Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/12011

D é c i s i o n d é f é r é e à l a
C o u r : J u g e m e n t d u 2 5 M a r s 2 0 1 4 – T r i b u n a l d ' I n s t a n c e d e
CHARENTON-LE-PONT – RG n° 11-12-000600

APPELANTE

SA NEXITY STUDEA, anciennement dénommée LAMY
RESIDENCES.

N° SIRET : 342 090 834 02237

XXX

XXX

Représentée par M^e Julien FEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0353

INTIMES

Mademoiselle X Y Z en cours

Résidence Studéa – 30, rue Eugène
Renault

rue Eugène Renault

XXX

Représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 152

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/035215 du 08/09/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur A B

5001 F boulevard Jean Rostand

XXX

Défaillant

Assignation devant la Cour d’appel de Paris, avec signification en date du 29 juillet 2014, remise à étude conformément à l’article 902 du code de procédure civile

Madame C B NÉE Y

5001 F boulevard Jean Rostand

XXX

Défaillante

Assignation devant la Cour d’appel de Paris, avec signification en date du 29 juillet 2014, remise à étude conformément à l’article 902 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame D E,
Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame D E, Présidente de chambre

Madame D F, Conseillère

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffiers, lors des débats : M^me G H et au prononcé M^me I J

ARRÊT : Par Défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D
E, présidente et par M^me I J, greffière présente lors du prononcé.

*******

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES
PARTIES

Aux termes d’un contrat de résidence à effet à compter du 17 septembre 2009, la société LAMY
RESIDENCES a donné en location à Madame X Y un appartement meublé n°20 situé dans la résidence ' Studea Maisons Alfort 2 ', rez de chaussée, 30 rue Eugène Renault, moyennant une redevance mensuelle de 576,30 euros.

Monsieur A B et Madame K
Y épouse B se sont portés cautions solidaires pour 6 ans par acte séparé du 21 septembre 2009.

Par acte d’huissier en date du 19 avril 2012, la société NEXITY STUDEA a fait délivrer à Madame X Y un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue dans le bail, la somme de 3828,54 euros .

Par actes d’huissier en date du 6 juin 2012, la société NEXITY STUDEA a fait assigner Madame X Y ainsi que Monsieur A B et Madame K
Y épouse
B, en qualité de cautions solidaires, en paiement de la somme de 2728,07 euros au titre des

loyers impayés et de la clause pénale, constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement en date du 25 mars 2014, le Tribunal d’Instance de Charenton a:

— débouté la société NEXITY STUDEA de sa demande tendant à voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet à compter du 17 septembre 2009, et portant sur un logement situé à Maisons Alfort, résidence ' Studea Maisons Alfort 2 ', rez de chaussée, 30 rue Eugène Renault, sont réunies,

— débouté la société NEXITY STUDEA de sa demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion,

— condamné solidairement Madame X Y ainsi que Monsieur A B et Madame K Y épouse B à verser à la société NEXITY STUDEA la somme de 2462,21 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au 3 février 2013, échéance de janvier 2014 comprise et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit toutefois que Madame X
Y ainsi que Monsieur A B et Madame K Y épouse B pourront valablement se libérer de la dette au moyen de 19 règlements mensuels de 130 euros chacun pour les 18 premiers, le solde au dernier, les versements devant intervenir le 10 de chaque mois, et le premier dans le mois de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— condamné la société NEXITY STUDEA à verser à Madame X Y la somme de200 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties,

— débouté Madame X
Y du surplus de ses demandes,

— débouté la société NEXITY STUDEA du surplus de ses demandes,

— débouté la société NEXITY STUDEA de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame X
Y ainsi que Monsieur A B et Madame K-
K Y épouse B aux dépens,

— ordonné, l’exécution provisoire.

Par conclusions en date du 23 juillet 2014, la société NEXITY STUDEA , appelante, demande à la
Cour de:

Vu les articles 1134,1183 alinéa 1, 1244-1 et 1728-2^e, 2288 et suivants du Code civil,

Vu l’ article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’ article R 221-38 du Code de l’Organisation
Judiciaire,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau:

— donner acte à la concluante de son changement de dénomination, la société LAMY RESIDENCES étant désormais dénommée la société
NEXITY STUDEA,

— constater que Madame X
Y n’a pas procédé au paiement de l’intégralité des causes du commandement délivré le 19 avril 2012,

— débouter Madame X
Y de toutes ses demandes, fins et prétentions en ce comprise sa demande de délais de paiement comme injustifiée et infondée,

En conséquence,

— constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés à Maisons Alfort, résidence ' Studea Maisons
Alfort 2 ', rez de chaussée, 30 rue Eugène
Renault,

— dire et juger qu’à la suite de cette résiliation, Madame X Y est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail,

— ordonner l’expulsion de Madame X Y,

— autoriser la société NEXITY STUDEA à défaut de libération volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame X Y ainsi que tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit,

— dire et juger que, dans cette hypothèse, l’huissier pourra se faire assister si besoin est de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame X Y , preneur, Monsieur A B et Madame K Y épouse B, es-qualités de cautions, à payer à la société
NEXITY STUDEA au titre des sommes dues au 24 janvier 2014, la somme de 8 555,06 euros , outre les redevances, les charges et la clause pénale contractuelle ou les indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,

— dire et juger que , postérieurement à la constatation de la résiliation, Madame X Y , preneur, Monsieur A B et Madame K
Y épouse B, es-qualités de cautions, seront solidairement tenus d’avoir à payer une somme mensuelle équivalente au montant actuel de la redevance , des charges et de la clause pénale, soumis à la clause d’indexation du contrat de résidence et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame X Y, preneur, Monsieur A B et Madame K Y épouse B, es-qualités de caution, à payer à la société
NEXITY STUDEA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame X Y, preneur, Monsieur A B et Madame K Y épouse B, es-qualités de caution aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions en date du 19 septembre 2014, Madame X Y , intimée, demande à la
Cour de:

— débouter la société NEXITY STUDEA de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— débouté la société NEXITY STUDEA de sa demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion,

— réduit le montant des sommes réclamées par la société NEXITY STUDEA la somme de 2462,21 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au 3 février 2013, échéance de janvier 2014 comprise,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— limité à 200 euros le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la société
NEXITY
STUDEA au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— débouté Madame X
Y de sa demande de réduction du montant de la redevance mensuelle à la somme de 326 euros tant que les travaux nécessaires à la remise en état de son appartement n’ont pas été effectués,

Statuant à nouveau:

— condamner la société NEXITY STUDEA à verser à Madame X Y la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance,

— réduire le montant de la redevance mensuelle due par Madame X Y à la somme de 326 euros tant que les travaux nécessaires à la remise en état de son appartement n’ont pas été effectués, cette réduction commençant à prendre effet à compter du 16 octobre 2012, date à laquelle Madame X Y a mis en demeure la société NEXITY STUDEA de faire le nécessaire quant à la remise en état de son appartement,

En tout état de cause:

— accorder à Madame X
Y les plus amples délais pour l’apurement de sa dette conformément aux dispositions des articles L 1244-1 et suivants du Code civil, et dès lors la suspension des effets de la clause résolutoire durant cette période si la cour de céans devait la considérer acquise,

— débouter la société NEXITY STUDEA de sa demande d’expulsion au visa de l’article 1719 du Code civil,

— condamner la société NEXITY STUDEA de sa demande à payer à Maître Fanny CORTOT, avocat de Madame X Y , bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la société NEXITY STUDEA aux entiers dépens.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2014, la la société NEXITY STUDEA a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions à Monsieur B A à l’étude de l’huissier;

Par acte d’huissier en date du 16 juin 2015, la société NEXITY STUDEA a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions à Madame B C à l’étude de l’huissier;

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

Considérant que le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non paiement du loyer ou charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux;

Considérant que par acte d’huissier en date du 19 avril 2012, la société NEXITY STUDEA a fait délivrer à Madame X
Y un commandement, visant la clause résolutoire contenue dans le bail, de payer, la somme de 3828,54 euros au titre de l’arriéré locatif échu entre octobre 2011 et avril 2012, correspondant à la somme qui figure sur l’édition de relevé du compte locataire du 13 avril 2012, après déduction du solde, égal à 3 842,11 euros, de la somme de 13,57 euros au titre des frais d’entretien et de réparation;

Que si le décompte figurant sur le commandement de payer du 19 avril 2012 ne mentionne pas les versements antérieurs qui émanent soit de la CAF, soit de la locataire, force est de constater que ces versements ont été pris en compte sur le relevé du compte locataire du 13 avril 2012, sur la base duquel il a été établi, et qui fait apparaître un solde en principal équivalent d’un montant de 3828,54 euros, l’huissier ayant imputé les règlements antérieurs au 13 avril 2012 sur les redevances les plus anciennes, ce qui explique également la différence entre le solde de 74,70 euros, en tout état de cause plus favorable au locataire, figurant au 1^er octobre 2012 sur le commandement de payer, et celui de 2747,64 euros mentionné sur le relevé de compte locataire à la même date;

Considérant qu’il résulte des pièces régulièrement versées aux débats à savoir, le décompte de la dette locative, et le commandement de payer que Madame X Y a effectué deux versements entre les mains de l’huissier à hauteur de 2 174, 75 euros, soit 1067,50 euros le 14 mai 2012 et 424,16 euros le 16 mai 2012; que par conséquent, ne justifiant pas avoir réglé l’intégralité des loyers visés dans le commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, la résiliation de plein droit a été acquise au 19 mai 2012 et, à défaut de départ volontaire des lieux de la locataire, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que le bail ayant été résilié de plein droit le 19 mai 2012, Madame X Y s’est trouvée depuis cette date, occupante sans droit ni titre, et donc redevable envers la société Nexity
Studea d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être fixée à une somme mensuelle équivalente au montant de la redevance courante, majoré des charges et taxes applicables, si le contrat de résidence s’était poursuivi;

Considérant qu’aux termes des deux engagements de caution du 21 septembre 2009, Monsieur A B et Madame C B se sont portés cautions solidaires pour une durée de 6 ans des redevances , prestations annexes accessoires, taxes, impôts, dégradations, réparations locatives, frais de procédure, pénalités de retard, clause pénale, intérêts et indemnités d’occupation dus par X Y en vertu du contrat de résidence meublée du même jour;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement d’une part, Madame X
Y, et d’autre part,Monsieur A B et Madame C
Y épouse B , en qualité de cautions , à verser à la société Nexity Studea , à compter de la résiliation du contrat de résidence, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance courante, majoré des charges et taxes applicables, si le contrat de résidence s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’ au départ effectif de la locataire des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s’était poursuivi, étant précisé que les cautions ne pourront être recherchées que pendant une période de 6 ans à compter de l’acte de cautionnement du 21 septembre 2009;

Sur la dette locative

Considérant que la bailleresse produit deux décomptes, un décompte établi au 24 janvier 2014 intitulé ' édition de relevé de compte locataire’ mentionnant une dette locative de 7759,33 euros, échéance de janvier 2014 incluse, ainsi qu’un décompte arrêté à la même date indiquant une dette locative, hors clause pénale, de 6821,58 euros; que si le relevé de compte locataire du 24 janvier 2014, ainsi que ceux d’ailleurs du 22 mai 2012, du 24 mai 2013 et du 4 septembre 2013, ne prennent pas en compte l’intégralité des versements reçus par l’huissier en mai et juin 2012, à hauteur de la somme totale de 2 802,75 euros, par contre le décompte de l’huissier, qui fonde la demande de la bailleresse, intègre les versements de la locataire dans leur intégralité, et aboutit logiquement à un solde inférieur en faveur de Madame X Y ;

Considérant que c’est en vain que Madame X Y se prévaut de ses versements et aussi des versements de la CAF entre mars 2014 et septembre 2014, s’agissant de paiements intervenus postérieurement au 24 janvier 2014, alors que la locataire était redevable non seulement de l’arriéré locatif mais également d’une indemnité d’occupation courante pour cette même période;

Considérant qu’il résulte des pièces produites par la société Nexity Studea -bail, décomptes, commandement- que sa créance s’élève à la somme de 6 821,58 euros, représentant les loyers, indemnités d’occupation et les charges impayés au 24 janvier 2014;

Qu’il convient donc de condamner solidairement d’une part, Madame X Y, et d’autre part, Monsieur A B et Madame C
Y épouse B , en qualité de cautions , à verser à la société Nexity Studea la somme de 6 821,58 euros;

Sur la clause pénale

Considérant qu’en application de l’article 1152 du Code
Civil, au regard du préjudice réellement subi par le bailleur, compte tenu des efforts de la locataire pour s’acquitter de sa dette et compte tenu de la situation financière de Madame X
Y, la clause pénale apparaît manifestement excessive et sera donc réduite à néant;

Sur la demande de délais

Considérant qu’au vu de l’importance de la dette locative, et en l’absence d’éléments permettant d’apprécier la situation financière actuelle de Madame X Y, qui n’établit pas qu’elle soit en situation d’apurer sa dette locative, et qui, de par la procédure, a de fait, bénéficié de larges délais, la demande de délais formée par l’intimée sera rejetée;

Sur le préjudice de jouissance et la réduction de la redevance

Considérant que l’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de ' délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent …';

Considérant qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, ' le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le bailleur est en outre tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement… et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués';

Considérant qu’il incombe également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit être protégé contre l’humidité et les infiltrations , faire l’objet d’une aération et d’une ventilation permettant d’en

faire un usage normal, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public;

Considérant qu’en application ces textes, le bailleur a une obligation de délivrance d’un appartement conforme aux exigences légales, et aussi une obligation d’entretien qui lui impose de réaliser les travaux et les aménagements nécessaires à la sécurité des occupants;

Considérant que Madame X
Y, dénonçant l’indécence de son logement, se plaint d’avoir été privée d’eau chaude pendant plus d’une dizaine de jours en février 2013; qu’elle évoque également un dégât des eaux le 23 mars 2013, signalé au concierge, ayant eu pour conséquence de rendre ses plaques chauffantes inutilisables pendant trois semaines; qu’elle fait aussi état d’un nouveau dégât des eaux dans la salle de bains le 27 août 2014, et prétend que ses factures d’électricité démontrent l’existence d’un défaut manifeste de conformité des appareils de chauffage;
qu’elle invoque sa grossesse pour demander que les travaux de remise en état soient effectués dans les meilleurs délais;

Considérant que, si dans une lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2012 adressée à sa bailleresse, Madame X Y se plaint de fuites dans la salle de bains au cours de l’été 2012, signalées, selon ses affirmations depuis l’été 2011, force est de constater qu’elle ne justifie d’aucun élément matériel attestant de la réalité de ces désordres;

Considérant que la société Nexity Studea reconnaît que le logement a été privé de chauffage et d’eau chaude pendant plus d’une dizaine de jours en février 2013 , mais fait valoir qu’elle a effectué les réparations dans les meilleurs délais;

Considérant qu’il résulte, en effet, de la facture du 17 mars 2013 que la bailleresse a rapidement fait procéder au changement du ballon d’eau chaude et aussi au remplacement des radiateurs de la salle de bains et du salon; qu’il s’ensuit que la somme de 200 euros allouée par le premier juge à Madame X Y répare suffisamment le préjudice de jouissance résultant des désordres invoqués;

Considérant que ni les déclarations d’une voisine, ni les photos, produites par la locataire, dépourvues de date et dénuées de force probante, à défaut de toute constatations objectives de la part d’un huissier ou d’un service habilité les corroborant , ne peuvent suffire à établir les dégâts des eaux du 23 mars 2013 et du 27 août 2014 dénoncés par Madame X Y, et qu’en admettant même leur réalité, ces éléments ne permettent pas d’en déterminer l’origine et la cause; qu’il en est de même des factures d’électricité, qui, contrairement aux prétentions de la locataire, ne peuvent suffire à révéler un ' défaut manifeste de conformité des appareils de chauffage', alors que le montant de la facture d’électricité dépend de l’usage fait des appareils électriques; qu’il y a lieu, en conséquence, de débouter Madame X Y de ses demandes de dommages et intérêts supplémentaires et de réduction de la redevance;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que Madame X
Y , qui succombe en ses prétentions, ainsi que Monsieur A B et Madame C Y épouse B , en qualité de cautions seront condamnés, aux dépens d’appel, et que Madame X Y gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Madame X Y , et de Monsieur A B et Madame C
Y épouse B , en qualité de cautions, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société Nexity Studea peut être équitablement fixée à 1000 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par défaut,

DONNE acte à la société Nexity Studea de son changement de dénomination,

INFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mai 2012,

Autorise, en conséquence et, à défaut de départ volontaire de la locataire, la société Nexity
Studea à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation que ,d’une part, Madame X Y, et d’autre part, Monsieur A B et Madame C Y épouse B , en qualité de cautions, seront condamnés à verser à la société Nexity
Studea, au montant de la redevance courante, majoré des charges et taxes applicables, si le contrat de résidence s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de résidence jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur,

CONDAMNE solidairement d’une part, Madame X Y, et d’autre part, Monsieur A B et Madame C Y épouse B , en qualité de cautions , à verser à la société Nexity Studea la somme de 6 821,58 euros, représentant les loyers, les charges et les indemnités d’occupation impayés au 24 janvier 2014 , étant précisé que les cautions ne pourront être recherchées que pendant une période de 6 ans à compter de l’acte de cautionnement du 21 septembre 2009,

Réduit à néant la clause pénale,

DÉBOUTE les parties de toutes autres ou plus amples demandes,

CONDAMNE solidairement d’une part, Madame X Y, et d’autre part,Monsieur A
B et Madame C Y épouse
B , en qualité de cautions , à verser à la société
Nexity Studea la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de
Procédure Civile,

CONDAMNE solidairement d’une part, Madame X Y, et d’autre part, Monsieur A B et Madame C Y épouse B, en qualité de cautions , aux entiers dépens, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA
PRÉSIDENTE