Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUIN 2016

(n° , 08 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/10733

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/06706

APPELANTE

Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D’ILE DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 665 615

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Lydie KOCHMAN OLLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

INTIMÉS

Madame I J épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E X

Née le XXX à Rosny-sous-Bois (93)

XXX

XXX

Monsieur A X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Bernard CADIOT de la SELARL HANDS Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, avocat postulant

Assistés de M^e O-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargé d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La Reynerie, greffier présent lors du prononcé.

*********

Par acte sous seing privé du 10 avril 2002, M. et M^me X ont donné à bail en renouvellement à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France (CRCAM) des locaux à usage commercial situés XXX pour une durée de neuf ans à compter du 1^er décembre 2000 pour se terminer le 30 novembre 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 32.500 euros.

La destination des lieux figurant au bail initial est « l’activité d’agence de banque, ou d’assurance et de voyage à l’exclusion de toute autre ».

Suivant acte extrajudiciaire du 29 mai 2009, M. et M^me X ont fait délivrer à la CRCAM un congé avec offre de renouvellement à compter du 1^er janvier 2010 moyennant un loyer déplafonné de 100.000 euros par an en principal. Le principe du renouvellement au 1^er janvier 2010 a été accepté par le preneur.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le prix du loyer renouvelé, les consorts X ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris le 2 mai 2011 aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010.

Aux termes d’un jugement en date du 30 janvier 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l’effet du congé, le bail s’était renouvelé au 1^er janvier 2010 et a désigné M. G H en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé au 1^er janvier 2010 pour les locaux situés XXX.

Par ordonnance du juge des loyers commerciaux du 1^er mars 2012, M. G H a été remplacé par M. Z R, lequel a déposé son rapport le 30 août 2013.

Par jugement du 28 avril 2014, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé à la somme de 54.540 euros par an en principal à compter du 1^er janvier 2010 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts X et la CRCAM pour les locaux situés XXX, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamné la CRCAM à payer aux consorts X les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers depuis le 2 mai 2011, à compter de la date de chaque échéance contractuelle,

— dit que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

La CRCAM a relevé appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions signifiées le 17 octobre 2014, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 28 avril 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, en ce qu’il a jugé que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article R 145-11 du Code de commerce,

L’infirmant pour le surplus, et statuant à nouveau, vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 et R. 145-11 du Code de commerce :

— fixer le loyer de renouvellement au 1^er janvier 2010 à la valeur locative à la baisse par rapport au plafonnement,

— fixer en conséquence le loyer de renouvellement au 1^er janvier 2010 à un montant annuel de 32.505 euros hors taxes et hors charges (trente-deux mille cinq cent cinq euros),

— juger que les bailleurs seront tenus de l’intérêt légal et de la capitalisation des intérêts sur les sommes versées en trop à compter de la prise d’effet du bail renouvelé,

A titre subsidiaire,

— juger que les bailleurs ne justifient d’aucun motif de déplafonnement et fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2010 à un montant annuel de quarante-quatre mille sept cent six euros et quinze centimes (44.706,15 euros) en principal, hors charges et hors taxes, correspondant au plafonnement,

En toute hypothèse,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les consorts X à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts X aux entiers dépens de première instance et d’appel en distraction du procès d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 27 novembre 2014, les consorts X intimés et appelants incidents demandent à la cour, au visa des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, de :

— débouter la CRCAM de son appel,

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme en principal de 54.540 euros par an,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1^er janvier 2010 à la somme de 59.590 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner la CRCAM au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de l’assignation du 2 mai 2011, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution (CA Paris, ch. 5-3, 3 févr. 2010, RG n° 08/18800 ; CA Paris, ch. 5-3, 24 févr. 2010, RG n° 08/21287),

— condamner la CRCAM au paiement des dépens tant de première instance que d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du même code.

SUR CE :

Conformément aux dispositions des article L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société locataire a sollicité en première instance la fixation du loyer à sa valeur locative inférieure selon elle au loyer plafonné ;

Le juge des loyers commerciaux a considéré que le loyer de renouvellement ne devait pas être fixé en application des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce comme le sollicitaient les bailleurs mais a estimé qu’en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, comme l’avait conclu l’expert, le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné ;

En cause d’appel, l’appelante maintient sa demande principale de fixation du loyer renouvelé au 1^er janvier 2010 à la valeur locative à la baisse à la somme de 32.505 euros hors taxes et hors charges inférieure au montant du loyer plafonné et conteste au surplus l’existence de motifs de déplafonnement, sollicitant subsidiairement que le loyer soit fixé au montant plafonné fixé à 44.706,15 euros ;

Les intimés et appelants incidents les consorts X ne soutiennent plus en cause d’appel que les locaux seraient à destination exclusive de bureaux et ne remettent pas en cause le jugement en ce qu’il a rappelé que la clause de cession tous commerces figurant au bail, même assortie de restrictions, interdisait de reconnaître au bail une destination à usage exclusif de bureaux et donc au bailleur de se prévaloir de l’article précité pour asseoir sa demande de déplafonnement du loyer ;

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’apprécier l’existence ou non d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité afin de fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

I- Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité :

Les parties s’opposent sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

L’expert judiciaire a analysé l’évolution, au cours du bail expiré, soit entre le 1^er décembre 2000 et le 31 décembre 2009, de la population résidente du secteur, du trafic du métro de la station la plus proche et de l’urbanisme, avec le recensement des nouvelles constructions, neuves et extensions, édifiées dans un rayon d’environ 400 mètres ;

L’appelante fait valoir qu’une augmentation de 5% de la population de l’arrondissement telle que constatée par l’expert n’est pas notable et n’a pas entraîné une modification des facteurs locaux de commercialité, que l’augmentation ne concerne pas toute sa chalandise qui est diluée dans les trois quartiers administratifs, 75, 76 et 77 des 19^e et 20^e arrondissements, que par ailleurs la seule augmentation de la fréquentation du métro ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré, puisque la station de métro la plus proche comporte trois sorties/entrées, de sorte qu’il est impossible de déterminer si la sortie se trouvant à proximité des lieux loués est la plus utilisée par les chalands ;

Or les trois entrées de la station de métro situées à proximité des lieux loués sont proches de l’agence, l’une d’elle se situant sur le même trottoir et les locaux sous expertise étant visibles depuis chaque sortie de métro. L’augmentation de la fréquentation de la station de métro la plus proche, Jourdain, de 29%, à rapprocher, comme le retiennent justement les premiers juges, de la fréquentation générale du métro parisien de 21%, caractérise une modification notable d’un facteur local de commercialité ayant une incidence favorable sur l’agence bancaire au sens de l’article R.145-6 du code de commerce, dès lors que la clientèle de l’agence bancaire considérée exploitée sous l’enseigne 'Le Crédit Agricole', est constituée de personnes résidant ou travaillant dans le quartier et empruntant de ce fait le métro ;

La conjonction de l’augmentation de la fréquentation du métro et de la population, les constructions de logements étant peu significatives, peut être retenue, comme l’ont fait l’expert et le premier juge, en faveur d’une modification à la fois notable et favorable au commerce exercé des facteurs locaux de commercialité ;

Le loyer doit donc être fixé à sa valeur locative.

II- Sur la valeur locative pour un renouvellement au 1^er janvier 2010 :

L’expert judiciaire a retenu un prix unitaire de 500 euros du m² pour une surface pondérée de 101 m²p ;

— sur la pondération :

L’appelante ne conteste pas la surface réelle de 154,55m² retenue par l’expert judiciaire ; en revanche, elle lui reproche d’avoir retenu un coefficient de pondération de 0,25 pour le sous-sol alors même que ce dernier n’est que partiellement aménagé et non accessible aux clients. Elle considère que cette circonstance doit conduire à l’application d’un coefficient de pondération de 0,20, soit une surface pondérée de 98,50m² au lieu de celle de 101 m² retenue par l’expert et le tribunal ;

Cependant la charte de l’expertise prévoit, pour la pondération des sous-sol aménagés, selon l’utilisation qui en est faite et/ou l’accessibilité à la clientèle, un coefficient entre 0,25 et 0,40 ;

Il n’est pas contesté en l’espèce que dans le sous-sol des locaux sous expertise se trouvent une cuisine aménagée et des sanitaires nécessaires aux employés de l’agence, ce qui permet d’augmenter d’autant la surface de vente au rez-de-chaussée ; le critère d’accessibilité à la clientèle ne doit pas être retenu pour pondérer le sous-sol dont le coefficient dépend d’abord de l’utilisation qui peut en être faite compte tenu des aménagements qu’il comporte et qui justifie le coefficient de 0,25 retenu par l’expert qui doit dès lors être confirmé ;

— sur le prix unitaire au m² :

S’agissant du prix unitaire, l’appelante soutient qu’il est d’usage de prendre en compte, lorsqu’elles existent, les références situées dans le même secteur géographique car celles-ci sont plus pertinentes que des références situées hors du secteur et qu’en l’espèce, alors même qu’il cite deux références situées à proximité immédiate des lieux loués, l’expert judiciaire a retenu des références plus éloignées qui sont moins pertinentes pour apprécier la valeur locative des locaux loués ;

La locataire soutient que l’expert judiciaire en affirmant, pour fixer le prix unitaire à 500 euros/m², que les locaux litigieux bénéficient d’un emplacement de bien meilleur intérêt commercial que les locaux situés XXX, n’a pas suffisamment justifié selon elle du différentiel de 170 euros/m² entre les locaux. En conséquence, elle sollicite la fixation du loyer à la somme de 330 euros/m² soit une valeur locative annuelle de 32.505 euros HT/HC ;

Les consorts X

rétorquent que les références relevées par l’expert ne sont pas éloignées comme le prétend la société locataire, mais surtout, qu’elles portent, pour la plupart, sur des agences bancaires ou sur des « bureaux-boutiques », ce qui les rend d’autant plus pertinentes ;

L’article L.145-33 du code de commerce prévoit qu’à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

S’il doit être tenu compte pour la fixation de la valeur locative des prix du marché, cette référence n’est pas exclusive de la prise en considération des loyers en renouvellement amiables ou judiciaires ;

Pour estimer la valeur locative, l’expert judiciaire M. Z R a ainsi relevé que les lieux loués dépendaient d’un immeuble situé à l’angle de la rue du Jourdain et de la rue de Belleville, en face du métro Jourdain et à peu de distance des stations Pyrénées et Place des Fêtes, qu’il s’agissait d’un emplacement de bonne commercialité avec une très bonne visibilité de l’enseigne dans un quartier à forte densité de population au voisinage immédiat de l’église Saint O-P de Belleville qui constitue la frontière entre le sud du 19^e arrondissement et le Nord du 20^e arrondissement de Paris, que la station de métro Jourdain, desservie par la ligne 11, disposait de trois entrées dont une située à 20 mètres environ des locaux loués, sur le même trottoir, les deux autres étant distantes d’environ cinquante mètres et également visibles depuis l’agence bancaire ;

L’expert a conclu que 'les éléments ci-dessus exposés mettent en évidence la très bonne adéquation de cet emplacement (bonne commercialité de quartier et voisinage immédiat de la station de métro Jourdain) avec l’activité d’agence bancaire exercée '. L’expert a en outre relevé que les lieux loués dépendaient d’un bel immeuble ancien en pierre de taille, édifié à la fin du XIXème siècle ;

Pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage, s’agissant des termes de comparaison recueillis par l’expert, qui a utilisé pas moins de 16 éléments de comparaison, il en ressort des valeurs comprises entre 691 euros et 743 euros pour les locations nouvelles, 349 à 558 euros pour les accords amiables lors de renouvellement de baux et entre 183 euros et 500 euros pour les décisions judiciaires ;

C’est dans ces conditions que l’expert, dans le respect des dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce, a pu déduire de l’ensemble de ces éléments qu’il y avait lieu d’estimer la valeur locative à 500 euros du m²B, valeur que le premier juge a justement retenue et qui mérite donc confirmation, étant précisé, pour répondre aux critiques formulées par l’appelante, que s’agissant d’apprécier des locaux à usage de commerce de banque et d’assurance, il est pertinent de prendre comme comparaison des locaux équivalents et que les locaux exploités XXX), mis en avant par la locataire comme seul terme justifié de comparaison, ne sont pas comparables avec les locaux loués qui bénéficient d’un meilleur emplacement et d’un meilleur standing, ce qui justifie parfaitement le différentiel retenu par l’expert ;

— sur les facteurs de majoration de la valeur locative :

L’expert judiciaire a retenu une majoration de 5% pour communication des lieux avec les locaux contigus, soulignant dans son rapport qu’un coefficient de majoration de 5% lui semblait plus approprié qu’un coefficient de 10% dès lors que la communication avec les locaux mitoyens ne concerne que le rez-de-chaussée ; le premier juge a retenu cette majoration ainsi que celle de 3% pour le droit de préférence en cas de vente des murs ;

L’appelante critique la majoration de 5% retenue par le premier juge pour communication des locaux au motif qu’elle a une obligation de remise en état des locaux à la fin du contrat de bail ; elle s’oppose aussi à la majoration retenue pour droit de préférence au motif que les consorts X n’ont aucunement l’intention de vendre mais également que la loi du 18 juin 2014 dispose qu’à compter du 1^er décembre 2014, le droit de préférence constitue un droit légal, de sorte qu’il ne saurait s’agir d’un avantage conféré par le bailleur au locataire susceptible de justifier l’application d’une majoration ; elle conteste que la faculté de cession doit un avantage concédé au preneur dans la mesure ou la cession à un autre que le successeur dans le commerce donne lieu au versement d’une indemnité au profit du bailleur ainsi que retenu dans le mémoire préalable ;

Il n’est pas contesté en l’espèce que le bail contient deux clauses particulières, l’une relative à la cession du droit au bail, l’autre à un pacte de préférence, libellées en ces termes ' La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de l’Ile de France est autorisée à céder son droit au présent bail pour l’exercice de tous commerces à l’exception des commerces bruyants ou malodorants, des commerces de ventes de denrées périssables et des débits de boissons et restaurants ' avec, en cas de cession pour une activité non visée par la destination du bail un versement d’indemnité au profit du bailleur et, en ce qui concerne le pacte de préférence, ' Par les présentes, les époux X consentent à la CRCAMIF qui accepte un droit de préférence pour l’acquisition des murs des lieux loués, objet du présent bail, et ce sous les conditions usuelles en la matière ' ;

En application de l’article R.145-8 du code de commerce, les éléments valorisant le fonds de commerce sont pris en considération pour majorer la valeur locative ; tel est le cas de la clause de cession libre de droit au bail qui emporte une majoration généralement fixée entre 2 et 5% ; le tribunal ne l’a pas retenue car elle ne lui était pas demandée par les bailleurs qui la sollicitent en cause d’appel ;

La cour estime devoir faire droit à cette majoration à hauteur de 2% dès lors qu’elle constitue pour le locataire l’avantage de lui permettre de voir le bail plafonné en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

Le premier juge a retenu en l’évaluant à 5%, comme l’avait fait l’expert, la majoration pour la communication avec les locaux contigus, la communication se faisant sur l’arrière par baie libre avec d’autres locaux appartenant au Crédit Agricole hors assiette locative, ce que la cour confirmera dès lors que cette communication développe pour le locataire un avantage en termes d’exploitation et de commercialité, même si elle se limite au rez-de-chaussée, l’obligation de remise en état des locaux à la fin du contrat de bail ne s’opposant aucunement à l’application d’une telle majoration ;

S’agissant du droit de préférence découlant de la clause du bail que le premier juge a retenu à hauteur de 3% pour majorer la valeur locative, elle apparaît parfaitement justifiée dès lors qu’elle a pour conséquence de restreindre le droit du bailleur à disposer librement de son bien, les arguments soutenus par l’appelante selon lesquels cette majoration ne devrait pas être retenue puisque les consorts X n’ont aucunement l’intention de vendre et que la loi du 18 juin 2014 dispose qu’à compter du 1^er décembre 2014, le droit de préférence constitue un droit légal, de sorte qu’il ne saurait s’agir d’un avantage conféré par le bailleur au locataire susceptible de justifier l’application d’une majoration, n’étant pas pertinents, dès lors que la loi du 18 juin 2014 n’est pas applicable en l’espèce, le bail ayant été renouvelé au 1^er janvier 2010 et que l’absence d’intention actuelle exprimée par les bailleurs de vendre leur bien est sans portée ;

Il s’ensuit que si le jugement doit être confirmé sur la valeur unitaire retenue au m², il sera infirmé en ce qu’il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme en principal de 54.540 euros par an, dès lors qu’en retenant comme facteurs de majoration de la valeur locative, tant une majoration de 5% pour communication des lieux avec les locaux contigus, que la clause de cession libre de droit au bail qui emporte une majoration de 2%, que le droit de préférence à hauteur de 3%, on parvient à une valeur locative de 55.550 euros en principal et par an (500 m²B x 101 x 1,10 ), qu’il convient de retenir comme montant du loyer renouvelé au 1^er janvier 2010 ;

Il y a lieu également de confirmer les dispositions du jugement relatives aux intérêts et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, et de dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens méritent confirmation ;

La Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France qui succombe en appel sera déboutée de ses autres demandes, y compris de celle relative aux frais irrépétibles, supportera les dépens d’appel et devra verser aux consorts X une indemnité de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 55.550 euros par an en principal à compter du 1^er janvier 2010 le loyer du bail renouvelé,

Statuant de nouveau de ces chef réformé et ajoutant,

Fixe le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2010 à la somme de 55.550 euros/an hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire ;

Déboute la CRCAM de Paris et d’Ile de France de ses autres demandes,

La condamne à verser à I J épouse X, à E X et à A X une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE