Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2018

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/17218

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2016 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – 8^e chambre 2^e section – RG n° 14/10613

APPELANTES

Madame B Z épouse X

née le […] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100)

[…]

[…]

Et

Madame C X

née le […] à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (78100)

[…]

[…]

Représentées par M^e Caroline J-SAUVAL de la SCP I – J, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistées de M^e Mario H, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156

INTIMEE

SAS ICADE PROMOTION

ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 784 606 576

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par et assistée de M^e Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Agnès CHAUMAZ, Présidente de chambre

M^me Maryse LESAULT, Conseillère

Madame Sophie MACÉ, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. D E

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, présidente de chambre et par Monsieur D E, greffier présent lors du prononcé.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame B Z épouse X et Madame C X (ci-après Mesdames X) sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire d’un immeuble de cinq étages situé […] à Boulogne-Billancourt (92100), construit en 1912. Les appartements de cet immeuble sont destinés à la location.

Entre 2012 et 2014, la société ICADE PROMOTION LOGEMENT(désormais dénommée ICADE PROMOTION) a réalisé en qualité de maître d’ouvrage, une opération immobilière consistant en la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation composé de 87 logements, le tout sur deux parcelles situées […] à Boulogne-Billancourt (92100).

La Société ICADE PROMOTION LOGEMENT a obtenu, par arrêtés du maire de la commune de Boulogne-Billancourt des 12 novembre 2008, 22 octobre 2010, 17 août 2011 et 5 décembre 2014, un permis de démolir, un permis de construire et trois permis de construire modificatifs permettant la réalisation de l’opération immobilière.

Un des bâtiments a été construit en mitoyenneté de l’immeuble de Mesdames X, contre le pignon ouest, lequel comporte cinq ouvertures donnant chacune sur un appartement loué par celles-ci et des grilles de prise d’air pour les cheminées à foyer ouvert.

Préalablement au démarrage de la construction, la société ICADE PROMOTION LOGEMENT a obtenu, dans le cadre d’une procédure de référé préventif, la désignation de Madame F Y en qualité d’expert judiciaire et ce par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 11 octobre 2011.

Au cours de ces opérations d’expertise, Mesdames X se sont inquiétées des risques d’incendie que présentait pour leur immeuble le projet initial de la société ICADE PROMOTION LOGEMENT consistant en la création d’une cheminée pour ventilation destinée à maintenir en fonction les cinq ouvertures et les prises d’air précitées.

Elles ont alors interrogé la brigade des sapeurs-pompiers de Paris qui a, par courrier du 15 novembre 2011, confirmé leur doute et préconisé que leurs fenêtres soient transformées en châssis fixes coupe feu de degré deux heures ou bien remplacées par une paroi maçonnée de même degré de résistance au feu.

Prenant en compte cet avis des sapeurs-pompiers la société ICADE PROMOTION LOGEMENT a finalement choisi d’obturer définitivement les cinq fenêtres.

Considérant que cette obturation entraînerait un trouble anormal du voisinage et occasionnerait pour elles un préjudice important et qu’au surplus cette obturation nécessitait l’obtention d’un permis de construire modificatif, Mesdames X ont, par acte d’huissier du 2 novembre 2012, fait assigner la société ICADE PROMOTION LOGEMENT devant le juge des référé du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 23 novembre 2012, a désigné Madame Y en qualité d’expert judiciaire.

Les travaux d’obturation de ces fenêtres via la fixation de plaques de staff coupe feu 2 heures ont été réalisés au cours de ces opérations d’expertise, Madame Y ayant déposé son rapport le 11 avril 2014.

Par exploit d’huissier du 8 juillet 2014, Mesdames X ont assigné la Société ICADE PROMOTION LOGEMENT en indemnisation des préjudices résultant de l’obturation de leurs cinq fenêtres devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 30 juin 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que les cinq fenêtres situées sur le mur pignon de l’immeuble sis […] à Boulogne-Billancourt (92100) appartenant à Madame B Z épouse X et à Madame C X sont des jours de souffrance ;

— débouté Madame B Z épouse X et Madame C X de leurs demandes d’indemnisation ;

— condamné Madame B Z épouse X et Madame C X à verser à la société ICADE PROMOTION LOGEMENT la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— condamné les demanderesses aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL ATTIQUE Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 août 2016 Madame B X née Z et Madame C X ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives n°3 du 10 octobre 2017, Madame B Z épouse X et Madame C X demandent à la Cour, au visa du jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 30 juin 2016, de l’article 544 du Code civil, de la théorie des troubles

anormaux du voisinage, du rapport d’expertise déposé le 11 avril 2014 par Madame F Y et des autres pièces communiquées, de :

— réformer entièrement le jugement entrepris ;

Par conséquent statuant à nouveau :

— dire que les cinq fenêtres de leur bâtiment sur rue sont des vues, et notamment la fenêtre située au 5 ème étage, en ce que sont réunis les critères définis par les articles 677 et 678 du Code civil ;

— dire que, en tout état de cause, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation et des Cours d’appel, l’obturation de fenêtres, qu’il s’agisse de vues ou de jours de souffrance, passe nécessairement par une indemnisation des préjudices occasionnés, et ce, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’article 544 du Code civil ;

— dire que les cinq fenêtres de leur immeuble avaient, avant leur obturation complète par la société ICADE, une fonction indéniable d’éclairage naturel et une fonction indéniable d’aération naturelle ;

— dire que l’obturation complète des cinq fenêtres de leur immeuble par la société ICADE a mis fin, de manière totale et définitive, à leurs fonctions d’éclairage et d’aération naturelle ;

— dire que, comme l’a relevé l’expert dans son rapport du 11 avril 2014, les locataires se plaignent d’avoir perdu beaucoup en luminosité, en éclairage naturel et en aération naturelle depuis l’obturation des 5 fenêtres par la société ICADE, ce qui leur a fait perdre en bien-être ;

— dire que la société ICADE a procédé à l’obturation complète des cinq fenêtres de leur immeuble sans jamais les informer, ni recueillir l’autorisation de ces dernières, ni même leur avis ;

— dire que l’obturation complète des cinq fenêtres de leur immeuble est constitutive d’un trouble anormal du voisinage du fait de la perte en luminosité et en aération naturels ;

— dire que le trouble anormal du voisinage causé par l’obturation complète de leurs cinq

fenêtres par la société ICADE donne nécessairement lieu à une indemnisation par ICADE des préjudices occasionnés, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation et des juges du fond ;

— dire que l’obturation complète des cinq fenêtres de leur immeuble par la société ICADE a pour conséquence une diminution forfaitaire de valeur vénale de 20.000 € par appartement, soit une diminution de valeur vénale totale, pour les 5 appartements, de 100.000 € ;

— dire que l’obturation complète des cinq fenêtres de leur immeuble par la société ICADE nécessite des travaux intérieurs d’occultation desdites fenêtres, devenues inutiles et inesthétiques, travaux d’un montant 5.860,789 € (sic) ;

— dire que l’obturation complète des cinq fenêtres de leur immeuble leur cause un préjudice moral et de jouissance dans l’exercice de leur droit de propriété, en ce qu’elles subissent les nombreuses plaintes des locataires, relevées par l’expert dans son rapport du 11 avril 2014, et ont été contraintes de consacrer un temps important pour gérer la situation et l’expertise judiciaire, notamment en prenant des congés pour assister aux réunions d’expertise, demander des devis auprès des entreprises, organiser les visites de réunions d’expertise, et s’occuper du suivi administratif ; et dire que le préjudice moral et de jouissance alors causé par la société ICADE à Mesdames X est tel qu’il ne saurait être estimé à moins de 20.000 euros ;

En conséquence,

— condamner la société ICADE à leur payer la somme de 20.000 € par appartement, soit la somme totale de 100.000 €, correspondant à la perte de valeur vénale de leurs 5 appartements causée par l’obturation complète de leurs 5 fenêtres par ICADE ;

— condamner la société ICADE à leur payer la somme de 5.860,789 € TTC (sic), correspondant au montant des travaux intérieurs d’occultation des fenêtres obturées par ICADE;

— condamner la société ICADE à leur payer la somme de 20.000 €, en réparation de leur préjudice moral et de jouissance ;

— condamner la société ICADE à leur payer le montant de 17.775,36 € TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile (les notes d’honoraires d’avocat correspondantes pouvant être transmises à première demande) ;

— condamner la société ICADE aux entiers dépens, qui comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire d’un montant de 5.608,80 € TTC selon l’ordonnance de taxe du 26 mai 2014, avec distraction des dépens de première instance au profit de la SCP G-H et distraction des dépens du présent appel au profit de la SCP I-J dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire que toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société ICADE, à leur bénéfice seront augmentées des intérêts au taux légal, dus à compter de la date de la présente assignation, et dire que ces intérêts seront capitalisés conformément à l’article 1153 du Code civil jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

Par conclusions récapitulatives du 18 septembre 2017, la société ICADE PROMOTION

(nouvelle dénomination sociale de la société ICADE PROMOTION LOGEMENT) demande à la Cour au visa des articles 676 et 677 du Code civil, de la jurisprudence relative aux jours de souffrance, de :

— dire et juger que les ouvertures du mur pignon de l’immeuble de Mesdames X constituaient de simples jours de souffrance correspondant à une « tolérance par nature précaire» et pouvaient être « occultés librement et sans indemnisation » par l’édification d’une construction sur le terrain voisin ;

— dire et juger que l’occultation de ces jours de souffrance qui éclairaient partiellement de simples couloirs (malgré leurs vitrages translucides) ne peut constituer un trouble anormal de voisinage;

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter Mesdames X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner, en cause d’appel, Mesdames X à lui verser la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par la SELARL ATTIQUE Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2017.

La cour se réfère pour plus ample exposé des demandes aux conclusions ainsi visées.

MOTIFS

Mesdames X reprochent aux premiers juges d’avoir, pour rejeter l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation, jugé d’une part, que les cinq fenêtres de l’immeuble leur appartenant étaient des jours de souffrance et, d’autre part, que leur obturation ne leur avait pas causé un trouble anormal de voisinage.

Elles soutiennent que ces cinq fenêtres constituent des vues en ce qu’elles ne présentent pas les caractéristiques prévues aux articles 676 et 677 du code civil définissant les jours de souffrance.

Elle relèvent à cet égard que ces fenêtres ne comportent pas un châssis fixe mais sont ouvrantes tout en soulignant que le compas d’ouverture dont elles sont équipées peut être retiré à tout moment afin de permettre leur ouverture complète et que la fenêtre du 5^e étage est au surplus située à moins d'1m90 par rapport au sol soit à une hauteur inférieure à la hauteur prévue à l’article 677 du code civil.

Enfin, elles relèvent que ces fenêtres, avant leur obturation complète, servaient d’éclairage et d’aération naturelle aux appartements.

Mesdames X ajoutent que la qualification des fenêtres importe peu si leur obturation cause un trouble anormal de voisinage. Elles soulignent que l’obturation de ces fenêtres a indéniablement privé définitivement les appartements d’une source de lumière

dans un dégagement en forme de L constituant au moins 25 % de la surface totale de chaque appartement, desservant leur entrée et toutes leurs pièces et étant utilisé comme un espace de vie par les locataires. Elles estiment que cette privation définitive d’éclairage naturel est un trouble qui excède incontestablement les inconvénients normaux du voisinage.

Elles soulignent en outre que ces fenêtres avaient, avant leur obturation, une fonction d’aération naturelle ayant été reconnue par l’expert et que celles-ci participaient, lorsque leur compas était débridé, de manière importante à l’aération naturelle des appartements. Elles estiment que la perte définitive de cette source d’aération naturelle est également un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Elles relèvent que leurs locataires se sont d’ailleurs plaints auprès de l’expert de la perte d’éclairage et d’aération causée par l’obturation de ces fenêtres et que la société ICADE PROMOTION avait elle-même pris en compte les fonctions d’aération et d’éclairage de ces fenêtres en prévoyant dans son projet initial la construction de cheminées de ventilation destinées à en conserver les fonctions et ce alors même que ce projet initial engendrait pour elle une perte de m² commercialisable donc un sacrifice financier. Elles relèvent également que le calfeutrement total de leur fenêtre n’étant pas prévu dans le permis de construire initial nécessitait un permis de construire modificatif conformément aux dispositions de l’article R 462-9 du code de l’urbanisme ce que d’ailleurs confirme le permis de construire modificatif du 5 décembre 2014 demandé, après la réalisation des travaux litigieux, par la société ICADE PROMOTION et qu’elles n’ont pu contester à défaut d’affichage. Elles soulignent qu’en tout état de cause, même si l’immeuble construit par la société ICADE a été édifié en conformité avec les règles d’urbanisme, cela ne les prive en rien de leur droit à indemnisation pour trouble anormal de voisinage.

La société ICADE PROMOTION réplique pour voir confirmer la qualification de jours de souffrance de ces cinq fenêtres que les critères techniques mentionnés aux articles 676 et 677 du code civil ne sont qu’indicatifs et qu’il ressort de la jurisprudence que le critère déterminant du jour de souffrance est lié à l’impossibilité de permettre une vue directe sur le fonds voisin.

Se référant à la description faite par l’expert de ces fenêtres, la société ICADE PROMOTION relève que toutes ces fenêtres sont de taille réduite, pourvues de barreaux et de grillages, ouvrent partiellement à l’aide d’une poignée difficilement accessible à plus de 2 m36 du sol, disposent de verres translucides et éclairant des couloirs. Elle soutient que ces caractéristiques en ce qu’elles ne permettent aucunement d’avoir une vue directe et aisée sur le fonds voisin ou de regarder sur ce fonds de manière constante et normale sans fournir d’effort particulier doivent incontestablement conduire à qualifier ces fenêtres de jours de souffrance. Elle ajoute que la circonstance que la fenêtre située du 5^e étage soit située à 1m88 du sol et non à 1m90 ne remet nullement en cause sa qualification de jour de souffrance dès lors qu’elle présente, comme les autres fenêtres, les autres caractéristiques précitées.

La société ICADE PROMOTION souligne que les jours de souffrance ne constituent qu’une simple tolérance par nature précaire et peuvent donc être obturés et que si quelques décisions jurisprudentielles ont pu exceptionnellement accorder une indemnisation au titre de l’obturation d’ouverture, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, celles-ci concernaient des cas d’obturation de fenêtres (ce qui n’est pas la cas en l’espèce puisqu’il s’agit de jours de souffrance) ou des cas de troubles anormaux de voisinage liés à la privation de lumière et d’aération pour des pièces de vie ou des salles de bains ou cuisines. Elle relève qu’à l’inverse la jurisprudence a eu l’occasion de confirmer que l’obturation de jours de souffrance éclairant des couloirs et non des pièces de vie ne pouvait donner lieu à une quelconque indemnisation. Elle estime en conséquence que le tribunal a rendu une décision parfaitement conforme à la jurisprudence.

Enfin, elle relève que conformément à la position de son maître d’oeuvre et du service de l’urbanisme de la commune de Boulogne-Billancourt et de la réponse ministérielle du 28 octobre 2004 l’expert a considéré que l’obturation des jours de souffrance ne nécessitait pas l’obtention d’un permis de construire modificatif, ajoutant au surplus que la commune de Boulogne-Billancourt a attesté que la conformité des travaux au permis de construire n’avait pas été contestée.

Sur ce,

Il ressort de la description fait par l’expert et des photographies figurant dans son rapport que les cinq châssis litigieux sont situés dans le couloir des appartements, ce couloir étant en L avec une branche desservant les pièces principales sur rue et l’autre branche desservant la partie nuit étant précisé que ces châssis sont situés dans la zone desservant la partie nuit, juste après l’intersection des deux branches, face à un mur et en partie haute du mur séparatif mitoyen, les charnières des châssis étant implantées aux hauteurs suivantes :

—  5^e étage : 1,88 m

—  4^e étage : 2,00 m

—  3^e étage : 1,93 m

—  2^e étage : 1,996 m

—  1^er étage : 1,995 m.

Ils éclairent, selon l’expert, largement le couloir de la zone nuit et contribuent à l’agrément de l’entrée par la lumière diffuse qui en émane et, étant orientés plein ouest (soleil de l’après midi), ils rendent le couloir vers la chambre très lumineux.

La partie vitrée des châssis est constituée de verre dépoli ou assimilé lequel ne permet pas la vue vers l’extérieur.

Les ouvrants mesurent 45,5 cm de large x 41,5cm de haut pour un clair de vitre de 39cm x35 cm, les poignées de manoeuvre étant situées en haut des châssis, à une hauteur nécessitant de se hisser sur un tabouret pour les atteindre (2,36 m pour la plus basse et 2,48 m pour la plus haute).

L’ouverture est de type à soufflet (charnière sur le dormant inférieur, projection vers l’intérieur de la pièce). Un compas en limite l’ouverture à moins de 10 cm, bois compris et si ce compas est défait, alors l’ouverture totale peut se faire avec deux réserves : poids du vantail sur la charnière et inadaptation du dispositif qui empiète sur la largeur du couloir à hauteur de visage d’un adulte. L’expert souligne en page 15 de son rapport qu’il n’existe pas d’ouvrant à soufflet qui ne soit pas équipé d’un compas en limitant l’ouverture, un tel compas étant inhérent à la manière dont s’ouvre ce type de châssis et étant destiné à minimiser l’effort d’arrachement qui pèserait sur les charnières inférieures ainsi que le danger que représenterait l’abattant empiétant sur le couloir à hauteur de visage dans ce cas précis.

L’expert indique en outre que l’équipement de ces fenêtres d’un compas d’ouverture extrêmement court ce qui correspond à un volume de ventilation minime pour ne pas dire inutile

et que ces châssis ne contribuent pas particulièrement à ventiler les appartements concernés.

L’expert relève qu’aucune vue sur le fonds d’ICADE n’est possible et que même si les châssis s’ouvraient en totalité avec une projection vers l’intérieur de 180° on ne pourrait voir que le ciel.

Enfin, l’expert indique que les appuis de baies sont barreaudés et qu’il est interposé du grillage à poules au devant des baies.

L’expert auquel il a été notamment demandé de décrire la nature de ces fenêtres a, sans excéder sa mission, conclu que ces fenêtres correspondaient dans son langage architectural à des jours de souffrance et qu’elles lui paraissaient par ailleurs correspondre à la définition du code civil.

L’expert explique à cet égard que dans son métier d’architecte on appelait jours de souffrance des fenêtres de petite taille, dont les allèges sont anormalement hautes, qui n’ouvrent pas depuis des pièces principales et qui ne permettent pas la vue sur le fond d’autrui.

Il ajoute que sa description des cinq châssis litigieux correspond à la description des jours de souffrance du code civil et ce en dépit de leur ouvrabilité à partir du moment où ils répondent à toutes les autres règles dont la plus contraignante qu’est l’altitude, relevant que le fait que ces châssis soient finalement ouvrants serait constitutif d’une tolérance dont aurait bénéficié le constructeur de l’immeuble.

Il relève que ces fenêtres présentent donc les caractéristiques de jours de souffrance à ceci près qu’elles sont ouvrantes, soulignant qu’en dehors d’apporter de la lumière, elles ne présentent aucune des caractéristiques qui pourrait en faire des fenêtres d’agrément du fait :

— de leur hauteur,

— de la difficulté d’accéder à la poignée de manoeuvre,

— de la limitation systématique de leur ouverture à 10 cm au plus, (ce qui exclut d’emblée qu’elle serve à ventiler utilement),

— de la nature du verre utilisé, (verre dépoli),

— du barreaudage et grillage,

— de l’absence de vue.

Enfin, l’expert estime que le fait que la fenêtre du 5^e étage soit située à 1,88 m ne change rien aux autres caractéristiques et à l’esprit de cette fenêtre de sorte qu’elle doit être considérée comme les autres fenêtres comme un jour de souffrance.

Il s’évince de la description des fenêtres litigieuses précédemment rappelée que celles-ci ne présentent en effet pas toutes les caractéristiques des jours de souffrance spécifiées aux articles 676 et 677 du code civil puisque toutes sont ouvrantes et que la fenêtre située au 5^e étage est en outre à une hauteur de 1m 88 par rapport au sol.

Toutefois, les caractéristiques techniques des articles 676 et 677 du code civil n’étant qu’indicatives elles ne lient pas le juge du fond auquel il appartient de qualifier une ouverture comme jour de souffrance ou vue d’après l’ensemble des caractéristiques qui la définissent.

Or à cet égard il convient de constater que bien que dotées d’un châssis ouvrant, les fenêtres ne peuvent pas aisément être ouvertes, compte tenu de la hauteur de leur poignée d’ouverture située à plus de 2m30 nécessitant de monter sur un tabouret pour y accéder,

La capacité d’ouverture de ces fenêtres est au surplus réduite par la présence d’un compas en limitant l’ouverture à environ 10 cm, la circonstance que ce compas puisse être débridé étant sans incidence sur la qualification à donner aux fenêtres litigieuses dès lors qu’à l’évidence l’enlèvement de ce compas ne correspond pas à un usage normal et habituel.

Enfin et surtout il convient de relever que ces fenêtres, qu’elles soient ouvertes partiellement du fait de ce compas ou totalement, ne permettent aucune vue sur le fonds voisin donc aucune indiscrétion.

Cette absence de vue et les caractéristiques de leur ouvrant justifient que toutes ces fenêtres soient qualifiées de jours de souffrances et ce quand bien même elles ne sont pas dotées d’un verre dormant et que celle située au 5^e étage est à une hauteur de 1m88 légèrement inférieure à celle prévue par l’article 677 du code civil.

Aussi le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que ces cinq fenêtres sont des jours de souffrance.

Compte tenu de la qualification ainsi retenue, la société ICADE PROMOTION n’avait pas à solliciter l’avis et l’autorisation de Mesdames X pour obturer ces fenêtres de sorte qu’il est indifférent qu’elle ne l’ait pas fait étant observé que contrairement à ce que Mesdames X soutiennent, elles ont été parfaitement informées au cours des opérations d’expertise de la méthode d’obturation choisie en définitive ainsi qu’en attestent les dires transmis à l’expert par la société ICADE PROMOTION et leur propres dires.

En outre, l’expert a conclu que ces travaux ne nécessitaient pas d’obtenir un permis de construire modificatif puisque cette solution du coupe feu entre les deux façades n’était qu’une adaptation mineure et intérieure du projet qui n’entraînait, par rapport au permis de construire initial, aucune modification de façade, d’implantation ou de surface ni changement d’affectation. (la cheminée de ventilation prévue initialement ne changeant pas d’endroit et n’étant pas modifiée par rapport au projet initial.)

Mesdames X ne démontrent par aucun élément pertinent que cet avis de l’expert serait erroné.

En effet, l’article R 462-9 du code de l’urbanisme invoqué par elles dispose que : ' Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R

462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée . Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle peut être envoyée par échange électronique dans les cas prévus à l’article R.423-48. Elle rappelle les sanctions encourues.' ce qui ne permet nullement de considérer que les travaux en cause auraient nécessité l’obtention d’un permis de construire modificatif.

En outre le permis de construire modificatif du 5 décembre 2014 obtenu par la société ICADE PROMOTION (pièce n° 7 de l’intimé) porte seulement sur :

— une modification de l’aménagement des jardins, des terrasses accessibles et techniques

— une modification légère des façades (garde-corps, calepinage ..)

— une modification du nombre et de la typologie des logements

— une modification de l’aménagement des sous-sols

— une modification du classement de l’établissement ERP de l’équipement

soit donc sur des modifications sans rapport avec le calfeutrement des fenêtres litigieuses. Dès lors Mesdames X ne peuvent valablement prétendre que ce permis de construire modificatif portait sur ce calfeutrement et serait donc la preuve qu’il nécessitait l’obtention d’un tel permis et ce même si la notice architecturale du dossier de ce permis de construire modificatif, mentionne dans un article relatif à la présentation du terrain modifié par rapport aux notices architecturales des demandes de permis de construire modificatif antérieures, la réalisation de ce calfeutrement.

Comme le fait justement observer la société ICADE un jour de souffrance constitue par nature une tolérance précaire et est susceptible d’occultation par l’édification d’un ouvrage sur le terrain voisin.

Son obturation peut néanmoins ouvrir droit à réparation lorsqu’elle est constitutive d’un trouble anormal du voisinage.

Le caractère des troubles invoqués par Mesdames X doit être apprécié au regard des fonctions que remplissaient les fenêtres litigieuses avant leur obturation.

S’agissant de leur fonction d’aération naturelle, il sera relevé que l’expert a indiqué que leur ouverture, limitée et pénible puisque nécessitant de se hisser sur un tabouret, pouvait contribuer à l’extrême marge au brassage de l’air dans l’appartement à la seule condition que d’autres fenêtres soient ouvertes, ce qui du même coup en réduisait singulièrement l’influence du fait de leur faible ouverture (compas limiteur). Il a souligné en outre que les autres fenêtres des appartements permettaient plus que largement d’atteindre les exigences de l’article 66-3 du Règlement Sanitaire de la ville de Paris précisant les surfaces minimales ouvrantes nécessaires en fonction de la surface des locaux lorsque ceux-ci sont ventilés naturellement, sans qu’il soit nécessaire de se hisser sur une chaise pour manoeuvrer les châssis qui du reste s’ouvrent à peine étant en outre observé que les appartements sont équipés d’une VMC dans les cuisines et les salles de bain. Il a par ailleurs relevé que l’ouverture des châssis litigieux vers l’intérieur, côté vents dominants rendait peu crédible leur maintien ouvert durant de longues absences pour aérer (pluie sous le vent).

Il a conclu que puisque ces fenêtres s’ouvraient et que leur compas pouvait être débridé elles pouvaient participer tout a fait marginalement au renouvellement de l’air.

Il se déduit de ces éléments que contrairement à ce que soutiennent Mesdames X les fenêtres litigieuses ne contribuaient pas de manière importante à l’aération naturelle des appartements

et ce même quand leur compas d’ouverture était enlevé.

Il ne saurait dans ces conditions être considéré que la perte d’aération naturelle résultant de l’obturation de ces fenêtres soit constitutive d’un trouble anormal du voisinage.

S’agissant de leur fonction d’éclairage et au vu de leur situation précédemment rappelée, l’expert a indiqué, que ces fenêtres éclairaient largement le couloir de la zone nuit et que leur orientation plein ouest rendait ce couloir vers la chambre très lumineux. L’expert a ajouté que ces fenêtres contribuaient à l’agrément de l’entrée par la lumière diffuse ou encore indirecte qui en émanait.

Il a précisé que l’éclairage provenant de ces fenêtres permettait de se passer de la lumière électrique et relevé que plus l’étage est élevé, plus la clarté est importante et plus ' la première impression est agréable', indiquant en outre que la lumière du jour dans le couloir, vers la zone nuit notamment, améliore réellement l’appréhension de cette circulation (0,90 cm environ x 4,60 m) dans les étages élevées notamment.

Il a donc conclu que ces fenêtres remplissaient une fonction d’éclairage indéniable tout en relevant également que compte tenu de leur emplacement au début du couloir face au mur ces fenêtres n’éclairaient aucune pièce dite principale ni secondaire en dehors de la circulation.

L’expert indique qu’après obturation de ces fenêtres, il n’est pas contestable que la situation est changée et que désormais, si toutes les portes sont fermées notamment celle de la chambre du fond, il est nécessaire d’allumer la lumière pour chercher quelque chose dans le placard du couloir par exemple. Il ajoute que se déplacer vers la chambre du fond sans lumière électrique est impossible quand toutes les autres portes sont fermées et que se déplacer dans le couloir alors que la chambre sur rue est ouverte et celle du fond fermée est possible mais désagréable.

Les photographies prises par l’expert des cinq appartements avant puis après l’obturation des fenêtres litigieuses permettent en effet de constater qu’après obturation la branche du couloir en L desservant la partie nuit se trouve dans l’obscurité lorsque la chambre du fond a sa porte fermée, et que comme l’a indiqué l’expert l’éclairage naturel de ce couloir ne provient depuis l’obturation que de la chambre du fond qui est équipée d’une fenêtre dont l’axe n’est que légèrement déporté de l’axe du couloir.

Aucune photographie n’apparaît en revanche avoir été prise, après obturation, de la partie constituant l’autre branche de ce couloir qui, ainsi qu’il a été dit précédemment, dessert les pièces principales sur rue et qui, au vu du plan des appartements figurant en page 12 du rapport, constitue ce que l’expert appelle l’entrée et qui, selon lui, ne bénéficiait que du second jour de la fenêtre ou encore n’en bénéficiait qu’indirectement et ce compte tenu de l’emplacement de la fenêtre au début du couloir où elle font face au mur.

Si l’existence d’une perte d’éclairage naturelle du fait de l’obturation est, au vu de ces éléments, incontestable, force est de constater toutefois que cette perte n’affecte aucune pièce principale ni même secondaire des appartements mais seulement leur couloir de circulation et principalement la partie de celui-ci la plus étroite desservant la zone nuit .

L’ensemble de ce couloir de circulation dessert certes toutes les pièces de ces appartements et représente, selon le cabinet A, agent immobilier assurant la gestion locative des appartements de Madame X (pièce n° 18), une surface de 11m² soit 25 % de la surface des appartements situés au 1^er et 2^e étage (43m²) et 20 % de la surface des trois autres appartements (56 m²).

Pour autant, il convient d’observer que l’expert a indiqué, s’agissant de la partie du couloir où se trouvent les fenêtres litigieuses, n’avoir constaté que dans un seul des appartements la présence de bibliothèques basses tout en estimant qu’il ne pouvait être soutenu comme le font Mesdames X que ce couloir soit un espace à vivre puisqu’aucune des photographies de la situation

avant travaux d’obturation ne le démontrait et qu’il n’avait rien constaté de tel lors de ses deux visites.

L’expert a au surplus ajouté s’agissant de la partie entrée de ce couloir que bien que plus large (1,30m au lieu de 0,90 m) et agrémentée de bibliothèques et de meubles bas, celle-ci restait un lieu de passage.

L’examen des photographies figurant dans le rapport d’expertise révèle que ce couloir de circulation ne peut effectivement être considéré comme une pièce de vie et ce même dans sa partie entrée, la circonstance que les locataires y aient installé quelques meubles, ne permettant nullement de lui conférer cette qualification.

Aussi, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que bien qu’indéniable cette perte de luminosité consécutive à l’obturation ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Par ailleurs la circonstance que les fenêtres soient devenues inesthétiques et inutiles du fait de leur obturation ne constitue pas davantage un trouble anormal du voisinage.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mesdames X de leurs demandes d’indemnisation.

Compte tenu du sens du présent arrêt le jugement sera également confirmé en toutes ses autres dispositions.

Mesdames X seront condamnées aux dépens d’appel et à payer une somme de 1000 euros à la société ICADE PROMOTION au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne Madame B Z épouse X et Madame C X aux dépens d’appel.

Condamne Madame B Z épouse X et Madame C X à payer à la société ICADE PROMOTION (anciennement dénommée ICADE PROMOTION LOGEMENT) la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Autorise la SELARL ATTIQUE Avocats, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE