Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2016

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/10546

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2014 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° J2014000028

APPELANTE

SARL LE PATCHI prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée de M^e Edouard POIROT-BOURDAIN, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

INTIMÉES

SARL SHIRAZ, exerçant sous l’enseigne 'LES AMBASSADES', prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphane BOUILLOT de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat postulant

Assistée de M^e Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant

SARL Y Z prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS d’Evry sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0010

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2010, suivi d’un autre acte du 1^er juillet 2010, la société Le Patchi a donné en location-gérance à la société Shiraz son fonds de commerce de bar-brasserie-restaurant, situé XXX, à XXX, pour une durée de trois ans, à compter du 15 juillet 2010, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 2 000 € hors taxes et d’un loyer mensuel pour les murs de 2 300 € hors taxes.

Une promesse de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives a été signée le 5 juin puis le 15 juillet 2010 entre la société Le Patchi et la société Shiraz, à effet du 15 juillet 2013, terme du contrat de location – gérance, moyennant un prix de 280 000 €.

La société Shiraz a cessé de payer régulièrement les redevances de location – gérance à partir de janvier 2011.

Par ordonnance du 14 septembre 2011, le président du tribunal de commerce de Paris a désigné, à la demande de la société Shiraz, un expert avec mission, étendue par la suite, notamment de donner son avis sur la nature des désordres affectant la cuisine.

Le 10 janvier 2012, la société Le Patchi a délivré à la société Shiraz un commandement de payer visant la clause résolutoire 8 mensualités au titre de l’année 2011 et une mensualité celle au titre de l’année 2012.

Par ordonnance du 23 mai 2012, le président du tribunal a constaté, à la demande de la société Le Patchi, l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné la société Shiraz à payer à titre de provisions diverses sommes au titre des redevances impayées et à titre d’indemnité d’occupation.

Par arrêt du 29 janvier 2013, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et dit n’y avoir lieu à référé.

Le 24 août 2012, l’expert a déposé son rapport aux termes duquel les installations de cuisine présentent des non-façons et des malfaçons dont les origines et les causes sont l’état de vétusté des installations et les non-conformités aux règles de l’art et à la réglementation applicable pour une exploitation normale du fonds de commerce.

Par acte d’huissier du 12 novembre 2012, la société Shiraz a assigné la société Le Patchi devant le tribunal de commerce de Paris, afin notamment d’obtenir la condamnation de la société Le Patchi à l’indemniser des conséquences de ses manquements contractuels au titre de la délivrance d’un fonds de commerce non conforme à sa destination.

Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de commerce de Paris a :

— débouté la société Shiraz de sa demande de juger que la société Le Patchi est redevable d’une somme de 34 130,32 €,

— jugé qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur l’appel en garantie formé par la société le Patchi à l’encontre de la société Grégoire Z,

— débouté la société Shiraz de sa demande de condamnation de la société Le Patchi au remboursement du trop-perçu au titre des loyers du bail commercial de 10 800 €,

— constaté la résiliation du contrat de location-gérance au 19 janvier 2012,

— condamné la société Shiraz à payer à la société Le Patchi la somme de 11 960 € toutes taxes comprises au titre des redevances dues au 19 janvier 2012,

— débouté la société Shiraz de sa demande de délais,

— jugé que la vente du fonds de commerce au 15 juillet 2013 résulte du contrat du 15 juillet 2010 et donné acte à la société Shiraz de ce qu’elle s’engage à exécuter les obligations qu’elle y a souscrites,

— débouté la société Le Patchi de sa demande d’expulsion de la société Shiraz et de tous occupants de son chef,

— condamné la société Shiraz à payer en deniers ou quittance à la société Le Patchi la somme de 4 600 € hors taxes par mois, du 1^er février 2012 au 14 juillet 2013,

— débouté la société Shiraz de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Shiraz aux dépens.

La société Le Patchi a relevé appel de ce jugement le 14 mai 2014.

Par ordonnance du 9 décembre 2014, le conseiller de la mise en état a, notamment, rejeté la demande de provision formée par la société Le Patchi.

Par dernières conclusions, signifiées par X le 23 octobre 2014, la société Le Patchi demande à la cour, au visa des articles 606,1134, 1184, 1371, 1382 et 1728 du code civil, de :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ses dispositions sur la promesse de vente du fonds de commerce, et, statuant à nouveau, de ce chef,

— constater la nullité de plein droit de la promesse unilatérale de vente, faute d’enregistrement dans le délai de 10 jours de sa signature par le bénéficiaire,

— constater la caducité de cette promesse unilatérale de vente faute de consignation avant les dates prévues de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Shiraz et de tous occupants de son chef et condamner la société Shiraz au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 000 € hors taxes par mois et de 2 300 € par mois au titre du loyer des murs commerciaux,

à titre subsidiaire, vu les articles 1371, 1382 et 1589 – 2 du code civil,

— lui accorder recours et garantie à l’encontre de la société Grégoire Z pour les désordres relatifs à l’évacuation des eaux usées et de l’absence de bac à graisse, dans la limite du devis Absorbex de 17 500 € hors taxes,

— débouter la société Shiraz de sa demande de dommages intérêts à son encontre,

— condamner la société Shiraz à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction.

Par dernières conclusions, signifiées par X le 16 décembre 2014, la société Shiraz, demande à la cour, au visa des articles 12, 1135, 1139, 1184 et 1719 du code civil, 1382 du code civil, 1244-1 du code civil, 1256 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la vente du fonds de commerce résulte de l’acte du 15 juillet 2010,

— débouter la société Le Patchi de l’ensemble de ses demandes,

recevant la société Shiraz en son appel incident et l’y déclarant bien fondée,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société Shiraz relatives a l’obligation de délivrance de la société Le Patchi, déclaré acquise la clause résolutoire au 19 janvier 2012 et résilié à cette même date le contrat de location-gérance,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la société Le Patchi a failli à son obligation de délivrance en mettant à la disposition de la société Shiraz des installations de cuisine non conformes,

— dire et juger que la société Le Patchi est redevable d’une somme de 34 130,32 €, outre intérêts au taux légal capitalisés a compter du 12 novembre 2012, au titre, d’une part, du remboursement des frais exposés par la société Shiraz pour utiliser la cuisine et, d’autre part, des travaux de mise en conformité du local loué ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise et enfin du préjudice lié à la perte d’exploitation pendant la durée des travaux,

— dire et juger que la sommation de payer du 10 janvier 2012 est nulle et non avenue,

— juger que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi par la société Le Patchi,

— dire et juger que la clause résolutoire est privée d’effet et que la procédure tendant a l’expulsion de la société Shiraz est irrégulière,

— dire et juger que la société Shiraz a versé un trop-perçu au titre des loyers du bail commercial de 14 400 €,

en conséquence,

— condamner la société Le Patchi au paiement de la somme globale de 48 530,32 € avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2012,

— condamner, en deniers ou quittances, la société Le Patchi à restituer à la société Shiraz la somme de 25 000 € versée a titre de dépôt de garantie, indûment retenue suite a l’expiration du contrat de location-gérance,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que la société Shiraz est un locataire-gérant et un débiteur de bonne foi,

— accorder rétroactivement à la société Shiraz un délai de 5 mois pour le paiement des redevances, causes du commandement, lesquelles, conformément aux dispositions de l’article 1256 du code civil, ont été réglées dans ce délai,

en toute hypothèse,

— suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Le Patchi à indemniser la société Shiraz du préjudice qui résulterait de la perte du fonds de commerce si l’acte du 15 juillet 2010 était déclaré nul par la cour, soit, une somme de 500 000 €, sauf à parfaire à dire d’expert,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour afin d’apprécier et d’évaluer ce préjudice,

en tout état de cause,

— condamner la société Le Patchi à lui payer la somme de 10 000 € hors taxes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront les frais d’expertise dont distraction.

Par dernières conclusions, signifiées par X le 4 septembre 2014, la société Grégoire Z demande à la cour, au visa des articles 1147 et 1289 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la société Shiraz s’était engagée à prendre les locaux donnés à bail dans l’état dans lequel ils se trouvaient à la date de la signature du contrat de location gérance, sans recours contre son bailleur, la société Le Patchi,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Shiraz de ses demandes formulées au titre du remboursement des frais supportés dans le cadre de la rénovation des locaux donnés à bail,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé sans objet l’appel en garantie exercé par la société Le Patchi à son encontre,

— la mettre hors de cause,

à titre subsidiaire,

— juger que la responsabilité prépondérante de la société Le Patchi se trouve engagée au titre des non conformités et vétusté affectant les installations de cuisine,

— constater que seule une responsabilité secondaire a été retenue à son égard par l’expert judiciaire,

— juger qu’elle ne peut être concernée que par les frais liés à la réfection du réseau d’évacuation des eaux, entérinés par l’expert à hauteur de 17 500 € hors taxes,

— juger qu’une part de ces frais, ne pouvant être inférieure à 60 %, devra être supportée par la société Le Patchi, dont la responsabilité prépondérante a été retenue par l’expert judiciaire,

— juger que les sommes pouvant lui être réclamées au titre des dommages immatériels n’excèdent pas 3 374,90 €,

— juger qu’une part de ces frais ne pouvant être inférieure à 60 %, devra être supportée par la société Le Patchi, dont la responsabilité prépondérante a été retenue par l’expert judiciaire,

— juger que les condamnations devront être prononcées hors taxes,

— prononcer la compensation entre les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge et celles dues à cette dernière par la société Le Patchi au titre du solde de son marché,

— débouter la société Le Patchi de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner la société Le Patchi à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS

Les parties ont manifesté leur accord avant tout débat au fond pour la révocation de l’ordonnance de clôture, une nouvelle ordonnance étant prononcée le 10 novembre 2015.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le manquement à l’obligation de délivrance

La société Le Patchi conclut à la confirmation du jugement entrepris sur la clause résolutoire qui lui est acquise pour défaut de paiement dans le délai prévu des causes de la sommation du 10 janvier 2012 qui vise le contrat du 5 juin 2010 signé par les parties, le contrat du 1^er juillet comportant les mêmes clauses que celui du 5 juin. Elle fait valoir que l’objet de la sommation à savoir le paiement des 8 redevances impayées était parfaitement explicite, la dernière mensualité étant celle à échoir de janvier 2012, conformément au contrat, que la nullité de la sommation ne peut être prononcée faute de grief subi par la société Shiraz qui l’invoque, que la somme de 11 960 € était due à la date du jugement entrepris, que la société Shiraz est mal fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour être autorisée à ne pas s’acquitter du paiement des redevances alors qu’elle a pris les locaux en l’état, sans recours contre le bailleur et que les malfaçons affectant la cuisine n’ont jamais rendu le local inexploitable, qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts par application de la clause d’absence de recours du bail.

À titre principal, elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des redevances constitutif d’une grave infraction au contrat.

La société Shiraz invoque avoir été victime de désordres dans la cuisine de son fonds qui ont rendu le local non conforme à sa destination, ces désordres engageant la responsabilité de la société Le Patchi qui a manqué à son obligation de délivrance du local conforme à sa destination, qu’elle a exécuté les travaux dans la cuisine permettant la bonne exploitation du fonds et se verra indemnisée des conséquences des manquements du bailleur à hauteur de 34 130, 32 €, que la sommation du 10 janvier 2012 est entachée de nullité : qu’elle vise un contrat caduc et est imprécise sur la nature de la somme réclamée au locataire sans que ne soit annexé à la sommation un décompte des sommes dues, qu’elle a été délivrée de mauvaise foi par la société Le Patchi en réponse à la procédure de référé expertise engagée par le preneur aux fins d’être exonérée de toute responsabilité dans les désordres affectant la cuisine.

Sur ce,

Une sommation de payer visant la clause résolutoire d’un contrat de bail ou de location – gérance ne peut produire effet que si elle fait expressément référence au contrat contenant ladite clause résolutoire.

En l’espèce, la sommation de payer délivrée par la société Le Patchi le 10 janvier 2012 vise un contrat de location – gérance du 5 juin 2010 caduc comme ayant été remplacé par un contrat postérieur en date du 1^er juillet 2010 retardant la prise d’effet du contrat au 15 juillet. Il importe peu que la plupart des mentions du contrat initial aient été reprises dans le second contrat, la clause résolutoire d’un contrat caduc ne pouvant produire aucun effet.

Il y a lieu dans ces conditions de prononcer la nullité de la sommation formée par la société Shiraz, bien fondée à soutenir que la référence à un contrat inexistant en raison de sa caducité lui fait grief.

La société Le Patchi sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire par infirmation du jugement entrepris ainsi que de sa demande accessoire en paiement d’indemnités d’occupation à compter du 19 janvier 2012.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée et, s’agissant d’un contrat de location – gérance, de délivrer le local en état de servir à l’usage auquel il est destiné, en l’espèce à l’usage de bar, brasserie, restaurant.

Le contrat de location – gérance du 1^er juillet 2010 liant les parties contient dans le chapitre 'charges et conditions’ la clause selon laquelle le loueur prendra le fonds de commerce et le matériel dans l’état où le tout se trouve actuellement sans recours à cet égard contre le bailleur pour quelque cause que ce soit.

La société Shiraz se prévaut du rapport de l’expert Romagné du 24 août 2012 qui a conclu que les désordres qui affectent la cuisine sont réels et qu’ils concernent :

— le réseau d’évacuation des eaux de cuisine et le siphon,

— une pompe défectueuse de la fosse de relevage et une commande électrique dangereuse,

— des non – conformités des installations électriques de cuisine,

— une défectuosité du moteur d’extraction de la hotte et du ballon d’eau chaude,

— l’absence de compensation d’air neuf et l’insuffisance de l’extracteur,

précisant, en outre, que les travaux du lot plomberie ne sont pas conformes aux règles de l’art et à la réglementation applicable.

Il n’est pas contesté pas qu’elle a ouvert son établissement de façon continue depuis la conclusion du contrat de location- gérance mais l’existence d’installations non conformes tant en ce qui concerne le réseau électrique que celui d’évacuation des eaux usées notamment, qui ont entravé de manière importante l’exploitation commerciale, établissent suffisamment que les locaux n’étaient pas en état de servir à leur destination et que le bailleur a manqué au moins partiellement à son obligation de délivrance ;

La société Shiraz ne justifie que du paiement des frais de remise en état, diagnostics et entretien à hauteur de la somme de 8395, 22 € et si l’expert a estimé que les demandes de la société de voir procéder à la réfection des non conformités était légitime, elle n’établit cependant pas y avoir procédé comme elle le soutient, de telle sorte que sa demande en paiement de la somme de 34 130, 32 € ne saurait prospérer.

La société Le Patchi paiera à la société Shiraz la somme de 8395, 22€ .

L’action en garantie dirigée contre la société Grégoire Z par la société Le Patchi n’est fondée qu’en partie; l’expert judiciaire a en effet relevé que les travaux sur le réseau d’évacuation des eaux usées par l’entreprise Y Z comportent des malfaçons consistant en l’insuffisance de dimension de la canalisation d’évacuation de l’évier réalisée en PVC de 40, compte tenu au surplus de l’absence de bac à graisse et de la taille du siphon, celui-ci étant de dimension également insuffisante et n’étant conforme ni au devis ni aux normes ;

La société Grégoire Z ne sera tenue à garantie que dans la limite des malfaçons constatées et des sommes remboursées à la société Shiraz soit la somme de 1000 €;

Sur les demandes en paiement des redevances, de trop – perçu de loyers, de restitution du dépôt de garantie et sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de location – gérance

La société Le Patchi demande paiement des redevances impayées à hauteur de 11 960 € correspondant aux causes de la sommation de payer, à savoir 8 redevances de l’année 2011 et celle de janvier 2012, à échoir au jour de la délivrance de la sommation, tout en indiquant dans ses écritures qu’elles ont été payées dans le cadre de l’exécution provisoire ordonnée par le tribunal. Elle sollicite, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour manquement du preneur à son obligation principale de paiement des redevances.

La société Shiraz rappelle qu’elle n’a retenu les redevances qu’en raison des non conformités affectant la cuisine et qu’elle s’est acquittée du paiement de la somme de 11 960 € auquel elle avait été condamnée par le jugement entrepris. Elle soutient qu elle s’est acquittée de trop – perçus en réglant des loyers mensuels de 2 300 €, soit une somme annuelle de 27 600 € supérieure à celle acquittée par la société Le Patchi au bailleur principal, le bail commercial de 2009 conclu entre la société Le Patchi et la SCI Arito prévoyant un loyer annuel de 24 000 ou de 25 000 €. Elle sollicite enfin la restitution, en deniers ou quittances, du dépôt de garantie, somme qui n’a jamais été remboursée par la société Le Patchi au terme du contrat de location – gérance du 14 juillet 2013.

Sur ce,

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Shiraz ne s’est acquittée du paiement du solde des redevances de l’année 2011 et de la première redevance de l’année 2012 que dans le cadre de l’exécution du jugement entrepris ; il convient de confirmer en son principe la condamnation entreprise.

La gravité du manquement de la société Shiraz n’est cependant pas établie de sorte que la demande de prononcé de la résiliation du contrat de location – gérance sera rejetée.

La société Shiraz ne justifie aucunement que le loyer des murs prévu dans le contrat de location – gérance devait être équivalent à celui acquitté par la société Le Patchi auprès de son propre bailleur de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de remboursement de trop – perçus par confirmation du jugement déféré.

Sur la promesse de vente du fonds de commerce :

La société Le Patchi prétend que la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce est nulle de plein droit pour défaut d’enregistrement et que l’absence de réciprocité des obligations des parties à la promesse ne permet pas de la qualifier de synallagmatique.

Au contraire, la société Shiraz conclut au caractère synallagmatique de la promesse, compte tenu de la réciprocité des obligations des parties de sorte qu’il n’était pas utile de l’enregistrer et prétend que la société Le Patchi utilise avec opportunité l’absence d’enregistrement pour récupérer un fonds qui a pris de la valeur.

Sur ce,

La cour statuera sur la demande formée par la société Shiraz de voir déclarer que la promesse de vente du 15 juillet 2010 qui a remplacé celle du 5 juin 2010 initialement signée entre les parties vaut vente du fonds de commerce .

La promesse de vente du fonds de commerce signée entre la société Le Patchi, vendeur, et la société Shiraz, acquéreur, est qualifiée par elles, dans son titre, ' promesse unilatérale de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives ' et, à la page 13, sous la rubrique indemnité d’immobilisation, mentionne : ' il est rappelé que le présent acte doit s’analyser en une promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce '.

La difficulté vient du fait que, sous la rubrique frais et honoraires, les parties ont indiqué ' avoir connaissance de l’article 1589 – 2 du code civil et, en raison du caractère réciproque des obligations conférées aux parties par les présentes, vouloir expressément les considérer comme un contrat synallagmatique ', mention qui est contraire à celle figurant à la page 13 sous la rubrique’ indemnité d’immobilisation’ de sorte qu’il appartient à la cour d’analyser le contenu des obligations réciproques des parties pour qualifier la nature de la promesse.

L’analyse de l’engagement des parties par elles mémes est rappelé à la page 13 de la promesse : ' Il est rappelé que le présent acte doit s’analyser en une promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce. En conséquence et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, le soussigné de première part ( la société Le Patchi ) s’engage irrévocablement à céder le fonds de commerce au soussigné de seconde part ( la société Shiraz ). En conséquence dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions suspensives seraient réalisées avant le 1^er juin 2013, le soussigné de seconde part est en droit d’exiger du soussigné de première part qu’il régularise l’acte de cession du fonds. Si le soussigné de première part s’y refusait après mise en demeure de s’exécuter adressée par le soussigné de seconde part par courrier recommandé restée infructueuse pendant plus de huit jours, le soussigné de seconde part serait fondé à poursuivre l’exécution forcée de la vente judiciairement. En contre partie de l’engagement du soussigné de première part, le soussigné de seconde part s’engage à verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 14 000 euros ….. a défaut de paiement par le soussigné de seconde part au séquestre de l’indemnité d’immobilisation, dans les délais sus indiqués, le présent acte serait résilié de plein droit et chacune des parties libres de tout engagement.'

L’engagement de vendre de la société Le Patchi est sanctionné par la poursuite de l’exécution forcée alors que l’engagement d’acheter de la société Shiraz n’est sanctionné que par le paiement d’une indemnité d’immobilisation représentant 5 % du prix de vente sans que le vendeur ne puisse, dans ce cas, poursuivre la vente de façon forcée.

Le déséquilibre entre les obligations des parties est manifeste et conduit à considérer que, comme le soutient justement la société Le Patchi, la promesse doit être qualifiée, comme son intitulé le précise, promesse unilatérale de vente, la société Shiraz faisant d’ailleurs référence expresse à la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2010 dans sa correspondance du 30 avril 2013 adressée à la société Le Patchi.

En conséquence la société Le Patchi est bien fondée à soutenir que la promesse unilatérale de vente du 5 juin 2010 encourt la nullité de plein droit de l’article 1589 – 2 du code civil pour défaut d’enregistrement de la promesse dans le délai de 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire de sorte que la demande de la société Shiraz de voir dire que la vente du fonds de commerce résulte de la promesse du 15 juillet 2010 sera rejetée, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

La société Shiraz qui est restée dans les lieux après le terme de la location – gérance du 15 juillet 2013 sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale aux sommes prévues par le contrat de location – gérance , à savoir 2 000 € au titre de l’occupation du fonds de commerce et 2 300 € au titre de l’occupation des murs du commerce.

La demande en paiement en deniers ou quittances du dépôt de garantie acquitté à hauteur de la somme de 25 000 €, est prématurée dans la mesure où la société Shiraz n’a pas quitté les lieux.

Il sera fait droit à la demande d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

Sur le surplus des demandes

La société Shiraz demande paiement de 500 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la nullité de la promesse de vente, nullité orchestrée selon elle par la société Le Patchi qui a laissé la société Shiraz exploiter le fonds avant de solliciter la nullité de la promesse aux fins de récupérer un fonds valorisé par l’activité de l’intimée. Cette demande n’est pas nouvelle car elle tend aux mêmes fins que les demandes soumises au tribunal, à savoir la réparation du préjudice subi par la société Shiraz.

La société Le Patchi s’y oppose en arguant, d’une part, de l’irrecevabilité de cette demande nouvelle et, d’autre part, de son absence de fondement, la responsabilité de l’absence d’enregistrement incombant au rédacteur de l’acte qui a omis de faire enregistrer la promesse dans les délais prévus par la loi.

Cette demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire par la société Shiraz n’est pas nouvelle en cause d’appel ; elle se rattache à la demande originaire en nullité de la promesse de vente dont elle est la conséquence .

La société Shiraz n’établit nullement l’intention malicieuse ou malveillante de la société Le Patchi poursuivie par celle-ci dès la signature de la promesse. Elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts, son préjudice résultant de la perte du fonds étant consécutif, d’une part, à la venue du terme du contrat de location – gérance et, d’autre part, à la nullité de la promesse de vente sans faute prouvée de la part de la société Le Patchi.

Sur le surplus des demandes

Chaque société supportera les dépens exposés tant en première instance qu’en d’appel et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Révoque l’ordonnance de clôture en accord entre les parties et avant tout débat au fond et la fixe au 10 novembre 2015, date de l’audience de plaidoiries,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de trop – perçu de loyers formée par la société Shiraz,

Infirme le jugement entrepris sur le surplus, et statuant à nouveau,

Dit que la société Le Patchi a manqué en partie à son obligation de délivrance et la condamne à payer à la société Shiraz la somme de 8395, 22 €.

Dit que la société Grégoire Z devra garantir la société Le Patchi à concurrence de la somme de 1000 € .

Déclare nulle la sommation de payer du 10 janvier 2012 et déboute la société Le Patchi de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location – gérance et de ses demandes subséquentes en fixation d’indemnité d’occupation à compter du 19 janvier 2012,

Déclare nulle la promesse de vente du fonds de commerce du 15 juillet 2010 et déboute la société Shiraz de sa demande aux fins de dire que la vente du fonds de commerce résulte de l’acte du 15 juillet 2010,

Condamne la société Shiraz à payer à la société Le Patchi une indemnité d’occupation égale au montant des redevances et du loyer des murs prévus dans le contrat de location – gérance du 1^er juillet 2010, du 15 juillet 2013 jusqu’à parfaite libération des lieux,

Autorise l’expulsion de la société Shiraz des lieux sis XXX et de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire des lieux dans les 3 mois de la mise à disposition du présent arrêt,

Dit recevable la demande de la société Shiraz en paiement de la somme de 500 000 € à titre de dommages et intérêts mais l’en déboute,

Dit que la demande en remboursement du dépôt de garantie est à ce stade, prématurée,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chaque partie supportera les dépens qu’elle a exposés .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE