N° RG 24/01203 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MFYM

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Déborah PERCONTE

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 12 DECEMBRE 2024

Appel d’une ordonnance (N° RG 22/04899)

rendue par le Juge de la mise en état de GRENOBLE

en date du 09 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 19 mars 2024

APPELANTE :

S.A.S. VACANCEOLE au capital de 255 474,86 € immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 519796429, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [Y] [Z]

né le 23 Avril 1968 à [Localité 5] (38)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [L] [I] épouse [Z]

née le 07 Mai 1974 à [Localité 10] (38)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Anne Burel, greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 octobre 2024, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Par actes notariés des 20 septembre 2011 et 21 décembre 2011, [Y] [Z] et son épouse [L] [I] ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la société IXIA, la propriété des lots n°42 (appartement B9) et n°66 (emplacement de stationnement PI6) situés dans un ensemble immobilier dénommé «[Adresse 6] », [Adresse 9], sis [Adresse 1] à [Localité 7] (38).

2. Ils ont conclu un premier bail avec cette société laquelle, le 1er octobre 2013, a été placée en liquidation judiciaire. Le mandataire liquidateur a résilié les baux détenus par la société par courrier du 24 octobre 2013.

3. Le 24 octobre 2013, la société Vacancéole a adressé à monsieur et madame [Z] le bail commercial de locaux meublés, d’une durée ferme de 9 ans, et a fixé les modalités de signature. Ce bail a été régularisé par les parties le 30 octobre 2013.

4. Un premier avenant a été signé le 17 avril 2014 modifiant l’article «1. Partie fixe du loyer garanti». Un second avenant a été régularisé le 15 mars 2018 concernant le même article relatif à la partie variable du loyer garanti.

5. Suite à la crise sanitaire liée à la Covid 19, un protocole appelé «Protocole de crise Covid 19» a été adressé aux époux, qui ne l’ont pas accepté. Ce protocole prévoyait notamment, au titre de l’exercice 2019/2020, le paiement de 9,5 mois de loyer fixe.

6. Le 31 mars 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la société Vacancéole un congé sans offre de renouvellement pour le 30 novembre 2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2022, la société Vacancéole a en conséquence réclamé aux époux [Z] la somme de 26.536,45 euros au titre de l’indemnité d’éviction pour le non-renouvellement du bail portant sur le lot n°B09.

7. Par acte du 28 septembre 2022, les époux [Z] ont assigné la société Vacancéole devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment, aux visas des articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme, de dire que le bail conclu le 30 octobre 2013 prendra fin le 30 novembre 2022, date à laquelle la Société Vacancéole devra libérer les locaux et les restituer au bailleur; de dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux au plus tard le 30 novembre 2022, il pourra être fait appel à la force publique et à un serrurier pour y procéder; de dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux au plus tard le 30 novembre 2022, il sera accordé aux demandeurs, jusqu’à la restitution des clefs, une indemnité d’occupation au prorata du dernier loyer annuel majoré de 20% ; de dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux au terme d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, l’occupant sans droit ni titre sera condamné à restituer les clefs et l’appartement en bon état sous astreinte de 250 euros par jour sans limitation de durée ; de dire que les époux [Z] ne sont redevables d’aucune indemnité d’éviction au profit de la société Vacancéole.

8. Par conclusions d’incident, dont les dernières ont été noti’ées le 5 septembre 2023, la société Vacancéole a saisi le juge de la mise en état d’un incident par lequel elle a demandé de prononcer la nullité du congé et l’irrecevabilité des demandes des époux [Z], de les débouter de toutes leurs demandes, de les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

9. Par ordonnance juridictionnelle du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté la demande de prononcé de la nullité du congé délivré le 31 mars 2022 par les époux [Z] à la société Vacancéole ;

— déclaré recevables l’action et les demandes de monsieur et madame [Z] à l’encontre de la société Vacancéole comme n’étant pas prescrites ;

— dit que la société Vacancéole sera tenue aux dépens de l’incident ;

— dit que la société Vacancéole devra payer la somme de 800 euros à monsieur et madame [Z] au titre des frais irrépétibles ;

— renvoyé à l’audience de mise en état du 25 janvier 2024 pour conclusions du défendeur.

10. La société Vacancéole a interjeté appel de cette décision le 19 mars 2024, en toutes ses dispositions reprises dans son acte d’appel.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 3 octobre 2024.

Prétentions et moyens de la société Vacancéole :

11. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 25 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-14 et suivants du code de commerce, des articles L.321-3 et suivants du code de tourisme:

— d’annuler, infirmer, réformer l’ordonnance en date du 9 janvier 2024 prise par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble ;

— statuant à nouveau, de prononcer la nullité du congé ;

— de prononcer l’irrecevabilité des demandes des consorts [Z] ;

— en toutes hypothèses, de débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes;

— de condamner les époux [Z] à payer à la société Vacancéole la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les époux [Z] aux dépens.

Elle soutient :

12. – que selon l’article L145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement ;

13. – qu’en l’espèce, les intimés n’ont pas identifié le destinataire du congé, puisque la société « Vacancéole Coeur des Ours » n’existe pas, alors qu’aucun numéro d’identification ne permet de dire à quelle société le congé est adressé, de sorte que pour ce seul motif, le congé est nul ;

14. – en outre, que les intimés ont délivré un congé sans offre de renouvellement, pour la rupture d’un bail commercial d’une durée de neuf ans et cinq mois, puisque s’ils soutiennent que le bail aurait débuté le 1er septembre 2013 pour s’achever le 31 mars 2013, il s’agit du bail initial ne pouvant être rompu par les bailleurs ; que la mention de plusieurs délais fait également grief au preneur qui ne peut connaître avec certitude la fin du contrat ;

15. – que les intimés ont improprement motivé leur congé, puisque s’ils invoquent les dispositions de la loi Novelli, celle-ci n’est pas applicable au preneur, mais seulement au vendeur de l’appartement ; que le congé ne fait pas état des deux avenants de 2014 et 2018 ;

16. – concernant l’irrecevabilité des demandes des intimés, que selon l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions se prescrivent par deux ans, alors que selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou

mobilières se prescrivent pas cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

17. – qu’en l’espèce, le juge de la mise en état a dit qu’il appartient au juge du fond de trancher cette question après avoir vérifié la validité du congé, alors que s’il a entendu soulever d’office son incompétence, il aurait dû demander aux parties leurs observations afin de respecter le principe du contradictoire, de sorte que l’ordonnance entreprise encourt l’annulation ;

18. – en outre, qu’au titre de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir ;

19. – que si les intimés font grief à la concluante de ne pas avoir communiqué les informations relatives au mode de calcul de l’indemnité d’éviction, cette obligation, qui n’incombe pas à la concluante, est prescrite, puisque le bail a été conclu en 2011 avec une société ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire alors que le bail a été résilié par le liquidateur ; que la concluante n’a pas acquis le fonds de commerce de la société IXIA;

20. – que les dispositions de la loi Novelli (nb : article L.321-3 du code du tourisme) ne s’appliquent qu’au vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, en l’espèce la société IXIA, puisqu’elles concernent les documents de commercialisation; que ces dispositions ne concernent pas ainsi le preneur à bail commercial intervenu ultérieurement, alors que la concluante a contracté un bail distinct du contrat originel.

Prétentions et moyens de [Y] [Z] et [L] [I] épouse [Z]:

21. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 7 mai 2024, ils demandent à la cour, au visa des articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme, des articles L.145-4, L.145-7-1, L.145-9 et L.145-60 du code de commerce, des articles 1137, 1240, 2224 et 1144 du code civil :

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance juridictionnelle rendue le 9 janvier 2024 sous le RG N° 22/04899 ;

— de débouter la société Vacancéole de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins, conclusions plus amples ou contraires ;

— de condamner la Société Vacancéole à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux dépens d’appel.

Les intimés soutiennent :

22. – que la nullité d’un acte, en l’espèce le congé, est un moyen de défense qui échappe à la compétence du juge de la mise en état, de sorte que l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a retenu que le congé n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 112 du code de procédure civile, alors que l’appelante, qui ne vise aucun fondement textuel à l’appui de sa demande de prononcé de la nullité du congé, invoque des moyens de fond relatif à un acte établi par l’une des parties dans le cadre d’une relation contractuelle, de sorte que la demande relève de la compétence du juge du fond ;

23. – concernant la validité du congé, que le bail conclu le 30 octobre 2013 dispose que la partie qui voudra mettre fin au bail à son échéance devra donner congé à l’autre par acte extrajudiciaire six mois avant l’expiration du bail ;

24. – s’agissant de l’identification du destinataire du congé, que si l’acte a été signifié à la société Vacancéole Au Coeur des Ours, il a été reçu par madame [K], responsabilité administrative et juridique de la société Vacancéole ; que c’est cette personne qui a écrit aux concluants 20 jours plus tard afin de leur demander le paiement de l’indemnité d’éviction; que le congé est ainsi régulier alors que l’appelante ne justifie d’aucun grief ;

25. – s’agissant de la date d’effet du congé, que le bail rédigé par l’appelante a prévu une durée de neuf ans, prenant effet le 1er décembre 2013 pour se terminer le 30 novembre 2022 ; que le congé délivré le 31 mars 2022 pour le 30 novembre 2022 a ainsi été signifié dans les délais ; que l’appelante ne peut prétendre que le bail s’est renouvelé le 1er novembre 2022 ; que si elle invoque les avenants de 2014 et 2018, ceux-ci n’ont porté que sur la part fixe puis variable du loyer garanti ;

26. – que le congé a été parfaitement motivé, rappelant que s’agissant d’un bail soumis à la loi Novelli, l’indemnité d’éviction n’est due par le bailleur qu’autant que son existence et ses modalités de calcul figurent dans les documents commerciaux et contractuels remis aux investisseurs conformément aux articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme ; que le congé précise également qu’en cas de désaccord, il appartiendra au preneur de saisir le tribunal compétent ; qu’il a reproduit les articles L.145-9 et L.145-14 du code de commerce et les articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme ;

27. – concernant la recevabilité des demandes des concluants, au regard de la prescription biennale applicable en matière de bail commercial, que le bail a pris fin le 30 novembre 2022 sans droit à indemnité d’éviction par l’appelante, laquelle est redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation ; que la présente procédure, qui résulte du maintien dans les lieux de l’appelante et de sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction, a bien été introduite dans les deux ans suivant la délivrance du congé et n’est pas prescrite ;

28. – en outre, que les concluants sont bien fondés à invoquer la prescription quinquennale, en raison de la réticence dolosive de l’appelante au regard de la méconnaissance des articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme lors de la conclusion du bail et dans son courrier du 24 octobre 2013 concernant l’existence et les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction ; que ce n’est qu’à l’occasion de la délivrance du congé puis de la réponse de l’appelante que les concluants ont eu connaissance de cette indemnité.

*****

29. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

30. Selon le juge de la mise en état, la société Vacancéole, qui ne vise aucun fondement textuel à l’appui de sa demande de prononcé de la nullité du congé, invoque des moyens de fond relatifs à un acte établi par l’une des parties dans le cadre de leur relation contractuelle et qui n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 112 du code de procédure civile. Il s’ensuit que la demande relève de l’appréciation du juge du fond et n’est pas de la compétence du juge de la mise en état. Il a en conséquence rejeté cette demande de nullité.

31. Sur la 'n de non-recevoir tirée de la prescription, il a indiqué que selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une 'n de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Il a indiqué que l’article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans, et qu’en l’espèce, la société Vacancéole soutient que les demandes des époux [Z] sont prescrites au motif qu’ils invoquent le défaut de respect de l’obligation d’information, voire le dol, résultant de l’absence d’avertissement sur l’existence

d’une indemnité d’éviction et sur ses modalités de calcul, pour réclamer le départ et à défaut l’expulsion de la société preneuse, sans indemnité d’éviction, alors même que cette obligation d’information n’incombait qu’au promoteur immobilier lors de la contractualisation de leur investissement.

32. Le premier juge a retenu que s’il est exact que les époux [Z] invoquent ces dispositions pour dénier le droit à une indemnité d’éviction de la société Vacancéole, il appartient le cas échéant au juge du fond de trancher cette question après avoir vérifié la validité du congé. Il a constaté qu’à ce stade de la procédure, le tribunal n’est pas saisi d’une demande de fixation d’une telle indemnité mais, d’une part, d’une demande de constat que cette indemnité n’est pas due à l’appui de la demande d’expulsion, et d’autre part d’une demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

33. Il a dit que le délai de prescription d’une demande tendant à voir le locataire expulsé et condamné à une indemnité d’occupation ne peut débuter qu’à compter de la prise d’effet du congé délivré, laquelle est intervenue le 30 novembre 2022, soit moins de deux ans avant l’assignation du 28 septembre 2022 et que de surcroît, le litige portant sur le paiement ou non d’une indemnité d’éviction découle du non renouvellement du bail et se trouve donc enfermé dans le même délai de prescription, sans qu’il soit besoin d’examiner les considérations relatives à l’existence de ce droit qui relèvent du juge du fond. Il en a retiré que les demandes des époux [Z] ne sont pas prescrites et a déclaré leur action recevable.

34. La cour constate que selon l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au jour de l’incident formé par la société Vacancéole devant le juge de la mise en état, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance, et statuer sur les fins de non-recevoir.

35. Selon le même article, lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

36. En l’espèce, il ne résulte pas de l’ordonnance déférée que la cause a été attribuée à un juge unique. Il s’ensuit que, les parties ne s’y étant pas opposé, le juge de la mise en état devait statuer sur les questions de fond préalables à l’examen des exceptions de procédure et la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

37. Concernant la validité formelle du congé, l’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Selon les articles 112 et suivants, l’exception de procédure concerne notamment la nullité des actes pour vices de forme.

38. Il résulte de la combinaison de ces articles qu’une exception de procédure

devant être tranché par le juge de la mise en état ne peut concerner qu’un acte ayant trait à la procédure elle-même suivie devant le tribunal judiciaire. Ainsi, le preneur à bail commercial qui demande au tribunal de constater que le congé qui lui a été délivré ne repose sur aucun motif légitime invoque une défense au fond (Civ.3, 2 juin 2010 n°09-14.194).

39. En conséquence, le juge de la mise en état a exactement retenu qu’il appartient le cas échéant au juge du fond de trancher cette question.

40. Concernant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des intimés, il résulte de l’attestation notariée délivrée le 21 décembre 2011 que les époux [Z] ont acquis de la société IXIA, en l’état futur d’achèvement, les deux lots qu’ils ont alors donné à cette société. Il est constant que suite à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire concernant cette société, les baux ont été résiliés par le liquidateur, et que l’appelante n’a pas acquis le fonds de commerce de la société IXIA, de sorte qu’elle n’a pas repris ces baux, peu important le fait que la lettre de l’appelante proposant la conclusion de baux commerciaux date du même jour que la résiliation des baux consentis à la société IXIA. Cette lettre ne fait d’ailleurs pas état de la liquidation judiciaire de la société IXIA, ni d’une intervention de la société Vacancéole liée à cette liquidation ou à une reprise des droits et obligations de la société IXIA.

41. En outre, le bail conclu entre les parties à la présente instance le 30 octobre 2013 ne fait pas plus état d’une reprise du bail initial conclu avec la société IXIA. Il s’agit d’un bail commercial stipulé être de droit commun. La cour constate que la discussion relative à une vente en l’état d’achèvement futur est sans objet.

42. L’article 4 concernant la durée du bail a prévu une durée de neuf ans, conforme à l’article L.145-7-1 du code de commerce, avec une prise d’effet au 1er décembre 2013. En conséquence, ce bail devait prendre fin le 30 novembre 2022. Les deux avenants régularisés en 2014 et 2018 n’ont pas touché la durée du bail et la date de sa cessation. En conséquence, le congé sans offre de renouvellement signifié le 31 mars 2022 l’a été dans le délai de six mois prévu par l’article L.145-9 du code de commerce.

43. Par acte du 28 septembre 2022, les époux [Z] ont assigné la société Vacancéole devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment, aux visas des articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme, de dire que le bail conclu le 30 octobre 2013 prendra fin le 30 novembre 2022, date à laquelle la Société Vacancéole devra libérer les locaux et les restituer au bailleur, sous peine d’expulsion et de paiement d’une indemnité, et de dire qu’ils ne sont redevables d’aucune indemnité d’éviction au profit de la société Vacancéole.

44. La cour ne peut que constater que cette action a été engagé moins de deux ans avant la fin du bail. Elle ne peut que confirmer les motifs du premier juge selon lesquels le délai de prescription d’une demande tendant à voir le locataire expulsé et condamné à une indemnité d’occupation ne peut débuter qu’à compter de la prise d’effet du congé délivré, laquelle est intervenue le 30 novembre 2022, soit moins de deux ans avant l’assignation du 28 septembre 2022 et que de surcroît, le litige portant sur le paiement ou non d’une indemnité d’éviction découle du non renouvellement du bail et se trouve donc enfermé dans le même délai de prescription, sans qu’il soit besoin d’examiner les considérations relatives à l’existence de ce droit qui relèvent du juge du fond. Il en a justement retiré que les demandes des époux [Z] ne sont pas prescrites et a ainsi déclaré leur action recevable, sans avoir à solliciter des parties leurs observations afin de respecter le principe du contradictoire.

45. Il en résulte que la société Vacancéole sera déboutée de sa demande d’annulation de l’ordonnance entreprise, laquelle sera confirmée en toutes ses dispositions. Succombant en son appel, la société Vacancéole sera condamnée à payer à monsieur et madame [Z] la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 73, 122 et suivants, 789 (ancien) du code de procédure civile, L.145-9 et L.145-60 du code de commerce ;

Déboute la société Vacancéole de sa demande d’annulation de l’ordonnance déférée ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

y ajoutant ;

Condamne la société Vacancéole à payer à monsieur et madame [Z] la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Vacancéole aux dépens exposés en cause d’appel;

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente