Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUIN 2016

(n° , 07 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/15114

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 12/04526

APPELANTE

SARL BIENVENUE 2 prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Créteil sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMÉE

SCI SEINE CHOISY prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 321 439 549

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand NÉRAUDAU de la SELEURL NERAUDAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0369

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargé d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La Reynerie, greffier présent lors du prononcé.

**********

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, la SCI Choisy Seine représentée par son gérant venu aux droits de M^me X a consenti un bail commercial à M^me Y Z, agissant en son nom propre et pour le compte d’une société en formation, la société Bienvenue 2, et ce pour une durée de neuf ans à compter au plus tôt du 1^er janvier 2003 et au plus tard du 1^er février 2003.

Ce bail concerne des locaux situés XXX à Charenton (94) et a été conclu pour permettre au locataire d’y exercer une activité de restauration.

Par acte d’huissier du 4 mars 2004, la SCI Choisy Seine a fait délivrer à la société Bienvenue 2, un commandement de payer les loyers et lui a fait sommation d’avoir à reconstruire l’escalier reliant le rez-de-chaussée au 1^er étage, dans le délai d’un mois, sous peine de résiliation du bail, et ce en visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 21 février 2012, la société Bienvenue 2 a sollicité le renouvellement du bail au visa de l’article L.145-10 du code de commerce.

Le 20 mars 2012, la SCI Choisy Seine a fait délivrer à la société Bienvenue 2, au visa de l’article L.145-17 §1^er du code de commerce, une sommation valant mise en demeure préalable d’avoir à mettre fin à l’infraction dans le délai d’un mois consistant à avoir supprimé sans l’accord du bailleur l’escalier intérieur permettant d’accéder à l’appartement du 1^er étage ainsi que les garde corps et la trémie.

Cet acte visait la clause résolutoire et faisait référence à la précédente sommation de 2004.

C’est dans ces circonstances que par acte du 19 avril 2012, la société Bienvenue 2 a assigné la SCI Choisy Seine devant le tribunal de grande instance de Créteil, sur le fondement des articles L.145-17 et L.145-41 du code de commerce, pour voir à titre principal, prononcer la nullité de l’acte du 20 mars 2012 et obtenir la condamnation de son bailleur au paiement de dommages et intérêts et à titre subsidiaire, obtenir les délais nécessaires à la réalisation des travaux et bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 14 mai 2012, la société bailleresse a refusé le renouvellement du bail sollicité par le preneur le 21 février 2012, au visa de l’article L.145-17 du code de commerce, pour les motifs visés dans la sommation visant mise en demeure du 20 mars 2012, en s’opposant au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 3 août 2012, la société Bienvenue 2 a alors fait délivrer une seconde assignation à la SCI Choisy Seine pour se voir reconnaître le droit à indemnité d’éviction.

Les deux instances ont été jointes le 28 février 2013.

Par jugement en date du 23 juin 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— débouté la société Bienvenue 2 de l’ensemble de ses demandes,

— dit que le refus de renouvellement du bail conclu le 27 novembre 2002, sans indemnité d’éviction est fondé,

— dit que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est sans objet,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Bienvenue 2 à compter du 1^er février 2012 au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus,

— ordonné la libération des lieux par la société Bienvenue 2 et la remise des clés, après un établissement d’un état des lieux de sortie ainsi que son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec le concours, si nécessaire, de la force publique,

— ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux louées en un lieu approprié au frais, risques et périls de la société Bienvenue 2,

— dit n’y avoir lieu d’assortir d’une astreinte, l’obligation de quitter les lieux,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société Bienvenue 2 aux dépens.

La société Bienvenue 2 a relevé appel de ce jugement le 16 juillet 2014. Par ses dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2016 au visa des articles L.145-17 et suivants du code de commerce, elle demande à la cour de :

— déclarer infondé l’acte en date du 20 mars 2012 intitulé « sommation valant mise en demeure » de l’article L.145-17 du code de commerce et commandement visant la clause résolutoire du bail du 21 décembre 2012, et prononcer sa nullité,

— subsidiairement, et pour le cas où, par extraordinaire, la cour ne ferait pas droit à sa demande de nullité de l’acte, elle sollicite conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, les délais nécessaires à l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété et à la commande des travaux de pose de l’escalier, et la suspension des effets de la clause résolutoire et de la sommation de l’article L.145-17 du code de commerce,

En tous les cas :

— constater qu’elle n’a pas commis d’infraction aux clauses du bail constituant un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du code de commerce,

— la déclarer en conséquence bien fondée en sa demande de condamnation de la société Choisy Seine à lui payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 de du code de commerce qui comprendra notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, et les indemnités accessoires prévues par les usages et l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce,

En conséquence,

— désigner aux frais du bailleurs, auteur du refus de renouvellement, tout expert qu’il plaira à la cour de nommer avec mission de donner au tribunal les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction due à la société Bienvenue 2,

— rejeter la demande d’indemnité d’occupation outrageuse et totalement hors de proportion avec la valeur locative,

En tout état de cause,

— condamner la société Choisy Seine à lui payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la sommation et le commandement abusifs et leurs conséquences dommageables pour le preneur,

— condamner la société Choisy Seine à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2015, la société Seine Choisy, intimée et incidemment appelante, au visa des articles L.145-10 et L.145-17 du code de commerce, demande à la cour de:

— prendre acte de la constitution de la SELARL Neraudau Avocats agissant par Maître Neraudau en lieu et place de Maître Torgemen,

— confirmer le jugement du 23 juin 2014,

— débouter la société Bienvenue 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— dire que le commandement en date du 11 mars 2004 et la sommation du 21 février 2012 sont valables,

A titre principal,

— dire que le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction est fondé,

A titre subsidiaire,

— dire qu’à compter du 20 avril 2012 le bail commercial liant la société Bienvenue 2 et la société Seine Choisy est résilié de plein droit,

En tout état de cause,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Bienvenue 2 à une somme égale à un quart de l’annuité de loyer à compter du 20 avril 2012,

— condamner la société Bienvenue 2 à lui payer la somme de 1.720 euros à titre de dommages intérêts correspondant aux factures de changement de serrure,

— condamner la société Bienvenue 2 à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Bienvenue 2 en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience fixée pour plaidoiries du 11 avril 2016, l’ordonnance de clôture a été rabattue sans opposition pour permettre la production par l’intimée d’une pièce complémentaire n°11, à savoir du règlement de copropriété de l’immeuble, et ce dans le droit fil de ses conclusions demandant rabat de l’ordonnance de clôture pour production d’une pièce, signifiées par RPVA le 11 mars 2016 ;

La clôture a de nouveau été ordonnée le même jour pour plaidoirie.

SUR CE :

Il y a lieu de constater qu’aux termes de son immatriculation au RCS sous le n° D 321 439 549, la dénomination sociale de la société bailleresse est SCI Seine Choisy et non pas Choisy Seine comme indiqué par erreur dans le bail et le jugement ;

L’appelante et locataire la SARL Bienvenue 2 reprend en cause d’appel les mêmes demandes que celles formulées devant le tribunal ;

— Sur la demande en nullité de la sommation du 20 mars 2012 visant la clause résolutoire et valant mise en demeure au sens de l’article L 145-17 du code de commerce :

L’acte extra judiciaire du 20 mars 2012 que la bailleresse a fait délivrer à la locataire intitulé 'sommation valant mise en demeure préalable', rappelle la clause 'travaux’ du bail du 21 décembre 2002, indique qu’au mépris de cette clause, la locataire à réalisé des travaux sans autorisation du bailleur consistant en la suppression d’un escalier intérieur permettant d’accéder à l’appartement du premier étage, des garde corps et en rebouchage de la trémie ; cet acte rappelle qu’en 2004 (4 mars 2004), la bailleresse avait déjà délivré à la locataire un commandement visant les mêmes modifications qui est resté sans effet et met en demeure la locataire la SARL Bienvenue 2 de mettre fin aux infractions commises dans le délai d’un mois et qu’à défaut, elle se prévaudra de la clause résolutoire contenue au bail et des infractions rappelées comme constituant un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en application de l’article L 145-17 § 1 du code de commerce, lequel vise le non renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

L’appelante demande la nullité de cet acte mais ne fait valoir aucun moyen de nullité proprement dit, développant plutôt des arguments sur le fond ;

Or, le commandement, délivré par acte d’huissier le 20 mars 2012, mentionne bien le délai prévu par l’article L.145-41 du code de commerce qui prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai ; l’acte vise également une infraction à la clause travaux ;

Il n’y a donc pas lieu à annulation de cet acte nonobstant le fait que la bailleur connaissait depuis de nombreuses années le fait de la suppression de l’escalier et qu’il ne l’a invoqué qu’à l’occasion de la demande de renouvellement du bail ;

— Sur la demande de résiliation du bail en application de la clause de résiliation contenue dans la sommation :

L’acte du 20 mars 2012 met en demeure la locataire d’avoir à mettre fin à l’infraction à la clause travaux du bail en demandant à la SARL Bienvenue 2 de remettre les lieux en état dans le délai d’un mois ;

La SARL Bienvenue 2 n’a jamais contesté avoir supprimé dès son entrée dans les lieux l’escalier, les garde corps et la trémie reliant le rez-de-chaussée des locaux loués au premier étage Elle soutient toutefois que cette suppression a été autorisée par la bailleresse, qu’elle lui était connue, qu’elle était nécessaire à la nouvelle activité de restauration prévue par le bail qui remplaçait l’ancienne destination d’agence bancaire et considère donc comme abusive et comme devant être annulée la sommation du 20 mars 2012 ;

La SARL Bienvenue 2 explique en premier lieu que la désignation des locaux contractuellement voulue par les parties ne fait pas état d’un escalier et que les travaux qu’elle a réalisés ont consisté en la nécessaire adaptation des lieux à l’activité nouvelle de restauration autorisée par le bail, à la place de celle d’agence bancaire. Elle affirme à ce titre que les parties s’étaient entendues dès la conclusion du bail pour supprimer l’escalier qui aurait gêné son activité de restauration et qui n’avait pas lieu d’être conservé, puisque l’appartement du 1^er étage a son propre accès par l’escalier de l’immeuble et les parties communes ; pour étayer cette autorisation, la locataire invoque l’absence d’indication dudit escalier sur le plan, preuve selon elle que sa suppression était déjà avalisée par la bailleresse ainsi qu’un courrier du syndic du 8 juillet 2003 emportant selon elle autorisation expresse de ces travaux ;

Or, l’absence d’indication de l’escalier en question dans la description des lieux ne saurait induire que la bailleresse avait autorisé sa suppression dès lors que cette description des lieux contenue dans le bail est très sommaire et qu’elle ne mentionne pas davantage l’existence d’un escalier reliant le rez-de-chaussée au sous-sol qui lui, n’a pas été supprimé ;

Quant à la lettre du syndic emportant prétendument autorisation, elle ne fait qu’autoriser les travaux au vu du plan d’aménagement fourni par la locataire qui ne mentionne pas l’escalier en question ;

Il ne saurait en être déduit que les travaux ont été autorisés et ce d’autant que le syndic ne peut, comme l’a justement rappelé le tribunal, se substituer au bailleur pour autoriser les travaux selon les termes du bail ;

Il n’est pas démontré qu’il y a eu autorisation du bailleur pour ces travaux et faute pour la locataire d’avoir mis fin à l’infraction au 20 avril 2012, la clause résolutoire avait vocation à s’appliquer et à entraîner la résiliation du bail de plein droit à compter de cette date, la locataire n’établissant aucune mauvaise foi de la part de la bailleresse qui a délivré l’acte ;

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit sans objet la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

La locataire sollicite subsidiairement dans ses dernières écritures conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, les délais nécessaires à l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété et à la commande des travaux de pose de l’escalier, et la suspension des effets de la clause résolutoire et de la sommation de l’article L.145-17 du code de commerce ;

Elle fait valoir que la repose de l’escalier suppose une suspension de l’activité de restaurant, une modification de la cuisine et des délais pour la réalisation du travail et, au besoin, l’autorisation du syndicat de copropriété pour 1'ouverture d’une trémie entre le rez-de-chaussée et le 1^er étage ;

Cette demande est cependant devenue sans objet en raison de l’expulsion de la SARL Bienvenue 2 réalisée le 17 octobre 2014 et force est de constater que la locataire a été privée de la possibilité d’obtenir un délai pour se mettre en conformité avec le bail par le fait de la bailleresse qui a procédé à son expulsion à ses risques et périls ;

La demande de dommages-intérêts formée par la locataire du fait de l’abus du droit d’agir en délivrant commandement et sommation s’analyse donc en réalité en une demande d’indemnisation pour perte de chance de pouvoir obtenir après repose de l’escalier pour laquelle elle sollicitait un délai une indemnité d’éviction ;

Il s’ensuit qu’il y a lieu de rouvrir les débats sur ce point à la prochaine conférence de mise en état ou les parties sont invitées à conclure sur ce point.

— Sur la demande du bailleur tendant au non renouvellement du bail et à la résiliation du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime :

Le bail étant résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu en cet état d’examiner cette demande ;

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a dit que le refus de renouvellement du bail conclu le 27 novembre 2002, sans indemnité d’éviction est fondé ;

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 20 avril 2012, date à laquelle le bail a été résilié, au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus, la demande de la bailleresse tendant à ce que cette indemnité soit fixée mensuellement à un quart de l’annuité du loyer étant manifestement excessive au regard du préjudice résultant de l’occupation des lieux au-delà de la date de résiliation ;

— Sur l’expulsion et la séquestration des meubles :

Les demandes formulées devant le tribunal et accordées à ce titre sont devenues sans objet dès lors qu’il n’est pas contesté que la SARL Bienvenue 2 a été expulsée des locaux le 17 octobre 2014 ;

— Sur la demande de la locataire tendant à voir dire les bailleresse tendant à voir condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.720 euros pour changement de serrures :

La bailleresse indique qu’après son expulsion, la locataire se serait réinstallée dans les lieux l’obligeant à déposer plainte et à engager des frais, notamment de changement de serrures supplémentaires ;

Or il y a lieu de surseoir à statuer sur cette demande en l’état de la réouverture des débats.

Il est sursis à statuer sur les dépens, et sue les demandes au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Constate qu’aux termes de son immatriculation au RCS sous le n° D 321 439 549, la dénomination sociale de la société bailleresse est SCI Seine Choisy et non pas Choisy Seine,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a dit sans objet la demande d’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il a dit que le refus de renouvellement du bail conclu le 27 novembre 2002, sans indemnité d’éviction est fondé,

Statuant de nouveau de ces chefs réformés et ajoutant,

Constate que le bail a été résilié de plein droit à compter du 20 avril 2012 par acquisition de la clause résolutoire,

Dit sans objet à ce stade la demande de délai formée par la SARL Bienvenue 2 eu égard à l’expulsion dont elle a fait l’objet le 17 octobre 2014 ;

Ajoutant en conséquence,

Invite les parties à s’expliquer sur la demande de la société Bienvenue 2 au titre de son préjudice constitué par la perte de chance de pouvoir réaliser les travaux et obtenir une indemnisation à la prochaine conférence de mise en état du 22 juin 2016.

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE