[H] [I] [N]

[T] [S]

C/

[F] [V]

[A] [E] [M] épouse [V]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

N° RG 24/00203 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GLNC

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 janvier 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de Mâcon – RG : 11-22-635

APPELANTS :

Monsieur [H] [I] [N]

né le 16 Mai 1968 à [Localité 5] (PORTUGAL)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [T] [S] épouse [N]

née le 21 Octobre 1962 à [Localité 7] (54)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON

INTIMÉS :

Monsieur [F] [V]

né le 06 Février 1946 au PORTUGAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [A] [E] [M] épouse [V]

née le 03 Janvier 1951 au PORTUGAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Edith RUDLOFF, membre de la SCP SCP RUDLOFF, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 105

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 25 juin 2019 avec effet au 1er juillet 2019, M. et Mme [V] ont donné à bail à M. [N] et Mme [S] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2], pour un loyer de 500 euros hors charges.

Par acte du 3 décembre 2021, les époux [V] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour reprise de la maison objet du bail, et ce pour le 30 juin 2022.

M. [N] et Mme [S] n’ayant pas restitué les locaux loués au terme du délai de préavis, les époux [V] les ont assignés par acte du 12 octobre 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon aux fins de voir ordonner leur expulsion et obtenir paiement d’un arriéré locatif.

Par jugement du 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Mâcon a :

constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2019 entre M. [V] et Mme [V] d’une part et M. [N] et Mme [S] d’autre part, s’agissant d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] en date du 30 juin 2022,

ordonné à M. [N] et Mme [S] de libérer le logement qu’ils occupent [Adresse 2] et de restituer les clés à M. [V] et Mme [V] dès la signification du présent jugement,

dit qu’à défaut pour M. [N] et Mme [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [V] et Mme [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamné solidairement M. [N] et Mme [S] à payer à M. [V] et Mme [V] la somme de 7 374,28 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation non payés à la date du 1er novembre 2023, échéance due au titre du mois de novembre 2023 incluse,

déclaré irrecevables les demandes de M. [N] et Mme [S], ces dernières étant prescrites,

condamné M. [N] et Mme [S] in solidum à verser à M. [V] et Mme [V] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] et Mme [S] in solidum aux entiers dépens de la présente instance,

rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par acte du 6 février 2024, M. [N] et Mme [S] ont relevé appel de cette décision.

' Selon conclusions notifiées le 8 novembre 2024, M. [N] et Mme [S] demandent à la cour, au visa des articles 1303, 1303-1, 1720, 2224, 2232 du code civil, L. 110-4 du code de commerce et 74 du code de procédure civile, de:

les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés,

Y faisant droit,

réformer le jugement déféré rendu le 11 janvier 2024 dans toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau,

In limine litis,

juger irrecevable la demande des consorts [V],

Au principal,

juger leur action non prescrite,

juger de l’absence de motif du congé délivré par Mme et M. [V],

par conséquent,

débouter M. et Mme [V] de leurs demandes, fins, moyens et prétentions,

juger que les consorts [V] profitent d’un enrichissement sans cause au préjudice des appauvris,

en tout état de cause, condamner M. et Mme [V] solidairement à leur payer la somme de 21 400 euros au titre des travaux effectués pour leur compte, minorée des sommes éventuellement dues par eux, selon décompte,

condamner les mêmes au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

' Selon conclusions notifiées le 18 juillet 2024, les époux [V] demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1217 et suivants et 1728 du code civil, 122 du code de procédure civile, de:

confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Mâcon le 11 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

en conséquence,

débouter Mme [S] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes,

déclarer irrecevable la demande en paiement de Mme [S] et de M. [N] comme étant prescrite,

constater que le contrat de bail conclu le 25 juin 2019 et dont la prise d’effet a été fixée au 1er juillet 2019 est résilié depuis le 30 juin 2022 suite au congé pour reprise signifié par exploit d’huissier de justice en date du 3 décembre 2021,

constater que Mme [S] et M. [N] n’ont pas quitté les lieux objet du contrat de bail depuis le 30 juin 2022,

ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [S] et de M. [N] [K] que tous occupants de leur chef et, si besoin, avec le concours de la force publique,

et y ajoutant en cause d’appel,

condamner solidairement Mme [S] et M. [N] à leur payer :

* 11 123,76 euros au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation selon décompte du 4 juin 2024, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

* 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter Mme [S] et M. [N] de toute défense, demande reconventionnelle, exception et fin,

rappeler que l’arrêt à intervenir est exécutoire de plein droit,

condamner Mme [S] et M. [N] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Sur quoi la cour,

A titre liminaire, la cour observe que certaines des demandes tendant à voir 'constater', 'juger', … ne constituent qu’un rappel de moyens ou d’arguments mais ne contiennent aucune prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. Elles ne saisissent donc pas la cour qui ne statuera pas sur ces 'demandes'.

I/ Sur la résiliation du bail et l’expulsion des occupants

Au terme de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

L’article 15 de la même loi prévoit que :

'I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'

Les consorts [V] soutiennent que le bail conclu entre les parties le 25 juin 2019 avec effet au 1er juillet 2019 est résilié depuis le 30 juin 2022 suite au congé pour reprise signifié le 3 décembre 2021.

Le congé est motivé par la volonté des époux [V] de rependre le logement pour y habiter personnellement suite à la maladie de parkinson dont M. [V] est atteint.

Les appelants expliquent qu’ils n’ont pas quitté les lieux car ils souhaitent être indemnisés des différents travaux qu’ils ont dû effectuer dans les lieux objets du litige et soutiennent que la partie adverse ne peut à la fois prétendre que le bail serait résilié de plein droit et que toute action relative à celui-ci serait prescrite.

Ils doutent de la sincérité du motif du congé affirmant que les bailleurs avaient assuré qu’ils pourraient rester dans les lieux jusqu’à la retraite de M. [N]. Ils en déduisent l’existence de manoeuvres dolosives qui les ont conduits à effectuer d’importants travaux dans la maison et qui ont créé un enrichissement injustifié des bailleurs.

Ils ajoutent que la maison n’étant pas de plain pied, les chambres se situant à l’étage, elle ne convient absolument pas à l’usage d’un malade du Parkinson.

Or, la cour observe que si les appelants semblent invoquer dans la partie discussion de leurs écritures la prescription de l’action en résiliation du bail, cette demande ne figure pas dans le dispositif de leurs conclusions qui ne vise que l’irrecevabilité de la demande des consorts [V] par laquelle ils soulèvent la prescription de l’action en paiement des travaux.

En tout état de cause, la résiliation du bail invoquée par les intimés découle du congé qui a été délivré par leurs soins et signifié le 3 décembre 2021, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé au 30 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 15 susvisé, aucune prescription ne pouvant être valablement soulevée de ce chef.

Le seul fait que les appelants aient pu effectuer des travaux dans les lieux est sans emport sur la validité du congé.

Il est constant que la loi Alur du 24 mars 2014 a décidé de renforcer la lutte contre les congés frauduleux en modifiant l’ article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 qui impose désormais au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise pour permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation.

En l’espèce, si les appelants mettent en doute le motif allegué par les consorts [V] et demandent à la cour de 'juger de l’absence de motifs, ils ne tirent aucune conséquence de leur argumentation puisqu’ils ne concluent pas à la nullité du congé.

S’il appartient désormais au juge de vérifier, au besoin d’office, la réalité du motif du congé et de déclarer, le cas échéant, non valide le congé, la cour observe, à l’instar du premier juge, que le congé signifié par les consorts [V] aux appelants respecte les conditions légales quant au délai et aux motifs dès lors que le congé est motivé par la volonté de reprendre le logement en vue d’y habiter eux-mêmes en raison de la maladie de parkinson de M. [V].

Or, l’état de santé de ce dernier est corroboré par un certificat médical du 26 juillet 2022, produit aux débats.

Par ailleurs, il ne résulte d’aucun élément au dossier que, d’une part, les bailleurs se seraient engagés à ce que les appelants puissent rester dans les lieux jusqu’à la retraite de M. [N] et, d’autre part, qu’ils étaient informés de ce que les locataires avaient effectué des travaux d’ampleur dans les lieux de sorte que les manoeuvres alleguées ne sont pas démontrées.

Il en résulte qu’en l’absence de démonstration d’une fraude, le congé a produit ses effets le 30 juin 2022. Le jugement déféré est ainsi confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à cette date et ordonné l’expulsion des occupants.

II/ Sur la demande reconventionnelle en paiement des travaux

1/ Sur l’irrecevabilité des demandes ou conclusions des consorts [V]

Les appelants soutiennent que les consorts [V] devaient soulever, in limine litis, le moyen tiré de la prescription de leur demande en paiement au titre des travaux.

Or, comme le rappellent justement les intimés, la prescription n’est pas une exception de procédure telle que visée à l’article 74 du code de procédure civile mais constitue une fin de non recevoir prévue à l’article 122 du code de procédure civile et qui peut être soulevée en tout état de la procédure, conformément à l’article 123 du même code.

Au demeurant et comme l’a justement relevé le premier juge, il ne peut être reproché aux consorts [V] de ne pas avoir soulevé ce moyen, avant de conclure au fond, puisque la demande reconventionnelle est, par hypothèse postérieure, à l’assignation en résiliation du bail.

En conséquence, les conclusions des consorts [V] sont parfaitement recevables de sorte que le jugement est confirmé sur ce point.

2/ Sur la prescription de l’action en paiement des travaux

Les appelants agissent reconventionnellement en paiement d’une somme de 21 400 euros au titre de travaux dont il n’est pas contesté qu’ils ont été réalisés dans les lieux loués.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les règles de l’enrichissement injustifié, prévues à l’article 1303 du code civil, ne peuvent trouver à s’appliquer dès lors que l’appauvrissement et l’enrichissement allégués trouvent leur cause dans l’exécution ou la cessation d’un contrat conclu entre les parties.

Il en résulte que la prescription applicable est celle de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que comme l’a retenu le premier juge, la demande reconventionnelle des occupants dérive directement du contrat de location initial, s’agissant de travaux effectués dans le bien immobilier.

Cet article prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte, que le premier juge a considéré que cette demande aurait dû être formée dans les trois ans suivant la réalisation des travaux litigieux.

Il a, à juste titre, écarté la facture datée du 19 novembre 2020 rédigée en portugais et adressée à une entreprise domiciliée à [Adresse 6] (Côtes d’Armor), aucun lien avec les travaux litigieux n’étant établi.

Il a enfin constaté que la facture de travaux la plus tardive était du 29 juin 2019 et en a déduit légitimement que la demande en paiement des travaux aurait dû être formée avant le 29 juin 2022.

Il en résulte que l’action en paiement formée, pour la première fois, par les intéressés le 13 avril 2023 est prescrite.

Au demeurant, la cour observe que le bail, conclu entre les parties, prévoit que tout embellissement, aménagement ou amélioration réalisé au cours de la location restera acquis au bailleur au terme du bail, sans que le locataire puisse demander une quelconque indemnisation.

Or, les appelants ne justifient aucunement d’un accord de prise en charge par les bailleurs au titre des travaux réalisés.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de sorte qu’il ne peut y avoir de compensation entre d’éventuelles créances réciproques.

III/ Sur la dette locative actualisée

Les époux [V] actualisent leur demande en paiement pour réclamer la somme de 11 123,76 euros au titre de l’arriéré locatif.

Cette demande, qui est le complément nécessaire, de celle présentée devant le premier juge est recevable à hauteur de cour en application de l’article 566 du code de procédure civile.

Si les appelants indiquent qu’il existe un désaccord entre les parties sur le compte à régulariser, ils reconnaissent avoir suspendu le paiement des loyers dans l’attente du compte entre les parties.

Ils ne peuvent, au regard de ce qui précède, valablement opposer l’absence de remboursement des travaux effectués dans le logement par les bailleurs pour refuser de payer l’arriéré locatif.

Comme le soutiennent les intimés, seul un manquement grave dans l’exécution du contrat de bail pourrait justifier une exception d’inexécution.

Or, les attestations produites aux débats par les appelants émanent d’occupants ou de personnes ayant connu l’état de la maison avant l’entrée dans les lieux des consorts [N] et [S] et qui témoignent avoir nettoyé les lieux, les avoir repeints et avoir accompli des travaux. Elles n’établissent pas que la maison litigieuse n’était pas dans un état satisfaisant au moment de la prise de possession par les appelants.

Selon décompte établi par [Adresse 8], M. [N] et Mme [S] restent devoir au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 1er juin 2024, échéance de juin comprise, la somme de 11 105,01 euros, étant précisé que l’échéance de juin 2024 ne pouvait être affectée par l’indexation, celle-ci intervenant au 1er juillet de chaque année.

Les appelants, par infirmation du jugement déféré sur le quantum, doivent être solidairement condamnés au paiement de cette somme.

IV/ Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive

Les intimés réclament une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cette demande nouvelle à hauteur de cour est recevable pour être l’accessoire des demandes des intimés formées devant le premier juge.

Le caractère abusif de la résistance des anciens locataires à quitter les lieux n’est nullement établi dès lors que la reprise du logement par les propriétaires a pu leur paraître brutale au regard des travaux qu’ils ont effectivement accomplis dans les lieux.

En conséquence, les intimés sont déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

V/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [N] et Mme [S], partie succombante, sont condamnés aux dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [H] [N] et Mme [T] [S] à payer aux époux [V] la somme de 7 374,28 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 1er novembre 2023,

Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [H] [N] et Mme [T] [S] à payer à M. [F] [V] et Mme [A] [V] la somme de 11 105, 01 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 1er juin 2024, échéance de juin comprise,

Déboute les consorts [V] du surplus de leur demande et de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne M. [H] [N] et Mme [T] [S] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le greffier Le président