RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 17 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02604 – N° Portalis DBVR-V-B7G-FCPA

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 14/04494, en date du 28 février 2022,

APPELANTE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 7]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [X] [V]

domicilié [Adresse 8]

Représenté par M^e Didier FURLOTTI substitué par M^e Maud-Vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocats au barreau de NANCY

Madame [S] [L]

domiciliée [Adresse 8]

Représentée par M^e Didier FURLOTTI substitué par M^e Maud-Vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocats au barreau de NANCY

Maître [A] [N]

Notaire

domicilié [Adresse 10]

Représenté par M^e Joëlle FONTAINE de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SA MMA IARD – ASSSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur de Maître [A] [N], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Joëlle FONTAINE de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

— -------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

— -------------------------------------------------------------------------------------------------------

S.C.P. [I] BARON FOURQUIE, prise en la personne de Monsieur [I] ayant assuré les fonctions de mandataire ad hoc des sociétés SCI GRAND HOTEL INTERNATIONAL et SARL DOMOCO, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par M^e Christophe BERARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 9]

Représentée par M^e Carole CANONICA de la SCP VILMIN CANONICA REMY ROLLET, avocat au barreau de NANCY

S.A.R.L. ABC ARCHITECTURE BAPTISTE CHINOT ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Ariane MILLOT-LOGIER de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Alain CHARDON, substitué par M^e Hélène RAYMOND, avocats au barreau de NANCY

Société ATTIC ARCHITECTURE, prise en la personne de Monsieur [H] [J] son liquidateur domicilié aux fins des présentes audit siège social, sis [Adresse 11]

Non représentée bien que la déclaration d’appel lui ait été regulièrement signifiée par acte de Me [B] [T], Commissaire de Justice à TOULOUSE, en date du 11 janvier 2023 pour tentative, régularisé le 16 janvier 2023 par un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)

S.A.R.L. DOCOMO, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 11]

Non régulièrement attraite à la procédure en appel

désistement à son égard par ordonnance du 29 août 2023

S.C.I. GRAND HOTEL INTERNATIONAL, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 11]

Non régulièrement attraite à la procédure en appel

désistement à son égard par ordonnance du 29 août 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 17 Mars 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL Docomo, promoteur immobilier, a entrepris l’aménagement du grand hôtel de [Localité 15] en vue de réaliser une résidence de tourisme dénommée 'Grand Hôtel International’ comprenant 144 logements.

La SCI Grand Hôtel International, maître de l’ouvrage, représentée par son gérant, la SARL Docomo, elle-même représentée par Monsieur [E] [M], a confié à la SELAS Attic Architecture, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (ci-après 'la MAF'), la conception, l’élaboration et le dépôt du dossier relatif au permis de construire.

Les lots composant l’immeuble ont été proposés à la vente par la SCI Grand Hôtel International dans le cadre du régime de la vente en l’état futur d’achèvement et placés sous le régime de la copropriété suivant règlement du 26 juin 2008 contenant l’état descriptif de division rédigé par Maître [A] [N], notaire à Dijon.

La commercialisation des lots a donné lieu à la signature de 57 actes de vente passés par devant Maître [N]. Ces ventes consistaient pour les acquéreurs en une opération de défiscalisation, ces derniers s’engageant à signer un bail commercial de 9 ans avec la société d’exploitation de la résidence de tourisme, ainsi qu’une convention de mise à disposition des parties communes.

Selon acte reçu par Maître [N] le 23 décembre 2008, Monsieur [X] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] ont acquis de la SCI Grand Hôtel International le lot n° 130 moyennant le prix de 119582 euros TTC, dont le financement a été assuré par un prêt d’un montant de 121816 euros souscrit auprès de la SA Financière de l’immobilier Sud-Atlantique, devenue la SA Crédit Immobilier de France Sud-Ouest, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement [ci-dessous 'le CIFD'].

L’acte de vente prévoyait que le vendeur s’engageait à achever les travaux au cours du troisième trimestre de l’année 2010.

Le permis de construire a été obtenu le 12 janvier 2009 et la déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 14 mai 2009.

Les travaux de démolition ont été entrepris au début de l’année 2010.

La SELAS Attic Architecture a fait l’objet d’une procédure de liquidation amiable, le liquidateur étant Monsieur [J] [H]. Elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 6 janvier 2012.

La SARL Docomo a décidé de modifier le projet initial, le projet portant désormais sur une résidence de services pour seniors ne comportant plus que 90 logements.

Par ordonnance du 23 septembre 2010, le président du tribunal de commerce de Toulouse a, sur requête de la SARL Docomo, désigné Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de cette dernière.

Le 10 octobre 2010, un nouveau contrat de maîtrise d''uvre a été conclu avec la SARL ABC Architecture, assurée auprès de la SA Axa France.

Au mois de juillet 2011, une réunion d’information des copropriétaires s’est tenue en présence du mandataire ad hoc, Maître [I].

La modification du projet décidée par la SARL Docomo a nécessité une nouvelle demande de permis de construire, déposée le 30 août 2011 par la SARL ABC Architecture, le permis ayant été obtenu le 28 novembre 2011.

La livraison du bien n’a pas eu lieu dans les délais prévus et les travaux ont été définitivement arrêtés au mois de décembre 2011.

Saisi par les acquéreurs, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Épinal, par ordonnance rendue le 22 février 2012, a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [F] pour y procéder.

Par ordonnance de référé du 12 septembre 2012, les opérations d’expertise ont été étendues à la SARL ABC Architecture.

Les 24 novembre 2011 et 16 décembre 2011, la SARL Docomo et la SCI Grand Hôtel International ont fait respectivement l’objet d’une procédure de redressement judiciaire.

Ces procédures ont été converties en liquidation judiciaire suivant jugements du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 3 juillet 2012 s’agissant de la SCI Grand Hôtel International et du 6 décembre 2012 s’agissant de la SARL Docomo.

Eu égard aux travaux réalisés, par ordonnance du 15 avril 2014, le juge des référés a procédé à la modification de la mission de Monsieur [F].

Le rapport définitif d’expertise judiciaire a été déposé en date du 14 août 2015.

Par actes signifiés les 28, 29 novembre, 2, 3, 4 décembre 2013 et 17 février 2014, les acquéreurs tous ensemble, comprenant notamment les époux [V], ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy la SARL Docomo et la SCI Grand Hôtel International, représentées par Maître [C] en qualité de liquidateur judiciaire, Maître [A] [N], notaire, la SELAS Attic Architecture, Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, la SARL ABC Architecture, la MAF, ainsi que l’ensemble des établissements financiers ayant accordé des prêts, et notamment la SA Financière de l’immobilier Sud-Atlantique, devenue la SA Crédit Immobilier de France Sud-Ouest, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement, aux fins d’obtenir la résolution judiciaire des ventes conclues avec les acquéreurs et l’annulation des contrats de prêts souscrits pour le financement des ventes, ainsi que la réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance rendue le 13 octobre 2014, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l’affaire initiale en 11 affaires distinctes, dont la procédure enrôlée sous le n° RG 14/4494 ayant pour demandeurs les époux [V].

Par ordonnance rendue le 21 octobre 2014, le juge de la mise en état a :

— ordonné au bénéfice des époux [V] la suspension du paiement des échéances du prêt conclu par ces derniers avec le Crédit Immobilier de France Sud Ouest jusqu’à la solution du litige,

— dit que les époux [V] resteront tenus au paiement des cotisations d’assurance garantissant le prêt pendant toute la durée de la suspension.

Par acte signifié le 2 juin 2016, les époux [V] ont fait assigner la SA Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la SARL ABC Architecture, aux mêmes fins que celles figurant dans les assignations initiales.

Par acte signifié le 8 mars 2018, la SA Axa France Iard a fait assigner en intervention forcée la société MMA Iard Assurances Mutuelles en sa qualité d’assureur de Maître [N] aux fins de la relever et de la garantir de toutes condamnations à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— constaté que l’assignation en résolution a été publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 12] le 3 octobre 2019 (volume 2019 P n° 6891), avec reprise pour ordre publiée le 4 décembre 2019 (volume 2019 D n° 13429),

— rejeté en conséquence la fin de non-recevoir soulevée par Maître [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Docomo,

— rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL ABC Architecture,

— prononcé la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue selon acte authentique dressé le 23 décembre 2008 par Maître [N], notaire à Dijon, entre la SCI Grand Hôtel international, vendeur, et les époux [V], acquéreurs, portant sur le lot n° 130 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence [13], sis à [Localité 15], cadastré section G [Cadastre 4] et [Cadastre 3], [Adresse 14], pour une contenance de 66a 45ca, moyennant le prix de 119582 euros TTC, au tort de la SCI Grand Hôtel International,

En conséquence,

— ordonné la réintégration du lot n° 130 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété sus décrit dans le patrimoine de la SCI Grand Hôtel International,

Vu la liquidation judiciaire de la SCI Grand Hôtel International,

— dit que les droits immobiliers sur le lot n° 130 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété sus décrit seront intégrés à la liquidation judiciaire de la SCI Grand Hôtel International,

— constaté que les époux [V] ne forment aucune demande tendant à la fixation d’une créance de restitution de prix au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Grand Hôtel International,

— prononcé l’annulation du contrat de prêt souscrit par les époux [V] auprès du CIFD pour financer la vente résolue,

En conséquence,

— condamné les époux [V] à rembourser au CIFD la somme de 74198,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020,

— déclaré irrecevables les demandes de condamnation à garantie et à réparation formées par les époux [V] contre la SCI Grand Hôtel International,

— dit n’y avoir lieu de fixer les créances de garantie et de réparation des époux [V] au passif de la procédure collective de la SCI Grand Hôtel international,

— déclaré irrecevables les demandes de condamnation à garantie et à réparation formées par les époux [V] contre la SARL Docomo,

— déclaré irrecevable la demande implicitement formée par les époux [V] tendant à la fixation de leurs créances au passif de la procédure collective de la SARL Docomo,

— constaté que les époux [V] ne forment aucune demande dans le dispositif de leurs conclusions récapitulatives contre Monsieur [H] à titre personnel,

— prononcé la mise hors de cause de la MAF,

— condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à garantir les époux [V] du remboursement au CIFD de la somme de 62240,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, ne sont, chacun, tenus qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20% du prix de vente,

— condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, ainsi que Maître [N] et la SA MMA Iard à payer aux époux [V] la somme de 65285,96 euros à titre de dommages et intérêts, outre le montant des cotisations d’assurance dues à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au remboursement complet du prêt, en réparation de leur préjudice matériel,

— condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à payer aux époux [V] la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— déclaré le plafond de garantie d’un montant de 600000 euros prévu au contrat d’assurance souscrit par la SARL ABC Architecture auprès de la SA Axa France Iard opposable à l’ensemble des réclamations découlant du sinistre afférent à la résolution de l’ensemble des ventes en l’état futur d’achèvement conclues avec la SCI Grand Hôtel International,

— déclaré la franchise d’un montant de 2000 euros prévue au contrat d’assurance souscrit par la SARL ABC auprès de la SA Axa France Iard opposable à l’ensemble des réclamations découlant du sinistre afférent à la résolution de l’ensemble des ventes en l’état futur d’achèvement conclues avec la SCI Grand Hôtel International,

— dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectue de la manière suivante :

* pour la condamnation à garantie du remboursement des sommes dues au prêteur à concurrence de 20% du prix de vente (23916,40 euros), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice moral :

—  40% à la charge de Maître [N] et la SA MMA Iard,

—  40% à la charge de la SELAS Attic Architecture,

—  10% à la charge de la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard,

—  10% à la charge de Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo,

* pour la condamnation à garantie du remboursement au prêteur de la somme de 38323,87 euros (62240,27 euros – 23916,40 euros), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice matériel :

—  50% à la charge de Maître [N] et la SA MMA Iard,

—  50% à la charge de la SELAS Attic Architecture,

— déclaré en conséquence recevables et bien fondés conformément à cette répartition l’appel en garantie formé par la SA Axa France Iard à l’encontre de Maître [N] et la SA MMA Iard ainsi que l’appel en garantie formé par la SARL ABC Architecture à l’encontre de la SELAS Attic Architecture et de Maître [N],

— débouté Maître [N] de sa demande reconventionnelle en réparation formée contre les époux [V],

— débouté le CIFD de sa demande reconventionnelle en réparation formée contre les codéfendeurs autres que la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo,

Vu la liquidation judiciaire de la SCI Grand Hôtel International et de la SARL Docomo,

— déclaré irrecevables les demandes de condamnation à réparation respectivement formées par le CIFD contre la SCI Grand Hôtel International et contre la SARL Docomo,

— constaté que le CIFD ne sollicite pas la fixation de sa créance au passif des procédures collectives de la SCI Grand Hôtel International et de la SARL Docomo,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à fixation de la créance du CIFD au passif desdites procédures collectives,

— débouté la SA Axa France Iard de son recours en garantie formé contre le CIFD,

— condamné la SA Axa France Iard à rembourser à la SARL ABC Architecture ses frais d’avocat sur présentation de factures, dans la limite de 30000 euros par année toutes procédures confondues,

— débouté la SARL ABC Architecture de sa demande en réparation complémentaire formée contre la SA Axa France Iard,

— condamné in solidum la SCI Grand Hôtel International représentée par son liquidateur judiciaire, la SARL Docomo représentée par son liquidateur judiciaire, la SELAS Attic Architecture, Maître [N], la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture, la SA Axa France Iard et Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à payer aux époux [V] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Maître [N], la SA Axa France Iard, Maître [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Docomo et la MAF de leurs demandes respectives formées contre les époux [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, le CIFD, ainsi que la SARL ABC Architecture de leurs demandes respectives formées contre les coobligés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur [J] [H], en qualité de liquidateur amiable de la SELAS Attic Architecture de sa demande formée contre les époux [V], ou tout autre succombant, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Grand Hôtel International représentée par son liquidateur judiciaire, la SARL Docomo représentée par son liquidateur judiciaire, la SELAS Attic Architecture, Maître [N], la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture, la SA Axa France Iard et Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo aux dépens incluant ceux de référé et notamment le coût de l’expertise judiciaire avancé par les demandeurs, soit la somme de 598 euros,

— dit que dans leurs rapports entre eux pour les condamnations précédentes prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, la SCI Grand Hôtel International, la SARL Docomo, la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, Maître [I] et la SARL ABC Architecture ainsi que son assureur la SA Axa France Iard sont tenus de supporter le montant de ces condamnations selon la répartition suivante :

* SCI Grand Hôtel International : 25%

* SARL Docomo : 25%

* SELAS Attic Architecture : 25%

* Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard : 15%

* Maître [I] : 5%

* SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard : 5%,

— déclaré en conséquence recevable et bien fondé conformément à cette répartition l’appel en garantie formé par la SA Axa France Iard à l’encontre de la SARL Docomo, Maître [N] et de son assureur la SA MMA Iard ainsi que l’appel en garantie formé par la SARL ABC Architecture à l’encontre de la SELAS Attic Architecture et de Maître [N],

— autorisé Maître Furlotti, avocat des demandeurs, Maître Buisson, avocat de la SARL Docomo représentée par son liquidateur judiciaire, Maître Millot-Logier, avocat de la SARL ABC Architecture, Maître Thiry, avocat de Maître [N] et de son assureur la SA MMA Iard, Maître Gasse, avocat de Maître [I] et Maître [K], avocat de la MAF, à faire application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 12] en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les époux [V] ont respecté les dispositions de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière de telle sorte que leur demande de résolution était recevable.

Concernant la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge pénal, le tribunal a rappelé que le juge civil n’était pas tenu de surseoir à statuer en cas d’engagement d’une procédure pénale même si la décision à intervenir pouvait avoir une influence sur la solution du litige civil. En outre, il a observé que l’instruction ouverte contre la SARL Docomo et Monsieur [M] pour escroquerie n’avait pas d’incidence sur l’action en résolution de la vente. Enfin, il a estimé qu’il n’était pas d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer s’agissant des demandes en réparation.

* Sur la demande de résolution de la vente

Le tribunal a relevé qu’après l’abandon du chantier, la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo ont été mises en liquidation judiciaire, que la SCI Grand Hôtel International a ainsi manqué à son obligation de livrer le bien acquis dans le délai contractuellement prévu. Il a donc prononcé la résolution de la vente aux torts exclusifs de la SCI Grand Hôtel International, le lot vendu devant être intégré à la liquidation judiciaire. Il a relevé que les époux [V] ne formulaient aucune demande de fixation à la liquidation judiciaire d’une créance de restitution du prix et qu’il n’y avait donc pas lieu d’y procéder.

* Sur les conséquences de la résolution de la vente sur le contrat de prêt

Le tribunal a prononcé l’annulation du contrat de prêt pour défaut de cause, les parties devant être replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de ce contrat.

Après compensation des créances réciproques au titre des sommes débloquées d’une part et des versements effectués d’autre part, le tribunal a condamné les époux [V] à rembourser au CIFD la somme de 74198,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, date de notification des conclusions du CIFD.

* Sur les demandes en garantie et en réparation formées par les époux [V]

Les premiers juges n’ont fait droit que partiellement à la demande de garantie, sur la somme de 62240,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020. Ils ont considéré qu’un déblocage de 11958,59 euros, correspondant à 10 % du prix de vente, avait été réalisé directement entre les mains des époux [V].

— Contre la SCI Grand Hôtel International

Le tribunal a relevé que la SCI Grand Hôtel International avait manqué à son obligation de délivrance et engageait de ce fait sa responsabilité. Toutefois, il a observé que les époux [V] ne sollicitaient pas la fixation de leur créance à la liquidation judiciaire, mais la condamnation de la SCI Grand Hôtel International à les garantir du remboursement des sommes prêtées et à les indemniser. Il a rappelé que la SCI Grand Hôtel International étant en liquidation judiciaire depuis le 3 juillet 2012, aucune condamnation ne pouvait être formulée à son encontre. Par ailleurs, il a estimé que la créance des époux [V] ne pouvait pas être fixée au passif de la liquidation judiciaire dès lors qu’ils ne produisaient pas leur déclaration de créance et l’ordonnance du juge commissaire faisant suite à l’état des créances établi par le liquidateur.

— Contre la SARL Docomo

Le tribunal a considéré que la SARL Docomo avait la qualité de promoteur de fait, qu’elle était à l’initiative du projet de restructuration et de commercialisation de l’immeuble, ainsi qu’à l’origine des décisions en cours de construction, dont celle de refonte totale du projet initial, cette dernière décision ayant modifié la consistance des lots et la destination du bien sans que l’accord préalable de chaque acquéreur ne soit recueilli, en violation des contrats de vente en l’état futur d’achèvement. À ce titre, il a déclaré qu’elle engageait sa responsabilité délictuelle. Cependant, la SARL Docomo étant en liquidation judiciaire, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à son encontre. Par ailleurs, il a déclaré irrecevable la demande implicite des époux [V] de fixation de leur créance au motif que ces derniers n’avaient pas déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire.

— Contre la SELAS Attic Architecture et son assureur, la MAF

Le tribunal a tout d’abord considéré que les demandes des époux [V] à l’encontre de la SELAS Attic Architecture étaient recevables dès lors qu’une société pouvait être assignée après la publication de la décision de clôture de la liquidation et même après sa radiation. Il a précisé qu’il n’était pas saisi de demande à l’encontre de Monsieur [H], liquidateur amiable, à titre personnel, mais seulement à l’encontre de la société.

Il a ensuite relevé que la SELAS Attic Architecture avait délivré une attestation de mise 'hors d’eau’ le 24 juin 2008, alors que les travaux n’avaient pas débuté à cette date, le permis de construire n’ayant été délivré que le 12 janvier 2009, et que l’expert judiciaire a constaté un état d’instabilité des structures. Il a rappelé que l’intitulé 'hors d’eau’ devait témoigner de l’avancement des travaux et non de l’état initial de l’immeuble. Dès lors, il a considéré que la SELAS Attic Architecture avait délivré une attestation de complaisance engageant sa responsabilité délictuelle, qu’elle était responsable de l’intégralité des préjudices résultant de la résolution de la vente et de l’annulation du prêt et devait garantir les époux [V] du remboursement des sommes dues à la banque, et les indemniser de leurs préjudices.

En outre, s’agissant de la non garantie opposée par la MAF, les premiers juges ont exposé que cette dernière garantissait les actes réalisés par l’architecte dans le cadre de l’exercice normal de sa profession et ils ont rappelé à ce titre les dispositions des articles 8, 9 et 13 du code de déontologie des architectes. Ils ont constaté que le siège social de la SCI Grand Hôtel International, vendeur et maître de l’ouvrage, de la SARL Docomo, promoteur, et de la SELAS Attic Architecture étaient situés à la même adresse, que les parts sociales de la SELAS Attic Architecture étaient détenues à hauteur de 25 % par la SARL Docomo, que la SCI Grand Hôtel International avait pour gérant la SARL Docomo, la SARL Docomo détenant en outre 99 % du capital social de la SCI Grand Hôtel International. Le tribunal en a déduit que la SELAS Attic Architecture avait des intérêts financiers communs avec la SARL Docomo et avec la SCI Grand Hôtel International et ne remplissait pas dès lors les conditions d’indépendance requises par le code de déontologie des architectes à l’égard du maître de l’ouvrage. Il a conclu à un exercice anormal de la profession d’architecte par la SELAS Attic Architecture, la MAF étant dès lors fondée à se prévaloir de la non garantie opposée. Il a en conséquence débouté les époux [V] de leurs prétentions formées contre cette dernière.

— Sur la responsabilité de la SARL ABC Architecture

Le tribunal a observé que la SARL ABC Architecture a déposé une demande de permis de construire le 30 août 2011 qui n’était pas conforme à la désignation des lots figurant dans les contrats de vente. Il a estimé qu’elle ne pouvait soutenir avoir ignoré que les ventes avaient été conclues sous le régime de la VEFA et ne jamais avoir reçu le règlement de copropriété. Il a ajouté qu’elle avait nécessairement pris connaissance du projet initial porté par la SELAS Attic Architecture eu égard à l’ampleur de l’opération. Il a par ailleurs relevé des incohérences dans l’ordonnancement des travaux alors que la SARL ABC Architecture, en tant que professionnel, aurait dû être particulièrement prudente dans la délivrance d’attestations d’avancement de travaux. Il a notamment constaté que la SARL ABC Architecture ne pouvait pas ignorer que son attestation, selon laquelle les travaux de cloisonnement étaient en cours à la date du 5 mai 2011, allait servir à la SARL Docomo à procéder à un nouvel appel de fonds de 20 %. Le tribunal a considéré que compte tenu de l’état d’avancement du chantier à la date du 5 mai 2011, elle n’aurait pas dû délivrer cette attestation. Ainsi, il a estimé que la SARL ABC Architecture engageait sa responsabilité délictuelle, cette responsabilité ne devant être retenue qu’en lien de cause à effet avec le versement par les époux [V] de fonds à hauteur de 20 % du prix de vente, soit la somme de 23916,40 euros, ainsi qu’avec le préjudice moral subi.

Par ailleurs, le tribunal a considéré que l’ensemble des exclusions de garanties soulevées par la SA Axa France Iard n’étaient pas applicables. Il a donc condamné cette dernière in solidum avec son assurée, la SARL ABC Architecture, à garantir les époux [V] du remboursement des sommes dues à la banque à concurrence de la somme de 23916,40 euros et à réparer leur préjudice moral.

Il a ajouté que le plafond de garantie de 600000 euros et la franchise de 2000 euros étaient opposables à l’ensemble des réclamations découlant du sinistre afférent à la résolution des ventes.

— Contre Maître [N] et son assureur, la société MMA Iard

Le tribunal a relevé que Maître [N] était tenu d’assurer l’efficacité des mécanismes de protection mis en place pour les acquéreurs, à savoir la garantie de l’achèvement de l’immeuble et l’échelonnement des paiements.

Pour le premier mécanisme, le tribunal a rappelé que la garantie intrinsèque étant une option ouverte par la loi au vendeur pour les opérations conclues avant le 1er janvier 2015, la responsabilité du notaire ne pouvait être recherchée du seul fait de l’existence dans le contrat d’une telle garantie dès lors que les conditions d’application s’en trouvaient réunies. Toutefois, il a rappelé que ce choix n’aurait su dispenser le notaire de la plus grande prudence lorsqu’il instrumentait des ventes assorties d’une telle garantie, qu’il devait au contraire s’assurer consciencieusement que la garantie était effective et pouvait utilement être mise en 'uvre. Il a observé qu’en l’espèce, ayant connaissance des travaux prévus pour les couvertures, Maître [N] savait que l’attestation de mise hors d’eau établie le 24 juin 2008 par la SELAS Attic Architecture ne correspondait pas à l’état d’avancement des travaux qui n’avaient pas encore commencé. Dès lors, le tribunal a estimé qu’en acceptant d’instrumenter l’acte de vente comportant une garantie intrinsèque sans s’être assuré préalablement de la mise hors d’eau effective de l’immeuble, Maître [N] avait manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de la garantie d’achèvement des travaux.

Concernant le second mécanisme, il a relevé que Maître [N] avait prévu un paiement par les acquéreurs au jour de la signature des actes respectifs de vente de 70% du prix de vente alors que les actes prévoyaient une fraction exigible du prix à la signature de l’acte de seulement 25% et qu’un appel de fonds à hauteur de 70% du prix impliquait une mise hors d’eau effective de l’immeuble qui n’existait pas. Le tribunal a considéré que Maître [N] avait permis la violation du principe protecteur de l’échelonnement des paiements en fonction de l’état d’avancement réel des travaux.

Par ailleurs, il a retenu que Maître [N] ne pouvait pas soumettre à la signature des acquéreurs un acte comportant un échange de lots sans s’être assuré préalablement de la faisabilité du nouveau projet, laquelle impliquait la modification du règlement de copropriété et l’accord unanime des 57 acquéreurs.

Considérant qu’il avait manqué à ses obligations professionnelles, le tribunal a jugé que Maître [N] engageait sa responsabilité civile professionnelle envers les époux [V] en application de l’article 1382 du code civil et qu’il devait être condamné in solidum avec son assureur, la société MMA Iard, à garantir les demandeurs du remboursement des sommes dues au prêteur et à réparer l’intégralité des préjudices subis par ces derniers.

— Contre Maître [I] ès qualités de mandataire ad hoc de la SARL Docomo

Le tribunal a exposé que Maître [I] avait assisté la SARL Docomo dans la soumission aux acquéreurs de la refonte totale de l’opération de construction entraînant un changement de destination de l’immeuble et la modification des lots initialement vendus, en cherchant à obtenir l’accord des acquéreurs à la modification des actes de vente ainsi qu’à un appel de fonds supplémentaire. Il a relevé que cette intervention ne rentrait pas dans le cadre de la mission de Maître [I] qui avait ainsi commis un premier manquement en intervenant en dehors des limites de sa mission, sans avoir préalablement obtenu une extension de celle-ci par le président du tribunal de commerce.

Par ailleurs, les premiers juges ont retenu que Maître [I] n’avait pas agi conformément à son rôle d’auxiliaire de justice professionnel au motif qu’il lui appartenait de procéder à une réunion de l’ensemble des acquéreurs afin de leur exposer clairement que la faisabilité du nouveau projet décidé par la SARL Docomo et conçu par la SARL ABC Architecture nécessitait impérativement l’accord de l’unanimité des copropriétaires, ce qu’il n’avait pas fait.

Le tribunal a ajouté que Maître [I] n’avait pas vérifié les dires de Monsieur [M] relatifs à la participation de la Caisse des dépôts et consignations, ce qui lui aurait permis d’apprendre qu’il s’agissait d’une allégation mensongère.Il a également relevé qu’il appartenait à Maître [I] de s’interroger sur la licéité de l’appel de fonds supplémentaires au titre du cloisonnement, l’attestation du 5 mai 2011 ne faisant pas état d’un achèvement des travaux de cloisonnement, mais seulement de travaux de cloisonnement en cours.

Le tribunal a considéré qu’en s’abstenant de procéder à ces vérifications élémentaires et essentielles et en organisant un appel de fonds supplémentaire, Maître [I] avait gravement manqué à ses obligations de mandataire ad hoc et engagé sa responsabilité civile professionnelle envers les acquéreurs ayant procédé au versement supplémentaire correspondant à 20 % du prix, ce qui est le cas des époux [V], et également envers tous les acquéreurs en réparation de leur préjudice moral pour avoir trahi leur confiance.

* Sur la fixation des préjudices des époux [V]

— Le préjudice matériel

Le tribunal a considéré que le préjudice des époux [V] était constitué du montant des sommes réglées à la banque en exécution du prêt (47616,14 euros), du montant des cotisations d’assurance (1778 euros à la date du 1er janvier 2019 et 2305,04 euros selon décompte actualisé au 1er janvier 2022), du montant des taxes foncières (151 euros), de la facture du prestataire en matière fiscale (364,78 euros), de la perte de chance de profiter des avantages de l’opération de défiscalisation (15000 euros), soit un montant total de 65285,96 euros, outre les cotisations d’assurance à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au remboursement complet du prêt.

— Le préjudice moral

Le tribunal a fixé le préjudice des époux [V] à 10000 euros.

* Sur le partage de responsabilités :

Pour la condamnation à garantie des sommes dues au prêteur à concurrence de 20 % du prix de vente, soit 23916,40 euros, ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice moral :

—  40 % à la charge de Maître [N] et de la société MMA Iard

—  40 % à la charge de la SELAS Attic Architecture

—  10 % à la charge de la SARL ABC Architecture et de la société Axa France Iard

—  10 % à la charge de Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo.

Pour la condamnation à garantie de la somme de 38323,87 euros (62240,27 – 23916,40) due au prêteur, ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice matériel :

—  50 % à la charge de Maître [N] et de la société MMA Iard

—  50 % à la charge de la SELAS Attic Architecture.

* Sur la demande reconventionnelle en réparation formée par Maître [N]

Le tribunal l’a débouté de cette demande formée à l’encontre des demandeurs puisqu’il a été déclaré responsable de l’intégralité du préjudice subi par ces derniers.

* Sur la demande reconventionnelle en réparation formée par le CIFD

Les premiers juges ont considéré que le préjudice dont la banque sollicitait réparation résultait de l’annulation du prêt, laquelle était la conséquence de la résolution de la vente. Ils ont ajouté que cette résolution était exclusivement imputable à la SCI Grand Hôtel International et à la SARL Docomo, le CIFD ne démontrant pas l’existence d’une faute commise à son égard par la SELAS Attic Architecture, Maître [N], Maître [I], ainsi que la société ABC Architecture.

Ils ont par ailleurs constaté que la banque ne sollicitait pas la fixation de sa créance au passif des procédures collectives de la SCI Grand Hôtel International et de la SARL Docomo, placées en liquidation judiciaire, et qu’il n’y avait donc pas lieu de fixer sa créance.

* Sur le recours en garantie formé par la société Axa France Iard contre le CIFD

Le tribunal a considéré que la faute retenue à l’encontre de son assurée pour avoir délivré l’attestation relative au cloisonnement lui était opposable et qu’elle ne pouvait donc pas rechercher la responsabilité de la banque dans le déblocage des fonds.

* Sur les demandes formées par la société ABC Architecture contre son assureur, la société Axa France Iard

Les premiers juges ont considéré que la société Axa France Iard avait engagé sa responsabilité contractuelle en refusant de prendre en charge le sinistre en vertu de clauses d’exclusion déclarées inapplicables en l’espèce et en refusant de ce fait d’assurer la direction et la prise en charge des frais du procès. Ils l’ont condamnée à supporter les frais de défense exposés par la société ABC Architecture sur présentation de factures, dans la limite de 30000 euros par année, toutes procédures confondues.

Ils ont en revanche rejeté sa demande de dommages et intérêts au motif qu’elle ne justifiait pas de l’existence d’un préjudice dès lors que la garantie de la société Axa France Iard était retenue.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 16 novembre 2022, le CIFD a relevé appel de ce jugement.

La signification de la déclaration d’appel à la SELAS Attic Architecture a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses le 16 janvier 2023. Cette dernière n’a pas constitué avocat.

Les significations de la déclaration d’appel à la SCI Grand Hôtel International et à la SARL Docomo ont donné lieu à des procès-verbaux de difficulté en ce que, ayant été faites à leur liquidateur, ce dernier a répondu que sa mission était terminée en raison de la clôture des procédures de liquidation judiciaire.

Le conseiller de la mise en état a donc invité les parties à demander la désignation d’un mandataire ad hoc pour ces sociétés.

L’avocat du CIFD a communiqué des conclusions contenant désistement de ses demandes contre la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo.

Les avocats des autres parties ont répondu ne pas présenter de demandes à l’encontre de ces deux sociétés et ne pas demander la désignation d’un mandataire ad hoc.

En conséquence, le conseiller de la mise en état a constaté par ordonnance du 29 août 2023 l’extinction de l’instance à l’égard de la SCI Grand Hôtel International et de la SARL Docomo.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 13 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le CIFD demande à la cour, sur le fondement des articles 1304, 1342-10, 1907 et 1382 du code civil, de :

— lui donner acte de ce qu’il se désiste de ses demandes contre la SARL Docomo et contre la SCI Grand Hôtel International, lesdites entités ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire aujourd’hui clôturée,

— lui donner acte de ce qu’il n’entend pas remettre en cause les annulations des ventes et des prêts prononcées par le premier juge et confirmer le jugement entrepris sur ce point,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 28 février 2022 en ce qu’il :

* a condamné les époux [V] à lui rembourser la seule somme de 74198,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020,

* a prononcé la mise hors de cause de la MAF,

* a condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à garantir les époux [V] du remboursement de la somme de 62240,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo ne sont, chacun, tenus in solidum qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20 % du prix de vente,

* l’a débouté de sa demande reconventionnelle en réparation formée contre les codéfendeurs autres que la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo,

* a déclaré irrecevables ses demandes de condamnation à réparation formées contre la SCI Grand Hôtel international et la SARL Docomo,

* a constaté qu’il ne sollicite pas la fixation de sa créance au passif des procédures collectives de la SCI Grand Hôtel international et de la SARL Docomo,

* a dit en conséquence n’y avoir lieu à fixation de sa créance au passif desdites procédures collectives,

* a débouté Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, le CIFD ainsi que la SARL ABC Architecture de leurs demandes respectives formées contre les coobligés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires,

* a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Et statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

— juger que ses demandes formées en cause d’appel ne sont pas nouvelles mais constituent simplement des demandes qui sont l’accessoire, la conséquence et le complément des demandes soumises au premier juge,

— juger qu’il n’a commis aucune faute ni légèreté blâmable,

— lui donner acte de ce qu’il n’entend pas remettre en cause les annulations des ventes prononcées par le premier juge,

— lui donner acte de ce qu’il s’en remet à la sagesse de la cour si un appel incident devait être formé sur la demande de nullité ou de résolution des ventes intervenues en l’espèce,

Dès lors que cette annulation des ventes emporte de plein droit l’annulation ou la caducité des prêts consentis par lui venant aux droits du Crédit Immobilier de France Sud-Ouest aux emprunteurs,

— prendre acte qu’il reconnaît, suite à l’annulation du prêt, devoir restituer les règlements reçus à hauteur des intérêts perçus (28789,62 euros), le capital remboursé (2339,82 euros) et de réaménagement (200 euros) à l’exclusion des frais d’assurances (2122,80 euros), soit la somme totale de 33452,24 euros,

— ordonner la compensation des créances réciproques entre les époux [V] et lui,

— condamner les époux [V] à lui restituer la somme de 91183,94 euros outre intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement,

Constatant qu’il justifie d’un préjudice réel, actuel et déterminé sans aucune faute de sa part et consistant en la perte financière des intérêts et accessoires du prêt annulé :

— prononcer la condamnation solidaire ou in solidum de la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, ainsi que la SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard à lui payer le montant des intérêts contractuels et intercalaires depuis l’origine et jusqu’au terme du contrat initialement prévu soit la somme de 143692,41 euros au titre des intérêts et 4356,41 euros au titre des frais et accessoires du prêt soit la somme totale de 147917,06 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par lui,

— rappeler le maintien automatique des sûretés inscrites sur le bien financé tant que sa créance n’est pas intégralement soldée,

— condamner solidairement la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 20 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [V] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 28 février 2022 en ce qu’il les a condamnés à régler la somme de 74198,86 euros au CIFD,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 28 février 2022 en ce qu’il a condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard à leur régler la somme de 65285,96 euros outre les primes d’assurance à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au remboursement complet du prêt à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 28 février 2022 en ce qu’il a limité leur garantie à hauteur de 90 % du déblocage du prêt en retenant que le déblocage de 11958,59 euros correspondant à 10 % du prix de vente a été fait entre leurs mains,

Statuant à nouveau,

— déclarer que le CIFD n’a pas débloqué la somme de 11958,59 euros à leur profit,

— les condamner à régler la somme de 60817,23 euros au CIFD,

— condamner in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N], la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à les garantir du remboursement de la somme de 60817,23 euros au CIFD,

— 'condamner en toute hypothèse du montant des condamnations qui seraient dues’ par les concluants au titre du remboursement du prêt au CIFD, in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la société ABC Architecture et la société Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à les garantir du remboursement de toutes autres éventuelles condamnations qui seraient fixées par la cour au profit du CIFD,

— condamner in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à les garantir du remboursement de toutes autres éventuelles condamnations qui seraient fixées par la cour au profit du CIFD,

— constater qu’ils ont réglé au CIFD la somme de 49040,18 euros au titre du montant des sommes réglées en exécution du prêt,

— condamner in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard à leur régler la somme de 66861 euros outre les primes d’assurance dues à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au remboursement complet du prêt, en réparation du préjudice matériel,

— si par extraordinaire, la cour retient le décompte de la banque au titre du montant des sommes réglées par eux en exécution du prêt, condamner in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard à régler ce montant aux époux [V] au titre du préjudice matériel,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 28 février 2022 pour le surplus,

— condamner, en cas d’infirmation du montant des condamnations qui seraient dues par eux au titre du remboursement du prêt au CIFD, in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à garantir les époux [V] du remboursement de toutes autres éventuelles condamnations qui seraient fixées par la cour au profit du CIFD,

S’il est fait droit à l’appel incident de la société Axa Iard au titre de la demande de condamnation du CIFD à conserver une part de responsabilité concernant la libération anticipée de l’appel de fonds de 20% du prix de vente et correspondant au stade 'cloisonnement’ fixé à 5%,

— condamner le CIFD, en cas d’infirmation du jugement sur la répartition du partage de responsabilité entre les défendeurs, à garantir le remboursement des sommes dues au prêteur à concurrence de 20% du prix de vente (pour les demandeurs ayant versé l’appel de fonds supplémentaires de 20%) ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice moral, à prendre en charge 5% du montant des condamnations au titre du remboursement du prêt au CIFD ainsi que du préjudice moral des concluants,

— débouter le CIFD de ses prétentions contraires,

— débouter la SA MMA Iard et Maître [N] de leurs prétentions contraires,

— débouter Maître [I] de ses prétentions contraires,

— débouter la SA Axa France Iard de ses prétentions contraires,

— débouter la MAF de ses prétentions contraires,

— débouter les défendeurs de leurs prétentions contraires,

— condamner in solidum le CIFD, la SELAS Attic Architecture, Maître [N], la MMA Iard, la SARL ABC Architecture, la SA Axa France Iard et Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à payer aux époux [V] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner in solidum le CIFD, la SELAS Attic Architecture, Maître [N], la MMA Iard, la SARL ABC Architecture, la SA Axa France Iard et Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo aux dépens d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 30 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Axa France Iard demande à la cour de :

Sur l’appel principal du CIFD,

1. Concernant la demande du CIFD en indemnisation de la perte des intérêts contractuels accessoires des prêts annulés,

— déclarer le CIFD irrecevable en sa demande visant à voir prononcer la condamnation solidaire ou in solidum de la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, ainsi que la SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard à payer au CIFD le montant des intérêts contractuellement prévus et intercalaires depuis l’origine et jusqu’au terme du contrat initialement prévu, soit la somme de 143692,41 euros au titre des intérêts et 4356,41 euros au titre des frais et accessoires du prêt soit la somme totale de 147917,06 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le CIFD,

À titre subsidiaire,

— débouter le CIFD de sa demande visant à voir prononcer la condamnation solidaire ou in solidum de la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, ainsi que la SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard à payer au CIFD le montant des intérêts contractuellement prévus et intercalaires depuis l’origine et jusqu’au terme du contrat initialement prévu soit la somme de 143692,41 euros au titre des intérêts et 4356,41 euros au titre des frais et accessoires du prêt soit la somme totale de 147917,06 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le CIFD,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) en ce qu’il a :

— débouté le CIFD venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier de sa demande reconventionnelle en réparation formée contre les codéfendeurs autres que la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo,

A titre éminemment subsidiaire, sur les appels en garantie,

— condamner in solidum Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, et Maître [I], à relever et garantir la SA Axa France Iard et la SARL ABC Architecture de toute condamnation prononcée à leur encontre à payer au CIFD le montant des intérêts contractuellement prévus et intercalaires depuis l’origine et jusqu’au terme du contrat initialement prévu soit la somme de 143692,41 euros au titre des intérêts et 4356,41 euros au titre des frais et accessoires du prêt soit la somme totale de 147917,06 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le CIFD,

2. Concernant les demandes du CIFD en condamnation des époux [V],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) en ce qu’il a :

— limité la condamnation de la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à garantir les époux [V] du remboursement au CIFD à concurrence d’une somme correspondant à l’appel de 20 % du prix de vente,

— dit que s’agissant de la demande en garantie des époux [V], 'il ne pourra y être fait droit que partiellement, dans la mesure où le déblocage de la somme de 11958,59 euros correspondant au 10 % du prix de restant du prix de vente n’a pas été fait entre les mains du vendeur mais des époux [V] eux-mêmes',

— limiter la responsabilité entre les coobligés conformément aux pourcentages déterminés au titre de l’appel incident,

Sur l’appel incident des consorts [V],

— donner acte à la SA Axa France Iard qu’elle s’en remet à justice concernant l’appel incident des consorts [V] en ce qu’il tend à obtenir l’actualisation des condamnations prononcées :

— à leur encontre au titre du remboursement des sommes dues au CIFD,

— à l’encontre de la SELAS Attic Architecture, de Maître [N] et de la SA MMA Iard au titre de l’indemnisation de leur préjudice,

— à l’encontre des co-intimées dont la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard au titre de leur appel en garantie,

Subsidiairement,

— rejeter l’appel incident des consorts [V] en ce qu’il tend à voir déclarer que le CIFD n’a pas débloqué la somme de 11958,59 euros au profit des consorts [V],

Par conséquent,

— les en débouter,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) en ce qu’il a limité l’appel en garantie des consorts [V] à l’encontre de la SARL ABC Architecture et de la SA Axa France Iard à 90 % du capital libéré,

Sur l’appel incident de Maître [I],

— déclarer l’appel incident formé par Maître [I] mal fondé,

Par conséquent,

— le rejeter,

— débouter Maître [I] de son appel incident,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) en ce qu’il a retenu la responsabilité de Maître [I],

Sur l’appel incident de la MAF,

— déclarer l’appel incident formé par la MAF mal fondé,

Par conséquent,

— le rejeter,

— débouter la MAF de son appel incident,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SELAS Attic Architecture,

Sur l’appel incident de la SA Axa France Iard,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) en ce qu’il a :

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectue de la manière suivante, pour la condamnation à garantie du remboursement des sommes dues au prêteur à concurrence de 20 % du prix de vente (pour les demandeurs ayant versé l’appel de fonds supplémentaires de 20 %), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice moral :

—  40 % à la charge de Maître [N] et de la SA MMA Iard,

—  40 % à la charge de la SELAS Attic Architecture,

—  10 % à la charge de la SARL ABC Architecture et de la SA Axa France Iard,

—  10 % à la charge de Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo,

— débouté la SA Axa France Iard de son recours en garantie formé contre la CIFD venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier,

Statuant à nouveau,

— condamner le CIFD à conserver une part de responsabilité concernant la libération anticipée de l’appel de fonds de 20 % du prix de vente et correspondant au stade 'cloisonnement’ qu’il fixera à 5 %,

— juger que dans les rapports entre co-obligés pour la condamnation à garantie du remboursement des sommes dues au prêteur à concurrence de 20 % du prix de vente ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice moral, le partage de responsabilité s’effectue de la manière suivante :

—  40 % à la charge de Maître [N] et de la SA MMA Iard,

—  40 % à la charge de la SELAS Attic Architecture et de la MAF,

—  10 % à la charge de Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo,

—  5 % à la charge du CIFD,

—  5 % à la charge de la SARL ABC Architecture et de la SA Axa France Iard,

— condamner in solidum Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [I] et le CIFD à relever et garantir la SA Axa France Iard et la SARL ABC Architecture de toute condamnation au-delà des pourcentages susvisés,

— condamner le CIFD à payer à la SA Axa France Iard un montant de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le CIFD à supporter les entiers frais et dépens de la procédure,

En tout état de cause,

— confirmer les chefs du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 28 février 2022 (RG 14/04494) et dont il n’a pas été interjeté appel principal, incident ou provoqué,

— condamner in solidum Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, et Maître [I] à relever et garantir la SA Axa France Iard et la SARL ABC Architecture de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter l’ensemble des parties adverses de leurs demandes formulées à l’encontre de la SA Axa France Iard au titre des dépens de la procédure, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 21 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL ABC Architecture demande à la cour, sur le fondement des articles 910-4 et 9 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1310 et suivants du code civil, de :

— déclarer l’appel interjeté par le CIFD mal fondé,

— déclarer mal fondées les demandes de condamnations solidaires présentées par le CIFD et irrecevables les demandes de condamnation in solidum,

— débouter le CIFD de toutes ses demandes,

— juger que le jugement est définitif sur les points non frappés d’appel ou d’appel incident soit sur la limitation de sa responsabilité à 20% des préjudices matériels et moraux, et la garantie de la SA Axa France Iard à son profit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le CIFD de ses demandes à son encontre,

— juger qu’en cas de condamnation supplémentaire au profit de la banque appelante, la SARL ABC Architecture obtiendra la garantie de la SA Axa France Iard qui ne la remet pas en cause,

— juger qu’en cas de réformation sur le montant dû, la SA Axa France Iard devra sa garantie à mesure de l’augmentation éventuelle des montants ou des pourcentages,

— confirmer le jugement sur la garantie de la SELAS Attic Architecture représentée par son liquidateur, et débouter la MAF de tout appel incident,

— la recevoir en son appel incident contre la MAF et infirmer le jugement sur sa garantie,

— condamner la MAF à honorer sa police et à fournir sa garantie à son assuré la SARL Attic sans restriction ni réserve,

— condamner la MAF au profit de la SARL ABC Architecture pour toutes les condamnations mises à sa charge tant en première instance que devant la cour,

— débouter la MAF de toutes demandes contraires,

— confirmer le jugement sur la garantie de Maître [N] et de son assureur MMA,

— condamner Maître [N] et la SA MMA Iard à la garantir in solidum de toutes condamnations supplémentaires éventuelles en principal, intérêts, frais et dépens,

— débouter les parties en cause de toutes demandes contraires dirigées à son encontre,

— condamner le CIFD à 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le CIFD aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Ariane Millot Logier, avocat, membre de la AARPI Millot Logier et Fontaine.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 23 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [I] demande à la cour, sur le fondement des articles 1382 (désormais 1240) du code civil, 122, 564, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— constater que le CIFD, appelant principal, ne formule aucune demande à son encontre,

— déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la SA Axa France Iard dirigée à son encontre et tendant à sa condamnation in solidum avec Maître [N], les MMA Iard, la SELAS Attic Architecture, la MAF et le CIFD, à la garantir 'de toute condamnation au-delà des pourcentages susvisés’ ainsi que 'de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile',

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu sa responsabilité et est entré en voie de condamnation à son encontre, le condamnant en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, in solidum avec Maître [N], la SA MMA Iard, la SELAS Attic Architecture, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard :

' à garantir les époux [V] du remboursement au CIFD de la somme de 62240,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, d’une part, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, d’autre part, ne sont chacun tenus in solidum qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20% du prix de vente,

' à payer aux demandeurs :

— d’une part 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— d’autre part 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens (dont les frais d’expertise à hauteur de 598 euros par acquéreur ou couple d’acquéreurs),

' la quote-part finale de Maître [I] au titre des condamnations in solidum intervenues étant :

— de 10 % pour la condamnation à garantir ainsi qu’à dommages et intérêts pour préjudice moral,

— et de 5 % pour la condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens,

Et, statuant à nouveau,

— rejeter comme irrecevables, infondés ou sans objet tous appels et demandes tendant à condamnation ou à garantie dirigés contre lui,

— en tant que de besoin, statuant sur la contribution des coobligés à la dette, déclarer nulle sa part,

— très subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en tout cas en ce qu’il a limité sa condamnation :

* in solidum avec la SELAS Attic Architecture, Maître [N], les MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard à garantir les époux [V] du remboursement au CIFD de la somme de 62240,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, d’une part, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, d’autre part, ne sont chacun tenus in solidum qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20% du prix de vente,

* à payer in solidum avec les mêmes aux époux [V] 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* à payer in solidum avec les mêmes ainsi qu’avec la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo, toutes deux représentées par leur liquidateur judiciaire, à payer aux époux [V] 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens (dont les frais d’expertise à hauteur de 598 euros par acquéreur ou couple d’acquéreurs),

* et ce dans la limite de 10% pour la condamnation à garantir ainsi qu’à dommages et intérêts pour préjudice moral et de 5% pour la condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens,

En toute hypothèse,

— condamner tous succombants, in solidum 'ou qui d’entre aux mieux le devra', à lui payer une indemnité procédurale de 5000 euros ainsi qu’aux entiers dépens avec, pour ceux d’appel, droit de recouvrement direct au profit de Maître Bertrand Gasse, membre de la SCP Gasse Carnel Gasse, AARPI Lorraine Avocats,

— rejeter tous moyens et demandes plus amples ou contraires.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 13 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la MAF demande à la cour de :

— déclarer les demandes dirigées par le CIFD à son encontre irrecevables s’agissant de demandes nouvelles au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

— débouter par voie de conséquence le CIFD de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— juger l’appel incident de la SARL ABC Architecture irrecevable à son encontre,

— juger l’appel incident de la SA Axa France Iard à son encontre mal fondé et la débouter par voie de conséquence de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— juger l’appel incident de Maître [N] et de la SA MMA Iard mal fondé,

— juger l’appel incident de la SARL ABC Architecture à son encontre mal fondé et la débouter par voie de conséquence de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— réformer le jugement en ce qu’il a retenu la faute de la SELAS Attic Architecture et statuant à nouveau,

— débouter le CIFD de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la MAF en l’absence d’une faute démontrée à l’encontre de la SELAS Attic Architecture, d’un préjudice direct en résultant et d’un lien de causalité,

— rejeter en conséquence toutes condamnations à l’encontre de la MAF,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a jugée fondée à opposer une non-garantie à la SELAS Attic Architecture en raison d’un exercice anormal de la profession et en l’absence d’une extension de garantie,

— débouter en conséquence le CIFD de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— rejeter les appels incidents de la SA Axa France Iard et de la SARL ABC Architecture,

À titre infiniment subsidiaire,

— juger que sa garantie s’appliquera dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu’un plafond de 500000 euros hors actualisation au titre des dommages immatériels non consécutifs,

— juger que ledit plafond est unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à son encontre exposées dans l’assignation initiale lui ayant été délivrée le 29 novembre 2013 dès lors que les réclamations de l’ensemble des acquéreurs ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction,

— désigner le cas échéant tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente d’une décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et pour le cas échéant, procéder à une répartition au marc l’euro des fonds séquestrés,

— juger qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée à son encontre en application de l’article 1202 ancien – 1310 du code civil et de la clause d’exclusion de solidarité insérée au contrat d’architecte,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au visa de l’article 1382 ancien – 1240 du code civil,

— condamner le CIFD à 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le CIFD en tous les dépens que Maître [J] [K] pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 20 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [N] et la SA MMA Iard demandent à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— juger le CIFD mal fondé en son appel formé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy 'le 21 mars 2022' [le 28 février 2022 en réalité pour ce dossier],

— juger le CIFD tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes à leur encontre,

— débouter le CIFD de ces demandes,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy 'le 21 mars 2022' en ce qu’il a condamné le CIFD à restituer les intérêts échus aux acquéreurs par compensation avec les créances dont ces derniers étaient débiteurs à l’égard de la banque au titre de la restitution du capital restant dû pour chaque prêt immobilier et dans le même temps a condamné la SA MMA Iard à les rembourser auxdits acquéreurs,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SELAS Attic Architecture et de la SARL ABC Architecture dans l’échec de l’opération,

— juger que la garantie de la MAF et de la SA Axa France Iard est acquise à leur assuré respectif, en l’espèce la SELAS Attic Architecture et la SARL ABC Architecture,

— juger les consorts [V], la SARL ABC Architecture, la SA Axa France Iard, la SELAS Attic Architecture et la MAF mal fondés en leurs appels incidents formés à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy 'le 21 mars 2022',

— débouter la SELAS Attic Architecture, la MAF, la SA Axa France Iard et la SARL ABC Architecture de toutes leurs demandes formées tant à l’encontre de Maître [N] que de la SA MMA Iard,

— condamner par ailleurs le CIFD à payer à Maître [N] et à la SA MMA Iard une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le CIFD aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Thiry, avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 novembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 6 janvier 2025 et le délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Il est constaté qu’aucune des parties ne sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de vente et l’annulation du contrat de prêt.

Sur les demandes du CIFD

Les demandes du CIFD au titre du capital débloqué

S’agissant du montant du capital débloqué, il doit tout d’abord être relevé que les époux [V] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité leur garantie à hauteur de 90 % du déblocage du prêt en retenant qu’un déblocage de 11958,59 euros correspondant à 10 % du prix de vente a été fait entre leurs mains. Ils font valoir que le tribunal a considéré à tort que le montant total des déblocages était de 121816 euros, dès lors que la somme de 11958,59 euros n’a pas été débloquée.

La SA Axa France Iard soutient que le débit de 11958,59 euros correspond à la libération du solde du capital du prêt le 27 février 2012. Elle en déduit que le capital du prêt a été libéré dans sa totalité entre les mains des époux [V] et conclut à la confirmation du jugement ayant limité l’appel en garantie des époux [V] à 90 % du montant du capital libéré.

Cependant, alors que cette somme a prétendument été débloquée le 27 février 2012, par courrier du 1er mars 2012, le CIFD écrivait aux époux [V] avoir procédé à la réduction du montant du prêt à hauteur des sommes débloquées et que, en cas de reprise des travaux, il remettrait à leur disposition 'les sommes non débloquées, soit 11958,59 €'. Puis, par courrier du 11 juin 2012, le CIFD écrivait aux époux [V] que la somme de 83707,40 euros, représentant 70 % du prix de vente, avait été adressée à Maître [N] le 16 décembre 2008 et celle de 23916,40 euros, soit 20 %, avait été versée le 19 mai 2011 au maître de l’ouvrage. Enfin, par courrier du 26 septembre 2011, le CIFD écrivait aux époux [V] qu’ils avaient 'utilisé la somme de 109857,41 € sur le prêt de 121816,00 €' accordé.

Il résulte de l’ensemble de ces courriers que la somme de 11958,59 euros n’a en réalité pas été débloquée, ce que le CIFD reconnaît désormais dans ses conclusions d’appel. Ce dernier et les époux [V] s’accordent sur un déblocage d’un montant total de 109857,41 euros.

Les époux [V] et le CIFD sont en désaccord quant au montant des sommes versées au titre du remboursement du prêt. Le tribunal a retenu un montant total de 47617,14 euros au vu 'des pièces versées aux débats', sans toutefois préciser quelles pièces il prenait en considération ni expliquer ce montant.

Les époux [V] se réfèrent à ce montant sans fournir davantage d’explications. Quant au CIFD, il produit un décompte qui tient toujours compte d’un déblocage de 11958,59 euros le 27 février 2012, alors même qu’il reconnaît désormais que cette somme n’a pas été débloquée. Ce décompte n’est donc pas suffisamment probant.

Selon l’extrait de compte produit par les époux [V] en pièce n° 2, ces derniers ont remboursé la somme de 44552,12 euros au 31 octobre 2014.

Les époux [V] justifient également par la production de relevés de compte de ce qu’il doit être ajouté un prélèvement de la somme de 712,02 euros le 5 novembre 2020 et à nouveau le 7 décembre 2020.

Il en résulte un montant total de remboursement de 45976,16 euros.

Il n’y a pas lieu d’en déduire les 200 euros payés par les époux [V] au titre de 'frais de réaménagement', qui sont relatifs au prêt annulé. En revanche, il convient de soustraire la somme de 1991,04 euros correspondant aux mensualités d’assurance, non perçues par le CIFD et faisant l’objet d’une indemnisation au titre du préjudice matériel. Il en résulte un montant réglé de 43985,12 euros.

En conséquence, les époux [V] seront condamnés à régler la somme de 65872,29 euros au CIFD.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il les a condamnés à rembourser au CIFD la somme de 74198,86 euros. En revanche, il sera confirmé en ce que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, date de notification des conclusions du CIFD.

La demande du CIFD au titre des intérêts et accessoires des prêts

En réparation du préjudice qu’il soutient avoir subi, le CIFD sollicite la condamnation solidaire ou in solidum de la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, ainsi que la SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard à lui payer le montant des intérêts conventionnels et des intérêts intercalaires, outre les frais accessoires du prêt (pour un montant total de 148048,82 euros en page 25 de ses conclusions et de 147917,06 euros selon le dispositif de ses conclusions en page 28).

Il expose n’avoir commis aucune faute, ne pas être à l’origine de l’annulation du contrat de prêt et demande l’indemnisation de sa perte de chance de percevoir la rémunération du prêt.

Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, la MAF et la SA Axa France Iard soutiennent que la demande du CIFD est irrecevable comme nouvelle à hauteur d’appel.

Il résulte du jugement que le CIFD ne sollicitait en première instance que l’indemnisation relative aux intérêts conventionnels échus jusqu’au jour de l’anéantissement du contrat, soit 20851,12 euros, outre diverses indemnités annexes. Il sollicite désormais à hauteur d’appel l’ensemble des intérêts contractuellement prévus depuis l’origine et jusqu’au terme du contrat.

L’article 564 du code de procédure civile dispose : 'À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 de ce code prévoit que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

Et selon l’article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

En l’espèce, la demande présentée en appel tend aux mêmes fins que la demande présentée en première instance, l’indemnisation du préjudice résultant de l’annulation du contrat de prêt et elle en est le complément nécessaire. En conséquence, cette demande sera déclarée recevable.

Cependant, comme l’a à bon droit indiqué le tribunal, le préjudice dont le CIFD sollicite l’indemnisation résulte de l’annulation du contrat de prêt, qui est la conséquence directe de la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Or, cette résolution du contrat de vente a été prononcée en raison de l’absence de délivrance du bien vendu, étant par ailleurs soulignée la non-conformité du bien qui aurait dû être livré, ce défaut de délivrance et ce défaut de conformité étant exclusivement imputables à la SCI Grand Hôtel International, maître de l’ouvrage, et à la SARL Docomo, promoteur.

Les responsabilités des deux maîtres d''uvre, la SELAS Attic Architecture et la SARL ABC architecture, celle du notaire, Maître [N] et celle du mandataire ad hoc de la SARL Docomo, Maître [I], ont été retenues au regard des préjudices subis par les acquéreurs. En revanche, les fautes qu’ils ont commises ne présentent pas un lien de causalité certain et direct avec le préjudice allégué par le CIFD.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le CIFD de sa demande reconventionnelle en réparation formée contre les codéfendeurs autres que la SCI Grand Hôtel International et la SARL Docomo.

Y ajoutant, le CIFD sera débouté du surplus de sa demande d’indemnisation présentée devant la cour.

Sur les demandes en garantie et en réparation formées par les époux [V]

Les époux [V] présentent des demandes tendant à être garantis du remboursement des sommes dues au CIFD du fait de l’annulation du contrat de prêt, ainsi qu’à être indemnisés de leurs différents préjudices.

À l’encontre de la SELAS Attic Architecture et de son assureur, la MAF

— La SELAS Attic Architecture

La SELAS Attic Architecture a établi une 'attestation de mise hors d’eau’ en date du 24 juin 2008. Pourtant, alors que des travaux de couverture étaient prévus, le permis de construire n’a été obtenu que le 12 janvier 2009 et la déclaration d’ouverture du chantier n’est intervenue que le 14 mai 2009. Cette attestation de mise hors d’eau a donc été établie avant même le commencement des travaux.

L’argument selon lequel l’attestation de 'mise hors d’eau’ se rapportait à l’état de l’immeuble avant travaux ne peut être retenu. Comme l’a rappelé l’expert judiciaire, l’intitulé 'hors d’eau', dans les étapes d’appel de fonds au titre d’une vente en l’état futur d’achèvement, correspond à un avancement de travaux et non à un état initial de l’immeuble.

En outre, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble a été acquis par la SCI Grand Hôtel International dans l’état où il se trouvait depuis plusieurs décennies et donc sans entretien. La couverture n’était pas totalement étanche et les défauts d’étanchéité se présentaient en plusieurs points géographiques aléatoires concernant aussi bien la couverture en ardoise que les zingueries. L’expert judiciaire en conclut que l’immeuble n’était pas dans la situation 'hors d’eau’ à la date du 24 juin 2008.

Dès lors, la SELAS Attic Architecture a commis une faute en délivrant cette attestation de mise hors d’eau qui ne correspondait ni au stade d’avancement des travaux comme cela aurait dû être le cas en matière de vente en l’état futur d’achèvement, ni même à l’état de l’immeuble à la date de cette attestation.

Cette faute a permis au promoteur et au vendeur de procéder à un appel de fonds à hauteur de 70 % du prix de vente dès le jour de la signature des actes, privant de ce fait les acquéreurs des mécanismes protecteurs instaurés par la loi en la matière.

Cette faute engage la responsabilité délictuelle de la SELAS Attic Architecture à l’égard des époux [V].

Elle sera donc tenue de garantir ces derniers du remboursement des sommes dues au CIFD et de les indemniser de leurs différents préjudices. Le jugement sera confirmé à ce sujet.

— La MAF

La MAF fait valoir une non garantie.

L’article 1.1 des conditions générales du contrat souscrit par la SELAS Attic Architecture stipule : 'Le présent contrat a pour objet de garantir l’adhérent contre les conséquences pécuniaires des responsabilités spécifiques de sa profession d’architecte, qu’il encourt dans l’exercice de celle-ci, telle qu’elle est définie par la législation et la réglementation en vigueur à la date de l’exécution de ses prestations. […] La garantie s’applique aux actes professionnels visés dans l’annexe des présentes conditions générales, accomplis dans les conditions qui y sont fixées, et relatifs aux constructions entrant dans les limites qui y sont définies'.

L’article 1.2 de l’annexe susvisée prévoit : 'La garantie s’applique aux actes professionnels d’architecte accomplis dans les conditions prévues au titre III (« De l’exercice de la profession d’architecte ») de la loi du 3 janvier 1977 et au titre II (« Devoirs professionnels ») du décret du 20 mars 1980'.

Le code de déontologie des architectes qui en est issu dispose en son article 8 : 'Lorsqu’un architecte est amené à pratiquer plusieurs activités de nature différente, celles-ci doivent être parfaitement distinctes, indépendantes et de notoriété publique. Toute confusion d’activités, de fonctions, de responsabilités dont l’ambiguïté pourrait entraîner méprise ou tromperie, ou procurer à l’architecte des avantages matériels à l’insu du client ou de l’employeur est interdite. Tout compérage entre architectes et toutes autres personnes est interdit'.

Selon l’article 9 du même code, 'L’architecte doit éviter les situations où il est juge et partie'.

En vertu de l’article 13 de ce code, 'L’architecte doit éviter toute situation où les intérêts privés en présence sont tels qu’il pourrait être porté à préférer certains d’entre eux et à ceux de son client ou employeur ou que son jugement et sa loyauté envers celui-ci peuvent en être altérés'.

Enfin, l’article 18 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture dispose : 'L’architecte doit déclarer, préalablement à tout engagement professionnel, au Conseil régional de l’ordre ses liens d’intérêt personnel ou professionnel avec toutes personnes physiques ou morales exerçant une activité dont l’objet est de tirer profit, directement ou indirectement, de la construction.

L’architecte doit, avant tout engagement professionnel, faire connaître ces liens à tout client ou employeur'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, notamment des extraits Kbis de la SELAS Attic Architecture, maître d''uvre, de la SARL Docomo, promoteur et de la SCI Grand Hôtel International, maître de l’ouvrage et vendeur, des statuts de la SELAS Attic Architecture et du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de cette dernière du 15 décembre 2006, ainsi que du contrat d’architecte conclu entre celle-ci et la SCI Grand Hôtel International que :

— les sièges sociaux de la SELAS Attic Architecture, de la SARL Docomo et de la SCI Grand Hôtel International sont situés à la même adresse,

— les numéros de téléphone et de fax de la SELAS Attic Architecture et de la SCI Grand Hôtel International sont identiques,

— le gérant de la SCI Grand Hôtel International, maître de l’ouvrage, est la SARL Docomo, promoteur,

— la SARL Docomo, promoteur, détenait 25 % des actions de la SELAS Attic Architecture, maître d''uvre.

Il en résulte qu’il existait des intérêts d’ordre financier entre la SELAS Attic Architecture, d’une part, et la SARL Docomo et la SCI Grand Hôtel International, d’autre part, le maître d''uvre se trouvant dans une position de dépendance par rapport notamment au maître de l’ouvrage.

Les premiers juges ont donc à bon droit considéré qu’il était caractérisé un exercice anormal de la profession d’architecte par la SELAS Attic Architecture et que la MAF était fondée à se prévaloir d’une non garantie opposable aux tiers, puisque le risque résultait d’un exercice anormal de la profession d’architecte.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la MAF.

À l’encontre de la SARL ABC Architecture et de son assureur, la SA Axa France Iard

En raison de la cessation d’activité de la SELAS Attic Architecture, 'la SCI les Maisons du Nil de Martigny les Bains', représentée par son gérant, la SARL Docomo, a conclu le 10 octobre 2010 un contrat de maîtrise d''uvre avec la SARL ABC Architecture portant sur un nouveau projet de restructuration, puisque s’agissant de la réalisation d’une résidence pour seniors de 90 logements et non plus d’une résidence de tourisme de 144 logements. S’agissant de l’identité du maître de l’ouvrage, il est constaté qu’en dernière page de ce contrat, à l’emplacement réservé à la signature du maître de l’ouvrage ('Les Jardins [non plus 'Maisons'] du Nil de Neufchâteau', ville remplacée par 'Martigny les Bains’ de façon manuscrite), il ne figure que le cachet de la SARL Docomo et la signature de son représentant et le cachet de la SCI Grand Hôtel International et la signature de son représentant. Il en résulte que la SCI Grand Hôtel International demeurait bien le maître de l’ouvrage, malgré la mention de 'la SCI les Maisons du Nil'.

En raison de la modification du projet, les travaux commencés, et non terminés, ne sont pas conformes aux descriptions figurant dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement. La SARL ABC Architecture avait nécessairement connaissance de l’existence de ces ventes en l’état futur d’achèvement et du premier projet de restructuration puisque, dans un courrier du 3 janvier 2011, elle écrivait à la SELAS Attic Architecture : 'les modifications apportées au programme sont telles qu’un re-dépôt du Permis de Construire est inévitable […]. Nous prendrons par conséquent le soin d’annuler le précédent Permis de Construire signé par le Cabinet ATTIC'. En outre, le contrat de maîtrise d''uvre indique expressément en page 4 que le maître de l’ouvrage lui a communiqué le règlement de copropriété.

La SARL ABC Architecture a établi une attestation d’avancement de travaux selon laquelle 'les travaux de cloisonnement […] sont en cours, à la date du 5 mai 2011'. Si cette attestation ne peut pas être considérée comme mensongère, dès lors que les travaux de plâtrerie avaient effectivement débuté, il n’en demeure pas moins que la SARL ABC Architecture l’a établie alors que les étapes préalables de la construction, comme l’achèvement des planchers et la mise hors d’eau, n’étaient pas réalisées. Bien que les pièces produites révèlent une importante immixtion du maître de l’ouvrage dans l’exécution des travaux, il ne peut qu’être constaté, comme l’a souligné l’expert judiciaire, une totale incohérence dans l’ordonnancement de ces travaux réalisés sous la maîtrise d''uvre de la SARL ABC Architecture. De ce fait, comme l’a relevé le tribunal, elle devait être particulièrement prudente dans la délivrance d’attestations d’avancement de travaux.

La SARL ABC Architecture savait nécessairement que cette attestation d’avancement de travaux qu’elle délivrait était destinée à permettre à la SARL Docomo de procéder à un nouvel appel de fonds de 20 % du prix de vente auprès des acquéreurs puisqu’elle a établi cette attestation le 5 mai 2011 suite à un mail de Monsieur [M] du 4 mai 2011 lui demandant cette attestation en mentionnant le lancement des appels de fonds.

En conséquence, en délivrant cette attestation, la SARL ABC Architecture a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs.

Les préjudices présentant un lien de causalité direct avec cette faute consistent dans le règlement de l’appel de fonds de 20 % du prix de vente, ainsi que dans le préjudice moral subi.

La SARL ABC Architecture sera donc condamnée à garantir les époux [V] à hauteur de l’appel de fonds de 20 % du prix de vente et à les indemniser de leur préjudice moral.

S’agissant de la SA Axa France Iard, assureur de la SARL ABC Architecture, elle ne présente pas devant la cour les exclusions de garantie invoquées en première instance. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec son assurée, la SARL ABC Architecture, à garantir les époux [V] du remboursement des sommes dues au CIFD à concurrence de la somme de 23916,40 euros.

La SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard seront en outre condamnées in solidum à indemniser les époux [V] pour le préjudice moral subi, qui sera examiné ci-dessous.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a dit que le plafond de garantie de 600000 euros et la franchise de 2000 euros étaient opposables à l’ensemble des réclamations découlant du sinistre afférent à la résolution de la vente.

À l’encontre de Maître [N] et de son assureur, la société MMA Iard

Maître [N], notaire, était tenu d’un devoir de conseil envers les parties à l’acte, dont il était tenu d’assurer l’efficacité. La vente litigieuse était soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, prévoyant notamment en l’espèce, en application des dispositions de l’ancien article R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation (abrogé par décret du 25 mars 2016) une garantie intrinsèque d’achèvement.

Ainsi, ce texte disposait : 'La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des situations suivantes :

1° Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ; […]'.

Par ailleurs, les actes de vente en l’état futur d’achèvement stipulaient que le prix de vente serait réglé au moyen de paiements d’un montant cumulé de :

—  25 % à la signature de l’acte authentique de vente,

—  35 % à l’achèvement des fondations,

—  50 % à l’achèvement du plancher bas du rez-de-chaussée,

—  60 % à l’achèvement du plancher bas du premier étage,

—  70 % à la mise hors d’eau de l’immeuble,

—  90 % au cloisonnement,

—  95 % à l’achèvement des travaux,

—  100 % à la livraison.

Maître [N] était tenu d’assurer l’efficacité de ces mécanismes de protection des acquéreurs, la garantie de l’achèvement de l’immeuble d’une part, l’échelonnement des paiements d’autre part.

S’agissant de la garantie d’achèvement, Maître [N] a établi l’acte de vente litigieux le 23 décembre 2008 en se fondant uniquement sur l’attestation de la SELAS Attic Architecture en date du 24 juin 2008 selon laquelle l’immeuble était hors d’eau. Ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent, la mise hors d’eau de l’immeuble n’était nullement réalisée à cette date. Or, il est expressément indiqué dans l’acte authentique de vente que la notice descriptive est annexée. Maître [N] était donc informé de ce que des travaux étaient prévus concernant les charpentes et couvertures. Pourtant, le permis de construire n’a été obtenu que le 12 janvier 2009 et la déclaration d’ouverture du chantier n’est intervenue que le 14 mai 2009. Il en résulte que Maître [N] a instrumenté cet acte de vente avant le commencement des travaux en se contentant de l’attestation de mise hors d’eau du 24 juin 2008 qu’il savait ne pas correspondre à la réalité.

Il a donc manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de la garantie intrinsèque d’achèvement.

Concernant l’échelonnement des paiements, Maître [N] a prévu un paiement par les acquéreurs au jour de la signature de l’acte de vente de 70 % du prix alors même que l’acte prévoyait une fraction exigible du prix à la signature de l’acte authentique de seulement 25 %. La justification expressément mentionnée était la suivante : 'L’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus étant « hors d’eau », la partie exigible du prix de la vente est de 70 % dudit prix'.

Maître [N] a donc également manqué à son obligation de contrôler l’échelonnement des paiements en fonction de l’état d’avancement réel des travaux.

Compte tenu de ce qui précède, Maître [N] engage sa responsabilité civile professionnelle envers les époux [V] en application de l’article 1382 du code civil. Il sera condamné in solidum avec son assureur, la société MMA Iard, à garantir ces derniers du remboursement des sommes dues au CIFD, ainsi qu’à les indemniser de l’intégralité de leurs préjudices.

À l’encontre de Maître [I], ès qualités de mandataire ad hoc de la SARL Docomo

Par ordonnance du 23 septembre 2010, le président du tribunal de commerce de Toulouse a désigné la SCP [I]-Baron-Fourquie, prise en la personne de Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc auprès de l’ensemble des sociétés du groupe Docomo, dont notamment la SARL Docomo, 'avec pour mission :

— de vérifier que les sociétés du groupe DOCOMO ne se trouvent pas en état de cessation des paiements,

— d’effectuer un diagnostic de la situation économique et financière de la société DOCOMO et de ses filiales sus-désignées,

— d’assister le groupe DOCOMO dans la renégociation des contrats d’exploitation en vue de la finalisation des opérations immobilières en cours,

— de veiller à la régularisation de ces accords'.

Comme l’a relevé le tribunal, la 'renégociation des contrats d’exploitation’ concernait les contrats de mise en location des biens d’autres filiales du groupe Docomo engagées dans des opérations de construction immobilière dont les travaux étaient terminés et qui rencontraient des difficultés concernant la conclusion des baux commerciaux. Cette mission de renégociation des contrats d’exploitation était donc sans objet pour la SCI Grand Hôtel International puisque les travaux étaient encore en cours.

Le rapport de fin de mission établi par Maître [I] le 18 novembre 2011 expose, s’agissant du programme Grand hôtel international, qu’en raison de la diminution du nombre de logements vendus, passant de 144 à 97, il a été proposé aux acquéreurs un échange de leurs lots. Il est ajouté qu’un processus a été mis en place pour permettre à la SARL Docomo de procéder aux appels de fonds, via notamment l’intermédiaire d’un séquestre pris en la personne de Maître [I].

Maître [I] poursuit en indiquant avoir transmis à la SARL Docomo un document lui permettant de lancer les appels de fonds.

Il résulte de ce rapport et des pièces produites aux débats que Maître [I] a assisté la SARL Docomo à l’occasion de l’importante modification du projet de construction entraînant une modification des lots vendus en tentant d’obtenir l’accord des acquéreurs et le versement d’un appel de fonds supplémentaires. Comme l’a relevé à bon droit le tribunal, cette intervention de Maître [I] ne rentrait pas dans le cadre de sa mission et constitue une faute dès lors que ce dernier n’avait pas préalablement obtenu une extension en ce sens de sa mission par le président du tribunal de commerce.

Par ailleurs, l’importante modification du projet de construction nécessitait des échanges de lots et un accord unanime des copropriétaires. Or, alors même qu’une réunion a été organisée au mois de juillet 2011 avec les propriétaires, il ne leur a pas été clairement expliqué que la condition préalable à la réalisation du projet modifié était l’obtention de leur accord unanime quant à la modification du règlement de copropriété et des actes de vente. Pourtant, Maître [I] a assisté la SARL Docomo dans l’appel de fonds supplémentaires par la mise en place d’un séquestre en la personne de Maître [I] lui-même.

En outre, comme l’a relevé le tribunal, il incombait à Maître [I] de s’interroger quant à la licéité de l’appel de fonds supplémentaire de 20 % du prix de vente au titre du cloisonnement, alors que l’attestation établie par la SARL ABC Architecture mentionnait uniquement des travaux de cloisonnement en cours à la date du 5 mai 2011, et non un achèvement de ces travaux.

Maître [I] a donc commis une autre faute en organisant cet appel de fonds supplémentaire dans ces conditions.

Compte tenu de ce qui précède, la responsabilité civile professionnelle de Maître [I] est engagée à l’égard des époux [V] concernant ce paiement supplémentaire de 20 % du prix de vente, ainsi que concernant leur préjudice moral.

Sur la détermination des préjudices des époux [V]

Sur le préjudice matériel

Le tribunal a considéré que le préjudice des époux [V] était constitué du montant des sommes réglées à la banque en exécution du prêt (47616,14 euros), du montant des cotisations d’assurance (1778 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2019, soit 2305,04 euros selon actualisation au 1er janvier 2022), du montant des taxes foncières (151 euros), de la facture du prestataire en matière fiscale (364,78 euros), de la perte de chance de profiter des avantages de l’opération de défiscalisation (15000 euros), soit un montant total de 65285,96 euros, outre les cotisations d’assurance à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au remboursement complet du prêt.

Les époux [V] sollicitent l’infirmation du jugement et l’allocation de la somme totale de 66861 euros en exposant avoir versé la somme de 49040,18 euros en exécution du prêt.

Au vu des pièces produites et des explications fournies par les parties, le jugement sera confirmé s’agissant du montant des taxes foncières (151 euros), de la facture du prestataire en matière fiscale (364,78 euros) et de la perte de chance de profiter des avantages de l’opération de défiscalisation (15000 euros).

Il a précédemment été déterminé que le montant total des sommes réglées au CIFD en exécution du prêt est de 43985,12 euros.

S’agissant des mensualités d’assurance, il a été retenu la somme de 1991,04 euros, au vu du décompte communiqué par le CIFD, lequel les prend en considération jusqu’au 7 février 2023. En effet, le tribunal s’est fondé sur un décompte antérieur arrêté au 1er janvier 2019, duquel il a déduit une actualisation au 1er janvier 2022 seulement. Les époux [V] ne justifiant pas des mensualités réglées, c’est ce montant de 1991,04 euros qui sera retenu.

Il en résulte un montant total de 61491,94 euros.

En conséquence, le jugement sera infirmé et il leur sera alloué en réparation de leur préjudice matériel la somme totale de 61491,94 euros, outre les primes d’assurance à compter du 8 février 2023 jusqu’au remboursement complet du prêt.

Concernant les intérêts échus, Monsieur [N] et la SA MMA Iard relèvent que le CIFD a été condamné à les restituer aux acquéreurs par compensation avec les créances dont ces derniers étaient débiteurs à l’égard de la banque au titre de la restitution du capital restant dû pour chaque prêt immobilier. Monsieur [N] et la SA MMA Iard ajoutent que les défendeurs en première instance, dont eux-mêmes, ont été condamnés à payer ces intérêts échus aux acquéreurs. Dès lors, ils font valoir qu’ils ont été condamnés à verser aux acquéreurs des sommes que ces derniers n’ont finalement pas eu à supporter et qu’ils ont été indemnisés deux fois d’un même préjudice.

Cependant, les époux [V] rétorquent à bon droit que, afin de déterminer le solde d’emprunt restant dû à la banque, le tribunal a effectué la compensation entre les sommes débloquées par la banque et les sommes versées par les acquéreurs en remboursement du prêt, sans distinguer entre le capital et les intérêts. Il en résulte que la somme versée aux acquéreurs au titre de leur préjudice matériel comprend les intérêts échus, mais que la garantie de remboursement envers la banque en est diminuée d’autant, puisque le solde dû tient compte de ces intérêts échus.

En conséquence, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [N] et la SA MMA Iard, le même préjudice n’est pas réparé deux fois.

Sur le préjudice moral

Les époux [V] ont subi un important préjudice moral résultant des fautes professionnelles commises par les deux maîtres d''uvre, le notaire et le mandataire ad hoc du promoteur. Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il leur a alloué la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice moral.

En synthèse, sur les condamnations à garantie et à indemnisation

Les fautes commises par le premier maître d''uvre, la SELAS Attic Architecture, ainsi que le notaire, Maître [N], sont à l’origine de l’intégralité des préjudices subis par les acquéreurs.

En outre, c’est la combinaison de ces différentes fautes qui est à l’origine de l’intégralité de chacun des préjudices, ce qui justifie une condamnation in solidum de la SELAS Attic Architecture, de Maître [N] et de son assureur, la SA MMA Iard, tant concernant la garantie des acquéreurs du remboursement des sommes dues au CIFD, que concernant l’indemnisation des préjudices matériel et moral des acquéreurs.

S’agissant des fautes commises par le second maître d''uvre, la SARL ABC Architecture, ainsi que par le mandataire ad hoc du promoteur, Maître [I], elles ne sont à l’origine que du versement complémentaire de 20 % du prix de vente et du préjudice moral subi par les acquéreurs.

C’est la combinaison de ces fautes avec celles commises par la SELAS Attic Architecture et Maître [N] qui a causé ces préjudices. Cela justifie là encore une condamnation in solidum de la SELAS Attic Architecture, de Maître [N] et de son assureur, la SA MMA Iard, de la SARL ABC Architecture et de son assureur, la SA Axa France Iard, ainsi que de Maître [I] tant concernant la garantie des acquéreurs du remboursement des sommes dues au CIFD à concurrence de l’appel de fonds de 20 % du prix de vente, que concernant l’indemnisation du préjudice moral des acquéreurs.

Sur la garantie des sommes dues au CIFD

Au regard des développements qui précèdent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a limité la garantie à la somme de 62240,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020. Les premiers juges ont en effet considéré qu’un déblocage de 11958,59 euros, correspondant à 10 % du prix de vente, avait été effectué directement entre les mains des époux [V]. Ainsi qu’il a été expliqué ci-dessus, ce déblocage n’a en réalité pas été effectué et la garantie sera due pour la totalité de la somme de 65872,29 euros.

Il y a lieu de condamner in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à garantir les époux [V] du remboursement au CIFD de la somme de 65872,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] ne sont, chacun, tenus qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20 % du prix de vente.

Sur le préjudice matériel des époux [V]

La SELAS Attic Architecture, ainsi que Maître [N] et la SA MMA Iard seront condamnés in solidum à payer aux époux [V] la somme de 61491,94 euros, outre les cotisations d’assurance à compter du 8 février 2023 jusqu’au remboursement complet du prêt.

Sur le préjudice moral des acquéreurs

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo à payer aux époux [V] la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur le partage de responsabilités et les condamnations à garantie

Concernant la garantie des sommes dues au CIFD à concurrence de 20 % du prix de vente et l’indemnisation du préjudice moral

Le tribunal a apprécié de façon exacte les parts de responsabilité de chacun et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que le partage de responsabilité s’effectue ainsi qu’il suit :

—  40 % à la charge de Maître [N] et de la SA MMA Iard

—  40 % à la charge de la SELAS Attic Architecture

—  10 % à la charge de la SARL ABC Architecture et de la SA Axa France Iard

—  10 % à la charge de Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a déclaré recevables et bien fondés, conformément à cette répartition, l’appel en garantie formé par la SA Axa France Iard à l’encontre de Maître [N] et de la SA MMA Iard, ainsi que l’appel en garantie formé par la SARL ABC Architecture à l’encontre de la SELAS Attic Architecture et de Maître [N].

En revanche, Maître [I] fait valoir à bon droit que la demande de la SA Axa France Iard tendant à le voir condamner in solidum avec d’autres parties à la garantir de toute condamnation au-delà des pourcentages susvisés est nouvelle en appel et donc irrecevable.

La SA Axa France Iard forme un recours en garantie à l’encontre du CIFD. Elle fait valoir que la banque est intervenue aux actes de vente, qu’elle était donc informée que la tranche complémentaire de 20 % ne pouvait être versée qu’une fois le stade 'cloisonnement’ atteint et que l’attestation établie par la SARL ABC Architecture ne faisait état que de travaux de cloisonnement 'en cours'. Elle en conclut que le CIFD doit conserver une part de responsabilité dans la libération anticipée des fonds correspondant à 20 % du prix de vente, cette part devant être fixée à hauteur de 5 %.

Cependant, la banque n’a débloqué les 20 % supplémentaires du prix de vente qu’en raison de la présentation de l’attestation établie par la SARL ABC Architecture, assurée de la SA Axa France Iard, qui a établi cette attestation à la demande du promoteur aux fins d’obtenir ce déblocage. La SA Axa France Iard n’est donc pas fondée à solliciter que la responsabilité de son assuré, auteur de l’attestation litigieuse, soit réduite au détriment de la banque qui n’aurait pas procédé au déblocage en l’absence de cette attestation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce recours en garantie formé par la SA Axa France Iard contre le CIFD.

Concernant la garantie des autres sommes dues au CIFD (différence entre le solde dû et la somme correspondant à 20 % du prix de vente) et l’indemnisation du préjudice matériel

Le jugement sera également confirmé à ce sujet, les premiers juges ayant apprécié exactement les parts de responsabilité de la façon suivante :

—  50 % à la charge de Maître [N] et de la SA MMA Iard

—  50 % à la charge de la SELAS Attic Architecture.

Le jugement sera toutefois infirmé en ce qu’il a dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectue de la manière suivante pour la condamnation à garantie du remboursement au prêteur de la somme de 38323,87 euros (62240,27 euros – 23916,40 euros), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice matériel :

—  50% à la charge de Maître [N] et la SA MMA Iard,

—  50% à la charge de la SELAS Attic Architecture.

Statuant à nouveau, il sera dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectue de la manière suivante pour la condamnation à garantie du remboursement au prêteur de la somme de 41955,89 euros (65872,29 euros – 23916,40 euros), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice matériel :

—  50% à la charge de Maître [N] et la SA MMA Iard,

—  50% à la charge de la SELAS Attic Architecture.

Enfin, il n’appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit 'rappelé que', 'dit que', 'jugé que', 'constaté que’ ou 'donné acte que’ qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera confirmé en tous ses chefs critiqués relatifs aux condamnations aux dépens ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la procédure d’appel, elle a été initiée par le CIFD, lequel échoue pour l’essentiel de son recours tendant à l’indemnisation de la perte de chance de percevoir les intérêts contractuels et les accessoires du contrat de prêt.

En conséquence, le CIFD sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bertrand Gasse, membre de la SCP Gasse Carnel Gasse, AARPI Lorraine Avocats, de Maître Ariane Millot Logier, membre de la AARPI Millot Logier et Fontaine, de Maître [J] [K] et de Maître Amandine Thiry, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le CIFD sera condamné à payer aux époux [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

L’équité commande de rejeter toutes les autres demandes présentées sur ce fondement devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en ses chefs de décision contestés le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 28 février 2022, sauf en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [X] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] à rembourser à la SA Crédit Immobilier de France Développement [ci-dessous 'le CIFD'] la somme de 74198,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020,

— condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à garantir les époux [V] du remboursement au CIFD de la somme de 62240,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, ne sont, chacun, tenus qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20% du prix de vente,

— condamné in solidum la SELAS Attic Architecture, ainsi que Maître [N] et la SA MMA Iard à payer aux époux [V] la somme de 65285,96 euros à titre de dommages et intérêts, outre le montant des cotisations d’assurance dues à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au remboursement complet du prêt, en réparation de leur préjudice matériel,

— dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectue de la manière suivante pour la condamnation à garantie du remboursement au prêteur de la somme de 38323,87 euros (62240,27 euros – 23916,40 euros), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice matériel :

—  50% à la charge de Maître [N] et la SA MMA Iard,

—  50% à la charge de la SELAS Attic Architecture ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne Monsieur [X] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] à rembourser à la SA CIFD la somme de 65872,29 euros (SOIXANTE-CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS ET VINGT-NEUF CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020 ;

Condamne in solidum la SELAS Attic Architecture, Maître [N] et la SA MMA Iard, la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, à garantir Monsieur [X] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] du remboursement au CIFD de la somme de 65872,29 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2020, avec cette précision que la SARL ABC Architecture et la SA Axa France Iard, ainsi que Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Docomo, ne sont, chacun, tenus qu’à concurrence de la somme de 23916,40 euros correspondant à l’appel de fonds de 20% du prix de vente ;

Condamne in solidum la SELAS Attic Architecture, ainsi que Maître [N] et la SA MMA Iard à payer aux époux [V] la somme de 61491,94 euros (SOIXANTE ET UN MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES) à titre de dommages et intérêts, outre le montant des cotisations d’assurance dues à compter du 8 février 2023 jusqu’au remboursement complet du prêt, en réparation de leur préjudice matériel ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilités s’effectue de la manière suivante pour la condamnation à garantie du remboursement au prêteur de la somme de 41955,89 euros (65872,29 euros – 23916,40 euros), ainsi que pour la condamnation en réparation du préjudice matériel :

—  50% à la charge de Maître [N] et la SA MMA Iard,

—  50% à la charge de la SELAS Attic Architecture ;

Déclare recevable comme n’étant pas nouvelle en cause d’appel la demande du CIFD tendant à la condamnation solidaire ou in solidum de la SELAS Attic Architecture et son assureur la MAF, Maître [N] et son assureur la SA MMA Iard, ainsi que la SARL ABC Architecture et son assureur la SA Axa France Iard à lui payer le montant des intérêts contractuels et intercalaires depuis l’origine et jusqu’au terme du contrat initialement prévu, outre les frais et accessoires du prêt ;

Déboute le CIFD du surplus, présenté en cause d’appel, de cette demande d’indemnisation ;

Déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes de la SA Axa France Iard dirigées à l’encontre de Maître [I] tendant à sa condamnation in solidum avec d’autres parties à la garantir de toute condamnation au-delà des pourcentages retenus, ainsi que de toutes condamnations au titre des frais et dépens de la présente procédure, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le CIFD à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute le CIFD, Monsieur [N] et la SA MMA Iard, la MAF, la SARL ABC Architecture, la SA Axa France Iard et Monsieur [I] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne le CIFD aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bertrand Gasse, membre de la SCP Gasse Carnel Gasse, AARPI Lorraine Avocats, de Maître Ariane Millot Logier, membre de la AARPI Millot Logier et Fontaine, de Maître [J] [K] et de Maître Amandine Thiry, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en trente-neuf pages.