Minute n° 16/00498

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

R.G : 15/01386

S.C.C.V. MAISON DES MEDECINS

C/

X

COUR D’APPEL DE METZ

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2016

APPELANTE :

S.C.C.V. MAISON DES MEDECINS représentée par son gérant

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame Y X – Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU
DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre qui a fait le rapport.

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame BOU, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame A SAHLI

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 06 Octobre 2016

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 01 Décembre 2016.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction-vente MAISON DES
MÉDECINS a vendu par lots de copropriété un immeuble édifié en zone franche fiscale à Metz , rue de Sarre, à des professionnels exerçant une activité médicale ou paramédicale.

Par acte notarié en date du 3 février 2012, la société MAISON DES MÉDECINS et M^me Y X , exerçant la profession de psychomotricienne, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur les lots 1, 17, 41, 91 et 92 de l’immeuble en question pour le prix de 178.204 euros.

La promesse de vente stipulait notamment que :

— le lot n° 1, local à usage professionnel, et le lot n° 17, local archives, étaient vendus dans leur état 'hors cloisonnement', les travaux de finition restant à la charge de 1'acquéreur,

— le lot n° 17, local archives, ayant été vendu par erreur à la SCI BRANDBERT, le vendeur s’engageait à régulariser la situation préalablement à 1'acte réitératif de la vente,

— le vendeur s’engageait, au titre des conditions particulières, à effectuer les travaux de réalisation d’une arrivée d’eau froide et de création des évacuations nécessaires pour l’installation d’un WC privatif dans les locaux vendus, à ses frais et préalablement à la signature de l’acte réitératif de vente,

— la réitération de la vente était soumise à la réalisation préalable de conditions suspensives, et en particulier de l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur,

— M^me X versait la somme de 8.910,20 euros à titre de dépôt de garantie,

— la partie qui se refuserait à exécuter le contrat, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées, devrait verser à l’autre une somme représentant 10 % du prix de vente à titre de clause pénale,

— la réitération de la vente par acte notarié devait intervenir au plus tard le 3 avril 2012.

M^me X a versé le dépôt de garantie et obtenu l’emprunt devant financer l’acquisition.

N’obtenant pas d’assurance sur la date de la fin des travaux portant sur ses lots lesquels enregistraient du retard , M^me X , par actes d’huissier de justice délivrés les 3 et 6 juillet 2012, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Metz la société MAISON
DES MÉDECINS ainsi que le notaire ayant reçu la promesse de vente, la SCP de notaires
Raymond ROESEN et Thibaut ROESEN , cette dernière en déclaration de jugement commun, pour obtenir le prononcé judiciaire de la vente ainsi que le versement par le vendeur de la somme prévue à la clause pénale et le remboursement du dépôt de garantie.

M^me X a, par la suite, fait assigner en déclaration de jugement commun la SCP
DOYEN et MOURER, notaires, qui était également intervenue à l’acte du 3 février 2012.

Par courrier en date du 3 juillet 2012, le vendeur conviait M^me X à une réunion pour la livraison de ses locaux le 12 juillet 2012.

Par courrier en date du 10 juillet 2012, le conseil de cette dernière répondait au vendeur

qu’elle n’était plus intéressée par le bien faisant l’objet de la promesse de vente , en raison notamment du retard de livraison, de malfaçons et non-façons et d’une absence de véritable achèvement des travaux.

Par courrier du 17 juillet 2012 signifié à M^me X le 19 juillet 2012, la SCP
Raymond
ROESEN et Thibaut ROESEN, notaires l’invitait à se présenter à son étude le 30 juillet 2012 pour la signature de l’acte de vente et à lui verser le prix d’acquisition des lots de copropriété .

Par courrier du 18 juillet 2012, la société MAISON
DES MÉDECINS fixait la nouvelle date de livraison des locaux au 30 juillet 2012.

Par courrier en date du 19 juillet 2012, le conseil de M^me X indiquait à la
SCP

ROESEN que sa cliente n’acceptait pas la vente, en rappelant les manquements reprochés au vendeur. Il expliquait que l’assignation comportait une demande de jugement valant acte de vente en raison d’ une jurisprudence locale mais que la véritable intention de M^me X était d’obtenir le montant de la clause pénale et la restitution du dépôt de garantie.

Le notaire a dressé le 30 juillet 2012 un procès-verbal de carence du fait de l’absence de l’acquéreur.

Par écritures déposées le 19 décembre 2012 et dans ses écritures ultérieures, M^me X retirait sa demande de transfert de propriété du bien immobilier objet de la promesse de vente et, considérant que la vente n’avait pas été régularisée dans le délai prévu au contrat du fait du vendeur, sollicitait, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, et des articles 1134, 1226 et 1382 du code civil, la condamnation de la société MAISON DES
MÉDECINS à lui régler les sommes suivantes, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  17.820,40 euros au titre de la clause pénale,

—  8.910,20 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société MAISON DES MÉDECINS s’est opposée à ces demandes et a sollicité reconventionnellement le paiement du montant de la clause pénale par M^me X en lui imputant d’avoir refusé de réitérer la vente.

Par jugement du 18 février 2015, le tribunal de grande instance de Metz a statué comme suit :

'- condamne la SCCV Maison des Médecins à payer à M^me Y X la somme de 17.820,40 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— condamne la SCCV Maison des Médecins à payer à M^me Y X la somme de 8.910,20 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— déboute M^me Y
X de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires à l’encontre de la SCCV Maison des Médecins et fondée sur l’article 1382 du code civil ;

— déboute la SCCV Maison des Médecins de sa demande de condamnation de M^me Y
X au titre de la clause pénale ;

— déboute la SCP Raymond ROESEN et Thibaut ROESEN et la SCP Bernard DOYEN et
Léon MOURER de leurs demandes tendant à :

— ce qu’il leur soit donné acte de ce qu’il n’est sollicité aucune condamnation de quelque nature que ce soit à leur encontre,

— ce qu’il soit constaté l’absence de faute commise par elles ;

— déclare le présent jugement commun à la
SCP Raymond ROESEN et Thibaut ROESEN et à la SCP Bemard DOYEN et Léon MOURER ;

— condamne la SCCV Maison des Médecins à payer à M^me Y X la somme

de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M^me Y
X de sa demande fondée sur le fondement de l’article

700 du Code de procédure civile telle que dirigée à l’encontre de la SCP Raymond ROESEN et Thibaut ROESEN et la SCP Bernard DOYEN et Léon MOURER ;

— déboute la SCCV Maison des Médecins, la SCP
Raymond ROESEN et Thibaut ROESEN et la SCP Bernard DOYEN et Léon MOURER de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCCV Maison des Médecins aux dépens, y compris ceux relatifs à l’appel en déclaration de jugement commun ;

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.'

Pour statuer ainsi le tribunal a principalement considéré que :

— l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 concernant le délai de réitération de la vente n’était pas applicable dès lors que la promesse de vente avait été conclue par acte notarié.

— le vendeur n’avait pas régularisé avant la date de réitération de la vente la situation née de la vente par erreur à un tiers du lot n°17 ( local archives) acquis par M^me X.

— les travaux de construction n’étaient pas achevés à la date prévue pour la réitération de la vente et pas davantage à la date postérieure fixée par le notaire. Les lots vendus n’étaient pas en état d’être livrés à ces dates.

— la clause pénale étant une stipulation ayant pour double objectif de sanctionner l’inexécution de ses obligations par une partie et de réparer le préjudice subi par le co-contractant , le tout de façon forfaitaire, il n’y a pas lieu à allocation de dommages et intérêts supplémentaires en application de l’article 1382 du code civil demandés du fait des démarches qui ont été nécessaires pour combattre la fausse allégation du vendeur concernant l’achèvement des travaux de construction.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 24 avril 2015 la société MAISON DES
MÉDECINS a régulièrement interjeté appel du jugement.

Au visa des articles 1226 et suivants du code civil et 564 du code de procédure civile , la société MAISON DES MÉDECINS demande à la cour aux termes du dispositif de ses dernières écritures du 3 février 2016 de :

'- voir infirmer le Jugement du Tribunal de Grande
Instance de METZ en toutes ses dispositions ;

à titre principal,

— déclarer irrecevable Melle X en son Z, la demande de condamnation à des dommages et intérêts consistant en une demande nouvelle ;

à titre subsidiaire,

— débouter Melle X de sa demande incidente ;

— débouter Melle Y
X de toutes ses demandes indemnitaires ;

à titre subsidiaire,

— ramener le montant de la clause pénale à l’euro symbolique ;

— condamner Melle Y
X à payer à la SCCV MAISON
DES MÉDECINS la somme de 17.820,40 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 515 du Code de
Procédure Civile nonobstant appel et sans caution ;

— condamner Melle Y
X aux entiers dépens de première instance et d’appel outre le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.'

Au soutien de son recours, la société appelante fait principalement valoir que :

— la régularisation de la situation concernant le local archives n’était pas une condition suspensive de réitération de l’acte, la vente restant parfaite. M^me X conservait éventuellement ses recours contre le vendeur.

— les vices de la construction allégués par M^me X ne sont pas avérés . Le rapport d’expertise relatif aux défauts de la construction a écarté sa responsabilité. De plus M^me X a acheté un bien en l’état puisqu’il ne s’agit pas d’une vente en l’état futur d’achèvement.

— Le 'compromis’ stipule effectivement une clause pénale mais précise qu’elle est acquise à titre de sanction si une partie se refuse à exécuter ledit acte alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées. M^me X ne démontre pas que la société venderesse a refusé la vente. En réalité, c’est l’acquéreur qui a refusé la vente et a refusé de se rendre aux rendez-vous fixés pour la livraison et la réitération de la vente.

— le défaut de réalisation de la vente est imputable à l’acquéreur de sorte que le dépôt de garantie ne peut lui être restitué.

*****

Par écritures du 3 février 2016, M^me Y X conclut à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts. Formant ZZZ de ce chef, elle sollicite la condamnation de la société appelante à lui régler la somme de 3000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code de procédure civile .

Elle demande l’allocation de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X indique que le bien litigieux a été revendu par la société MAISON
DES
MÉDECINS à un tiers en mai 2013.

Elle soutient essentiellement que :

— Dans le compromis, il est expressément indiqué que le local ' est vendu dans son état

hors cloisonnement , les travaux de finition restant à la charge de l’acquéreur'. Or la la société
MAISON DES MÉDECINS ne lui a jamais remis les plans et les schémas techniques des installations électriques et de climatisations qui étaient indispensables pour pouvoir cloisonner et réaliser les travaux d’agencement intérieur de ce local.

Elle ne démontre pas avoir remis à M^me X le cahier des prescriptions techniques et architecturales relatives au bâtiment.

— la société MAISON DES MÉDECINS n’a pas respecté son obligation relative a la régularisation concernant le local archives.

— la société appelante n’a pas respecté les conditions particulières, en page 7 du compromis, concernant les travaux de réalisation d’une arrivée d’eau froide et la création des évacuations nécessaires pour l’installation d’un WC privatif dans les locaux vendus.

La réalisation de ces travaux lui incombait expressément. Il a été constaté par huissier de justice que ces travaux n’avaient pas été réalisés.

— M^me X a entrepris des démarches pour que la vente puisse être réitérée le 3 avril 2012. Les constats sur l’état des lieux qu’elle a fait dresser démontrent que le local vendu ne pouvait absolument pas être livré pour le 3 avril 2012 et que cette absence de livraison était due aux seuls manquements de la société appelante.

— la société MAISON DES MÉDECINS ne s’est pas contentée de ne pas respecter ses obligations issues du compromis de vente. Cette inexécution est délibérée car le local n’a jamais été en état d’être livré dans les délais impartis.

Trois mois après l’expiration du délai pour réitérer, il restait des travaux à réaliser et le reste était affecté de mal façons et non façons.

— le rapport d’expertise judiciaire dont fait état la société appelante démontre l’ existence de vices, de non façons et de mal façons affectant l’ immeuble. L’existence de la procédure judiciaire pour malfaçons lui a été cachée par le vendeur alors qu’elle était en cours au moment de la conclusion du 'compromis’ de vente.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause pénale

Il est stipulé à l’acte notarié du 3 février 2012 valant promesse synallagmatique de vente, une clause pénale libellée comme suit : ' si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre d’indemnisation de son préjudice fixée forfaitairement, une somme représentant dix pour cent du prix de vente.'

Il n’est pas contesté qu’à la date ultime de régularisation et de réitération de la vente par acte authentique fixée au 3 avril 2012, la société MAISON
DES MÉDECINS n’avait pas régularisé la situation du lot n°17 acquis par M^me X mais 'vendu par erreur à la
SCI
BRANDBERT', comme elle s’était engagée à le faire avant la réitération de la vente dans l’acte du 3 février 2012.

Le vendeur s’est également engagé dans la promesse de vente à effectuer préalablement à la signature de l’acte notarié de vente, des travaux de réalisation d’une arrivée d’eau froide et de créer des évacuations nécessaires pour l’installation d’un WC privatif dans les locaux vendus.
Or il est établi par un constat d’huissier de justice du 27 août 2012, soit plus de quatre mois après la date prévue pour la réitération de la vente, qu’aucune arrivée d’eau n’avait été créée dans les lieux faisant l’objet de la transaction.

La non réalisation des travaux promis et la non régularisation de son titre de propriété du lot 17 par la société MAISON DES MÉDECINS dans le délai prévu, s’assimilent à un refus d’exécution de ces engagements contractuels sanctionné au titre de la clause pénale qui vise l’inexécution des 'présentes', c’est-à-dire de l’ensemble des engagements contractés au titre de la promesse de vente, et non seulement le refus de signer l’acte de réitération de la vente.

Dès lors c’est à bon droit que le tribunal a condamné la société MAISON DES MÉDECINS à verser à M^me X la somme de 17 820,40 euros au titre de la clause pénale en rejetant la demande adverse de versement de la pénalité contractuelle à son profit.

Le versement de l’indemnité prévue à la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations , n’est pas subordonné à la démonstration d’un préjudice . Ainsi la société MAISON DES
MÉDECINS , qui invoque que M^me X ne justifie pas avoir subi de préjudice pour demander la réduction du montant de la clause pénale à l’euro symbolique, n’est pas fondée en cette demande . De plus, la clause pénale n’étant pas manifestement excessive, il n’y a pas lieu de faire d’office application de l’article 1152 dernier alinéa du code civil en modérant la peine prévue par les parties.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il est prévu à l’acte de promesse de vente qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives huit jours avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique , l’acquéreur pourra demander que l’acompte versé lui soit restitué par le vendeur.

Une des conditions suspensives stipulées au contrat était que l’examen des titres de propriété ne fasse pas apparaître un vice quelconque affectant le droit de propriété du vendeur. Or à la date prévue pour la réitération de la vente, le lot n°17 inclus dans la vente était la propriété d’un tiers, la SCI BRANDBERT.

Il en résulte que la condition suspensive concernant les titres de propriété stipulée en faveur de l’acquéreur n’a pas été réalisée, de sorte que M^me X est bien fondée à demander la

restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1382 du code civil

La demande de versement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1382 du code civil formulée par M^me X sur Z du jugement qui a rejeté cette demande, n’est pas nouvelle et l’Z est recevable.

A l’appui de cette demande, M^me X invoque que la société MAISON
DES
MÉDECINS a éludé ses engagements contractuels de manière délibérée. La mauvaise foi du cocontractant ainsi évoquée, n’est pas de nature, si elle était établie, à engager la responsabilité délictuelle de la société MAISON
DES MÉDECINS dès lors que le comportement incriminé s’est inscrit dans des relations contractuelles.

Le rejet de cette demande par le tribunal est donc justifié.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— CONDAMNE la société MAISON DES
MÉDECINS à payer à M^me Y X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNE la société MAISON DES
MÉDECINS au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 01 Décembre 2016, par M. HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame SAHLI,
Greffier, et signé par eux.