République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 3

ARRÊT DU 09/10/2025

N° de MINUTE : 25/682

N° RG 25/02399 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WGAJ

Jugement (N° 24/01904) rendu le 16 Avril 2025 par le Juge de l’exécution de [Localité 9]

APPELANTE

Société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord de France, prise en la personne de Madame [N] [H], chef du Service Contentieux, spécialement habilitée,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de M^e Olivier Lecompte, avocat au barreau de Cambrai, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [K] [S]

né le [Date naissance 6] 1985 à [Localité 12] – de nationalité Belge

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [G] [P]

née le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 10] – de nationalité Belge

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 11 septembre 2025 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 8 juillet 2025

Par acte notarié du 2 septembre 2020, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a consenti à M. [K] [S] et Mme [G] [P] un prêt immobilier d’un montant de 296 827 euros remboursable en 300 mensualités au taux annuel de 1,55%, en vue de financer l’acquisition de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3]), cadastré section A n°[Cadastre 2] pour une contenance de 27 a 7 ca.

Par lettres recommandées avec demande d’accusé de réception en date du 27 avril 2023, non réclamées, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a adressé à M. [S] et Mme [P] une mise en demeure de régulariser l’arriéré du prêt sous quinze jours, à défaut de quoi la déchéance du terme serait appliquée.

Par courriers du 7 juillet 2023 reçu par M. [S] le 18 juillet 2023 et non réclamé par Mme [P], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France leur a notifié la déchéance du terme du prêt et les a mis en demeure de lui régler la somme de 301 665,74 euros.

Par acte du 18 juin 2024, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a fait signifier à M. [S] et Mme [P], en vertu de l’acte notarié du 2 septembre 2020, un commandement de payer la somme totale de 301 422,42 euros en principal, intérêts, accessoires et frais, selon décompte arrêté au 28 février 2024, outre intérêts moratoires au taux de 1,55 % à compter du 1er mars 2023, valant saisie de l’immeuble susvisé.

Ce commandement a été publié le 23 juillet 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 13] sous les références 5924P03 S00054 et S00055.

Par acte du 10 septembre 2024, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a fait assigner M. [S] et Mme [P] à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cambrai.

Par jugement contradictoire du 16 avril 2025, le juge de l’exécution a :

— dit que la clause des conditions générales du contrat de prêt conclu sous la forme authentique le 2 septembre 2020 stipulée en page 8/11 'DECHEANCE DU TERME EXIGIBILITE DU PRESENT PRET', 'En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-dessus, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : – En cas de défaillance dans le remboursement, des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement (…)' est réputée non écrite comme abusive ;

— fixé le montant de la créance de la Caisse régionale de Crédit agricole Nord de France à la somme de 29 761,16 euros, outre intérêts postérieurs au 19 juin 2024 au taux contractuel sur la somme de 19 035,14 euros ;

— autorisé la vente amiable des biens saisis, situés [Adresse 11] cadastré section A n°[Cadastre 2] d’une contenance de 27 a et 7 ca, à la diligence de M. [S] et Mme [P] dans les conditions prévues aux articles R.322-21 à R.322-25 du code des procédures civiles ;

— fixé le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à l’amiable à la somme de 300 000,00 euros ;

— constaté que le créancier poursuivant n’a pas sollicité la taxation des frais déjà exposés ;

— dit que l’affaire sera appelée à l’audience du mercredi 2 juillet 2025 à 9 heures à laquelle les parties devront à nouveau comparaître et ce sans nouvelle convocation du greffe, la présente décision en tenant lieu ;

— rappelé qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il en est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations ;

— rappelé qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable et sauf application de l’article R. 322-21 alinéa 4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du même code ;

— rappelé que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu’elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

— dit qu’en cas de vente forcée, la mise à prix sera fixée à la somme de 60 000 euros avec faculté de baisse successive de la mise à prix de 12 000 euros jusqu’à la mise à prix initiale ;

— dit que le jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

— débouté M. [S] et Mme [P] de leur demande de délais de paiement ;

— débouté les parties de toute autre demande ;

— réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 mai 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. [S] et Mme [P] de leur demande en délais de paiement et en ce qu’il les a déboutés de toute autre demande.

Après avoir été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance de la présidente de chambre rendue le 15 mai 2025 sur la requête qu’elle avait présentée le 12 mai 2025, elle a, par actes du 20 mai 2025, fait assigner M. [S] et Mme [P] pour le jour fixé.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 septembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, R. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, 1103, 1104 et 1193 du code civil et L.212-2 du code de la consommation, d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— juger l’absence de caractère abusif de la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt immobilier ;

— déclarer valable la saisie pratiquée à l’encontre de M. [S] et Mme [P] au regard notamment des conditions prévues aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— mentionner dans le jugement d’orientation le montant des sommes telles que visées dans le commandement de payer valant saisie immobilière ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable si M. [S] et Mme [P] en font la demande et sur justification qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, ou en ordonnant la vente forcée ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

— condamner solidairement M. [S] et Mme [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— fixer sa créance à la somme de 39 579,72 euros au titre des échéances échues et impayées, arrêtée au 5 juillet 2025 outre les échéances échues et impayées à compter du 5 juillet 2025 jusqu’à la date de la décision et sauf à parfaire ;

— déclarer valable la saisie pratiquée à l’encontre de M. [S] et Mme [P] au regard notamment des conditions prévues aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— mentionner dans le jugement d’orientation le montant des sommes telles que visées dans le commandement de payer valant saisie immobilière ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable si M. [S] et Mme [P] en font la demande et sur justification qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, ou en ordonnant la vente forcée ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

— condamner solidairement M. [S] et Mme [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— dire qu’elle n’a cause d’opposition à ce que M. [S] et Mme [P] soient autorisés à vendre amiablement le bien saisi situé [Adresse 3]) cadastré section A n°[Cadastre 2] d’une contenance 27 a et 7 ca ;

— fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à l’amiable à la somme de 300 000 euros ;

— dire qu’en cas de vente forcée, la mise à prix sera fixée à la somme de 24 000 euros ;

— dire que, en sus du prix principal, les frais qu’elle a exposés seront fixés à la somme de 2 106,04 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 16 juin 2025, M. [S] et Mme [P] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que la clause des conditions générales du contrat de prêt stipulée en page 8/11 'DECHEANCE DU TERME EXIGIBILITE DU PRESENT PRET', 'En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-dessus, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : – En cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement (…)' est réputée non écrite comme abusive ;

* fixé le montant de la créance de la Caisse régionale de Crédit agricole Nord de France à la somme de 29 761,16 euros, outre intérêts postérieurs au 19 juin 2024 au taux contractuel sur la somme de 19 035,14 euros ;

* autorisé la vente amiable des biens saisis, situés à [Adresse 11] cadastré section A n°[Cadastre 2] d’une contenance de 27 a et 7 ca, à la diligence de M. [S] et Mme [P] dans les conditions prévues aux articles R.322-21 à R.322-25 du code des procédures civiles ;

* fixé le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à l’amiable à la somme de 300 000 euros ;

* constaté que le créancier poursuivant n’a pas sollicité la taxation des frais déjà exposés ;

* dit qu’en cas de vente forcée, la mise à prix sera fixée à la somme de 60 000

euros ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prévu une faculté de baisse successive de la mise à prix de 12 000 euros jusqu’à la mise à prix initiale ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— dire que la mise à prix sera fixée à la somme de 60 000 euros sans faculté de baisse ;

— débouter l’appelant de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole Nord de France aux entiers dépens de procédure d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Selon l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’existence d’un titre exécutoire et d’un immeuble saisissable n’est pas discutée.

Sur la fixation de la créance :

Selon l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Selon l’article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. L’appréciation du caractère abusif des clauses ne concerne pas celles qui portent sur l’objet principal du contrat, pour autant qu’elles soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, § 1 de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Il en résulte que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cassation 1ère chambre civile 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904).

En l’espèce, selon la clause 'déchéance du terme exigibilité du présent prêt’ insérée dans les conditions générales de l’offre de prêt (page 8) annexées à l’acte notarié du 2 septembre 2020 :

'En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours :

— en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement.'

Cette clause ne relève pas de la notion d’objet principal du contrat et le simple fait que Mme [P] et M. [S] en aient connaissance ne démontre pas qu’elle a fait l’objet d’une négociation individuelle entre les parties. Il ressort au contraire des conditions générales de l’offre de prêt que la clause en question a été déterminée à l’avance par la banque.

Le délai de quinze jours prévu par la clause pour régulariser l’arriéré du prêt ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable, alors même que les conséquences de cette clause sont considérables pour les emprunteurs puisqu’à défaut de régularisation dans ce délai, ils se voient contraints de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt,

Le fait qu’il n’aient pas utilisé l’option 'souplesse’ prévue au contrat qui permet, avant tout retard dans le paiement d’une échéance, de suspendre les échéances ou d’en minorer le montant est inopérant pour apprécier le caractère suffisant du délai.

Ainsi, la clause susvisée qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de M. [S] et Mme [P], ainsi exposés à une aggravation soudaine de leurs conditions de remboursement.

Il importe peu que le prêteur ait attendu le 7 juillet 2023, soit plus de quinze jours après l’envoi des mises en demeure du 27 avril 2023, pour notifier à M. [S] et Mme [P] qu’il se prévalait de la déchéance du terme, ces circonstances étant inopérantes pour régulariser le vice originel de la clause.

C’est donc à juste titre que le jugement déféré a dit que cette clause devait être déclarée non écrite.

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France ne peut donc plus opposer à M. [S] et Mme [P] la déchéance du terme fondée sur la mise en oeuvre de cette clause.

Après avoir rappelé à juste titre que, lorsque le prêteur a délivré à l’emprunteur un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, alors que la clause qui prévoit la déchéance du terme du contrat de prêt est abusive, le commandement demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités échues et impayées, le premier juge en a déduit qu’au 18 juin 2024, date du commandement valant saisie, le prêteur disposait d’une créance liquide et exigible au titre des mensualités échues et impayées du prêt à hauteur de 29 761,16 euros, outre intérêts au taux contractuel postérieurs à cette date, sur la somme de

19 035,14 euros.

Il n’y a pas lieu, contrairement à ce que demande la banque d’y ajouter des mensualités postérieures au commandement, une telle demande ne pouvant être considérée comme une demande de simple actualisation de la créance.

Le jugement sera donc, conformément à la demande de Mme [P] et de M. [S], confirmé en ce qui concerne la fixation du montant de la créance.

Sur l’orientation de la procédure :

Les parties s’accordent sur l’orientation du dossier vers une vente amiable au prix plancher de 300 000 euros, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la mise à prix et la faculté de baisse en cas de vente forcée :

L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Selon l’article R. 322-43 du même code, le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire prévue au deuxième alinéa de l’article L. 322-6.

Enfin, aux termes de l’article R. 322-47 du même code, à défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale.

Le premier juge a relevé à juste titre que M. [S] et Mme [P] produisaient un mandat de vente de l’immeuble en date du 3 mars 2025 au prix de 315 000 euros qui résultait de l’estimation faite par le mandataire à partir des connaissances que ce dernier a du marché immobilier et des prix pratiqués pour des biens similaires.

Le créancier poursuivant admet d’ailleurs que ce prix est en accord avec les conditions économiques du marché puisqu’il ne s’oppose pas à une vente amiable de l’immeuble saisi au prix plancher de 300 000 euros.

Il s’ensuit que le montant de la mise à prix figurant au cahier des conditions de vente, soit 24 000 euros est manifestement insuffisant et que le premier juge l’a justement fixé à 60 000 euros, ce montant restant, contrairement à ce que ce que soutient la banque, suffisamment attractif.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a prévu une faculté de baisse successive de la mise à prix de 12 000 euros jusqu’à la mise à prix initiale. Il ne s’agit en effet que de l’application des dispositions ci-dessous rappelées de l’article R. 322-47 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès :

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a réservé les dépens.

Partie perdante en appel, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [S] et Mme [P] la charge des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel.

L’affaire sera renvoyée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cambrai pour la poursuite de la procédure de vente amiable.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

Déboute M. [K] [S] et Mme [G] [P] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord de France aux dépens d’appel ;

Renvoie l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cambrai pour la poursuite de la procédure de vente amiable.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Sylvie COLLIERE