Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

(n° /2026, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02371 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHBZA

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 novembre 2022 – tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE – RG n° 11-22-0012

APPELANTES

Madame [Z] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [G] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 28 avril 2023 par acte d’attestation et de transmission en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de [Localité 3] du 15 novembre 1965

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2011 à effet du même jour, M. [G] [F] a donné à bail à Mme [Z] [C] épouse [X] et Mme [H] [W] une maison avec jardin et parking, situé [Adresse 6], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1.370 euros, outre 150 euros de provisions pour charges, pour une durée de 3 ans renouvelables.

Par acte d’huissier de justice du 9 avril 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer une somme composée de 41.925,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés à avril 2021, outre 4.192,50 euros au titre de la clause pénale de 10% et 281,37 euros des frais de l’acte.

Par actes séparés du 14 juin et 27 juin 2022, M. [F] a respectivement assigné Mme [X] et Mme [W] aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ou, subsidiairement résiliation judiciaire, expulsion, et condamnation à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel majoré des charges et révisable comme si le bail s’était poursuivi, outre la somme de 47.149,32 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 mai 2022 et 793 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 10 octobre 2022, le demandeur a repris ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 49.000 euros.

Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, indiquant que le loyer n’a pas été payé pendant deux périodes d’un an et demi.

Mme [X] a admis des difficultés à payer son loyer, a contesté le montant de la dette locative, soutenu n’avoir jamais eu accès au parking accessoire au logement. Elle précisait avoir un enfant à charge, sans aide du père, et percevoir deux salaires d’un montant respectif de 2.000 euros et 1.500 euros.

Mme [W], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

Constate à compter du 10 juin 2021 l’acquisition au profit de M. [G] [F] de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] sur le logement, le jardin et le parking situés [Adresse 7] ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges ;

Condamne in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] à verser à M. [G] [F] en deniers ou quittances la somme de 46.894,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au mois d’octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021 pour la somme de 41.925,02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

Ordonne, à défaut pour Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] d’avoir libéré le logement, le jardin et le parking situés [Adresse 7], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Condamne in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] à payer 'par provision’ à M. [G] [F], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, révisable comme lui, augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 10 juin 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute M. [G] [F] de sa demande en suppression du délai de deux mois encadrant la procédure d’expulsion ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] aux entiers dépens ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de Seine-et-Marne ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Vu l’appel interjeté le 24 janvier 2023 par Mme [X] et Mme [W].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 avril 2023 par lesquelles Mme [X] et Mme [W] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement du 25 novembre 2022 en ce qu’il 'a pu’ :

CONSTATER que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plain de droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait Madame [X] et Madame [W] sont occupants sans droit ni titre, et en tant que de besoin de prononcer la résiliation judiciaire du bail à Madame [X] et Madame [W] portant sur une maison, un jardin, et un parking sise [Adresse 1], [Adresse 8],

ORDONNER l’expulsion immédiate de Madame [X] et Madame [W], ainsi que de tous occupants de leur chef de la maison, du jardin, et du parking sis [Adresse 9], et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

DIRE que le sort des objets et bien mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER solidairement Madame [X] et Madame [W] à payer à Monsieur [A]

[D], une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges actuellement dus, et révisable comme elle l’aurait été en cas de poursuite du bail et ce à compter de la date de résiliation, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux,

Laisser la possibilité aux bailleurs de procéder aux régularisations des charges,

LES CONDAMNER solidairement à payer à Monsieur [F] la somme de 793,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2021 et la dénonciation à la CCAPEX.

DIRE que l’exécution provisoire est de droit. »

Statuant à nouveau :

RECEVOIR Madame [X] et Madame [W] en leur demandes, et les déclarer bien fondées,

A titre principal

ACCORDER à Madame [X] et Madame [W] le délai maximal concernant la prise d’effet de la mesure d’expulsion en raison de leur situation de précarité, soit 3 années .

ECARTER l’application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail en l’absence de la démonstration d’un préjudice du bailleur justifiant son montant et en raison de son caractère manifestement excessif.

DECLARER ladite clause pénale réputée non-écrite et par conséquent inapplicable postérieurement au 20 mars 2014.

REDUIRE proportionnellement la dette locative de Madame [X] et Madame [W] comme ayant été surévaluée et la porter à la somme de 22 288,71 euros.

A titre subsidiaire

REDUIRE et MODULER le montant de la clause pénale dans son application antérieure au 20 mars 2014 en raison de son caractère manifestement excessif.

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Madame [X] et Madame [W] et que le remboursement la dette locative afférente s’effectuera selon un échelonnement établi par la juridiction en tenant compte de la situation financière et familiale de celles-ci.

En tout état de cause

DEBOUTER l’intimé de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

Le CONDAMNER à verser à Madame [X] et à Madame [W] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [F] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions des appelantes ont été transmises le 28 avril 2023 au Ministère de la Justice de l’Etat du Koweït, par acte de commissaire de justice, portant 'attestation et transmission’ des documents, en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale.

Par arrêt avant-dire droit du 13 mars 2025, la présente cour d’appel a statué ainsi:

Révoque l’ordonnance de clôture du 24 octobre 2024,

Renvoie l’affaire à la mise en état,

Fixe la clôture au jeudi 19 juin 2025 à 9h,

Fixe l’audience de plaidoiries au jeudi 18 septembre 2025 à 14h,

Dit qu’à défaut de production des éléments mentionnés dans l’arrêt la radiation de l’affaire sera prononcée,

Réserve les dépens.

L’affaire a été clôturée au 19 juin 2025 sans que les appelantes aient reconclu.

L’audience de plaidoiries a été renvoyée au 8 janvier 2026.

Autorisées par la cour, les appelantes ont produit, par transmission au RPVA du 8 janvier 2026, une note en délibéré et des pièces au sujet des diligences effectuées par commissaire de justice auprès des autorités habilitées au Koweït.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la notification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à l’intimé résidant à l’étranger

Comme il a été indiqué plus haut, la déclaration d’appel et les conclusions des appelantes ont été transmises le 28 avril 2023 au Ministère de la Justice de l’Etat du Koweït, par acte de commissaire de justice, portant 'attestation et transmission’ des documents, en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de la Haye du 15 novembre 1965.

L’attestation de remise de ces documents à M. [F] par les autorités locales n’a cependant pas été retournée.

L’arrêt avant-dire droit précité du 13 mars 2025, auquel il est renvoyé pour de plus amples développements juridiques relatifs à la notification des actes à un intimé résidant à l’étranger, a indiqué en substance que les appelantes devaient produire :

— soit l’attestation renseignée de remise à l’intéressé dans les conditions prévues par la Convention,

— soit la preuve que, nonobstant toutes diligences utiles auprès des autorités compétentes de l’Etat requis, aucune attestation n’a pu être obtenue constatant soit la signification ou la notification, soit la remise de l’acte.

— le cas échéant des conclusions réactualisées sur ces points.

S’agissant des dispositions applicables, pour mémoire :

— l’article 14 du code de procédure civile énonce que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

— aux termes de l’article 683 du code de procédure civile 'Les notifications des actes judiciaires et extrajudiciaires à l’étranger ou en provenance de l’étranger sont régies par les règles prévues par la présente section, sous réserve de l’application des règlements européens et des traités internationaux.'

— en l’espèce, l’intimé est domicilié au Koweït ; or, la France et le Koweït étant signataires de la convention de [Localité 3] du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, celle-ci doit recevoir application, notamment son article 15, selon lequel, lorsque le défendeur est défaillant, le juge doit surseoir à statuer, sursis qui peut cependant être levé sous certaines conditions prévues à l’article 15 alinéa 2.

Ainsi aux termes de l’article 15 de la convention :

'Lorsqu’un acte introductif d’instance ou un acte équivalent a dû être transmis à l’étranger aux fins de signification ou de notification, selon les dispositions de la présente Convention, et que le défendeur ne comparaît pas, le juge est tenu de surseoir à statuer aussi longtemps qu’il n’est pas établi :

a) ou bien que l’acte a été signifié ou notifié selon les formes prescrites par la législation de l’Etat requis pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire,

b) ou bien que l’acte a été effectivement remis au défendeur ou à sa demeure selon un autre procédé prévu par la présente Convention,

et que, dans chacune de ces éventualités, soit la signification ou la notification, soit la remise a eu lieu en temps utile pour que le défendeur ait pu se défendre.

Chaque Etat contractant a la faculté de déclarer que ses juges, nonobstant les dispositions de l’alinéa premier, peuvent statuer si les conditions suivantes sont réunies, bien qu’aucune attestation constatant soit la signification ou la notification, soit la remise, n’ait été reçue:

a) l’acte a été transmis selon un des modes prévus par la présente Convention,

b) un délai que le juge appréciera dans chaque cas particulier et qui sera d’au moins six mois, s’est écoulé depuis la date d’envoi de l’acte,

c) nonobstant toutes diligences utiles auprès des autorités compétentes de l’Etat requis, aucune attestation n’a pu être obtenue.

Le présent article ne fait pas obstacle à ce qu’en cas d’urgence, le juge ordonne toutes mesures provisoires ou conservatoires.'

Ainsi la déclaration de son État ne suffit pas pour qu’un juge lève le sursis à statuer, il faut également vérifier que le demandeur a effectué toutes les démarches requises pour obtenir des informations auprès des autorités de l’État de destination concernant le déroulement de la procédure, et notamment par exemple pour obtenir le formulaire « Attestation ».

À défaut de précisions et de recherches relatives aux modalités de transmission des documents litigieux et des diligences accomplies auprès des autorités compétentes pour obtenir une telle attestation, le juge ne saurait statuer (1re Civ., 23 mai 2024, pourvoi n° 22-17.892, 22-11.322. Nb les dispositions du règlement européen du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile comportent des conditions de mêmes nature : 2e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n°17-31.497, publié, 2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-17.762).

La France ne s’est pas opposée à cet article 15 ; le Gouvernement de la République française a déclaré que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 15 reçoivent son agrément ; la cour d’appel peut donc, le cas échéant, lever le sursis à statuer au regard des hypothèses prévues à l’alinéa 2.

Aux termes du dernier alinéa de l’article 687-2 du code de procédure civile 'Lorsqu’aucune attestation décrivant l’exécution de la demande n’a pu être obtenue des autorités étrangères compétentes, nonobstant les démarches effectuées auprès de celles-ci, la notification est réputée avoir été effectuée à la date à laquelle l’acte leur a été envoyé'.

En l’espèce, d’une part, les conditions des a/ et b/ de l’alinéa 2 de l’article 15 de la Convention sont remplies, l’acte ayant été transmis au Koweït selon un mode prévu par la Convention et ce il y a plus de 6 mois (soit environ 34 mois depuis le 28 avril 2023).

Les appelantes démontrent, d’autre part, avoir effectué des démarches et diligences utiles auprès des autorités compétentes du Koweït, puisqu’une relance a été faite par commissaire de justice, le 28 février 2025, laquelle n’a cependant pas permis obtenir d’attestation de remise du document à notifier.

La notification est donc réputée avoir été effectuée au 28 avril 2023 et il convient de statuer, par arrêt rendu par défaut.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Si les appelantes demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, elles ne demandent à titre principal que des délais pour quitter les lieux ; leur contestation de la dette locative consiste à indiquer en substance qu’elles n’étaient redevables, à la date du commandement de payer que la somme de 22.288,71 euros au titre des impayés entre le 1er août 2018 et le 1er avril 2021; elles ne contestent en tout état de cause pas ne pas avoir payé cette somme dans le délai de deux mois après la délivrance de cet acte, dont la régularité n’est ni contestée ni contestable.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 juin 2021, ordonné l’expulsion (sous réserve des motifs ci-après relatifs aux délais sollicités), et condamné les anciennes locataires au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel, non contesté, ne fait l’objet d’aucune demande ni moyens particuliers devant la cour.

Sur la dette locative

Les appelantes, qui ont visé, dans la déclaration d’appel, le chef de dispositif les ayant condamnées à payer la somme de 46.894,97 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au mois d’octobre 2022, demandent à la cour de rejeter les demandes et de réduire la dette retenue à la somme de 22.288,71 euros.

Elles invoquent la prescription triennale s’agissant des échéances précédant le 1er août 2018, font valoir que la dette retenue par le premier juge comprend des sommes résultant d’une clause pénale, alors que cette clause doit être déclarée non écrite, ce qu’elles demandent également, et soutiennent que des paiements qu’elles ont effectués n’ont pas été pris en compte.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Si l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables et si aucune exception prévue au même article ne concerne l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit, quant à lui, qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats d’habitation soumis à la loi de 1989 sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction (à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement).

Il s’ensuit que les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, sont applicables à compter de la première date d’effet du renouvellement ou de la reconduction tacite intervenant après le 7 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015.

En l’espèce, le contrat, en son article 2.12, prévoit une clause pénale à savoir le paiement d’une majoration de 10 % du montant des sommes dues au titre du 'loyer et de ses accessoires’ à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, en réparation du préjudice subi.

Le bail, conclu à effet du 10 novembre 2011, a été reconduit tacitement tous les 3 ans, soit en dernier lieu et postérieurement au 7 août 2015 : les 10 novembre 2017 et 10 novembre 2020.

Il s’ensuit que depuis le 10 novembre 2017, la clause pénale insérée dans le contrat de location est réputée non écrite, ce que la cour d’appel retiendra, ajoutant au jugement.

Il n’y a pas lieu de l’appliquer, et toutes demandes de paiement du bailleur de ce chef seront rejetées.

A toutes fins utile, par ailleurs, ces dispositions ne s’appliquent pas s’agissant des indemnités d’occupation, de nature indemnitaires, qui sont dues à compter de la résiliation du bail soit à compter du 10 juin 2021 ; le jugement, irrévocable en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, révisable comme lui, augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, doit ainsi être compris comme excluant toute somme correspondant à la clause pénale.

Par ailleurs, pour la période antérieure au 1eraoût 2015, cette clause pénale est manifestement excessive au sens de l’ancien article 1152 du code civil, devenu 1231-5, étant toutefois constaté que M. [G] [F] n’a sollicité du premier juge aucune condamnation à payer des sommes antérieures au 1er août 2015 et que la condamnation prononcée en première instance ne porte d’ailleurs pas sur de telles sommes.

S’agissant des sommes dues

Le décompte arrêté à la date du 7 octobre 2022 qu’a produit le bailleur en première instance, portant un solde débiteur de 46.894,97 euros et retenu par le premier juge, n’est pas produit devant la cour d’appel. Ce montant ne peut donc être vérifié ; les appelantes s’y réfèrent sans le produire ce qui rend leur demande et leur argumentation en partie inintelligible.

Pour mémoire à l’audience devant le premier juge, le bailleur a demandé le paiement de la somme de 49.000 euros, non explicité devant la cour.

En revanche, les appelantes produisent un décompte émanant du gestionnaire de location du bailleur, qui commence au 1er août 2018 (à zéro, la 1ère échéance non payée étant de 1.309 euros en août 2018, tout comme dans le décompte figurant au commandement de payer) et qui est arrêté au 2 mai 2022.

Ce décompte présente un solde débiteur à hauteur de 47.149,32 euros.

Aucun autre décompte complet, intelligible et probant (notamment en ce qui concerne les échéances mensuelles dues) n’étant produit, la cour se fondera sur celui-ci pour apprécier la dette locative.

En premier lieu, les sommes inscrites au débit du décompte distinguent clairement les loyers et les provisions pour charges, sauf sur la période du 1eraoût 2018 au 1erjuillet 2020 ; sur cette période, les échéances appelées (de 1.582 euros par mois ou 1.622 euros par mois environ), sont parfaitement cohérentes avec les sommes dues au titre des loyers actualisés et provisions pour charges résultant des autres pièces produites, tels les extraits de compte locataire.

Aucune somme relevant de l’application de la clause pénale n’y figure.

Par conséquent aucune somme ne doit être retirée de ce décompte en tant qu’elle correspondrait à la clause pénale indue.

Ensuite, les contestations des appelantes portant sur des sommes antérieures au début du décompte, soit 1eraoût 2018, qu’il s’agisse de la prescription invoquée ou du bien-fondé des sommes, sont inopérantes puisque ce ne sont pas celles qui résultent du décompte pris en considération; de plus, et à toutes fins utiles, il peut être observé que le décompte annexé au commandement de payer portait lui aussi sur une somme remontant à août 2018 (somme de 41.925,02 euros au titre du loyer et des charges) ; les sommes indûment appelées dans cet acte au titre des 10% de la clause pénale y sont ajoutées in fine et distinctement, ce qui n’affecte pas la validité du commandement, lequel reste valable pour la somme en principal pour laquelle il a été délivré, étant précisé qu’il n’est pas contesté ni établi que les sommes réellement dues selon les appelantes aient été payées dans le délai de deux mois.

En ce qui concerne les paiements effectués, le décompte précité, arrêté au 2 mai 2022, ne comporte mention d’aucun paiement entre le 1eraoût 2018 et octobre 2020 (des paiements apparaissent en revanche pour la période suivante).

Or, il résulte des pièces produites et notamment des relevés bancaires de Mme [X] qu’entre août 2018 et juillet 2020 elle a effectué des virements pour le paiement du loyer, pour un montant total de 18.070 euros (un virement de 2.100 euros le 5 novembre 2018, 3 virements de 1.590 euros chacun les 3 décembre 2018, 3 janvier 2019, 4 février 2019 et 7 virements de 1.600 euros chacun les 31 octobre 2019, 2 décembre 2019, 30 décembre 2019, 31 janvier 2020, 30 avril 2020, 2 juin 2020 et 30 juin 2020).

Ces versements démontrés doivent donc être pris en compte et seront déduits du solde final du décompte ce qui amène ce dernier à un solde débiteur de 29.109,32 euros à la date du 2 mai 2022 (soit 47.149,32 euros-18.070 euros).

Aucun autre paiement qui aurait été effectué et n’aurait pas été pris en compte dans ce décompte n’est démontré.

Il y a donc lieu d’arrêter la dette locative démontrée à cette date et à cette somme, les éléments produits ne permettant pas de l’actualiser à une date postérieure.

Par ailleurs, il ne résulte pas de ce décompte que des frais de procédure aient été imputés aux locataires ; sur ce point en tout état de cause les frais du commandement de payer, qui ont été nécessaires au bailleur pour obtenir la résiliation du bail n’ont pas à rester à sa charge, même partiellement (les clauses du bail ne le prévoyant d’ailleurs pas).

Enfin, les appelantes ne démontrent pas avoir subi un préjudice résultant de la privation de jouissance du parking de nature à justifier une réduction du loyer, notamment pas sur la période correspondant à la dette locative dont le bailleur a demandé le paiement.

Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en qu’il a condamné in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] à verser à M. [G] [F] la somme de 46.894,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au mois d’octobre 2022 et cette condamnation sera fixée à la somme de 29.109,32 euros arrêtée à la date du 2 mai 2022.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

A défaut de voir fixer la dette locative à la somme de 22.288,71 euros, les appelantes demandent 'les plus larges délais de paiement', soit selon les conclusions un délai de 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut accorder un échéancier en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier; cette décision suspend les voies d’exécution.

En considération de leur situation familiale, personnelle et financière telle que résultant des pièces produites et des paiements qui ont été effectués il est justifié d’octroyer un délai de paiement de 24 mois aux appelantes dans les conditions prévues au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Compte tenu du commandement de quitter les lieux délivré le 7 décembre 2022 et de l’absence d’éléments actualisés postérieurement à 2023 il a été demandé en délibéré aux appelantes de préciser si elles occupaient toujours les lieux. Aucune réponse n’a été faite.

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Devant la cour, aucune pièce actualisée n’est produite au sujet d’éventuelles démarches en vue du relogement ; seule une demande de logement social de Mme [X] de janvier 2023 est produite; la dette locative reste importante; les appelantes ont d’ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; leur demande de délai d’expulsion supplémentaire sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, chaque partie gardera la charge de ses dépens et il convient de rejeter la demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] à verser à M. [G] [F] la somme de 46.894,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au mois d’octobre 2022 ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Condamne in solidum Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] à verser à M. [G] [F] la somme de 29.109,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 mai 2022, cette échéance étant incluse ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Déclare non écrite et manifestement excessive la clause pénale stipulée au contrat de bail ;

Dit que Mme [Z] [X] et Mme [H] [W] pourront se libérer du montant de la dette locative fixée plus haut par 23 versements mensuels de 1.000 euros en sus du loyer courant, outre les charges, le premier devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et les autres à même échéance, les mois suivants, le dernier et 24ème versement soldant la dette;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible;

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La présidente de chambre