Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 14 février 2024, n° 21/08489

CA Lyon
Confirmation 14 février 2024

Arguments

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Rejeté
Violation de l'interdiction de sous-location
La cour a estimé que bien que la locataire ait commis une faute, celle-ci ne justifiait pas la résiliation du bail en raison de la disproportion de la sanction par rapport à la durée et à la nature de la sous-location.
Rejeté
Conséquence de la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande, considérant que la résiliation du bail n'était pas justifiée, et par conséquent, l'expulsion ne pouvait être ordonnée.
Rejeté
Droit à l'indemnité d'occupation suite à la résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation ne pouvait être accordée puisque la résiliation du bail n'a pas été prononcée.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bailleur n'avait pas droit à l'indemnisation de ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 14 févr. 2024, n° 21/08489
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	21/08489
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Denitza GUEORGUIEVACatherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	Etablissement L' OFFICE PUBLIC DE L' HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [ Localité 4 ] HA BITAT, Etablissement Public Industriel et Commercial

Texte intégral

N° RG 21/08489 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N6W3

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 20 octobre 2021

RG : 11-20-2975

Etablissement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 4] HA BITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 4]

[M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Février 2024

APPELANTE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 4] HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 4], Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de LYON sous le n° 399 898 345, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

INTIMÉE :

Mme [N] [M]

née le 10 Octobre 1981 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/04505 du 17/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Denitza GUEORGUIEVA, avocat au barreau de LYON, toque : 2034

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Décembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Décembre 2023

Date de mise à disposition : 31 janvier 2024 prorogée au 14 Février 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, conseiller, en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2013, l’office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [N] [M] un appartement type T4 au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525,96 €, outre les charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Par un courrier reçu par Grand [Localité 4] Habitat le 5 février 2020, Mme [C], se disant étudiante américaine, a informé le bailleur social avoir habité, avec une étudiante belge, chez Mme [N] [M] du 16 septembre au 26 décembre en vertu d’une sous-location au prix de 650 € par chambre conclue sur le «'bon coin'», payable en espèces.

Le 16 juillet 2020, Maître [D] [U], huissier de justice à [Localité 5] a dressé un procès-verbal de constat depuis son ordinateur sur le site «'le bon coin'» et, par exploit du 24 juillet 2020, Grand [Localité 4] Habitat a fait sommation à sa locataire de cesser toute sous location de son logement.

Prétendant que cette sommation était demeurée sans effet, Grand [Localité 4] Habitat a, par acte d’huissier de justice en date du 28 octobre 2020, fait assigner Mme [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour faute grave du locataire. Par jugement contradictoire en date du 20 octobre 2021, le Juge des contentieux de la protection a statué ainsi :

Déboute l’Office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat (anciennement OPAC du Grand [Localité 4]) de sa demande en résiliation de bail,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge l’Office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat (anciennement OPAC du Grand [Localité 4]) à l’exception des frais de sommation délivrée le 24 juillet 2020 qui resteront à la charge de Mme [N] [M].

Le tribunal a retenu en substance :

Que Mme [M] ne conteste pas avoir procédé à des sous-locations, ce qui est corroboré par un constat d’huissier de justice, ce qui est interdit légalement';

Que la résiliation du bail pour faute grave doit prendre en compte la disproportion de la sanction';

Que l’expulsion de Mme [M] et l’obligation de se reloger qui en résulterait dans des conditions financières précaires et en présence du handicap physique de la locataire, constituent une sanction manifestement disproportionnée au regard de la durée de sous-location, des éléments personnelles de Mme [M] et de la durée de la location initiale (depuis 2013).

Par déclaration en date du 26 novembre 2021, l’Office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat (anciennement OPAC du Grand [Localité 4]) a interjeté appel sur l’ensemble des chefs de jugement.

***

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 06 septembre 2022 (conclusions d’appelant n°2), l’Office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat (anciennement OPAC du Grand [Localité 4]) demande à la cour :

Vu l’article 10 du contrat de location,

Vu l’article L.442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Infirmer le jugement rendu le 20 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Dire et juger que Mme [N] [M] a commis une faute grave en procédant à la sous-location de son appartement, en violation de l’article 10 du contrat de location et de l’article L.442-8 du Code de la construction.

En conséquence,

Débouter Mme [N] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Prononcer la résiliation du bail conclu entre Grand [Localité 4] Habitat et Mme [N] [M] le 15 octobre 2013 et du contrat de bail du garage qui en est l’accessoire,

Ordonner l’expulsion de Mme [N] [M] de son logement situé [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et de libérer le local des biens et objets mobiliers garnissant le logement,

Dire qu’à défaut de le faire, Grand [Localité 4] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [M] de son logement ainsi que celle de tout occupant et biens de son chef se trouvant dans le local, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

Condamner Mme [N] [M] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 2'947,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er juin 2022, somme à parfaire au jour de l’audience,

Condamner Mme [N] [M] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif du local,

Autoriser Grand [Localité 4] Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant le local, dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [M],

Condamner Mme [N] [M] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 1'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile par Maître Catherine Gauthier, avocat associée de la SELARL Levy Roche Sarda, qui en a fait la demande.

Le bailleur estime que la résiliation du bail est la seule réponse appropriée au manquement grave de la locataire. Il souligne que Mme [M], qui a reconnu la sous-location, n’indique pas la raison pour laquelle l’annonce était toujours présente en juillet 2020 alors qu’elle prétend avoir cessé toute activité 6 mois plus tôt. Il considère que l’attitude de Mme [M] est particulièrement grave compte-tenu des délais d’attente existant dans le Rhône pour obtenir un logement social. Il ajoute que les sous-locations consenties concernaient bien le logement entier et non une chambre comme l’indique Mme [M].

***

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 20 mai 2022 (conclusions d’intimée), Mme [N] [M] demande à la cour :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil,

Confirmer le jugement rendu le 20 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en toutes ses dispositions,

Débouter Grand [Localité 4] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Grand [Localité 4] Habitat aux entiers dépens.

Elle ne conteste pas la sous-location mais précise qu’elle n’a été que de courte durée (de septembre 2019 à janvier 2020). Elle affirme qu’elle a supprimé l’annonce fin 2019 et que, si celle-ci est restée visible sur le site internet «'le bon coin'», cela n’est pas de son ressort et que sa volonté de chercher de nouveaux sous-locataires n’est pas démontrée.

Elle ajoute qu’elle n’a pas reçu l’avis de passage de l’huissier de justice en juillet 2021, de sorte qu’elle n’a pas pu y répondre et s’expliquer directement en précisant que cela était terminé depuis janvier 2020. Elle estime que la résiliation du bail la mettrait dans une situation d’une extrême précarité et qu’une telle sanction est disproportionnée au regard de la faute commise. Elle ajoute que, hormis l’incident de la sous-location litigieuse, elle est depuis des années une locataire exemplaire.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les «'demandes'» des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions comme c’est le cas de la demande concernant la gravité du manquement imputé à la locataire.

Sur le prononcé de la résiliation du bail':

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce':

«'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.'»

Les conditions générales du contrat de bail conclu entre les parties le 15 octobre 2013 comportent un article 10 qui reprend cette règle en précisant que «'dans les limites restrictives autorisées par la loi et après information du bailleur, une sous-location partielle est possible'».

En application des articles 1224 et suivants du Code civil, pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement, la résolution peut toujours être demandée en justice, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

En l’espèce, le bailleur a reçu un courrier le 5 février 2020 aux termes duquel Mme [C], se disant étudiante américaine, prétendait avoir habité, ainsi qu’une étudiante belge, chez Mme [N] [M] du 16 septembre au 26 décembre 2019 en vertu d’une sous-location conclue sur «'le bon coin'». Ce n’est que le 16 juillet 2020 que Grand [Localité 4] Habitat a fait établir un procès-verbal de constat confirmant la présence d’une annonce publiée par la locataire sur le «'bon coin'» proposant une «'coloc étudiante'» à l’adresse des lieux loués réservée à la candidature de deux «'filles'». Le bailleur a alors fait délivrer à Mme [M] une sommation le 24 juillet 2020 de cesser ses agissements. Prétendant que cette sommation serait restée sans effet, Grand [Localité 4] Habitat a fait assigner la locataire en prononcé de la résiliation bail par exploit du 28 octobre 2020.

Mme [M] ne conteste pas la violation de l’interdiction légale et conventionnelle de sous-locations consenties sans l’accord du bailleur de l’appartement dont elle est locataire depuis 2013, l’intéressée n’étant évidemment pas fondée à prétendre qu’elle ignorait cette interdiction puisque «'nul n’est censé ignorer la loi'».

Mme [M] expose qu’elle n’a jamais consenti d’autres sous-locations que les deux sous-locations concomitantes d’une durée de 4 mois entre septembre 2019 et janvier 2020, ayant ainsi sous-loué deux chambres de son appartement à deux étudiantes.

Force est de constater que le bailleur ne rapporte pas la preuve, ni de la sous-location de l’appartement entier, ni d’autres sous-locations de chambre qui auraient été consenties par la locataire à d’autres dates.

En effet, si Mme [C] affirmait dans son courrier adressé au bailleur que Mme [N] [M] lui avait dit pratiquer des sous-locations depuis plusieurs années depuis le site le «'bon coin'», ces éléments déclaratifs ne sont étayés par aucun élément de preuve. De même, si l’huissier de justice a constaté que l’annonce passée par Mme [M] sur le «'bon coin'» était toujours accessible en juillet 2020, il n’en résulte pas que d’autres sous-locations aient été consenties.

Pour considérer que la résiliation judiciaire du bail s’impose, Grand [Localité 4] Habitat souligne la gravité du manquement de la locataire en ce que les sous-locations litigieuses portent sur un logement du parc social dont l’attribution est subordonnée à des conditions financières dans un contexte de fortes demandes.

Le bailleur en conclut que le manquement de Mme [N] [M] porte préjudice à des populations en attente d’attribution d’un logement social.

En réalité, la locataire ne peut être tenue pour responsable de la pénurie des logements sociaux dans le Rhône, ni ne peut être considérée comme y ayant contribué en l’état des seuls manquements dont la preuve est rapportée, à savoir deux sous-locations de de deux chambres au sein de son appartement d’une durée de 4 mois seulement. Au demeurant, si les manquements de la locataire à ses obligations étaient aussi graves qu’il l’indique aux termes de ses écritures, Grand [Localité 4] Habitat aurait engagé son action avec plus de célérité.

Or, la cour relève d’abord qu’un délai de cinq mois s’est écoulé entre l’information reçue le 5 février 2020 par courrier de Mme [C] et la sommation délivrée le 24 juillet 2020 à la locataire. Si la déclaration d’état d’urgence sanitaire par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19 peut expliquer ce délai, la cour relève ensuite que Grand [Localité 4] Habitat a attendu trois mois pour assigner la locataire en résiliation de bail.

Or, l’assertion selon laquelle la sommation serait restée sans effet n’est pas démontrée dans la mesure où Grand [Localité 4] Habitat ne rapporte pas la preuve de sous-locations postérieures à la sommation du 24 juillet 2020. Enfin, la cour relève que le bailleur ne fournit aucune explication pour justifier qu’il n’ait assigné Mme [N] [M] que trois mois après la sommation qu’il lui a fait délivrer, sans élément nouveau dans l’intervalle et en l’absence notamment de justification de démarches amiables qui auraient échoué.

A la lueur de ces éléments, si le manquement de Mme [M] à ses obligations locatives est grave et avéré, ce manquement ne présente pas, compte tenu de son caractère ponctuel et de la courte durée des sous-locations dont la preuve est rapportée, un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté Grand [Localité 4] Habitat de sa demande en prononcé de la résiliation du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation, sera confirmé.

Sur les autres demandes':

Grand [Localité 4] Habitat succombant, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle l’a condamné aux dépens.

Y ajoutant, la cour condamne Grand [Localité 4] Habitat aux dépens de l’instance d’appel.

Le bailleur est débouté de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 20 octobre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne l’Office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat, pris en la personne de son représentant légal, aux dépens à hauteur d’appel,

Rejette la demande présentée par l’Office public de l’habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Véronique DRAHI, CONSEILLER