Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 6 décembre 2017, n° 14/18137

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Sur le débouté de la demande de dommages et intérêts de M. A
- Sur le débouté de la demande de dommages et intérêts de M. A
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'action dirigée contre M. E A
- Sur l'existence d'un contrat de mandat
- Sur la reconnaissance d'honoraires émanant de M. E A
- Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société CASTEL IMMOBILIER...
- Dispositif

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TGI Paris 30 mai 2014

CA Paris
Confirmation 6 décembre 2017

Arguments

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Rejeté
Absence de mandat écrit
La cour a jugé qu'il n'existait pas de commencement de preuve par écrit du mandat, rendant la demande de paiement de la commission infondée.
Rejeté
Reconnaissance d'honoraires par M. E A
La cour a estimé que la reconnaissance d'honoraires ne pouvait être validée en l'absence d'un mandat établi, et que la demande de paiement était donc non fondée.
Rejeté
Résistance abusive des intimés
La cour a jugé qu'aucune faute n'avait été commise par les intimés, qui s'étaient opposés à des paiements non dus.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 6 déc. 2017, n° 14/18137
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	14/18137
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 30 mai 2014, N° 11/15190
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Jean-Michel BARGIARELLIPierre CYCMANNaela BOUCHAMA-BROQUELET
Parties :	SARL CASTEL IMMOBILIER FRANCE VENDOME DITE "CIF"

Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2017

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/18137

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/15190

APPELANTE :

SARL CASTEL IMMOBILIER FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 352 724 397

Ayant son siège social […]

[…]

Représentée par Maître Pierre CYCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0141

INTIMÉS :

Madame X, D Z épouse Y décédée le […]

Monsieur J N O Y ès qualités d’ayant droit de sa mère décédée Madame X Y née Z

Né le […] à […]

[…]

à […]

Intervenant forcé

Madame K P Q Y épouse DE B S ès qualités d’ayant droit de sa mère décédée Madame X Y née Z

Née le […] à […]

[…]

Intervenante forcée

Représentée par Maître Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant Maître Naëla BOUCHAMA-BROQUELET, avocat au barreau de PARIS, toque : E865

Monsieur E A

[…]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame F G, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame F G dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

Greffier, lors des débats : Madame H I

ARRÊT :

— par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame F G, présidente de chambre et par Madame Julie PERRETIN, greffière à laquelle la minute de la présente décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société CASTEL IMMOBILIER DE FRANCE exploite un fonds de commerce dont l’activité consiste à gérer et à administrer des biens immobiliers ainsi que procéder à des transactions immobilières. M^me X Z, divorcée de M. Y, lui a confié le soin de gérer des locaux dont elle est propriétaire.

M^me X Y a émis le souhait de vendre un appartement sis […] et 2 et […], à Paris 16 arrondissement. Le 7 juillet 2010, les préposés de l’agence immobilière ont fait visiter l’appartement à M. E A.

Le lendemain, soit le 8 juillet 2010, M. E A a signé une reconnaissance d’honoraires au profit de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE d’un montant de 95.680 € TTC ainsi qu’une proposition d’achat.

Le 2 septembre 2010, M^me X Y et M. E A ont conclu un compromis de vente du bien immobilier sis […] et 2 et […], à Paris 16^e arrondissement comprenant une faculté de substitution au profit notamment de la société DANNON CAPITAL AND INVESTMENT INC. Cette dernière s’est substituée à M. E A et a acquis l’immeuble par acte authentique reçu le 25 novembre 2010.

Le 4 juillet 2011, la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE sommait M^me X Y de lui remettre l’exemplaire original du mandat daté du 18 février 2010, par lequel elle lui aurait confié le soin de rechercher un acquéreur de l’appartement sis au […] à Paris 16 arrondissement. M^me X Y a répondu à l’huissier qu’aucun mandat n’avait été signé par ses soins.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice signifié le 12 octobre 2011, la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE a assigné M^me X Y et M. E A devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement en date du 30 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris’a:

— DECLARE l’action de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE recevable ;

— REJETE l’ensemble des demandes de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE ;

— REJETE la demande reconventionnelle de M. E A ;

— CONDAMNE la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître E-Michel BARGIARELLI, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à verser :

la somme de 1.500 € à M. E A ;

la somme de 1.500 € à M^me X Y ;

— DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— REJETE toute autre demande.

Par déclaration du 29 août 2014, la société CASTEL IMMOBILIER VENDOME dite CIF a interjeté appel de cette décision à l’encontre de M^me X Y et de M. E A.

M. A n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée.

Par conclusions signifiées à M. E A le 26 novembre 2014, au visa de l’article 1134 du code civil, la Société CASTEL IMMOBILIER France a demandé à la Cour de':

— INFIRMER, à titre principal, le jugement rendu par la 4^e chambre du tribunal de grande instance de PARIS le 30 mai 2014,

Faisant droit à l’appel de CASTEL IMMOBILIER FRANCE et statuant à nouveau,

— DONNER ACTE à la société CIF de ce qu’elle produit, à l’audience, l’original de son livre des mandats de vente (photocopie communiquée en pièce n° 16),

— CONDAMNER M^me X Y, à payer à la Société CASTEL IMMOBILIER FRANCE la somme de 95 680 €, au titre de la commission de l’appelante, avec intérêts de droit à compter de la sommation interpellative du 4 juillet 2011,

— CONDAMNER M. A à payer à la Société CASTEL IMMOBILIER FRANCE la somme de 95.680€, au titre de sa « reconnaissance d’honoraires », avec intérêts de droit à compter de la signification de l’acte introductif

— CONDAMNER M^me Y et M. A, solidairement ou in solidum, au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de la faute constituée par leur résistance abusive, en relation de cause à effet avec le préjudice commercial et moral occasionné à l’appelante,

— CONDAMNER M^me Y et M. A, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 15 000 € à la Société CASTEL IMMOBILIER FRANCE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur le débouté de la demande de dommages et intérêts de M. A,

Il est demandé à la Cour d’Appel de':

— CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’action de CASTEL IMMOBILIER FRANCE à l’encontre de M. A recevable et débouté M. A de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement d’une prétendue procédure abusive,

— CONDAMNER M^me Y et M. A, solidairement ou in solidum, aux entiers dépens.

L’instance a été interrompue par ordonnance en date du 8 juin 2016, jusqu’au 14 septembre 2016 en raison de la notification faite à l’autre partie du décès de M^me X Y survenu le […].

M. J Y et M^me K Y épouse DE B S ont été assignés en intervention forcée le 13 septembre 2016, en qualité d’héritiers de M^me X Y, décédée le […].

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 juillet 2017, au visa de l’article 1134 du code civil, la société CASTEL IMMOBILIER France a demandé à la Cour de':

— INFIRMER, à titre principal, le jugement rendu par la 4^e Chambre du Tribunal de Grande Instance de PARIS le 30 mai 2014,

— DONNER ACTE de ce que M. J Y et M^me K Y, épouse de B, ont été régulièrement assignés en cause d’appel, en leur qualité d’ayants-droit de M^me X Y, décédée en cours de procédure,

— DIRE ET JUGER que M. J Y et M^me K Y, épouse de B, viennent aux droits de M^me X Y,

Faisant droit a l’appel de CASTEL IMMOBILIER FRANCE et statuant a nouveau :

— DONNER ACTE à la société CIF de ce qu’elle produit, à l’audience, l’original de son livre des mandats de vente (photocopie communiquée en pièce n° 16),

— CONDAMNER M. J Y et M^me K Y, épouse de B les consorts Y, en leur qualité d’héritiers de M^me X Y, à payer à la Société CASTEL IMMOBILIER FRANCE la somme de 95 680 €, au titre de la commission de l’appelante, avec intérêts de droit à compter de la sommation interpellative du 4 juillet 2011,

— CONDAMNER les intimés, solidairement ou in solidum, au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de la faute constituée par leur résistance abusive, en relation de cause à effet avec le préjudice commercial et moral occasionné à l’appelante,

— CONDAMNER les intimés, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 15 000 € à la Société CASTEL IMMOBILIER FRANCE, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Sur le débouté de la demande de dommages et intérêts de M. A

Il est demandé à la Cour d’Appel de':

— CONDAMNER les intimés, solidairement ou in solidum, aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 novembre 2016, au visa de la loi du 2 janvier 1970, des articles 1325 et 1341 du code civil et l’article 559 du code de procédure civile, M. J Y et M^me K Y épouse DE B S ont demandé à la Cour de':

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société CIF ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société CIF au paiement de 10. 000 € pour procédure abusive

— CONDAMNER la société CIF au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel;

— CONDAMNER la société CIF à payer aux ayants droit de M^me Y, M. J Y et M^me K de B née Y, une somme de

7 000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action dirigée contre M. E A

Devant les premiers juges M. A soutenait que l’achat de l’appartement avait été réalisé non en son nom personnel mais au nom de la société DANNON INVESTMENT CAPITAL INC dont il est le représentant. Ainsi que ces derniers l’ont relevé avec pertinence, le compromis de vente en date du 2 septembre 2010, intervenu entre M^me X Z, divorcée Y et M. E A, stipule que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu au profit de l’acquéreur ou de toute autre personne physique ou morale qu’il se réserve de désigner et notamment la société DANNON CAPITAL AND INVESTMENT INC, ce qui implique que M. A a contracté personnellement avec M^me Y, la société DANNON CAPITAL INVESTMENT INC, constituant un tiers au contrat bénéficiaire d’une faculté de substitution.

L’action de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE dirigée contre M. A est donc recevable.

Sur l’existence d’un contrat de mandat

En application de la combinaison des dispositions d’ordre public des articles 1er et 6 de la loi n°'70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle 'transactions sur immeubles et fonds de commerce’ doit détenir un mandat écrit précisant son objet. La preuve testimoniale est irrecevable sauf lorsque la perte de l’écrit résulte d’un cas fortuit ou de la force majeure ou lorsque a été versé en justice un commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE soutient qu’elle apporte la preuve d’un commencement de preuve par écrit, mais elle ne détaille pas sur quelle pièce elle se fonde. En tout état de cause, il n’existe aucun acte écrit émanant de M^me Y qui rend vraisemblable le fait allégué. Dès lors c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu qu’il n’existait pas de commencement de preuve par écrit et que les témoignages dont se prévaut la société sont irrecevables.

La société CASTEL IMMOBILIER FRANCE déclare ne pas pouvoir verser aux débats le mandat signé par M^me Y. Elle soutient que ce mandat lui aurait été dérobé lors d’un cambriolage survenu dans ses locaux. Elle verse aux débats un procès verbal de dépôt de plainte effectuée le 4 avril 2011, pour un vol survenu le 1^er avril 2011, dans le local appartenant à la SCI FAVA, […] à Paris 8^e. Outre le fait que la plainte concerne les locaux de la SCI FAVA et non ceux de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE, aucune précision n’est apportée dans cette plainte sur les objets dérobés dans les lieux. Dans ces conditions, la preuve n’est pas rapportée que le mandat litigieux aurait été volé à cette occasion.

Elle soutient que la preuve du mandat résulterait du fait qu’il figure sur son registre des mandats. Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, l’exigence d’un mandat écrit doit s’entendre d’un document écrit signé de la main de celui qui s’engage, or M^me Y n’a pas apposé de signature sur le registre des mandats de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE. Ce livre des mandats ne peut valoir commencement de preuve par écrit puisqu’il n’émane pas de M^me Y.

Dans ces conditions, la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE est mal fondée à demander l’exécution du contrat de mandat conclu avec M^me Y dont elle ne rapporte pas la preuve écrite.

Sur la reconnaissance d’honoraires émanant de M. E A

En application des articles 1110 et 1131 du code civil, l’erreur sur la cause entraîne la nullité de l’engagement. Il résulte des articles 1315 alinéa 1^er et 1132 du code civil que lorsque la cause de l’obligation est démontrée fausse, il incombe au bénéficiaire de prouver que sa créance repose sur une autre cause licite et que faute par lui de faire cette preuve, il doit succomber dans ses prétentions.

Le 8 juillet 2010, M. E A a signé une proposition d’achat ainsi qu’une reconnaissance d’honoraires au profit de la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE. La proposition d’achat stipule que le prix proposé 'comprend votre rémunération dont les modalités et le montant sont déjà énoncés au mandat'.

Il n’est produit aucun mandat émanant de M. A, quant au mandat existant entre M^me Y et la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE, il n’est pas établi.

Dans ces conditions, la demande en paiement formée par la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE qui n’établit pas l’existence d’une autre cause de l’engagement de M. A, doit être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE

Dans le dispositif de ses écritures, la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE demande la condamnation in solidum des intimés à lui verser une somme de 100.000€ en réparation de la faute constituée par leur résistance abusive, en relation de cause à effet avec le préjudice commercial et moral occasionné à l’appelante. Dans le corps de ses écritures tant du 26 novembre 2014 que du 31 juillet 2017, l’appelante évoque l’action de 'in rem verso'.

En présence d’un rejet de la demande fondé sur l’absence de preuve de l’existence d’un contrat constituant l’unique fondement de son action principale le demandeur ne peut être admis à pallier sa carence en invoquant un enrichissement sans cause.

Par ailleurs, aucune faute n’a été commise par les intimés qui se sont opposés au paiement de sommes qui n’étaient pas dues.

Dès lors, il convient de débouter la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE de sa demande de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par défaut,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CASTEL IMMOBILIER FRANCE aux entiers dépens.

LA GREFFI’RE LA PRÉSIDENTE