RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2022 DU 28 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02559 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EVY3

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de NANCY,

R.G.n° 18/00346, en date du 23 novembre 2020,

APPELANTES :

S.A.R.L. ADEXI, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis […]

Représentée par M^e Bertrand MARRION de la SCP DUBOIS MARRION MOUROT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Laurent LUCAS, substituant M^e Vincent NIDERPRIM, avocats au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis […]

Représentée par M^e Bertrand MARRION de la SCP DUBOIS MARRION MOUROT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Laurent LUCAS, substituant M^e Vincent NIDERPRIM, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.C.I. PRESTICIB, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis […]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

S.C.I. NANCY INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis […]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE
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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Janvier 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2022, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Mars 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 3 janvier 2017, la SCI Nancy Investissements a vendu à la SCI Presticib un bâtiment à usage commercial situé à Essey-Les-Nancy Aux Maillys, zone d’activités de Pulnoy-Essey, moyennant le prix de 920000 euros.

Un rapport de mission de repérage d’amiante établi par la SARL Adexi le 11 août 2016 était annexé à l’acte. Il mentionnait la présence d’amiante dans la colle de dalles de sol du dégagement n°1 et des locaux 1 et 2.

Le 16 mai 2017, la SCI Presticib a confié à la SAS Arkhédia une mission de 'repérage avant travaux des matériaux ou produits contenant de l’amiante'.

Selon le rapport de la société Arkhédia du 30 mai 2017, l’ensemble du sol du rez-de-chaussée (hall, local 1, local 2, dégagement) comporte de l’amiante dans les dalles de sol et la colle.

Par courriers du 14 août 2017, la SCI Presticib a demandé à la SCI Nancy Investissements et à la SARL Adexi le versement de la somme de 140000 euros HT à titre d’indemnisation amiable de son préjudice tenant notamment au surcoût du désamiantage.

Par courrier du 5 septembre 2017, la SCI Nancy Investissements a répondu qu’elle n’acceptait pas cette demande.

Le 25 octobre 2017, la société Codepa a émis une facture relative aux travaux complémentaires de désamiantage pour un montant de 95900 euros HT, soit 115080 euros TTC.

Par actes des 18 janvier 2018 et 22 janvier 2018, la SCI Presticib a fait assigner la SCI Nancy Investissements, la SARL Adexi et la SA AXA France IARD devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins d’indemnisation de ses préjudices consistant en un surcoût des travaux de désamiantage à hauteur de 95900 euros HT et en une perte de loyers d’un montant de 21000 euros HT.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- déclaré les demandes de la SCI Presticib bien fondées,

- condamné in solidum la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi à verser à la SCI Presticib la somme de 118019,43 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à parfait paiement,

- condamné in solidum la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi à verser à la SCI Presticib la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Adexi à garantir la SCI Nancy Investissements de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre du jugement,

- condamné la SARL Adexi à verser à la SCI Nancy Investissements la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Nancy Investissements du surplus de ses demandes,

- condamné la SARL Adexi aux dépens de l’instance,

- condamné la SA AXA France IARD à garantir la SARL Adexi de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre du jugement, sous déduction de la franchise contractuelle de 3000 euros.

S’agissant de la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés, et tout d’abord concernant la clause exclusive de garantie, le premier juge a considéré que la SCI Nancy Investissements et la SCI Presticib étaient deux professionnels de même spécialité, ce qui ne permettait pas d’écarter la clause exclusive au seul motif que la SCI Nancy Investissements était un vendeur professionnel. Il a toutefois relevé que la SCI Nancy Investissements ne produisait pas aux débats le dossier technique amiante, et que la fiche récapitulative visée à l’article R.1334-29-5 du code de la santé publique n’était pas jointe à l’acte notarié de vente. Il en a conclu que les dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation recevaient application et que la SCI Nancy Investissements ne pouvait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant la présence d’amiante.

S’agissant de l’existence d’un vice caché, le tribunal a mentionné que la présence dans le hall de l’immeuble vendu d’amiante constituait un vice, que les parties ne contestaient pas son caractère caché et que, le coût des travaux supplémentaires étant de plus de 10 % du prix de vente de l’immeuble, la SCI Presticib n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu.

S’agissant des montants sollicités, le premier juge a rappelé que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et qu’il doit donc indemniser l’ensemble des préjudices subis. Il a retenu le montant de 95900 euros HT pour les travaux non prévus. S’agissant de la perte de loyers, il a considéré au vu du rapport de la société Codepa que les travaux de désamiantage avaient duré environ trois mois et a alloué une indemnisation de 8869,43 euros pour le bail conclu avec l’UTML, équivalent à 103 jours de loyers. S’agissant du bail commercial conclu avec M. X, il a accordé la somme de 13250 euros HT équivalent à trois mois de loyers, soit un montant total de 22119,43 euros.

Concernant la responsabilité de la SARL Adexi, il a considéré que son diagnostic était incomplet et dès lors erroné, puisqu’elle n’avait pas repéré l’amiante présente dans le hall de l’immeuble litigieux.

S’agissant de sa faute, il a précisé qu’elle n’avait réalisé aucun prélèvement dans le hall comportant des dalles sous un parquet ou une moquette, et qu’elle n’avait pas mis en 'uvre tous les moyens à sa disposition, et notamment pas interrogé la SCI Nancy Investissements sur les travaux de rénovation ayant pu être entrepris, qu’elle ne lui avait pas réclamé le dossier technique amiante. Il a ajouté que si elle estimait que le sol était inaccessible sans destruction, il lui appartenait d’émettre des réserves par écrit et de préconiser des investigations complémentaires. Il en a conclu qu’elle avait commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI Nancy Investissements et une faute délictuelle à l’égard de la SCI Presticib.

Concernant la mise en cause de la SCI Presticib, du coordinateur SPS et de l’entreprise de désamiantage, la société Codepa, outre la responsabilité du notaire, il a relevé que ces prétendues fautes auraient été commises postérieurement au dépôt du rapport de repérage de la SARL Adexi et qu’elles ne pouvaient donc pas l’exonérer de sa responsabilité.

Le tribunal a indiqué que le diagnostiqueur doit indemniser l’acquéreur de l’intégralité de son préjudice et notamment du coût des travaux de remise en état, soit la somme de 95900 euros HT (115080 euros TTC). Il a aussi condamné la SARL Adexi in solidum avec la SCI Nancy Investissements à l’indemnisation de la perte de loyers.

Il a considéré que la responsabilité contractuelle de la SARL Adexi était engagée à l’égard de son donneur d’ordre, la SCI Nancy Investissements, et qu’elle devait la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Il a condamné la SA AXA France IARD à garantir la SARL Adexi de l’ensemble de ses condamnations sous déduction de la franchise contractuelle de 3000 euros.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 16 décembre 2020, la SARL Adexi et la SA AXA France IARD ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 25 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Adexi et la SA AXA France IARD demandent à la cour, au visa des articles L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, L.1334-13, R.1334-29-5 et suivants du code de la santé publique, l’annexe 13-9 du code de la santé publique, et du chapitre II bis 'Risques d’exposition à l’amiante : repérages avant travaux’ du code du travail, de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 23 novembre 2020 dans toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

- juger que la preuve d’une faute de la SARL Adexi n’est pas rapportée,

En conséquence,

- débouter la SCI Presticib de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

- débouter la SCI Nancy Investissements de son appel en garantie et plus généralement de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

À titre subsidiaire,

- dire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute de la SARL Adexi et les préjudices dont il est sollicité réparation,

- dire qu’en ne faisant pas réaliser un repérage avant travaux, la SCI Presticib a pris un risque et commis une faute qui a contribué à la réalisation de son dommage,

En conséquence,

- débouter la SCI Presticib de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

- débouter la SCI Nancy Investissements de son appel en garantie et plus généralement de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

En tout état de cause,

- juger que toute condamnation mise à la charge de la SA AXA France IARD prendra en compte la franchise contractuelle d’un montant de 3000 euros stipulée dans le contrat d’assurance de la SARL Adexi,

- condamner la SCI Presticib aux entiers dépens et à leur verser la somme de 30000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 4 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Presticib demande à la cour, au visa des articles 1231-4, 1240 et 1641 du code civil, de :

- déclarer l’appel de la SARL Adexi et de son assureur AXA France IARD recevable mais mal fondé,

- déclarer l’appel incident de la SCI Nancy Investissements à son égard recevable mais mal fondé,

- débouter la SARL Adexi, son assureur AXA France IARD et la SCI Nancy Investissements de l’intégralité de leurs demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- déclaré ses demandes bien fondées,

- condamné in solidum la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi à lui verser la somme de 118019,43 euros HT augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à parfait paiement,

- condamné in solidum la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Nancy Investissements du surplus de ses demandes,

- condamné la SARL Adexi aux dépens de l’instance,

- infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande tendant à obtenir la condamnation d’AXA au paiement de la somme de 118019,43 euros HT, au titre de l’action directe,

Statuant à nouveau de ce chef,

- condamner la société AXA, in solidum avec la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi au paiement de la somme de 118019,43 euros HT augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à parfait paiement,

Y ajoutant,

- condamner in solidum la SARL Adexi, la compagnie AXA IARD, et la SCI Nancy Investissements en tous les dépens et à lui régler la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 10 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Nancy Investissements demande à la cour, au visa des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, 1641 et suivants, et 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, de :

I. Sur l’appel principal de la SARL Adexi

- juger que la SARL Adexi devait solliciter l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy et demander de statuer de nouveau par la formulation d’une prétention,

- juger que les termes 'dire et juger que la preuve d’une faute de la SARL Adexi n’est pas rapportée’ ne constituent pas une prétention,

- juger que la SARL Adexi a commis une faute contractuelle à son égard,

- juger que la SARL Adexi doit la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

En conséquence,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a jugé que la SARL Adexi avait commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité à son égard et qu’elle devait, à ce titre, la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre du jugement,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a jugé qu’elle devait lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ajouter,

- condamner la SARL Adexi à la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel,

II. Sur son appel incident

- déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

- infirmer la décision déférée en ce qu’elle a jugé que les dispositions de l’article 271-4 du code de la construction et de l’habitation doivent recevoir application et qu’en conséquence elle ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés à la présence d’amiante,

- infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la SCI Presticib la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau,

- juger qu’en remettant à la SCI Presticib le rapport de repérage de la SARL Adexi, elle a rempli l’obligation d’information prévue à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation,

En conséquence,

- débouter la SCI Presticib de l’ensemble de ses demandes,

- condamner la SCI Presticib au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et à 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dû en première instance et aux dépens de première instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 janvier 2022.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 31 janvier 2022 et le délibéré au 28 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les prétentions de la SARL Adexi

La SCI Nancy Investissements soutient que le dispositif des conclusions de la SARL Adexi ne répond pas aux exigences posées par la Cour de cassation depuis son arrêt du 4 février 2021 en ce qu’il ne formule pas de prétention. Elle en déduit que la cour ne peut que confirmer le jugement qui a jugé que la SARL Adexi avait commis une faute contractuelle à son égard et qu’elle devait la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées.

Cependant, dans le dispositif de leurs conclusions, la SARL Adexi et la SA AXA France IARD demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 23 novembre 2020 dans toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

- juger que la preuve d’une faute de la SARL Adexi n’est pas rapportée,

En conséquence,

- débouter la SCI Presticib de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

- débouter la SCI Nancy Investissements de son appel en garantie et plus généralement de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

À titre subsidiaire,

- dire et juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute de la SARL Adexi et les préjudices dont il est sollicité réparation,

- dire qu’en ne faisant pas réaliser un repérage avant travaux, la SCI Presticib a pris un risque et commis une faute qui a contribué à la réalisation de son dommage,

En conséquence,

- débouter la SCI Presticib de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

- débouter la SCI Nancy Investissements de son appel en garantie et plus généralement de l’intégralité de ses demandes à leur encontre.

Dès lors, en demandant à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de débouter la SCI Presticib et la SCI Nancy Investissements de leurs demandes à son encontre, la SARL Adexi a bien formulé des prétentions dans le dispositif de ses conclusions et la SCI Nancy Investissements sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes présentées à l’encontre de la SCI Nancy Investissements au titre de la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Pour que la SCI Presticib puisse invoquer la garantie des vices cachés, elle doit rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments et tout d’abord l’existence d’un vice, une anomalie de la chose.

Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l’article 1641 du code civil, précité, et de l’article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'. L’appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l’acquéreur.

L’acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l’article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Enfin, selon l’interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n’exister qu''en germe’ au moment de la vente, sa manifestation n’étant apparue qu’après.

En l’espèce, la présence d’amiante dans le hall du bien immobilier vendu constitue un vice de la chose.

Il n’est pas contesté que ce vice existait antérieurement à la vente.

Étant relevé que le diagnostiqueur, la SARL Adexi, ne l’a pas découvert, il présentait un caractère caché pour l’acquéreur, la SCI Presticib.

Et compte tenu du coût des travaux supplémentaires, représentant plus de 10 % du prix de vente, la gravité de ce vice est également avérée en ce que la SCI Presticib n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu.
Il résulte de ce qui précède que la SCI Presticib démontre l’existence d’un vice caché ouvrant droit à l’action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.

La SCI Nancy Investissements fait valoir l’existence d’une clause exclusive de garantie des vices cachés.

Le sort d’une telle clause est réglé par l’article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'. En d’autres termes, une clause exclusive de garantie n’est valable que si le vendeur n’était pas 'de mauvaise foi', c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l’interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi.

Au regard notamment des statuts de la SCI Nancy Investissements, le premier juge a considéré à juste titre que cette dernière avait la qualité de vendeur professionnel.

Au vu de l’extrait Kbis de la SCI Presticib mentionnant au titre de son activité l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis, et en l’absence de production par cette dernière de ses statuts, le tribunal en a justement déduit que la SCI Nancy Investissements et la SCI Presticib étaient deux professionnels de même spécialité, ce qui ne permettait pas d’écarter la clause exclusive au seul motif que la SCI Nancy Investissements était un vendeur professionnel.

Toutefois, l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, et qu’il comprend notamment l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L.1334-13 du code de la santé publique. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de ce document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Or, en l’espèce, le tribunal a relevé à juste titre que la SCI Nancy Investissements ne produisait pas aux débats le dossier technique amiante et que la fiche récapitulative visée à l’article R.1334-29-5 du code de la santé publique n’était pas jointe à l’acte notarié de vente.

La SCI Nancy Investissements soutient avoir néanmoins rempli son obligation en remettant à la SCI Presticib le rapport de mission de repérage. Cependant, en ne communiquant à la SCI Presticib que le rapport de repérage et non la fiche récapitulative prévue par les dispositions rappelées ci-dessus, l’obligation légale n’a pas été remplie.

En conséquence, en application des dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, la SCI Nancy Investissements ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant la présence d’amiante.

S’agissant des conséquences de la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés, selon l’article 1645 du code civil, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'. Le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et il doit donc indemniser l’ensemble des préjudices subis par son acquéreur.

En l’espèce, la SCI Nancy Investissements ne fonde son appel incident à l’encontre de la SCI Presticib que sur la non-application de la clause exclusive de garantie des vices cachés.

Dès lors, la SCI Nancy Investissements ne présentant ni prétentions, ni moyens s’agissant du montant des sommes mises à sa charge au titre de la garantie des vices cachés, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI Presticib la somme de 118019,43 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes présentées à l’encontre de la SARL Adexi

En vertu de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, le diagnostic réalisé par la SARL Adexi ne faisait pas état de l’amiante présente dans le hall de l’immeuble litigieux.

Le premier juge a considéré que la SARL Adexi avait commis une faute en ne faisant aucun prélèvement dans le hall comportant des dalles sous un parquet ou une moquette, et qu’elle n’avait pas mis en 'uvre tous les moyens à sa disposition, et notamment pas interrogé la SCI Nancy Investissements sur les travaux de rénovation ayant pu être entrepris, qu’elle ne lui avait pas réclamé le dossier technique amiante.

La SARL Adexi et la SA AXA France IARD rétorquent que les dalles de sol présentes sous la moquette, elle-même recouverte par le parquet flottant au niveau du hall 1, n’avaient pas à être examinées dans le cadre d’un repérage avant vente, car elles n’étaient ni visibles, ni accessibles. Elles expliquent que c’est la colle située en sous face des dalles qui était amiantée, qu’il s’agit d’un matériau de la liste C devant être repéré dans le cadre d’un repérage avant travaux, mais pas dans le cadre d’un repérage avant vente. Elles précisent que dans le local 1, le local 2 et le dégagement, les dalles de sol étaient recouvertes par d’autres dalles, matériaux faisant partie de la liste B, et que le diagnostiqueur était alors obligé de réaliser un prélèvement. Elles soulignent qu’en revanche, pour le hall 1, le parquet n’est pas un matériau figurant sur les listes A et B et qu’aucune investigation ne s’imposait dans le cadre d’un repérage amiante avant vente.

La SCI Presticib et la SCI Nancy Investissements rappellent à juste titre que le diagnostiqueur ne peut se contenter d’un examen purement visuel et qu’il doit également effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs. Cependant, l’affirmation selon laquelle la découverte de la présence d’amiante dans le hall 1 ne nécessitait pas de travaux destructifs, en raison d’un plancher flottant non collé sur les dalles et d’une moquette décollée en certains endroits voire partiellement manquante, est insuffisamment étayée par les pièces produites.

Quoi qu’il en soit, si la SARL Adexi estimait que le sol du hall 1, en particulier celui situé sous le parquet et sous la moquette, n’était pas accessible sans destruction, il lui appartenait d’émettre des réserves par écrit et de préconiser à la SCI Nancy Investissements la réalisation d’investigations complémentaires, et ce d’autant plus que de l’amiante avait été découverte dans les zones situées à proximité immédiate. Or, le rapport établi par la SARL Adexi ne mentionne qu’une seule réserve concernant l’impossibilité de visiter la toiture 'Hors d’atteinte'. Ainsi, en n’émettant pas de réserve expresse quant à cette partie de l’immeuble qu’elle estimait ne pas pouvoir examiner sans sondage destructif, elle a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI Nancy Investissements et une faute délictuelle à l’égard de la SCI Presticib.

Concernant l’argument de la SARL Adexi relatif à l’absence d’expertise et de procès-verbal de constat d’huissier, il ne peut être retenu dès lors que le rapport avant travaux établi par la SAS Arkhédia repose sur des prélèvements et analyses qui ne sont pas sérieusement contestables, étant ajouté que la SARL Adexi ne démontre pas son affirmation selon laquelle ce rapport aurait été réalisé après le commencement des travaux et en cours de chantier.

La SARL Adexi fait encore valoir des discordances dans le rapport de la SAS Arkhédia entre le tableau récapitulatif des prélèvements et résultats d’analyse d’une part, et le plan sur lequel figurent ces prélèvements d’autre part. Cependant, aucun de ces trois prélèvements (7, 11 et 12) ne concerne le sol du hall 1, puisqu’ils affectent les locaux 1, 2 et 3, et uniquement les murs et plafonds.

La SARL Adexi et la SA AXA France IARD prétendent encore qu’il existerait deux éditions du rapport de repérage amiante avant travaux de la société Arkhedia, en date des 30 mai 2017 et 10 octobre 2017, ce qui aurait selon elles une incidence quant au quantum du préjudice, tant pour le coût des travaux que pour la perte de loyers.

La SCI Presticib conteste cette affirmation et explique que les postes sont en double sur la facture de la société Codepa ayant réalisé le désamiantage car les travaux ont été effectués en deux tranches.

Force est de constater que la SARL Adexi et la SA AXA France IARD ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une seconde édition du rapport de repérage en date du 10 octobre 2017, indiquant d’ailleurs qu’elle n’est pas produite.

Pour écarter ou à tout le moins atténuer la responsabilité de la SARL Adexi, les appelantes allèguent différentes fautes qui auraient selon elles été commises par d’autres intervenants à l’opération.

Le fait que la SCI Nancy Investissements ait manqué à ses obligations issues du code de la santé publique en ne communiquant pas la fiche récapitulative du dossier technique amiante a pour effet d’écarter à son détriment la clause exclusive de garantie des vices cachés et ne saurait atténuer la propre responsabilité de la SARL Adexi.

La SARL Adexi et la SA AXA France IARD prétendent que le rapport de repérage avant travaux n’a été commandé qu’après le commencement de ces travaux.

La SCI Presticib le conteste en précisant que le rapport de repérage avant travaux a été commandé le 16 mai 2017 et réalisé le 30 mai 2017 avant le début des travaux.

Force est de constater que les appelantes ne rapportent pas la preuve de cette affirmation.

De même, un éventuel manquement de la SCI Presticib à ses obligations issues du code du travail, même à le supposer démontré, ne serait pas de nature à atténuer la responsabilité de la SARL Adexi en ce qu’il serait intervenu après la faute commise par cette dernière.

Elles ajoutent que si le coordinateur SPS a validé le commencement des travaux sur la base d’un constat de repérage amiante avant-vente, il a commis une faute, et que la société Codepa ne pouvait pas établir un plan de retrait sur la base d’un simple constat amiante avant-vente.

Ce faisant, les appelantes émettent des hypothèses non vérifiées, qui ne sauraient avoir pour effet d’atténuer la responsabilité de la SARL Adexi.

Concernant le préjudice, le tribunal a rappelé que le diagnostiqueur doit indemniser l’acquéreur de l’intégralité de son préjudice et notamment du coût des travaux de remise en état, soit la somme de 95900 euros HT (115080 euros TTC) au titre des travaux supplémentaires de désamiantage, selon facture du 25 octobre 2017.

Il y a donc lieu d’écarter l’argument de la SARL Adexi et de la SA AXA France IARD selon lequel le désamiantage n’était pas nécessaire puisque les matériaux litigieux étaient en bon état de conservation, étant ajouté que la SCI Presticib explique que, au regard des travaux d’aménagement à réaliser pour permettre la relocation, il était nécessaire de reprendre l’intégralité des sols.

Les appelantes prétendent encore qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute de la SARL Adexi et les préjudices allégués. Elles soutiennent que le montant des travaux et le coût du désamiantage auraient dû être budgétés dès le départ par la SCI Presticib sur la base d’un repérage amiante avant travaux et qu’elle ne pouvait pas se baser sur le rapport avant vente Adexi pour chiffrer ce coût. Elles en concluent que le coût des travaux supplémentaires et le retard éventuel de chantier en ayant découlé trouvent leur origine dans l’absence de réalisation par la SCI Presticib d’un repérage avant travaux.

Mais comme le rétorque à juste titre la SCI Presticib, un repérage avant travaux n’a pas pour finalité d’évaluer le coût du désamiantage, mais de préconiser les mesures adéquates pour déterminer les risques d’exposition à l’amiante. En outre, la SCI Presticib a acquis le bien en fonction des informations qui lui ont été transmises avant la signature du compromis et de l’acte authentique et il était impossible de fixer le prix de vente en fonction des résultats d’un diagnostic avant travaux, qui devait être réalisé après la réitération par acte authentique.

C’est avant la vente que la SCI Presticib devait être informée de la présence ou non d’amiante dans le hall et un rapport de repérage avant travaux, réalisé postérieurement à la vente, ne peut avoir aucune incidence sur la faute commise par la SARL Adexi, ni sur le lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la SCI Presticib.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL Adexi à supporter le coût des travaux supplémentaires de désamiantage, soit 95900 euros HT.

Le premier juge a également condamné la SARL Adexi à indemniser la SCI Presticib d’une perte de loyers. Il a considéré au vu du rapport de la société Codepa que les travaux de désamiantage avaient duré environ trois mois et a alloué une indemnisation de 8869,43 euros pour le bail conclu avec l’UTML, équivalent à 103 jours de loyers. S’agissant du bail commercial conclu avec M. X, il a accordé la somme de 13250 euros HT, équivalent à trois mois de loyers, soit un montant total de 22119,43 euros.

Cependant, la durée des travaux supplémentaires de désamiantage résultant directement de la présence d’amiante dans le hall du bien acquis n’est pas établie par les pièces produites et un délai de trois mois, tel que retenu par le tribunal, ne peut être déduit des seuls devis et rapport de fin de travaux de la société Codepa.

S’agissant en outre du bail conclu avec l’UTML, il mentionne une mise à disposition prévisionnelle au quatrième trimestre 2017 et une caducité du contrat dans l’hypothèse d’une absence de livraison des locaux au 31 décembre 2017 au plus tard. Or, selon la pièce n° 15 de la SCI Presticib, la mise à disposition et la prise d’effet du bail ont eu lieu le 4 décembre 2017, soit dans le délai contractuellement prévu. Compte tenu de ce qui précède concernant la durée des travaux supplémentaires de désamiantage, aucune perte de loyers n’est démontrée à ce titre.

Quant au bail conclu avec Monsieur X, il est indiqué une mise à disposition prévisionnelle du bien le troisième trimestre 2017. Or, et comme l’avait déjà relevé le premier juge, la SCI Presticib ne justifie pas de la date de mise à disposition effective des locaux. En conséquence, et eu égard à l’absence de preuve quant à la durée exacte des travaux supplémentaires de désamiantage, aucune perte de loyers n’est prouvée pour ce bail également.

La SCI Presticib sera donc déboutée de sa demande présentée au titre de la perte de loyers et le jugement sera infirmé en ce qu’il y avait fait droit.

En conséquence, la SARL Adexi sera condamnée in solidum avec la SCI Nancy Investissements à payer à la SCI Presticib la seule somme de 95900 euros.

La SA AXA France IARD sera condamnée in solidum avec ces dernières au paiement de cette somme sur le fondement de l’action directe de la victime du dommage et le jugement sera infirmé en ce qu’il n’avait pas fait droit à cette demande.

La responsabilité contractuelle de la SARL Adexi étant engagée à l’égard de son donneur d’ordre, la SCI Nancy Investissements, elle sera condamnée à la garantir à hauteur de la somme de 95900 euros HT.

Quant à la SA AXA France IARD, elle sera condamnée à garantir la SARL Adexi de cette condamnation au paiement de la somme de 95900 euros, sous déduction de la franchise contractuelle de 3000 euros.

Enfin, il n’appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'donner acte’ qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Eu égard aux condamnations prononcées ci-dessus, le jugement sera confirmé en ce qu’il a :

- condamné la SARL Adexi aux dépens de l’instance,

- condamné in solidum la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi à verser à la SCI Presticib la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL Adexi étant condamnée à garantir la SCI Nancy Investissements de cette condamnation, et la SA AXA France IARD devant garantir la SARL Adexi de cette condamnation sous réserve de la franchise contractuelle de 3000 euros,

- condamné la SARL Adexi à verser à la SCI Nancy Investissements la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

- la SARL Adexi, la SA AXA France IARD et la SCI Nancy Investissements seront condamnées in solidum aux dépens d’appel et à payer à la SCI Presticib la somme de 4000 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

- la SARL Adexi sera condamnée à payer à la SCI Nancy Investissements la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

- la SCI Nancy Investissements sera déboutée de ses demandes présentées sur ce fondement à l’encontre de la SCI Presticib,

- la SARL Adexi et la SA AXA France IARD seront déboutées de leur demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Nancy Investissements de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que la SARL Adexi ne formule pas de prétention dans le dispositif de ses conclusions ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 23 novembre 2020, sauf en ce qu’il a :
- condamné in solidum la SCI Nancy Investissements et la SARL Adexi à verser à la SCI Presticib la somme de 118019,43 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à parfait paiement,

- condamné la SARL Adexi à garantir la SCI Nancy Investissements de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre du jugement ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés,

Déboute la SCI Presticib de sa demande présentée au titre de la perte de loyers à l’encontre de la SARL Adexi ;

Condamne la SCI Nancy Investissements à payer à la SCI Presticib la somme de 118019,43 euros (cent dix-huit mille dix-neuf euros et quarante-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à parfait paiement, in solidum avec la SARL Adexi et la SA AXA France IARD à hauteur de la somme de 95900 euros (quatre-vingt-quinze mille neuf cents euros) ;

Condamne la SARL Adexi à garantir la SCI Nancy Investissements de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, mais seulement à hauteur de la somme de 95900 euros (quatre-vingt-quinze mille neuf cents euros) pour la condamnation à payer la somme de 118019,43 euros (cent dix-huit mille dix-neuf euros et quarante-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SARL Adexi, la SA AXA France IARD et la SCI Nancy Investissements à payer à la SCI Presticib la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la SARL Adexi à payer à la SCI Nancy Investissements la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute la SCI Nancy Investissements de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCI Presticib ;

Déboute la SARL Adexi et la SA AXA France IARD de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL Adexi, la SA AXA France IARD et la SCI Nancy Investissements aux dépens d’appel ;

Rappelle que la SA AXA France IARD est condamnée à garantir la SARL Adexi de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, sous déduction de la franchise contractuelle de 3000 euros (trois mille euros).

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-