COUR D’APPEL

D'[Localité 9]

EXPROPRIATION

ARRET N°2

AFFAIRE N° RG 24/1 & RG 24/2- N° Portalis DBVP-V-B7I-FIPG

Jugement du 18 Décembre 2023

Juge de l’expropriation du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 23/1082

ARRET DU 05 JUIN 2025

APPELANTE :

S.A.S. CASA DISCOUNT

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non comparante représentée par M^e Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS

INTIMES :

AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES DITE 'ANCT'

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparante représentée par M^e Magali GUIGNARD de la SARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau d'[Localité 9] et M^e Eric COUTAUD, avocat plaidant au barreau de LILLE

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction des Finances Publiques – Pôle évaluation domaniale

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en la personne de Mme [B] [G], Inspectrice principale des finances publiques désignée le 10 juin 2024 par l’administrateur de l’Etat, chargé de l’intérim de la direction départementale des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire aux comptes,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 10 Décembre 2024 à 9H30, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M^me GANDAIS, conseillère

M. WOLFF, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : M^me LIVAJA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 05 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Sylvie LIVAJA, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé du litige

Le projet de restructuration du centre commercial de l'[Localité 12] édifié sur la parcelle cadastrée section EH n°[Cadastre 3], à l’extrémité est du quartier prioritaire [Localité 11] au [Localité 5], et comprenant 9 lots de copropriété répartis en 3 bâtiments a été soumis à enquête publique unique préalable, qui s’est déroulée du 22 juillet au 21 août 2020 en vertu d’un arrêté du préfet de la Sarthe en date du 11 juin 2020, puis déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral en date du 25 septembre 2020.

Le lot de copropriété n°8 appartenant à M. [U] (ou [U]) [A] et son épouse Mme [K], qui consiste en un local commercial situé [Adresse 6] dans le bâtiment C et comprenant grand magasin, réserve, laboratoire, chambre froide, vestiaire, locaux sanitaires, WC, chaufferie et locaux techniques, a été déclaré cessible au profit de l’Agence nationale de la cohésion des territoires dite ANCT (ci-après l’expropriante), maître d’ouvrage du projet, par arrêté préfectoral en date du 25 septembre 2020 et a fait l’objet d’une ordonnance de transfert de propriété rendue le 2 février 2021 par le juge de l’expropriation de la Sarthe.

La SAS Casa Discount (ci-après la locataire), constituée entre MM. [X] [A], président, [S] [A] et [U] [A] et immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 26 juin 2020, y exerçait alors une activité de supérette avec rayon de produits frais et rayon de boucherie sous l’enseigne « Casa Market » en vertu d’un bail commercial consenti le 15 décembre 2013 à la SARL [Localité 5] [Localité 17] et d’un acte de cession de droit au bail commercial conclu le 1er avril 2020.

L’expropriante a fait signifier par huissier le 13 mars 2023 à la locataire son mémoire valant offres tendant au rejet de tout droit à indemnité d’éviction pour celle-ci et, subsidiairement, à la fixation du montant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires à des sommes à déterminer en fonction des justificatifs qui seront produits et à l’allocation d’une indemnité d’occupation de 875 euros HT par mois et, à défaut d’accord amiable, a saisi le juge de l’expropriation de la Sarthe de ses demandes le 21 avril 2023.

Aux termes de son mémoire n°2, la locataire a sollicité une indemnité de 810 095,40 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 283 646,00 euros

— indemnité de remploi : 30 000,00 euros

— frais de licenciement : 17 142,00 euros

— frais de déménagement : 20 000,00 euros

— frais de réinstallation : 155 807,40 euros

— indemnité pour différentiel de loyers : 182 000,00 euros

— trouble commercial temporaire : 120 000,00 euros

— frais statutaires : 1 500,00 euros.

Après transport sur les lieux le 26 juin 2023 et tenue en suivant de l’audience publique, le juge de l’expropriation a, par jugement en date du 18 décembre 2023 :

— fixé le montant de l’indemnité principale due à la société Casa Discount par l’expropriant à la somme de 112 780 euros pour l’indemnité principale et à la somme de 9 850 euros pour l’indemnité de remploi,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à l’expropriant par la société Casa Discount à 875 euros et dit que cette indemnité est due à compter du 2 février 2021 et qu’elle portera intérêt au taux légal à compter de la date de signification du mémoire en défense numéro deux de l’expropriant,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— rappelé que l’intégralité des dépens sera de droit supportée par l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

Suivant déclaration adressée au greffe de la cour par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 8 janvier 2024 reçue le 11 (dossier suivi sous le numéro RG 24/00001) et par voie électronique le 14 janvier 2024 (dossier suivi sous le numéro RG 24/00002), la locataire a relevé appel de ce jugement en ses dispositions relatives à la fixation de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et de l’indemnité d’occupation et au rejet de ses autres demandes.

Dans les deux dossiers, elle a remis ses premières conclusions et pièces au greffe le 5 avril 2024, l’expropriante a déposé ses premières conclusions et pièces le 24 juin 2024 et le commissaire du Gouvernement a adressé ses conclusions par courrier recommandé daté du lundi 12 août 2024 et reçu le 26.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 10 décembre 2024.

Dans son dernier mémoire d’appelant (conclusions) n°3 en date du 6 novembre 2024, la société Casa Discount demande à la cour, au visa des articles 545 et 546 du code civil, de l’article 1 du protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme, du code de l’expropriation et du principe de la réparation intégrale du préjudice, de :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire du Mans n° RG 23/01082 rendu le 18 décembre 2023 en ce que cette décision fixe le montant de l’indemnité principale qui lui est due par l’expropriant à la somme de 112 780 euros pour l’indemnité principale et à la somme de 9 850 euros pour l’indemnité de remploi et la déboute de ses autres demandes,

statuant de nouveau,

— faire droit à ses demandes, à hauteur des montants requis, savoir :

indemnité principale : 283 646 euros, sinon subsidiairement 216 855 euros

indemnité de remploi : 27 150 euros, sinon subsidiairement 20 535 euros

frais de licenciement : 17 142 euros

trouble commercial : 71 781 euros

frais de déménagement : 20 000 euros

frais de réinstallation : 155 807 euros

— fixer en conséquence l’indemnité de dépossession totale qui lui est due par l’ANCT en réparation de ses préjudices à la somme totale de 575 526 euros, sinon subsidiairement 502 120 euros,

— condamner l’ANCT à lui verser la somme de 575 526 euros, sinon subsidiairement 502 120 euros avec tous intérêts de droit,

— infiniment subsidiairement, réserver les demandes au titre des postes de préjudices qui seraient par extraordinaire jugés entachés d’un caractère hypothétique dans l’attente de la prise à bail par elle d’un nouveau local,

— rejeter toutes demandes contraires,

— rejeter l’appel incident de l’ANCT et la débouter de toutes ses prétentions,

— condamner l’ANCT à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire d’intimé n°2 en date du 18 novembre 2024, l’ANCT demande à la cour, au visa de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, de :

— infirmer le jugement attaqué du 23 (sic) décembre 2023 en ce qu’il reconnaît à la société Casa Discount un droit à indemnité d’éviction,

— le confirmer pour le surplus, dans l’hypothèse où un droit à indemnité d’éviction serait reconnu à la société Casa Discount, en ce qu’il fixe le montant de l’indemnité principale, sur la base de Ia valeur du droit au bail, à 112 780 euros et le montant de l’indemnité de remploi à 9 850 euros, soit un montant total d’indemnité remploi compris à 122 630 euros, et écarte les demandes d’indemnités accessoires de l’expropriée,

— rejeter les demandes de la société Casa Discount au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 août 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il ne fait pas droit à une indemnité pour trouble commercial temporaire déterminée à hauteur de 23 927,20 euros,

— le confirmer s’agissant par principe de la détermination de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi, ainsi que de l’indemnité d’occupation (875 euros par mois à compter du 2 février 2021), le calcul de l’indemnité principale ressortant toutefois à 113 444 euros et par conséquent celui de l’indemnité de remploi à 10 194 euros.

Sur l’audience, les parties ont été invitées à présenter leurs observations, le cas échéant par note en délibéré sous un mois, sur l’irrecevabilité, relevée d’office par la cour en application de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, des conclusions du commissaire du Gouvernement adressées au greffe plus de trois mois après avoir reçu notification des conclusions de l’appelante le 9 avril 2024 ; l’appelante a indiqué s’en rapporter, l’expropriante et le commissaire du Gouvernement ont indiqué n’avoir pas d’observation particulière à formuler et aucune des parties n’a fait usage de la faculté de déposer une note en délibéré.

Sur ce,

Sur la jonction

Il convient, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre les instances suivies sous les numéros RG 24/00001 et 24/00002 sur les appels interjetés à l’encontre du même jugement par la locataire sous deux formes différentes, la première par lettre recommandée adressée au greffe comme le prévoit expressément l’article R. 311-24 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la seconde par voie électronique dans les conditions de l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication électronique en matière civile devant les cours d’appel comme le permet l’article 748-1 du code de procédure civile sans que cette faculté soit exclue par une disposition du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement

L’article R. 311-26, alinéas 2, 3 et 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.'

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement, qui a reçu notification par le greffe des conclusions de la locataire, appelante, par courrier recommandé le 9 avril 2024 comme mentionné sur l’accusé de réception, et non le 2 mai 2024 comme il le précise, n’a adressé ses conclusions au greffe que par courrier recommandé daté du 12 août 2024, posté le 21 et reçu le 26, soit au-delà du délai de trois mois prévu par l’alinéa 4 de l’article R. 311-26.

S’il a, par ailleurs, reçu notification par le greffe des conclusions de l’expropriante, intimée, par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 26 juin 2024, il ne répond, cependant, aucunement à l’appel incident de celle-ci qui porte uniquement sur la reconnaissance du droit à indemnité d’éviction de la locataire, de sorte que cette notification n’a pas fait courir à son égard le délai de trois mois prévu par l’alinéa 3 du même texte.

Ses conclusions ne peuvent, dès lors, qu’être déclarées irrecevables.

Sur l’indemnisation de la locataire évincée

En application des articles L. 321-1 et L. 322-1 à L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et leur montant est fixé d’après la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en fonction de l’estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à une date, dite date de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

1.Sur la date de référence

Il y a lieu de réparer l’omission du juge de l’expropriation qui n’a nullement indiqué la date de référence dans son jugement.

À cet égard, par exception au principe selon lequel la date de référence est fixée un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme dispose que, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Il résulte de ce dernier texte que la date de référence est, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le local commercial exproprié, constituant le lot de copropriété n°8 du centre commercial de l'[Localité 12], dépend d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété selon état descriptif de division – règlement de copropriété publié le 27 novembre 1975 ni qu’il est situé hors du périmètre d’une zone d’aménagement différé, dans un secteur où le droit de préemption urbain a été institué.

Comme le fait valoir l’expropriante, il n’y a pas lieu de faire application du a de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme écartant le droit de préemption urbain pour l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété depuis dix années au moins.

En effet, un local commercial ne peut être regardé comme un local professionnel pour l’application de ce texte.

La date de référence doit donc être fixée, comme le propose l’expropriante, au 13 février 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la délibération la plus récente du conseil de la communauté urbaine [Localité 5] Métropole en date du 30 janvier 2020 approuvant le plan local d’urbanisme communautaire.

À cette date, le local commercial exproprié était classé en zone U mixte 1 du PLU communautaire ; d’une surface utile de 395 m², il est le plus grand en superficie du petit centre commercial de l'[Localité 12] qui, quoique très bien desservi par les transports en commun, avec en particulier une station de tramway en face de l’entrée, souffre de la dégradation de son bâti vieillissant et peu qualitatif, d’une offre commerciale réduite en nombre et en diversité, d’un manque de visibilité lié notamment à l’absence de vitrine sur l’extérieur hormis pour une cellule commerciale (l’ex-brasserie de l'[Localité 12]) et d’une athmosphère d’insécurité ; il est situé dans un quartier à forte densité de population, à majorité d’habitat collectif et à caractéristiques socio-économiques défavorables.

2. Sur la dénégation du droit à indemnisation

2.1 pour défaut de dénonciation de l’occupant des lieux en qualité de locataire

Selon l’article L. 311-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en vue de la fixation des indemnités, l’expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l’avis d’ouverture de l’enquête, soit l’acte déclarant l’utilité publique, soit l’arrêté de cessibilité, soit l’ordonnance d’expropriation.

Selon l’article L. 311-2 du même code, le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

L’article R. 311-1 du même code dispose que la notification prévue à l’article L. 311-1 précise que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, dans le délai d’un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes.

Il résulte de ces textes que le locataire qui n’a pas été porté à la connaissance de l’expropriant par le propriétaire dans le mois de la notification est privé de tout droit à indemnisation auprès de l’expropriant, sauf à démontrer que ce dernier avait connaissance de sa qualité de locataire.

En l’espèce, l’expropriante reconnaît avoir su que la société Casa Discount occupait les lieux dès avant l’arrêté de déclaration d’utilité publique auquel elle joint, d’ailleurs, un article de presse paru le 1er août 2020 et annexé à ses dires au rapport du commissaire-enquêteur, indiquant que 'La boucherie-épicerie Casa Market a ouvert fin mai', mais elle soutient que la qualité de locataire de celle-ci n’a pas été régulièrement portée à sa connaissance dans la mesure où elle n’a été informée de l’existence du bail commercial consenti à la société [Localité 5] [Localité 17] que dans le cadre de la procédure judiciaire en fixation de l’indemnité de dépossession revenant à M. et Mme [A], ce par les conclusions de ces derniers en date du 5 janvier 2022, avant d’obtenir communication par la société Casa Discount le 29 juillet 2022 de l’acte de cession du bail à son profit.

Toutefois, elle ne disconvient pas que ni la notification des arrêtés de déclaration d’utilité publique et de cessibilité faite par ses soins le 7 novembre 2020 à M. et Mme [A], ni le courrier qu’elle a adressé à ceux-ci le 24 mars 2021 à la suite de l’ordonnance d’expropriation pour leur demander divers documents relatifs à l’activité « Casa Market » ne comportent la mention prescrite par l’article R. 311-1 relative à l’obligation pour les propriétaires de faire connaître dans le mois les fermiers, locataires et autres titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation, d’usage ou de servitudes.

Il importe peu que cette mention ait été intégrée à la publicité collective de l’avis d’enquête publique unique, effectuée par voie de presse les 10 et 28 juillet 2020, car cette publicité collectivité ne saurait se substituer à la notification individuelle destinée aux propriétaires intéressés et si, conformément aux articles L. 311-3 et R. 311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les intéressés autres que ceux mentionnés aux articles L. 311-1 et L. 311-2 sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective et tenus de se faire connaître à l’expropriant dans le mois de cette publicité sous peine d’être déchus de tous droits à indemnité, cette obligation ne pèse pas sur les locataires.

En outre, il ne peut qu’être constaté que, dès avant d’interroger M. et Mme [A] le 24 mars 2021 au sujet de l’activité « Casa Market » occupant le local commercial exproprié, l’expropriante a été en mesure d’écrire le 16 mars 2021 à la locataire pour l’informer du changement de propriétaire depuis le 2 février 2021 par l’effet de l’ordonnance d’expropriation et lui réclamer une copie du bail commercial et de ses avenants éventuels, un extrait Kbis de moins de trois mois, un certificat d’assurance en cours de validité, un relevé d’identité bancaire et le dernier quittancement appelé par les précédents propriétaires.

Il s’en déduit que l’expropriante avait suffisamment connaissance de la qualité de locataire commerciale de l’occupante, quand bien même celle-ci a objectivement tardé à transmettre son titre d’occupation et s’est montrée peu coopérative, allant jusqu’à refuser de répondre à la sommation interpellative du 30 juin 2021 en prétextant que l’expropriante n’était pas propriétaire.

Le premier juge a donc, à bon droit, écarté ce moyen de l’expropriante.

2.2 pour fraude

Aux termes de l’article L. 322-1 alinéa 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ; sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

Il est constant que l’acquisition d’un droit au bail ne constitue pas une amélioration, au sens de ce texte, hormis le cas de fraude, dont la preuve incombe à l’expropriant, la fraude ne pouvant résulter de la seule connaissance du projet d’expropriation.

En l’espèce, l’expropriante fait valoir qu’en l’absence d’activité commerciale réelle exercée dans les lieux loués par la locataire qui exerce, conformément à ses statuts, une activité ambulante sur les marchés, la prise à bail du local commercial exproprié resté vacant pendant plusieurs années et au moins depuis juin 2015 résulte d’une intention spéculative de celle-ci motivée par la seule volonté de bénéficier d’une indemnité d’éviction dans le cadre de la procédure d’expropriation du centre commercial de l'[Localité 12] dont elle avait parfaitement connaissance à la date de l’acte de cession du droit au bail commercial du 1er avril 2020.

Certes, à la date de cet acte, M. [U] [A], associé de la locataire, était informé du projet de restructuration du centre commercial de l'[Localité 12] au sujet duquel la Société d’études générales pour l’aménagement du territoire dite SEGAT, d’une part, l’a auditionné le 22 novembre 2016 dans le cadre de l’étude juridique et foncière de cette copropriété qu’elle a réalisée pour le compte de l’Etablissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux dit EPARECA (premier maître d’ouvrage de l’opération dont les droits, biens et obligations ont été transférés à l’ANCT au 1er janvier 2020), d’autre part, lui a indiqué par courrier en date du 1er octobre 2019 que, missionnée afin de négocier avec les propriétaires l’achat des différentes cellules commerciales, elle serait amenée à le recontacter prochainement pour lui expliquer les différentes options envisageables à défaut d’issue favorable des discussions amiables.

Toutefois, cette seule connaissance du projet de restructuration qui n’en était pas encore au stade d’un projet d’expropriation est insuffisante à rapporter la preuve, incombant à l’expropriante, d’une fraude de la locataire, étant observé que la période de présomption de fraude prévue à l’article L. 322-1, alinéa 2, n’a débuté qu’avec l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique le 22 juillet 2020, soit postérieurement à l’acte de cession du droit au bail.

Par ailleurs, l’affirmation de la locataire selon laquelle 'il n’y a pas eu de vacance locative’ et le local commercial a 'de tout temps’ et 'continuellement’ été affecté au commerce de l’alimentaire, commerce qu’ont exploité de 2008 à 2010 M. [U] [A] sous l’enseigne « Super Z », de 2010 à 2013 M. [F], puis la SARL [Localité 5] [Localité 17] ainsi que la société Hyper Halal Market jusqu’en 2020, enfin elle-même, est contredite par les pièces versées aux débats sur la période de cinq ans ayant précédé son entrée dans les lieux.

En effet, nonobstant le bail commercial sous seing privé consenti le 15 décembre 2013 à effet du 1er janvier 2014 à la SARL [Localité 5] [Localité 17], dont M. [U] [A] était le gérant, pour l’exercice d’une activité d''alimentation générale, fruits et légumes, produits exotiques, boucherie halal, charcuterie, plats préparés, rotisserie’ et enregistré le 29 juin 2015, le rapport de l’étude réalisée en juin 2015 pour le compte de l’EPARECA, intitulé « Contrat cadre études commerciales [Localité 5] : Quartier prioritaire [Adresse 10] » et intégrant une enquête sur site effectuée du 18 au 23 mai 2015, décrit le centre commercial de l'[Localité 12] comme comprenant un local occupé par une association et '8 cellules commerciales, dont 1 vacante’ qui, telle que figurée sur le plan du centre commercial, correspond au local commercial litigieux ; il indique que 'la présence d’une grande cellule vacante (ancien alimentaire) en entrée de pôle contribue au sentiment de déshérence qui caractérise la polarité'.

Le local commercial était encore vacant lorsque la SEGAT a remis le 1er décembre 2016 son rapport d’expertise juridique et foncière qui transcrit en ces termes la teneur de son entretien du 22 novembre 2016 avec M. [U] [A] :

'Monsieur [A] nous indique qu’il est propriétaire depuis une dizaine d’années. Le local est vide depuis 3 ans. Cette année il y a fait beaucoup de travaux en vue d’une ouverture prochaine (en décembre 2016 ou en janvier 2017). Il nous indique que c’est lui qui créera le fonds de commerce et qu’il se fera un loyer, mais ne nous indique pas son montant pour le moment.'

Aucun élément n’est versé aux débats sur les conditions dans lesquelles la SAS Hyper Halal Market, créée en janvier 2016 pour exercer une activité de commerce de détail de 'fruits et légumes exotiques boucherie rôtisserie plat à emporter bazar’ sous l’enseigne « Le Marrakech », dirigée également par M. [U] [A] et radiée du registre du commerce et des sociétés le 17 mars 2020, a succédé à la SARL [Localité 5] [Localité 17] dans l’exploitation de tout ou partie du local commercial, étant observé que ses seuls comptes publiés sont ceux de l’exercice 2016, qu’elle disposait d’un établissement secondaire au centre commercial Monplaisir à [Localité 9], que le numéro d’immatriculation 817829781 mentionné dans l’acte de cession du 1er avril 2020 est le sien, et non celui de la SARL [Localité 5] [Localité 17] cédante, erreur qu’aucune des parties ne relève, et que le local commercial, tel que décrit au procès-verbal de transport sur les lieux du 26 juin 2023, comprend un 'local technique (ancien restaurant rapide)' donnant sur une 'petite terrasse’ extérieure mais non exploité aux dires de M. [X] [A].

L’article paru le 1er août 2020 dans le journal Maine Libre consacré à l’enquête publique en cours qui 'relance la restructuration du contre commercial’ précise  :

'De nombreux rideaux baissés (…)

Heureusement, la grande épicerie a rouvert

Et pourtant, c’était pire il y a quelques mois, avant que la boucherie-épicerie, longtemps fermée, ne rouvre sous le nom de Casa Market. « Les gens ont besoin d’une épicerie ici pour s’approvisionner » commente [R], le caissier.

« Les commerces fermés, c’est bon ni pour nous ni pour les habitants. Ici, on vend de la viande, des produits exotiques, des fruits et légumes, tout ce dont les gens ont besoin au meilleur prix. »'

Il apparaît ainsi que le local commercial est resté inexploité sur de longues périodes entre mai-juin 2015 et la réouverture de la supérette en mai 2020.

Il n’en reste pas moins que, particulièrement dans le contexte du retard pris par le projet de restructuration du centre commercial de l'[Localité 12], qualifié de 'serpent de mer’ dans cet article, M. [U] [A] était en droit de prendre l’initiative de la création d’une nouvelle structure pour reprendre une exploitation normale des lieux sans que cela puisse être qualifié d’amélioration frauduleuse.

S’agissant de la SAS Casa Discount, la définition de son objet social à l’article 2 de ses statuts déposés le 26 juin 2020, à savoir 'boucherie gros demi gros détail charcuterie rôtisserie fruits et légumes surgelés alimentation générale produits exotiques et orientaux plats à emporter restauration rapide bazar…… (ambulant)', n’implique pas, contrairement à ce que considère l’expropriante, qu’elle a été créée exclusivement en vue d’exercer une activité ambulante, l’adjectif mis entre parenthèses apportant une simple précision, non essentielle.

En outre, s’il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice à la requête de l’expropriante les mardi 4 octobre 2022 de 11h40 à 12h45 et de 18h40 à 19h45, vendredi 7 octobre 2022 de 11h00 à 12h00 et de 18h25 à 19h30, samedi 8 octobre 2022 de 10h35 à 11h40, vendredi 28 octobre 2022 de 17h15 à 18h15 et samedi 29 octobre 2022 de 17h35 à 18h40 pour comptabiliser le nombres d’entrées et de sorties du magasin Casa Market 'aux heures habituelles d’affluence d’un commerce de proximité’ que l’établissement est faiblement fréquenté, plus par des hommes que par des femmes, et que, 'sur l’ensemble des allées et venues', 'très majoritairement les hommes entrant dans le commerce sans cabas et les mains vides, en ressortent de la même manière', ce constat ne permet pas, néanmoins, de conclure à l’absence de toute activité commerciale réelle exercée dans le local loué, d’autant qu’il a été établi à une époque où de nombreuses cellules commerciales rachetées par l’expropriante étaient déjà fermées et leurs devantures transformées en 'dépotoir de déchets', participant ainsi de la 'dégradation de l’image du centre commercial’ et de sa 'baisse de fréquentation’ dont s’est plaint le collectif des commerçants du centre commercial de l'[Localité 12] dans une lettre co-signée par M. [Z] pour la pharmacie et par M. [A] pour la supérette et adressée le 8 novembre 2022 au maire de la ville du Mans.

De son côté, la locataire affirme ne faire qu’un marché hebdomadaire, celui du jeudi matin [Adresse 10], où elle justifie être titulaire d’un emplacement depuis le 2ème trimestre 2020.

À cet égard, elle observe justement que son activité ne saurait être confondue avec celle que peuvent développer d’autres membres de la famille [A] sur les marchés de l’agglomération mancelle.

Enfin, l’absence, non contestée, de transfert de son activité dans d’autres locaux depuis la fermeture du local commercial exproprié qui a été constatée par commissaire de justice le 29 novembre 2023, soit peu avant le démarrage début janvier 2024 des travaux de démolition de la première partie du centre commercial et de sa galerie intérieure sur laquelle ouvraient les cellules commerciales, est insuffisante à démontrer le caractère purement opportuniste de la prise à bail du local commercial trois ans plus tôt.

Du tout, il résulte qu’aucune fraude n’est caractérisée, comme l’a exactement retenu le premier juge.

La locataire ne saurait, dès lors, être privée de tout droit à indemnisation pour son éviction du local commercial exproprié.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’expropriante de sa prétention tendant au rejet de tout droit à indemnité d’éviction pour la locataire, prétention dont la cour relève, au demeurant, qu’elle n’est pas reprise au dispositif des conclusions d’intimée de l’expropriante qui se contente de solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a reconnu à la locataire un droit à indemnité d’éviction.

3. Sur le montant de l’indemnisation

3.1 Sur l’indemnité principale

Lorsque l’expropriant n’offre pas au commerçant évincé un local de remplacement au sens de l’article L. 322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il est tenu de lui verser une indemnité qui peut être calculée sur la valeur du fonds de commerce, diminuée le cas échéant des élément susceptibles d’être conservés, mais qui doit être limitée à la valeur du droit au bail perdu lorsque l’exploitant s’est réinstallé ou a la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle.

Il appartient au propriétaire du fonds de commerce évincé de rapporter la preuve de l’impossibilité de transférer son activité.

En l’espèce, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, approuvé en cela par l’expropriante, il ne saurait être déduit, sans dénaturation, du fait que la locataire sollicite à la fois la valeur de son fonds de commerce qui va disparaître et des frais de déménagement et de réinstallation (elle a abandonné en appel ses demandes au titre du différentiel de loyer et des frais statutaires) que sa demande d’indemnisation s’analyse en une demande consécutive, non pas à la disparition du fonds, mais à son transfert eu égard aux demandes accessoires formulées qui entreraient en contradiction avec sa demande principale.

Il est constant que l’expropriante n’a pas proposé à la locataire une relocalisation dans l’agglomération mancelle, ce fait n’étant pas, à lui seul, de nature à caractériser une impossibilité de transfert du commerce évincé.

La locataire produit en appel un mail de Mme [T], consultante commerces, conseil & transactions au [Localité 5], en date du 24 septembre 2024 attestant qu''il n’y a pas actuellement de locaux disponibles d’environ 400 m² dans le quartier [Localité 11] afin d’y exercer son activité de Supérette’ et un courrier de M. [W], négociateur immobilier d’entreprise chez Century 21 au [Localité 5], en date du 25 septembre 2024 indiquant 'ne pas avoir de locaux commerciaux à louer dans le secteur [Localité 11] – [Localité 5], selon les critères suivants : surface de 400 m² environ pour une superette avec un emplacement commercial'.

Cette absence de locaux commerciaux comparables en superficie disponibles dans le quartier [Localité 11], qui n’est pas sans lien avec la rénovation urbaine engagée dans ce secteur, conjuguée à la 'vocation d’hyper-proximité’ du centre commercial de l'[Localité 12], 'avec une fréquentation majoritairement piétonne et ses sommes moyennes dépensées réduites', telle que soulignée déjà dans l’étude réalisée en juin 2015 pour le compte de l’EPARECA, suffit à démontrer que la locataire est dans l’impossibilité de transférer son activité sans perdre la clientèle de la supérette, même si d’autres secteurs, différents commercialement et socialement, de l’agglomération mancelle comportent de grands locaux commerciaux à louer, tels celui de 418 m² en parfait état avec deux vitrines et 15 places de parkings situé à [Localité 16] aux portes du circuit et à proximité du centre commercial Maine Street, pour lequel la locataire a communiqué dès la première instance une offre de location mentionnant un loyer mensuel de 4 750 euros HT et HC, ou celui neuf de 190 m² situé à [Localité 16] dans la [Adresse 23], pour lequel elle communique en appel une annonce de location éditée le 4 avril 2024 mentionnant un loyer mensuel de 3 250 euros.

Il y a donc lieu de privilégier une indemnisation basée sur la valeur du fonds de commerce non transférable.

Toutefois, dès lors que l’indemnité d’éviction due par l’expropriant ne peut s’apprécier au regard d’une activité qui n’est pas exercée dans le local exproprié (voir en ce sens l’arrêt rendu le 14 février 2019 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, pourvois n° 17-31.142 et 17-27.273), la valeur du fonds de commerce de la locataire évincée ne saurait être calculée sur la base de son chiffre d’affaires global intégrant la part réalisée sur les marchés, en dehors de la supérette, cette activité pouvant parfaitement être poursuivie sans déperdition de clientèle à partir d’un simple lieu de stockage, équipé au besoin d’installations frigorifiques, même situé en dehors du quartier [Localité 11].

Or les seuls éléments comptables et fiscaux qu’elle verse aux débats, à savoir :

— son bilan et son compte de résultat afférents à son premier exercice du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, faisant apparaître un chiffre d’affaires net d’un montant de 1 004 942,69 euros réalisé sur cette période de 21 mois (et non 18 mois comme elle l’indique) au titre de ventes de marchandises, dont 30 840,51 euros au taux de TVA normal de 20 % et 974 102,18 euros au taux de TVA réduit de 5,5 %

— ses déclarations de TVA au régime réel pour la période du 1er janvier au 31 mars 2022, faisant apparaître des ventes d’un montant de 112 757 euros dont 4 476 euros au taux normal de 20 % et 108 281 euros au taux réduit de 5,5 %, et pour celle du 1er avril au 30 juin 2022, faisant apparaître des ventes d’un montant de 121 525 euros dont 3 414 euros aux taux normal de 20 % et 118 111 euros au taux réduit 5,5 %, chiffres qui coïncident avec les totaux de 7 889,56 euros et de 226 392,28 euros mentionnés pour les ventes de marchandises, respectivement au taux normal de 20 % et au taux réduit de 5,5 %, dans l’extrait de son grand livre général de révision produit par l’expropriante pour la période du 1er janvier au 30 juin 2022,

ne permettent aucunement d’apprécier la ventilation de ses ventes selon le circuit de distribution adopté (ventes en supérette / ventes sur les marchés), alors même que la fréquentation du centre commercial de l'[Localité 12] est de longue date en berne, à l’inverse du 'dynamique’ marché hebdomadaire du quartier [Localité 11] comptant, selon l’étude réalisée en juin 2015 pour l’EPARECA, 80 étals installés sur le parking du centre commercial [Localité 11] (alimentaire principalement) et deux rues adjacentes (non alimentaire).

Invité par le conseil de l’expropriante à préciser cette ventilation et à en justifier, l’expert-comptable de la locataire n’a été en mesure de lui transmettre le 14 octobre 2022, en guise de 'détails des CA marchés donnés par le Président', qu’un document manuscrit de trois pages extraites d’un carnet, intitulées 'marché du jeudi 2020« pour l’une et 'marché 2021 » pour les autres et comportant chacune une colonne de dates et quatre colonnes de chiffres sous les rubriques 'ESP', 'CB', 'TR’ et 'Ch'.

Ce document, dénué de tout élément d’identification comme de toute certification comptable et de tout autre justificatif, ne saurait faire la preuve du chiffre d’affaires que la locataire aurait réalisé sur les marchés pour un montant de 16 173,56 euros d’octobre à décembre 2020, de 30 027,03 euros de janvier à juin 2021 et de 31 819,34 euros de juillet à décembre 2021.

Aucune ventilation n’est produite pour l’année 2022, ni pour l’année 2023 jusqu’à la date du jugement.

En outre, les constatations opérées lors du transport sur les lieux effectué le lundi 26 juin 2023, alors que la supérette était ouverte et des consommateurs présents, incitent à penser que l’activité sur les marchés était, à certains égards, privilégiée : ainsi, interrogé sur la non-exploitation du rayon boucherie et l’arrêt d’une des deux chambres froides, M. [X] [A] a expliqué que 'le rayon boucherie n’est pas exploité le lundi', que 'la viande arrive le mercredi. Il ne fait fonctionner qu’une seule chambre froide. Il n’y a pas de stockage de viande’ ; interrogé sur la présence d’une remorque stationnée sur une partie de la terrasse extérieure, il a indiqué qu''il s’agit de la sienne, elle lui permet de faire les marché les jeudis’ (sic) ; interrogé sur l’absence de viande après les marchés, il a répondu que 'lorsqu’il y a des restes, ceux-ci sont stockés dans la chambre froide mais que lors du dernier marché, il n’y avait pas de reste d’où l’absence de viande aujourd’hui'.

La carence de la locataire dans l’administration de la preuve empêche ainsi la cour de déterminer la part de son activité qui est manifestement transférable sans perte de clientèle et dont il n’est pas exclu qu’elle soit, si ce n’est prépondérante, du moins bien plus conséquente que celle alléguée.

La locataire peut donc, tout au plus, prétendre, à une indemnité égale à la valeur du droit au bail pour le local commercial exproprié, laquelle constitue un minimum.

Appliquant la méthode dite du « différentiel de loyer » admise dans son principe par toutes les parties, le premier juge a chiffré cette valeur à la somme de 112 780 euros en fonction de la surface du local commercial (395 m²), du loyer versé par la locataire (1 250 euros HT et HC par mois, soit 15 000 euros par an, soit 38 euros/m²), de la moyenne des loyers en secteur 3 commerce au Mans issue de la base OVALT de la DGFiP (109,80 euros/m²) et du coefficient de commerciaIité 4 au vu de la faible attractivité de la zone commerciale.

S’il ne peut qu’être constaté avec la locataire que les données tirées de la consultation de la base OVALT (Observatoire des valeurs locatives) n’ont pas été versées contradictoirement aux débats, il doit, cependant, être relevé que celle-ci ne produit aucun terme de comparaison de nature à justifier que la valeur locative de marché d’un local commercial dans le quartier [Localité 11] excède celle de 109,80 euros/m² proposée subsidiairement par l’expropriante et retenue par le premier juge.

Cette valeur n’est pas contredite par les deux impressions de sites internet spécialisés du 4 avril 2024 seules communiquées par la locataire, qui fournissent de simples estimations de loyer ou de valeur locative pour un local commercial au [Localité 5], au demeurant postérieures au jugement, l’une d’un montant de 159 euros/m² avec un loyer bas de 76 euros/m² et un loyer haut de 336 euros/m² (site unemplacement.com) sans autre précision géographique, l’autre d’un montant compris entre une valeur basse de 77 euros/m² et une valeur haute de 230 euros/m² (site loyer-commerce.com), avec la précision selon laquelle 'les quartiers de [Localité 5] ayant un loyer moyen le plus élevés pour un local commercial sont les quartiers [Adresse 21], [Adresse 13], [Adresse 22], [Adresse 19], [Adresse 20] [Adresse 18], [Localité 12], [Localité 15], [Adresse 14]' (sic).

La valeur locative de marché ne saurait donc être fixée à la somme de 160 euros/m² demandée par la locataire.

Quant au coefficient de commercialité 4,5 qu’elle invoque, il ne rend pas compte des éléments de commercialité qui sont pour certains favorables, telles la densité de population du quartier et les facilités d’accès au centre commercial de l'[Localité 12], mais pour d’autres franchement défavorables, tels le manque de visibilité, la dégradation et l’offre commerciale réduite du centre commercial et le faible pouvoir d’achat de la clientèle, et ne permettent donc pas de qualifier l’emplacement de bon.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à (109,8 – 38) euros/m² x 395 m² x 4, soit la somme de 113 444 euros, et non celle de 112 780 euros indiquée par le premier juge par suite d’une erreur matérielle de calcul.

L’indemnité principale revenant à la locataire évincée sera donc fixée à la somme de 113 444 euros, le jugement dont appel étant infirmé sur ce point.

3.2 Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’établit en fonction des taux dégressifs d’usage en la matière (5 % jusqu’à 23 000 euros et 10 % au-delà), qui ne sont pas contestés par les parties et que le premier juge a d’ailleurs appliqués contrairement à ce que soutient la locataire, mais en se trompant dans son calcul, à la somme de 10 194,40 euros se décomposant comme suit :

—  5 % de 23 000 euros, soit 1 150 euros

—  10 % de (113 444 – 23 000) euros, soit 9 044,40 euros.

Le jugement dont appel sera donc également infirmé sur ce point.

3.3 Sur les frais de licenciement

Le premier juge a considéré que l’indemnité au titre des licenciements n’a pas lieu d’être dans la mesure où il n’y aura pas cessation d’activité commerciale mais réinstallation.

La locataire verse aux débats les déclarations préalables à l’embauche de son personnel et les bulletins de paie sur la période allant de mai 2021 à juillet 2022 inclus, qui font apparaître qu’elle employait deux apprentis bouchers, l’un depuis le 21 septembre 2020, l’autre depuis le 12 octobre 2020, et quatre salariés en contrat à durée indéterminée, à savoir un comptable depuis le 1er décembre 2020 mais absent de manière non justifiée depuis le 1er août 2021, deux employés polyvalents, l’un depuis le 12 janvier 2021, l’autre depuis le 1er février 2022, et son président depuis le 12 janvier 2021 mais absent pour maladie depuis le 4 janvier 2022.

Sa demande d’un montant de 17 142,01 euros repose uniquement sur une simulation du coût du licenciement économique arrêté à la date du 31 mai 2022, établie par son expert-comptable dont la méthode de calcul n’est pas en elle-même critiquée.

Bien que la supérette soit fermée au moins depuis le 29 novembre 2023, soit entre la date du transport sur les lieux et la date du jugement dont appel, et que l’activité sur les marchés puisse se poursuivre, la locataire ne justifie pas avoir dû effectivement se séparer de tout ou partie de son personnel, ni des conditions dans lesquelles elle l’aurait fait.

Ce faisant, elle n’établit pas la réalité de son préjudice.

Le jugement dont appel doit, dès lors, être confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a rejeté la demande de la locataire au titre des frais de licenciement, sans qu’il y ait lieu de réserver ces frais comme elle le demande subsidiairement en appel.

3.4 Sur le trouble commercial temporaire

Le préjudice résultant de l’interruption temporaire de l’activité d’un commerçant qui, exploitant son fonds dans un immeuble exproprié, est dans la nécessité de le remplacer, est actuel et direct ; il n’est pas réparé par l’allocation de la valeur vénale du fonds ni par l’indemnité de remploi.

L’exploitant évincé peut en demander réparation même en cas de perte seulement partielle du fonds (voir en ce sens l’arrêt publié rendu le 4 juillet 2024 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n°23-15.027).

En l’espèce, en considérant que le trouble commercial temporaire, a priori certain mais fixé à une somme manifestement excessive, ne peut être évalué compte tenu des incertitudes quant au montant du chiffre d’affaires réel du commerce, le premier juge a refusé, à tort, d’évaluer un préjudice dont il a reconnu l’existence en son principe, comme le fait valoir la locataire.

Si, depuis son éviction effective de la supérette qui a fermé fin novembre 2023, la locataire ne s’est pas réinstallée dans d’autres locaux, elle n’a pas renoncé à le faire à l’avenir.

Elle subira alors nécessairement un trouble commercial le temps de s’adapter à ses nouveaux locaux et de relancer son activité, de sorte que ce préjudice ne saurait être considéré comme hypothétique contrairement à ce que soutient l’expropriante.

S’agissant de l’évaluation de ce préjudice, l’expropriante fait sienne l’argumentation du commissaire du gouvernement selon laquelle l’indemnisation couramment accordée correspond à 3 mois de bénéfice net ou à 15 jours de chiffre d’affaires, tandis que la locataire l’estime à 1,5 mois de chiffre d’affaires.

La nature de l’activité et les conditions dans lesquelles elle s’exerçait, telles que ci-dessus spécifiées, justifient de s’en tenir à un mois de chiffre d’affaires, hors part réalisée sur les marchés.

Compte tenu du chiffre d’affaires mensuel global de 45 897 euros qui ressort des éléments fiscaux et comptables communiqués sur la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2022, des incertitudes sur la ventilation de ce chiffre d’affaires entre les ventes en supérette et celles sur les marchés et de l’absence de tout élément concernant son évolution sur la période postérieure jusqu’au jour du jugement dont appel, l’indemnité allouée à la locataire au titre du trouble commercial temporaire ne saurait excéder la somme de 15 000 euros.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre.

3.5 Sur les frais de déménagement et de réinstallation

Le montant des indemnités compensant les frais de déménagement et de réinstallation subis par l’exploitant d’un fonds de commerce évincé est apprécié souverainement par les juges du fond, sans qu’il y ait lieu d’appliquer à l’indemnité pour frais de réinstallation, destinée à permettre la poursuite de l’activité dans de nouveaux locaux, un abattement tenant compte de la vétusté des aménagements des locaux expropriés (voir en ce sens l’arrêt publié rendu le 29 juin 2022 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n°21-15.741).

En l’espèce, le premier juge a considéré que les frais de déménagement, susceptibles d’être éventuellement indemnisés, ne sont pas justifiés mais évalués de façon forfaitaire et ne peuvent donc donner lieu à indemnisation et qu’il ne peut non plus être fait droit à la demande au titre des frais de réinstallation dans la mesure où le futur local n’est pas connu et où le préjudice est hypothétique.

La locataire sollicite :

— au titre des frais de déménagement une somme de 20 000 euros pour le coût de démontage des deux vitrines de boucherie, de la chambre froide positive, de la chambre de congélation et des vitrines réfrigérantes BOF, chiffré à 19 805,60 euros HT selon devis de la société MSMB en date du 30 mars 2022,

— au titre des frais de réinstallation une somme de 155 807 euros comprenant :

le prix de rachat d’une climatisation, chiffré à 23 278 euros HT selon devis de la société MSMB en date du 31 mars 2022, inférieur au montant d’un autre devis (24 949 euros HT),

le coût des alimentations électriques du magasin, chiffré à 24 880 euros HT selon devis de la société MSMB en date du 4 avril 2022,

le prix de rachat des vitrines réfrigérées, congélateurs et gondoles, chiffré à 61 687 euros HT selon devis de la société Ouest occasion en date du 22 juin 2023,

le coût de panneaux sandwich isolants, isothermes, chiffré à 24 462,40 euros HT selon devis de la société Ouest occasion en date du 22 juin 2023

le montant du dépôt de garantie à avancer pour la prise à bail d’un nouveau local, estimé à 9 500 euros,

le montant des frais de réinstallation annexes (imprimerie et formalités), estimé à 12 000 euros.

La locataire n’ayant pas renoncé à se réinstaller dans d’autres locaux à l’avenir, l’expropriante n’est pas fondée à soutenir que le préjudice invoqué au titre des frais de réinstallation est en son intégralité purement hypothétique.

La cour observe, néanmoins, que :

— dès lors que la société MSMB qui entretient, aux dires de la locataire, ses matériels et installations frigorifiques a établi un devis de démontage des vitrines réfrigérées 'pour transfert et remontage dans nouveau magasin', il ne peut être présumé que ces vitrines réfrigérées ne pourront être remontées dans le nouveau local, ce qui n’est pas démontré par ailleurs, les caractéristiques et la configuration de ce dernier étant à ce jour inconnues,

— un seul devis est communiqué concernant la climatisation, et non deux, car l’autre devis d’un montant de 24 949 euros HT cité par la locataire et émis le 23 juin 2023 par la société Ouest occasion porte sur l’équipement de quatre chambres froides (négative, fruits et légumes, viandes, labo de découpe),

— le devis d’un montant de 24 462,40 euros HT émis le 22 juin 2023 par la société Ouest occasion ne porte pas uniquement sur des panneaux isothermiques, mais aussi sur des U de sol plastique, un plancher antidérapant, une soupape régulatrice de pression, des cornières PVC, des portes pivotantes de chambres froides (négative, positive), des plinthes, une porte va-et-vient… dont la locataire ne dit mot,

— le local commercial exproprié, tel que décrit au procès-verbal de transport sur les lieux, comportait dans la partie non ouverte à la clientèle seulement deux chambres froides, dont une à l’arrêt, une salle de congélation qui n’était pas en fonctionnement et un congélateur et dans la partie magasin deux rayons épicerie et produits de première nécessité, deux linéaires de six congélateurs, un linéaire de fruits et légumes et un rayon boucherie, sans plus de précisions,

— le montant des devis produits pour l’acquisition de nouveaux matériels et installations est sans commune mesure avec le montant, avant amortissement, des immobilisations corporelles porté à l’actif du bilan, seul communiqué, du premier exercice de la locataire (du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021), à savoir 33 649,02 euros pour le matériel industriel, 1 248 euros pour l’outillage industriel, 1 800 euros pour les agencements et aménagements du matériel et outillage, 5 300 euros pour le matériel de transport (a priori utilisé pour l’activité sur les marchés) et 3 003 euros pour le mobilier, sans qu’il soit possible, en l’absence de liste détaillée, de faire le lien, à supposer qu’il doive être fait, avec les factures d’achat versées aux débats, toutes établies en 2016 et 2017 à l’ordre de la SARL [Localité 5] [Localité 17] et la plupart portant sur du matériel d’occasion ou acheté aux enchères,

— les frais de réinstallation annexes ne sont guères explicités et ne reposent sur aucun justificatif.

Quant au montant du dépôt de garantie à verser lors de la conclusion d’un nouveau bail, il a vocation à être remboursé par le bailleur à la locataire à sa sortie des lieux et ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation.

Il y a donc lieu de s’en tenir à une somme de 19 805,60 euros correspondant aux frais de déménagement devisés (démontage) et à une somme globale de 30 000 euros au titre des frais de réinstallation, hors dépôt de garantie, le jugement dont appel étant infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes à ces deux titres sauf en ce qui concerne le dépôt de garantie.

***

En définitive, la locataire se verra allouer :

— une indemnité principale représentative de la valeur du droit au bail d’un montant de 113 444 euros,

— une indemnité de remploi d’un montant de 10 194,40 euros,

— une indemnité pour trouble commercial temporaire d’un montant de 15 000 euros,

— une indemnité pour frais de déménagement d’un montant de 19 805,60 euros,

— une indemnité pour frais de réinstallation d’un montant de 30 000 euros,

sans qu’il y ait lieu d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de l’expropriante, le rôle de la cour statuant en appel d’une décision du juge de l’expropriation étant uniquement de fixer le montant des indemnités dues.

Sur l’indemnité d’occupation

Bien qu’elle en ait relevé appel, la locataire ne critique nullement la disposition du jugement qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’elle doit à l’expropriante depuis le 2 février 2021 à la somme de 875 euros, assortie des intérêts au taux légal, de sorte que cette disposition ne pourra qu’être confirmée.

Sur les demandes annexes

La question des intérêts est réglée par l’article R. 323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose, en son alinéa 1, que si, dans un délai de trois mois à partir de la signification de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité ou de la signature de l’acte authentique de cession amiable, l’indemnité n’a pas été intégralement payée ou consignée, l’exproprié a droit, sur demande adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’expropriant, au paiement d’intérêts et que ces intérêts sont calculés au taux légal en matière civile sur le montant définitif de l’indemnité, déduction faite, le cas échéant, des sommes déjà payées ou consignées, à compter du jour de la demande jusqu’au jour du paiement ou de la consignation.

Partie principalement perdante en appel, l’expropriante supportera les entiers dépens d’appel.

En considération de l’équité et de la situation respective des parties, elle sera tenue de verser à la locataire sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile une somme globale de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par celle-ci tant en première instance, demande sur laquelle le premier juge a omis de statuer, qu’en appel.

Par ces motifs,

La cour,

Ordonne la jonction des instances d’appel suivies sous les numéros RG 24/00001 et 24/00002 ;

Déclare irrecevables les conclusions déposées par le commissaire du gouvernement ;

Confirme le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le juge de l’expropriation de la Sarthe en ce qu’il a :

— débouté l’ANCT de sa prétention tendant à rejeter tout droit à indemnité d’éviction pour la société Casa Discount,

— débouté la société Casa Discount de ses demandes d’indemnités pour frais de licenciement, pour différentiel de loyers (en complément de l’indemnité principale), pour frais statutaires et pour dépôt de garantie (inclus dans les frais d’installation)

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à l’expropriant par la société Casa Discount à 875 euros et dit que cette indemnité est due à compter du 2 février 2021 et qu’elle portera intérêt au taux légal à compter de la date de signification du mémoire en défense numéro deux de l’expropriant.

L’infirme pour le surplus dans les limites de sa saisine ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe l’indemnisation due par l’ANCT à la société Casa Discount pour son éviction du local commercial situé [Adresse 7], dans le cadre de l’expropriation du lot de copropriété n°8 du centre commercial de l'[Localité 12] édifié sur la parcelle cadastrée section EH n°[Cadastre 3], aux sommes suivantes :

—  113 444 euros (cent treize mille quatre cent quarante quatre euros) au titre de l’indemnité principale représentative de la valeur du droit au bail,

—  10 194,40 euros (dix mille cent quatre-vingt quatorze euros et quarante cents) au titre de l’indemnité de remploi,

—  15 000 (quinze mille) euros au titre du trouble commercial temporaire,

—  19 805,60 euros (dix neuf mille huit cent cinq euros et soixante cents) au titre des frais de déménagement,

—  30 000 (trente mille) euros au titre des frais de réinstallation.

Rappelle que ces indemnités portent intérêts dans les conditions de l’article R. 323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Déboute la société Casa Discount de sa demande subsidiaire tendant à réserver certains postes de préjudices dans l’attente de la prise à bail d’un nouveau local;

Condamne l’ANCT à payer à la société Casa Discount la somme de 5 000 (cinq mille) euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile ;

La condamne aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S. LIVAJA C. MULLER