N° RG 23/01006 -N°Portalis DBVX-V-B7H-OYVZ

Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne au fond du 10 novembre 2022

RG : 22-001673

[S]

C/

[M]

[Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Avril 2025

APPELANT :

M. [W] [S]

né le 22 Juillet 1972 à [Localité 8] (MAROC) (99)

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/001221 du 02/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Ibrahim ABDOURAOUFI de la SELARL RATIOS & STANDARDS LEGAL, avocat au barreau de LYON, toque : 2165

INTIMÉS :

M. [I] [M]

né le 16 Mai 1981 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [C] [Z] épouse [M]

née le 28 Septembre 1981 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2247

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025

Date de mise à disposition : 09 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2020 à effet au 20 avril 2020, M. [I] [M] et Mme [C] [Z], épouse [M] ont consenti à M. [W] [S] le bail d’un logement et d’un garage, situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, provision sur charges comprises, de 545 '.

Par acte du 22 octobre 2020, M. et Mme [M] ont fait délivrer à M. [S], un commandement de payer un arriéré locatif, dont les causes ont été soldées plus de deux mois après sa délivrance.

Par acte du 9 février 2022, M. et Mme [M] ont fait commandement à M. [S] de payer la somme en principal de 1.559,72 ', outre les frais, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

M. et Mme [M] justifient avoir respecté l’obligation imposée par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en saisissant la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 février 2022.

Par exploit du 4 mai 2022, M. et Mme [M] ont fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne en résiliation du bail.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation judicaire du bail ayant lié les parties à la date du 10 avril 2022 ;

Autorisé M. [I] [M] et Mme [C] [M] née [Z] à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [S] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. [W] [S] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamné M. [W] [S] à payer à M. [I] [M] et Mme [C] [M] née [Z] :

· La somme de 737,49 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

· Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

Condamné M. [W] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappela que l’exécution provisoire est de droit.Par déclaration enregistrée le 9 février 2023, M. [S] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 19 avril 2023, M. [W] [S] demande à la cour :

Juger l’appel de M. [W] [S] recevable ;

Infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lyon près du tribunal de proximité de Villeurbanne en date du 10 novembre 2022 ;

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

Juger que l’assignation de M. [I] [H] [M] et Mme [C] [G] [M] est irrecevable ;

Débouter M. [I] [H] [M] et Mme [C] [G] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

Au fond,

Juger que le premier juge n’était saisi d’aucune demande en ce qu’il lui a été demandé de « voir constater la résiliation du bail » ;

Juger que la clause résolutoire est irrégulière et qu’en conséquence M. [I] [H] [M] et Mme [C] [G] [M] ne peuvent bénéficier de ses effets ;

Juger que le caractère infructueux du commandement de payer du 9 février 2022 n’est pas établi et qu’en conséquence, la demande de résiliation n’est pas fondée ;

Annuler l’autorisation de M. [I] [M] et Mme [C] [M] de pouvoir faire procéder à l’expulsion de M. [W] [S] et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. [W] [S] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Infirmer la condamnation de M. [W] [S] à payer à M. [I] [M] et Mme [C] [M] née [Z] :

· La somme de 737,49 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

· Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Débouter M. [I] [H] [M] et Mme [C] [G] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

En toutes hypothèses,

Condamner M. [I] [H] [M] et Mme [C] [G] [M] à verser à M. [W] [S] la somme de 1.200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [I] [H] [M] et Mme [C] [G] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, M. [W] [S] invoque l’irrégularité de la clause résolutoire qui ne saurait fonder la résiliation telle que prévue dans le contrat de bail au motif qu’elle prévoit une faculté discrétionnaire de résiliation anticipée du contrat en ce qu’elle précise qu’il sera résilié « si bon semble au bailleur », la rendant ainsi équivoque. En outre, il fait valoir que le commandement de payer est irrégulier et qu’un réel doute existe quant à son infructuosité en relevant notamment que la partie adverse n’en justifie pas.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 juillet 2023, m [M] demandent à la cour :

In limine litis, déclarer toutes prétentions fins et conclusions de M. [W] [S] irrecevables car présentées pour la première fois en appel ;

A titre principal,

Confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Prendre acte de l’actualisation de créance de M. [I] [M] et Mme [C] [M] à la somme de 606,18 ' arrêté au 30 juin 2023 ;

Condamner en conséquence M. [W] [S] à payer à M. [I] [M] et Mme [C] [M] la somme de 606,18 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2023, échéance de juillet 2023 incluse, outre intérêts au taux légal ;

Condamner M. [W] [S] à payer à M. [I] [M] et Mme [C] [M] la somme de 1.500,00 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le même aux entiers dépens de première instance, d’appel et de toutes ses suites, comprenant notamment les actes régularisés à ce jour conformément à l’article 696 code de procédure civile ;

Ils font valoir que seul le commandement de payer dont la cause a été intégralement réglée dans le délai légal prive les bailleurs d’un recours en justice et relèvent que M. [W] [S] ne produit aucun élément permettant de corroborer l’apurement de sa dette, rappelant qu’ils n’ont pas à rapporter eux-mêmes la preuve de ce qu’ils n’auraient pas été intégralement réglés, considérant que nul n’est tenu de rapporter la preuve d’un fait négatif. Ils soulignent que les dispositions légales soulevées par M. [W] [S] pour contester la validité de la clause résolutoire n’ont pas vocation à s’appliquer dans la mesure où elles sont relatives à l’acquisition d’un bien et non à sa location, et ajoutent qu’en tout état de cause M. [W] [S] ne pouvait ignorer leur intention de résilier le bail, leur volonté ayant été exprimée sans équivoque dans le commandement de payer. Ils exposent que la résiliation du bail est de plein droit considérant l’acquisition de la clause résolutoire mais aussi qu’elle peut être prononcée par décision judiciaire au regard du manquement du locataire à son obligation de payer les loyers et charges locatives.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, lorsque les demandes des parties tendant à voir la cour « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas, sauf exception, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

L’appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [S]

Selon l’article 564 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 750-1 du Code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa notamment si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice.

M. [S] soulève l’irrecevabilité de l’assignation en soutenant que M. et Mme [M] n’ont pas respecté l’obligation de tentative de conciliation préalable à laquelle ils sont tenus en vertu de l’article 750-1 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au litige.

M. et Mme [M] invoquent l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par M. [S] à hauteur d’appel en ce qu’elles constituent des demandes nouvelles, ce dernier n’ayant pas comparu en première instance et n’ayant pas fait valoir ses observations oralement, alors qu’il était régulièrement cité.

Ils invoquent à titre subsidiaire le caractère indéterminé de la demande d’expulsion et de la demande en paiement d’une créance par nature évolutive comme résultant d’un contrat à exécution successive. Ils estiment en outre justifier d’un motif légitime tenant à l’urgence manifeste d’agir en présence d’un locataire dont la défaillance dans le règlement des loyers est manifeste, alors qu’ils sont des bailleurs privés, étant rappelé le caractère particulier de la procédure faisant intervenir la CCAPEX et la possibilité de tentative de conciliation à l’audience à laquelle l’appelant ne s’est pas rendu.

Sur ce,

La cour rappelle qu’en application de l’article 123 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, en sorte que M. [S] est recevable à soulever le défaut de tentative préalable de conciliation, à hauteur d’appel.

Toutefois, l’action du bailleur tendant à la résiliation du bail s’analyse en une demande indéterminée, en sorte que les exigences de l’article 750-1 du Code de procédure civile ne sont pas applicables, quand bien même l’arriéré locatif dont il est demandé paiement est inférieur à 5.000 ', étant au demeurant observé qu’une telle action suppose pour être recevable la saisine de la CCAPEX dans un objectif de conciliation, condition respectée en l’espèce dans les formes et délais prévus aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [M] sont recevables en leur action.

Sur l’objet du litige

Selon l’article 768, alinéa 1er du Code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

M. [S] prétend qu’il n’appartenait pas au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation judiciaire du bail considérant que le fait de demander au juge de «constater» ne constitue pas une prétention, au sens de l’article 768 du Code de procédure civile, mais un moyen.

M. et Mme [M] soutiennent que cette demande est légitime, dès lors que si la clause résolutoire est acquise, ce qui était le cas en l’espèce, le juge ne peut que constater la résiliation du bail et n’a pas à la prononcer sauf à titre subsidiaire comme sollicité en l’espèce, dans l’hypothèse où les conditions d’acquisition de la clause ne seraient pas réunies.

Sur ce,

La cour retient comme soutenu par les intimés que dans l’hypothèse où les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, le juge ne peut que constater la résiliation du bail, en sorte qu’en sollicitant ce constat le bailleur formule une véritable prétention, par exception à la règle rappelée à titre préliminaire.

La cour estime que le juge des contentieux de la protection a été valablement saisi.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. et Mme [M] versent aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 30 juin 2023, rapportant la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 606,18 ' selon décompte arrêté à l’échéance du mois de juin 2023.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [W] [S] à la somme de 606,18 ' représentant les loyers et charges échus au 30 juin 2023.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

M. [S] fait valoir que la clause résolutoire a été stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur dès lors qu’il est indiqué que le contrat sera résilié « si bon semble au bailleur », en sorte que si un commandement de payer signifié au preneur demeure infructueux, le locataire reste dans l’inconnu et ne sait pas si son bailleur décidera de résilier ou non le bail, ce qui entraîne la nullité de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1304-2 du Code civil.

Il invoque par ailleurs un doute quant à l’infructuosité du commandement de payer du 9 février 2022, compte tenu de ses efforts de régularisation susceptibles de conduire le juge à le faire bénéficier de délais de grâce sans être lié par la clause, la somme visée dans l’assignation étant bien inférieure à celle visée dans le commandement.

M. et Mme [M], invoquent les dispositions de l’article 1224 du Code civil qui consacre la clause résolutoire et soutiennent que le commandement de payer visant la-dite clause manifestait leur volonté sans équivoque de résilier le contrat. Ils estiment que le bail se trouve résilié de plein droit, l’appelant ne rapportant pas la preuve qui lui incombe que la cause du commandement de payer a été intégralement réglée dans le délai de deux mois.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Sur ce,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 9 février 2022 pour la somme en principal de 1.559, 72 ', en sorte que M. [W] [S] ne pouvait ignorer que les bailleurs entendaient résilier le bail, leur volonté ayant été exprimée sans équivoque par la délivrance du-dit commandement visant la clause résolutoire, peu important que l’effet automatique de cette clause soit nuancé par la mention « si bon lui semble ». Cette mention ne donne au juge aucun pouvoir d’appréciation si les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai légal, sauf à accorder des délais de paiement qui ne font que suspendre la clause et qui n’ont pas été sollicités en l’espèce.

En outre, si les efforts de régularisation dont M. [S] fait preuve sont acquis, il n’en demeure pas moins qu’il ne justifie pas s’être acquitté dans le délai de deux mois des causes du commandement de payer, le décompte versé aux débats faisant encore apparaître un solde débiteur de 514,96 ' au 19 avril 2022, lequel n’a cessé par la suite d’augmenter et de baisser au fil des versements effectués par lui, sans jamais être nul.

Le jugement de première instance est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de l’appelant qui ne sollicite pas de délais de grâce et l’a condamné à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

M. [S] succombant supportera également les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner à payer à M. et Mme [M] la somme de 150 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare M. [W] [S] recevable en son appel ;

Déclare M. [I] [M] et Mme [C] [Z], épouse [M] recevables en leur action ;

Dit que le juge des contentieux de la protection a été valablement saisi,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à porter le quantum de la condamnation de M. [W] [S] à la somme de 606,18 ', selon décompte arrêté au 30 juin 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [S] aux dépens d’appel,

Condamne M. [W] [S] à payer à M. [I] [M] et Mme [C] [M] née [Z] la somme de 150 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT