Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01686 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PLSZ

ARRET N°

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 16 MARS 2022

JUGE COMMISSAIRE DE [Localité 10]

N° RG 2021rj0078

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 16] prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant substitué par M^e Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Maître [W] [M] ès qualités de liquidateur de la SASU VAL NURIA

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Wilfrid André VILLALONGUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Monsieur [B] [K] [S]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représenté par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Wilfrid André VILLALONGUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Monsieur [P] [J]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représenté par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Wilfrid André VILLALONGUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [D] [N]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Wilfrid André VILLALONGUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

BANQUE POPULAIRE DU SUD en qualité de créancier nanti, ayant élu domicile chez Me [V] [G] – [Adresse 6]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Assignée le 12 avril 2022 à personne habilitée

S.A.S.U. VAL NURIA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Wilfrid André VILLALONGUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 01 Juin 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Jean-Luc PROUZAT, président de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, conseiller

M^me Marianne ROCHETTE, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La société civile immobilière [Adresse 16] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] (Pyrénées-orientales), dont elle avait à l’origine consenti le bail commercial, par acte notarié du 28 mai 2010, à une société DGN Canet, exploitante d’un fonds de commerce d’hôtel restaurant, connu sous le nom commercial « la frégate » ; après la cession du fonds de commerce à la SAS Val Nuria, un avenant au bail commercial a été signé, par acte notarié du 15 décembre 2017, entre les parties prévoyant notamment une diminution du loyer, alors fixé à 8000 euros mensuels hors-taxes, sur la période du 1er décembre 2017 au 31 mai 2019 en contrepartie de la réalisation de travaux d’embellissement comportant notamment l’installation par le locataire d’une piscine sur le toit-terrasse de l’hôtel.

La société Val Nuria a, par acte sous seing privé du 7 décembre 2018, consenti la location-gérance de la branche d’activité de restauration et, par acte d’huissier de justice du 19 décembre 2018, elle a notifié à la SCI [Adresse 16] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juin 2019 sous réserve d’une modification à la baisse du montant du loyer ; la bailleresse ne s’est pas opposée au renouvellement du bail mais sans réduction du loyer.

Le 8 août 2019, la SCI [Adresse 16] a fait signifier à la société Val Nuria un commandement de payer une somme de 13 519,57 euros restant due sur le montant des loyers de juillet et août 2019, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les lieux loués et de mettre un terme à la location-gérance de l’activité, non autorisée, de restaurant sur le toit terrasse, avec rappel de la clause de résiliation de plein droit prévue au bail ; la société Val Nuria a, par exploit du 5 septembre 2019, formé opposition audit commandement devant le tribunal de grande instance de Perpignan et a saisi, le 1er juillet 2020, le juge des loyers commerciaux en vue d’obtenir la fixation à 48 000 euros par an, soit 4000 euros par mois, le montant du loyer du bail renouvelé, se fondant notamment sur un rapport d’expertise amiable établi le 3 mars 2019 par M. [Z], expert près la cour d’appel de Montpellier.

Par ordonnance du 25 mars 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan a condamné la société Val Nuria au paiement d’une provision de 104 000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er mars 2020 au 1er mars 2021 ; par jugement du 15 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et, dans l’attente des résultats de celle-ci, a fixé un loyer provisoire à la somme de 96 000 euros hors-taxes par an, soit 8000 euros hors-taxes par mois.

Entre-temps, par jugement du 12 mai 2021, le tribunal de commerce de Perpignan a, sur la déclaration de cessation de paiements de son dirigeant, ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Val Nuria, procédure convertie ultérieurement, par jugement du 1er décembre 2021, en liquidation judiciaire, Mme [M] désignée initialement comme mandataire judiciaire devenant liquidateur.

Dans le cadre de la procédure collective, la SCI [Adresse 16] a déclaré une créance de 139 214,28 euros au titre de l’arriéré de loyers au 1er mai 2021, des intérêts et des frais.

Sur la requête présentée le 21 février 2002 par Mme [M] ès qualités, le juge-commissaire en charge de la procédure collective a, par ordonnance du 16 mars 2022, autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce d’hôtel restaurant à l’enseigne « la frégate », en ce compris le droit au bail, au prix de 60 000 euros net vendeur, au profit de [P] [J] et [D] [N], ou toute personne morale s’y substituant et dans laquelle l’acquéreur sera associé, prescrit le transfert immédiat des charges au cessionnaire, notamment le paiement des loyers, et dit que le transfert de propriété du bien vendu n’interviendra qu’à compter du complet paiement du prix, au plus tard au jour de la régularisation de l’acte, la prise de possession du bien pouvant néanmoins intervenir avant la signature de l’acte à la double condition que le cessionnaire se soit acquitté du prix par chèque de banque et ait justifié de la souscription d’une assurance multirisque professionnelle.

Par déclaration reçue le 28 mars 2022 au greffe de la cour, la SCI [Adresse 16] a régulièrement relevé appel de cette ordonnance.

Elle demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2022 via le RPVA, de :

'juger nulle et de nul effet l’ordonnance du 16 mars 2022,

'dans tous les cas, constater que celle-ci ne préserve pas suffisamment les intérêts des créanciers et que l’offre est manifestement insuffisante,

'infirmer la décision entreprise,

'condamner Mme [M] ès qualités à verser une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que le juge-commissaire n’a pas procédé, préalablement à sa décision, au choix de l’alternative entre la vente de gré à gré et la vente aux enchères publiques, que la procédure ayant abouti à la cession d’un actif dépendant de la liquidation judiciaire n’a pas été conduite contradictoirement, l’offre d’achat n’ayant pas été portée à la connaissance des créanciers, et que la faculté de substitution des consorts [Y] « par toute personne physique ou morale » ne permet pas de s’assurer du respect des dispositions d’ordre public concernant l’interdiction faite au débiteur de procéder au rachat des biens dépendant de la liquidation ; elle ajoute qu’il lui est dû une somme de plus de 139 000 euros à la date d’ouverture de la procédure collective, qu’aucun loyer ne lui a été réglé depuis le mois de mai 2021 et qu’une procédure en résiliation du bail est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Perpignan ; elle soutient que le prix de vente est dérisoire et ne préserve pas suffisamment ses intérêts et, d’une manière générale, ceux des créanciers, le prix proposé ne correspondant même pas à la valeur du mobilier ; enfin, elle indique que les désordres structurels, dont s’est plainte la société Val Nuria, proviennent vraisemblablement de la construction de la piscine sur le toit de l’immeuble, ayant entraîné un tassement du bâtiment et la détérioration d’une partie des évacuations d’eaux usées.

Mme [M] ès qualités, la société Val Nuria, M. [J] et Mme [N], ainsi que M. [S] (le dirigeant de la société Val Nuria), intimés, dont les conclusions ont été déposées le 5 mai 2022 par le RPVA, sollicitent de voir confirmer l’ordonnance déférée et condamner la SCI [Adresse 16] à leur payer, chacun, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dossier de l’affaire a été communiqué au ministère public qui a également été avisé de la date d’audience.

Instruite conformément aux dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, la procédure a été clôturée par ordonnance du 1er juin 2022.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article L. 642-19, alinéa 1, du code de commerce : « Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci (…) » ; l’article R. 642-37-2 dispose que le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint, lorsque celui-ci se trouve dans l’une des situations prévues à l’article R. 641-30, ainsi que le liquidateur ; il résulte également de l’article R. 642-40, alinéa 1, qu’en application de l’article L. 642-22, la publicité des cessions d’entreprises et des réalisations d’actifs est faite par les mandataires de justice au moyen d’un service informatique accessible par l’internet.

Dans le cas présent, il ne peut être reproché au juge-commissaire, saisi d’une requête en ce sens de Mme [M], liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Val Nuria, d’avoir opté pour une vente de gré à gré du fonds de commerce d’hôtel restaurant, plutôt que pour une vente aux enchères publiques, alors qu’à la suite de la publicité effectuée par le liquidateur via l’internet, une seule offre d’acquisition a pu être recueillie de la part de M. [J] et Mme [N] à hauteur de 40 000 euros, ensuite portée à 60 000 euros, et qu’à l’évidence, les désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées du bâtiment, rendant inutilisable une partie des installations sanitaires de l’hôtel, comme l’a constaté M. [R], expert près la cour d’appel de Montpellier, dans un rapport amiable établi le 17 novembre 2021, étaient de nature à dissuader nombre d’acquéreurs potentiels de faire une offre d’acquisition.

Le fonds de commerce entrant dans la catégorie des actifs isolés du débiteur en liquidation judiciaire, sa cession ne peut être assimilée à celle d’une entreprise imposant le dépôt des offres reçues au greffe du tribunal où toutes les personnes intéressées, notamment les créanciers, peuvent les consulter ; aucune disposition n’impose au juge-commissaire, avant de statuer sur la vente de gré à gré ou aux enchères publiques d’un fonds de commerce, de recueillir les observations des créanciers, seuls les contrôleurs devant être mis en mesure de présenter d’éventuelles observations sur la cession projetée et seuls le débiteur, le conjoint de celui-ci dans l’hypothèse où le fonds de commerce constitue un bien commun, ainsi que le liquidateur, étant entendus ou dûment appelés à l’audience.

Il ne peut davantage être reproché au juge-commissaire d’avoir autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce au profit de M. [J] et Mme [N], ou de toute personne morale s’y substituant et dans laquelle l’acquéreur sera associé, ne permettant pas d’apprécier le respect des dispositions relatives à l’interdiction faite au débiteur cédé de procéder au rachat des biens dépendant de la liquidation judiciaire, alors qu’en vertu de l’article L. 642-3 in fine du code de commerce, tout intéressé a la possibilité d’agir en annulation d’un acte passé en violation des mesures d’interdiction prévue par ce texte, comme le serait l’acte régularisant la cession du fonds de commerce, postérieur à l’ordonnance du juge-commissaire.

La demande d’annulation de l’ordonnance, qui n’est d’ailleurs pas expressément formalisée dans la déclaration d’appel du 28 mars 2022 saisissant la cour, n’est donc pas sérieuse et ne peut qu’être rejetée en l’état.

Lors du prononcé de l’ordonnance du 16 mars 2022 autorisant la cession de gré à gré du fonds de commerce, le bail commercial servant à l’exploitation du fonds était en cours de validité, même si une procédure était pendante devant le tribunal judiciaire de Perpignan qui ne peut tendre d’ailleurs qu’à la résiliation du bail pour des causes antérieures au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, distinctes du défaut de paiement du loyer et des charges, la SCI [Adresse 16] ayant déclaré une créance antérieure de 139 214,28 euros en principal, intérêts et frais ; en outre, il résulte des pièces produites que cette dernière a bien saisi le juge-commissaire, dans les trois mois suivant la publication du jugement de liquidation judiciaire, d’une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, mais sa demande a été déclarée irrecevable par une ordonnance rendue le 13 avril 2022 par le juge-commissaire, dont il n’est pas soutenu qu’elle ait été frappée d’appel.

L’ordonnance autorisant la cession de gré à gré du fonds de commerce a prévu le transfert immédiat des charges au cessionnaire, notamment le paiement du loyer, celui-ci étant autorisé parallèlement à prendre possession du fonds de commerce cédé, sous réserve qu’il se soit acquitté du prix par chèque de banque et ait justifié de la souscription d’une assurance multirisque professionnelle ; il n’est pas discuté que le loyer exigible en vertu du bail renouvelé à compter du 1er juin 2019 est celui fixé à titre provisionnel à la somme de 96 000 euros hors-taxes par an, soit 8000 euros hors-taxes par mois, par le jugement rendu le 15 novembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Perpignan.

La SCI [Adresse 16] prétend que le prix de vente du fonds de commerce, fixé à 60 000 euros, est dérisoire et ne permettra pas de lui régler sa créance privilégiée correspondant pour plus de 139 000 euros aux loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure collective et pour plus de 90 000 euros aux loyers postérieurs ; pour autant, même si le fonds de commerce a été acquis à l’origine par la société Val Nuria pour le prix de 180 000 euros (100 000 euros pour les éléments incorporels et 80 000 euros pour le matériel) suivant acte notarié du 15 décembre 2017, l’appelante ne fournit aucun élément propre à établir, en l’état actuel, le caractère dérisoire du prix, alors qu’une procédure est en cours devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé après qu’une expertise amiable eut été réalisée, à la demande du précédent exploitant, évaluant la valeur locative des locaux loués à la somme de 48 000 euros hors-taxes par an et que le bâtiment servant à l’exploitation de l’hôtel se trouve actuellement affecté de désordres sérieux au niveau du réseau d’évacuation des eaux usés de nature à en compromettre l’exploitation.

L’ordonnance déférée ne peut dès lors qu’être confirmée dans toutes ses dispositions.

La procédure d’appel engagée par la SCI Val Nuria, pour hasardeuse qu’elle soit, ne revêt aucun caractère abusif, de nature à justifier que des dommages et intérêts soient alloués de ce chef aux intimés.

Succombant sur son appel, la SCI [Adresse 16] doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à Mme [M] ès qualités, à la société Val Nuria, à M. [J] et Mme [N] et à M. [S], ensemble, la somme de 3000 euros au titre des frais non taxables qu’ils ont dus exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance rendue le 16 mars 2022 par le juge-commissaire en charge de la procédure collective de la société Val Nuria,

Confirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Déboute les intimés de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI [Adresse 16] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [M] ès qualités, à la société Val Nuria, à M. [J] et Mme [N] et à M. [S], ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier, le président,