à la date du 9 février 2012,

— Préciser la date d’apparition du risque pour la santé des demandeurs, si ce vice était caché pour un profane, et préciser si le risque pour leur santé provient de l’existence de Vélux permettant à des poussières d’amiante d’entrer dans l’appartement et/ou de l’existence d’infiltrations d’eau, donner son avis sur la gravité du risque amiante et ses conséquences,

— Indiquer si besoin, les remèdes à apporter pour remettre en état les plaques de fibrociment, écarter tout risque de pollution amiante, évaluer les préjudices de toute nature découlant de cet état de fait pour les demandeurs depuis qu’ils sont devenus propriétaires de leur lot, et indiquer le coût de la remise en état de l’immeuble pour supprimer le risque amiante, et l’éventuel préjudice de jouissance à subir pendant les travaux de réparation,

— Plus particulièrement, indiquer la valeur actuelle de l’appartement des demandeurs et sa valeur au moment de l’acquisition du 9 février 2012, si le risque amiante avait été connu des acquéreurs, déterminer la valeur locative actuelle de l’appartement en l’état, et une fois les éventuelles réparations effectuées et la valeur locative de l’immeuble s’il avait été dans risque d’amiante au moment de son acquisition.

L’expert, M. B, a déposé son rapport en l’état le 26 juillet 2017.

Les consorts Z/A ont interjeté appel du jugement le 7 mars 2018.

Le tribunal de grande instance de Bonneville a, par jugement en date du 11 avril 2018, sursis à statuer dans l’attente de la décision de la présente cour.

Aux termes de leurs conclusions en date du 1^er août 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les consorts Z/A demandent à la cour de :

Vu les articles 1130 à 1144 du code civil, outre encore, les articles 1217 à 1231-7, 1240 à 1244, 1641 à 1648 du même code,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 14,

' Voir dire et juger recevable et bien fondé l’appel formé par M. H Z et M^me M A à l’encontre du jugement déféré,

' Voir réformer ledit jugement,

Préliminairement et concernant M. Y

' Voir dire et juger que la responsabilité de ce dernier relève de celle d’un vendeur professionnel et de ce fait,

' Dire et juger nulles et en tout cas inapplicables les dispositions de l’acte de vente écartant au bénéfice de M. Y les garanties dommages ouvrage découlant de l’article 1792 du Code civil et la garantie relative aux vices cachés découlant de l’article 1641 du même code, lesquelles seront déclarées inopposables aux appelants,

Au principal et, sur le fondement des dispositions des articles 1130 à 1144 du code civil, outre encore, des articles 1217 à 1231-7, 1240 à 1244, 1641 à 1648, 1792 du même code,

' Voir prononcer la résolution judiciaire ou, le cas échéant la nullité de la vente passée le 9 février 2012, tant au titre de l’existence de vices cachés que des man’uvres et réticences dolosives concernant ladite vente affectant le bien vendu et en interdisant durablement l’usage satisfaisant en le rendant impropre à sa destination,

' Voir dire et juger que cette résolution judiciaire ou le cas échéant la nullité portera effet rétroactif au jour de la vente visée à l’acte soit le 9 février 2012,

' Voir en conséquence condamner M. Y à rembourser à M. Z et à M^me A la somme de 160 000 € montant du prix de la vente précitée majorée des intérêts légaux capitalisés depuis la date d’acquisition du 9 février 2012, outre les frais de notaires supportés tel que visés à l’acte et à ses appendices,

' Voir dire et juger que M. H Y devra procéder au paiement de ces sommes sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard un mois après le prononcé de l’arrêt à intervenir ou après sa signification,

' Voir subsidiairement et si la résolution judiciaire ou la nullité, par extraordinaire n’étaient pas retenues, dire et juger qu’il y aurait lieu, sur le fondement des dispositions des articles 1217 à 1231-7 et 1641 à 1648 du code civil à procéder à la réfaction du prix d’acquisition et condamner M. Y à payer à M. Z et à M^me A la somme de 100 000 € majorée des intérêts légaux capitalisés depuis la date d’acquisition du 9 février 2012,

' Voir, le cas échéant, ordonner une expertise aux fins de chiffrer la valeur vénale du bien acquis, en l’état ou il se trouvait à la date du 9 février 2012,

' Voir encore, sur le fondement des articles 1240 à 1244 du code civil condamner M. Y à régler à M. Z et M^me A, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence X, la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance qui leur ont été occasionnés depuis plus de six années et demi,

' Voir enfin condamner M. Y sur le fondement de l’article 1645 du code civil à payer à M. Z et M^me A la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, et à leur rembourser leur part dans le coût des travaux de réfection du toit, pour lesquels ils ont déjà réglé la somme de 5478€, sauf à parfaire ce montant dans l’hypothèse ou des frais nouveaux se révèleraient nécessaires, condamnation qui sera prononcée in solidum avec le syndicat des copropriétaires,

' Voir valider l’inscription d’hypothèque judiciaire prise à l’encontre de M. Y sur les biens immobiliers dont il est propriétaire sur la commune de Scionzier dans un ensemble immobilier cadastré section A N° 8448 et 8450 (lot 26, 19 et 8),

' Voir de même valider l’inscription de gage prise auprès de la Préfecture de la Haute Savoie à l’encontre du véhicule automobile de M. Y de marque Volkswagen Touareg, immatriculé AM '

379 ' NY,

A l’encontre de Maître Ch, es qualité de notaire associé de l’office notarial P-Q, N Ch et R S T U

' Voir dire et juger que Maître Ch a engagé sa responsabilité pour faute et non-respect de son devoir de conseil et d’information en ne veillant pas personnellement à ce que l’acte de vente respecte strictement les dispositions de la loi et en ne respectant pas d’une façon générale, le devoir de conseil dû aux futurs acquéreurs (article 1240 du code civil en omettant notamment de joindre à l’acte de vente des concluants l’ensemble des documents (diagnostic amiante, rapport Alpexpert Diagnostic amiante et rapport Gavard Leroy joints aux autres acte de de vente et notamment à celui de M^me D,

' Voir en conséquence, condamner Maître N Ch, Notaire, es qualité de notaires associés de l’office notarial P-Q, N Ch et R S T U à payer à M. Z et à M^me A la somme de 100 000 € pour perte de chance sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

A l’encontre du syndicat des copropriétaires

' Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence X, in solidum avec M. Y au paiement :

— de la part qui sera réclamée aux concluants au titre des travaux de réfection du toit, pour lesquels ils déjà réglé la somme de 5478€, (pièce n° 65) sauf à parfaire ce montant dans l’hypothèse ou des frais nouveaux se révèleraient nécessaires,

— ainsi qu’au paiement des sommes réclamées par ceux-ci au titre du préjudice de jouissance (50 000 €) et de dommages et intérêts (15 000€)

' Voir condamner in solidum M. H Y et Maître N Ch, notaire, es qualité de notaire associé de l’office notarial P-Q, N Ch et R S T U et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence X à payer à M. Z et M^me A la somme de 13 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Voir condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels comprendront expressément les frais de l’expertise réalisée par M. B et les frais d’inscription d’hypothèque et de gage le tout avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Joël Caillet,

' Voir dire et juger que les consorts Z A seront exclus de toute participation aux charges exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence X dans le cadre de la première instance comme de la procédure d’appel.

Aux termes de ses conclusions en date du 29 août 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. Y demande à la cour de :

Sans s’arrêter à toutes fins demandes ou conclusions contraires, si ce n’est pour les rejeter,

' Débouter M. Z et M^me A de l’ensemble de leurs demandes,

' Les condamner à payer à M. Y la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, comme aux entiers dépens,

En tout état,

' Ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire prise à l’encontre de M. Y sur les biens immobiliers dont il est propriétaire, à savoir :

— Sur la commune de Scionzier (74950), dans un ensemble immobilier cadastré sections A n° 8448 et 8450, les lots n°26 (un appartement au premier étage), n° 19 (une cave au sous-sol) n°8 (un emplacement à usage de parking),

' Dire et juger que les frais de toute nature découlant de l’inscription de cette garantie, comme les frais de mainlevée de cette hypothèque seront à la charge de M. Z et de M^me A,

' Ordonner la mainlevée de l’inscription de gage prise auprès de la Préfecture de la Haute-Savoie à l’encontre du véhicule automobile de M. Y ; véhicule de marque Volkswagen Touareg immatriculé AN-379-MY.

Aux termes de ses conclusions en date du 23 août 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCP P-Q, N Ch et R S T U demande à la cour de :

' Débouter les consorts Z et A de leur appel à l’encontre du notaire,

' Dire en outre que l’appel ne peut porter sur la question de l’amiante et renvoyer les parties devant le tribunal de grande instance de Bonneville ayant ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport de l’expert judiciaire B,

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bonneville,

' Condamner les appelants à la somme de 4000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile,

' Les condamner aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Cochet-Barbuat sur son affirmation de droit,

Subsidiairement,

En cas d’évocation par la cour sur les demandes des consorts Z – A ayant fait l’objet d’un sursis à statuer par le tribunal de grande instance de Bonneville, renvoyer l’affaire au Conseiller de la Mise en Etat.

Aux termes de ses conclusions en date du 13 août 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

' Déclarer Mr Z et M^me A irrecevables dans leurs demandes de condamnation qui constituent des demandes nouvelles en appel,

' A titre subsidiaire, les débouter au fond, parce que le syndicat des copropriétaires a tout mis en 'uvre pour parvenir au remplacement de la couverture, aux frais avancés des copropriétaires, financement auquel ils ont participé,

' Donner acte au syndicat de la bonne exécution des travaux de remplacement de la couverture,

Plus subsidiairement,

' Si la demande dirigée contre le syndicat était déclarée recevable, condamner M. Y à le relever intégralement de toutes condamnations, en sa qualité de constructeur,

' Condamner solidairement les appelants à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl Beccarelli & Lerat avocats.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les clauses contenues dans l’acte

1.1. La clause relative aux vices cachés

L’acte authentique stipule au paragraphe « Etat du bien » que :

« L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre, ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Cependant les dommages à l’ouvrage construit depuis moins de dix ans sont garantis ainsi qu’il sera dit ci-après. »

Le bien immobilier ayant été vendu aux consorts Z A par M. Y, simple particulier, et non par la société Eliod, promoteur, ceux-ci ne sont pas fondés à soutenir que leur vendeur aurait la qualité de professionnel et qu’ainsi la clause ne peut s’appliquer.

1.2. La clause relative à l’assurance dommages ouvrage

Il est précisé dans l’acte de vente que la construction de l’immeuble est achevée depuis moins de dix ans et sont annexés à celui-ci le permis de construire du 7 avril 2008, le permis modificatif du 18 novembre 2008, la déclaration d’achèvement des travaux du 3 novembre 2011 et l’attestation de non contestation de la conformité des travaux en date du 16 janvier 2012.

Il est indiqué que le nouveau propriétaire pourra bénéficier de la garantie édictée par les articles 1792 et suivants du code civil avec description de cette dernière.

Il est enfin rappelé que dans l’acte de vente intervenu entre la société Eliod et M. Y, il a été déclaré que le vendeur (Eliod) était informé de l’obligation faite par la loi du 4 janvier 1978 de souscrire dès avant l’ouverture du chantier une assurance dommages ouvrage et qu’en raison des travaux pris à sa charge et ceux restant à la charge de l’acquéreur, il indiquait ne pas avoir souscrit cette assurance dans le cadre de la réalisation de cette copropriété.

Aux termes de cette même clause, l’acquéreur (Y) reconnaissait avoir connaissance de l’absence de dommages ouvrages et déclarait en faire son affaire personnelle, tant en cas de survenance d’un dommage susceptible d’être couvert par cette assurance qu’en cas de mutation ultérieure du bien pendant la période de dix ans à compter de la réception des travaux.

L’absence de souscription d’assurance dommages ouvrage, mentionnée dans l’acte de vente Y/ Z et A est un élément d’information fondamental relatif à un état de fait qui ne peut être modifié, et qui ne peut donner lieu à annulation, ni être déclaré inopposable.

2. Sur les fuites d’eau en toiture

2.1. La demande de résolution pour vices cachés

Tant le compromis de vente du 13 décembre 2011que l’acte authentique, au paragraphe état du bien mentionnent :

« Il est ici précisé que le toit de l’immeuble dont dépendent les lots vendus fait actuellement l’objet d’une remise en état par la société E suite à la survenance d’un sinistre ainsi qu’il résulte d’un courrier du syndic dénommé Orpi dont une copie demeure annexée aux présentes après mentions.

Le vendeur déclare que l’appartement a fait l’objet d’un sinistre dans la chambre. Il précise avoir d’ores et déjà réparé ledit sinistre dans son appartement constituant le lot 18 de la copropriété. »

Les pièces annexées tant au compromis qu’à l’acte authentique contiennent un courrier de la société Axa assureur de la copropriété en date du 19 octobre 2011 à l’attention du syndic indiquant prendre en charge la facture de recherche de fuite et précisant :

« Cependant concernant la remise en état du toit et les raccordements des fenêtres de toit nous ne pourrons en aucun cas les prendre en charge. D’une part dans un dégât des eaux, seuls les conséquences (et non les causes) sont couvertes; d’autre part, comme indiqué dans le rapport de l’expert le sinistre étant survenu dans l’année de parfait achèvement, il appartient à l’entreprise responsable de remettre en en état leurs ouvrages et de procéder à leur frais aux réparations. »

Figure également un courrier du syndic en date du 27 octobre 2011 à l’attention de l’entreprise E qui a posé les fenêtres de toit, rappelant que M. Y a des infiltrations dans son appartement qui viennent des velux/et ou de toit, qu’une expertise avait eu lieu en juin 2010 à laquelle l’entreprise était présente, rappelant que cette dernière avait fait des réparations mais que les infiltrations persistaient, adressant la réponse d’Axa et demandant à l’entreprise d’intervenir et de communiquer une date d’intervention.

Il est à noter que le fait que ces documents soient annexés à l’acte authentique, signifie qu’à la date de sa signature le problème n’était pas résolu.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, il ne s’agit pas de vices cachés et il n’existe aucune man’uvre dolosive.

2.2. Les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires

C’est à bon droit que, pour débouter les consorts Z/A, de leur demande tendant à faire injonction au syndicat des copropriétaires d’engager toute instance ad hoc pour assurer la parfaite étanchéité du toit de l’immeuble, et écarter les risques d’amiante et ce sous astreinte éventuelle, le premier juge a retenu que :

• Par assemblée générale en date du 18 décembre 2013, le syndic a été autorisé à engager toute action en justice, tant en référé qu’au fond à l’encontre des intervenants à l’opération de construction tenus à garantie ou contractuellement ou délictuellement responsables, et notamment l’EURL Eliod, M. E et leurs compagnies d’assurances, aux fins d’obtenir la réparation des désordres suivants, sans que cette liste ait un caractère limitatif,

• Défauts affectant la toiture de l’immeuble, et entraînant des infiltrations à l’intérieur des locaux,

• Obtenir la reprise intégrale du toit pour éliminer le risque de pollution amiante avec demande

de dédommagement découlant de cette pollution existante,

• Il sera ajouté que M. Z présent lors de cette assemblée générale a voté en faveur de cette résolution,

• A la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence X, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville, par ordonnance du 26 août 2014 a ordonné une expertise relative aux désordres invoqués dans l’assignation au contradictoire de l’EURL Eliod, M. E et la Compagnie d’assurances MAAF,

Il sera ajouté que :

• L’expert désigné, M. F a déposé son rapport le 10 septembre 2015.

• Lors de l’assemblée générale du 26 février 2016 ayant désigné un syndic professionnel, l’agence BR Immo, un point complet a été fait sur la procédure en cours, à la suite de la découverte par l’expert B, désigné par le jugement dont appel, de particules d’amiante dans une gouttière d’eau de pluie entrainant des risques de pollution ce qui le contraignait à saisir le procureur de la République.

• Après échange de tous les copropriétaires présents dont M. Z, une solution transactionnelle a été envisagée, avec prise en charge du remplacement intégral de la couverture, moyennant une participation de 25% du coût des travaux par la copropriété.

• Plusieurs réunions informelles sont intervenues par la suite entre les copropriétaires, le syndic et la société Eliod ayant fait l’objet de compte-rendus, réunions auxquelles M. Z a participé.

• Il résulte du compte rendu de réunion du 22 février 2017 qu’un nouveau devis à parfaire issu des établissements LPS SARL, destiné au remplacement du toit sans toucher à l’ancien protégé par une couverture neuve posée sur l’existant, a retenu l’attention des copropriétaires le montant des travaux se révélant moins onéreux que la première solution avec dépose et évacuation des plaques d’amiantes selon un protocole imposé.

• Lors de cette réunion un accord est intervenu entre le syndicat des copropriétaires et la société Eliod pour la prise en charge par cette dernière du remplacement de la toiture à concurrence de 50%, et la prise en charge par M. Y de la quote-part des appelants sous réserve de l’abandon de la procédure à l’encontre du promoteur.

Lors de cette réunion un accord est intervenu entre le syndicat des copropriétaires et la société Eliod pour la prise en charge par cette dernière du remplacement de la toiture à concurrence de 50%, et la prise en charge par M. Y de la quote-part des appelants sous réserve de l’abandon de la procédure à l’encontre du promoteur.

• Le 30 mars 2017, l’assemblée générale a adopté une résolution n°9 approuvée à l’unanimité des présentes et représentés, dont M. Z, aux termes de laquelle il a été décidé de confier les travaux à la société LPS pour un montant de 65 000 euros incluant les honoraires de maîtrise d''uvre et l’assurance dommages-ouvrage et de fixer le début des travaux à l’automne 2017, avec autorisation donnée au syndic de passer commande sous réserve de la réception de la totalité des fonds,

• Lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2017 il a été décidé à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, dont M. Z, de :

— 

Valider les travaux pour un montant de 56 611 euros

— 

Faire rénover la toiture par la société LPS avec un début des travaux prévu pour le printemps 2018

— 

Autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds

• Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2017, il était fait un point sur la situation comptable de chaque copropriétaire avec un rappel aux retardaires.

• Les travaux ont débuté plus tard que prévu du fait d’un blocage par l’inspection du travail relatif au désamiantage, que le maître d''uvre a réglé avec succès.

• La réception des travaux est intervenue sans réserve le 9 mai 2019.

Il résulte de cet historique que le syndicat des copropriétaires a accompli toutes les diligences qui lui incombaient pour résoudre le problème des infiltrations d’eau des fenêtres de toit et plus généralement de l’étanchéité de la toiture, par le remplacement de cette dernière.

Le jugement qui a rejeté la demande des consorts Z dirigée contre le syndicat des copropriétaires, devenue depuis sans objet du fait des travaux effectués, sera confirmé et les demandes indemnitaires qu’ils lui ont substituées et qui constituent l’accessoire et le complément de leurs demandes initiales au sens de l’article 566 du code de procédure civile, seront rejetées.

3. Sur la présence d’amiante

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que :

• Lors de la vente d’un des lots aux consorts Z/ A, les dispositions des articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique s’appliquaient et que le diagnostic relatif à l’amiante était obligatoire, la date de construction première de l’immeuble étant antérieure au 1^er juillet 1997, peu important qu’un nouveau permis de construire ait été délivré pour un aménagement en 2008.

• La mention, dans l’acte de vente du 9 février 2012, selon laquelle le permis de construire a été délivré après le 1^er juillet 1997, l’immeuble n’entrant pas le champ d’application des dispositions des articles R 1330-14 et suivants du code de la santé publique, est donc une mention erronée.

Il sera ajouté que, s’agissant des précédentes ventes instrumentées par le même notaire, dont celle intervenue le 8 janvier 2009 entre la société Eliod et M^me D qui est versée au débat, M^e Ch a mentionné que l’immeuble entrait dans le champ d’application des articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique, que les recherches effectuées dans l’immeuble conformément à ces dispositions avaient révélé la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et il était annexé le constat établi par le Cabinet Alpexpert du 8 juillet 2006.

C’est également par une exacte appréciation des éléments qui lui étaient soumis que le premier juge a relevé que les renseignements fournis par le syndic le 2 février 2012, annexés à l’acte de vente et concernant l’amiante, qui en tout état de cause ne peuvent avoir la même valeur que ceux fournis par un véritable diagnostic amiante, contiennent des contradictions et des erreurs, et ne peuvent être considérés comme ayant éclairé les acquéreurs.

Il est, par ailleurs, certain que M. Y connaissait la présence d’amiante pour en avoir été informé lors de l’acquisition de l’immeuble auprès des consorts X par le rapport de diagnostic précité.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la clause exonératoire concernant les

vices cachés n’était pas applicable, le fait qu’il ait connu le vice affectant la chose et dont il s’est gardé d’avertir ses cocontractants caractérisant sa mauvaise foi, alors que l’acquéreur est un profane et que la toiture n’est pas visible de l’extérieur.

Ainsi que l’a relevé le premier juge :

• La présence d’éléments d’amiante dans un local à usage d’habitation à la date de la vente constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil qu’autant qu’un risque d’inhalation de poussières d’amiante par les occupants, existe et compromette ainsi l’usage auquel le bien est destiné.

• En effet, cette amiante était présente dans les parties communes, en toiture et non dans les parties privatives.

Au vu des photos et rapports d’expertise produits montrant que si l’état de la toiture était satisfaisant en 2006, il s’était depuis dégradé et que le revêtement des plaques de fibres ciment s’effritait, le premier juge a légitimement ordonné, avant dire droit, une mesure d’ expertise, afin de vérifier l’état de la toiture et si les plaques présentaient un risque pour la santé des consorts Z A de nature à compromettre l’usage de leur bien à la date d’acquisition, mesure d’expertise dont le bien fondé n’est pas contesté par les parties.

Le jugement qui a ordonné cette mesure et sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute M. H Z et M^me O A de leurs demandes en nullité et inopposabilité des clauses de l’acte de vente concernant les vices cachés et l’assurance dommages ouvrage,

Déboute M. H Z et M^me O A de leurs demandes indemnitaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence X,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties en cause d’appel,

Condamne in solidum M. H Z et M^me O A aux dépens d’appel,

Admet les parties qui en ont formé la demande et en réunissent les conditions au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 08 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et G

LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,