République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 14/09/2023

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N° de MINUTE : 23/731

N° RG 22/00545 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UCYG

Jugement (N° 1121000393) rendu le 16 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [S] [V]

né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 7] (59)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mathilde Wacongne, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/001604 du 17/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [J] [Z]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julien Delauzun, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 16 mai 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2023

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Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2018, M. [J] [Z] a donné à bail à M. [S] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 550 euros hors charges.

M. [S] [V] ne s’est pas acquitté régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint le bailleur à lui délivrer à l’étude, le 22 décembre 2020, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 2 043 euros au titre des loyers et charges dûs, demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 6 avril 2021, M. [J] [Z] a fait assigner M. [S] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes pour obtenir le constat de la résiliation judiciaire de plein droit des baux à la date du 15 avril 2021 par application de la clause résolutoire, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de M. [S] [V], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est, avec le concours et de la force publique, la condamnation de M. [S] [V] au paiement des sommes de 2 559 euros représentant le montant des loyers et des indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de mars 2021, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués, 300 euros à titre de dommages et intérêts, 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tous les frais et dépens de l’instance.

Suivant jugement contradictoire en date du 16 décembre 2021, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— constaté la nullité du commandement de payer en date du 22 décembre 2020,

— prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à effet du présent jugement,

— ordonné l’expulsion de M. [S] [V] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412- 1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à une somme égale au montant des loyers qui auraient été dus à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi, soit 550 euros, en tant que de besoin, condamne M. [S] [V] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [S] [V] à payer à M. [J] [Z], la somme de 6 169 euros au titre des loyers arrêtés à la date du 16 décembre 2021, échéance de décembre inclus,

— dit que cette condamnation est faite en deniers ou quittance eu égard notamment au versement éventuel de l’allocation personnalisée au logement,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— rejeté la demande d’expertise,

— rejeté en l’état la demande de condamnation à remettre les quittances de loyer,

— débouté les parties de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [V] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M. [S] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 2 février 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 mars 2022, M. [V] a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [Z] à personne présente.

M. [Z] a constitué avocat en date du 27 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 août 2022, M. [V] demande la cour de :

Au principal :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a constaté la nullité du commandement de payer en date du 22 décembre 2020,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à effet du jour du jugement, ordonné l’expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la somme égale au montant des loyers qui auraient été dus à la date de résiliation si le bail était poursuivi soit 550 euros, condamné M. [V] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et à compter du présent jugement, condamné M. [V] à payer à M. [Z] la somme de 6 169 euros au titre des loyers à régler à la date du 16 décembre 2021 échéance de décembre inclue, dit que cette somme produira intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement, rejeté la demande de délais de paiement, rejeté la demande d’expertise, rejeté la demande de condamnation à remettre les quittances de loyers, débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [V] aux dépens, rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Jugeant à nouveau :

Au principal :

— constater que le bailleur a failli à son obligation de procéder aux réparations du clos et du couvert,

constater que le logement loué est non décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2021 que le bailleur ne satisfait pas à l’obligation de délivrance des lieux loués qui lui incombe, et que de nombreuses nuisances viennent troubler la jouissance paisible de M. [V],

— dire que M. [V] est bien fondé, en vertu de l’exception d’inexécution, à retenir une partie du loyer, soit la somme de 172 euros par mois sur un loyer de 550 euros par mois, dans l’attente de l’exécution par le bailleur de ses obligations,

En conséquence :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [V],

— débouter M. [Z] de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise de M. [V]

Jugeant de nouveau :

— constater que M. [V] apporte la preuve de désordres graves affectant le logement,

— procéder à la nomination d’un expert avec la mission de faire transmettre par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, se rendre dans logement loué, dire si le logement remplit les critères de décence imposés par la loi, lister les désordres affectant le logement loué, définir la cause de ses désordres, définir les responsabilités de chacun dans l’existence de ces désordres, préciser la façon de remédier à ses désordres, décrire les travaux nécessaires à la remise en état du logement, préciser s’ils sont à la charge du bailleur ou du locataire, chiffrer le coût des travaux, dire si pendant le temps des travaux, le relogement du locataire sera nécessaire, dire s’il existe un préjudice de jouissance du locataire, chiffrer le trouble de jouissance subi par M. [V] dans l’usage du logement loué,

Subsidiairement,

Si le tribunal décidait de condamner M. [V] à régler le montant des loyers impayés :

— constater que le propriétaire a été en partie rempli de ses droits par le versement entre ses mains d’une allocation logement de 379 euros par mois sur toute la période litigieuse,

En conséquence :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné M. [V] à régler la somme de 6 169 euros à la date du 16 décembre 2021 au titre des loyers impayés,

— fixer la somme due au 30 avril 2022 par M. [V] au titre des loyers impayés à la somme de 3283 euros due au 30 avril 2022,

— accorder à M. [V] les plus larges délais de paiement,

— dire que M. [V] est autorisé à s’acquitter de l’arriéré de loyers en 24 mensualités en plus des loyers courants sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a mis les dépens à la charge de M. [V],

— condamner M. [Z] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— débouter M. [Z] de ses demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 janvier 2023, M. [Z] demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge

des contentieux de la protection le 16 décembre 2021,

— prononcer la résolution judiciaire du bail avec effet au 16 décembre 2021,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [V] et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement du 16 décembre 2021 à une somme de 550 euros,

— condamner M. [V] à verser une indemnité d’occupation de 550 euros à M. [Z],

— condamner M. [V] à verser à M. [Z] la somme de 6 169 euros au titre des loyers suivant compte arrêté à la date du 16 décembre 2021,

— dire que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances compte-tenu des éventuels versements d’APL,

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— rejeter la demande d’expertise de M. [S] [V],

— débouter M. [S] [V] de sa demande de délai de paiement,

— condamner M. [S] [V] à verser à M. [Z] une somme de 3 500 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance en date du 20 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté M. [Z] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel et l’a condamné à verser à M. [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le commandement de payer

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le montant de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 décembre 2020, M. [Z] a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 043 euros.

Alors que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément la cause et le montant des sommes demandées, le premier juge a justement retenu que le commandement de payer qui renvoie à une dette due au mois de mai 2020 sans aucune précision quant à la cause du montant sollicité et reprend la somme de 1 204 euros au titre des charges en l’absence de provisions sur charge prévues au contrat de bail, ne permet pas au locataire de s’assurer du bien-fondé des sommes réclamées et a prononcé la nullité du commandement de payer, la clause résolutoire ne pouvant s’appliquer en l’espèce.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances; à défaut de convention.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire;

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

Au soutien de sa demande en résiliation du bail, M. [Z] invoque l’existence de loyers impayés pendant plusieurs mois.

Alors que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel susceptible de justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire s’il présente un caractère suffisamment grave, il résulte du décompte actualisé produit aux débats, arrêté au mois de décembre 2021, que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 6 169 euros.

M. [V] invoque quant à lui l’indécence du logement loué justifiant le manquement à son obligation de payer les loyers.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de sa demande, M. [V] produit un procès-verbal de constat établi par acte d’huissier de justice en date du 11 mars 2022 faisant état d’un certain nombre de désordres affectant le logement loué.

Toutefois, alors qu’en l’absence d’état des lieux établi lors de l’entrée dans les lieux du locataire, ces derniers sont présumés être en bon état de réparations locatives, le procès-verbal de constat ne fait que relever la présence de traces de moisissure et de coulures jaunâtres dans la chambre occupée par la fille de M. [V] ainsi qu’au niveau de la fenêtre de la fenêtre de la façade arrière et au niveau du seuil, ces seuls éléments étant insuffisants à caractériser l’indécence du logement loué, et se contente de reprendre les affirmations du requérant s’agissant du défaut de raccordement au gaz de ville.

En outre, si M. [V] produit aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à M. [Z] le 9 septembre 2020 faisant état de difficultés pour utiliser le cumulus, le fait que deux volets sont cassés, que la baie vitrée est bloquée et que le robinet de la cuisine présente une fuite, cette seule pièce ne suffit pas de caractériser l’existence d’un manquement du bailleur dans son obligation d’entretien des lieux loués.

De plus, le premier juge a justement relevé que M. [V] ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable des lieux loués permettant de justifier le défaut de paiement des loyers dans le cadre d’une exception d’inexécution ni celle d’avoir subi un préjudice de jouissance résultant du caractère indécent des lieux loués.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que M. [V] s’étant abstenu de l’exécution de son obligation de paiement des loyers pendant plusieurs mois, ce manquement répété présente un caractère suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du contrat de bail et ordonner l’expulsion du locataire.

La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En cause d’appel, M. [V] conteste le montant de la dette locative retenu par le premier juge, faisant valoir que celle-ci s’établit à la somme de 2 783 euros au 30 avril 2022 à la suite notamment du versement de l’allocation logement et de la somme de 500 euros en espèces.

Il ressort des attestations de paiement de la Caf produites aux débats que M. [Z] a perçu la somme de 379 euros au titre de l’Apl versée pour le mois de juillet 2021 et celle de 381 euros pour le mois d’octobre 2021 et la même somme pour le mois de novembre 2021.

Alors que la charge de la preuve du versement des loyers appartient à M. [V],ce dernier ne justifie pas par contre du versement de la somme de 500 euros en espèces auprès du bailleur.

Ainsi, au vu des pièces communiquées en cause d’appel, il y a lieu de fixer à la somme de 5 028 euros suivant compte arrêté au 16 décembre 2021, et sauf ce qu’il soit tenu compte dans le cadre de l’exécution des sommes échues au profit du bailleur et des sommes réglées par le locataire postérieurement à cet arrêté de compte.

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Elle sera toutefois confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamné M. [V] à son paiement.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [V] sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement, expliquant percevoir les minimas sociaux.

Alors qu’il résulte des justificatifs produits aux débats que M. [V] perçoit le revenu de solidarité active et l’allocation de base paje pour un montant total de 711,29 euros, la modicité de ses ressources et l’absence de réglement du loyer courant pendant plusieurs mois ne permettent pas d’envisager l’apurement de la dette dans le délai maximal de 24 mois prévu par la Loi.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [V], le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la demande d’expertise

M. [V] sollicite la réalisation d’une expertise judiciaire afin de lister les travaux devant être réalisés par le propriétaire et chiffrer précisément son préjudice de jouissance.

Alors qu’il résulte des développements précédents que le seul procès-verbal de constat produit en cause d’appel ne suffit pas ni rapporter la preuve du caractère indécent des lieux loués ni celle du préjudice de jouissance en résultant, ni à justifier l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, la réalisation d’une mesure d’instruction nepouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, il y a lieu de rejeter la demande d’expertise formée par M. [V] à titre reconventionnel.

Il ya lieu de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M. [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [S] [V] à payer à M. [J] [Z] la somme de 6 169 euros au titre des loyers arrêtés à la date du 16 décembre 2021, échéance de décembre inclus, en deniers ou quittances valables eu égard notamment au versement éventuel de l’allocation personnalisée au logement,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne M. [S] [V] à verser à M. [J] [Z] la somme de 5 028 euros suivant compte arrêté au 16 décembre 2021, et sauf ce qu’il soit tenu compte dans le cadre de l’exécution des sommes échues au profit du bailleur et des sommes réglées par le locataire postérieurement à cet arrêté de compte ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [V] à verser à M. [J] [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne M. [S] [V] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis