COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

( anciennement 2e chambre civile )

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03148 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWHX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUIN 2025

JUGE DE L’EXECUTION DE PERPIGNAN N° RG 24/01647

APPELANTE :

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), SA au capital de 124.821.703,00 Euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège; Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), Société Anonyme au capital de 181 039 170 euros, inscrite au RCS de Lyon sous le n°391 563 939 dont le siège social est [Adresse 2] représentée par son dirigeant social en exercice, à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 01/06/2015, elle-même venantauxdroits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), à la suite de la fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24/12/2007

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pascale CALAUDI substituant M^e Camille CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [V] [D]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2] (66)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e FULACHIER substituant M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 27 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

L’affaire, mise en délibéré au 03/02/26, a été prorogée au 17/02/26, les parties en ayant été dûment avisées.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [D] a acquis en l’etat futur d’achèvement à usage locatif un appartement dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], situé à [Localité 4].

Aux termes d’un acte authentique recu le 22 novembre 2007, par Maitre [W] [A]. notaire associé à [Localité 5] (I3), le Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain (CIFFRA) a consenti à M. [V] [D], un prêt immobilier ' Prêt Serenité » n° 300004000l46222, d’un montant en principal dc 649,328 euros, remboursable sur une durée globale de 300 mois, au taux nominal initial, hors assurance, dc 3,65 % l’an. En garantie des sommes prêtées, le CIFFRA bénéficie notamment d’une inscription de privilège de prêtcur de deniers et d’hypothèque conventionnelle inscrite sur les biens financés.

M. [V] [D] ayant cessé d’honorer les mensualités de ce prêt, le CIFFRA a prononcé la déchéance du terme du prêt consenti par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 27 avril 2009.

Le 11 avril 2024, le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits du CIFFRA a fait procéder à l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 2] portant sur le bien situé à [Localité 3], cadastré section AY numero [Cadastre 1], appartenant à M. [V] [D] pour garantir le paiement d’une créance de 800 000 euros en vertu de la copie exécutoire de l’acte authentique du 22 novembre 2007.

Cette inscription a été dénoncée à M. [V] [D] par exploit en date du 16 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du l5 mai 2024, M. [V] [D] a fait assigner le CIFD devant le juge de l’exécution du tribunal dc Perpignan en vue notamment de voir ordonner la mainlevée de cette hypothèque judiciaire provisoire.

Par jugement en date du 2 juin 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Ordonné la mainlevée de la mesure d’hypothéque judiciaire provisoire inscrite par le Crédit Immobilier de France Développement le l l avril 2024 sur le bien immobilier appartenant à M. [V] [D] sis à [Adresse 3] cadastré section AY n° [Cadastre 1] ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens ;

— condamné le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [V] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Par déclaration reçu au greffe de la Cour le 17 juin 2025, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 novembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) demande à la Cour de :

* Infirmer le jugement rendu le 2 juin 2025 par le Juge de l’Exécution de Perpignan (RG n°24/01647) en ce qu’il a :

o Ordonné la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise

par le Crédit Immobilier de France Développement sur le bien sis [Adresse 3] (cadastré section AY numéro [Cadastre 1]) et publiée le 11 avril 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 2] 1 sous les références volume n° 2024 V n°1357 ;

o Condamné le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [V] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens ;

* Confirmer le jugement rendu le 2 juin 2025 par le Juge de l’Exécution de Perpignan (RG n°24/01647) pour le surplus ;

En conséquence,

* Valider l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise par le Crédit Immobilier de France Développement sur le bien sis [Adresse 3] (cadastré section AY numéro [Cadastre 1]) et publiée le 11 avril 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 2] 1 sous les références volume n° 2024 V n°1357 ;

* Débouter M. [V] [D] de toutes ses prétentions plus amples ou contraires ;

* Condamner M. [V] [D] à payer la somme de 4.000 € au Crédit Immobilier de France Développement par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 novembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [V] [D] demande à la Cour de :

* Constater que par décision en date du 28 mars 2011 du Juge de l’exécution du Tribunal de céans, confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en date du 02 février 2012, l’acte notarié reçu par Me [A], notaire, le 22 novembre 2007, a été déclaré dépourvu de force exécutoire,

* Prononcer la disqualification en acte sous seing-privé de l’acte reçu le 27 novembre 2007 par Me [A],

* Constater que CIFD ne dispose pas de titre exécutoire,

* Dire que CIFD ne démontre ni un principe certain de créance, ni des menaces dans le recouvrement de cette dernière,

* En conséquence, et quelque soit le fondement retenu par la Cour,

— Confirmer le jugement du Juge de l’exécution de Perpignan du 02 juin 2025 en ce qu’il a ordonné en conséquence la mainlevée de l’inscription judiciaire provisoire prise le 11 avril 2024 sur le bien appartenant à M. [V] [D], et sis à [Localité 3] (66), cadastré AY [Cadastre 1],

— Condamner CIFD au paiement de la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire tirée de l’absence de l’autorisation préalable du juge de l’exécution prévue à l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [D] demande la mainlevée de la mesure d’inscription d’hypothèque provisoire à défaut pour le CIFD d’avoir sollicité l’autorisation préalable du juge de l’exécution alors que cette dernière ne justifie pas d’un titre exécutoire fondant cette mesure.

L’article L.511-1 du Code des procédures d’exécution prévoit que 'Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.'

Aux termes de l’article L.511-2 du Code des procédures d’exécution, 'Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.'

Conformément aux dispositions de l’article R.512-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 'Si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’ article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation'.

Il n’est pas contesté par le CIFD qu’il n’a pas sollicité l’autorisation préalable du juge de l’exécution pour faire procéder à l’inscription en cause dès lors qu’il soutient avoir agi en exécution de l’acte authentique de vente du 22 novembre 2007 valant titre exécutoire.

— sur la demande de mainlevée fondée sur l’absence de titre exécutoire en raison de l’autorité de la chose jugée

M. [D] soulève à titre principal l’autorité de la chose jugée du jugement du juge de l’exécution de Perpignan du 28 mars 2011 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 2 décembre 2012 qui a ordonné la mainlevée d’une précédente inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise le 2 décembre 2009 en vertu du même acte de prêt, lequel a été déclaré dépourvu de force exécutoire en raison de diverses irrégularités, le CIFD ne disposant donc pas selon lui de titre exécutoire lui ayant permis de se dispenser l’autorisation préalable du juge de l’exécution pour procéder à l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse, conformément à l’article L 511-2 précité. Il affirme qu’il n’existe pas de faits nouveaux depuis le prononcé de ces décisions.

Le CIFD conteste l’autorité de la chose jugée des décisions invoquées, les circonstances tant de fait que de droit ayant évolué depuis leur prononcé, le montant de la créance ayant fortement augmenté et la jurisprudence concernant la perte ou non du caractère exécutoire d’un acte authentique en raison des irrégularités retenues s’étant également modifiée, ce qui constitue un fait juridique nouveau modifiant la situation prise en compte dans ces premières décisions, l’exigence d’une identité de cause prévue à l’article 1355 du code civil.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dés son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche et le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 6.

L’article 1355 du code civil dispose également : " L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formées par elles et contre elles en la même qualité."

Ces dispositions sont applicables aux décisions rendues par le juge de l’exécution, qui statue, en application de l’article R. 121-14 du code de procédure civile d’exécution et sauf disposition contraire, comme juge du principal et rend, en conséquence, des jugements pourvus de l’autorité de la chose jugée au principal et ce, dés son prononcé, sa décision n’étant néanmoins revêtue de cette autorité, en application des articles 4 et 480 du code de procédure civile, que relativement à la contestation qu’elle tranche.

Or, ainsi que le fait valoir l’intimée et que l’a retenu à bon droit le premier juge, la présente cour est saisie de contestations portant sur une inscription d’hypothèque provisoire prise le 11 avril 2024 alors que le juge de l’exécution et la cour d’appel statuant sur l’appel formé à l’encontre de sa décision rendue le 28 mars 2011 ont été saisis de contestations portant sur une inscription d’hypothèque judiciaire prise le 2 décembre 2009. Si les deux procédures opposent les mêmes parties et sont fondées sur le même acte authentique de prêt, les contestations sur lesquelles le juge de l’exécution et la cour d’appel ont statué par jugement du 28 mars 2011 et 2 février 2012 ne peuvent être considérées comme ayant le même objet que celles soumises dans le cadre de la présente instance s’agissant de contestations portant sur deux mesures conservatoires différentes et sur la régularité de l’acte de prêt au regard des dispositions de l’article 21 du décret 71-941 du 26 novembre 1971 relatives au formalisme des procurations et de leur annexion à l’acte alors que les contestations soulevées dans le cadre de la présente instance portent sur la violation des dispositions des articles 2 et 41 de ce même décret relatifs à l’intérêt personnel prohibé du notaire instrumentaire et ce, quand bien même les décisions invoquées ont considéré dans leurs motifs que l’acte en cause ne valait que comme acte sous seing privé, étant rappelé qu’il est de principe que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a été tranché dans le dispositif de la décision.

Ainsi comme l’a relevé de manière pertinente par le premier juge, l’autorité de la chose jugée des décisions précitées n’a pu porter que sur la validité de l’inscription d’hypothèque prise le 2 décembre 2009 les ayant conduites à ordonner dans leur dispositif la mainlevée de cette mesure.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté ce moyen soulevé par M. [D].

— sur la demande de mainlevée fondée sur l’absence de titre exécutoire en raison de sa disqualification en acte sous seing privé

M. [D] soulève l’absence de titre exécutoire sur le fondement des articles 2 et 41 du décret 71-941 du 26 novembre 1971 aux motifs qu’aux termes même de la procédure disciplinaire dont il a fait l’objet, Me [A], le notaire instrumentaire avait un intérêt personnel à cet acte dès lors qu’il s’est personnellement associé à la stratégie commerciale du promoteur, la société Appollonia en organisant, en concertation avec celui-ci le recours massif à des procurations authentiques même non nécéssaires recueillies à la chaîne auprès des investisseurs sans vérifier leur situation personnelle et assurant au notaire en contrepartie un courant d’affaires lui garantissant l’exclusivité des actes de vente et de financement moyennant la perception d’une rémunération de l’ordre d’un million d’euros. Il souitent que du fait de cette incapacité à instrumenter prévue à l’article 2 précité, l’acte notarié doit être disqualifié en simple acte sous seing privé, le fait qu’il n’ait pas été renvoyé pénalement pour ces faits n’enlevant en rien leur matérialité établie par la condamnation disciplinaire prononcée à son encontre.

Le CIFD fait valoir au contraire qu’au sens des textes précités, l’intérêt personnel du notaire suppose qu’il ait un intérêt à la réalisation de l’opération pour faire une affaire personnelle en ce que sa situation juriridique s’en trouverait améliorée vis à vis de l’une des parties ou s’il en résulterait un droit pour lui, cette interdiction ne s’appliquant pas, en revanche, lorsque le notaire est concerné par une stipultation de l’acte en sa qualité d’officier public et dans l’exercice normal de ses fonctions, de sorte que ni les intérêts financiers, ni le volume d’affaires, ni la mobilisation de l’étude notariale pour traiter les dossiers apportés par un tiers, ni l’état de dépendance économique inhérentes aux opérations commerciales ne sont constitutifs d’un intérêt personnel du notaire à insturmenter

Aux termes de l’article 1318 ancien du code civil dans sa rédaction applicable à l’ acte notarié du 22 novembre 2007, l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.

L’article 2 du décret du 26 novembre 1971 également dans sa version en vigueur à la date de l’acte litigieux stipule, quant à lui : 'Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en sa faveur.

Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés.'

Enfin, en vertu de l’article 41 du même décret , tout acte fait en contravention de l’ article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

Il découle des dispositions de l’article 2 précité que l’interdiction pour les notaires de recevoir un acte vise l’incapacité d’instumenter non seulement en raison d’un lien de parenté ou d’alliance avec l’une des parties à l’ acte mais également en raison d’un intérêt personnel à cet acte.

Contrairement aux moyens développés à ce titre par M. [D], l’intérêt personnel du notaire à un acte n’est caractérisé que lorsqu’il est concerné par une stipulation particulière de l’ acte dont il tire un profit ou un avantage pour lui- même à titre privé. Un tel intérêt ne saurait se confondre avec l’intérêt résultant de la perception d’émoluments ou honoraires, aussi importants soient-ils, qui ne constituent que la rétribution de l’exercice des fonctions du notaire, en sa qualité de rédacteur des actes qu’il reçoit, honoraires règlementés par la puissance publique en conséquence de son statut d’officier public et ce, quand bien même l’objet de ces actes porterait sur le financement d’opérations réalisées par la même société de promotion immobilière, dés lors qu’il n’est pas établi ni même invoqué que Me [A] aurait procédé à titre personnel à des investissements dans les opérations en cause.

En outre, compte tenu de la gravité de la sanction de la perte d’authencité d’un acte notarié prévue par les dispositions de l’article 1318, qui ne visent qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme ' l’ acte qui n’est point authentique ', il y a lieu d’interpréter strictement ce texte et d’apprécier la notion d’intérêt personnel en fonction de la seule considération des parties à l’acte et de son objet et non par rapport à une opération globale impliquant d’autres emprunteurs et organismes bancaires, même si comme en l’espèce, le notaire aurait instrumenté dans l’ensemble de ces actes. Ainsi, M. [D] ne saurait invoquer utilement l’intérêt personnel de Me [A], au sens de l’ article 1318 ancien, à recevoir l’ acte de prêt qui lui a été consenti le 22 novembre 2007 par la CIFRAA aux droits de laquelle vient aujourd’hui le CIFD de conserver la clientèle de la société Apollonia, en charge de la commercialisation du bien qu’il a acquis et objet de ce prêt, cette société n’étant pas partie à l’acte.

S’il est exact que la cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 12 décembre 2013 a sanctionné disciplinairement Me [A] par une interdiction temporaire d’exercer pour une durée d’un an, ainsi qu’il résulte de l’ordonnance de renvoi du 15 avril 2022 du juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille et qu’il n’est pas contesté qu’elle a fondé sa décision sur le recours systématique du notaire à l’établissement de procurations pour favoriser les intérêts du promoteur immobilier par rapport à ceux des clients, cette pratique notariale d’établissement de ces procurations à la chaîne ayant été de nature à porter atteinte tant à l’honneur et à la dignité de ses fonctions qu’à ses obligations déontologiques d’information, de renseignements et de conseil vis à vis de ses clients, en aucun cas, cette seule décision, qui n’est d’ailleurs pas versée aux débats dans le cadre de la présente instance, serait de nature à établir l’existence d’avantages financiers quelconques non autorisés par la règlementation et procurés personnellement à Me [A] ou à un de ses parents ou alliés à la suite de ces opérations, même si les manquements reprochés se sont insérés dans une activité importante d’établissement d’actes authentiques de ventes de biens immobiliers aux fins de défiscalisation dans des programmes dont la société Apollonia avait la commercialisation. A cet égard, le notaire n’a bénéficié aux termes de l’acte en cause d’aucune part de propriété dans l’immeuble, objet de la vente.

De même, si Me [A] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille, tel que résultant de l’ordonnance du juge d’instruction du 15 avril 2022 précité confirmé par la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix en Provence par arrêt du 15 mars 2023 des chefs de complicité d’escroquerie en bande organisée, il résulte de cette décision que, si elle relève le caractère intense de l’activité du cabinet de Me [A] tant au regard du volume et du nombre d’acquistions authentifiées et son rôle important dans le montage frauduleux organisé par la société Apollonia et auquel il s’est associé, que c’est sa connaissance de l’empilement des crédits bancaires auprès de plusieurs établissements bancaires dans une période de temps donné, liée à l’absence totale de mise en garde des clients, lesquels étaient absents lors de la vente du fait du recours intensif à la procuration notariale, qui a permis à l’escroquerie de la société Apollonia de prospérer. Ces faits de complicité d’escroquerie sont donc sans lien également avec l’existence d’un intérêt personnel du notaire, aucun élément de l’enquête pénale ne venant établir notamment que Me [A] aurait, en dehors des émoluments et honoraires tarifés par la loi, perçu à titre personnel ou sous couvert de la SCP dont il était associé, un intéressement sous la forme d’un pourcentage au titre de chaque opération conclue par son office. Le fait de s’être contenté de suivre les instructions de la société Apollonia ne saurait suffire à caractériser l’intérêt personnel invoqué du notaire à la signature de l’acte, de même que le fait d’avoir consacré la majeure partie de son activité à la réalisation des actes en cause génératrice d’un montant important d’émoluments et d’honoraires, qui lui permettait de bénéficier de prestations régulières d’organismes institutionnels et d’un chiffre d’affaire assuré, ce qui correspond à l’intérêt de tout professionnel dans le cadre de l’exercice de son activité libérale. Il n’est, au surplus pas établi le lien de dépendance économique de Me [A] à l’égard de la société Apollonia alors que si les pièces de la procédure pénale (rapport Moncorgé et Blondeau versé aux débats) font apparaître qu’il a reçu 1235 procurations et authentifié la vente de 2596 lots apportée par la société Appolonia pour un total d’acquisitions immobilières de 492 767 199 € entre 1997 et février 2009 , il n’est pas démontré pour autant que son chiffre d’affaire résultant de ces ventes représentait une part prépondérante de l’activité de son cabinet et que le pourcentage réglementaire perçu sur les prix d’acquisitions immobilières (de 0,5 % ou 1% par vente) permettrait de conclure à une dépendance économique à l’égard de la société Apollonia et à une perte d’indépendance ou d’impartialité lorsqu’il a reçu l’acte en cause du 22 novembre 2007.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de mailnlevée de la mesure conservatoire tirée d’une disqualification de l’acte authentique en acte sous seing privé, cette mesure ayant été valablement engagée sur le fondement d’un acte authentique revêtu de la formule exécutoire constituant un titre exécutoire et ayant ainsi permis au CIFD de se dispenser de l’autorisation préalable du juge de l’exécution prévue à l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de mainlevée de la mesure conservatoire tirée de l’absence d’apparence de créance et de menace dans le recouvrement de celle-ci

M. [D] invoque l’absence de justification par le CIFD d’une créance fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement conformément à l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, ces deux conditions qui sont exigées, même dans l’hypothèse où l’autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire, n’étant pas réunies en l’espèce.

Le CIFD soutient que les conditions précitées ne sont pas requises lorsque la mesure est fondée sur un titre exécutoire, seules étant concernées les mesures conservatoires nécessitant une autorisation judiciaire, l’appelant et le premier juge ayant commis une confusion entre ces mesures et les sûretés judiciaires fondées sur un titre exécutoire, telles que l’inscription d’hypothèque en cause.

Or, et contrairement aux allégations du CIFD, le fait pour ce dernier de justifier disposer d’un titre exécutoire lui a seulement permis de se dispenser de l’autorisation préalable du juge pour pratiquer la mesure conservatoire litigieuse conformément à l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution mais ne le dispense pas de démontrer que les conditions prévues par les articles L. 511-1 et suivants du même code sont réunies.

En effet, l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose en son premier alinéa que : 'Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.'

Selon l’article L 512-1 dudit code, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire si les conditions prescrites par l’article L 511-1 ne sont pas réunies, ce que confirme l’article R 512-1 du même code qui dispose que 'Si les conditions prévues aux articles R 511-1 à R 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans le cas où l’article L 511-2 permet que cette mesure soit prise sans autorisation. '.

Par ailleurs, le premier juge n’a opéré aucune confusion en appliquant ces textes à une inscription d’hypothèque provisoire qui même si elle constitue une sûreté judiciaire est soumise s’agissant d’une mesure conservatoire provisoire aux régles du code des procédures civiles d’exécution auquel renvoie l’ article 2408 du Code civil du livre V du code des procédures civiles d’exécution qui est consacré aux « mesures conservatoires ». Elle doit, en conséquence, obéir aux règles des articles L. 511-1 et suivants au même titre que les autres mesures provisoires.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’il appartenait au CIFD de démontrer l’existence d’une créance paraissant fondée en principe et de circonstances susceptibles d’en menacer son recouvrement.

— Sur le principe d’une créance fondée en son principe

M. [D] soulève l’absence de démonstration d’une créance fondée en son principe en raison de l’application d’un TEG erroné en violation de l’article L. 313-1 du code de la consommation, le coût des sûretés n’ayant pas été intégré dans le calcul du taux d’intérêt et le coût des inscriptions de privilège de prêteur n’étant pas égal à 0 , comme le démontre les mentions de l’acte, de sorte que le prêteur doit être déchu de son droit à intérêts conventionnels selon l’article L 312-33 du même code. IL ajoute que faute pour la banque d’avoir produit un décompte apuré des intérêts perçus, cette dernière ne démontre pas être créancière. Il expose que contrairement aux affirmations de la banque, il peut parfaitement bénéficier des dispositions du code de la consommation, dans la mesure où il est médecin et où l’acte de prêt vise ces dispositions valant ainsi soumission volontaire à celles-ci.

Le CIFD conteste la possibilité pour M. [D] de se prévaloir des dispositions du code de la consommation en application de l’article L. 312-3 du code de la consommation qui exclut de leur champ d’application les crédits destinés à financer une activité professionnelle notamment celle des personnes physiques qui à titre habituel, même accessoire à une autre activité procurent sous quelque forme que ce soit des immeubles ou fractions d’immeubles, ce qui est le cas de M. [D] qui a acquis plusieurs biens immobiliers dont le bien, objet du prêt destinés à la location et s’est inscrit pour ce faire au registre du commerce et des sociétés.

En l’espèce, il ressort des différentes offres préalables de prêt, de plusieurs actes authentiques de vente contenant prêt, dont celui, objet du litige du 22 novembre 2007 que des autres pièces produites par la banque et il n’est au demeurant pas contesté par M. [D] qu’il a contracté le prêt immobilier en cause en vue d’acquérir un bien à usage locatif, que cette acquisition immobilière s’est inscrite dans le cadre d’au moins six autres opérations similaires, les acquisitions en cause ayant donné lieu à un investissement d’un montant total de 2. 417.217 € financés en grande partie par des emprunts contractés auprès de divers établissements prêteurs et ayant pour finalité la location d’immeubles, laquelle s’est réalisée de manière effective par la signature de contrats de bail versés aux débats et que pour ces opérations, M. [D] s’est inscrit au registre national des entreprises pour cette activité dés le 27 novembre 2007, même s’il n’est pas contestable que M. [D] n’a pas acquis les biens dans le cadre de son activité professionnelle principale de médecin.

En conséquence, en multipliant les opérations similaires et en percevant le résultat de ses investissements locatifs, il a bien exercé cette activité professionnelle accessoire à titre habituel dans le cadre d’une démarche purement économique exclusive d’un investissement destiné à terme à un usage purement personnel ou familial et il ne peut être considéré comme un simple consommateur.

Par ailleurs, contrairement aux moyens développés par M. [D] à ce titre, il ne peut s’induire du seul rappel dans l’acte de certaines dispositions du code de la consommation l’existence d’une soumission volontaire et non équivoque des parties et particulièrement de la banque à ces dispositions. alors qu’il n’est nullement établi que la CIFRAA aux droits desquels vient aujourd’hui le CIFD aurait accepté en connaissance de cause de placer le contrat de prêt lors de sa formation ou de son exécution sous le régime du code de la consommation au regard de la multiplicité des opérations immobilières similaires effectuées par le débiteur pour la période de novembre 2007 à août 2008 pour des montants aussi immportants. En outre, sous réserve du caractère non équivoque de cette soumission volontaire, celle-ci n’a pas en tout état de cause pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt dés lors que l’opération financée ne ressortait pas en réalité des dispositions du code de la consommation, compte tenu des conditions précédemment décrites dans lesquelles ce financement a eu lieu.

M. [D] ne pouvant être considéré comme un consommateur au sens de l’article L 137-2 du code de la consommation, il ne saurait donc prétendre à l’application des dispositions des articles L. 313-1 et L. 312-33 du code de la consommation en vigueur à la date de l’acte et qui prévoient la déchéance du droit aux intérêts en cas de mention d’un taux effectif global ne tenant pas compte du coût des sûretés.

Il convient de rappeler que le juge, auquel est déférée une mesure conservatoire, examine au jour où il statue l’apparence du principe de créance et non la certitude, la liquidité, l’exigibilité ou le montant de la créance.

Pour justifier de l’apparence de sa créance, le CIFD produit la copie exécutoire de prêt du 22 novembre 2007, les conditions particulières et générales de ce prêt , le courrier de mise en demeure du 27 avril 2009 dont M. [D] a accusé réception le 29 avril contenant décompte des sommes dues pour un montant total de 826 448, 29 €, ainsi qu’un décompte actualisé au 28 juin 2025 pour un montant total de 1.074 065, 26 €.

M. [D] ne conteste pas avoir emprunté et reçu les fonds faisant l’objet de l’acte et ne pas avoir procédé au remboursement des sommes dues, à l’exception de sommes versées au créancier à la suite d’une saisie-attribution à exécution successive .Il résulte du dernier décompte produit par le CIFD que le montant des sommes dues tient compte de règlements du débiteur d’un montant de 14 203, 05 € que l’intimé indique comme résultant de la saisie-attribution en cause. En application de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient donc à M. [D] et non au créancier d’apporter la preuve de ce qu’il s’est libéré de partie ou de la totalité du montant invoqué au soutien de la mesure conservatoire, montant limité à la somme totale de 800 000 €.

M. [D] ne forme aucune autre contestation à l’égard de la créance litigieuse.

La condition d’une créance fondée en son principe est donc satisfaite.

— Sur la menace dans le recouvrement

M. [D] fait valoir que la banque bénéficie d’un privilège de prêteur de deniers et d’hypothèques sur le bien acquis, qu’elle a également fait pratiquer des saisie-attributions sur les loyers des biens immobiliers dont il dispose et que des réglements, dont il appartient à la banque de démontrer le montant s’agissant de saisies auxquelles il a procédé, ont déjà été effectués en remboursement de la dette.

Le CIFD soutient, en revanche, que le recouvrrement de sa créance est menacé compte tenu du niveau d’endettement de M. [D] qui a contracté de nombreux prêts auprès de plusieurs établissements bancaires pour un montant global de 1 940 911 € hors intérêts avec un revenu mensuel de 11 725 €, que s’il bénéficie d’un privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle sur le bien financé, ces sûretés sont ajourd’hui dénuées d’efficacité économique réelle alors que le bien qui s’est déprécié au regard de la crise immobilière généralisée a été évalué dernièrement à une valeur de 184 000 € pour un solde de prêt de 1 074 065, 26 €. Il indique que les saisies pratiquées sur les loyers du bien financé n’excèdent pas 11 484 € par an et que le défaut de paiement s’est prolongé pendant plus de 16 ans sans régularisation même partielle.

Il convient de rappeler que c’est au créancier qu’il incombe de rapporter la preuve des circonstances mettant en péril le recouvrement de sa créance.

Or, alors que le CIFD fait état d’une créance totale réactualisée de 1 074 065, 26 €. € au 28 juillet 2025, il ressort des propres pièces versées aux débats par M. [S], que ce dernier a contracté, ainsi qu’indiqué précédemment de nombreux prêts dans le cadre d’opérations similaires avec d’autres organismes bancaires (, BPI, GE Money Bank, Caisse d’Epargne,….) pour des montants très importants, qu’il estime lui-même au regard de l’importance des sommes dues être dans l’incapacité de faire face à leur remboursement et qu’il se retrouve dans l’impossibilité de revendre des biens très largement surévalués lors de leur acquisition, ce qui l’a conduit à suspendre le paiement des prêts liés à ces investissements, et ce, en dépit des revenus tirés de sa profession de médecin.

M. [D] ne justifie d’ailleurs pas avoir procédé de manière volontaire depuis la date de déchéance du terme à un quelconque versement en règlement de sa dette, à l’exception de ceux provenant d’une mesure d’exécution forcée mais qui se sont limités jusqu’à présent à une somme de 14 203, 05 € et donc à un montant très limité au regard du montant total de la dette.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le CIFD justifie de manière suffisante de l’existence de menaces dans le recouvrement de sa créance quand bien même disposerait-il de de privilèges de prêteur de deniers et d’une promesse d’affectation hypothécaire complémentaire, dont il n’est pas assuré qu’ils soient suffisants à garantir sa créance.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré qu’il n’était pas démontré l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance et a ordonné la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire du 19 novembre 2009.

Il y a lieu, en conséquence, d’infirmer la décision entreprise de ce chef. Statuant à nouveau, il convient de rejeter la demande de mainlevée de cette mesure formée par M. [D] et de la valider comme étant parfaitement régulière et justifiée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile les dépens :

M. [D] succombant à ses demandes, il y lieu d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné le CIFD à lui payer la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, elle sera infirmée en ce qu’elle a condamné le CIFD aux dépens de première instance. Statuant à nouveau, il convient de rejeter la demande formée par M. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux dépens de première instance.

L’équité ne commande pas de faire bénéficier les parties en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

M. [D], partie perdante à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné la mainlevée de la mesure d’hypothéque judiciaire provisoire inscrite par le Crédit Immobilier de France Développement le 11 avril 2024 sur le bien immobilier appartenant à M. [V] [D] sis à [Adresse 3] cadastré section AY n° [Cadastre 1] en l’absence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance ;

— condamné le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens ;

— condamné le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [V] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

Statuant à nouveau des chefs d’infirmation,

— rejette la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par le Crédit Immobilier de France Développement le 11 avril 2024 sur le bien immobilier appartenant à M. [V] [D] sis à [Adresse 3] cadastré section AY n° [Cadastre 1]

— valide cette mesure conservatoire comme étant parfaitement régulière ;

— rejette la demande formée par M. [V] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamne M. [V] [D] aux dépens de première instance ;

Confirme la décision entreprise pour le surplus de ses dispositions;

Y ajoutant,

— rejette la demande formée par les parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [V] [D] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,