N° RG 23/08067 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PIKD

Décision du Président du TJ de VILLEFRANCHE en référé du 28 octobre 2023

RG : 23/00064

S.A.S. NOSTRA CASA

C/

S.A.R.L. FONCIERE 3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 06 Novembre 2024

APPELANTE :

La société NOSTRA CASA, SAS au capital de 1 000 €, inscrite au RCS d’Annecy sous le n° 854 044 278, dont le siège social est [Adresse 2] à ' [Localité 3], représentée par son président en exercice

Représentée par M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, toque : 2765

INTIMÉE :

La société FONCIERE 3, SARL au capital de 9 000 euros, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE TARARE sous le n° 788 926 806, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice, de droit domicilié au dit siège

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 06 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 7 septembre 2021, par Maître [M], Notaire, une promesse de vente unilatérale a été régularisée entre la société Foncière 3, promettant, et la société NOSTRA CASA, bénéficiaire portant sur un bâtiment en plateaux à rénover et à aménager, situé à [Localité 4], au prix de 565 000,00 €.

Cet acte qui arrivait à expiration le 29 avril 2022, à 16h stipulait :

une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 56 500,00 €, à la charge du bénéficiaire, avec dispense de versement immédiat mais paiement à première demande dans l’hypothèse d’une non-réitération de la vente dans les délais, malgré la réalisation des conditions suspensives,

les conditions suspensives de réalisation par le promettant, de divers travaux ayant fait l’objet d’une déclaration préalable n°0692642100093 et d’un arrêté de non-opposition du 7 juin 2021, et, une fois les travaux réalisés, le dépôt d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) outre la non-opposition expresse ou tacite à celle-ci, avec la précision de ce que le délai d’opposition de la Commune était de 5 mois (zone protégée).

Il était également stipulé que le bénéficiaire n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition et que s’il devait néanmoins avoir recours à un tel prêt, il reconnaissait avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir de la condition suspensive.

La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux a été déposée à la Mairie de [Localité 4] le 13 avril 2022.

Par avenant du 7 juin 2022, le terme de l’option a été prorogé une première fois au 30 septembre 2022.

Les 7 et 13 septembre 2022, la société Foncière 3 a communiqué au notaire en charge de la vente, toutes les factures de travaux ainsi que les attestations d’assurance décennale.

La conformité tacite des travaux est intervenue le 13 septembre 2022, par l’envoi d’une attestation de non opposition.

Par avenant du 16 septembre 2022, le terme de la promesse a été prorogé une seconde fois au 18 novembre 2022 à 19h.

L’option d’achat n’a pas été levée par la société Nostra Casa avant le 18 novembre 2022 à 19h, celle-ci ayant déposé par la suite la somme de 70 000,00 € entre les mains du notaire à titre d’indemnité d’immobilisation sans qu’un avenant, pourtant proposé par le notaire, ne soit régularisé entre les parties.

Par LRAR du 11 avril 2023, la société Foncière 3 a mis la société Nostra Casa en demeure de lui payer la somme de 56 500,00 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit du 28 avril 2023, la société Foncière 3 a fait assigner la société Nostra Casa devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône en paiement d’une provision de ce montant outre la somme de 1 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône a :

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa de dire n’y avoir lieu à référé ;

Condamné la SAS Nostra Casa à verser à la SARL Foncière 3, à titre de provision, la somme de 56 500,00 €, portant intérêts de plein droit à compter de l’assignation délivrée le 28 avril 20132 ;

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa de restitution de la somme de 70 000,00 € ;

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa de dommages et intérêts ;

Condamné la SAS Nostra Casa aux dépens de l’instance ;

Condamné la SAS Nostra Casa au paiement de la somme de 1 500,00 € à la SARL Foncière 3, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelé que la présente ordonnance était de plein droit exécutoire.

Le juge des référés retient en substance que :

la demande de provision, fondée sur les dispositions de l’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile (et non pas comme écrit par erreur de plume sur celle de l’article 834), n’est conditionnée ni par l’urgence, ni par l’absence de complexité mais requiert du juge qu’il examine les contestations invoquées,

les difficultés à souscrire un crédit pour l’acquisition du bien ne peuvent être invoquées par la société Nostra Casa comme motif légitime,

la société Foncière 3 justifie de la réalisation des travaux nécessaires à la réitération de la vente et du dépôt de la DAACT « dans les temps », sans pour autant avoir obtenu tous les documents nécessaires à la réalisation de la condition suspensive, compte tenu notamment du délai d’opposition, d’où la signature, du premier avenant prorogeant le terme au 30 septembre 2022, puis d’un second avenant le prorogeant au 18 novembre 2022, signés en connaissance de cause par la société Nostra Casa qui a fait le choix de verser la somme de 70 000,00 € sans signer de nouvel avenant ;

la régularité de ces deux avenants est acquise même si le premier a été signé hors délai, dès lors qu’il y a eu rencontre des volontés des parties ainsi engagées, en sorte que la levée d’option intervenue après l’expiration de la seconde prorogation est tardif, la société Nostra Casa ayant été informée par le notaire de ce que le versement de la somme de 70000 €, lui-même hors délai, ne valait pas prorogation du terme sans nouvel avenant,

ainsi, la condition suspensive a été réalisée dans le nouveau délai imparti mais n’a pas été suivie de la levée d’option dans ce même délai ;

les conditions de l’obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire au promettant sont réunies ;

les demandes de la société Nostra Casa tendant à la mise en cause du notaire ainsi qu’à la restitution de la somme détenue par lui ne sont pas pertinentes, ce dernier n’étant pas attrait à la cause, étant précisé que la somme de 70000 € ne correspond pas à une indemnité d’immobilisation et que la société Foncière 3 n’a aucun droit sur cette somme ;

en l’absence de démonstration d’une faute de la société Foncière 3, la demande de dommages et intérêts formée par la société Nostra Casa n’est pas fondée.

Par déclaration enregistrée le, la société Nostra Casa a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 22 août 2024 elle demande à la cour de :

Vu les articles 1109,1117,1124,1133,1172,1187,1217,1231-1,1304 et 1304-2 du Code civil,

Vu les articles R.462-6 et R.462-7 du code de l’urbanisme,

Vu la caducité de l’offre à la date de signature du premier avenant,

Vu les articles 565, 566 et 835 du Code de procédure civile,

Infirmer l’ordonnance rendu le 01 août 2022 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Villefranche en ce qu’elle a :

Dit y avoir lieu à référé,

Condamné la SAS Nostra Casa à verser à la SARL Foncière 3 à titre de provision, la somme de 56 500 €, portant intérêts à compter de l’assignation délivrée le 28 avril 2023,

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa de restitution de la somme de 70 000 €,

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa à condamner la SARL Foncière 3 à 5 000 € de dommages-intérêts,

Condamné la SAS Nostra Casa aux dépens de l’instance,

Condamné la SAS Nostra Casa au paiement à la SARL Foncière 3 de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa de condamner la SARL Foncière 3 à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté la demande de la SAS Nostra Casa de condamner la SARL Foncière 3 aux dépens de l’instance.

Y faisant droit et statuant à nouveau,

A titre principal :

Juger nulle l’offre contenant une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté de la société Foncière 3,

A titre subsidiaire :

Juger que l’impossibilité de lever l’option à la date butoir initial de l’offre est imputable au seul promettant la Société Foncière 3,

A titre très subsidiaire :

Juger nul tout avenant signé postérieurement à la caducité de l’offre,

En toute hypothèse :

Juger qu’il n’y avait pas lieu à référé,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société Foncière 3 y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner la restitution par la Société Foncière 3 à la société Nostra Casa de la somme de 60 022 € détenue par elle depuis qu’elle a fait procéder à une mesure de saisie attribution,

Condamner la société Foncière 3 à payer à la société Nostra Casa la somme de 5 000 € au titre de provision de dommages-intérêts,

Condamner la société Foncière 3 à payer à la société Nostra Casa la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Foncière 3 aux entiers dépens de première l’instance.

Y ajoutant,

Condamner au titre de l’appel, la société Foncière 3 à la somme de 3 000 € d’article 700 au profit de la SAS Nostra Casa, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel

Au soutien de ses prétentions, elle invoque :

l’incompétence du juge des référés dont elle estime qu’il a fondé sa décision sur l’article 835 du Code de procédure civile lequel vise à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite qui n’a pas à s’appliquer à l’espèce, outre la complexité de l’affaire,

la nullité de la promesse unilatérale de vente qui ne répond pas à la définition de l’article 1124 du Code civil, dès lors qu’outre le consentement du bénéficiaire, il manquait également la production par le promettant du certificat de non opposition, laquelle n’est ni enfermée dans un délai, ni sanctionnée par le paiement d’une indemnité, contrairement à la levée de l’option alors que les deux évènements sont liés, étant en outre prétendu que la condition dite suspensive est en réalité potestative puisque sa réalisation dépend de la seule volonté de la société Foncière 3, condition s’opposant ainsi au principe de force obligatoire du contrat,

la caducité de la promesse en l’absence de levée de l’option dans le délai prévu à l’acte,

la nullité des avenants postérieurs à la caducité de la promesse, des avenants portant sur un acte caduc, étant eux-mêmes sans effet, la rencontre des volontés ne suffisant pas s’agissant d’actes solennels donc formalistes, en sorte que ces avenants doivent être écartés des débats quand bien-même les parties se seraient mises d’accord antérieurement à leur signature, car la caducité de la promesse ne dépend pas de la rédaction de l’acte mais résulte de l’écoulement du temps, toute déclaration des parties étant de nul effet en présence d’un acte solennel dont la validité est conditionnée au respect d’un formalisme donc à la signature d’une nouvelle offre,

l’imputabilité au promettant de l’impossibilité de lever l’option à la date butoir, dès lors que la société Foncière 3 ne conteste pas ne pas avoir obtenu tous les documents nécessaires à la réitération de la vente avant cette date, en particulier l’attestation de non opposition,

elle subit de multiples préjudices imputables à la société Foncière 3 ayant dû immobiliser une somme d’argent conséquente, engager d’importants frais de procédure en raison de la faute de cette dernière, c’est-à-dire son incapacité à réaliser la condition suspensive de production de l’attestation de non opposition à la DAACT avant la date butoir, ne tenant pas compte du délai d’instruction de 5 mois, étant en outre précisé que le bien n’était pas vendable sans cette attestation en sorte que l’indemnité d’immobilisation est dénuée de cause,

la responsabilité de l’étude notariale pour manquement à son devoir de conseil ce qui témoigne de la nécessité de sa mise en cause et partant d’un débat de fond est au demeurant engagée,

les nullités de la promesse et des avenants qu’elle soulève en cause d’appel ne consistent pas en des demandes nouvelles au sens de l’article 566 du Code de procédure civile mais en des moyens au soutien de l’incompétence du juge des référés en raison de la complexité de l’affaire.

Par conclusions régularisées au RPVA le, la société Foncière 3 demande à la cour :

Vu les articles 1103, 1104 du Code civil, 564 et 835 du Code de procédure civile,

Juger irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel, les demandes en :

« Juger nulle l’offre contenant une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté de la société Foncière 3,

A titre subsidiaire :

Juger que l’impossibilité de lever l’option à la date butoir initiale de l’offre est imputable au seul promettant la Société Foncière 3,

A titre très subsidiaire :

Juger nul tout avenant signé postérieurement à la caducité de l’offre »,

Subsidiairement,

Juger que le juge des référés n’est pas compétent pour connaître de ces demandes et renvoyer la société Nostra Casa devant le juge du fond à ce titre,

En tous cas,

Débouter la société Nostra Casa de la totalité de ses demandes,

Reconventionnellement,

Confirmer l’ordonnance du 28 septembre 2028,

Y ajouter en cause d’appel,

Condamner la société Nostra Casa aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des frais non compris dans les dépens en cause d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— les demandes tendant à la nullité de la promesse et des avenants et tendant à lui imputer l’impossibilité de lever l’option sont nouvelles et partant irrecevables en application de l’article 564 du Code de procédure civile et ne relèvent du reste pas de la compétence du juge des référés,

— elle les dit au demeurant mal fondées, la société Nostra Casa ayant reconnu et s’étant prévalu sans réserve de la pleine validité des deux avenants et de la pleine force juridique de la promesse jusqu’au 18 novembre 2022 dans ses conclusions antérieures et devant le juge du fond qu’elle a saisi, ainsi que, s’agissant de la promesse, en signant les deux avenants de prorogation et en sollicitant même la poursuite de la promesse en payant la somme de 70 000 €. Elle rappelle en outre s’agissant de la caducité de la promesse initiale que les parties ont pris le soin dans les deux avenants de stipuler que leur accord à ce titre était antérieur,

— au titre de la condition suspensive, elle fait valoir qu’elle n’est pas potestative en ce qu’elle dépend de l’opposition ou non de l’autorité administrative à la conformité des travaux et non pas de la seule volonté du promettant et que cette condition n’ayant pas été levée au 29 avril 2022, les parties se sont accordées pour une prorogation du terme, en sorte qu’il n’y a caducité ni de la promesse, ni de ses avenants, actes sous seing privé valablement consentis par l’appelante et non soumis à un formalisme particulier.

— au soutien de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation à titre provisionnel, fondée sur les dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, la société Foncière 3 rappelle qu’elle est acquise au promettant du seul fait de la non réalisation de la vente, sans possibilité de modification par le juge, correspondant au « prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire » et non à la réparation d’un préjudice ; Elle observe qu’au 18 novembre 2022, la société Nostra Casa ne l’avait pas levée alors que toutes les conditions étaient réalisées, étant rappelé la prorogation du terme à deux reprises, par avenants non sérieusement contestables ; elle estime que l’appelante ne peut se plaindre d’un quelconque retard du promettant lors du dépôt de la DAACT puisque contractuellement, elle a renoncé à se prévaloir de la première date, les parties ayant librement convenu de proroger le délai d’option pour que les délais administratifs puissent être respectés ;

— elle conteste par ailleurs la demande de dommages et intérêts à défaut pour la société Nostra Casa de prouver une faute de l’intimée et la demande de restitution de la somme de 70 000 € entre les mains du notaire, somme dont le versement est strictement volontaire de sa part.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé :

La cour rappelle qu’en application de l’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile, « dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le juge des référés « peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La demande de la société Foncière 3, qui consiste en une demande de provision, est assurément fondée sur ce texte qui ne pose ni condition d’urgence, comme l’a rappelé le juge de première instance, ni condition de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, qui ne sont en l’espèce nullement invoqués par cette société. La seule condition posée pour l’octroi d’une provision par le juge des référés est l’absence de contestations sérieuses et non pas l’absence de « complexité de l’affaire ».

La société Nostra Casa demande à la cour de « juger nulle l’offre contenant une condition » potestative, et de « juger nul tout avenant signé postérieurement à la caducité de l’offre ». Ces demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent pour le défendeur à faire échec à la prétention adverse et partant, sont recevables, mais ne relèvent pas des attributions du juge des référés, en ce sens qu’il ne lui appartient pas de prononcer des nullités, en sorte qu’il n’y a pas lieu à référé les concernant.

Toutefois, elles sont qualifiées par l’appelante de moyens qu’elle invoque au titre de la complexité de l’affaire, qu’il y a donc lieu de considérer comme des contestations destinées à faire échec à la demande de provision tout comme l’est la « demande » de voir dire imputable à la société Foncière 3, l’impossibilité de lever l’option qui ne constitue pas une prétention. Il revient au juge des référés de dire sérieuses ou non sérieuses ces contestations.

C’est donc en ce sens qu’il y a lieu à référé, comme jugé en première instance.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation :

La contestation afférente à la validité de la promesse de vente n’est pas sérieuse, la condition suspensive stipulée n’étant à l’évidence pas purement potestative mais également dépendante de la diligence des autorités administratives. Il en est de même de la contestation afférente aux deux avenants dès lors qu’il est admis en jurisprudence que les parties peuvent proroger une promesse devenue caduque et que cette prorogation n’a pas à faire l’objet d’un acte solennel, étant relevé qu’en l’espèce, les parties ont expressément fait remonter leur volonté réciproque de proroger le délai de levée d’option et le délai de réalisation des conditions suspensives antérieurement au délai d’expiration de la promesse.

Il est ainsi acquis que le délai de levée d’option qui expirait au 29 avril 2022 a été prorogé au 30 septembre 2022 puis au 18 novembre 2022 à 18h par la volonté commune des deux parties et ce afin que la condition suspensive de réalisation des travaux, de déclaration d’achèvement et de conformité et d’obtention d’une attestation de non opposition soit réalisée. Tel a été le cas et il ne peut être sérieusement reproché à la société Foncière 3 d’être à l’origine de la non levée de l’option avant le terme initialement convenu alors que les deux parties à la promesse ont librement convenu d’en proroger le terme en prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive. La contestation afférente à la caducité de l’offre n’est pas davantage sérieuse pour les mêmes raisons.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Nostra Casa à payer à la société Foncière 3 la somme provisionnelle de 56 500,00 €, outre intérêts de plein droit.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice :

La société Nostra Casa ne justifie ni d’une faute de la société Foncière 3, ni d’un préjudice, le défaut de levée de l’option avant la date initiale ne pouvant être imputé au promettant compte tenu des prorogations intervenues d’un commun accord et ne lui étant pas préjudiciable et le défaut de levée de l’option avant la date prorogée étant entièrement imputable à l’appelante à défaut pour elle d’avoir signé avant le 19 décembre 2022 à midi, l’avenant transmis par le notaire en charge de la vente à son conseil comme demandé par ce dernier par mail du 15 décembre 2022.

Par mail du 16 décembre 2022, le notaire rappelait également au conseil de la société Nostra Casa que le versement de la somme de 70 000,00 € sans signature de l’avenant ne valait pas prorogation de la promesse expirée le 18 novembre. La demande de provision se heurte en conséquence à des contestations sérieuses de sorte que la décision de première instance sera également confirmée à ce titre.

Sur la demande de restitution de la somme de 60 022,00 € :

Cette demande se heurte inévitablement à des contestations sérieuses, en ce qu’elle porte sur la somme ayant fait l’objet le 3 novembre 2023 d’une saisie-attribution entre les mains du notaire à la demande de la société Foncière 3 en exécution de l’ordonnance de référé dont appel. La décision de première instance qui portait sur le montant de 70 000,00 € sera donc également confirmée.

Sur les mesures accessoires :

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de la société Nostra Casa, laquelle succombant supportera également les dépens en cause d’appel.

L’équité commande en outre de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Nostra Casa au paiement de la somme de 1 500,00 € à la société Foncière 3 en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de faire application des dispositions de ce texte, en cause d’appel en la condamnant à payer à cette dernière la somme de 1 500,00 €, à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Dit recevables les demandes formées par la société Nostra Casa à voir :

juger nulle l’offre contenant une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté de la société Foncière 3,

juger nul tout avenant signé postérieurement à la caducité de l’offre ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour statuer sur ces demandes ;

Dit que dans le dispositif des dernières écritures de la société Nostra Casa la phrase « voir juger que l’impossibilité de lever l’option à la date butoir initiale de l’offre est imputable au seul promettant la société Foncière » ne constitue pas une prétention ;

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Nostra Casa aux dépens d’appel.

Condamne la société Nostra casa à payer la somme de 1 500,00 € à la société Foncière 3, en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT