ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/03668 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NX3K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JUIN 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/06204

Après arrêt COUR D’APPEL DE MONTPELLIER en date du 17 décembre 2019 ayant ordonné une expertise

APPELANTES :

S.A.R.L. LES CONSULS DE LA MER immatriculée au RCS de [Localité 11] n° 444782023 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S EUROGROUP prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEES :

SCP [M] SCHARWITZEL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé sur appel provoqué

EURL PB INVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.E.L.A.R.L. ETUDE [O] ET GUYONNET ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société LES CONSULS DE LA MER immatriculée au registre du commerce sous le numéro 444 782 023 désigné par jugement du Tribunal de Commerce de Chambéry du 8 mars 2022

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre chargé du rapport et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Les Consuls de La Mer qui exploite une résidence de tourisme, située à [Adresse 13], est titulaire de baux commerciaux initialement consentis par les propriétaires des lots composant cet ensemble immobilier à sa société mère, la SAS Eurogroup, qui s’était réservé dans le contrat une faculté de substitution au profit de l’une de ses filiales.

La SARL PB Invest a ainsi donné à bail avec effet au 1er décembre 2002 à la SAS Eurogroup sept logements avec les quote-parts des parties communes attachées composant les lots n°27,28,29,30,31,32,33,136,155,156,162,173,174 et 176 dont elle est propriétaire pour une durée de 9 ans.

Par acte d’huissier délivré le 24 février 2011, elle a donné congé aux sociétés 'les Consuls de la Mer’ et Eurogroup, avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, au motif d’un défaut de paiement des loyers indexés et d’un arriéré d’indexation.

Par acte d’huissier délivré le 26 octobre 2013, la SARL 'Les Consuls de la Mer’ et la SAS Eurogroup ont attrait la SARL PB Invest devant le tribunal de Montpellier afin de voir déclarer non écrite la clause d’indexation et voir déclarer non fondé le congé délivré au visa de cette clause.

Le jugement rendu le 12 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier :

Dit que la demande tendant à donner acte aux demanderesses de leur accord sur l’organisation d’une mesure de médiation est sans objet ;

Dit que la clause d’indexation des loyers figurant au bail est régulière ;

Dit que le congé délivré le 24 février 2011 par la SARL PB Invest aux sociétés Eurogroup et Les Consuls de la Mer pour l’échéance du bail, soit le 30 novembre 2011, sans offre de renouvellement, n’a pas donné lieu à mise en demeure régulière ;

Dit qu’il a été délivré pour une cause qui n’est pas de nature à priver le preneur de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du code de commerce ;

Dit qu’en conséquence, l’occupation a lieu sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2011

Fixe l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’à libération complète des lieux à 12 .000euros par trimestre civil pour les lots objet du bail non renouvelé ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Ordonne une expertise, aux frais avancés de la SARL PB Invest

Commet pour y procéder Mme [W] [D] [I],

Avec pour mission, les parties ayant été convoquées conformément à la loi et après s’être fait communiquer par toute personne toutes pièces utiles, et après avoir visité les lieux objet du litige,

d’évaluer, en se référant, le cas échéant, aux usages de la profession, la valeur marchande à la date de l’expertise du fonds de commerce de location de locaux exploité dans la résidence de tourisme sise [Adresse 6] à [Localité 12] (Hérault),

de déterminer, dans le cas où le refus de renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce, les préjudices subséquents (coût de licenciement du personnel,

de préciser le coût des frais de remploi et droits de mutation liés, le cas échéant, à l’acquisition d’un fonds de commerce équivalent,

de dire si ce fonds de commerce est transférable dans d’autres locaux, et, dans ce cas, évaluer les frais liés à ce transfert (frais normaux de déménagement et de réinstallation, indemnités de licenciement du personnel qui refuserait que son lieu de travail soit modifié, perte de clientèle, et tout autre préjudice susceptible d’être allégué),

et, plus généralement, de fournir au tribunal tout élément utile à la détermination de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L 145-14 du code de commerce ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout sapiteur de son choix, dans une spécialité différente de la sienne ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal dans les six mois à compter du dépôt de la consignation, soit au plus tard le 28 février 2019, et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête ;

Dit que la SARL PB Invest devra consigner au greffe du tribunal de grande instance de Montpellier la somme de 2.000 euros dans le délai de deux mois à compter du prononcé de présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation supplémentaire ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, et laissera aux parties un délai d’un mois au moins entre l’envoi de ce pré-rapport à chacune d’entre elles et la rédaction de son rapport définitif, afin de leur permettre de lui faire parvenir, le cas échéant, leurs dires ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires, y compris de résiliation judiciaire du bail et de remboursement de sommes ;

Dit n’y avoir lieu à appel en garantie ;

Réserve l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire pour le tout.

Le premier juge a retenu que le bail arrivait à échéance le 30 novembre 2011 la SARL PB Invest, de sorte que le congé donné le 24 février 2011 l’a été dans le respect du préavis de neuf mois imposé par l’article 2 du bail.

Il a réfuté l’argumentation selon laquelle la clause de variation du loyer devrait être déclarée non écrite car contraire à l’article L 112-2 du code monétaire et financier, au motif que la période de variation de l’indice ne serait pas supérieure à celle de la durée s’écoulant entre deux révisions, en retenant que l’expression 'dernier trimestre de chacune des années suivantes’ doit s’entendre le dernier indice connu et donc publié, de sorte que la période de variation est annuelle tant pour l’indice que pour la date de révision, nonobstant la rédaction de la clause litigieuse mais dont l’interprétation doit se faire, en application des dispositions de l’article 1156 du code civil, en faveur des bailleurs.

Il a validé le congé sans offre de renouvellement, le congé ayant été donné dans le respect de l’alinéa 1er de l’article L. 145-9 du code de commerce et comportant la motivation exigée par le dernier alinéa de ce texte, mais l’a assorti d’une indemnité d’éviction dès lors que les termes de l’article L. 145-17 du même code, exigés à peine de nullité n’avaient pas été reproduits et ne valaient donc pas mise en demeure concomitante.

Concernant le remboursement de la taxe d’ordures ménagères sollicité par les bailleresses, le premier juge a relevé que les demanderesses avaient admis que la taxe d’ordures ménagères était à leur charge dès lors qu’elles avaient payé cette taxe lorsque le propriétaire en avait fait la demande et que l’usage en la matière allait bien dans le sens d’une prise en charge, par le preneur et rédacteur de l’acte, des taxes liées à l’occupation des locaux.

Enfin, il a débouté la SARL PB Invest de l’appel en garantie qu’elle avait formé à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte d’acquisition des biens litigieux, dès lors que la clause d’indexation au titre de laquelle sa responsabilité était recherchée était jugée applicable.

La SARL Les Consuls de la Mer et la SAS Eurogroup, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 juillet 2018.

Par ordonnance rendue le 17 décembre 2019, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné une expertise afin de voir fixé l’indemnité d’éviction et de faire le compte entre les parties.

Par ordonnance du 9 juillet 2020, le magistrat chargé du contrôle des expertises a remplacement de l’expert initialement nommé et désigné Monsieur [V] qui a sollicité son remplacement le 22 mars 2021 et Mme [R], désignée à cette fin par une ordonnance du 21 avril 2021 a déposé le 10 juin 2024 un rapport faisant état d’une impossibilité de chiffrage, faute d’élément.

Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal de commerce de Chambéry a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL ' Les consuls de la mer’et désigné la Selarl Bouvet et Guyonnet en qualité de liquidateur judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions du 18 avril 2025, SARL Les Consuls de la Mer et la SAS Eurogroup demandent à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondées la SELARL Etude [O] et Guyonnet, ès qualités de liquidateurs judiciaires de la Société Les Consuls De La Mer, et Eurogroup en leur appel et en toutes leurs demandes ;

Y faire droit ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le congé délivré le 24 février 2011 par la SARL PB Invest aux sociétés Les Consuls de la Mer et Eurogroup pour l’échéance du bail, soit le 30 novembre 2011 , sans offre de renouvellement, n’avait pas donné lieu à mise en demeure régulière, et qu’il avait été délivré pour une cause qui n’était pas de nature à priver le preneur de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, et rejeter l’appel incident formé par la SARL PB Invest de ce chef ;

Confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il fait droit à la demande de la société Les Consuls de la Mer en paiement de l’indemnité d’éviction et a désigné un expert pour évaluer ladite indemnité, et rejeter l’appel incident formé par SARL PB Invest de ce chef ;

En tout état de cause, déclarer recevable et bien fondée la société Les Consuls de la Mer en sa demande de condamnation du bailleur à lui payer une indemnité d’éviction, rejeter l’appel incident formé par la SARL PB Invest de ce chef ;

Y ajoutant, liquider l’indemnité d’éviction due par La SARL PB Invest à la somme de 195 762 euros, et la condamner à payer ladite somme à la SELARL Etude [O] et Guyonnet, ès qualités de liquidateurs judiciaires de la Société Les Consuls de la Mer ;

Confirmer le jugement entrepris, y compris par substitution de motifs, en ce qu’il a rejeté la demande de La SARL PB Invest en résiliation judiciaire du bail, et Rejeter l’appel incident formé par La SARL Juliade ce chef ;

Infirmer le Jugement dont appel pour le surplus ;

Infirmer ainsi le jugement dont appel en ce qu’il a dit, en violation de l’article L. 145-28 du code de commerce, que l’occupation du preneur était sans droit ni titre depuis la date du congé soit le 31 janvier 2012, et dire que le preneur était en droit de se maintenir dans les lieux tant qu’il n’avait pas perçu l’indemnité d’éviction ;

Infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la date d’effet du congé à la somme de 12.000 euros par trimestre et ce sans rapport ni référence avec la valeur locative, en violation des articles L. 145-28, L. 145-33, L. 145-36 et R. 145-10, R. 145-29 du code de commerce ;

Rejeter l’appel incident de La SARL PB Invest et sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.000 euros par mois ;

En tout état de cause, statuant à nouveau de ce chef, fixer l’indemnité d’occupation au même montant que celui du loyer contractuel avant congé ;

Infirmer le Jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société Les Consuls de la Mer tendant à ce que la clause d’indexation soit déclarée non écrite ainsi que la demande subséquente en remboursement des indexations payées ;

Dire que la clause d’indexation du loyer figurant au bail doit être déclarée non écrite par application de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ;

Dire de plus fort que le motif du congé avec refus de renouvellement pour cause grave et légitime n’est pas fondé, par application combinée des articles L. 145-9, L. 145-17 du code de commerce et L. 1 12-1 du code monétaire et financier ;

Condamner La SARL PB Invest à rembourser à la société Les Consuls de la Mer les sommes indûment versées au titre de l’indexation et ce à partir du loyer facturé pour le 4ème trimestre 2008 et jusqu’à ce jour, soit sauf à parfaire, la somme de 102 345,83euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à concurrence de la provision de 25.000 euros alors sollicitée et pour le surplus, soit 77 354,83euros à compter du 16 octobre 2018 ;

Infirmer le Jugement en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement du locataire concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Juger que la société Les Consuls de la Mer n’est pas tenue par le bail de rembourser au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et condamner La SARL PB Invest rembourser à la société Les Consuls de la Mer la somme sauf à parfaire de 6 360,98 euros selon décompte arrêté au 31/12/2017, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts échus, dans les conditions des articles 1153 et 1154 du code civil dans leur rédaction applicable aux faits de la cause ;

Débouter La SARL PB Invest de toutes ses demandes et prétentions, plus amples ou contraires et la déclarer non fondée en tous les chefs de l’appel incident ;

Débouter la SARL PB Invest de toutes ses demandes et prétentions, à l’encontre de la société Eurogroup ;

Débouter la SCP [M]-Scharwitzel et Maître [M] de toute demande dirigée contre SELARL Etude [O] et Guyonnet, ès qualités de liquidateurs judiciaires de la Société Les Consuls de la Mer, et la société Eurogroup ;

Condamner PB Invest payer à la Société Eurogroup une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL PB Invest en tous les dépens, dont distraction au profit Maître Yann Garrigues, SELARL LX [Localité 12], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles font valoir que la bailleresse n’a pas délivré de mise en demeure préalable au congé, en violation des dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce, de sorte que le congé n’est pas fondé, faute d’établir que l’infraction s’est poursuivie plus d’un mois après la mise en demeure et que la locataire est fondée à obtenir une indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laissant subsister le congé mais avec accompagné d’une indemnité d’éviction.

Elles soutiennent également qu’un différent sur le montant de l’indexation ne constitue pas un motif valable de congé avec déchéance du droit à l’indemnité d’éviction et ce d’autant que l’indexation a toujours été payée et qu’elle était contestée.

Elles précisent que la nullité du congé n’est ni demandée par elles ni retenue par le juge de première instance, de sorte que les considérations développées par l’intimée sur la nullité sont sans conséquence.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail, elles font valoir que les affirmations selon lesquelles la locataire aurait accumulé les impayés sont inexactes, puisqu’elle a toujours réglé les loyers et charges en temps et en heure à l’exception du loyer du 3ième trimestre 2015 payé le 24 décembre 2015.

Elles font valoir de surcroît que la bailleresse, tout en sollicitant le prononcé de la résiliation du bail, ne formule aucune demande en paiement de loyer démontrant l’absence de dette locative et qu’en tout état de cause, la locataire a cessé toute activité en exécution du bail et a quitté les lieux le 8 octobre 2018 en restituant les clés le 16octobre 2018, ainsi qu’en atteste un constat d’huissier du 23 octobre 2018.

Elles soutiennent qu’en état du congé, la locataire commercial bénéficie d’un droit à se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction due, que l’indemnité d’occupation due par la locataire pendant cette période n’a pas de caractère de sanction et doit correspondre à la valeur locative, que s’agissant d’un local monovalent, l’indemnité d’occupation doit être déterminée selon la méthode hôtelière correspondant aux usages dans la profession ou faute d’élément au montant du loyer annuel de 29 359,68 euros TTC .

Concernant la validité de la clause d’indexation qui indique que 'le loyer sera révisé annuellement le 1er janvier, l’indice de base sera celui du dernier trimestre publié au 31 décembre 2002 et l’indice de référence, celui du dernier trimestre de chacune des années suivantes’ elles soutiennent qu’elle est contraire aux dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier puisque la période de variation de l’indice couvre au moins 18 mois entre le deuxième trimestre 2002, indice publié le 18 octobre 2002 jusqu’au 4ième trimestre 2004, qu’il ne fait pas de doute que l’indice de référence tel que stipulé vise le quatrième trimestre de l’année suivante et non celui connu à la date de l’indexation ainsi que le soutient à tort, le notaire rédacteur de l’acte, qu’il existe une distorsion entre l’intervalle de variation de l’indice et la durée des périodes de révision, distorsion prohibée par la loi.

Elles précisent qu’elles ne sont pas les rédactrices de l’acte qui a été dressé par un notaire, ainsi qu’il le reconnaît lui-même, que le juge ne peut interpréter une clause claire sous peine dénaturation, que de surcroît, toute interprétation doit s’opérer en faveur de celui qui s’oblige, en l’espèce le locataire, que le trop perçu d’indexation s’élève à 102 345,83euros .

Concernant la taxe d’ordures ménagères, elles s’opposent à tout paiement à leur charge aux motifs qu’elle ne fait pas partie des charges récupérables stipulées au contrat puisque le bail prévoit que l’intégralité de la taxe foncière demeure à la charge du bailleur.

Concernant l’indemnité d’éviction, elles estiment que la congé a eu pour effet d’entraîner une perte partielle de la valeur du fonds qu’il est d’usage dans la profession d’estimer la valeur du fonds de commerce à trois fois le chiffre d’affaires annuel, qu’il convient de déterminer la perte partielle à valeur de proportion, qu’une indemnité d’éviction est due même si le fond a disparu, que l’indemnité d’éviction est de 195 762euros pour les sept lots .

Enfin, elles soutiennent qu’il n’y a pas lieu de condamner solidairement la SAS Eurogroup alors que le transfert de bail est opposable au bailleur.

Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2025, la SCP [M] Scharwitzel, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Juger que la SCP [M] Scharwitzel n’a commis aucune faute ;

Juger que La SARL Juliane justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité ;

La débouter de ses demandes ;

Subsidiairement

Donner acte à la SCP [M] Scharwitzel de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise ;

Condamner tout succombant à payer à la SCP [M] Scharwitzel la somme de 3.900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il a rédigé les actes de mise en copropriété et de vente par la SNC ' les consuls de la mer’ des lots de l’ensemble immobilier litigieux , que le contrat de bail souscrit le même jour mentionne que 'le loyer sera révisé annuellement au 1er janvier … l’indice de base sera celui du dernier trimestre publié au 31 décembre 2002 et l’indice de référence celui du dernier trimestre de chacune des années suivantes', que la locataire dénonce une période de variation de l’indice de 18 mois c’est à dire du 2ième trimestre 2002 (dernier indice connu au 31 décembre 2002) jusqu’au 4ième trimestre 2003, que cette analyse relève d’une erreur de compréhension, puisque par 'dernier trimestre’ doit s’entendre comme étant l’indice publié du dernier trimestre, puisque au 1er janvier, l’indice du 4ième trimestre de l’année n’est pas connu et que les parties avaient entendu viser le 4ième trimestre de l’année, elles l’auraient exprimé clairement, de sorte que la variation de l’indice s’apprécie bien sur une période de 12 mois comme la variation du loyer.

Il souligne qu’il appartient au juge de rechercher la commune intention des parties, et ce d’autant que la locataire était partie prenante de la rédaction et qu’elle l’a exécutée pendant plus de 10 ans sans réserve ni protestation et qu’enfin le contrat de bail en l’espèce était un contrat d’adhésion.

De surcroît, il rappelle qu’il ne peut être tenu au remboursement de l’indexation du loyer qui ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Il fait valoir que le non-paiement de l’indexation de l’indexation des loyers ne constitue pas un motif grave et légitime suffisant pour justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Enfin, il soutient qu’il ne peut être tenu au paiement de la TOM, litige sans lien avec la clause d’indexation

Dans ses dernières conclusions du 3 avril 2025, La SARL PB Invest demande à la cour de :

Dire et juger l’appel des sociétés Les Consuls de la Mer et Eurogroup non fondé ;

Dire et juger l’appel incident de la concluante régulier et fondé et ;

Confirmer le jugement entrepris :

Dire et juger que les clauses d’indexation comprises dans te bail commercial litigieux sont parfaitement valables et applicables,

Dire et juger que l’occupation a lieu sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2012,

Fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date,

Débouter les appelantes de leur demande relative au remboursement de la taxe d’ordure ménagère et de rappels d’indexation ;

Infirmer le jugement entrepris :

Constater que les appelantes ne se prévalent d’aucun grief s’agissant de la prétendue nullité du congé,

Dire et juger en conséquence le congé régulier en la forme,

Constater que les appelantes ont manqué à l’obligation de régler les loyers en temps et en heure, et notamment l’indexation,

Dire et juger en conséquence que le congé a été délivré pour un motif grave et légitime,

Constater que ledit congé n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction,

Débouter la société Les Consuls de la Mer de sa demande d’indemnité d’éviction,

Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et prétentions des sociétés Eurogroup et Les Consuls de la Mer à l’encontre des concluants ;

A titre subsidiaire

Constater que les sociétés Eurogroup et Les Consuls de la Mer multiplient les incidents et retards de paiement, entraînant des frais et dépens supportés par la concluante et constituant une inexécution fautive des obligations du preneur à bail que sont les sociétés Eurogroup et Les Consuls de la Mer ;

Prononcer la résiliation du bail commercial au tort exclusif des sociétés Eurogroup et Les Consuls de la Mer ;

A titre infiniment subsidiaire

Condamner Maître [U] [M], Notaire, à relever et garantir la concluante de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre en principal, intérêts et frais, dont dépens, à la suite de l’assignation délivrée par les sociétés Eurogroup et Les Consuls de la Mer ;

A titre encore plus subsidiairement :

Ordonner une compensation de toute condamnation prononcée à l’encontre de la concluante avec la créance admise à son bénéfice au passif de la société 'les Consuls de la mer’ ;

En tout état de cause

Fixer à la somme de 20.000 euros mensuelle, par lot de copropriété, l’indemnité d’occupation de chacun de ces derniers, jusqu’à la libération effective des lieux et Condamner les appelantes à les payer à la concluante avec inscription au passif de la liquidation de la SARL Consuls de la mer ;

Débouter les appelantes de toutes leurs demandes et prétentions plus amples ou contraire et déclaré les déclarer infondées en leur appel ;

S’entendre condamner toutes parties succombantes à payer à la concluante une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de l’avocat soussigné.

Elle soutient que la mise en demeure et le congé peuvent être contenus dans le même acte si l’infraction aux stipulations s’est poursuivie pendant plus d’un mois après la mise en demeure, que l’absence de mention des dispositions de l’article L145-17-1 du code de commerce ne cause aucun grief à la locataire de sorte que le congé est régulier.

Concernant le motif grave et légitime, elle fait valoir que les demanderesses ont participé à la rédaction du bail commercial de sorte qu’elles ne peuvent sauf à invoquer leur propre turpitude, pour invoquer la nullité d’une clause, s’agissant de surcroît d’un contrat d’adhésion comprenant l’achat et la location en une seule opération.

Concernant la clause d’indexation, elle fait valoir que la locataire fait une interprétation erronée de la mention ' dernier trimestre’ sachant que le dernier indice connu au 1er janvier d’une année, n’est pas celui du trimestre qui précède immédiatement et que surcroît, la locataire qui a exécuté volontairement la clause pendant des années a renoncé à invoquer tout moyen de nullité et enfin qu’elle devra être relevée et garantie par le notaire de toute condamnation à ce titre.

Elle soutient que le refus d’appliquer l’indexation est un motif grave et légitime de congé sans offre d’indemnité d’éviction, que de surcroît, la locataire a postérieurement au congé, refusé de régler les échéances de loyer.

Elle s’oppose à la demande de remboursement de la taxe d’ordures ménagères au motif qu’elle ne justifie nullement du versement des sommes dont elle sollicite le remboursement dont certaines sont nécessairement prescrites ;

Elle produit un rapport d’expertise amiable soulignant que la perte de 34 lots sur 118 n’entraîne aucune perte pour la locataire dont le taux d’occupation n’est que de 66% et qui de surcroît, économise le paiement des loyers.

A titre reconventionnel, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire en raison des retards de paiement et qu’enfin, elle a déclaré au passif de la liquidation une créance de 374 313,88euros et qu’il convient d’ordonner une compensation avec toute somme due.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS

1) Sur la régularité du congé :

Par acte du 24 février 2011, la bailleresse a fait délivrer à la SAS Eurogroup et la SARL les consuls de la mer, un congé avec refus de renouvellement du bail commercial en cours sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime en visant à ce titre 'le défaut de paiement des loyers indexés'.

L’article L145-17 du code de commerce énonce que 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa… '

Le juge de première instance a retenu que si l’absence de mise en demeure préalable n’était pas de nature à entacher la régularité du congé, les deux actes pouvant être délivrés concomitamment, le défaut de reproduction des dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce interdisait de considérer la mise en demeure contenue dans le congé comme valable et régulière.

La bailleresse soutient que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure selon les dispositions de l’article L 649 du code de procédure civile et que l’article 114 du dit code dispose que ' la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité ', ce dont la locataire ne justifierait pas en l’espèce.

La mise en demeure préalable au congé, exigée par le code de commerce doit se faire par un acte d’huissier qui à peine de nullité doit préciser le motif invoqué et reproduire le texte du premier alinéa de l’article L 145-7 du code de commerce et notamment l’injonction faite au preneur de faire cesser l’infraction dans le délai d’un mois.

L’inexécution par le preneur d’une de ses obligations ne pouvant être invoquée comme motif de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

S’il est acquis que la mise en demeure et le congé peuvent figurer dans un même acte, encore faut-il que l’acte, pour constituer une mise en demeure valable, contienne l’injonction faite au preneur d’avoir à cesser l’infraction et vise le délai d’un mois, sous peine d’inefficacité.

Or en l’espèce, l’acte délivré le 25 février 2011 intitulé ' congé’ ne fait nullement référence à une éventuelle mise en demeure contenue dans le même acte, ni au délai d’un mois accordé au locataire pour faire cesser le manquement dénoncé. De surcroît, cet acte ne reproduit pas les dispositions légales de l’article L145-17 du code de commerce.

La bailleresse, qui ne conteste pas les irrégularités de l’acte et la violation des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce, soutient que la nullité encourue ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de justifier d’un grief.

Toutefois, la nullité du congé n’est nullement invoquée par la locataire et les articles 649 et 114 du code de procédure civile, de portée générale, n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

Le congé n’est pas nul et conserve au contraire son plein effet, mais la déchéance au droit à une indemnité d’éviction n’est pas encourue. L’absence de mise en demeure valable ouvre droit à une indemnité d’éviction pour la locataire. Le congé délivré le 24 février 2011 n’a pu interdire à la locataire évincée de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction en raison de l’absence de mise en demeure valable.

A défaut de reproduction du texte, l’irrégularité de mise en demeure, laisse subsister le congé, mais avec droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre et de dire que la locataire est fondée à revendiquer une indemnité d’éviction, sans avoir à examiner le bien fondé du motif grave et légitime invoqué dans le congé.

2) Sur le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation :

Il résulte des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux antérieurement à sa réception.

Dès lors, contrairement à ce qui a été retenu en première instance, la SARL les Consuls de la mer était fondée à demeurer dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. L’article susvisé énonce également que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VIII, c’est à dire devant correspondre à la valeur locative telle que définie par les articles L 145-33 et suivants du code de commerce.

L’indemnité d’occupation due à compter à compter de la date à laquelle le titre locatif a pris fin et que l’occupation a pris effet, doit être fixée à la valeur correspond au loyer contractuel en cours soit la somme annuelle de 24 724,17euros HT ainsi que le mentionne la locataire dans ses conclusions, sans être démentie par la partie adverse, sachant que la locataire a quitté les lieux le 16 octobre 2018 et les a restitués à la bailleresse le 23 octobre 2018.

Il convient d’infirmer la décision de première instance à ce titre.

3) Sur la validité de la clause d’indexation :

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties avec effet au 31 janvier 2003 énonce à l’article 6 intitulé ' Prix du loyer ' que le loyer fera l’objet d’une 'révision annuellement le 1er janvier et pour la première fois le 1er janvier 2004 en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. L’indice de base sera celui du dernier trimestre publié au 31 décembre 2002 et l’indice de référence celui du dernier trimestre de chacune des années suivantes'.

Le juge de première instance a estimé que les termes 'indice du dernier trimestre de chacune des années suivantes’ se comprenaient de l’indice du dernier trimestre publié, de sorte que cette clause ne violait nullement les dispositions de l’article L 112-1 du code monétaire et financier qui prohibe toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Les intimées s’opposent à cette interprétation en soutenant que le dernier trimestre d’une année se comprend comme étant nécessairement le 4ième trimestre, la clause organisant ainsi la distorsion interdite par les textes devant être considérée comme non écrite.

Elles font valoir que les juges ne peuvent interpréter ce qui est clair sous peine de dénaturation.

En application des dispositions de l’article 1156 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, le juge doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Or en l’espèce, les parties ayant fixé la date de la révision au 1er janvier de chaque année, elles ne pouvaient concevoir, sauf à priver de tout effet la clause d’indexation, que l’indice de référence serait celui du 4ième trimestre de l’année qui a la date de la révision est encore inconnu, la publication des indices intervenant plusieurs mois après.

Dès lors, la mention ' dernier indice’ doit s’entendre sans ambiguïté du dernier indice connu et donc publié et non pas celui du 4ième trimestre de l’année écoulée qui rendrait impossible tout calcul de l’indexation à la date du 1er janvier, l’indice du 4ième trimestre de l’année précédente étant à cette date inconnu.

De surcroît et de façon surabondante, lorsqu’une clause comme en l’espèce est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. L’introduction d’une clause d’indexation du loyer dans un contrat de bail correspond à une volonté d’obtenir de façon automatique et de plein droit le calcul d’un nouveau loyer résultant de l’application des indices. La commune intention des parties résultant de cette clause était de voir s’appliquer sans difficulté une indexation telle que programmée.

Enfin, si le juge doit rechercher la commune intention des parties telle qu’elle résulte des termes du contrat, il peut également tenir compte du comportement ultérieur des parties, de nature à la manifester.

Or en l’espèce, l’exécution volontaire par la locataire sans protestation ni réserve de l’indexation du loyer démontre son adhésion à la clause dans son interprétation telle que retenue par la juridiction de première instance.

Il convient dès lors de débouter les intimées de leur demande de remboursement d’un trop perçu de loyers et confirmer le jugement de première instance à ce titre.

4) Sur le remboursement de la taxe d’ordures ménagères :

Le bail souscrit entre les parties mentionne aux termes de la clause 4 intitulée 'obligation du preneur’ que ce dernier 'acquittera les charges de copropriété courantes, plus généralement toutes les charges récupérables sur le preneur'.

Le juge de première instance a retenu que la locataire devait à ce titre assumer la TOM en se référant à l’usage en la matière qui mettrait à la charge du preneur les taxes liées à l’occupation des lieux.

Toutefois, s’agissant de baux conclus antérieurement à la loi du 29 décembre 2014, l’obligation du preneur se limite au paiement du loyer et aux charges prévues par le contrat. En l’espèce, le contrat n’énumérant pas les charges récupérables et en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge de la locataire, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le locataire n’est pas tenu au remboursement de cette charge.

Il convient d’infirmer la décision de première instance et de condamner la SARL PB Invest à verser à la SARL 'Les Consuls de la mer’ la somme de 3 320,96euros indûment versée au titre de la taxe d’ordures ménagères ainsi que cela figure dans la comptabilité de la SARL produite aux débats, (extrait du grand livre ), somme dont le montant n’est pas contesté par la bailleresse.

5) Sur le prononcé de la résiliation

La bailleresse sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail si 'pour quelque raison que ce soit le congé délivré ne produit pas d’effet'.

Or ainsi que la cour l’a confirmé, l’acte litigieux dépourvu d’une mise en demeure préalable régulière, laisse subsister le congé qui n’est pas privé d’effet, mais avec droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. De sorte que la cour n’a pas à examiner la demande de prononcé de la résiliation, dépourvue d’objet, le congé ayant préalablement à toute résiliation mis un terme au bail.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

6) Sur l’indemnité d’éviction

Le jugement de première instance a ordonné une expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse. Le 18 juin 2024, Mme [R], expert judiciaire, a rendu un rapport aux termes duquel elle conclut à l’impossibilité pour elle de mener à bien sa mission en l’absence de toute communication avec la SARL Les consuls de la mer, mise en liquidation judiciaire.

Selon les dispositions de l’article L145-14 du code de commerce dans sa version applicable au présent litige 'le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'

Pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce à laquelle fait référence l’article sus visé, il convient de retenir un pourcentage du chiffre d’affaire hors taxe annuel moyen sur 2 à 5 ans, en tenant compte pour déterminer ce pourcentage de la notoriété du fonds, sa situation géographique, de sa rentabilité et de ses équipements, ledit pourcentage variant en tenant compte de l’état vieillissant des actifs.

Concernant une location dans une résidence hôtelière offrant des services para-hôtelier et impliquant de nombreux bailleurs qui ont conclu des baux avec une unique société exploitante, l’éviction entraîne une perte partielle du fonds, avec à charge pour chaque bailleur de verser une indemnité d’éviction au prorata détenu par rapport au nombre total de lots. Il convient d’évaluer le fonds et ensuite diviser la valeur globale obtenue par le nombre de lots.

L’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé soit c’est à dire à la date où le locataire a cessé d’occuper les lieux et non à la date de la décision qui l’octroie. En l’espèce, la locataire a quitté les lieux en octobre 2018.

Concernant le fond en présence, situé à [Localité 12], ville intéressante du point de vue culturel et attractif, mais dans un secteur mixte qui accueille aussi de l’habitat collectif, il jouit d’un emplacement correct mais ne pouvant être qualifié d’exceptionnel, notamment au regard du renforcement de la concurrence située en centre ville donc bénéficiant d’une meilleur attractivité. Le procès verbal établi le 23 octobre 2018 par Maître [Z] décrit des appartements en état d’usage après 9 années d’occupation, nécessitant une rénovation globale, sans que les estimations du montant du coût des dits travaux, avancées par Monsieur [E] puissent être retenues par la Cour faute d’élément probant permettant de les corroborer.

Seule une conclusion hâtive permet de retenir que la perte de 34 chambres sur 118 sera sans impact sur l’activité de la locataire, sachant que le taux d’occupation de 66% est une moyenne qui varie nécessairement et augmente fortement durant la période estivale. De sorte que la locataire aurait un préjudice certain d’avril à septembre, faute de pouvoir répondre à la demande, que M. [E] lui même évalue à 100 000euros par an.

Ainsi, les congés délivrés par les bailleurs, 34 sur 118, mettent en péril l’exploitation avec un niveau de charges fixes incompressible qui rendront l’exploitation de la résidence structurellement déficitaire pour les derniers lots restant à exploiter et augmenteront le manque d’attractivité de la structure.

La SARL 'les consuls de la mer’ communique les comptes sociaux de l’exercice 2018/2019 sur lesquels apparaisse le chiffre d’affaires des exercices 2017/2018 et 2016/2017. Toutefois le chiffre d’affaire de l’exercice 2015/2016 dont elle se prévaut, n’est pas justifié par des éléments probants communiqués aux débats.

Il convient d’opérer le calcul sur la base d’une moyenne du chiffre d’affaires hors taxes, soit en l’espèce la somme de 1 419 443euros.

Compte tenu de la qualité de l’emplacement, des résultants de la gestion de la locataire et des caractéristiques des logements, mais aussi des aléas juridiques et économiques d’un mode d’exploitation tributaire d’un portefeuille de baux commerciaux, il y a lieu de retenir un coefficient multiplicateur de 1.

L’indemnité d’éviction doit être évaluée à la somme de 12000euros par lots, soit la somme de 84 000euros.

7) Sur la compensation :

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil 'La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.'

L’article L.622-7 du Code de commerce dispose que : « Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. »

La SARL PB Invest invoque la compensation d’une créance antérieure de loyer déclarée à la procédure collective pour s’opposer à la demande en paiement formée contre elle.

La SARL PB Invest déclare détenir une créance locative sur la société Les consuls de la mer, déclarée au passif de la société à hauteur de 374 313,88, euros.

Par lettre du 27 avril 2022, la Selarl Bouvet et Guyonnet atteste de l’enregistrement de la créance détenue par La SARL PB Invest au passif de la société ' Les consuls de la mer '.

Il est incontestable que ces créances réciproques, l’une due au titre des loyers et la seconde au titre de l’indemnité d’éviction après congé sont connexes comme résultant du même contrat de bail.

Eu égard aux nombreuses procédures en paiement engagées par La SARL PB Invest pour obtenir paiement des loyers à échéance et la contestation émanant de la locataire sur l’application de la clause d’indexation, la créance ainsi invoquée, est vraisemblable et non discutée par la locataire quant à son exigibilité, nonobstant le fait que le montant de l’indemnité d’occupation due a été considérablement réduit par la présente décision.

Le principe de la compensation peut être ordonné à concurrence du montant de la créance, sans que La SARL PB Invest n’ait à prouver que sa créance a été admise à ce stade.

Il convient d’ordonner la compensation entre la condamnation prononcée à l’encontre de La SARL PB Invest et la créance déclarée au passif de la société 'les consuls de la mer ' qui n’a pas fait l’objet d’une contestation par la locataire.

8) Sur la condamnation solidaire :

Le bail litigieux conclu par la SAS Eurogroup comporte une clause de substitution au profit d’une filiale à laquelle le bailleur a consenti.

La SARL les Consuls de la mer, filiale de la SAS Eurogroup, crée le 10 janvier 2023 s’est substituée à la SAS Eurogroup en qualité de locataire, fait dont la bailleuresse a été parfaitement informée puisqu’elle s’est toujours adressée à la SARL Consul de la mer, la considérant comme étant la locataire en titre.

Dès lors, il convient de mettre hors de cause la SAS Eurogroup.

Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 12 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en ce qu’il a dit régulière la clause d’indexation contenue au bail, dit que le congé délivré le 24 février 2011 par La SARL PB Invest n’a pas donné lieu à une mise en demeure régulière et dit que la locataire conserve le droit à une indemnité d’éviction ;

Infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Mets hors de cause la SAS Eurogroup,

Dit qu’en l’absence de versement d’une indemnité d’éviction, la locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du congé aux clauses et conditions du bail ;

Dit que l’indemnité d’occupation statutaire due à ce titre doit être égale au montant du loyer en cours ;

Condamner La SARL PB Invest à verser à la SARL Les Consuls de la mer la somme de 3320,96 euros indûment versée au titre de la taxe d’ordures ménagères avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation annuelle des intérêts et la somme de 84 000euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Dit n’y avoir à prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par La SARL PB Invest en vertu de la présente décision et la créance locative déclarée au passif de la SARL Les consuls de la mer,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne La SARL PB Invest aux entiers dépens y compris ceux de première instance et les frais d’expertise avec distraction au profit de Maître Garrigues, Selarl LX [Localité 12].

Le Greffier La Présidente