N° RG 21/06264

N° Portalis DBVX-V-B7F-NY6B

Décision du

Juge des contentieux de la protection de LYON

Référé

du 25 juin 2021

RG : 1221000033

X N Y

Y

C/

Société IMMOBILIÈRE RHONE ALPES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 16 MARS 2022

APPELANTS :

M^me E X N Y

[…]

[…]

M. C Y

[…]

[…]

Représentés par M^e Stéphanie LE GUILLOUS de la SARL STEPHANIE LE GUILLOUS AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 519

INTIMÉE :

Société IMMOBILIÈRE RHONE ALPES […]

Représentée par M^e Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Février 2022

Date de mise à disposition : 16 Mars 2022

Audience tenue par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et Karen STELLA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous seing privé du 24 novembre 1980, la société d’HLM IMMOBILIÈRE RHONE ALPES (ci-après IRA) a donné à bail à D X et Pembé X-Z un local à usage d’habitation au […].

Monsieur X est décédé le […] et son N le […].

E Y petite fille des défunts locataires a sollicité le transfert du bail ce qui lui a été refusé par le bailleur au motif qu’elle ne remplissait pas avec son conjoint C Y les conditions prévues à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans son courrier de refus, du 21 décembre 2020, le bailleur a retenu trois motifs :

les documents administratifs mentionnent une autre adresse,• le niveau de ressources exigé pour l’attribution d’un logement social n’est pas rempli,• le logement ne correspond pas aux besoins du bénéficiaire.•
Par acte d’huissier délivré le 6 février 2021, la société IRA a assigné les époux Y devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON statuant en référé aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre et aux fins d’obtenir :

leur expulsion avec suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux,•

• leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

• leur condamnation solidaire au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre application des intérêts au taux légal avec capitalisation et les entiers dépens.

Le bailleur social a exposé que les époux Y ne pouvaient pas prétendre au transfert du bail car ils étaient locataires d’un appartement sis dans un immeuble voisin jusqu’après le décès de Madame X.

Les consorts Y ont sollicité le rejet des prétentions adverses et le transfert du bail à leur bénéfice. Ils ont expliqué qu’au décès du grand-père, compte tenu des difficultés dans la résidence et des problèmes financiers de la grand-mère, ils ont décidé de s’installer avec elle ainsi que le démontrent des factures et des attestations de voisins, congé ayant été donné pour leur ancien logement en octobre 2020. Ils ont assuré que leurs ressources sont compatibles avec les seuils applicables aux HLM et que leur ménage composé du frère de E X et de leur enfant ainsi que d’un enfant à naître correspond à un logement T5.

Suivant ordonnance du 25 juin 2021, le juge des référés a :

dit que Monsieur et Madame Y ne remplissent pas les conditions pour le transfert du bail,•

• constaté que E Y née X et son mari C Y sont occupants sans droit ni titre du bien situé […], ordonné en conséquence la libération des lieux et à défaut de départ volontaire,•

• autorisé la société IRA, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

• condamné solidairement les époux Y à payer à la société IRA une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,• débouté les parties du surplus de leurs demandes,• condamné in solidum les époux Y aux dépens.•

Le juge a fait application de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article 14 et de l’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989. Les conditions du droit au transfert s’apprécient à la date du décès du locataire.

Les pièces produites démontrent suffisamment que F X, qui n’est pas dans la cause, résidait de manière continue auprès de ses grands-parents de leur vivant.

La pièce facture de téléphone mobile de septembre 2019 à l’adresse litigieuse et la facture de travaux de peinture du 16 juillet 2020 ne peuvent établir une domiciliation réelle. Les avis d’imposition et bulletins de salaire font mention de leur adresse au 24 de la même rue. Le changement a eu lieu sur les bulletins de salaire en octobre 2020. L’attestation de droits de la CAF et la domiciliation fiscale datent de 2021. La communauté de vie effective exigée par l’article 14 durant au moins un an à la date du décès n’est pas un hébergement temporaire et sporadique alors que le requérant dispose d’un autre domicile. Le fait de disposer d’un autre logement permet d’écarter toute vie commune. Les attestations de voisins et de proches selon lesquelles le couple Y aurait rejoint la locataire au décès de son mari n’établissent pas qu’il s’agissait d’une occupation effective et continue de la famille Y au sein du logement. Si Madame Y était très présente notamment par attachement affectif et pour lui apporter une aide matérielle le couple Y n’a donné congé pour leur propre logement qu’en octobre 2020 soit après la date du décès de la locataire. Les éléments produits ne permettent pas de réduire la force probante des documents administratifs les domiciliant au 24 de la même rue jusqu’en octobre 2020. Il s’en déduit que le couple Y est occupant sans droit ni titre. Il y a lieu de prononcer leur expulsion mais sans suppression du délai de deux mois. L’indemnité d’occupation est due à titre de provision jusqu’à libération des lieux.

Appel a été interjeté par déclaration électronique du conseil du couple Y le 27 juillet 2021, à l’encontre des entières dispositions de l’ordonnance attaquée.

L’affaire a été orientée à bref délai selon les articles 905 à 905-2 du code de procédure civile et les plaidoiries ont été fixées au 16 février 2022 à 9 heures.

Suivant leurs dernières écritures n°2 notifiées par RPVA le 3 février 2022, les époux Y demandent à la Cour de :

A titre principal

les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,• infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,• rejeter l’ensemble des demandes de la société IRA,•

• dire qu’ils remplissent les conditions de l’article 14 pour pouvoir bénéficier du transfert du bail,

• dire que le bail au nom de Madame Z sera transféré au nom de E X N Y et de C Y qui pourront conserver ce logement aux mêmes conditions.

A titre subsidiaire, si par impossible leur demande de transfert de bail est rejetée,

• dire qu’ils disposent d’un délai de douze mois à compter de la décision à intervenir pour procéder à leur déménagement.

En tout état de cause,

• condamner la société IRA à leur régler 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leur appel, ils font notammet valoir que:

- l’ordonnance a été signifiée le 16 juillet 2021 avec un commandement de quitter les lieux et un commandement aux fins de saisie-vente. L’exécution a été suspendue car Madame Y a fait valoir sa seconde grossesse par certificat médical du 5 juillet 2021. Ils expliquent être à jour de leurs paiements.

-Ils remplissent les conditions du transfert de bail en tant que descendants s’étant installés le 30 septembre 2019 chez la grand-mère après le décès du grand-père. Il y avait des actes de malveillance et de vandalisme. La grand-mère avait des problèmes financiers et une peur de vivre seule dans ce logement. Ils ont omis de déclarer leur changement d’adresse aux impôts. Or la facture de téléphone de E Y le 14 septembre 2019, une facture de travaux de peinture au nom de E Y en date du 16 juillet 2020, les relevés de ses indemnités journalières de l’assurance maladie d’octobre 2019, les relevés de consommation EDF de juillet 2019 à mai 2020 montrant une augmentation de la consommation à compter d’octobre 2019 établissent leur communauté de vie. Les attestations sont en faveur d’une vie commune.

-Ils ont deux enfants mineurs et vivent avec le frère de E Y soit un ménage de 5 personnes. Pour le niveau de revenu, il était pour l’année 2019 de 25 558 euros. Il a baissé en 2020 à 24 613 euros. Ils sont donc en dessous du seuil de 47 818 euros.

-Ils sont 5 pour un T5. Ce logement social est adapté à leurs besoins. Il n’est pas établi la sous-occupation du logement ni que ce logement ne serait pas adapté.

A titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux d’un an est demandé en raison de la présence du nouveau-né en octobre 2021.

Suivant ses dernières écritures notifiées le 14 septembre 2021, la société IMMOBILIÈRE RHONE ALPES demande à la Cour de :

vu les articles 14 et 40-1 de la loi du 6 juillet 1989, 544 et 1240 du code civil, 514 et suivants du code de procédure civile ;

rejeter l’ensemble des demandes et prétentions formulées par le couple Y.•

En conséquence,

confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,•

• condamner les époux Y à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

L’intimée soutient en substance que:

-Il n’est pas justifié d’une résidence continue durant 12 mois au moins avant le décès des locataires. Il leur était loué un autre logement dans la même rue. Ils n’ont donné leur dédite que par courrier du 30 octobre 2020 pour Madame Y et par courrier du 17 novembre 2020 pour Monsieur Y en raison d’un problème d’insécurité dans l’immeuble. Il n’est pas apporté de preuve d’une vie commune continue d’au moins un an. En appel, il est uniquement ajouté une attestation complémentaire du docteur A qui ne justifie en rien d’une résidence commune et continue d’au moins un an au domicile de la grand-mère. Il ressort du relevé de compte du 18 mai 2021 que le couple Y a réglé les loyers et charges pour leur logement du 24 pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2020 ce qui prouve qu’ils y logeaient.

-Pour les descendants, il faut justifier de conditions de ressources pour un logement social mais si ce logement n’est pas adapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

-Sur la demande d’un délai de 12 mois, ils mettent en avant le fait que Madame Y est enceinte de son second enfant ce qui l’empêche de déménager. La date d’accouchement était prévue en septembre 2021. Au jour de l’arrêt, l’enfant sera né. Il a été fait le choix de ne pas exécuter l’ordonnance avant confirmation par arrêt d’appel. De fait, le couple a déjà bénéficié d’un délai de fait conséquent.

-Enfin ils ne sont pas à jour de leurs paiements car la dette est de 989,85 euros au 13 septembre 2021 échéance du mois d’août incluse.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 16 février 2022 à 9 heures.
A l’audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2022.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

La recevabilité de l’appel interjeté dans les formes et délais légaux n’a pas été contestée. Il y a lieu de la constater.

Sur la constatation d’une occupation sans droit ni titre et sur l’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989

Selon l’article 835 alinéa 1 du code précité, le juge des référés « ( …) peut dans les mêmes limites et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

La société IRA soutient que le couple Y est occupant sans droit ni titre du logement loué jusqu’à son décès par la grand-mère de Madame Y car il ne remplit pas les conditions permettant, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire, le transfert du contrat de location aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut, de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, Madame X-Z est décédée le […]. Sa petite fille et son mari soutiennent que le contrat de bail leur a été transféré, ce que conteste la société IRA, car le couple soutient qu’il vivait avec leur fille aînée née en décembre 2017 avec la grand-mère de E Y depuis un an avant son décès. S’agissant d’un logement HLM, il est nécessaire de cumuler deux autres conditions supplémentaires soit un niveau de revenus ne dépassant pas un certain seuil et le fait que le logement soit adapté aux besoins du bénéficiaire car il est interdit que le logement soit sous occupé. En l’espèce, il s’agit d’un T5.

A l’étude des pièces produites au bailleur, soit l’avis de situation déclarative 2020 établi le 31 mai 2020, et le bulletin de salaire de E Y de septembre 2020 soit le mois précédent le décès de Madame X-Z, il apparaît que l’adresse qui y figure est celle du 24 avenue du Chater. Ce n’est que postérieurement au décès de la grand-mère de Madame Y que l’adresse a été modifiée pour correspondre au 16 C de la même rue.

Il appartient au couple Y de démontrer qu’en dépit de l’existence de leur logement au 24 rue du chater, ils vivaient en continu et effectivement au 16 C et ce depuis un an avant le décès de la locataire : ils versent pour ce faire diverses attestations, des documents administratifs, des éléments de consommation électrique. Or :

• une unique facture de téléphone non pas fixe mais mobile en septembre 2019 ne constitue pas la preuve d’une vie commune continue pas même associée à une facture de travaux de peinture en juillet 2020, une adresse de facturation n’étant pas une preuve fiable du domicile de la personne au nom de laquelle la facture est établie;

• les documents transmis au sujet de la consommation électrique ne sont pas probants en ce qu’il ne figure aucune adresse ni aucun nom de clients et qu’une augmentation peut avoir plusieurs causes dont le coût de l’électricité elle-même. Il n’est même pas fait mention de quantité d’électricité (pièces 48 et suivantes) ;

• la multiplicité des attestations de voisins et de proches ne constitue pas non plus une preuve certaine d’une cohabitation réelle durant un an avant le décès de Madame X-Z car, soit elles sont imprécises quant aux dates et circonstances, comme l’attestation de G H, infirmière libérale, soit elles sont contradictoires entre elles sur le fait que toute la famille Y est venue vivre avec la grand-mère. En effet, I J, en sa qualité de tante, n’a évoqué que le fait que sa nièce E Y a décidé de vivre avec sa mamie, qu’elle l’a épaulée financièrement et psychologiquement depuis septembre 2019. Celle-ci l’a fortement aidée à payer le loyer, les aides, les courses. Une autre tante, Songul OZTURK, a confirmé les explications de I J n’évoquant que la venue de E Y pour épauler sa grand-mère financièrement et psychologiquement depuis le décès de son mari. Elle a précisé qu’elle lui donnait 200 euros de participation pour qu’elle effectue le paiement des loyers avec sa carte depuis décembre 2019. Selon K L M, amie et voisine de Madame X-Z, qui a pu donner quelques précisions complémentaires, la petite fille s’occupait de sa grand-mère depuis la mort de son mari. Comme elle refusait l’intervention de l’infirmière depuis la mort de son mari, la présence de la petite fille était alors indispensable.

Ainsi, ces trois attestations provenant de deux membres de la famille assez proches et une amie proche de la défunte n’étayent pas la thèse de la venue de toute la famille Y dans le logement du 16 C rue du Chater à compter de septembre 2019.

• de même, l’attestation du docteur A en date du 8 juillet 2021, produite en appel, ne démontre pas plus une communauté de vie réelle et continue depuis un an. Il certifie uniquement que Madame Y s’est occupée de sa grand-mère depuis septembre 2019 au domicile de celle-ci ;

• d’ailleurs, il ressort que le congé donné pour l’appartement du 24 a été donné par Madame Y le 30 octobre 2020, soit postérieurement au décès de sa grand-mère, lettre dans laquelle elle ne fait qu’évoquer des actes de malveillance dont elle fait l’objet dans ce logement et autres désagréments et incivilités. Elle écrit expressément en fin de courrier qu’elle vit depuis 'sic’ trois mois chez ses grands-parents où elle peut disposer d’un grand parking. Ce simple aveu de E Y elle-même rend non crédible l’allégation de son mari qui a fait parvenir à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception portant cachet de la poste en date du 17 novembre 2020 pour notifier sa dédite signalant qu’il n’occupe plus son logement à la suite de problèmes de voisinage et que son N B depuis septembre 2019 ailleurs. Ils ont en outre soldé leur loyers et charges jusqu’en janvier 2021. L’aveu de Madame Y dans son courrier notifiant sa dédite ôte ainsi toute valeur probatoire au document émanant de la CPAM s’agissant du versement des indemnités journalières pour la période d’octobre 2019 à E Y dont l’adresse déclarée est celle de sa grand-mère d’autant qu’il apparaît qu’elle se plaignait à son domicile d’actes de malveillance visant sa boîte aux lettres ce qui pourrait expliquer ce changement d’adresse pour les courriers administratifs réguliers ;

• en réalité, la Cour note surtout l’absence d’attestation du petit fils qui est censé vivre avec ses grands parents depuis des années et qui ferait partie de la composition du foyer Y comme la cinquième personne du logement. Les éléments administratifs le concernant ne constituent aucunement une preuve de cohabitation effective et continue. Son silence pose question de même que son absence dans la cause alors que le transfert du bail a également été sollicité à son nom sans qu’il ait apposé la moindre signature sur la demande. Il est pourtant censé être le seul témoin capable de confirmer la réalité de la vie commune ou non du couple Y et de décrire avec précision la date d’emménagement et les circonstances de cette arrivée.
En conséquence, à défaut de réunir les conditions légales pour le transfert du contrat de bail et alors qu’il n’est pas établi formellement que les occupants sont au nombre de 5 dans un logement HLM de type T5, le couple Y sont bien des occupants sans droit ni titre, le bail ayant été résilié de plein droit au décès de Madame X Z le […]. Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser.

La seule mesure appropriée est la mesure d’expulsion à défaut de départ volontaire selon les modalités prévues à l’ordonnance.

Sur la demande d’indemnité d’occupation mensuelle

En application de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision à valoir sur une indemnisation peut être allouée. En l’espèce, une occupation sans droit ni titre ne peut être gratuite. Les occupants sans droit ni titre doivent payer solidairement au bailleur, jusqu’à leur départ des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer contractuel augmenté des charges qui aurait dû être payé si le bail avait continué de produire ses effets. Toutefois, cette somme ne peut être due qu’à titre provisionnel en référé et cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements déjà intervenus.

Sur la demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre trois mois et trois ans, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La famille Y sollicite un délai de un an pour leur déménagement. Ils ont deux jeunes enfants à charge. Toutefois, ils ne justifient d’aucune démarche de relogement ou de difficulté pour trouver un logement y compris dans le parc privatif alors qu’il ressort qu’ils ont payé à un moment donné plus d’un loyer voire deux loyers. Ils ont déjà bénéficié de délais de fait longs.

Il est pour autant constant que le relogement alors qu’ils ont deux enfants ne sera pas raisonnablement possible avant un délai de quatre mois d’autant qu’ils ont un enfant en âge scolaire dont la scolarité doit être assurée jusqu’à la fin de l’année scolaire pour éviter tout changement brutal en cours d’année ce qui serait contraire à l’intérêt supérieur de l’enfant. Les délais pour quitter les lieux se justifient donc dans leur principe mais pas pour une durée de un an.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit partiellement à la demande de quitter les lieux en donnant au couple Y un délai de 4 mois à compter du prononcé de l’arrêt pour partir volontairement, ce délai permettant raisonnablement de s’organiser pour trouver une autre solution. Ce délai ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la société IMMOBILIÈRE RHONE-ALPES qui pourra attribuer le logement HLM litigieux à une famille présentant des besoins adaptés à la capacité de l’appartement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, tant en appel qu’en première instance sur leur demande principale, les époux Y, doivent supporter in solidum les entiers dépens de première instance et d’appel. La Cour confirme l’ordonnance déférée sur les dépens et y ajoute, à la charge des époux Y ceux d’appel.

L’équité conduit la Cour à condamner les époux Y à payer in solidum à la société IMMOBILIÈRE RHONE ALPES une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel en la modérant à 1 000 euros.

Corrélativement, la Cour déboute les époux Y de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

constate la recevabilité de l’appel des époux Y,

les déboute de leur demande principale.

En conséquence,

confirme l’ordonnance déférée sur la mesure d’expulsion y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier concernant Monsieur et Madame Y et de tous occupants de leur chef et sur l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux sauf à préciser qu’il s’agit d’une condamnation provisionnelle et en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements intervenus,

fait droit partiellement à la demande subsidiaire des époux Y de délai pour quitter les lieux,

octroie un délai supplémentaire de quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt pour quitter les lieux,

confirme l’ordonnance déférée sur les dépens de première instance,

y ajoutant,

condamne les époux Y in solidum aux dépens d’appel,

condamne in solidum les époux Y à payer à la société IMMOBILIÈRE RHONE ALPES la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

déboute les époux Y de leurs demandes accessoires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. O P Q R