Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/00654

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/16655

APPELANTE :

SCI DU 5 RUE DE WASHINGTON représenté par la SASU FONCIA COURCELLES (RCS de Paris sous le numéro 372 049 681) prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 330 323 398

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas COHEN STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301, avocat substitué par M^e Olivier BEJAT de la SELARL ATTIQUE AVOCATS

INTIMÉES :

SARL A B, exploitant sous l’enseigne SUNSO, prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 450 146 865

[…]

[…]

SCP H D I en la personne de M^e C D ès qualités d’administrateur judiciaire de la société A B par décision du tribunal de commerce de Paris en date du 6 février 2013

[…]

[…]

Représentés par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

PARTIE INTERVENANTE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 5/7 RUE DE WASHINGTON – […], représenté par son syndic, le cabinet X IMMOBILIER, SARL, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro n°382 327 203, dont le siège social est […], prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

Intervention forcée

Représentée par M^e Frédérique Z, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0620, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame E F

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle HARDOIN DE LA REYNERIE, greffier présent lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2005, la SCI DU 5 RUE DE WASHINGTON a donné à bail à la société M. Y.L.C divers locaux à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier situé […] à Paris 8^e, pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2005, à destination de 'SPA, centre de bronzage, bien être, commercialisation de cabines de bronzage, cosmétique, parfumerie, produits de beauté', moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 40.000 €.

La société M. Y.L.C a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la SARL A B par acte sous seing privé du 30 avril 2009. Par acte sous seing privé du 27 mai 2009 la bailleresse a autorisé la subrogation de la SARL A B à la locataire cédante, à effet au 1^er mai 2009.

Les locaux loués sont situés au fond de la cour de l’immeuble et ne bénéficient d’aucun linéaire de façade sur la […]. Lors de l’acquisition du fonds de commerce par la SARL A B, une enseigne drapeau « couleur d’été-le bronzage en liberté » était installée en façade de l’immeuble, laquelle a été retirée sans autorisation en août 2009 par le gérant de la crêperie située au rez de chaussée sur rue de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du 5-7 […] a fait assigner en référé la SCI du […] et la Sté A B leur reprochant, outre l’annexion d’une courette commune, l’installation de panneaux publicitaires amovibles sur les côtés de la porte cochère de l’immeuble. Par ordonnance du 26 octobre 2011, le juge des référés a fait cesser l’annexion de la courette mais a fait observer que la présence des panneaux publicitaires amovibles de part et d’autre du porche ne caractérisait pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il a dit n’y avoir lieu à référé concernant ces panneaux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2012, le mandataire de la SCI du 5 rue Washington a mis en demeure la Sté A B de retirer sous huitaine le panneau publicitaire mobile installé au niveau de la porte cochère de l’immeuble, lui transmettant un courrier du syndic de l’immeuble en date du 3 décembre 2012 sollicitant le retrait définitif de cette publicité.

Par jugement du 6 février 2013, le tribunal de commerce de Paris a ordonné le placement de la SARL A B en redressement judiciaire et a nommé la SCP H D I ès qualités d’administrateur.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2013, la SCI du 5 rue Washington a fait délivrer à la Sté A B un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 51.946,38 €.

La SARL A B assistée de la SCP H D I a assigné le 21 octobre 2013 la SCI DU 5 RUE DE WASHINGTON principalement aux fins de résiliation du bail au motif qu’en l’absence d’enseigne ou panneau en façade sur rue, elle ne dispose pas des moyens publicitaires suffisants pour permettre à la clientèle d’accéder aux lieux loués.

Par jugement en date du 3 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 11 avril 2005 aux torts exclusifs de la SCI du 5 rue Washington, à la date du présent jugement,

Avant dire droit :

— Désigné en qualité d’expert M. G Y afin de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, des difficultés d’exploitation du fonds, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité due à la locataire pour la résiliation du bail, qui sera calculée conformément à une indemnité d’éviction, dans le cas d’une perte de fonds, de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle et, dans les deux hypothèses, de donner tous éléments quant aux coûts d’ores et déjà prévisibles en cas de licenciement du personnel;

2) d’apprécier si la résiliation du bail entraînera la perte du fonds ou son transfert.

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Réservé les autres demandes notamment celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI DU 5 RUE DE WASHINGTON a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 18 décembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5/7 RUE WASHINGTON a été assigné en intervention forcée par acte délivré le 8 février 2016 par l’appelante afin de la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

Par ordonnance sur incident en date du 13 septembre 2016, le magistrat chargé de la mise en état a débouté les intimés de leur demande d’irrecevabilité de l’appel.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 septembre 2017, la SCI DU 5 RUE WASHINGTON demande à la Cour de :

— DIRE la SCI DU 5 RUE WASHINTON recevable et bien fondée en son appel,

Et, statuant à nouveau,

— INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal de grande instance de Paris le 3 novembre 2015 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— DIRE ET JUGER que l’enseigne drapeau antérieure ayant été déposée dès 2009 par un autre locataire commercial de l’immeuble, il aurait appartenu à la société A B de présenter, à titre préalable, au cas où elle aurait souhaité une nouvelle enseigne drapeau, une demande d’autorisation d’enseigne à l’autorité administrative municipale, ce dont il n’a jamais été justifié,

— DIRE ET JUGER que la société preneuse n’ayant pas fourni à la bailleresse de plans concernant les nouvelles enseignes souhaitées qui auraient permis au propriétaire des lieux loués de présenter une nouvelle demande d’autorisation au syndicat des copropriétaires, la SCI DU 5 RUE WASHINGTON n’a pas commis un manquement contractuel dont la gravité justifierait de prononcer la résiliation du bail à ses torts,

— DIRE ET JUGER qu’à défaut de permettre à la SCI DU 5 RUE WASHINGTON de présenter une nouvelle demande d’autorisation au syndicat des copropriétaires, qui en cas de refus, aurait ouvert à la société A B et/ou à la SCI DU 5 RUE WASHINGTON, le cas échéant, une action récursoire contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], la société preneuse a commis une faute ne justifiant pas la résiliation judiciaire du bail aux torts de la partie bailleresse,

— DIRE ET JUGER qu’il résulte de l’inaction du syndicat des copropriétaires entre 1992 et 2009, date de dépose de la première enseigne, que celle-ci avait été nécessairement autorisée, ou acceptée tacitement par lui-même, de même qu’a été tolérée l’apposition des panneaux publicitaires bénéficiant aux autres locataires commerçants de l’immeuble, aucune action au fond n’ayant été introduite par le syndicat à la suite du débouté de ses demandes prononcé par le Juge des référés le 26 octobre 2011,

— DEBOUTER la société A B de sa demande de résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti par la SCI DU 5 RUE WASHINGTON, celle-ci n’ayant, en tout état de cause, pas commis un manquement contractuel dont la gravité justifie de prononcer la résiliation du bail à ses torts, les difficultés d’exploitation alléguées par le preneur ayant eu une cause extérieure et ayant, ainsi que les comptes d’exploitation les plus récents analysés par l’expert Y le démontrent, eu qu’un caractère passager,

— DEBOUTER la société A B de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre la prétendue faute et à l’éventuel préjudice de même que de sa demande en une éventuelle action en fixation de prix du loyer renouvelé devant le juge des loyers commerciaux étend (sic), en tout état de cause, contenu (sic) de la date à laquelle le congé avec offre de renouvellement avait été notifié prescrite,

— DEBOUTER la société A B en toutes ses demandes, fins et conclusions, et ce même d’office,

Subsidiairement, au cas où il serait fait droit, ne fusse qu’en partie, aux demandes de la

société A B à l’encontre de la SCI DU 5 RUE WASHINGTON,

— DIRE ET JUGER recevable l’assignation en intervention forcée et en garantie mise en oeuvre à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 rue Washington, compte-tenu de l’évolution du litige qui nécessite que le débat contradictoire puisse s’instaurer en présence de cette partie,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à garantir et relever indemne, tant en principal, frais et intérêts, de toute condamnation prononcée à l’encontre de la SCI DU 5 RUE WASHINGTON, la correspondance du syndicat du 14 décembre 2012 étant en effet la cause du litige principal imaginé par la société A B.

— CONDAMNER la société A B au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, tant de première instance que d’appel.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 août 2017, la SARL A B et la SCP H D I, prise en la personne de M^e C D, en qualité d’administrateur judiciaire de la société A B au regard des articles 1147 et 1719 du code civil, demandent à la Cour de :

— DIRE et JUGER la SCI du 5 rue Washington recevable en son appel, mais mal fondée en toutes ses demandes; l’en débouter.

— CONFIRMER, de ce fait, entre toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 novembre 2015.

— CONFIRMER cette décision notamment en ce qu’elle a fait droit à la demande principale de la SARL A B.

— DECLARER résiliée la location consentie aux torts et griefs de la SCI du 5, […],

— CONDAMNER la SCI du 5, […] à payer à la SARL A B une indemnité égale à la perte du fonds de commerce, outre indemnités accessoires,

— Surseoir à statuer sur ce chef de demande dans l’attente du rapport de l’expert Y,

— À défaut, et à titre subsidiaire CONDAMNER, le bailleur, la SCI du 5, […] au paiement de la somme, sauf à parfaire, la somme de 150 000 € au profit de la SARL A B ;

— CONSTATER le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment au niveau de la jouissance paisible des lieux loués,

— REDUIRE en conséquence de 30% le loyer contractuel à compter de la date de délivrance de la présente assignation, pour le ramener à la somme mensuelle de 2 800 € hors taxes et hors charges, jusqu’à obtention par le bailleur de l’accord du syndicat des copropriétaires pour la pose de l’enseigne lumineuse et des deux panneaux publicitaires amovibles sur les côtés du porche,

— CONDAMNER la SCI DU 5 RUE DE WASHINGTON à payer à la SARL A B, le loyer trop versé de la date de l’assignation jusqu’à l’arrêt à intervenir, ainsi qu’aux intérêts sur cette somme, avec capitalisation de ces intérêts sur cette somme,

— Faisant droit à l’appel incident de la SARL A B condamner à lui payer la somme de 50. 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil pour procédure abusive et vexatoire,

— CONDAMNER enfin au paiement de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de la SARL A B ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e EVEILLARD, Avocat, dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile,

— CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 septembre 2017, au visa des articles 554, 555 et 1382 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5/7 RUE DE WASHINGTON a demandé à la Cour de :

— CONSTATER la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’évolution du litige ;

— DECLARER irrecevable l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] demandée par la SCI DU 5 RUE WASHINGTON.

À titre subsidiaire,

— DEBOUTER la SCI DU 5 RUE WASHINGTON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la SCI DU 5 RUE WASHINGTON au paiement de dommages et intérêts pour abus de son droit d’ester en justice à concurrence de la somme de 5.000 €.

— CONDAMNER la SCI DU 5 RUE WASHINGTON au paiement au profit du syndicat des copropriétaires du […] de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Z en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires :

La SCI du […] a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du […]. Celui-ci conclut à l’irrecevabilité de cette intervention forcée faute d’évolution du litige.

L’article 555 du code de procédure civile dispose que '(les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance) peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation quand l’évolution du litige implique leur mise en cause'.

L’évolution du litige n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

En l’espèce, la société bailleresse connaissait au moins depuis l’instance en référé, à laquelle elle était partie, l’opposition du syndicat des copropriétaires à l’installation de portes affiches dans la porte cochère. En conséquence, elle ne peut alléguer d’aucun fait nouveau né du jugement ou postérieur à celui-ci ayant conduit à la mise en cause du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande d’intervention devant la cour d’appel du syndicat des copropriétaires.

Sur les enseignes :

En l’espèce, la société locataire exploite dans les lieux pris à bail un fonds de commerce sous l’enseigne SUNSO.

D’après les photographies versées aux débats, ce fonds de commerce se trouve au fond d’une cour, dans l’axe de la porte cochère donnant sur la rue.

La clause 5-11 du bail en date du 11 avril 2005 liant la société M. Y.L.C. et la SCI du […] stipulait que 'le preneur ne pourra installer une enseigne sans l’autorisation préalable et exprès du bailleur.

Toutefois, le bailleur autorise d’ores et déjà expressément la réalisation des travaux d’agencements, d’aménagements et pose d’enseigne, prévus par le preneur, dont les plans sont annexés aux présentes.'

Audit bail était annexé un descriptif de travaux établi par la société Inter Déco relatif notamment s’agissant de l’enseigne à ' deux portes affiches de chaque côté du porche d’entrée ; une enseigne drapeau type caisson lumineux avec inscription SUNSO'.

Le preneur expose que lors de la cession du droit au bail entre la société M. Y.L.C. et A B il existait une enseigne lumineuse en drapeau 'couleur d’été-le bronzage en liberté’ apposée en façade de l’immeuble, au surplomb d’autres enseignes et notamment de celle de la crêperie ainsi que deux panneaux amovibles SUNSO, à gauche et à droite du porche.

Il résulte d’un échange de courriers en date des 3 août 2009, 10 août 2009 et 17 août 2009 entre le propriétaire de la crêperie, la ville de Paris et le gérant de la société A B, que le propriétaire de la crêperie a déposé l’enseigne drapeau 'Couleur d’Eté', au motif qu’elle était en mauvais état et ne correspondait pas à un commerce exploité dans l’immeuble.

La ville de Paris a précisé que la société A B n’avait obtenu de la Mairie aucune autorisation d’installation d’enseigne.

Dans le cadre de la présente procédure, la société A B ne justifie pas avoir sollicité de la Mairie une telle autorisation.

Dès lors, la société locataire qui n’a jamais utilisé l’autorisation qui lui avait été donnée par le bailleur d’installer une enseigne drapeau SUNSO et n’a jamais sollicité de la ville de Paris l’installation d’une telle enseigne est mal fondée à prétendre que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

S’agissant des ' deux portes affiches de chaque côté du porche d’entrée’ autorisées par le bailleur dans le bail liant les parties, il convient de remarquer que le juge des référés saisi par le syndicat des copropriétaires a le 26 octobre 2011 a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de ce dernier tendant à débarrasser en tout temps la porte cochère d’entrée des panneaux amovibles publicitaires. En l’espèce, par courrier du 3 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires a demandé au bailleur que son locataire retire de façon définitive la publicité installée par celui-ci dans la porte cochère de l’immeuble. Le bailleur par courrier en date du 14 décembre 2012 a mis en demeure le preneur de retirer cette installation sous huitaine.

En agissant de la sorte le bailleur, qui avait donné au preneur l’autorisation de placer deux portes affiches de chaque côté du porche d’entrée, a commis une faute.

Cependant, l’examen des chiffres d’affaires de la société A B pour la période écoulée entre 2009 et 2013 pour la boutique du […] montre une évolution positive puisque celui-ci a évolué entre le 31 octobre 2009 et le 31 octobre 2011 de 80.888 € à 149.934 € puis du 31 octobre 2012 au 31 octobre 2013 de 173.653€ à 223.575 €, ce qui établit que la suppression de l’autorisation de placer des portes affiches dans la porte cochère n’a pas eu pour effet de diminuer la fréquentation du commerce.

Par ailleurs, les cinq clients qui ont attesté de la difficulté de repérer la boutique ne précisent pas si ces faits ont été constatés avant ou après le retrait de l’autorisation de placer des portes affiches dans la porte cochère, alors même qu’il n’y a jamais eu de portes affiches sur le trottoir, faute d’autorisation de la ville de Paris.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le manquement de la société bailleresse refusant à la société locataire le bénéfice de l’installation de portes affiches dans la porte cochère a eu une incidence sur la fréquentation du commerce considéré.

Il ne peut, en conséquence constituer une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, ni même pour entraîner une réfaction du montant du loyer.

Sur les autres demandes :

La société A B et le syndicat des copropriétaires du […] sollicitent la condamnation de la SCI du […] à des dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute ouvrant droit à dommages-intérêts qu’autant qu’elle procède d’une légèreté blâmable. Telle n’est pas le cas en l’espèce de l’action de la SCI et il y a lieu de débouter la société A B et le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande en intervention forcée du syndicat des copropriétaires du […],

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société A B de sa demande de résiliation de son bail aux torts du bailleur,

Déboute la société A B de sa demande de paiement d’une indemnité égale à la perte de son fonds de commerce,

Déboute la société A B de sa demande en réfaction du montant du loyer et en remboursement des loyers trop versés,

Déboute la société A B et le syndicat des copropriétaires du […] de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société A B aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise ordonnée en première instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE