CP/SD

MINUTE N° 148/22

Copie exécutoire à

- M^e Laurence FRICK

- la ASSOCIATION CHEVALLIER -GASCHY, […]

Le 30.03.2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 30 Mars 2022

N u m é r o d ' i n s c r i p t i o n a u r é p e r t o i r e g é n é r a l : 1 A N ° R G 2 0 / 0 0 8 7 0 – N ° P o r t a l i s DBVW-V-B7E-HJUR

Décision déférée à la Cour : 08 Janvier 2020 par la troisième chambre civile du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

Société ETABLISSEMENTS PIERRE B

prise en la personne de son représentant légal

[…]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e HUSS-CLARAC, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES – APPELANTE INCIDEMMENT :

Madame C Y épouse X

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P a t r i c i a C H E V A L L I E R – G A S C H Y d e l ' A S S O C I A T I O N CHEVALLIER-GASCHY, […], avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG

INTERVENANT VOLONTAIRE – APPELANT INCIDEMMENT : Monsieur D X

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P a t r i c i a C H E V A L L I E R – G A S C H Y d e l ' A S S O C I A T I O N CHEVALLIER-GASCHY, […], avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, entendue en son rapport, et M. ROUBLOT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat en date du 30 novembre 2001, M. Y et M^me Y veuve X ont donné à bail à la SARL ETS PIERRE B des locaux à usage exclusif d’une activité de travaux de couverture, charpente, zinguerie, situés […] à NIEDERHAUSBERGEN pour une durée de neufs années commençant à courir rétroactivement au 1er avril 2000, moyennant un loyer de 48 000 francs, payable en sus des charges, d’avance trimestriellement.

Par acte extra-judiciaire délivré le 10 avril 2012, M^me Y-X a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction.

Sur saisine de M^me Y-X et par ordonnance du 26 juin 2012, le juge des référés du Tribunal de grande instance de STRASBOURG a désigné M. Z en qualité d’expert judiciaire avec la mission de déterminer les éléments d’appréciation permettant de procéder à l’évaluation des indemnités d’éviction due au locataire et d’occupation due par le locataire.

Par ordonnance du 10 juillet 2012, M. A a été désigné en lieu et place de M. Z.

Le rapport d’expertise a été déposé le 04 avril 2013.

Par assignation délivrée le 16 décembre 2015, M^me Y-X a fait attraire la SARLU ETS PIERRE B devant le Tribunal de grande instance de STRASBOURG aux fins d’obtenir l’expulsion des lieux de la défenderesse avec fixation de l’indemnité d’occupation due par celle-ci à compter du 05 octobre 2015.

Par jugement du 08 janvier 2020, le Tribunal judiciaire de STRASBOURG a déclaré recevable la SARLU ETS PIERRE B en son action tendant à la nullité du congé délivré le 10 avril 2012, a débouté la SARLU ETS PIERRE B de sa demande relative à la nullité du congé délivré le 10 avril 2012, a condamné la SARLU ETS PIERRE B ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux passé un délai de 15 j o u r s à c o m p t e r d e l a s i g n i f i c a t i o n d e l a p r é s e n t e d é c i s i o n , a d é b o u t é M m e Y-X de sa demande d’astreinte, a condamné la SARLU ETS PIERRE B à payer à M^me Y-X une indemnité mensuelle d’occupation s’élevant à la somme de 2 051,50 euros hors taxes, charges en sus, à compter du 05 octobre 2015 et ce jusqu’à complète libération des lieux, a dit que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier publié à la date de délivrance de l’assignation, a ordonné la compensation entre le montant du loyer effectivement réglé par la SARLU ETS PIERRE B et le montant de l’indemnité d’occupation sus fixé, a débouté la SARLU ETS PIERRE B de sa demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, a condamné la SARLU ETS PIERRE B aux entiers dépens, a condamné la SARLU ETS PIERRE B à payer à M^me Y-X la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration faite au greffe le 21 février 2020, la SOCIETE ETABLISSEMENTS PIERRE B a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration faite au greffe le 11 mars 2020, M^me X s’est constituée intimée.

Par une ordonnance de référé du 05 octobre 2020, le juge des référés de la Cour d’appel de COLMAR a ordonné le sursis à exécution du jugement rendu le 08 janvier 2020, a condamné M^me Y épouse X aux dépens de la présente procédure, a dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du CPC tant au profit de la société E T A B L I S S E M E N T S P I E R R E G A R N I E R q u ' à c e l u i d e M m e B I E T H é p o u s e X.

Par ses dernières conclusions du 09 septembre 2021, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la société ETABLISSEMENTS PIERRE B demande à la Cour de déclarer son appel recevable et le dire bien fondé, d’infirmer le jugement du 08 janvier 2020, statuant à nouveau, de dire et juger que la relation locative entre les parties est régie par un bail commercial ayant pris effet au 1er janvier 2010, de dire et juger nul et de nul effet, car dépourvu d’objet le congé délivré par M^me X à la société ETABLISSEMENTS PIERRE B le 10 avril 2012, de dire n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’occupation, de constater le caractère abusif de la procédure, en conséquence, de débouter Mme et M. X de l’intégralité de leurs fins et conclusions, de condamner solidairement Mme et M. X à lui payer un montant de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur appel incident, de rejeter l’appel incident de Mme et M. X, de débouter les consorts X de l’intégralité de leurs fins et conclusions, en tout état de cause, de condamner solidairement Mme et M. X à payer à la société ETABLISSEMENTS PIERRE B une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du CPC pour la procédure des deux instances, de condamner solidairement M. et M^me X aux entiers frais et dépens d’appel et M^me X aux entiers frais et dépens de première instance.

Par leurs dernières conclusions du 29 juin 2021, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, Mme et M. X demandent à la Cour, sur l’intervention volontaire, de dire et juger l’intervention volontaire de M. X recevable et bien fondée, de donner acte à M. X de son intervention volontaire, sur appel principal, de déclarer l’appel irrecevable et mal fondé, de confirmer le jugement du 08 janvier 2020, sur appel incident, de déclarer l’appel incident recevable et bien fondé, d’infirmer le jugement en partie, statuant à nouveau, de déclarer la société ETABLISSEMENTS PIERRE B irrecevable en son action tendant à la nullité du congé, de débouter la société ETABLISSEMENTS PIERRE B de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions, de condamner la société ETABLISSEMENTS PIERRE B au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs à Mme et M. X ou à leur mandataire, de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 05 octobre 2015 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à un montant mensuel de 3 000 euros HT/HC, subsidiairement de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d ' o c c u p a t i o n à l a s o m m e d e 2 0 5 1 , 5 0 e u r o s H T , d e c o n d a m n e r l a s o c i é t é ETABLISSEMENTS PIERRE B à leur payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 3 000 euros HT à compter du 05 octobre 2015 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 051,50 euros HT à compter du 05 octobre 2015 et ce jusqu’à complète libération des lieux, en tout état de cause, de condamner la société à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, de condamner la société aux entiers frais et dépens de la procédure.

La Cour se référera aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2021.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 Octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la recevabilité de la demande de la société ETS PIERRE B :

L e t r i b u n a l j u d i c i a i r e d e S t r a s b o u r g a r e t e n u q u e l a d e m a n d e d e l a société ETABLISSEMENTS PIERRE B était recevable.

Les consorts X concluent, à titre incident, à l’infirmation du jugement en ce qu’il retient que l’exception de nullité du congé et l’existence d’un nouveau bail constituent des moyens de défense au fond auxquels est applicable la règle de l’exception de nullité perpétuelle et en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir tirée de la règle de l’estoppel.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité :
Les consorts X soutiennent que la demande en annulation formée pour la première fois le 21 décembre 2017 est prescrite en application de l’article L 145-60 du Code de commerce qui soumet toute action liée au statut des baux commerciaux à une prescription biennale, que la prescription court à compter de la date d’effet du congé, à savoir le 31 décembre 2012, et a expiré le 31 décembre 2014, que la règle de l’exception de nullité perpétuelle n’est pas applicable à l’espèce parce que le moyen n’a pas été soulevé à titre d’exception mais bien au titre d’une demande spécifique formée par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B qui figure en premier rang dans son dispositif, que la nullité du congé dont se prévaut la partie adverse n’est que la conséquence de la demande qu’elle soulève visant à voir reconnaître l’existence d’un nouveau bail au 1er janvier 2010 par l’effet d’une novation, qu’il s’agit d’une demande reconventionnelle au titre de l’article 64 du Code de procédure civile et non d’une exception de nullité perpétuelle, que cette demande est prescrite en ce qu’elle a été soulevée plus de deux ans à compter de la date d’effet du congé, que la demande de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B est donc irrecevable.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B affirme que la demande de nullité du congé qu’elle invoque est une défense au fond à laquelle ne s’applique pas la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce et que l’exception de nullité du congé constitue un moyen de défense au fond auquel est applicable la règle de l’exception de nullité, tel que cela a été jugé par la Cour de cassation (Civ. 3e, 18 juin 2014, n°12-28.277), que dans le cadre de la présente procédure, comme dans l’arrêt précité, elle demande à ce qu’il soit reconnu l’existence d’un nouveau bail commercial formé par l’effet de la novation et d’en déduire la nullité du congé délivré, que Madame X méconnaît la jurisprudence précitée de la Cour de cassation en soutenant que cette défense au fond serait constitutive d’une demande reconventionnelle et non pas d’une exception de nullité perpétuelle, qu’ainsi la demande n’est pas prescrite.

Aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L’article 64 du code de procédure civile définit la notion de demande reconventionnelle comme étant la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Les articles 71 et 72 du code de procédure civile prévoient, respectivement, que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, et que les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause.

A ce titre, la Cour relève qu’il ressort des conclusions de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B que sa demande visant à reconnaître l’existence d’un nouveau bail au 1er janvier 2010 par l’effet d’une novation a été invoquée par elle afin de faire échec au congé délivré le 10 avril 2012, que le dispositif de ses conclusions ne demande d’ailleurs l’octroi d’aucun avantage qui n’est pas lié au rejet des prétentions des consorts X, qu’ainsi il s’agit d’une défense au fond qui peut être invoquée en tout état de cause et qui n’est pas soumis à la prescription posée par l’article L. 145-60 du code de commerce.

Il convient alors de confirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de la bailleresse tendant à faire déclarer irrecevable, car prescrite, la demande en nullité du congé formulée en défense par sa locataire.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la règle de l’estoppel :

Les consorts X font valoir que la société ETABLISSEMENTS PIERRE
B n’a jamais prétendu jusqu’à ses conclusions du 21 décembre 2017 qu’un nouveau bail se serait formé entre les parties en janvier 2010 ni que le congé était nul, que conformément au principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, la jurisprudence a consacré l’irrecevabilité de toute demande formulée en cours de procédure contredisant explicitement l’argumentation antérieurement développée (Civ 2e, 22 juin 2017 n°15-29.202), qu’aux termes de ses conclusions du 6 juin 2016, la société B n’évoque qu’une prétendue renonciation au congé, qu’à aucun moment il n’est fait état d’une quelconque novation du contrat de bail contrairement à ce qui a pu être développé par la suite dans les conclusions du 21 décembre 2017, que la société B est donc irrecevable à former une demande radicalement différente et sans aucun lien avec ses précédentes prétentions.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B soutient que la demande de nullité du congé en raison de la novation du bail formée par elle ne contredit pas l’argumentation qu’elle a antérieurement développée, que Madame X n’a pas été induite en erreur ni empêchée de présenter une défense, que la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir et que les conclusions déposées le 6 juin 2016 et le 21 décembre 2017 produites en pièce annexe par les appelants à titre incident sont inopérants.

Ainsi que l’a rappelé, à juste titre, le tribunal judiciaire de Strasbourg dans son jugement en date du 8 janvier 2020, la fin de non-recevoir tirée de la règle de l’estoppel sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

La Cour relève que l’argument développé par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B, dans ses conclusions du 6 juin 2016, consiste à dire que le bail initial s’était poursuivi, parce qu’un courrier envoyé par Madame X permettait de déduire qu’elle avait renoncé au congé donné le 10 avril 2012, qu’aucune mention n’était faite par l’appelante à titre principal d’une quelconque novation du bail commercial, que l’argument tendant à dire que le bail initial court toujours et celui tendant à dire qu’il a fait l’objet d’une

novation sont deux arguments contradictoires. Cependant, bien que les consorts X apportent la preuve d’une contradiction de la part de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B, elles ne démontrent pas en quoi cette contradiction a été faite à leur détriment et en quoi elles auraient été, notamment, induites en erreur par ce comportement.

Ainsi, la fin de non-recevoir tirée de la règle de l’estoppel ne peut pas être retenue.

Il convient en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de la bailleresse tendant à faire déclarer irrecevable l’action en nullité du congé formulée en défense par sa locataire.

Sur le caractère tardif des prétentions soulevées par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B :

Les consorts X font valoir que les prétentions adverses ont également été soulevées tardivement par la partie adverse, que la Cour de cassation (Civ 2, 26 juin 2003, n°01-14.355) a considéré que l’appelante ayant conclu au débouté de la société, donc au fond, sans soulever de nullité, était irrecevable en ses exceptions de nullité soulevées par des conclusions postérieures, qu’ainsi la société ETABLISSEMENTS PIERRE B aurait dû soulever l’exception de nullité avant toute défense au fond, ce qu’elle n’a pas fait.
La société ETABLISSEMENTS PIERRE B argue qu’il s’agit d’un argument nouveau soulevé pour la première fois à hauteur d’appel, que l’exception de nullité du congé invoquée par elle constitue un moyen de défense au fond auquel est applicable la règle de l’exception de nullité perpétuelle, qu’il résulte de l’article 71 du code de procédure civile que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire et de l’article 72 du même code que les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause.

Les consorts X soutiennent qu’en citant les articles 71 et 72 du code de procédure civile la société ETABLISSEMENTS PIERRE B va à l’encontre de l’article 74 du code de procédure civile qui prévoit que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, que par conséquent la demande de la société PIERRE B est irrecevable.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B argue que l’article 74 du code de procédure civile vise les exceptions de procédure et ne sont pas applicables en l’espèce.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Il ressort également des dispositions de l’article 74 du code de procédure civile que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

La Cour relève que l’argument de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B tendant à demander la nullité du congé, implique un examen du courrier donnant congé et de l’éventuelle existence d’un nouveau bail commercial afin d’infirmer le jugement de première instance faisant droit aux prétentions de la demanderesse, qu’ainsi, il s’agit d’une défense au fond qui peut être proposée en tout état de cause. Par ailleurs, l’arrêt de la Cour de cassation invoquée par l’appelante à titre incident (Civ 2, 26 juin 2003, n°01-14.355) concerne les nullités de forme régies par les articles 73 à 121 du code de procédure civile. Ainsi, les prétentions soulevées par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B ne revêtent pas de caractère tardif et sont donc recevables.

2. Sur la validité du congé délivré le 10 avril 2012 :

Le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté la SARL ETABLISSEMENTS PIERRE B de sa demande relative à la nullité du congé délivré le 10 avril 2012 et l’a condamné ainsi que tous les occupants de son chef à évacuer les lieux passé un délai de 15 jours à compter de la signification de sa décision du 8 janvier 2020.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il retient qu’il y a eu une simple modification du périmètre contractuel lequel n’emporte pas un changement suffisant pour caractériser l’existence d’un nouveau bail.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B soutient que par l’effet de la novation un nouveau bail commercial s’est formé à compter du 1er janvier 2010 entraînant par conséquent la nullité du congé pour défaut d’objet, qu’à cette date Madame X, en accord avec elle, a modifié le périmètre des locaux donnés à bail ainsi que le loyer exigible, que cette modification substantielle a donc opéré novation de l’obligation c’est-à-dire extinction du bail conclu le 30 novembre 2001 et création d’un nouveau bail commercial le 1er janvier 2010, que l’intention de nover pour être retenue, ne doit pas obligatoirement être exprimée dans un acte emportant novation, mais résulte de l’appréciation souveraine des juges du fond, que l’intention de nover est établie dès lors que la volonté des parties peut se déduire des faits de façon certaine, qu’en l’espèce l’intention de nover des parties est certaine en ce que Madame X a étendu le périmètre des locaux donnés à bail à des bureaux adjacents, a modifié la destination du bail et le montant du loyer.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B affirme qu’elle a contracté une nouvelle dette envers Madame X, à savoir un nouveau loyer, pour une nouvelle surface, le périmètre des locaux objets du bail et la destination du bail ayant été modifié, qui est substituée à l’ancienne, qu’un nouveau bail commercial s’est formé à compter du 1er janvier 2010 pour une durée de neuf ans et porte sur l’intégralité des locaux donnés à bail et que le bail commercial n’est soumis à aucune condition de forme. Elle soutient ainsi que le congé délivré le 10 avril 2012 visait le contrat conclu le 30 novembre 2001, lequel avait pris fin au 1er janvier 2010, que le congé est nul et de nul effet car dépourvu d’objet et que le montant dû par la Société ETABLISSEMENTS PIERRE B au profit de Madame X correspond au loyer prévu par le bail commercial, à savoir 3.200,00 € par trimestre.

Les consorts X soutiennent qu’au titre de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire dispose du droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, que ce droit au maintien dans les lieux n’existe que pour autant qu’il ne soit pas éteint par la prescription biennale édictée par l’article L.145-60 du code de c o m m e r c e , q u ' e n l ' e s p è c e M a d a m e W I N T E R S T E I N a d o n n é c o n g é à l a société ETABLISSEMENTS PIERRE B par acte du 10 avril 2012 pour le 31 décembre 2012, que le point de départ initial du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction était en conséquence le 1er janvier 2013, qu’à cette date les opérations d’expertise étaient en cours de sorte que le délai de prescription a été suspendu jusqu’au rapport de l’expert déposé le 4 avril 2013, que par application de l’article 2239 du code civil, l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est en conséquence prescrite depuis le 4 octobre 2015, que depuis cette date, la société ETABLISSEMENTS PIERRE B a perdu son droit à indemnité d’éviction et corrélativement son droit au maintien dans les lieux et que c’est à bon droit que le tribunal a condamné la société à l’expulsion.

Les intimés à titre principal prétendent également que le régime des baux commerciaux est un régime spécial auxquelles les règles générales de droit commun ne s’appliquent qu’en l’absence d’une règle spéciale, que par application de l’article L 145-9 du code de commerce, les baux ne cessent que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, que conformément à l’ancien article 1273 du code civil la novation ne se présume pas, que la volonté de mettre fin à un contrat ne peut résulter que d’actes non équivoques, particulièrement en matière de bail commercial, que la société ETABLISSEMENTS PIERRE B sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre aucunement que les parties ont entendu mettre fin au bail et conclure une nouvelle convention, qu’il n’existe aucun acte mettant fin au bail commercial conclu le 30 novembre 2001 avant le congé délivré le 10 avril 2012, qu’il n’existe au surplus aucune volonté démontrée des parties de résilier un contrat de bail et de créer une nouvelle relation contractuelle, les parties n’ayant d’ailleurs pas pris le soin d’acter l’extension du périmètre du bail, que la seule extension du périmètre du bail en cours n’emporte pas novation de l’ensemble du contrat quand bien même un nouveau loyer aurait été convenu, que la nature des obligations entre les parties n’a pas changé de sorte qu’il n’y a pas eu substitution d’obligations entre les mêmes parties, que l’objet du contrat de bail n’a pas été modifié mais simplement étendu en ce qui concerne sa superficie, que la destination des lieux loués est restée la même, la location des bureaux n’intervenant que comme accessoire à son activité de couverture, charpente, zinguerie qui est bien l’activité unique de la société B, que la société B réglait non pas un loyer global mais deux loyers contredisant l’hypothèse d’une extinction du premier bail, que cette simple extension ne permet pas de considérer que le bail commercial du 30 novembre 2001 est résilié et qu’un nouveau bail commercial serait ainsi conclu sur la base d’obligations totalement nouvelles, que la jurisprudence témoigne de ce qu’il n’a jamais été question tant dans la loi que dans la jurisprudence de considérer qu’une extension du périmètre du bail puisse entraîner sa résiliation et la naissance corrélative d’un nouveau contrat.

L’article 1271 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que la novation s’opère notamment lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte.

Aux termes de l’article 1273, la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

A ce titre, la Cour relève que le bail commercial en date du 30 novembre 2001 contient, notamment, les informations suivantes :

'[…]

COMMUNE DE NIEDERHAUSBERGEN

Section 2 n°54 ' rue de l’Eglise n°1 ' avec une contenance de 8,14 ares en nature de terrain et 14,40 ares en nature de sol, deux maisons et bâtiments accessoires

Savoir : Un ensemble atelier au rez-de-chaussée d’environ 250 m² au sol plus un niveau sous combles dont le plancher est situé à 4 mètres de hauteur

Un préau d’environ 25 m sur 5 m en rez-de-chaussée comportant un étage sous comble

Une surface de stockage vieux métaux à l’arrière de l’atelier sans porte d’accès extérieur avec un très vieux mur en pierres sèches

Un emplacement de stockage benne dans la cour d’environ 7 m sur 2,5 m un local, deux portes d’accès extérieur sans fenêtre.

[']

[…]

Les locaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le PRENEUR à l’exploitation de son commerce de travaux de couverture, charpente, zinguerie'

[']

LOYER

Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer annuel de QUARANTE HUIT MILLE FRANCS (48.000 FRF) que le preneur s’oblige à payer au domicile du BAILLEUR ou en tout autre endroit indiqué par lui. En sus de ce loyer, le PRENEUR versera au BAILLEUR la part contributive forfaitaire aux prestations charges et fournitures de toute nature dues par lui. Les loyers et accessoires seront payables d’avance les premiers de chaque trimestre et pour la première fois le premier avril deux mil (01.04.2000) par termes trimestriels de douze mille francs (12.000 FRF).'

Le rapport d’expertise en date du 4 avril 2013, versé aux débats par la société
ETABLISSEMENTS PIERRE B en pièce annexe n°11, fait état des observations suivantes :

'DESCRIPTIFS DES LOCAUX

Les locaux dépendent d’un ensemble immobilier sis à […], […] et sont composés de :

- Bureaux entièrement rénovés à neuf, locaux de stockage, ateliers (façonnage et charpente), préau et une surface de jardin à usage de stockage à ciel ouvert de vieux métaux.'

Ainsi, des bureaux entièrement rénovés à neuf ont été ajoutés aux locaux donnés à bail à la société ETABLISSEMENTS PIERRE B.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B verse également aux débats, en pièces annexes 1 à 4, trois extraits bancaires du compte courant professionnel de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B, ainsi qu’une liste récapitulative de règlement de loyers. Ces pièces annexes font apparaître plusieurs opérations :

- Le 9 avril 2009 'VIR LOYER Y’ en débit d’une somme de 2 000 € ;

- Le 5 janvier 2010 : 'VIR LOYER Y’ en débit d’une somme de 2 000 € ;

- Le 10 avril 2010 : 'VIR LOYER Y’ en débit d’une somme de 2 000 € et 'VIR LOYER BUREAU Y’ en débit d’une somme de 1 200 €.

La liste récapitulative fournie fait état, sur la période allant du 13 janvier 2011 au 7 mars 2017, d’un virement de 1 200 € libellé 'LOYER Y BUREAUX’ et d’un virement de 2 000 € libellé 'LOYER Y ATELIER’ émis systématiquement le même jour.

Il ressort de ces éléments que le périmètre contractuel du bail commercial daté du 30 novembre 2001 a été élargi. Cependant, une telle modification ne suffit pas à caractériser la novation, celle-ci ne pouvant être constituée que si la dette ancienne est éteinte et qu’une nouvelle dette la remplace. Or, le versement de deux loyers distincts par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B suffit à écarter cette hypothèse, le loyer versé au titre de la location des bureaux ne faisant que s’ajouter au loyer versé au titre du bail commercial initial.

Par ailleurs, la preuve de la modification de la destination du bail qu’invoque la société ETABLISSEMENTS PIERRE B comme élément justifiant selon elle la novation, n’est pas rapportée.

Ainsi, l’argument portant sur la novation et l’existence d’un nouveau bail commercial à la date du 1er janvier 2010 doit être écarté, ainsi que la demande en nullité du congé s’y afférant.

Il convient alors de confirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de nullité du congé délivré le 10 avril 2012 formulée par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B.

Il n’y a, par conséquent, pas lieu d’examiner la demande de dommages et intérêts formulée par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B pour procédure abusive.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

Le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné la société ETABLISSEMENTS PIERRE
B à payer à Madame Y-X une indemnité mensuelle d’occupation s’élevant à la somme de 2 051,50 euros hors taxes, charges en sus, à compter du 5 octobre 2015 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B conclut à l’infirmation du jugement sur ce point et soutient que le montant fixé au titre de l’indemnité d’occupation ne tient pas compte de la précarité de la situation du locataire menacé, que le fait de ne pas connaître avec exactitude la date à laquelle la société ETABLISSEMENTS PIERRE B doit être amenée à quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation, pour appréhender l’avenir et faire des investissements, qu’elle a continué à régler la somme de 1 066 euros jusqu’au jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg, que la valeur locative qui doit être retenue pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation devra être minorée par l’application d’un abattement pour tenir compte de cette précarité, qu’un abattement sur la valeur locative à hauteur de 30 % est parfaitement justifié, qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme maximale de 2051,50 € hors taxes par mois, auquel il sera appliqué un abattement de 30 %, soit 1 436,05 euros par mois.

Les consorts X soutiennent que la société ETABLISSEMENTS PIERRE B confond l’indemnité dite 'statutaire’ estimée dans le cadre de l’article L 145-28 du code de commerce, lorsque le locataire a droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation de droit commun due par un occupant sans droit ni titre qui est de nature à la fois compensatoire et indemnitaire et destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre. Les intimés à titre principal arguent que l’indemnité d’occupation est demandée à compter du 5 octobre 2015 et est justifiée par l’occupation sans droit ni titre de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B à compter de cette date dès lors que, depuis le 4 octobre 2015, la société ETABLISSEMENTS PIERRE B a perdu son droit à indemnité d’éviction et corrélativement son droit au maintien dans les lieux, que l’indemnité a un caractère comminatoire pour l’inciter à libérer les locaux, qu’il n’y a donc pas lieu d''appliquer un abattement de précarité qui ne se justifie que par la situation de droit au maintien dans les lieux dans laquelle se trouve un locataire qui a droit à l’indemnité d’éviction ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’à titre subsidiaire, la jurisprudence limite l’abattement de précarité non pas à 30 % comme le soutient à tort la partie adverse, mais seulement à 10

%.

Les consorts X concluent également à l’infirmation partielle du jugement en ce qu’il a limité le montant mensuel de l’indemnité d’occupation en rejetant la somme de 3 000 € sollicitée par Madame X. Ils estiment que bien que l’expert judiciaire ait estimé la valeur locative à un montant mensuel de 2051,50 €, ce montant doit être majoré pour compenser le préjudice subi par Madame X qui subit depuis de nombreuses années, ce locataire qui n’est plus en situation régulière et paralyse toute vente immobilière, qu’aucune vente n’a jamais pu aboutir dans la mesure où le bien est occupé et que tout acquéreur exigeait un bien libre de toute occupation.

Comme l’a rappelé à bon droit, le tribunal judiciaire de Strasbourg, l’indemnité d’occupation revêt deux types : soit l’indemnité d’occupation statutaire, laquelle correspond généralement à la valeur locative affectée d’un abattement de précarité ; soit l’indemnité d’occupation de droit commun à caractère indemnitaire et de compensation. Le délai de prescription de la demande d’indemnité d’occupation statutaire est de deux ans.

La Cour relève que la société ETABLISSEMENTS PIERRE B n’a pas saisi le tribunal après le délai de forclusion de deux ans, qu’ainsi cette dernière ne peut plus se prévaloir des droits issus du statut des baux commerciaux, qu’elle s’est vue adresser un congé le 10 avril 2012 mais qu’elle s’est maintenue dans les locaux. Ainsi, c’est par des motifs pertinents que le tribunal judiciaire de Strasbourg a retenu que ce maintien a constitué un préjudice pour la bailleresse et qu’ainsi la société ETABLISSEMENTS PIERRE B est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit être considérée comme une réparation et ne peut pas faire l’objet d’un abattement de précarité.

La Cour note que l’expert a fixé la valeur locative mensuelle à 2 051,50 euros H.T, qu’en raison de l’occupation irrégulière des locaux par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B les consorts X ne pouvaient plus jouir de leur bien et procéder à sa vente, qu’il en résulte, de facto, un préjudice pour les consorts X, que, cependant, l’indemnité de compensation a pour objet de réparer ce préjudice et que les consorts X n’apportent pas la preuve d’un préjudice distinct qui viendrait justifier une réévaluation de l’indemnité.

Ainsi, il convient de confirmer la décision du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il fixe le montant de l’indemnité d’occupation du par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B à compter du 5 octobre 2015 à la valeur locative mensuelle HT telle que retenue par l’expert judiciaire, à savoir 2 051,50 euros.

4. Sur la demande d’astreinte :

Le tribunal judiciaire de Strasbourg a rejeté la demande de Madame X consistant à assortir l’expulsion d’une astreinte.

Les consorts X concluent à l’infirmation du jugement sur ce point et soutiennent que l’astreinte apparaît nécessaire pour contraindre l’appelante à quitter les locaux occupés, que le jugement du 8 janvier 2020 a été assorti de l’exécution provisoire, que l’absence d’astreinte ne pourra qu’encourager la société à se maintenir illégitimement dans les locaux, qu’il convient de condamner la société ETABLISSEMENTS PIERRE B au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l’arrêt à intervenir.

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B soutient que cette demande d’astreinte est infondée et excessive, que l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 8 janvier 2020 a été ordonné par une ordonnance de référé rendue le 5 octobre 2020, qu’il n’y a pas lieu qu’elle quitte les lieux dans l’attente de la présente décision, que Madame X n’apporte aucun élément de nature à justifier de la nécessité d’assortir une éventuelle condamnation de la société ETABLISSEMENTS PIERRE B à quitter les lieux d’une astreinte.

Cependant, les consorts X n’apportent aucun élément tendant à justifier leur demande d’astreinte, que le fait que la société ETABLISSEMENTS PIERRE B n’ait pas quitté les lieux depuis le jugement du 8 janvier 2020 ne peut pas être retenu comme une justification valable puisque le sursis à exécution dudit jugement a été ordonné par une ordonnance de référé en date du 5 octobre 2020, qu’ainsi il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte des consorts X.

Il convient de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg de ce chef.

5. Sur les frais et les dépens :

La société ETABLISSEMENTS PIERRE B succombant, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a statué sur les frais et dépens et de la condamner au frais et dépens d’appel et de rejeter sa demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure.
L’équité commande l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts X.

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 8 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la société ETABLISSEMENTS PIERRE B aux entiers dépens d’appel,

CONDAMNE la société ETABLISSEMENTS PIERRE B au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts X,

REJETTE la demande présentée par la société ETABLISSEMENTS PIERRE B sur le fondement de l’article 700 du CPC.