N° RG 22/01900 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LLRP

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL BALESTAS-GRANDGONNET-MURIDI & ASSOCIES

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 02 FEVRIER 2023

Appel d’une ordonnance (N° RG 21/01807)

rendue par le Président du TJ de GRENOBLE

en date du 13 avril 2022

suivant déclaration d’appel du 12 mai 2022

APPELANTE :

S.A.S. TEMPLE SPORT immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 478 103 369, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey GRANDGONNET de la SELARL BALESTAS-GRANDGONNET-MURIDI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par M^e BISACCIA, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.C.I. DE L’ÉTOILE immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 314 227 562, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par M^e TOURT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 novembre 2022, BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure:

1. La Sas Temple Sport exploite une salle de Sport sur la commune de [Localité 6], et occupe à cette fin des locaux loués à la Sci de l’Etoile, suivant contrat de bail signé le 1er octobre 1985, moyennant un loyer mensuel de 14.675,36 euros.

2. Par ordonnance du 27 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— condamné par provision la Sas Temple Sport à payer à la Sci de l’Etoile la somme de 108.837,35 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges locatives, outre indemnité d’occupation, arrêté au 1er décembre'2020;

— autorisé la Sas Temple Sport à se libérer de cette somme par acompte de 4.500 euros par mois en sus du loyer courant pendant une période de 24 mois, le solde de la dette étant exigible au 24ème mois;

— dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la décision et au plus le tard le 10 de chaque mois;

— dit que la Sas Temple Sport, pendant ces délais, devra payer le loyer courant;

— dit qu’à défaut de paiement d’un seul acompte du loyer en cours, l’intégralité de la somme sera due un mois après une lettre recommandée avec accusé de réception sollicitant le paiement de la mensualité restée sans effet;

— condamné la Sas Temple Sport à verser à la Sci de l’Etoile la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Le 15 septembre 2021, la Sci de l’Etoile a fait assigner en référé la Sas Temple Sport afin de la voir condamner à lui payer à titre de provision la somme de 116.087,25 euros au titre de l’arriéré locatif compris entre le mois de janvier 2021 et le mois de septembre 2021, ainsi que la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens. La demande principale a été portée à la somme de 171.914,54 euros, arrêtée au mois de février 2022, après rectification de l’erreur matérielle figurant dans ses conclusions.

4. Par ordonnance du 13 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a':

— ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Z], avec pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :

* convoquer, entendre les parties et recueillir leurs observations ;

* se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission;

* se rendre sur les lieux du litige, au [Adresse 2] à [Localité 6]';

* relever et décrire les désordres, malfaçons et non façons, allégués expressément dans les conclusions de la Sas Temple Sport ;

* indiquer les causes et conséquences de ces désordres quant à la conformité et l’utilisation de l’ouvrage;

* donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier ;

* évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

* donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités ainsi que sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée;

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ; donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties';

— fixé à 3.000 euros le montant de la somme à consigner par la Sas Temple Sport avant le 31 mai 2022 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble et dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnés, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

— dit que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile ;

— dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile'; qu’en particulier, il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations'; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

— dit que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 juin 2023;

— dit que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise au tribunal judiciaire de Grenoble';

— condamné par provision la Sas Temple Sport à payer à la Sci de l’Etoile la somme de 171.914,54 euros au titre de l’arriéré locatif entre le mois de janvier 2021 et le mois de février 2022 ;

— débouté la Sas Temple Sport de sa demande de suspension de paiement et de délai de paiement ;

— condamné la Sas Temple Sport à payer la somme de 1.000 euros à la Sci de l’Etoile en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la Sas Temple Sport des demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sas Temple Sport aux entiers dépens.

5. La Sas Temple Sport a interjeté appel de cette décision le 12 mai 2022, en ce que le juge des référés a':

— condamné par provision l’appelante à payer à la Sci de l’Etoile la somme de 171.914,54 euros au titre de l’arriéré locatif entre le mois de janvier 2021 et le mois de février 2022 ;

— débouté l’appelante de sa demande de suspension de paiement et de délais de paiement ;

— condamné l’appelante à payer la somme de 1.000 euros à la Sci de l’Etoile en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté l’appelante des demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’appelante aux dépens.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 27 octobre 2022.

Prétentions et moyens de la société Temple Sport':

6. Selon ses conclusions remises le 26 octobre 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1218, 1219 1719, 1720 et 1722 du code civil':

— de déclarer son appel recevable et fondé';

— d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné par provision la concluante à payer à la Sci de l’Etoile la somme de 171.914,54 euros au titre de l’arriéré locatif entre le mois de janvier 2021 et le mois de février 2022 ; en ce qu’elle a débouté la concluante de sa demande de suspension de paiement et de délais de paiement; en ce qu’elle a condamné la concluante à payer la somme de 1.000 euros à la Sci de l’Etoile en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; en ce qu’elle a débouté la concluante des demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens';

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise judiciaire';

— en conséquence, de constater qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’obligation de paiement';

— de constater que les fermetures administratives peuvent s’apparenter à une force majeure';

— de constater que la Sci de l’Etoile n’a pas respecté son obligation de bonne foi';

— de constater que la fermeture administrative de la salle de sport s’apparente à une perte temporaire de la chose louée';

— de constater que la Sci de l’Etoile n’a pas respecté son obligation de délivrance';

— d’annuler la provision prononcée par l’ordonnance du 13 avril 2022 au titre de l’arriéré locatif d’un montant de 171.914,54 euros';

— de suspendre le paiement des loyers pour la période de fermeture administrative';

— de suspendre le paiement des loyers pendant toute la période pendant laquelle la Sci de l’Etoile n’a pas respecté son obligation de délivrance';

— de débouter la Sci de l’Etoile de l’ensemble de ses demandes, notamment sur ses demandes concernant les loyers échus depuis l’ordonnance de première instance';

— à titre subsidiaire, de reporter à deux ans le paiement par la concluante des sommes auxquelles elle a été condamnée';

— à titre infiniment subsidiaire, de reporter le paiement par la concluante des sommes auxquelles elle a été condamnée après le dépôt du rapport d’expertise';

— à titre très infiniment subsidiaire, d’accorder les plus larges délais de paiement sur deux années';

— de donner acte à la concluante de ce qu’elle se réserve le droit de solliciter la condamnation de la Sci de l’Etoile à l’indemniser de son préjudice suivant justificatif comptable à venir pour l’exercice clos au 31 décembre 2021';

— d’ordonner la suspension des loyers à venir';

— de condamner la Sci de l’Etoile à la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose':

7. – que par arrêté du 14 mars 2020, pris en application de la loi d’urgence sanitaire « Covid 19 », l’enseigne a été soumise à une fermeture administrative jusqu’au 15 avril 2020'; que les décrets suivants ont prolongé ladite fermeture jusqu’au 2 juin 2020'; que le décret N°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid 19 a autorisé la réouverture des salles de sports sous certaines conditions comme l’absence de regroupement de plus de 10 personnes, le port du masque, le respect de la distanciation physique de deux mètres et l’interdiction des activités aquatiques'; qu’ainsi, la concluante a sollicité de son bailleur une exonération de son obligation de payer les loyers pendant la fermeture administrative, puisqu’elle n’a pas perçu de chiffre d’affaires pendant cette période'; que le bailleur a refusé d’accéder à cette demande'; que les salles de sport ont ensuite été fermées du 26 septembre 2020 jusqu’au 6 juin 2021'; qu’une première ordonnance a condamnée la concluante au paiement des loyers durant la première période de suspension, mais en lui accordant des délais de paiement pendant 24 mois, sous réserve du paiement du loyer courant'; qu’en l’absence d’exploitation du fait de la fermeture administrative, il n’a pas été possible de régler le loyer courant'; que la concluante a pu obtenir un Pge, mais dont le montant a été saisi pratiquement en intégralité par le bailleur'; que parallèlement, la concluante a tenté d’obtenir du bailleur la réalisation de travaux permettant la reprise de l’activité, en raison d’une vétusté importante empêchant une exploitation normale, sans succès ;

8. – que l’obligation de payer les loyers se heurte à une contestation sérieuse, en raison de l’absence de bonne foi du bailleur, du manquement à l’obligation de délivrance, de la perte de la chose louée et de la force majeure';

9. – ainsi, qu’au titre de la bonne foi contractuelle, l’existence de circonstances exceptionnelles rend nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives des parties'; qu’en l’espèce, le chiffre d’affaires de la concluante a été fortement réduit pendant la période de mars 2020 à mai 2021, voire nul certains mois, de sorte que la concluante s’est trouvée dans l’impossibilité de régler un loyer mensuel approchant 15.000 euros ; que le bailleur a cependant refusé tout accord, saisissant en outre les sommes obtenues dans le cadre du Pge, alors qu’elles étaient destinées à relancer l’activité';

10. – qu’au titre de la délivrance des locaux, le bailleur a manqué à son obligation en raison des mesures administratives de fermeture, la concluante se trouvant dans l’impossibilité d’exploiter son fonds en raison de l’interdiction de recevoir sa clientèle'; que les lieux n’étaient plus ainsi conformes à leur destination de salle de sport'; que la concluante est ainsi bien fondée à opposer l’exception d’inexécution';

11. – que le bailleur a également manqué à son obligation d’entretien du bien délivré, bien que la concluante l’ait alerté sur l’existence d’infiltrations'; que le bailleur n’a jamais remédié aux problèmes résultant d’une vétusté des locaux, malgré des lettres de la concluante des 28 juillet et 9 novembre 2021'; qu’ainsi, la clientèle se plaint de ne pouvoir avoir de l’eau chaude dans les douches, de subir des infiltrations et des prises d’air, de ne pouvoir utiliser la piscine'; que la concluante a dû en conséquence effectuer des réparations normalement à la charge du bailleur, sur les pompes d’assainissement et de relevage, la chaudière; que la concluante a du consentir des remises à sa clientèle, et rémunérer une salariée qui n’a pu cependant travailler'; qu’ainsi, une expertise a été organisée par le juge des référés, mais qui n’en a pas retiré les conséquences s’agissant de la suspension de l’obligation de régler les loyers';

12. – que les mesures de fermeture ont entraîné une perte partielle de la chose louée, en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux'; que la fermeture totale liée à l’état d’urgence sanitaire constitue un cas de force majeure';

13. – subsidiairement, que la concluante se trouve dans une situation financière catastrophique justifiant un report des loyers et l’octroi de délais pendant deux ans, sinon jusqu’au dépôt du rapport d’expertise concernant l’état du local';

14. – qu’il existe un trouble manifestement illicite, puisque le bailleur refuse d’exécuter les travaux nécessaires à la délivrance conforme du local, justifiant la suspension des loyers.

Prétentions et moyens de la Sci de l’Etoile':

15. Selon ses conclusions remises le 26 octobre 2022, elle demande à la cour':

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la Sas Temple Sport à lui payer une provision de 171.914,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté entre le mois de janvier 2021 et le mois de février 2022';

— statuant sur la période postérieure à février 2022, de condamner l’appelante à payer une provision de 120.566,45 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période de mars 2022 à octobre 2022';

— de débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes contraires';

— de condamner l’appelante à payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle indique':

16. – que depuis le 1er janvier 2021, l’appelante ne paye plus le loyer conventionnel et se contente de régler la somme de 4.500 euros par mois, fixée dans l’ordonnance du 27 janvier 2021 lui ayant accordé des délais'; que ne contestant pas le décompte de l’arriéré locatif, elle a ainsi été condamnée au paiement des loyers à titre provisionnel';

17. – concernant un prétendu manquement à l’exécution de bonne foi du bail par la concluante, que l’appelante a cessé de régler les loyers avant le premier confinement, alors qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer conventionnel en dehors des périodes lors desquelles elle n’a pu exercer son activité'; qu’elle n’a pas respecté les termes de l’ordonnance du 27 janvier 2021 lui ayant accordé des délais de paiement, bien qu’ayant reçu des aides de l’État et ayant disposé en août 2021 de plus de 100.000 euros sur son compte bancaire; que la concluante a toujours exécuté le contrat de bonne foi, en tenant compte des circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire, puisqu’elle a proposé des délais de paiement suite à la mise en place du premier confinement alors qu’elle n’a reçu aucune aide publique';

18. – que l’appelante est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution qui résulterait des fermetures administratives, puisque par trois arrêts de principe rendus le 30 juin 2022, la Cour de Cassation a jugé que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ni d’un cas de force majeure;

19. – que cette contestation de l’appelante est également irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du 27 janvier 2021, laquelle a retenu que le bailleur n’a pas privé le locataire de l’usage du bien loué, et qu’il ne peut être tenu responsable de la fermeture administrative, alors qu’aucune disposition légale n’a dispensé le locataire de son obligation de régler son loyer en raison du confinement;

20. – que l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur correspond à la mise à disposition du local afin que le preneur puisse en jouir normalement, et n’englobe pas l’impossibilité pour le preneur d’exercer son activité, sans rapport avec le bien loué'; qu’en l’espèce, l’appelante a toujours disposé du local même pendant les périodes de fermeture, pouvant y stocker son matériel et s’y rendre pour y travailler'; qu’ainsi, l’interdiction temporaire d’accès n’est pas imputable au bailleur, mais résulte de l’activité particulière du preneur ; que les deux ordonnances du 25 mars 2020 n’ont ainsi prévu qu’une suspension des astreintes, clauses pénales ou résolutoires, et non une exonération de loyers'; que l’appelante a pu percevoir des aides publiques importantes, sur lesquelles elle reste taisante, alors que la saisie conservatoire pratiquée par la concluante a permis d’appréhender 103.087 euros';

21. – que la concluante n’a pas manqué à son obligation d’entretien des locaux'; qu’une jurisprudence constante et ancienne refuse en principe au preneur la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution pour réduire spontanément ou ne pas payer le loyer, cette exception supposant l’impossibilité absolue d’user normalement de la chose, ce que ne démontre pas l’appelante, d’autant que lors de la première réunion d’expertise tenue le 13 novembre 2022, il a été constaté que la salle de sport est normalement utilisée par la clientèle;

22. – que l’appelante ne justifie pas avoir respecté son obligation d’entretien du local, ce qu’elle a reconnu implicitement devant l’expert en ne produisant aucune facture d’entretien'; que la première ordonnance du 27 janvier 2021 a d’ailleurs rejeté cet argument, en indiquant que le preneur n’avait pas avisé le bailleur des prétendues infiltrations et qu’il ne s’expliquait pas sur l’existence

de ces infiltrations'; que dans le cadre de la présente instance, l’appelante ne produit aucun élément nouveau, de sorte que ce moyen se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance initiale et est irrecevable ;

23. – que l’appelante ne produit aucune pièce permettant d’établir que les désordres invoqués sont imputables à la concluante'; que ses courriers des 28 juillet et 9 novembre 2021 n’ont été adressés que pour les besoins de la procédure alors qu’ils visent des travaux étant à la charge du preneur ; que le bail a prévu que le preneur doit ainsi supporter toutes réparations devenues nécessaires par suite soit d’un défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle'; que l’avenant du 1er septembre 1985 précise que si le preneur est autorisé à procéder à un agrandissement et à la construction d’une piscine, il fera son affaire de l’entretien du local, en ce qui concerne les détériorations pouvant être occasionnées par l’humidité et la vapeur d’eau provoquées par la piscine'; qu’il a également été prévu qu’il prendra en charge les modifications résultant de cette installation, comme l’écoulement de l’eau, la puissance électrique';

24. – que la concluante a exécuté son obligation d’entretien en faisant rénover la chaudière en 2011, l’installation de désemfumage en 2013, l’installation d’une climatisation en 2016, la création d’une protection à côté de l’escalier de secours en 2017, le remplacement de la pompe de relevage en 2019'; que l’appelante n’a cependant pas souscrit de contrat d’entretien concernant la chaudière, de sorte que les dysfonctionnements éventuels résultent de son fait'; qu’en outre, la réparation des pièces de la chaudière ne relève pas des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, et est ainsi imputable au preneur'; qu’il en est de même concernant la pompe de relevage, alors que l’expert a constaté son parfait état de marche';

25. – que si l’appelante invoque des infiltrations provenant de la toiture au niveau de la piscine, l’avenant au bail a indiqué qu’elle fera son affaire de l’entretien de ce local, et des conséquences de l’humidité générée'; qu’ainsi, l’entretien et la réparation de la toiture incombent à l’appelante'; que l’expert a constaté que ce local était hors d’air et d’eau, alors que l’appelante ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation'; que l’expert avait proposé une visite par temps de pluie, mais qui a été annulée par l’appelante, afin d’éviter qu’il ne constate l’absence de fuite'; que l’expert a constaté que les doléances concernant l’escalier de secours sont imputables à l’appelante en raison d’un défaut d’entretien';

26. – concernant la demande de délais, qu’aucune disposition légale ne permet au preneur d’obtenir un report de loyer, en l’absence d’un cas de force majeure ou d’une destruction du local'; que l’appelante a refusé initialement l’offre de la concluante concernant des délais, alors que désormais, il n’existe plus aucune restriction administrative'; que l’appelante a perçu des aides publiques et exploite désormais normalement son établissement.

*****

27. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION':

1) Concernant les effets de l’ordonnance intervenue le 27 janvier 2021:

28. Selon l’ordonnance déférée, s’agissant de l’inexécution de l’obligation de délivrance’par l’intimée en raison de la crise sanitaire, cet argument de défaut de délivrance du bien par le bailleur a été soulevé dans la cadre de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 27 janvier 2021, au terme de laquelle il a été retenu que la fermeture imposée aux salles de sport, dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, ne saurait constituer un défaut de délivrance par le bailleur. Le juge des référés a ainsi écarté ce moyen au regard de l’autorité de la chose jugée et a dit que le preneur est tenu au paiement du loyer nonobstant la fermeture administrative de l’établissement en raison de la crise sanitaire.

29. Il résulte de l’ordonnance de référé rendue le 27 janvier 2021 que le 10 août 2020, l’intimée a assigné l’appelante afin de la voir condamner à payer 43.495,48 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus depuis le mois d’avril 2020. Le juge des référés a fait droit à la demande de paiement actualisée à 108.837,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 1er décembre 2020, après avoir retenu que s’il est exact que la salle de sport a dû rester fermée durant les deux confinements, le bailleur n’a cependant pas privé le preneur de l’usage du bien loué, que le bailleur ne peut être tenu pour responsable de la fermeture administrative, alors qu’aucune disposition légale n’a prévu que le locataire serait dispensé du paiement des loyers en raison des confinements.

30. La présente instance vise le paiement de l’arriéré locatif constitué à partir du mois de janvier 2021, jusqu’au mois de février 2022, et l’appelante oppose le fait que les salles de sport ont été fermées du 26 septembre 2020 jusqu’au 6 juin 2021.

31. Si l’ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal, elle possède néanmoins une telle autorité au provisoire. Le juge des référés ne peut être saisi une nouvelle fois d’une demande qu’il a déjà tranchée, cette nouvelle demande est irrecevable en application des articles 1355 du code civil et 488, alinéa 2, du code de procédure civile.

32. Cependant, l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’au dispositif d’une décision, et non à ses motifs. En la cause, l’ordonnance du 27 janvier 2021 n’a pas tranché, dans son dispositif, sur les effets de la crise sanitaire et des diverses législations ou règlementations intervenues au regard d’une suspension des obligations du preneur. Elle a seulement, dans son dispositif, alloué une provision, des délais de paiement, statué sur les frais irrépétibles et les dépens, et rejeté toute demande plus ample ou contraire. Il en résulte que cette ordonnance n’a pas autorisé de la chose jugée concernant les effets de la crise sanitaire et des différentes mesures prises dans ce cadre. L’appelante reste ainsi recevable à demander qu’il soit statué sur les effets de cette crise et des mesures prises au regard de son obligation de régler les loyers.

2) Sur les effets de la crise sanitaire et des mesures prises à compter du mois de janvier 2021':

33. Il a été précisé plus haut que la présente instance vise le paiement de l’arriéré locatif constitué à partir du mois de janvier 2021. Si des mesures ont été prises par l’État afin de limiter les effets de la crise sanitaire, notamment par des mesures de fermeture ou restreignant l’accueil du public, aucune de ces mesures n’a prévu la suspension du paiement des loyers commerciaux.

34. Ces mesures ont été extérieures à l’intimée, alors que la mise à disposition de son local au profit de l’appelante n’a pas cessé. Ainsi que relevé dans l’ordonnance déférée, les mesures imposées ne peuvent constituer un défaut de délivrance imputable au bailleur. L’appelante ne peut prétendre que la chose louée a été perdue en raison de ces mesures, l’objet du bail étant la mise à sa disposition du bien immobilier appartenant au bailleur. Le problème ne concerne pas le local, mais l’activité de l’appelante, laquelle a seule été visée par les mesures sanitaires.

35. Si elle soutient en outre que la bonne foi contractuelle impose une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives des parties, devant des circonstances exceptionnelles, l’obligation principale du preneur est le paiement de loyers. Or, l’exécution d’une obligation de paiement en argent ne peut être anéantie par l’effet de la force majeure. En outre, si l’appelante invoque la nécessité de procéder à une adaptation de ses obligations, il résulte de l’article 1195 du code civil que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Cependant, celle-ci doit continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation. Or, il n’est d’une part pas justifié par l’appelante que les mesures sanitaires aient rendu son obligation de régler les loyers excessivement onéreuse, d’autant qu’elle a bénéficié d’un Pge de 135.000 euros alors que sa trésorerie est positive selon l’attestation de son expert-comptable. D’autre part, si elle a demandé une renégociation du contrat au bailleur, elle a cessé de régler les loyers. L’appelante est ainsi mal venue à exciper de ces dispositions.

36. Il en résulte que le juge des référés a pu motiver l’allocation de la provision sollicitée par le bailler en indiquant que le preneur reste tenu au paiement des loyers nonobstant la fermeture administrative de l’établissement en raison de la crise sanitaire.

3) Concernant les désordres invoqués par la société Temple Sport':

37. Le juge des référés a indiqué que le preneur argue que le local ne permet pas l’exercice de son activité en raison des infiltrations d’eau, des problèmes de chauffage, des désordres pour l’utilisation des escaliers de secours et qu’il verse au soutien de sa demande des photographies des installations et des attestations des clients indiquant qu’ils sont dans l’impossibilité de prendre des douches. Il a été indiqué que le preneur justifie des remises qu’il est tenu d’accorder à ses clients, et qu’au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande d’expertise. Celle-ci n’est pas remise en cause devant la cour.

38. Concernant la demande de suspension de paiement des loyers, le juge des référés a retenu que si le preneur verse aux débats des attestations au terme desquelles les clients font part de leur mécontentement quant aux difficultés d’usage des sanitaires, le preneur ne rapporte pas la preuve de ce que l’usage des locaux est impossible, alors qu’en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, l’exception d’inexécution ne peut être retenue qu’en cas d’impossibilité absolue d’user du local loué. Le premier juge a ainsi débouté le preneur de sa demande de suspension de loyer.

39. La cour ne peut que faire siens ces motifs fondés sur les dispositions de l’article 1728 du code civil. En outre, il résulte du bail conclu le 1er octobre 1986, sur laquelle l’appelante fonde son exception, que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour assurer le clos et le couvert. Le preneur prendra à sa charge toutes les dépenses d’entretien, et réalisera à ses frais les installations nécessitées par son activité. L’avenant du 19 mars 1997, intervenu suite au désir du preneur d’installer une piscine, a stipulé que le preneur aura également à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet du local faisant l’objet de l’extension, en ce qui concerne les détériorations qui pourraient être entraînées par l’humidité et la vapeur d’eau, provoquées par l’existence de la piscine. Le preneur prendra également à sa charge les écoulements d’eau, la puissance électrique.

40. Ce n’est que le 28 juillet 2021 que l’appelante a signalé au bailleur un problème de fuite de la toiture au niveau de la piscine, des courants d’air au niveau du plateau de musculation engendrant une surconsommation d’énergie, l’état de l’escalier métallique de secours. Il a été répondu par le bailleur, concernant cet escalier, que les photographies adressées par l’appelante confirment que son état résulte d’un défaut d’entretien, relevant de la responsabilité du preneur. Les photographies jointes à la demande de mise en conformité du bâtiment du 9 novembre 2021 permettent à la cour de confirmer l’appréciation du bailleur sur la carence de l’appelante dans l’entretien de cet escalier.

41. Concernant les autres désordres signalés par l’appelante dans son courrier du 28 juillet 2021, et dans sa demande de mise en conformité du 9 novembre 2021, la cour constate que rien n’indique qu’ils sont imputables au bailleur. Ainsi, si le constat dressé par huissier le 4 janvier 2022 fait état de rouille au niveau de la piscine, l’avenant du 19 mars 1997 a expressément mis les détériorations pouvant être entraînées par l’humidité, provoquées par l’existence de la piscine, à la charge du preneur. Ce dernier ne justifie pas que la rouille constatée par l’huissier provienne d’une cause imputable au seul bailleur. S’il est fait état de constatations de l’expert désigné par le juge des référés, il n’est produit aucune pièce à ce titre.

42. Il en résulte que l’exception soulevée par l’appelante concernant un manquement de l’intimée à son obligation de délivrance et d’entretien, pour les éléments étant à sa charge, est atteinte d’une contestation sérieuse, et la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

43. En conséquence, l’obligation de l’appelante de régler les loyers et les charges reste entière. Le calcul du montant des loyers et des charges n’est pas contesté. Ainsi, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de provision de la Sci de L’Etoile. La somme complémentaire de 120.566,45 euros sera également allouée par provision au bailleur, au titre des loyers et charges échus et non payés pour la période de mars à octobre 2022, l’obligation du bailleur n’étant pas sérieusement contestable, cette demande nouvelle étant recevable, tendant à l’actualisation du litige résultant de l’appel.

4) Sur la demande de délais de paiement de la société Temple Sport':

44. Le juge des référés a retenu qu’en l’espèce, le preneur a bénéficié, suite à l’ordonnance de référé du 27 janvier 2021, d’un délai de paiement, justifié notamment par les difficultés financières rencontrées par la société dans le cadre de la crise sanitaire, que le preneur a perçu des fonds de secours et des prêts de l’Etat et a déjà bénéficié d’un délai. L’ordonnance entreprise ne peut qu’être confirmée sur ces points, et en ce qu’elle a ainsi débouté l’appelante de sa demande de délai. Aucun élément nouveau débattu devant la cour ne permet à cette dernière de revenir sur ce point.

5) Sur les demandes annexes':

45. Si l’appelante demande qu’il lui soit donné acte qu’elle se réserve le droit de solliciter la condamnation de l’intimée à l’indemniser de son préjudice selon justificatif comptable à venir pour l’exercice clos au 31 décembre 2021, il convient cependant de rappeler qu’il n’appartient pas à une juridiction de donner acte à une partie de ce qu’elle entend faire à l’avenir. Cette prétention est ainsi sans objet et sera rejetée.

46. Succombant en son appel, la société Temple Sport sera condamnée à payer à la Sci de l’Etoile la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1218 et suivants, 1719 et suivants du code civil ;

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant';

Déboute l’appelante de sa demande tendant à ce qu’il lui soit donné acte qu’elle se réserve le droit de solliciter la condamnation de l’intimée à l’indemniser de son préjudice selon justificatif comptable à venir pour l’exercice clos au 31 décembre 2021';

Condamne la société Temple Sport à payer à la Sci de l’Etoile la provision complémentaire de 120.566,45 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période de mars 2022 à octobre 2022';

Condamne la société Temple Sport à payer à la Sci de l’Etoile la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société Temple Sport aux dépens exposés en cause d’appel';

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente