République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 22/04/2021

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N° de MINUTE : 21/

N° RG 19/03330 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SNDM

Jugement (N° 16/03639) rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Béthune

APPELANTS

Monsieur B X

né le […]

de nationalité française

demeurant […]

La SCI JU.ER.XA.MA, Société Civile Immobilière, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentés et assistés par M^e Samuel Willemetz, avocat au barreau d’Arras substitué à l’audience par M^e Boudjemaa, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉE

Madame L-M Y

née le […] à Arras

de nationalité française

demeurant […]

représentée et assistée par M^e Gérald Malle, avocat au barreau de Lille substitué à l’audience par M^e François, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 02 mars 2021 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : N O

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

P Q, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 avril 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par P Q, président et N O, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2020

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FAITS ET PROCÉDURE :

Madame L-M Y et Monsieur B X sont mariés et associés de la SCI Ju.Er.Xa.Ma, à hauteur respectivement de 48% et de 52% des parts.

Cette société, gérée par Monsieur X, est propriétaire d’un immeuble à usage professionnel situé à Sallaumines, […], divisé en locaux à usage professionnel.

Madame Y, pour l’exercice de sa profession d’orthophoniste, avait pris à bail :

— les cellules n° 1 et 2, à compter du 1^er septembre 2012 et jusqu’au 14 septembre 2021, par bail signé le 2 septembre 2012 ;

— la cellule n°3, à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’au 31 décembre 2024, par bail signé 22 décembre 2015.

Les époux Y X ont engagé une procédure de divorce.

Par courrier du 28 juin 2016, la SCI Ju.Er.Xa.Ma a adressé à Madame Y, comme chaque semestre, un avis de régularisation de charges de janvier à juin 2016 s’élevant à 362,30 euros.

Par courrier en réponse adressé par son conseil le 11 juillet 2016, Madame Y a refusé de s’acquitter de cette somme, au motif que sa demande d’installation de compteurs électriques individuels avait été rejetée lors de l’assemblée générale des associés, et a demandé le remboursement de l’ensemble des sommes déjà payées au titre de la refacturation d’électricité.

Par courrier adressé le 12 juillet 2016, la SCI Ju.Er.Xa.Ma a réitéré sa demande en paiement de la somme de 362,30 euros, ainsi que de celle de 60 euros correspondant à la provision du mois de juillet 2016, en vain.

Par un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 août 2016, Madame Y s’est vue enjoindre de payer la somme de 422,30 euros au titre des charges impayées au 12 juillet 2016.

Par acte d’huissier en date du 6 septembre 2016, Madame Y a assigné devant le tribunal de grande instance de Béthune la SCI Ju.Er.Xa.Ma et Monsieur X pour solliciter principalement :

— l’annulation de la clause de répartition des charges du contrat de bail commercial,

— la condamnation de la SCI Ju.Er.Xa.Ma à lui payer la somme de 2776,87 euros à titre de restitution des charges indues payées au titre du décompte arrêté au 30 juin 2016,

— qu’il soit jugé que le commandement délivré le 10 août 2016 est nul et non avenu, ou subsidiairement, que les effets de la clause résolutoire soient suspendus dans l’attente de la communication d’un décompte de charges accompagné de pièces justificatives permettant de ne faire payer à Madame Y que l’électricité effectivement consommée,

— la condamnation de Monsieur X à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Suivant courrier du 28 novembre 2016, Madame Y a notifié à la SCI Ju.Er.Xa.Ma la résiliation unilatérale des baux, en se prévalant de manquements graves du bailleur dans l’exécution de ses obligations légales et contractuelles, en l’espèce de coupures d’eau et d’électricité destinées à lui nuire.

Par jugement rendu le 21 mai 2019, le tribunal de grande instance de Béthune a statué en ces termes :

'Déclare régulier le commandement de payer délivré le 10 août 2016 à M^me L-M Y par la SCI Ju.Er.Xa.Ma,

Prononce la résiliation aux torts exclusifs de la SCI Ju.Er.Xa.Ma des baux conclus les 2 septembre 2012 et 22 décembre 2015 entre ladite société et M^me L-M Y portant sur la location de cellules commerciales situées dans l’immeuble à usage professionnel, […] à Sallaumines,

Condamne la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à M^me L-M Y la somme de 8000 euros à titre de réparation du préjudice d’agrément,

Condamne M^me L-M Y à payer à la SCI Ju.Er.Xa.Ma la somme de 422,30 euros à compter du 28 juillet 2016,

Condamne la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à M^me L-M Y la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Prononce l’exécution du présent jugement,

Déboute les parties à l’instance du surplus de leurs prétentions,

Condamne la SCI Ju.Er.Xa.Ma aux dépens de l’instance.'

Par déclaration du 14 juin 2019, Monsieur X et la SCI Ju.Er.Xa.Ma ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a : '- Prononcé la résiliation aux torts exclusifs de la SCI Ju.Er.Xa.Ma des baux conclus les 2 septembre 2012 et 22 décembre 2015 entre ladite société et Madame L-M Y portant sur la location de cellules commerciales situées dans l’immeuble à usage professionnel […] à Sallaumines, – Condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à Madame L-M Y la somme de 8000 euros à titre de réparation du préjudice d’agrément,
- Condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à Madame L-M Y la somme de 3 500 euros

au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, – Débouté les parties à l’instance du surplus de leurs prétentions ; – Condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma aux dépens de l’instance.'

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régularisées par le RPVA le 4 décembre 2020, Monsieur X et la SCI Ju.Er.Xa.Ma demandent à la cour de :

'Vu les articles du Code de commerce, du Code civil et du Code de procédure civile précités,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces énumérées au bordereau ci-après annexé,

(…)

REFORMER la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Béthune le 21 mai 2019 en ce qu’elle a :

— PRONONCE la résiliation aux torts exclusifs de la SCI Ju.Er.Xa.Ma. des baux conclus les 2 septembre 2012 et 22 décembre 2015 entre ladite société et M^me L-M Y portant sur la location de cellules commerciales situées dans l’immeuble à usage professionnel, […] à Sallaumines,

— CONDAMNE la SCI Ju.Er.Xa.Ma. à payer à M^me L-M Y la somme de 8.000 € à titre de préjudice d’agrément,

— CONDAMNE la SCI Ju.Er.Xa.Ma. à payer à M^me L-M Y la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DÉBOUTE les parties à l’instance du surplus de leurs prétentions,

— CONDAMNE la SCI Ju.Er.Xa.Ma. aux dépens de l’instance.

Puis, statuant de nouveau,

— DIRE ET JUGER que la preuve d’un trouble de jouissance est imputable à Monsieur B X ou à la SCI Ju.Er.Xa.Ma n’est pas rapportée,

— DIRE ET JUGER que les demandes de Madame L-M Y sont mal fondées.

— DÉBOUTER Madame L-M Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel

— DIRE ET JUGER que Madame L-M Y a procédé à la résiliation unilatérale des baux souscrits les 02 septembre 2012 et 22 décembre 2015 en méconnaissance des dispositions légales applicables,

En conséquence :

— CONDAMNER reconventionnellement Madame L-M Y au paiement de la somme de 36 600€ HT représentant les loyers dus jusqu’à la fin des périodes triennales en cours, après déduction des loyers perçus par la SCI Ju Er Xa ma auprès de tiers,

— CONDAMNER Madame L-M Y au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame L-M Y aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.'

Les appelants rappellent qu’un bail commercial peut être résilié par le preneur :

— à l’expiration d’une période triennale,

— à l’expiration du bail en cours, pour faire cesser la tacite reconduction,

— en cas de résiliation unilatérale du bail, réservée à certains locataires demandant à faire valoir leurs droits à la retraite ou à une pension d’invalidité.

En dehors de ces cas et hors résiliation conventionnelle, le preneur est dans l’obligation de saisir la juridiction compétente afin d’obtenir la résiliation judiciaire de son bail pour faute du propriétaire. Par conséquent, le preneur ne peut pas résilier unilatéralement le bail commercial qu’il a souscrit, sauf à devoir payer le prix du loyer jusqu’au terme du bail ou pendant le temps nécessaire à la relocation.

Madame Y prétend avoir été contrainte de résilier unilatéralement les baux souscrits pour les besoins de son activité au motif que Monsieur X aurait coupé l’alimentation en électricité de ses locaux. Il s’agit cependant de pures allégations. L’existence même des coupures alléguées est contestée. Aucun autre locataire n’a jamais évoqué la moindre coupure d’eau ou d’électricité. Madame Y a manifestement elle-même organisé des coupures qu’elle a fait constater par huissier. En réalité, elle souhaitait mettre un terme aux relations qu’elle entretenait avec Monsieur X et aux baux la liant à la SCI, et a créé artificiellement les conditions de son départ. Des coupures d’eau et d’électricité ne justifiaient pas la résiliation unilatérale du bail, d’autant qu’il n’est démontré aucune demande d’intervention de la locataire auprès de la bailleresse.

Madame Y ne peut réclamer de dommages-intérêts en l’absence de toute faute. De surcroît et en toutes hypothèses, elle ne justifie ni du préjudice qu’elle allègue, ni de son quantum.

La résiliation unilatérale des baux souscrits par Madame Y avant terme expose nécessairement cette dernière au paiement des loyers dus jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours. En effet, la SCI Ju.Er.Xa.Ma ne perçoit plus les loyers qu’elle aurait dû toucher, a minima jusqu’à la prochaine période triennale.

Madame Y réglait un loyer mensuel total de 2 200 euros hors taxes et hors charges pour l’occupation des cellules n°1 et n°2 (1 500 euros) et n°3 (500 euros) jusqu’à son départ le 26 novembre 2016.

Par bail du 16 juin 2017, la cellule n°1 a été louée à Madame C D, orthophoniste, à compter du 1^er septembre 2017, pour un loyer de 500 euros hors taxes et hors charges dont le premier règlement est intervenu le 1^er octobre 2017.

Par bail du 1^er février 2017, la cellule n°3 a été louée à Monsieur E F, ergothérapeute, à compter du 1^er février 2017, à raison de trois jours par semaine, pour un loyer de 300 euros hors taxes et hors charges.

La cellule n°2 n’a en revanche jamais retrouvé preneur.

Depuis le départ de Madame Y en date du 26 novembre 2016, le manque à gagner de la SCI

Ju.Er.Xa.Ma est donc le suivant :

— au titre du bail n°1 avec échéance triennale au 31 août 2018 :

(1 500 x 21 mois) – (500 x 11 mois) = 26 000 euros ;

— au titre du bail n°2 avec échéance triennale au 31 décembre 2018 :

(700 x 25 mois) – (300 x 23 mois) = 10 600 euros ;

Soit un manque à gagner total de 36 600 euros hors taxes et hors charges.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 9 décembre 2019, Madame Y demande à la cour de :

'Infirmer partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de Béthune en date du 21 mai 2019 en ce qu’il a :

— Jugé valide le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Débouté Madame Y de sa demande de restitution de la somme de 2.776,87 € injustement payée au titre des charges indues

— Condamné Madame Y au paiement de la somme de 422,30 €

— Limité le montant des dommages et intérêts à la somme de 8.000,00 €

Statuant à nouveau sur ces points :

— Dire le commandement de payer nul et de nul effet comme étant basé sur une clause nulle du bail.

Subsidiairement, le dire sans effet considération prise du paiement intervenu dans le délai d’un mois,

Plus subsidiairement, accorder à Madame Y tous délais pour procéder au règlement des sommes qui resteront éventuellement dues.

— Condamner la SCI Ju Er Xa Ma à la restitution de la somme de 2.776,87 € au titre des charges indûment payées.

Débouter la société Ju Er Xa Ma de toutes demandes concernant le paiement de charges complémentaires.

Sur les dommages et intérêts :

Confirmer le principe de la condamnation, porter le montant des dommages et intérêts à la somme de 26.766,30 €.

Pour le surplus,

Confirmer la décision en toutes ses dispositions, notamment en celles ayant validé la résolution unilatérale du contrat opposée par Madame Y.

Condamner la SCI Ju Er Xa Ma au paiement de la somme complémentaire de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous frais et dépens.'

Madame Y conclut à la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré, aux motifs que la pratique qui consiste pour le bailleur à prendre en charge l’électricité de l’immeuble pour la refacturer aux différents locataires est illégale, en ce sens qu’elle constitue une rétrocession d’électricité prohibée et contrevient aux dispositions des articles L331-1 et L333- 1 du code de l’énergie qui imposent que le consommateur d’énergie puisse choisir librement son fournisseur d’électricité et négocier en direct ses tarifs. Par conséquent, les clauses du contrat de bail qui stipulent une refacturation de la consommation d’électricité, au réel, au forfait ou au prorata d’une surface sont illégales car contraires aux dispositions d’ordre public précitées, et donc nulles.

Depuis son entrée dans les lieux jusqu’au 30 juin 2016, elle s’est vue refacturer des frais de fluides, eau et électricité sans distinction, pour un montant total de 3 139,17 euros, sur laquelle elle a payé la somme de 2 776,87 euros. Elle demande donc à titre principal la condamnation de la SCI Ju.Er.Xa.Ma à lui rembourser la somme de 2 776,87 euros, sauf à établir un décompte identifiable des charges d’électricité, d’une part, et des charges d’eau, d’autre part, auquel cas elle acceptera le règlement des factures d’eau.

La SCI Ju.Er.Xa.Ma ayant obtenu en première instance sa condamnation à lui payer la somme de 422,30 euros au titre des charges d’électricité postérieures à ses paiements, il convient d’infirmer la décision et de débouter la société Ju.Er.Xa.Ma de l’ensemble de ses demandes. Subsidiairement, les sommes réclamées ayant été réglées par sécurité, Madame Y demande à la cour de dire que le commandement a été rempli d’effet et ne saurait emporter application de la clause résolutoire.

Concernant la résiliation des baux conclus, Madame Y se prévaut de l’exception d’inexécution, sur le fondement des articles 1183 et 1184 du code civil. Elle invoque les coupures d’eau et d’électricité subies du fait de Monsieur X, gérant de la SCI Ju.Er.Xa.Ma. Elle précise qu’il lui était impossible de poursuivre son activité avec une fourniture en électricité aléatoire, sans possibilité de se laver les mains entre chaque patient ou d’utiliser les commodités durant la journée. Elle souligne qu’elle n’avait aucune intention de quitter les lieux dans lesquels elle exerçait son activité correctement jusqu’à ce qu’elle subisse le comportement anti-contractuel du bailleur. Elle était elle-même participante à l’opération immobilière pour détenir des parts de la SCI, et n’avait aucun intérêt à quitter les lieux.

A supposer que la cour infirme la décision de première instance, estimant la faute du bailleur insuffisamment caractérisée ou grave pour valider la résolution judiciaire du contrat opposée par Madame Y aux torts du bailleur, celle-ci conteste le préjudice invoqué par la SCI Ju.Er.Xa.Ma. Elle considère que la preuve de la valeur locative de la cellule numéro 1 n’est pas rapportée, et qu’il n’est pas démontré que les locaux n’auraient pas trouvé preneur à meilleur prix. Elle s’étonne que la cellule 2 soit prêtée gracieusement, l’absence de revenus sur cette cellule tenant dès lors au choix personnel de Monsieur X représentant la SCI. Elle ajoute que la valeur locative de la cellule n°3 a été librement estimée par Monsieur X à 300 euros mensuels. Très subsidiairement, si la relocation à l’identique n’a pas eu lieu, c’est que les locaux ne le permettent pas. Le bénéfice manqué par rapport à un loyer surévalué n’est pas indemnisable. Elle demande que la SCI Ju.Er.Xa.Ma soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et très subsidiairement, que le préjudice soit limité à trois mois de manque à gagner, soit 4 200 euros.

Le comportement du bailleur a causé à Madame Y un préjudice du fait d’une jouissance non paisible durant près d’une année et du fait d’une obligation de déménagement. Le dommage doit être réparé et peut être justement fixé comme suit :

— préjudice d’agrément (trouble et temps passé au déménagement) : 20 000 euros ;

— préjudice matériel de frais de réinstallation : 6 766,30 euros ;

soit 26 766,30 euros.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2020.

SUR CE :

Sur la validité des stipulations contractuelles relatives à la récupération des

charges :

Aux termes des articles L331- l et L331-2 du code de l’énergie, tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité, et tout consommateur final d’électricité exerce son droit par site de consommation.

Les baux signés entre Madame Y et la SCI Ju.Er.Xa.Ma comprennent tous deux la même clause intitulée 'Charges', aux termes de laquelle :

'Accessoirement au loyer le 'Preneur’ remboursera au 'Bailleur’ sa quote-part dans les charges récupérables telles qu’elles sont définies par la loi, hormis la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ces charges seront exigibles au prorata de la surface du bien loué en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée (entretien des parties communes et de l’extérieur, consommation d’eau et d’électricité des parties communes et parties privatives). (…)'

Or la rétrocession par un bailleur de l’énergie électrique vendue par les producteurs ou fournisseurs d’électricité est prohibée en ce qu’elle prive le consommateur final de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié avec les producteurs ou fournisseurs d’électricité.

Il s’en évince que les clauses imposant à Madame Y le remboursement des factures d’électricité payées par la SCI Ju.Er.Xa.Ma sont nulles. Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré régulier le commandement de payer délivré le 10 août 2016 ayant enjoint à Madame Y de payer la somme de 422,30 euros au titre de ses charges impayées au 12 juillet 2016.

Il n’en reste pas moins qu’ayant reçu, par son approvisionnement en électricité, une prestation en nature qu’elle ne peut restituer, celle-ci est tenue de s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de la prestation fournie.

Or Madame Y, qui ne réglait pas un forfait mais une somme calculée au prorata de la surface des biens loués et régularisée chaque année, clé de répartition qu’elle a acceptée lors de la signature des deux baux commerciaux, n’émet aucune critique quant aux montants qui lui ont été facturés, n’alléguant ni ne démontrant qu’ils étaient surévalués.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— débouté Madame Y de sa demande de remboursement de la somme de 2 776,87 euros au titre des charges indûment payées ;

— condamné Madame Y à payer à la SCI Ju.Er.Xa.Ma la somme de 422,30 euros au titre de la régularisation des charges, la locataire ne justifiant par aucune pièce s’être acquittée de cette somme comme elle l’indique dans ses écritures.

Compte tenu de la modicité de cette somme, et en l’absence de tout élément sur les revenus et les charges de Madame Y, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation des baux :

Madame Y demande la résiliation des baux conclus avec la SCI Ju.Er.Xa.Ma, aux torts exclusifs de la bailleresse, au motif que celle-ci a troublé sa jouissance au point de ne plus lui permettre d’exploiter les locaux pris à bail.

La bailleresse expose quant à elle que cette résiliation est intervenue aux torts exclusifs de la locataire, au motif que celle-ci a quitté les lieux et cessé de s’acquitter des loyers dus en violation des règles s’appliquant à la résiliation des baux commerciaux.

Il sera rappelé qu’en l’absence de dispositions spécifiques aux baux commerciaux, le droit commun a vocation à s’appliquer.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’exception d’inexécution ne saurait être invoquée qu’à propos d’obligations nées d’une même convention.

Il convient toutefois de rappeler que la sanction comminatoire de l’exception d’inexécution suppose que le demandeur soit de bonne foi et que la menace demeure proportionnée à la gravité de l’inexécution.

Conformément aux dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’alléguer les faits propres à fonder ses prétentions et de les prouver conformément à la loi.

En l’occurrence, il est produit aux débats, s’agissant des pièces intéressant strictement le présent litige, la cour n’ayant pas à s’immiscer dans les relations conflictuelles existant entre les deux époux en cours de séparation :

— un constat d’huissier en date du 22 août 2016, montrant que les bureaux loués par Madame Y et ses deux collaboratrices n’étaient plus que partiellement alimentés en électricité, rendant inutilisables les ordinateurs, les imprimantes et les téléphones, le compteur électrique, situé dans le couloir, étant inaccessible pour se trouver derrière une double porte fermée à clé, ladite clé ne se trouvant plus à sa place habituelle selon les déclarations de l’appelante ;

— un courrier de Madame Y en date du 30 août 2016 mettant en demeure Monsieur X de rétablir l’électricité et l’eau dans les locaux ;

— un courrier en réponse de Monsieur X en date du 16 septembre 2016, lui indiquant s’être rendu sur place à réception et ne pas avoir constaté de difficulté d’approvisionnement des locataires de la SCI en eau et en électricité ;

— une plainte de Madame Y en date du 1^er septembre 2016, suite à l’intrusion de Monsieur X dans son cabinet, alors qu’elle était absente, dont elle avait été informée grâce au dispositif vidéo anti-intrusion qu’elle avait mis en place ;

— les attestations de Madame G Z et Madame H I, collaboratrices de Madame Y, et de Madame J A, femme de ménage de Madame Y, faisant état d’une coupure d’eau dans les bureaux de Madame Y et Madame Z ;

— un constat d’huissier en date du 10 octobre 2016, montrant que l’eau était coupée, les vannes ayant été retirées ;

— les attestations de Madame G Z et Madame H I, en date de janvier 2017, témoignant du comportement intrusif de Monsieur X K le travail réalisé avec les patients ;

— une attestation de Madame A en date du 21 juin 2019, expliquant avoir subi des pressions de la part de Madame Y pour rédiger sa première attestation, mais confirmant l’absence d’eau au cabinet le 24 septembre 2016 et le 28 septembre 2016, avec un rétablissement le 1^er octobre 2016.

Il ne peut être tiré aucune conclusion des pièces démontrant que Madame Y envisageait de quitter les locaux pris à bail, projet compréhensible dans le contexte de sa séparation de Monsieur X mais n’excluant pas le respect des échéances imposées par le statut des baux commerciaux, ou des attestations des autres locataires de l’immeuble, selon lesquelles leurs relations avec Monsieur X sont bonnes et une clé du local technique à leur disposition dans la cuisine pour les occasions où ils en ont besoin.

En revanche, il est établi que Monsieur X s’est introduit dans les locaux donnés à bail à Madame Y à plusieurs reprises, tant en sa présence qu’en son absence, sans motif légitime.

De plus, il est justifié que les lieux ont subi des coupures répétées d’électricité et d’eau, que l’appelante peut difficilement être suspectée d’avoir organisées au risque de mettre en péril son activité et d’être découverte par ses collaboratrices, nécessairement informées de l’existence de la clé permettant d’accéder au local technique.

Ces conditions rendaient manifestement impossible l’exercice de l’activité professionnelle de Madame Y, caractérisant un manquement grave du bailleur à son obligation de laisser jouir paisiblement la locataire des locaux donnés à bail.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation aux torts exclusifs de la SCI Ju.Er.Xa.Ma des baux conclus les 2 septembre 2012 et 22 décembre 2015 entre ladite société et M^me L-M Y portant sur la location de cellules commerciales situées dans l’immeuble à usage professionnel, […] à Sallaumines, et débouté la SCI Ju.Er.Xa.Ma de sa demande d’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 1760 du code civil.

Sur les demandes indemnitaires de Madame Y :

En application des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, à un paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur le préjudice matériel :

Madame Y verse aux débats, à l’appui de sa demande, en pièce n°29, sous l’intitulé générique de 'factures’ et sans aucun détail (liste exhaustive, date, montant, bénéficiaire…), une série de factures portant essentiellement sur des achats de matériel de bricolage, clés… que rien ne permet de rattacher avec certitude à la résiliation des baux commerciaux conclus avec la SCI Ju.Er.Xa.Ma.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance :

Madame Y se prévaut d’un 'trouble’ et du 'temps passé au déménagement’ sans en justifier par des éléments autres que les pièces déjà listées, caractérisant des coupures d’eau et d’électricité en août, septembre et octobre 2016, ainsi que des intrusions de Monsieur X, gérant de la SCI Ju.Er.Xa.Ma.

S’il en est nécessairement résulté un trouble de jouissance dont l’intensité a justifié la résiliation du bail aux torts du bailleur, il demeure que sa durée a été limitée, et que le 'temps passé au déménagement’ n’est aucunement caractérisé.

Il lui sera donc alloué, de ce chef, la somme de 5000 euros. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’issue du litige justifie de condamner in solidum Monsieur X et la SCI Ju.Er.Xa.Ma. aux dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma aux dépens de première instance

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à Madame Y la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X et la SCI Ju.Er.Xa.Ma., tenus aux dépens d’appel, seront en outre condamnés in solidum à verser à Madame Y la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, et déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Béthune en ce qu’il

a :

— prononcé la résiliation aux torts exclusifs de la SCI Ju.Er.Xa.Ma des baux conclus les 2 septembre 2012 et 22 décembre 2015 entre ladite société et M^me L-M Y portant sur la location de cellules commerciales situées dans l’immeuble à usage professionnel, […] à Sallaumines,

— condamné Madame L-M Y à payer à la SCI Ju.Er.Xa.Ma la somme de 422,30 euros à compter du 28 juillet 2016,

— condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à Madame L-M Y la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties à l’instance du surplus de leurs prétentions,

— condamné la SCI Ju.Er.Xa.Ma aux dépens ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Madame L-M Y le 10 août 2016 ;

Déboute Madame L-M Y de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la SCI Ju.Er.Xa.Ma à payer à Madame L-M Y la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum la SCI Ju.Er.Xa.Ma et Monsieur B X à payer à Madame L-M Y la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI Ju.Er.Xa.Ma et Monsieur B X aux dépens d’appel.

Le greffier Le président

N O P Q