MW/LL

L D veuve X

N Y

O P épouse Y

Q A

Z-AF AG épouse A

R G

T H

V I

AA AB épouse B

C/

AC K

S.C.P. K AQ ET AR

Simon LAURE

S.A.S. HERMES CONSEIL

S.A.S. EDELIS

S.A.S. IFB FRANCE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 15 JUIN 2021

N° RG 20/01369 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FSCG

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 27 octobre 2020,

par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 20/00124

APPELANTS :

Madame L O D veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur N AS AT Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame O AU AV P épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur Q AW AX A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z-AF AO AG épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur R Z AY G

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur T AZ BA H

né le […] à SAINT-NAZAIRE (44)

[…]

[…]

Monsieur V AP I

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AA AI AB épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

assistés de M^e Thibault du MANOIR de JUAYE, avocat au barreau de PARIS, pladaint, et représentés par M^e Sarah BOUFLIJA, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, postulant

INTIMÉS :

Monsieur AC K

[…]

[…]

S.C.P. K AQ ET AR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège :

[…]

[…]

représentés par M^e Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON

Maître Simon LAURE, mandataire judiciaire, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SAS HERMES CONSEIL désigné par jugement du Tribunal de commerce de Marseille du 10 mars 2014

[…]

[…]

[…]

S.A.S. HERMES CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualités au siège :

[…]

[…]

[…]

assistés de M^e Gilles MARTHA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant,et représentés par M^e Jean-Vianney GUIGUE, membre de la SELAS ADIDA & ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, postulant

S.A.S. EDELIS, anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités au siège :

[…]

[…]

[…]

assistée de M^e Stéphane VOLIA, membre de la SCP LYON-VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et représentée par M^e Anne-Line CUNIN, membre de la SELARL DU PARC – CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 91

S.A.S. IFB FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[…]

[…]

assistée de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et représentée par M^e Z-Gaëlle DEGUINES-FRAPPAT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 35

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 avril 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation De Robien, M^me L D, veuve X, M. N Y et son épouse, née O P, M. Q A et son épouse, née Z-AF AG, M. R G, M. T H, M. V I et son épouse, née AA AB, ont tous acquis un bien immobilier en l’état futur d’achèvement dans la résidence La Colombière située 14-22 rue AJ AK à Chalon-sur-Saône. Le vendeur était la société Akerys Promotion, et les actes authentiques ont tous été dressés par le ministère de M^e AC K, notaire associé de la SCP AR K Creuzet.

Ainsi, par acte authentique du 20 avril 2007, M^me D, veuve X a acquis les lots n°44 (appartement) et n°135 (emplacement de stationnement) au prix de 160 000 €, après avoir été démarchée par la société IFB.

Par acte authentique du 18 mai 2007, les époux Y ont acquis les lots n°20 (appartement) et n°112 (emplacement de stationnement) au prix de 127 100 € après avoir été démarchés par la société Vem Finance.

Par acte authentique du 23 avril 2007, les époux A ont acquis les lots n°62 (appartement) et n°144 (emplacement de stationnement) au prix de 133 000 € après avoir été démarchés par la société Victoria Conseil.

Par acte authentique du 31 août 2007, M. G a acquis le lot 11° 82 (villa mitoyenne) au prix de 205 000 € après avoir été démarché parla société Hermès Conseil.

Par acte authentique du 19 décembre 2007, M. H a acquis les lots n°22 (appartement) et un emplacement de stationnement au prix de 156 000 € après avoir été démarché par la société Atlantique Finance.

Par acte authentique du 14 mai 2008, les époux I ont acquis les lots n°17 (appartement) et n°99 (emplacement de stationnement) au prix de 150 000 € après avoir été démarchés par la société Alsacia.

Par exploits des 16 et 18 juin 2020, les acquéreurs ont fait assigner la SAS Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, la SAS IFB France, la SAS Hermès Conseil, M^e AC K et la SCP K AQ AR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône pour voir ordonner une expertise destinée à établir la valeur réelle de chaque appartement en 2007 et 2008 ainsi que leur valeur actuelle, et d’étudier les projections financières ou plans d’épargne fiscale établis par les différentes sociétés de commercialisation et la société Akerys Promotion ainsi que les documents qui leur avaient été remis. Ils ont sollicité en outre la production sous astreinte des études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par la société Edelis, l’assurance dommage ouvrage et l’étude préalable de viabilité économique du projet.

M^e Simon Laure, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Hermès Conseil, est intervenu volontairement à l’instance.

Les demandeurs ont exposé au soutien de leurs prétentions que les biens dont ils étaient propriétaires étaient actuellement valorisés à 50 % de leur prix d’achat, qu’une telle baisse de valeur ne pouvait s’expliquer par la seule baisse du marché immobilier, et que la surévaluation des biens lors de leur vente était fortement plausible, de sorte qu’ils envisageaient d’engager une action sur le fondement du dol et de la publicité mensongère, et qu’ils pouvaient également engager une action en responsabilité contractuelle ou délictuelle pour manquement des sociétés de commercialisation et de la société Edelis à leur obligation pré contractuelle d’information et à leur devoir de conseil. En réponse à l’argumentation adverse, ils ont indiqué que le juge des référés n’était pas compétent pour statuer sur

la prescription des actions, ajoutant qu’en tout état de cause, la prescription de l’action en nullité pour dol courait à compter du jour où l’erreur avait été découverte et qu’ils pouvaient en outre engager une action sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l’égard des sociétés de commercialisation qui n’étaient pas parties aux contrats de vente.

La société IFB France a sollicité le rejet des demandes, subsidiairement que la mission de l’expert soit limitée à renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobiliers pour des biens similaires en termes de standing, de superficie et de localisation. Elle a fait valoir que les actions en nullité des ventes et en responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de conseil étaient largement prescrits, le délai de prescription étant de 5 ans et courant à compter de la signature de l’acte notarié. Elle a ajouté que l’erreur sur la valeur n’était jamais une cause de nullité de la vente, et qu’il n’était rapporté aucun élément sur l’existence de man’uvres dolosives. Elle a ajouté que M^me X ne fournissait pas l’estimation actuelle de son appartement et que les autres estimations ne tenaient pas compte des frais liés à la vente, telles la TVA, les frais de commercialisation, les frais et honoraires du notaire, ni de la valeur des places de parking. Elle en a déduit qu’il n’existait donc aucun motif légitime de voir ordonner une expertise. Elle a ajouté que, n’étant chargée que de la commercialisation, elle n’était pas tenue de réaliser une étude de viabilité économique du projet, que certains points de la mission d’expertise sollicitée portaient sur des appréciations d’ordre juridique qu’il n’appartenait pas à l’expert de porter, que les simulations ou études patrimoniales et fiscales ne constituaient que des documents d’études sans valeur contractuelle.

La société Hermès Conseil et M^e Simon Laure, ès qualités, ont réclamé à titre principal le rejet des demandes faute d’intérêt légitime, subsidiairement ont demandé qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves. Ils ont développé une argumentation similaire à celle de la société IBF France.

M^e K et la SCP K AQ AR ont sollicité leur mise hors de cause, subsidiairement ont formulé toutes protestations et réserves. Ils ont indiqué que, dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, le prix avait été débattu entre le vendeur et l’acquéreur en dehors de la vue du notaire, le devoir de conseil de ce dernier ne s’étendait pas à l’opportunité économique de l’opération.

La société Edelis, anciennement Akerys Promotion, a conclu au rejet des demandes, subsidiairement à la limitation de la mission de l’expert à la détermination de la valeur du bien par rapport à des biens similaires au regard de leur standing, de leur situation et de leur éventuelle aptitude à profiter des mécanismes de défiscalisation concernée.

Elle a estimé qu’une expertise était inutile, les demandeurs étant en mesure de produire par d’autres moyens une estimation de leurs biens au moment de la vente, et que les actions envisagées étaient vouées à l’échec comme étant prescrites.

Par ordonnance du 27 octobre 2020, après avoir rappelé les termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés a indiqué qu’il appartenait aux demandeurs d’établir l’existence d’un litige plausible, crédible comme non manifestement voué à l’échec, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner, et dont l’évidence ne conduise pas à constater la prescription. Il a considéré en premier lieu qu’il n’était pas établi par les demandeurs la réalité d’une baisse de 50 % de la valeur de leurs immeubles, dans la mesure où leurs prix d’acquisition comportaient des frais, commissions des intervenants et honoraires de notaires outre une place de parking de sorte que les évaluations produites n’étaient pas suffisamment complètes et détaillées. Il a ajouté que la baisse de valeur plus de dix ans après la vente pouvait résulter d’autres facteurs qu’une surévaluation du prix, et notamment de la fluctuation du marché immobilier. Le juge des référés a ensuite retenu que les demandeurs ne précisaient pas de manière circonstanciée les éléments qui leur auraient été dissimulés, de sorte que la vraisemblance de man’uvres dolosives n’était pas démontrée. De même, il a estimé que le caractère mensonger des simulations remises aux acquéreurs n’était pas caractérisé, ni

même explicité, ces documents précisant leur caractère non contractuel, alors que tout investisseur normalement diligent, et même profane, pouvait envisager l’aléa de ce type d’opération. S’agissant de l’argument des acquéreurs relatif à l’engagement d’une action sur le fondement du manquement à l’obligation d’information pré contractuelle et de conseil des différents intervenants, le juge des référés a rappelé qu’en application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivaient par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, qu’en matière contractuelle et délictuelle, le délai de prescription commençait à courir au moment de la réalisation du dommage, et que le dommage résultant d’un défaut d’information était une perte de chance de ne pas contracter qui se manifestait dès la conclusion du contrat de sorte que le délai de prescription courait à compter de cette date. Il a ajouté que tout acquéreur potentiel se devait de vérifier le prix du bien qu’il se proposait d’acquérir, et notamment le prix moyen du m² dans la commune et le quartier concernaient, que les demandeurs avaient toute possibilité avant la vente de se renseigner et de vérifier le prix des biens, de sorte que la surévaluation et l’erreur alléguées pouvait être constatées dès la vente, ce dont il résultait que la prescription était désormais acquise pour chacune des ventes. Il a déduit de ces considérations l’absence de tout motif légitime, et a en conséquence rejeté la demande d’expertise ainsi que celle aux fins de production de pièces. Le juge des référés a ainsi :

— déclaré recevable l’intervention de M^e Simon Laure ;

— rejeté les prétentions des parties requérantes ;

— condamné L D veuve X, N Y, O P épouse Y, Q A, Z-AF AG épouse A, R G, T H, V I et AI AB épouse B aux dépens ;

— condamné L D veuve X, N Y, O P épouse Y, Q A, Z-AF AG épouse A, R G, T H, V I et AI AB épouse B à payer à la SAS Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, la SAS IFB France, la SAS Hermès Conseil, une somme de 1 000 € chacune et à M^e AC K et la SCP K AQ AR ensemble, une somme de 1 000 €.

M^me D, veuve X, les époux Y, les époux A, M. G, M. H, et les époux I ont relevé appel de cette décision le 18 novembre 2020.

Par conclusions notifiées le 27 mars 2021, les appelants demandent à la cour :

— de déclarer recevables et bien fondés les appelants en leurs demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer l’ordonnance en ce qui concerne l’intervention de M^e Laure ;

— de débouter la société Edelis, la société IFB France, la société Hermès Conseil, M^e Laure, M^e AC K et la SCP K AQ AR de leurs demandes, fins et conclusions ;

— d’infirmer l’ordonnance déférée sur les 3 derniers chefs de l’ordonnance critiquée ;

Et statuant à nouveau

— de désigner tel expert qu’il appartiendra avec mission pour M^me L D veuve

X, M. N Y et M^me O P épouse Y, M. Q A et Z-AF AG épouse A, M. R G, M. T H, M. V I et M^me AI AB épouse I, de :

* après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment après avoir obtenu des intimés toutes les informations qu’ils possédaient antérieurement à la signature du contrat préliminaire sur l’équilibre financier de l’opération, convoquer les parties et se rendre sur les lieux ;

* procéder à l’évaluation, au jour de la signature du contrat préliminaire et au jour de l’expertise, de la valeur vénale des biens immobiliers acquis par chacun des demandeurs :

1° M^me X, soit les lots n°44 (appartement bâtiment B) et n°135 (emplacement de parking).

2° M. et M^me Y, soit les lots n°20 (appartement bâtiment A) et n°112 (emplacement de parking).

3° M. et M^me A soit les lots n°62 (appartement bâtiment A) et n° 144 (emplacement de parking).

4° M. G, soit le lot […].

5° M. T H, soit les lots n°22 (appartement bâtiment A) et n°15 (emplacement de parking).

6° M. et M^me I, soit les lots n°17 (appartement bâtiment A) et n°99 (emplacement de parking).

* déterminer les causes de variation de cette valeur entre ces deux dates ;

* déterminer l’existence ou non d’autres programmes immobiliers d’investissement locatif à Chalon sur Saône ;

* dans l’hypothèse où la valeur vénale lors de l’acquisition aurait été augmentée de manière artificielle par la multiplication de programmes immobiliers sur la commune de Chalon sur Saône ou sur les communes avoisinantes, retenir, pour l’évaluation du bien objet du présent litige, une commune non impactée par de tels programmes et située à proximité de Chalon sur Saône ;

* analyser, pour chacun des appelants, l’étude financière réalisée par la société de commercialisation et se prononcer sur sa qualité et sa pertinence, ainsi que sur la crédibilité de ses hypothèses notamment en termes de revente ;

* dire si le contenu de cette étude était de nature à éclairer chacun des appelants sur les risques et les opportunités de son investissement, notamment, et le cas échéant, en raison de la multiplication de programmes immobiliers à proximité ou dans Chalon sur Saône ;

* examiner pour chacun des appelants, si le choix du bien proposé était opportun et si la société de commercialisation qui est intervenue dans son dossier aurait dû proposer un meilleur investissement, notamment dans de l’immobilier ancien ;

* d’une manière générale, donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer le préjudice subi par chacun des appelants ;

* se faire remettre de la part de la société Edelis tout document utile concernant la construction, les caractéristiques et la qualité des biens, les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par la société Edelis, à savoir coût d’acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs ;

* se faire remettre de la part de chaque société de commercialisation à savoir la société IFB France,

la société Hermès Conseil les mandats de commercialisation et tout document relatif à cette opération immobilière ;

* fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige ;

— d’ordonner à la société Edelis (Akerys Promotion), de communiquer aux appelants sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui de l’ordonnance à intervenir :

* les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par la société Edelis, à savoir coût d’acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs ;

* la dommage ouvrage afin de connaître le coût de la construction ;

— d’ordonner à la société IFB France de communiquer aux appelants sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui de l’ordonnance à intervenir l’étude préalable de viabilité économique du projet ;

— de dire que l’expert mettra en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe dans les trois mois de sa saisine ;

— de fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera précisé dans l’ordonnance ;

— de mettre à la charge de la société Edelis, la société IFB France, la société Hermès Conseil M^e AC K et la SCP K AQ AR les frais d’expertise ;

— de condamner in solidum la société Edelis, la société IFB France, la société Hermès Conseil M^e AC K et la SCP K AQ AR à payer aux appelants la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum la société Edelis, la société IFB France, la société Hermès Conseil M^e AC K et la SCP K AQ AR aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL du Manoir de Juaye.

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2021, la société Edelis demande à la cour :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes, en tout cas mal fondées,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 27 octobre 2020 ;

— de débouter en conséquence les appelants de l’ensemble de leurs demandes ;

— de les condamner à payer à la société Edelis la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

A titre subsidiaire,

— de dire et juger que la mission confiée à l’expert sera limitée à la détermination de la valeur du bien et que celle-ci se fera par rapport à des biens similaires au regard de leur standing, de leur situation, et éventuellement de leur aptitude à profiter des mécanismes de défiscalisation mis en 'uvre en

l’espèce ;

— de débouter les appelants de toute autre demande, y compris de leur demande de communication de pièces ;

— de mettre les frais d’expertise à la charge des appelants ;

— de débouter toute autre partie de ses demandes pouvant être dirigées contre la société Edelis ;

— de dire et juger que les appelants supporteront les entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 2 avril 2021, la société IFB France demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 145, 146, 232 et 238 du code de procédure civile,

A titre principal

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, ce faisant :

* de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

* de les condamner, au bénéfice de la SAS IFB France au paiement d’une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— y ajoutant, de condamner in solidum en cause d’appel les appelants à payer à la SAS IFB France une indemnité de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel ;

A titre subsidiaire

— de dire et juger que la mission confiée à l’expert doit être limitée à renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobilier pour des biens similaires en termes de standing, de superficie et de localisation en l’espèce, dans une résidence de standing dans le même quartier que celui de la rue AJ AK à Chalon sur Saône et pour un appartement de type T3 en R+1 de 62,45 m² avec parking (lot 44 M^me X) ;

— de rejeter autres chefs de mission sollicités ;

— de débouter les requérants du surplus de leurs demandes en ce compris de leur demande de communication de pièces ;

— de dire et juger que les frais de consignation seront à la charge des requérants ;

— de débouter les requérants de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de dire et juger que les requérants supporteront les dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 29 mars 2021, la société Hermès Conseil ainsi que M^e Laure, es qualités, demandent à la cour :

Vu les articles 145 et 146 du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

A titre principal,

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— de débouter en conséquence les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— de condamner les appelants, in solidum, à payer à la société Hermès Conseil la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— de donner acte à la société Hermès Conseil qu’elle émet toutes protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée ;

— de dire et juger que les frais d’expertise seront supportés en intégralité par les appelants ;

En toute hypothèse,

— de condamner les appelants aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2021, M^e K et la SCP K AQ AR demandent à la cour :

Vu les articles 145, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

A titre principal,

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

Statuant à nouveau,

— de mettre hors de cause M^e K et la SCP K AQ AR ;

— de débouter les consorts D, G, I, Y, H et A de l’ensemble de leurs demandes et prétentions à l’encontre de M^e K et la SCP K AQ AR ;

A titre très subsidiaire,

— de donner acte à M^e K et la SCP K AQ AR de ce qu’ils formulent toutes les protestations et réserves d’usage quant à leur responsabilité et ne s’opposent pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ;

— de débouter les consorts D, G, I, Y, H et A de leur demande de condamnation des intimés au paiement avancé des frais d’expertise ;

— de condamner les appelants au paiement de l’avance des frais d’expertise ;

En tout état de cause,

— de débouter les consorts D, G, I, Y, H et A de leur demande

fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les consorts D, G, I, Y, H et A à payer à M^e K et la SCP K AQ AR la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cas de leur mise hors de cause ;

— de réserver les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les appelants exposent que, lorsqu’ils ont souhaité revendre leurs biens immobiliers à l’issue de la période de défiscalisation, ils se sont rendus compte, par le biais d’évaluations faites à la demande de certains d’entre eux, que les immeubles n’étaient valorisés qu’à hauteur d’environ 50 % de leur prix d’achat. Considérant qu’au regard de son ampleur, une telle perte de valeur ne pouvait résulter de la seule variation du marché immobilier local, mais qu’ils suspectaient une surévaluation des biens par le vendeur et les diverses sociétés de commercialisation, sur le fondement de laquelle ils envisageaient d’engager une action pour dol ou pour manquement à l’obligation d’information et de conseil à l’encontre de ceux-ci, mais aussi du notaire ayant établi les actes, et qui était parfaitement informé des prix du marché, les appelants ont saisi le juge des référés afin que soit ordonnée une expertise judiciaire destinée notamment à établir la valeur réelle des biens lors de leur achat.

Pour contester l’existence d’un motif légitime, les intimés, qui ont été suivis sur ce point par le premier juge, ont fait valoir que les actions envisagées n’avaient, quel que soit leur fondement, aucune chance d’aboutir comme étant prescrites, le point de départ du délai de prescription se situant à la date des actes de vente.

C’est vainement que les appelants soutiennent qu’il n’appartenait en aucun cas au premier juge de prendre position sur la prescription, dès lors en effet qu’un juge des référés peut parfaitement écarter l’intérêt légitime lorsque l’action potentiellement ouverte au demandeur à la mesure d’expertise est manifestement prescrite.

Encore faut-il qu’en l’occurrence la prescription des actions envisagées par les acquéreurs ne puisse souffrir aucune discussion.

Or, si le préjudice se réalise effectivement au moment de la vente tant en cas de dol qu’en cas de manquement à l’obligation d’information et de conseil, il n’en demeure pas moins que le délai de prescription de l’action en réparation de ce préjudice ne commence à courir qu’à compter de la date à laquelle le titulaire de cette action a connu, ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Les appelants font valoir à cet égard qu’ils n’avaient pris conscience des faits leur permettant d’exercer une action qu’au moment où ils avaient eu connaissance de la valorisation actuelle de leurs immeubles en vue de leur revente.

En écartant cet argument, et en retenant que les acheteurs auraient dû se renseigner par eux-mêmes

sur les prix du marché immobilier local avant de signer les actes authentiques, ce qui leur aurait permis d’acquérir dès ce moment la conviction d’une éventuelle surévaluation, le juge des référés ne s’est pas limité à constater l’évidence d’une prescription indubitablement acquise, mais a pris position sur la date à laquelle les acquéreurs auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer leur action, et a donc tranché le différend existant sur ce point entre les parties, ce qui ne relevait pas de son pouvoir, mais du seul juge éventuellement saisi d’une action au fond.

Le débat sur la prescription n’est donc pas, en l’espèce, de nature à priver les appelants d’intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire.

C’est par ailleurs à tort que le juge des référés a considéré qu’il était insuffisamment démontré la réalité d’une valorisation à la revente très inférieure au prix d’achat, alors qu’il est produit des évaluations relatives aux biens appartenant aux époux A, à M. G, à M. H et aux époux I, qui, même en réintégrant la valeur des emplacements de stationnement compris dans la vente, reflètent une dévalorisation importante approchant 50 %.

S’il n’est certes pas fourni d’estimation pour les biens de M^me X ou des époux Y, il doit cependant être rappelé que tous les immeubles litigieux sont situés dans la même résidence, qu’ils ont été acquis à la même période, et qu’ils présentent des caractéristiques similaires, de sorte qu’il n’existe pas de critère objectif permettant de présumer que les biens de M^me X et des époux Y échapperaient à une valorisation à la baisse.

Enfin, les considérations du premier juge sur les potentielles causes d’une perte de valeur sont inopérantes à ce stade, comme relevant de la discussion qu’il appartiendra aux parties de mener devant le juge du fond qui sera éventuellement saisi.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de mettre dès à présent hors de cause M^e K et la SCP K AQ AR, le débat relatif à l’étendue du devoir d’information du notaire relevant en effet du juge du fond.

Il doit en conséquence être considéré que les appelants justifient à l’encontre des intimés d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’ils sollicitent.

Celle-ci sera donc ordonnée, aux frais avancés des appelants, et selon la mission détaillée au dispositif du présent arrêt, étant observé qu’il ne sera pas fait intégralement droit à la mission proposée, qui aboutit à solliciter de l’expert judiciaire qu’il se prononce sur le respect par les intimés de leur obligation d’information et de conseil, ce qui ne relève pas de son office.

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce sens.

Sur les demandes de communication de pièces

S’agissant de la demande formée à l’encontre de la société Edelis, les appelants indiquent qu’elle a pour but de faire échec au refus susceptible d’être opposé par cette société à une demande de communication des pièces concernées qui pourrait lui être faite par l’expert.

Or, les difficultés éventuellement susceptibles de se présenter dans le cadre de l’exécution des opérations d’expertise relèvent du magistrat chargé du suivi des expertises, de sorte que cette demande sera rejetée. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

La demande formée à l’encontre de la société IFB France porte quant à elle sur la communication d’une 'étude préalable de viabilité économique du projet', que cette société affirme être dans l’impossibilité absolue de produire, pour n’en avoir jamais réalisé. Dans ces conditions, la demande de production ne pourra qu’être rejetée, et la décision déférée confirmée sur ce point.

Sur les autres dispositions

L’ordonnance de référé sera infirmée s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef, tant en première instance qu’en appel, étant rejetées.

Les dépens de première instance et d’appel resteront à la charge des appelants, demandeurs à la mesure d’expertise.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance rendue le 27 octobre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône en ce qu’il a rejeté les demandes de communication de pièces formées par M^me D, veuve X, les époux Y, les époux A, M. G, M. H, et les époux I à l’encontre de la société Edelis et de la société IFB France ;

Infirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Ordonne une expertise, et commet pour y procéder :

M. AL AM

[…]

Tél. prof. 09.77.75.73.73 – Fax. […]

E.mail. xcouzon@wanadoo.fr

Avec la mission suivante :

* après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment après avoir obtenu des parties toutes les informations et documents estimés utiles, se rendre sur place, résidence La Colombière 14-22 rue AJ AK 71100 Chalon-sur-Saône, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;

* procéder à l’estimation, au jour de la signature du contrat préliminaire et au jour de l’expertise, de la valeur vénale des biens immobiliers acquis par :

1° M^me X, soit les lots n°44 (appartement bâtiment B) et n°135 (emplacement de parking).

2° M. et M^me Y, soit les lots n°20 (appartement bâtiment A) et n°112 (emplacement de parking).

3° M. et M^me A soit les lots n°62 (appartement bâtiment A) et n° 144 (emplacement de parking).

4° M. G, soit le lot […].

5° M. T H, soit les lots n°22 (appartement bâtiment A) et n°15 (emplacement de parking).

6° M. et M^me I, soit les lots n°17 (appartement bâtiment A) et n°99 (emplacement de parking) ;

* le cas échéant, donner son avis sur les causes de variation de la valeur des immeubles entre ces deux dates ;

* plus généralement, fournir tous éléments de nature à éclairer la juridiction qui sera éventuellement saisie sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixe à la somme de 1 500 € l’avance sur les frais d’expertise, que M^me D, veuve X, les époux Y, les époux A, M. G, M. H, et les époux I devront consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône avant le 15 septembre 2021 ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur dans une spécialité différente de la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits, et qu’il y répondra dans le cadre de son rapport définitif ;

Dit que l’expert déposera le rapport écrit définitif de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône dans un délai de six mois à compter de l’avis de sa désignation ;

Dit que l’expert, en cas d’empêchement ou de refus de la mission, sera remplacé sur simple demande par ordonnance du magistrat chargé du suivi des mesures d’expertise ;

Désigne le magistrat chargé du suivi des mesures d’expertise du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône pour assurer le suivi de l’expertise ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les entiers dépens de première instance et d’appel à la charge de M^me D, veuve X, les époux Y, les époux A, M. G, M. H, et les époux I.

Le Greffier, Le Président,