Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2017

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/10594

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/00540

APPELANTE :

SARL APM FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Anciennement dénommée APM PARIS COMMERCE SARL

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 804 354 264

[…]

[…]

Représentée par M^e I-J K, avocat au barreau de PARIS, toque : E0298

INTIMÉE :

SCI WHITE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 508 914 652

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Représentée par M^e Frédérique ELKAIM, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMÉ PROVOQUÉ :

Syndicat des copropriétaires 3 RUE DES BLANCS MANTEAUX, pris en la personne de son syndic la SARL VICTOR BURGIO IMMOBILIER, […], immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 452 684 814

[…]

[…]

Représentée par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Anne-Marie GRIVEL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame G H

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame G H, greffier présent lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1^er avril 2016, la société WHITE a donné bail à la société APM PARIS COMMERCE, nouvellement dénommée APM FRANCE, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] à Paris IVe, pour une durée de douze années entières et consécutives à effet du 1^er avril 2016 pour se terminer le 31 mars 2028, moyennant un loyer annuel, en principal, de 126 000 euros, hors taxes et hors charges, et à destination d'« activités de bijouterie, de joaillerie, et vente d’articles et d’accessoires de mode ».

Les locaux loués sont désignés comme suit :

« – Lot n°1 : Au rez-de-chaussée, un local commercial comprenant une boutique sur rue, à droite de l’entrée de l’immeuble comprenant une grande salle, escalier d’accès au sous-sol, droit au WC situé dans la cour ; représentant les 173/1 000e des parties communes de l’immeuble.

- Lot n°2 : Au sous-sol, un local avec water-closets, accessible par un escalier intérieur et privatif reliant le rez-de-chaussée, représentant les 21/1 000e des parties communes de l’immeuble.»

Le bail stipule en outre une franchise de loyer accordée au preneur pour le mois d’avril 2016 ainsi qu’une autorisation donnée par le bailleur au preneur de réaliser tous travaux d’aménagement sous réserve que ceux-ci n’affectent pas le gros oeuvre de l’immeuble et l’obtention préalable des autorisations de copropriété et administratives nécessaires.

Le 31 mai 2016, une partie du plafond des locaux du rez-de-chaussée s’est effondrée au cours de la réalisation des travaux d’aménagement par la société preneuse.

Par courrier du 21 juillet 2016, la SCI WHITE a autorisé la société APM FRANCE à suspendre le paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2016.

Aux termes d’un procès-verbal du 5 septembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de reprise du plancher haut en partie gauche des locaux loués.

Aux termes d’un procès-verbal du 10 novembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de divers travaux concernant le plafond haut en partie droite du local non traité dans le cadre des travaux votés le 5 septembre 2016.

Par ordonnance du 29 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de PARIS a autorisé la société APM FRANCE à assigner à jour fixe la société WHITE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER.

Par acte d’huissier de justice du 4 janvier 2017, la société APM FRANCE a assigné la société WHITE et le syndicat des copropriétaires du […] devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir, notamment, :

— constater que la société WHITE a manqué à son obligation de délivrance ;

— constater que les locaux loués sont totalement inexploitables neuf mois après la date de prise d’effet du bail du 1^er avril 2016.

Par note en délibéré du 2 mars 2017, le conseil de la société WHITE a informé le tribunal que les travaux de reprise au sein du local exploité par la société APM FRANCE étaient terminés et avaient été réceptionnés le 13 février 2017 ; qu’il en avait informé le conseil de la société APM FRANCE par courrier du 15 février 2017, lequel était joint à sa note, en lui indiquant que les clés du local loués étaient à sa disposition depuis le 13 février auprès du cabinet IDM, gestionnaire du bien.

Par jugement en date du 30 mars 2017, la 18^e chambre du tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit n’y avoir lieu à jonction entre la présente instance enregistrée au répertoire général sous le numéro 17/00540 et l’instance enregistrée au répertoire général sous le numéro 17/00679,

— Constaté que la société WHITE n’a pas maintenu, lors de l’audience du 26 janvier 2017, les demandes formulées à l’encontre de la société AXA France IARD, dans ses conclusions notifiées par voie électronique, le 24 janvier 2017,

— Constaté que le syndicat des copropriétaires du […] n’a pas maintenu, lors de l’audience, la demande formulée «à titre infiniment subsidiaire» à l’encontre de la société AXA France IARD, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2017,

— Débouté la société APM FRANCE de sa demande de résolution du bail du 1^er avril 2016 portant sur les lieux sis […],

— Débouté la société APM FRANCE du surplus de ses demandes,

— Débouté la société WHITE de ses demandes à l’encontre de la société APM FRANCE,

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du […] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la société WHITE formulées à son encontre,

— Déclaré sans objet la demande de la société WHITE tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires du […] à la garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de la société APM FRANCE,

— Débouté la société WHITE de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer une somme de 116 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné la société WHITE à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Condamné la société APM FRANCE et la société WHITE aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL APM France a relevé appel de cette décision par requête déposée le 26 mai 2017.

Le 26 juillet 2017, la SCI WHITE a assigné le syndicat des copropriétaires du […] en intervention forcée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2017 au visa des articles 1719 et 1184 du code civil, la SARL APM France demande à la Cour de :

— Déclarer la société APM FRANCE recevable et bien fondée en son appel limité,

— Constater que le manquement de la société SCI WHITE à son obligation de délivrance était suffisamment grave pour justifier la résolution du Bail du 1^er avril 2016,

— Constater au surplus que le manquement de la société SCI WHITE à son obligation de délivrance perdure depuis le prononcé du jugement dont appel et que les locaux loués demeurent impropres à leur destination contractuelle,

En conséquence,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que le manquement de la société SCI WHITE à l’obligation de délivrance lui incombant était caractérisé et en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes à l’encontre de la société APM FRANCE,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société APM FRANCE de ses demandes et l’a condamnée conjointement avec la société SCI WHITE aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

— Prononcer la résolution du Bail du 1^er avril 2016 aux torts exclusifs de la société SCI WHITE,

— Condamner la société SCI WHITE à rembourser à la société APM France la somme de 26.100 euros correspondant aux loyers et charges quelle a payés au titre des mois de mai et juin 2016 et la somme de 31.500 euros correspondant au dépôt de garantie qu’elle lui a versé,

— Condamner la société SCI WHITE à restituer à la société APM FRANCE la garantie à première demande de 151.200 euros qu’elle lui a remise à titre de complément de dépôt de garantie, sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard à compter du 10^e jour suivant la date de signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner la société SCI WHITE à payer à la société APM FRANCE la somme de 120.683,45 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, dans le cas où la Cour de céans considérerait qu’il n’y aurait pas lieu de prononcer la résolution du Bail du 1^er avril 2016,

— Dire et juger que la société APM FRANCE n’est redevable d’aucune somme au titre du Bail du 1^er avril 2016, en ce qui concerne les loyers, charges et accessoires pour la période écoulée entre le 31 mai 2016 et le 2 mars 2017,

— Dire et juger que la société APM FRANCE sera exonérée de toute obligation de paiement au titre du Bail du 1^er avril 2016 à compter du 3 mars 2017 et jusqu’à la production par la société SCI WHITE des demandes d’autorisation et des autorisations administratives requises au titre des travaux de reprise réalisés dans les locaux loués entre septembre 2016 et février 2017,

— Condamner la société SCI WHITE à payer à la société APM FRANCE une indemnité mensuelle de 8.580 euros pour la période écoulée depuis le 1^er septembre 2016 et jusqu’à la production des demandes d’autorisation et autorisations administratives précitées,

En tout état de cause,

— Déclarer la société SCI WHITE mal fondée en son appel incident,

— Débouter la société SCI WHITE de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société APM FRANCE,

— Condamner la société SCI WHITE à payer à la société APM FRANCE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître I-J K dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 19 septembre 2017 au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1725, 1384 ancien et 1242 nouveau du code civil et de l’article 564 du code de procédure civile, la SCI WHITE demande à la Cour de :

— Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Sur la demande principale de la société APM FRANCE en résolution judiciaire :

— Dire et juger que la société SCI WHITE a rempli son obligation de délivrance,

— Dire et juger que la société APM FRANCE a eu un comportement fautif en refusant le local commercial depuis le 3 octobre 2016, date de la mise à disposition des clés,

— Dire et juger que le bailleur n’a commis de manquement suffisamment grave pour justifier la résolution du bail commercial du 1^er avril 2016,

— Dire et juger que les désordres affectant la structure du plancher haut relevaient des parties communes,

— Dire et juger que le bailleur a fait toute diligence auprès du Syndicat des Copropriétaires pour pallier le trouble de jouissance,

En conséquence,

— Réformer le jugement en ce qu’il a retenu un manquement de la SCI WHITE à son obligation de délivrance,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Société APM FRANCE de sa demande de résolution judiciaire du bail aux torts de la SCI WHITE et de toutes ses demandes financières y afférentes,

Et statuant à nouveau,

— Débouter la société APM FRANCE de sa demande en résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur en application des articles 1719 et 1725 du Code Civil,

— Rejeter toutes les demandes formulées par la société APM FRANCE, en ce compris ses demandes indemnitaires,

Sur la demande subsidiaire de la société APM FRANCE,

— Déclarer les demandes nouvelles de la société APM FRANCE irrecevables,

— Débouter la société APM FRANCE de toutes ses demandes,

— Dire et juger que la société APM FRANCE est redevable des loyers charges et accessoires pour la période écoulée entre le 31 mai 2016 et le 2 mars 2017,

— Débouter la société APM FRANCE de sa demande d’exonération du paiement des loyers à compter du 3 mars 2017,

— Débouter la société APM FRANCE de sa demande concernant une indemnité mensuelle de 8 580 euros pour la période écoulée depuis le 1^er septembre 2016 et jusqu’à la production des demandes d’autorisation administratives.

Sur l’appel incident formé par la société White :

— Déclarer la société WHITE recevable et bien fondée en son appel,

— Réformer le jugement en appel en ce qu’il a débouté la société WHITE de sa demande en paiement des loyers,

— Condamner la société APM FRANCE à verser la somme de 195 524,80 euros au titre des loyers impayés, sommes à parfaire au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal,

A titre subsidiaire :

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du […] – 75 004 Paris, représenté par son Syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER à relever et garantir la société SCI WHITE de toutes les condamnations pouvant être prononcées contre elle en principal, frais et intérêts,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du […] – 75 004 Paris, représenté par son Syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER à verser à la société SCI WHITE 221 624,80 euros TTC charges comprises correspondant au montant des loyers de la prise d’effet du bail au prononcé de la décision à intervenir, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— Condamner la société APM FRANCE à verser à la SCI WHITE la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts, somme correspondant au coût des travaux nécessaires à la remise en état du local, suite aux travaux entrepris par la société APM FRANCE et demeurés inachevés,

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 30 mars 2017 en ce qu’il a condamné la SCI WHITE à verser la somme de 3000 euros au Syndicat des Copropriétaires du […] – 75 004 Paris, représenté par son syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires du […] – 75 004 Paris, représenté par son syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, de sa demande de condamnation de la SCI WHITE au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du […] – 75 004 Paris, représenté par son syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER et la société APM FRANCE à verser respectivement à la société SCI WHITE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 septembre 2017, le Syndicat des Copropriétaires du […] – 75 004 Paris demande à la cour de :

— Déclarer la SCI WHITE mal fondée en son appel provoqué et l’en débouter;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 30 mars 2017 ;

— Condamner la SCI WHITE à verser au Syndicat des Copropriétaires du […]
- 75 004 Paris, représenté par son syndic, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER la somme de 7.000 euros au titre de l’article sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par M^e Christian FOURN, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution du bail :

La SARL APM FRANCE demande la résolution du bail en raison de la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, et en application de l’article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur antérieurement au 1^er octobre 2016), en raison du mauvais état du plancher haut de la boutique d’une part, et d’autre part du fait de l’absence d’obtention des autorisations administratives requises suite à la réalisation des travaux.

1. Sur les désordres affectant le local

La SARL APM France approuve les premiers juges qui ont constaté le manquement de la SCI WHITE à son obligation de délivrance, laquelle perdure pendant toute la durée du bail, en soutenant que les locaux loués étaient et demeurent impropres à leur destination contractuelle, alors que le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et de délivrer la chose louée en bon état de réparations. Rappelant que ces dispositions sont d’ordre public, elle en conclut que la clause contractuelle prévoyant que « l’obligation de délivrance du Bailleur est, de convention expresse entre les parties, limitée à la remise des locaux en l’état » est donc nécessairement nulle et de nul effet, et que les clauses contractuelles, prévoyant que « le preneur prendra les lieux loués en l’état où ils se trouvent » ou encore la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur, ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

L’appelante fait également valoir que le bailleur ne peut invoquer l’absence de faute de sa part ou l’existence de la faute d’un tiers pour s’exonérer des conséquences du défaut de délivrance des lieux loués.

Elle souligne l’importance des désordres l’ayant empêchée d’utiliser les locaux conformément à l’usage pour lequel ils ont été loués : risques d’effondrement, mise à nue de la structure du plancher haut et installation d’étais rendant l’accès et l’utilisation desdits locaux impossibles, et ce jusqu’à ce jour, l’empêchant d’exercer son activité.

La SCI WHITE conteste la violation de l’obligation de délivrance alléguée par la société preneuse.

Elle estime que les premiers juges ont fait une appréciation inexacte des faits alors qu’elle a délivré un local en parfait état lors de la remise des clefs le 1^er avril 2016 puisque les désordres portant sur la structure de l’immeuble ne sont apparus qu’au cours des travaux d’aménagement réalisés par la société preneuse.

Elle explique avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire à son obligation de délivrance , notamment en prenant toutes les mesures auprès de la copropriété afin que les travaux de remise en état soient exécutés le plus rapidement possible, ce qui fut le cas puisque les travaux de reprise de la structure du plancher haut à l’arrière gauche de la boutique, autorisés par procès-verbal d’Assemblée Générale en date du 5 septembre 2016, ont été achevés le 29 septembre 2016 et leur réception prononcée le 3 octobre 2016.

Elle soutient qu’à cette date-là, les locaux étaient donc à la disposition de la locataire, qui les a refusés de manière injustifiée, au motif que les travaux réceptionnés le 3 octobre 2016 s’avéraient insuffisants et non conformes aux règles de l’art.

Elle indique qu’au contraire les travaux réalisés, l’ont été par une entreprise spécialisée, sous la surveillance d’un architecte, au soutien de notes de calcul d’un BET ingénieur structure, puis vérifiés par une société de contrôle technique.

S’agissant de la seconde partie du plancher haut en partie droite, que la société locataire a prétendu être également en mauvais état sur la base d’un rapport du bureau VERITAS daté du 3 octobre 2016, la SCI WHITE critique le jugement qui lui reproche de n’avoir pas démontré la preuve que le 3 octobre 2016 les locaux étaient en état de servir à l’usage auquel le bail les destine, et conteste les allégations de la SARL APM FRANCE, leur opposant les autres avis techniques établis par les rapports de X et Y, et de Madame Z, expert consultée par le bailleur, indiquant à l’unanimité que le reste du plancher ne présentait aucun risque d’effondrement.

Elle en conclut que la SARL APM FRANCE est mal fondée à reprocher à son bailleur un quelconque manquement au titre de son obligation de délivrance et dénie avoir commis une faute en mettant en avant toutes les diligences qu’elle a accomplies pour mettre un terme aux désordres. Elle rappelle que si le bailleur est garant de la jouissance paisible du locataire, il doit être exonéré lorsque le trouble trouve son origine du fait d’un tiers, en l’espèce le Syndicat des Copropriétaires responsable des parties communes de l’immeuble, en application de l’article 1725 du code civil.

L’historique des faits tels qu’exposé par les deux parties est le suivant :

— la SARL APM FRANCE a souhaité effectuer des travaux d’aménagement de sa boutique, au cours desquelles la partie du plancher haut, située à l’arrière gauche de la boutique, s’est effondrée le 31 mai 2016 ;

— le gérant du bailleur en a immédiatement avisé le syndic de la copropriété, la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, par courriel du 1^er juin 2016, lequel a fait intervenir M. A, architecte de la copropriété ;

— M. B, architecte mandaté par le bailleur, est allé visiter les lieux le 7 juin et a constaté, après dépose du bacula et mise à nu des éléments structurels du plancher haut, que le plancher est constitué d’une série de solives à enchevêtrure où la partie principale reprend les solives qui lui sont perpendiculaires à l’aide d’étriers, que cette pièce de bois est très altérée, en particulier à son encastrement, et supporte des charges excessives (plancher en béton d’une épaisseur de 15cm) ; relevant le peu de résistance de cette poutre et des faiblesses en plusieurs points sensibles, faisant craindre une rupture avec un risque d’effondrement du plancher, il indique dans son courrier du 27 juin avoir installé provisoirement quelques étais à titre conservatoire ;

— la SARL APM FRANCE ayant refusé, comme ne préservant pas l’espace accessible au public, la première solution proposée par M. A consistant en la pose d’un poteau dans la boutique pour étayer le plancher, la deuxième solution technique consistant à poser un fer plat sur la poutre fissurée et la restauration des autres solives, était retenue par l’architecte, avec l’aide des calculs établis par M. C, ingénieur structure, qui faisait venir sur les lieux le 18 juillet la société de charpente Stab & Noham, afin de confirmer la réalisation de cette deuxième option et d’établir un devis ;

— ce sont ces travaux, incluant la réfection du coupe-feu de la zone réparée, selon devis de la société Stab & Noham du 21 juillet, qui ont été votés par l’Assemblée Générale des copropriétaires le 5 septembre et ont démarré le 19 septembre, la SARL APM FRANCE étant informée par l’intermédiaire de son conseil, des étapes successives de prise en charge des désordres ;

— les travaux ayant été terminés le 29 septembre, un rendez-vous était prévu entre l’architecte et l’entreprise pour effectuer la remise des clés du local le 3 octobre ;

— la SARL APM FRANCE, craignant que le reste de la structure du plancher haut ne soit atteint de désordres semblables, a fait intervenir les 1^er et 5 septembre 2016 le bureau VERITAS, qui a rendu un 'diagnostic technique ponctuel’ le 3 octobre, après avoir effectué des sondages destructifs sur les zones non concernées par les travaux, en indiquant qu'en l’état, le risque d’effondrement du plancher et donc de l’immeuble est réel et que les sondages réalisés ont montré des dégradations au niveau des zones 1 (zone traitée par les travaux), 2 et 3, nécessitant l’examen minutieux de l’ensemble et la réalisation de renforcements préconisés afin d’annuler le risque d’effondrement du plancher ;

— qu’au vu de ce rapport, qui n’a été communiqué à la SCI WHITE que le 19 octobre, la SARL APM FRANCE s’est opposée à prendre possession du local ;

— Dès réception de ce rapport, la SCI WHITE en adressait copie au Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, qui votait en Assemblée Générale du 10 novembre les travaux de dépose du bacula, de traitement des bois et d’investigations complémentaires; la dépose du bacula était effectuée le 28 novembre, et une réunion était prévue entre le représentant du bailleur, la locataire, la société Stab & Noham et l’architecte le 9 décembre pour mener des investigations et poser un diagnostic sur l’état des bois du plancher haut ;

— en l’absence du Bureau Veritas, qui bien que convoqué contradictoirement, ne se présentait ni à cette réunion ni à celle du 20 décembre suivant, M. A a établi un rapport le 22 décembre concluant que l’examen de la structure bois rendu possible après la dépose du baculas a donc confirmé mes observations et conteste le rapport alarmiste de Véritas, notamment le risque d’effondrement du plancher et donc de l’immeuble ;

— néanmoins des travaux de renforcement partiel de structure bois et de traitement préventif et curatif des bois mis à jour étaient réalisés par la société Stab & Noham selon devis du 6 janvier 2017 sous la surveillance de M. A ;

— ces travaux terminés ont été réceptionnés le 13 février 2017, et les clés du local étaient à nouveau mises à la disposition de la locataire à cette date.

Il s’évince de ces éléments que lorsque la SARL APM FRANCE a voulu effectuer des travaux de rénovation de la boutique, une partie du bacula du plancher haut (située après la poutre centrale sur la partie gauche du magasin) s’est effondrée et les architectes et techniciens intervenus sur les lieux ont à l’unanimité constaté un grave désordre affectant la structure du plancher haut, et ont conclu à un problème de fragilité de la poutre principale, ayant donné lieu à la réalisation de travaux urgents consistant au renforcement de cette solive par la mise en place d’un fer plat et le renforcement de quatre autres solives par la mise en place de pièces de Lamibois en contact avec l’aire porteuse, incluant la réfection du coupe feu de la zone réparée.

Il n’est pas démontré que ces travaux réalisés sous la direction de M. A architecte en sa qualité de maître d’oeuvre, avec l’aide technique du BET structure M. C, par une entreprise de charpente, n’ait pas respecté les règles de l’art comme le prétend la SARL APM FRANCE.

L’avis technique de M. E du Bureau VERITAS, daté du 5 octobre 2016, faisant suite à deux visites réalisées hors du contradictoire du bailleur et du Syndicat des Copropriétaires, et qualifié d’alarmiste, n’a été établi que d’après trois sondages ponctuels.

Cependant, après avoir affirmé qu'en l’état, le risque d’effondrement du plancher et donc de l’immeuble est réel, ce technicien ajoute que les sondages réalisés ne permettent pas de tirer une conclusion sur l’ensemble du plancher du local.

Il préconise en conséquence de déposer l’ensemble du faux-plafond sur toute la surface de la boutique ainsi qu’un examen minutieux afin de détecter les solives, poutres et/ou poteaux présentant des faiblesses et nécessitant un renforcement et/ou un remplacement, et en fonction de l’état réel de la structure de prévoir un renforcement du plancher au cas par cas avec l’aide d’un BET spécialisé en bois.

Il recommande également la réalisation d’un diagnostic termites et insectes xylophages de la structure dénudée et suivant les résultats de ce diagnostic, de prévoir un traitement du bois par une entreprise certifiée CTB-A+.

Au vu de ce rapport faisant état d’un effondrement du plancher et donc de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS ayant fait déposé le bacula sur les autres zones du plancher haut, le représentant du Bureau VERITAS a été appelé, par lettres recommandées avec accusé de réception des 1^er, 6 et 13 décembre, à participer à deux réunions les 9 et 20 décembre 2016 en présence de toutes les parties concernées, le Syndicat des Copropriétaires s’engageant même à prendre en charge les frais de déplacement de cet organisme, mais ce dernier n’a pas souhaité participer au constat de ses propres préconisations.

Après la réunion du 9 décembre, M. A a confirmé ses précédentes constatations effectuées le 3 octobre après le passage du Bureau VERITAS, après avoir constaté que trois sondages avaient été pratiqués au droit du plafond de la boutique, selon lesquelles dans ce type d’immeuble très ancien, en réalisant des sondages, il est fort probable de trouver des bois en état moyen, ce n’est pas pour cela que l’immeuble est dangereux ou le plafond sur le point de tomber ; à l’examen du plafond au plâtre actuellement entoilé, rien ne permettait de dire que celui-ci pouvait être dangereux : il n’y avait donc pas de raison objective de réaliser des sondages et d’ailleurs aucune mesure conservatoire n’avait été prise tant par mon prédécesseur, par moi-même ou conseillée par les entreprises intervenues sur ce chantier, et a conclu dans son rapport du 22 décembre 2016 que l’examen de la structure bois rendu possible après la dépose du bacula a permis de contester le rapport alarmiste de VERITAS, notamment le risque réel d’effondrement du plancher et donc de l’immeuble.

La société X, appelée par le bailleur à donner son avis technique, a indiqué dans un avis du 13 janvier 2017, être en total désaccord avec le diagnostic réalisé par le bureau VERITAS, constatant que les dégradations présentées par les solives bois ne sont pas alarmantes compte tenu de leur ancienneté, sans aucune anomalie particulière mettant en danger les occupants ou la stabilité du bâtiment, et sans détérioration due à des insectes xylophages, concluant que des travaux de reprise de la structure porteuse ne sont pas nécessaires dans l’immédiat, et n’auraient de rôle que de prévenir de futures dégradations des solives.

C’est ainsi le choix fait par le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, qui a décidé avec pertinence, de profiter du dépôt du bacula pour entreprendre des travaux de confortation de la structure de l’autre partie du plancher haut, de nature à prévenir d’éventuelle détérioration à long terme et a fait réaliser avec l’aide des calculs de la société BET X, des travaux de renforcement de certaines solives et de traitement préventif et curatif des bois, par insecticide et fongicide par la société Stab & Noham selon devis du 6 janvier 2017 sous la surveillance de M. A.

Le rapport Y du 18 janvier 2017 conclut que la visite sur site permet d’informer le Syndicat des Copropriétaires que l’état de conservation du plancher haut du local n’est pas de nature à compromettre la stabilité du bâtiment.

Enfin M^me Z, expert près la cour d’appel de Paris, dans un avis technique en date du 9 juin 2017, vient conforter les précédents avis techniques des bureaux de contrôles X et Y, en concluant, hormis les renforcements partiels réalisés, à l’absence de désordre particulier.

Le 'diagnostic technique ponctuel’ établi par M. E, technicien du Bureau VERITAS, postérieurement aux interventions de professionnels qualifiés tels que deux architectes, un BET spécialisé en charpente et une entreprise spécialisée en traitement et renforcement des structures bois, au visa de sondages ponctuels, apparaît donc dénué de sérieux, et ce technicien est malvenu aujourd’hui à établir un nouvel avis technique daté du 21 avril 2017, venant confirmer son précédent avis, alors qu’il a refusé de le faire au contradictoire des différents intervenants professionnels.

L’exécution de l’obligation de délivrance, prévue par l’article 1719 du code civil, qui doit être celle d’une chose en bon état de réparation de toute espèce comme l’article 1720 du même code le précise, ne doit pas s’apprécier exclusivement à la date de prise de possession des lieux par le locataire et de remise des clés, mais persiste tout au long du bail, en obligeant le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur.

Néanmoins il a été démontré que la bailleresse a mis tout en oeuvre pour faire effectuer des travaux de reprise, et a mis à disposition le local dès le 3 octobre 2016. Les locaux étaient alors exploitables à compter de cette date.

Les circonstances qui ont conduit la SCI WHITE et le Syndicat des copropriétaires du […]-75004 PARIS à faire réaliser d’autres travaux confortatifs ne sont dues qu’à la résistance manifestée par la locataire et son insistance injustifiée à vouloir déposer l’ensemble du plancher haut et ne peuvent constituer un manquement de la SCI WHITE à son obligation de délivrance.

Et c’est en vain que la bailleresse se prévaut de la clause du bail en vertu de laquelle « le preneur souffrira, sans indemnité, tous les travaux, quel que soit leur nature, exécutés dans les lieux loués, les locaux adjacents ou sur la voie publique, quels qu’en soient les inconvénients, la gêne, la durée et ce par dérogation à l’article 1712 du code », pour s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués, une telle clause ne pouvant trouver application en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux.

De même elle ne saurait s’affranchir de cette obligation de délivrance en invoquant la célérité avec laquelle elle a agi.

L’article 1725 du code civil dispose que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ».

Le locataire, qui est la victime d’une voie de fait d’un tiers (le Syndicat des Copropriétaires), est en droit de rechercher si le bailleur a commis une faute personnelle ayant contribué à son préjudice et si ce préjudice qu’il subit trouve sa source dans un manquement du bailleur à ses obligations, pour écarter l’application de l’article 1725 du code civil.

En l’espèce, doit être retenue la faute personnelle du bailleur, en ce qu’il a délivré un local qui présentait une fragilité structurelle, et a ainsi manqué à l’obligation de délivrance, qui perdure tout au long de l’exécution du bail et à laquelle il est tenu à l’égard du preneur. Cette faute excluant l’exonération prévue par l’article 1725 du code civil, la responsabilité du bailleur doit être retenue.

2. Sur l’absence d’autorisations administratives

L’appelante soutient pour la première fois en cause d’appel que les travaux réalisés entre septembre 2016 et février 2017 nécessitaient l’obtention d’autorisations administratives au titre de la réglementation applicable aux ERP selon l’article R.213-22 du code de la construction et de l’habitation, l’empêchant d’assurer les locaux, et que ce manquement de la SCI WHITE à son obligation de délivrance présente une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail.

L’intimée expose que ces travaux ont été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires, selon lequel les travaux entrepris n’étaient pas soumis à autorisations administratives, ce que confirme M^me Z, architecte F, expert près de la cour d’appel de Paris, puisqu’il s’agissait de simples travaux de renforts ponctuels.

L’article R.213-22 du code de la construction et de l’habitation visé par la société locataire n’existe pas.

L’article R.111-19-6 du même code sur lequel se fonde le courtier des assurances Dufaud pour refuser d’assurer la SARL APM FRANCE est caduque depuis 2006 et a été remplacé par les articles R.111-19-13 et suivants relatifs aux conditions d’accessibilité des établissements ERP 5^e catégorie.

Ces articles n’ont pas vocation à s’appliquer aux travaux de confortation du plancher haut de la boutique.

Contrairement à ce qu’écrit M^e Moisson, avocate, dans une consultation écrite et non datée, les travaux prévus par l’article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation et qui sont soumis à une déclaration préalable sont ceux portant sur la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public, et n’incluent pas les travaux de reprise de l’existant.

En effet, la demande préalable de travaux, dont fait état le courrier de la Préfecture de Police communiqué par la locataire, la nature des travaux réalisés n’ayant pas été communiquée à cette autorité, relative à la sécurité contre l’incendie dans les ERP 5^e catégorie recevant du public et prévue par l’arrêté du 22 juin 1990, n’était pas nécessaire compte tenu du fait qu’il s’agissait de travaux consistant à rétablir l’état existant, comme le précise le cabinet BATIPLUS dans son rapport du 5 juillet 2017, conforté par le second rapport de M^me Z daté du 26 juin 2017 qui confirme que les travaux ponctuels de renforcement du plancher haut ne sont pas soumis à une déclaration préalable.

L’expert M^me Z ajoute que s’il appartient au bailleur d’assurer les isolements réglementaires des locaux au titre de la protection contre les risques d’incendie, il appartient au preneur de déposer le dossier de demande de travaux d’aménagement 'propre à son activité’ aux fins d’obtention de l’autorité administrative requise avant d’engager ses travaux ; l’expert a ainsi constaté que la SCI WHITE a parfaitement rempli son obligation d’isolement en procédant à la réfection coupe-feu 2h, alors que la norme requise pour les ERP 5^e catégorie est de 1h.

La SARL APM FRANCE est donc malfondée à soutenir que les travaux réalisés nécessiteraient l’obtention d’autorisations administratives, dont l’absence empêcherait l’exploitation du local.

En conséquence, la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrance est insuffisante pour justifier la résolution du bail, et la SARL APM FRANCE sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes en paiement de la SARL APM FRANCE :

La SARL APM FRANCE sollicite en premier lieu, le remboursement de la somme de 26 100 euros correspondant aux loyers et charges réglées pour les mois de mai et juin 2016, la restitution de la somme de 31 500 euros versé à titre de dépôt de garantie, la garantie de première demande de 151 200 euros remise à titre de complément de dépôt de garantie, outre la somme de 120 683,45 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dépenses qu’elle a engagées au titre des travaux d’aménagement.

La SCI WHITE s’oppose aux demandes en remboursement et en dommages et intérêts en soutenant n’avoir commis aucune faute et conteste les factures liées aux travaux produites en avançant qu’il n’est pas établi que la SARL APM FRANCE s’en soit acquittée.

A titre subsidiaire, en cas de non résiliation du bail, la SARL APM FRANCE demande à être exemptée du paiement des loyers, charges et accessoires du 31 mai 2016 au 2 mars 2017, puis à compter du 3 mars 2017 jusqu’à l’obtention des autorisations administratives sollicitées, et elle évalue sa perte d’exploitation à la somme de 8 580 € par mois jusqu’à l’obtention desdites autorisations administratives.

La SCI WHITE soulève l’irrecevabilité de la demande sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande nouvelle. Subsidiairement, elle s’oppose aux demandes en soutenant que le comportement fautif de la société locataire a été à l’origine de l’absence d’exploitation des locaux, du fait de son refus de reprendre possession du local le 3 octobre 2016 puis le 3 mars 2017, et conteste la fiabilité du document comptable fourni que la SARL APM FRANCE s’est constituée elle-même.

Il est établi que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a empêché la SARL APM FRANCE d’exploiter le local loué et lui a ainsi causé un préjudice que la SCI WHITE est tenue de réparer.

Ainsi il sera fait droit à la demande en restitution des loyers pour les mois de mai et juin 2016 à hauteur de 26 100 euros.

La résolution du bail n’étant pas prononcée, les autres demandes en remboursement de dépôt de garantie et de complément de dépôt de garantie seront rejetées.

Pour les mêmes motifs les honoraires d’avocat liés à l’établissement du bail, les frais d’immatriculation au RCS, les factures liées à l’agencement de la boutique, le mobilier, les honoraires d’architecte, resteront à la charge de la société locataire, qui ne justifie pas en avoir perdu le bénéfice.

Par contre les frais d’enlèvement des gravats en date du 31 mai 2016 seront indemnisés pour un montant de 369,60 euros, selon facture produite.

Constitue une demande nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile, une demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice lié à l’exécution du contrat, car elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande en résolution, qui a pour objet de mettre à néant le contrat.

Les demandes subsidiaires formulées par la SARL APM FRANCE visant à être exemptée du paiement des loyers et à être indemnisée de sa perte d’exploitation sont donc irrecevables.

Sur les demandes de la SCI WHITE :

1. Sur la demande en paiement de loyers

La SCI WHITE sollicite paiement de l’arriéré de loyers pour la période du 3^e trimestre 2016 au 3^e trimestre 2017, soit la somme de 195 524,80 euros.

La SARL APM FRANCE estime cette demande infondée motif pris que les locaux étaient impropres à leur destination durant toute cette période et en demande le rejet.

Du fait de l’absence de délivrance du local par le bailleur, le preneur est fondé à lui opposer l’exception d’inexécution jusqu’au 3 octobre 2016. La SARL APM FRANCE ne reste donc redevable que des loyers suivants :

— du 4 octobre 2016 au 31 octobre 2016 : 38 700 € x 89j/92j = ……………………37 438,04 €

—  1^er trimestre 2017 : ……………………………………………………………………………….38 700,00 €

—  2^e trimestre 2017 : (loyer révisé + dépôt de garantie révisé) …………………….39 019,62 €

—  3^e trimestre 2017 : ……………………………………………………………………………..38 874,34 €

soit ……………………………………………………………………………………………………..154 032,00 €

et sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

2. Sur la demande en dommages et intérêts

La SCI WHITE sollicite paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût des travaux de réparation qui seront nécessaires pour remettre en état le local.

La résolution du bail n’étant pas prononcée et la SARL APM FRANCE demeurant locataire du fait de la poursuite du bail et ayant été autorisée à effectuer des travaux d’aménagement dans les locaux loués, le coût des travaux de remise en état du local sera établi, si nécessaire, à la fin du bail lors de l’état des lieux de sortie du locataire.

Cette demande sera rejetée comme malfondée.

Sur la garantie du Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS :

La SCI WHITE sollicite à titre subsidiaire la condamnation du Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer la somme totale de 221 624,80 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1^er mai au 30 septembre 2017 pour trouble de jouissance.

Elle soulève aussi la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 1242 nouveau du code civil en qualité de gardien des parties communes.

Le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS réplique qu’aucun vice de construction ou défaut d’entretien n’est démontré et que la SCI WHITE ne peut engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 14, faute d’en apporter les éléments nécessaires à sa mise en oeuvre.

Il ajoute qu’aucune faute ne pouvant lui être reprochée, sa responsabilité du fait des choses doit être écartée.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 instaure le principe de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans qu’il soit besoin de prouver l’existence d’une faute.

En l’espèce le mauvais état de la poutre fissurée et des autres solives constaté sur le plancher haut du local appartenant à la SCI WHITE relève bien d’un défaut d’entretien des parties communes susceptibles de mettre en oeuvre la responsabilité du Syndicat sur le fondement de l’article 14 précité.

L’obligation d’entretien qui pèse sur le Syndicat a été par ailleurs remplie lorsqu’il a été décidé de procéder aux travaux de renfort sur les solives de la structure du reste du plancher haut en janvier 2017.

Du fait des désordres, la SCI WHITE doit rembourser à sa locataire des frais de nettoyage des lieux pour un montant de 369,60 € et a subi un préjudice de jouissance évalué à la perte de loyers entre le 1^er mai et le 3 octobre 2016 correspondant à la somme de 66 061,96 euros représentant les loyers de mai et juin (26 100 €), du 3^e trimestre (38 700 €) et du 1^er au 3 octobre (1 261,96 €).

Le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS sera donc condamné à relever et garantir la SCI WHITE de la condamnation au paiement des sommes de 369,60 € et de 26 100 € et à payer à la SCI WHITE la somme de 39 961,96 euros représentant le solde des loyers du 1^er juin au 3 octobre (66 061,96 – 26 100) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur les autres demandes :

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI WHITE à hauteur de 6 000 € qui seront pris en charge par le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS.

Les demandes formées à ce titre par la SARL APM FRANCE et le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS seront rejetées.

Les dépens seront supportés par moitié par le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS et la SARL APM FRANCE.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de ses dispositions ayant :

— Débouté la société APM FRANCE du surplus de ses demandes,

— Débouté la société WHITE de ses demandes à l’encontre de la société APM FRANCE,

— Débouté la société WHITE de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer une somme de 116 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné la société WHITE à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la SCI WHITE a manqué à son obligation de délivrance ;

Condamne la SCI WHITE à payer à la SARL APM FRANCE la somme de 26 100 euros en remboursement des loyers réglés pour les mois de mai et juin 2016 à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI WHITE à payer à la SARL APM FRANCE la somme de 369,60 euros au titre des frais d’enlèvement des gravats ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, représenté par son syndic la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, à relever et garantir la SCI WHITE de ces deux condamnations ;

Déclare irrecevables comme nouvelles les demandes de la SARL APM FRANCE en indemnisation de son préjudice ;

Déboute la SARL APM FRANCE du surplus de ses demandes ;

Condamne la SARL APM FRANCE à payer à la SCI WHITE la somme de 154 032 euros au titre des loyers arriérés arrêtés au 3^e trimestre 2017 , pour la période écoulée du 4 octobre 2016 au 3^e trimestre 2017 inclus ;

Rejette la demande en dommages et intérêts de la SCI WHITE au titre des travaux nécessaires à la remise en état du local ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, représenté par son syndic la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, à payer à la SCI WHITE la somme de 39 961,96 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, représenté par son syndic la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, à payer à la SCI WHITE la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI WHITE du surplus de ses demandes ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, représenté par son syndic la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, de sa demande indemnitaire fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du […]-75004 PARIS, représenté par son syndic la société VICTOR BURGIO IMMOBILIER, et la SARL APM FRANCE pour moitié chacun aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE