Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2017

(n° 569 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/06143

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mars 2017 -Président du TGI de PARIS – RG n° 17/51461

APPELANTE

SAS SIXT SAS agissant poursuites et diligences de son Président

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistée de M^e Veruschka MOLLER de l’AARPI CARAVELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1411

INTIMEE

SCI BOCAGE prise en la personne de son gérant Monsieur [H] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 822 92 9 1 055

Représentée par M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

assistée de M^e Rebecca HOZE-SITRUK, avocat au barreau de Paris, toque P 154

PARTIE INTERVENANTE FORCEE :

SCI SAXE prise en la personne de son gérant Monsieur [U] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

N° SIRET 824 793 194

Représentée par M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

assistée de M^e Rebecca HOZE-SITRUK, avocat au barreau de Paris, toque P 154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère et M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par M^me Véronique COUVET, greffier.

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2002, la société Bocage, propriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], a donné à bail commercial à la société Sixt un local à usage de garage pour location de voitures. Par acte notarié du 16 janvier 2017, la société Bocage a consenti une promesse de vente à un tiers sur l’ensemble de ses lots, expirant le 21 avril 2017. Par acte d’huissier du 10 février 2017, la société Sixt a fait assigner la société Bocage en référé pour qu’il lui soit fait interdiction sous astreinte de réitérer la vente avant que son droit de préférence instauré par l’article L.145-46-1 du code de commerce soit purgé.

Par ordonnance contradictoire du 2 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a débouté la société Sixt de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à la société Bocage la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 21 mars 2017, la SAS Sixt a interjeté appel de cette ordonnance.

Par acte d’huissier du 11 avril 2017, elle a assigné en intervention forcée la SCI Saxe, bénéficiaire de la promesse de vente.

Par ses conclusions transmises le 13 juin 2017, la société Sixt demande à la cour de :

— déclarer recevable l’appel régularisé à l’encontre de l’ordonnance du 2 mars 2017,

— déclarer recevable l’appel en cause de la société Saxe aux fins de condamnation, et à tout le moins aux fins de déclaration d’arrêt commun,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la société Sixt de toutes ses demandes et en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la société Bocage 2000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater l’existence d’une situation d’urgence, l’absence de contestation sérieuse et en toute hypothèse l’existence d’un différend justifiant les mesures sollicitées ; à titre subsidiaire et en tout état de cause également l’existence d’un dommage imminent qu’il s’agit de prévenir, voire d’un trouble manifestement illicite qu’il s’agit de faire cesser ;

— constater qu’elle bénéficie du droit de préférence du locataire de locaux commerciaux ;

— enjoindre à la société Bocage de procéder à son profit aux notifications prescrites par l’article L.145-46-1 du code de commerce, et ce au plus tard sous quinzaine à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard, et en tout état de cause, avant toute finalisation d’une vente portant sur les locaux donnés à bail ou, et plus particulièrement, toute réitération, le cas échéant par acte authentique, de la promesse de vente en date du 16 janvier 2017 dont la société Bocage se prévaut et dont le délai de réalisation a été prolongé par acte du 27 avril 2017 ;

— faire interdiction à la société Bocage, et également à la société Saxe, de finaliser la vente des locaux objet du bail commercial accordé à Sixt et le cas échéant de réitérer la promesse de vente, sous quelque forme que ce soit, et, pour la société Bocage, de procéder à la vente à un tiers desdits locaux, avant que le droit de préférence au profit de la société Sixt ne soit purgé, ou, à titre subsidiaire, si la cour devait estimer que cette question relèverait du fond, avant qu’elle ne soit tranchée le cas échéant au fond, cette interdiction étant assortie d’une astreinte de 270.000€ en cas d’infraction, pour chacune des contrevenantes, sans préjudice de toute autre action, et notamment en annulation et en indemnisation, qu’elle serait en droit d’exercer ;

— se déclarer compétent pour liquider les astreintes à titre provisoire ;

— à titre subsidiaire, pour la société Saxe, lui déclarer commun l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement les sociétés Bocage et Saxe au paiement de 30.000 €, sauf à parfaire, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Bocage et la société Saxe aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais d’actes d’huissier du 2 et 3 février 2017, ainsi que les frais engagés pour l’ensemble des significations opérées, à des fins de notification ou à des fins probatoires et y compris pour des actes ainsi réalisés avant la déclaration d’appel.

Elle fait valoir qu’elle bénéficie d’un droit de préférence en sa qualité de locataire des locaux à usage commercial, l’exception prévue à l’article L.145-46-1 du code de commerce de 'cession unique de locaux commerciaux distincts', qui doit être comprise de manière restrictive compte tenu de la finalité protectrice du principe, étant inapplicable dès lors que le lot distinct n°232 qui est également compris dans la vente n’est pas un local commercial mais un local d’habitation, ce qui ressort de la promesse de vente elle-même, des statuts de la société Bocage, du rapport d’expertise que celle-ci a fait effectuer en 2012 ainsi que du constat d’huissier établi le 20 mars 2017, qui démontre qu’il n’y est exercé aucune activité commerciale par la société Rent-a-Car mais que le logement est loué à des particuliers depuis 2014, et ce, indépendamment des stipulations du seul règlement de copropriété ou du bail qui ne suffisent pas à qualifier de commercial ce lot. Elle souligne qu’en l’absence de tout autre local commercial au sens de l’article L 145-46-1 code de commerce, son droit de préférence doit s’appliquer, ayant un intérêt légitime à vouloir pérenniser son activité locale en envisageant de se porter acquéreur dès lors qu’elle exploite de manière continue et de longue date une activité commerciale importante dans les locaux litigieux, et que la vente en l’état à un tiers est interdite puisque la promesse dont est bénéficiaire la société Saxe ne peut être réalisée faute d’offre qui lui ait été faite préalablement. Elle a donc intérêt, sur le fondement de l’article 331 du code de procédure civile, à appeler la société Saxe dans la cause en tant que bénéficiaire de la promesse de vente consentie par la société Bocage, afin de lui faire interdire de participer à la réalisation de la vente. Elle considère que les mesures sollicités peuvent être ordonnées en référé sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile puisque l’urgence est caractérisée par l’imminence de la finalisation de la vente projetée par la société Bocage à la société Saxe et que cette cession des locaux en violation de ses droits de se porter acquéreur de manière préférentielle constitue un dommage imminent qu’elle a intérêt à prévenir.

Par leurs conclusions transmises le 13 juin 2017, les sociétés Bocage et Saxe demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 2 mars 2017,

— à titre subsidiaire, dire qu’en cas de reconnaissance d’un droit de préemption au profit de la société Sixt conformément aux dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce, les conditions et objet de la vente seront nécessairement différents de la promesse de vente signée par la société Bocage ;

— condamner la société Sixt à leur payer la somme de 400.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Sixt à leur verser à chacune la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sixt au paiement des entiers dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SCP Zurfluh-Lebatteux par le ministère de Maître Patrice Lebatteux.

Elles font valoir :

— que la bailleresse a bien avisé la société Sixt de son projet de cession dès septembre 2016 laquelle n’y a pas donné suite mais qu’elle n’avait pas juridiquement à le lui notifier dès lors que, sur le fondement de l’article L.145-46 du code de commerce, le droit de préemption est inapplicable en cas de cession globale de locaux commerciaux distincts et que dès lors, la société bailleresse n’est pas tenue de purger le droit de préférence ;

— que la destination du lot distinct n°232 est bien commerciale dès lors que cela résulte du bail consenti à la société Rent a Car ainsi que du règlement de copropriété et qu’il n’y a pas lieu de constater l’usage réel du local loué car cela obligerait le bailleur souhaitant vendre ses locaux loués à usage commercial à s’assurer préalablement de l’activité réellement exercée dans les locaux.

— que le défaut d’immatriculation de la société Rent a Car au titre de ces locaux est donc inopérant et n’est pas de nature à écarter la nature commerciale du bail, le local constituant le lot n°232 étant bien assuré par la société Rent a Car comme le démontre l’attestation d’assurance du 26 décembre 2016 pour l’année 2017 et dès lors qu’elle règle ses loyers et charges.

— à titre subsidiaire, si un droit de préemption devait être reconnu au profit de la société Sixt, il ne pourrait porter que sur les lots dont elle est locataire à l’exclusion du lot n°232 sur lequel la société Rent a car bénéficierait également d’un droit de préemption, c’est donc un nouveau processus de vente qui sera engagé ; elle sera donc libre de décider de vendre ou non et de déterminer les conditions de son offre si bien que la demande d’injonction doit être rejetée.

— que la société Sixt sera condamnée à leur verser la somme de 400.000 € à titre de dommages et intérêts au regard de sa mauvaise foi avérée et de son exercice abusif des voies de recours.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions transmises et développées lors de l’audience des débats.

MOTIFS

Considérant qu’aux termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce instauré par la loi du 18 juin 2014,

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.»

Considérant que pour se prévaloir de la précédente dérogation tenant à 'la cession unique de locaux commerciaux distincts', la société bailleresse indique que le lot n°232 qui est inclus dans la promesse de vente qu’elle a conclue avec la SCI Saxe constitue un local commercial, ainsi qu’il résulte tant du règlement de copropriété de l’immeuble que du bail commercial qu’elle a consenti à son sujet à la société Rent a car ; que cependant, si le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4] -qui est à usage d’habitation- prévoit que l’ensemble des lots du rez-de-chaussée dont le lot 232 sont à usage commercial, il n’en définit pas moins celui-ci dans l’état descriptif de division comme un logement, dénomination qui est d’ailleurs logiquement reprise dans la promesse de vente qui a été prorogée le 27 avril 2017 ; que par ailleurs, si ce logement a fait l’objet d’une 'location commerciale’ consentie par la SCI Bocage à la société Rent a car suivant bail non commercial du 1er juillet 2001 puis suivant 'renouvellement de bail’ daté du 30 mars 2011 pour une durée de 3, 6 ou 9 années produits par la bailleresse, il reste que la société Rent a car n’y a jamais exercé la moindre activité commerciale puisqu’elle n’y est pas inscrite au registre du commerce et que le logement est, dans le 'rapport d’expertise en valeur vénale’ de l’ensemble de ses lots que la SCI Bocage a fait établir en octobre 2012, décrit comme un 'studio loué suivant baux soumis aux articles 89-462 de la loi du 6 juillet 1989" ; que cette affectation non commerciale est encore confirmée par les procès-verbaux de constats établis par huissier de justice les 20 février et 20 mars 2017, ce dernier sur requête, et du rapport d’enquête privée du 13 mars 2017, qui établissent que le logement est occupé depuis 2014 à usage d’habitation par des particuliers qui se prétendent locataires en titre, le nom de la société Rent a car n’apparaissant nulle part dans l’immeuble ; qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement qui constitue le lot n°232 ne constitue manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article susvisé qui pourrait faire obstacle au droit de préférence de la société Sixt et à sa notification dans les conditions légales -indépendamment de toute information officieuse- ;

Considérant que par application de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Considérant que la promesse de vente conclue entre la SCI Bocage et la SCI Saxe constitue bel et bien la 'vente envisagée’ par le propriétaire visée par l’article L.145-46-1 et qui doit être notifiée au locataire dans les conditions légalement prévues ; que la carence de la SCI Bocage à son obligation de notification de son projet de vente à la société Sixt constitue donc une violation des droits de celle-ci ; qu’afin de prévenir la réalisation de la vente au mépris des droits du locataire commercial en place, il convient donc de faire injonction à la SCI Bocage de procéder à cette notification, et ce, au plus tard sous quinzaine à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1000€ par jour de retard, et de faire interdiction aux deux intimées de procéder à cette réitération dans cette attente, sans qu’il y ait lieu à astreinte, la sanction encourue étant la nullité de la vente ;

Considérant que la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive est dès lors sans fondement et doit être rejetée ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais de procédure qu’elle a dû engager et qu’une somme de 5000 € lui sera allouée à ce titre, la société Bocage étant seule condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme l’ordonnance de référé du 2 mars 2017 et, statuant de nouveau,

— Fait injonction à la SCI Bocage de procéder à la notification à la SAS Sixt, et ce au plus tard sous quinzaine à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé ce délai, de la promesse de vente en date du 16 janvier 2017 et dont le délai de réalisation a été prolongé par acte du 27 avril 2017 ;

— Fait interdiction à la SCI Bocage et la SCI Saxe de réaliser la vente des locaux objet du bail commercial accordé à Sixt et le cas échéant de réitérer la promesse de vente, sous quelque forme que ce soit, et, pour la société Bocage, de procéder à la vente à un tiers desdits locaux, avant que le droit de préférence au profit de la société Sixt ne soit purgé ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI Bocage à payer à la SAS Sixt la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT