ARRET N°

R.G : 14/00211

SCI E F

C/

M. G A. X

M^me Y D

épouse X

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 MAI 2016

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 17 Décembre 2013, enregistré sous le n° 10/00627 ;

APPELANTE :

SCI E F, prise la personne de son gérant Monsieur A B

XXX

XXX

Représentée par M^e Corinne BOULOGNE-YANG-TING, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur G K X

XXX

XXX

Représenté par M^e Pascale MOURIESSE, avocat postulant. au barreau de MARTINIQUE, M^e Jacques LE BRUSQ, avocat plaidant au barreau de LORIENT

Madame Y D épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale MOURIESSE, avocat postulant. au barreau de MARTINIQUE, M^e Jacques LE BRUSQ, avocat plaidant au barreau de LORIENT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Décembre 2015, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. G LALLEMENT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. G LALLEMENT, Président de chambre

Assesseur : M^me Caroline DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : M^me Emmanuelle TRIOL, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Marie-Angélique RIBAL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 01 Mars 2016 puis, prorogée au 17 Mai 2016

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Exposé du litige – Rappel de la Procédure – Prétentions des parties

Par acte d’huissier du 29 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence E F et la SCI E F ont fait assigner M. G K X et M^me Y Z épouse X principalement en démolition d’un ouvrage sous astreinte de 1500 euros par jour de retard outre 20'000 euros pour résistance abusive et sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’action du syndicat des copropriétaires de la résidence E LOCATION représenté par M. A B, syndic, ayant été déclarée irrecevable pour défaut du droit d’agir en justice par ordonnance du juge de la mise en état du 23 octobre 2012, l’instance s’est poursuivie entre les autres parties.

Le Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, par jugement du 17 décembre 2013, a :

— Déclaré M. G K X et M^me Y Z épouse X irrecevables en leur exception de nullité de l’assignation ;

— Débouté M. G K X et M^me Y Z épouse X de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI E F ;

— Débouté la SCI E F de l’intégralité de ses demandes ;

— Débouté M. G K X et M^me Y Z épouse X de leur demande reconventionnelle en dommages intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné la SCI E F aux dépens ;

— Condamné la SCI E F à payer à M. G K X et M^me Y Z épouse X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI E F a interjeté appel de cette décision par déclaration remise par voie électronique au greffe de la Cour par son avocat le 3 avril 2014.

Par dernières écritures déposées et notifiées par voie électronique le 7 janvier 2015, la SCI E F demande à la Cour, au visa des articles 651 et 1143 du Code civil et 25, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

— d’infirmer la décision querellée en ce qu’elle l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

— d’ordonner la démolition de l’ouvrage réalisé en violation du règlement de copropriété sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— de l’autoriser à faire procéder aux frais de M. G K X et M^me Y Z épouse X à la démolition de l’ouvrage litigieux ;

— de débouter M. G K X et M^me Y Z épouse X de l’ensemble de leurs demandes ;

— de condamner M. G K X et M^me Y Z épouse X à lui payer pour réparation du trouble subi une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— de condamner M. G K X et M^me Y Z épouse X à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. G K X et M^me Y Z épouse X aux entiers dépens.

Par le dispositif de leurs dernières écritures remises et notifiées par voie électronique le 24 septembre 2014, M. G K X et M^me Y Z épouse X demandent à la Cour :

— de confirmer le jugement dont appel ;

— de constater l’absence de syndic jusqu’à l’ordonnance de M. Le président du tribunal de Grande instance de Fort-de-France du 4 décembre 2012 ;

— de constater que tous les copropriétaires avaient donné leur accord pour la construction du deck terrasse ;

— de constater que ce deck terrasse a été construit sur le jardin d’une superficie de 180 m² entourant le Bungalow faisant l’objet d’un droit d’usage privatif ;

— de constater en tout état de cause que le troisièmement section II du règlement de copropriété n’est pas applicable à leur propriété ;

— de dire et juger que la SCI E F n’apporte pas la preuve d’une violation du règlement de copropriété et de nuisances sonores et de vue et de la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— reconventionnellement, de condamner la SCI E F pour cette procédure manifestement abusive à leur payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner la SCI E F à payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCI E F en tous les dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Pascale Mouriesse, Avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juillet 2015 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus rappelées ainsi qu’à la décision déférée.

*

* *

La SCI E F, venderesse d’un lot de copropriété aux époux X dans la résidence E F et se disant elle-même propriétaires de plusieurs lots, reproche aux intimés d’avoir troublé la jouissance paisible des occupants de la résidence en procédant, en dépit du refus de permis de construire qui leur a été notifié le 19 septembre 2009, à des travaux « d’extension du deck sur leur terrasse ».

Elle expose que, ce faisant, les époux X, qui ont agi sans avoir obtenu l’accord de l’ensemble des copropriétaires, ont commis une violation caractérisée du règlement de copropriété dont ils n’ont pas respecté les règles d’usage des parties communes.

Par ailleurs, elle fait valoir que la réalisation de cet ouvrage a entraîné des nuisances sonores pour les occupants de la SCI E F (sic) car les intimés ont été à l’initiative de nombreuses et interminables soirées extrêmement bruyantes depuis cette réalisation.

De même, selon l’appelante, l’édification de l’ouvrage construit en violation du règlement de copropriété a masqué la vue qu’avaient jusque là les occupants de la SCI E F (sic) passant d’une vue sur mer à une vue sur la terrasse.

*

* *

Tout copropriétaire, sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice, a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation de toute atteinte portée aux parties communes de l’immeuble avec, le cas échéant, remise en état des endroits communs altérés et démolition des ouvrages édifiés sans autorisation sur ceux-ci.

Cette démolition des ouvrages édifiés sans autorisation exige donc, pour être prononcée, que soit établie, à la charge du copropriétaire poursuivi, un usage de la partie commune contraire aux stipulations du règlement.

Il est constant que par acte authentique du 25 avril 2007, M. G K X et son épouse M^me Y Z, ont acquis de la SCI E F, dans l’ensemble immobilier dénommé résidence E F sis à Les-Trois-Ilets (Martinique), lieu-dit « passe mon temps» à l’Anse à l’âne, le lot numéro cinq composé d’un bâtiment B consistant en un bungalow d’une surface habitable de 29,59 m² et de l’usage privatif d’un jardin d’une superficie de 180 m² entourant ledit bungalow.

Selon l’article 8 de la loi du 7 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l’immeuble tel qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété étant une convention, il oblige chacun des copropriétaires dans les conditions de l’article 1134 du code civil.

À cet égard, la cour relève que la résidence E F a fait l’objet d’un état descriptif de division avec règlement de copropriété selon acte reçu par devant notaire le 18 août 2006 et publié au bureau des hypothèques de Fort-de-France le 18 octobre 2006. Ce règlement initial de copropriété de la résidence E F comporte un chapitre 3 intitulé « distinction entre parties communes et parties privatives », divisé en une section I dénommée « définition des parties communes » dans laquelle il n’est fait aucune référence au jardin d’usage privatif et en une section II dénommée « définition des parties privatives » dans laquelle il est énoncé que les parties privatives comprennent notamment tout ce qui, étant à usage privatif, est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots désignés à l’état descriptif de division.

Se trouve par ailleurs énoncé dans une section consacrée à l’usage des parties privatives que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user en bon père de famille des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble, et de façon générale, qu’il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.

Du rapprochement de ce réglement de copropriété avec état descriptif de division et de l’acte authentique d’acquisition du lot n°5 par les époux X , il se déduit que le jardin à usage privatif entourant le bungalow pour composer ce lot est une partie privative et non pas une partie commune.

La Cour rappelle que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’attribution par le règlement de copropriété, d’un droit réel et perpétuel d’usage privatif d’une partie commune au copropriétaire d’un lot et ne s’oppose nullement à ce que ce droit soit assorti dans le règlement conventionnel de copropriété lui-même, de modalités d’exercice emportant autorisation d’aménager, dans le respect de la destination de l’immeuble, la partie commune grevée de ce droit de jouissance exclusif.

Au delà même de ces modalités d’exercice dont peut être assorti le droit de jouissance exclusif d’une partie commune accordé par le règlement contractuel de copropriété, aucune disposition de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’interdit d’assortir ce droit réel d’usage privatif d’une partie commune de certains des droits accessoires aux parties communes énumérés à l’article 3 de la loi tels que le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des jardins communs.

Dès lors, c’est à tort que la société appelante invoque les énonciations du règlement de copropriété relatives aux travaux entraînant une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affectant l’aspect extérieur des bâtiments exécutés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour imputer aux intimés une violation du règlement de copropriété devant se traduire par la démolition de l’ouvrage implanté sans autorisation sur une partie commune.

Rappelant à cet égard les énonciations ci-dessus exposées selon lesquelles le règlement de copropriété de la résidence E F fait du droit d’usage privatif du jardin entourant le bungalow une partie privative et non une partie commune, la Cour observe à toutes fins utiles que tout vote quelconque de l’assemblée des copropriétaires remettant en cause ce

droit de jouissance exclusive, interviendrait en violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que selon l’avant dernier alinéa de ce texte : « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Si la démolition d’un ouvrage édifié sur une partie commune peut-aussi être prononcée à titre de réparation du dommage causé à la copropriété ou à un copropriétaire par le comportement fautif du copropriétaire qui l’a édifié, force est de constater que si le règlement de copropriété impose à tous les copropriétaires de jouir et d’user en bon père de famille des parties de l’immeuble dont il a l’usage exclusif et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, la SCI E F, qui agit en l’espèce en tant que copropriétaire, ne rapporte pas la preuve, à la charge des époux X, d’un manquement conventionnel à ces énonciations du règlement de copropriété, susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du code civil ou d’un comportement nuisible troublant son voisinage, engageant leur responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1382 ou 1384 du même code.

Du reste, la SCI E F ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice que cette prétendue faute contractuelle ou ce comportement nuisible lui aurait personnellement causé et dont les époux X lui devraient personnellement réparation par la démolition de la terrasse édifiée sur la partie privative de leur lot que se trouve être le jardin dont ils ont l’usage exclusif.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à la demande de démolition sous astreinte et à la demande d’allocation de dommages et intérêts formées par la SCI E F.

La Cour estime également à l’inverse que les époux X doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive faute de démontrer en quoi le droit de la SCI E F de saisir la justice en première instance comme en appel, a dégénéré en abus et faute par ailleurs de démontrer en quoi ils subiraient consécutivement à l’action en justice introduite par leur adversaire un dommage autre que celui constitué par les frais engagés pour la défense de leurs intérêts, lesquels sont susceptibles d’être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour confirme en conséquence le jugement déféré en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

La Cour condamne la SCI E F aux dépens de l’instance d’appel avec autorisation de recouvrement direct accordée à M^e Mouriesse.

En équité elle sera par ailleurs condamnée à verser en cause d’appel aux époux X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— Condamne la SCI E F aux dépens de l’instance d’appel, cette condamnation étant assortie du droit de recouvrement direct attribué dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile à Maître Pascale Mouriesse, Avocat ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI E F à verser de ce chef en cause d’appel une indemnité de 3.000 euros à M. G K X et M^me Y Z épouse X ;

— Rejette toutes les autres demandes formées en cause d’appel.

Signé par M. G LALLEMENT, Président de chambre et M^me Yolène CLIO, Greffière lors du prononcé, auquel la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,