Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 MARS 2018

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/08508

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/05959

APPELANTE :

SAS LE MANDARIN prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 662 003 482

[…]

[…]

Représentée par M^e Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550

INTIMÉE :

SA WELCOME HÔTEL prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 784 272 726

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Représentée par M^e André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Janvier 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame E F

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame E F, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1^er juillet 1966, M. G H a donné à bail à la SAS Le Mandarin des locaux commerciaux à usage de « café brasserie » situés à l’angle du […] et du […] à Paris 6^e, moyennant un loyer initial de 21.000 francs en principal.

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières à compter du 1^er juillet 1975 par acte sous seing privé du 16 février 1976, moyennant un loyer annuel de 45.000 francs en principal.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 1984, M^me Q J venant aux droits de M. G H a également renouvelé le bail commercial susvisé, portant le loyer à la somme annuelle de 105.750 francs.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 février 1995, la SAS Le Mandarin a sollicité le renouvellement de son bail, que, par acte extrajudiciaire du 12 mai 1995, M^me Q J a accepté en son principe, proposant de fixer le loyer à la somme annuelle de 556.000 francs en principal.

M^me J est décédée et a laissé pour héritiers M. K L et M. R S-T qui, par un acte notarié en date du 1^er mars 2004, ont cédé l’immeuble dont dépendent les lieux loués à la SA Welcome Hôtel, elle-même locataire d’une partie de l’immeuble où elle exploite son fonds de commerce d’hôtel meublé.

La SAS Le Mandarin exploite le fonds de commerce sous forme de location-gérance, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros et une redevance annuelle de locataire-gérance de 144.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 septembre 2005, la SAS Le Mandarin a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1^er octobre 2005. Par deux actes extrajudiciaires en date du 26 décembre 2005, la SA Welcome Hôtel a fait délivrer à la SAS Le Mandarin :
- une sommation d’avoir à cesser certaines infractions au bail, sur le fondement de l’artic1e L. 145-1 7 du code de commerce,
- un congé avec refus de renouvellement du bail, sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.

Par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2006, la SAS Le Mandarin a fait protestation à cette sommation.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2006, la SAS Le Mandarin a fait assigner la SA Welcome Hôtel devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation du refus de renouvellement et fixation de l’indemnité d’éviction, aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce et sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 4 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit qu’à défaut de pouvoir invoquer un motif suffisamment grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, il convenait de valider le refus de renouvellement notifié par la SA Welcome Hôtel le 26 décembre 2005 en réponse à une demande de renouvellement du 28 septembre 2005, et de dire qu’il ouvrait droit au profit de la SAS Le Mandarin au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité et, au profit de la bailleresse, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1^er octobre 2005,
- commis, avant-dire droit, sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, M. M Z,
- fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours,
- ordonné l’exécution provisoire,
- réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 21 novembre 2014.

Il retient, s’agissant d’évaluer une indemnité de perte du fonds en l’absence de possibilité de transfert du fonds sans perte de clientèle, et après estimation de la valeur du fonds de commerce par le chiffre d’affaires, par les excédents bruts d’exploitation (EBE) et en prenant en compte la redevance de la location-gérance :
- une valeur du fonds de 1.900.000 euros,
- une indemnité de remploi de 185.310 euros,
- une indemnité de déménagement de 3.000 euros,
- une indemnité de réinstallation de 10.000 euros,
- une indemnité pour trouble commercial de 52.000 euros,
- des frais de changement d’adresse de 3.000 euros.

L’expert retient par ailleurs une indemnité d’occupation de 106.700 euros, prenant en compte une surface pondérée de 97,02 m² arrondie à 97 m2 et un prix unitaire de 1.000 euros, majorée de 10 % pour terrasse.

Par jugement en date du 10 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la SAS Le Mandarin dans les locaux appartenant à la SA Welcome Hôtel situés à l’angle du […] et du […] à Paris 6^e,
- Fixé à la somme de 2.449.784 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par la SA Welcome Hôtel à la SAS Le Mandarin, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,
- Dit que la SAS Le Mandarin est redevable à l’égard de la SA Welcome Hôtel d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2005,
- Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 96.030 euros, taxes et charges en sus,
- Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,- Condamné la SA Welcome Hôtel à payer à la SAS Le Mandarin la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,
- Condamné la SA Welcome Hôtel aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS Le Mandarin a relevé appel de cette décision le 12 avril 2016.

Par dernières conclusions signifiées le 12 décembre 2017, la société Le Mandarin demande à la Cour de : Vu l’acte valant refus de renouvellement de bail du 26 décembre 2005 ; Vu les articles L. 145-14 du Code de Commerce,
- D’INFIRMER la décision entreprise en ce qui concerne les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation fixés Et statuant à nouveau :
- FIXER l’indemnité d’éviction due à la Société Le Mandarin à la suite du refus du renouvellement du bail commercial des locaux dont elle est locataire à PARIS (75006), […], à la somme de TROIS MILLIONS NEUF CENT DOUZE MILLE EUROS (3.912.000 €), avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.
- DIRE qu’en sus de cette indemnité, la Société Welcome Hôtel devra rembourser à la Société Le Mandarin les frais de licenciement des salariés et les frais consécutifs à ceux-ci.
- CONDAMNER la Sté Welcome Hôtel au paiement de l’indemnité d’éviction précitée.
- CONDAMNER la Société Welcome Hôtel au paiement sur justificatifs des frais de licenciement incluant notamment les allocations susceptibles d’être dues par la Sté Le Mandarin à Pôle Emploi dans le cadre de l’allocation de sécurisation professionnelle (CSP).
- FIXER l’indemnité d’occupation due par la Société Le Mandarin à compter du 1^er octobre 2005 à la somme de CINQUANTE SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (57.500 €) par an et ce sans indexation.
- ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction due à la Sté Le Mandarin et le rappel d’indemnité d’occupation des lieux loués.
- DEBOUTER la société Welcome Hôtel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes.
- LA DEBOUTER notamment de sa demande tendant à ce que les frais de remploi ne soient versés que dans l’hypothèse d’une réinstallation intervenant dans le délai d’un an.
- CONDAMNER la société Welcome Hôtel au paiement d’une somme de 25.000 € HT au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile, y compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2017, la Société Welcome Hôtel demande à la Cour de : Vu l’article L. 145-14 du Code de commerce, Vu l’article 6.1 de la CEDH,
- JUGER irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel interjeté par la SASU Le Mandarin ;
- DEBOUTER la SASU Le Mandarin de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- RECEVOIR la société Welcome Hôtel en son appel incident ;
- DECLARER cet appel bien fondé ;
- DIRE qu’en l’état de la réexploitation par la SASU Le Mandarin du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction sera fixée à la valeur du fonds de commerce en tenant compte des chiffres d’affaires moyens du locataire-gérant arrêtés aux 30 juin 2014, 30 juin 2015, 30 juin 2016, soit arrondis 1.115.000 €, ce que ne peut contester la SASU Le Mandarin qui précise avoir réalisé un chiffre d’affaires du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017 de 1.117.000 € arrondis hors taxes ;
- DIRE que la SASU Le Mandarin pas davantage ne saurait nier que l’entreprise a une faible rentabilité, la moyenne sur les trois années précitées de l’excédent brut d’exploitation, tel qu’il résulte des bilans versés aux débats, étant aux environs de 7.000 € par an, la pièce 53 communiquée le 4 décembre 2017 révélant un EBE comptable négatif de ' 655 € et un cash-flow inférieur à 3.500 € ;
- DIRE que la SASU Le Mandarin ne saurait contester légitimement cette moyenne dès lors qu’elle ne verse aux débats aucune situation comptable certifiée par son expert-comptable pour la période du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017 permettant d’appréhender le chiffre d’affaires pour l’activité de café-restaurant d’une part et que la situation au 30 septembre 2017, ainsi que ses propres conclusions révèlent des chiffres comparables à ceux du locataire-gérant et une absence de rentabilité d’autre part ;
- DIRE, en l’état des chiffres d’affaires connus hors taxes et sans remettre en cause les usages professionnels de fixation par rapport à des chiffres d’affaires TTC, que la preneuse ne pourrait se prévaloir de ses propres défaillances et FIXER dans ces conditions l’indemnité principale à la somme de 1.527.450 €, en prenant en compte pour la partie restauration un coefficient de 90% du chiffre

d’affaires hors taxes annuel, pour la partie limonade un coefficient de 900 fois la recette journalière hors taxes, coefficient en tous points cohérent avec les publications des Nouvelles Fiscales au 1^er juin 2015 et de la 8^e Edition O P publiée en octobre 2015, en tenant compte de la différence entre les fourchettes indiquées TTC et les fourchettes prises en compte hors taxes ;
- DIRE que des éléments de référence prenant en compte des années antérieures à 2010 ne sauraient permettre de fonder une quelconque décision, la Cour se devant de déterminer l’indemnité d’éviction à la fin de l’année 2017 ;
- DIRE qu’un sondage ne saurait accréditer la thèse d’une ventilation autre, sauf pour la Cour à ordonner une expertise comptable portant sur les années 2015, 2016 et 2017, la société Welcome Hôtel réservant ses droits dès lors qu’il serait manifeste que la SASU Le Mandarin avait conscience d’une ventilation autre que celle par elle affirmée, les chiffres d’affaires certifiés et la carte du restaurant ne permettant en aucun cas l’éclatement sollicité par la société Welcome Hôtel ;
- DIRE en effet que le manque de rigueur intellectuelle de la SASU Le Mandarin prônant une ventilation par moitié constitue une tentative de spoliation sur les termes desquels la concluante ne peut faire que réserve de ses droits alors même que les éléments comptables prônés par la SASU LE MANDARIN révèlent que cette répartition est inexacte ;
- JUGER qu’aucune indemnité de remploi n’est due ou à défaut ;
- FIXER cette indemnité à 9 % du montant de l’indemnité principale et DIRE qu’elle ne sera versée que dans le délai d’un an à compter de la décision à intervenir si la preneuse a acquis un fonds d’une valeur au moins égale à celle arrêtée par la Cour ;
- DIRE qu’aucun trouble commercial n’est justifié, sauf subsidiairement à allouer à l’appelante la somme de 8.000 € et X la demande nouvelle tendant à prendre en compte un pourcentage de la masse salariale augmentée de plus de 15 % pour les neufs premiers mois de l’exercice de l’année 2017 ;
- DIRE qu’en aucun cas l’allocation d’un mois de la masse salariale n’est justifiée ;
- DIRE qu’il n’y a pas lieu à une indemnité pour frais de réinstallation, la société Welcome Hôtel démontrant l’absence de tout préjudice à ce titre dès lors que la valeur du fonds est prise en son état actuel, ce qui permet d’acquérir un fonds dans le même état, aucune signalétique ou aucun agencement particulier, dans l’hypothèse de l’acquisition d’un nouveau fonds n’étant démontré, les immobilisations pour installations techniques, matérielles et outillage étant au 31 décembre 2016 limitées à 9.336 € ;
- DIRE que l’unique devis communiqué, qui date de 2014 ne permet nullement une appréciation de la nature et des coûts d’éventuels travaux ou agencements, son caractère succinct prenant forfaitairement en compte des postes, tels terrasse, matériels ou autres totalement injustifiés et, sauf à ordonner expertise confiée à un maître d''uvre vérificateur, X toutes prétentions, sauf à réduire, s’il y avait lieu à la prise en compte de ce devis contesté, le montant figurant sur le devis hors taxes après un abattement de 80 % ;
- JUGER en effet que prendre en compte ce devis, alors même que la bailleresse n’a pas la possibilité de faire établir des devis complémentaires, méconnaîtrait le principe de l’égalité des armes tel qu’il résulte des dispositions de l’article 6.1 de la CEDH ;
- DIRE qu’il n’y a pas lieu à indemniser la preneuse pour déménagement ou encore changement d’adresse, aucune somme forfaitaire ne pouvant être allouée ;
- DIRE qu’il n’y a pas lieu de condamner la société Welcome Hôtel à paiement de frais de licenciement, la société Le Mandarin dans un premier temps n’ayant justifié n’employer aucun salarié et dans un second temps faisant état d’hypothétiques licenciements, raison pour laquelle il n’y a lieu en l’état à indemnisation ;
- FIXER l’indemnité d’occupation à la somme par an en principal de 128.040 € à compter du 1^er octobre 2005 en tenant compte, au titre de l’avantage terrasses, d’une augmentation de 20 % de la valeur locative, lesquelles terrasses génèrent plus de 40 % du chiffre d’affaires du locataire-gérant et à ce jour de la preneuse d’une part et sans abattement pour précarité, la durée des opérations d’expertise étant le fait avéré de la preneuse d’autre part ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée chaque année et pour la première fois le 1^er octobre 2006 sur l’indice du coût de la construction, les indices à prendre en compte étant ceux pour la première indexation des 4^emes trimestres 2006 et 2005 ;
- JUGER, sauf à se contredire, que la preneuse ne peut valoriser dans sa détermination de l’indemnité d’éviction l’avantage que procurent les terrasses dans la réalisation du chiffre d’affaires et dénier toute valeur aux terrasses dans le cadre de la détermination de l’indemnité d’occupation ;

— DIRE qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Le Mandarin les frais par elle exposés, la preneuse ayant non seulement retardé les opérations d’expertise mais encore tardé à faire connaître à la Cour sa réelle situation d’exploitante ;
- DIRE que les dépens de première instance seront partagés par moitié, la SASU Le Mandarin supportant les dépens d’appel.

La procédure a été clôturée le 20 décembre 2017.

ET SUR CE

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction :

Aux termes des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.

La méthode la plus usuelle en matière d’évaluation du droit au bail est celle retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché.

Sur les locaux évalués :

1. Description des locaux

Les locaux évalués sont situés à Paris 6^e, au […], à l’angle du […] ; le […] est une grande avenue commençant Quai de la Tournelle (n° 1) pour se terminer Quai d’Orsay (n° 27) et qui traverse successivement les cinquième, sixième et septième arrondissements et connaît des secteurs d’animation divers.

Selon l’expert, les locaux dépendent d’un secteur de bonne commercialité où sont implantés de nombreux immeubles à usage d’habitation, avec commerces en pied d’immeuble, de moyenne à haute gamme, fréquenté notamment par les touristes, mais cet emplacement n’atteint pas la commercialité constatée […] /angle rue de Rennes /Place Saint-Germain des Prés.

Ils sont bien desservis par les transports en commun, notamment les stations de métro 'Mabillon’ et 'Odéon’ et diverses lignes de bus.

Le stationnement en surface est difficile, mais il existe des parkings publics dans le secteur.

Du rapport d’expertise il ressort que les lieux loués dépendent d’une construction ancienne, d’angle avec pan coupé, élevée sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième étage sous toit. Les façades, en maçonnerie enduite, présentent un état de ravalement correct.

Les locaux sont ainsi composés :

* au rez-de-chaussée,

— accessible par le pan coupé de l’immeuble, une salle de café restaurant, éclairée sur le […] et sur la […], avec bar comptoir parallèle au […] (70 places à l’intérieur – 20 places en terrasse couverte – 40/50 places en terrasse extérieure). A l’arrière du bar, accès à l’escalier menant au sous-sol,

— une cuisine,

* au 1^er étage,

accessible par un escalier prenant naissance dans la salle de café-restaurant, un dégagement (lingerie) distribuant :

—  un bloc sanitaire clients comportant un sas équipé de deux lavabos, un WC hommes et un WC femmes,

—  un bureau éclairé sur le boulevard,

—  un sas équipé d’un lavabo avec salle de douche,

—  un vestiaire éclairé sur le boulevard

— et un économat aveugle,

* au sous-sol,

accessible par un escalier situé à l’arrière du bar, un dégagement,

—  un économat,

— un dégagement distribuant deux chambres froides,

— un monte-charge.

2. Sur les pondérations des surfaces

L’expert a retenu les surfaces utiles de 76,50m² pour le rez-de-chaussée, 32,50m² pour le 1^er étage et 37,70m² pour le sous-sol, résultant d’un état établi par M. Y, géomètre-expert, et a estimé la surface pondérée des locaux à 97m²p.

La SASU Le Mandarin critique les coefficients de pondération appliqués par l’expert, en sollicitant :

— que la zone d’angle soit pondérée à 1,10 au lieu de 1,20, car même si cette zone donne sur le […] cette situation est déjà prise en compte dans le prix unitaire au m² et cette zone correspond en grande partie à une terrasse découverte dont l’utilisation est moindre que celle d’une terrasse fermée ;

— que la cuisine soit pondérée à 0,50 au lieu de 0,60 car elle est située en 3^e zone ;

— que le 1^er étage, qui n’est pas accessible à la clientèle, doit être considéré comme une annexe, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, et compte tenu de son affectation, cette zone doit être pondérée à 0,20 au lieu de 0,40 ;

— que le sous-sol qui sert d’économat et de chambres froides n’étant pas accessible à la clientèle c’est le coefficient de 0,20 qui doit être appliqué au lieu du coefficient 0,25.

Elle en déduit que la surface pondérée est de 85,14m².

La SA Welcome Hôtel réplique que l’expert a répondu sur ce point aux dires des parties et justifié d’une pondération conforme à la charte de l’expertise, et que la cour jugera qu’il n’y a pas lieu à minoration des coefficients pris en compte par l’expert et retiendra 97 m² pondérés.

La cour estime qu’en vertu des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière et qui constituent les références adoptées de façon usuelle tant par l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial que par les instances judiciaires dans le cadre de la fixation de la valeur

locative des baux commerciaux, qui doivent trouver application, la zone d’angle doit être affectée, comme l’a fait M. Z, d’un coefficient de 1,20 pour tenir compte de l’effet terrasse et de la situation des locaux sur le […] et la […].

Selon ces mêmes références, le 1^er étage, qui est accessible à la clientèle pour l’utilisation des sanitaires, et qui est également aménagé en bureau et vestiaires, sera affecté du coefficient de 0,40 proposé par l’expert, lequel a justement pondéré la cuisine avec un coefficient de 0,60 et le sous-sol aménagé en réserves et chambres froides, accessible directement par un escalier privatif depuis le rez-de-chaussée, avec un coefficient de 0,25.

En conséquence, c’est bien la surface pondérée de 97m² retenue par l’expert qui servira de base pour estimer la valeur locative du bien.

Sur l’indemnité d’éviction :

1. L’indemnité principale

Il est acquis aux débats qu’en l’espèce cette indemnité est supérieure à la valeur du droit au bail.

Par ailleurs l’expert indique que compte tenu de l’activité exercée un transfert du fonds ne paraît pas envisageable sans perte de clientèle et qu’en conséquence, l’indemnité d’éviction doit être calculée dans l’hypothèse de la perte du fonds, ce qui n’est pas contesté par les parties.

L’expert indique que l’indemnité d’éviction peut être évaluée suivant différentes méthodes. Pour ce faire il a retenu les éléments comptables suivants :

* chiffres d’affaires réalisés H.T. en location-gérance du 01/07/2010 au 30/06/2010 par la SARL MB Seine, puis du 01/07/2010 au 30/06/2014 par la SARL MT Mondrian, soit une moyenne sur quatre années de 1 100 000 € H.T.

* E.B.E retraité : 207 880 €.

Une première méthode consiste à valoriser le fonds de commerce par les chiffres d’affaires hors taxes dégagés par l’exploitation.

L’expert explique qu’en matière d’évaluation de café-restaurant ce sont les chiffres d’affaires TTC qui doivent servir de base de calcul, mais qu’en l’espèce l’expert-comptable n’a pas pu fournir une attestation concernant les chiffres d’affaires TTC par branche d’activité selon la répartition Limonade / Brasserie comme il l’avait demandé, et propose donc de tenir compte de coefficients majorés par rapport à ceux habituellement retenus pour les chiffres d’affaires TTC.

En examinant le pourcentage total de la TVA collectée en 2012/2013 et en 2013/2014 par rapport au chiffre d’affaires réalisé, il en conclut que ce pourcentage semble démontrer que la vente de produits à TVA 7% (puis TVA 10% en 2014) est plus importante que la vente de produits à TVA 19,60% (puis TVA 20% en 2014), et en conséquence, il propose de retenir, en l’état du manque de renseignements du cabinet d’expertise-comptable, une répartition de 60% pour la partie 'restauration’ et de 40% pour la partie 'limonade'. Compte tenu de l’emplacement des locaux pour l’activité exercée, il propose d’affecter soit un pourcentage de 110% sur la partie restauration et un coefficient de 1100 fois la recette journalière sur la partie limonade, soit 750 fois la recette journalière sur la totalité des recettes, sur 360 jours d’exploitation.

Il calcule donc la valeur du fonds selon deux hypothèses :

— avec répartition restauration/limonade :

* restauration : 110% du chiffre d’affaires moyen HT, soit 1 100 000 € x 110% x 60% = 726 000 €

* limonade : (1 1000 000 € x 40% / 360 jours) x 1 100 = 1 344 444 €

soit 2 070 444 € au total

— sans répartition :

1 100 000 € x 750 / 360 jours = 2 291 666 €.

La seconde méthode est basée sur l’excédent brut d’exploitation (E.B.E) retraité, qui comprend le résultat d’exploitation, les dotations aux amortissements et la rémunération du dirigeant. Selon cette méthode, en retenant un EBE retraité moyen de 207.880 euros, l’expert évalue le fonds à une valeur comprise entre 1.663.040 euros et 2.078.800 euros selon le coefficient multiplicateur retenu.

Enfin, la troisième méthode consiste à valoriser le fonds de commerce en prenant en compte la redevance de la location-gérance et le bilan du locataire-gérant. Selon cette dernière méthode, en retenant une redevance de location-gérance de 144 000 euros et un coefficient multiplicateur de 12, compte tenu de l’emplacement de l’établissement, l’expert évalue le fonds de commerce à 1 728 000 euros.

Aux termes de son rapport, l’expert, procédant par recoupement, fixe une valeur du fonds de commerce à la somme intermédiaire de 1 900 000 euros.

La SASU Le Mandarin estime que c’est à juste titre que le tribunal a retenu la méthode par le chiffre d’affaires qui est la plus appropriée pour l’évaluation du fonds de commerce.

Elle demande, bien qu’ayant produit les derniers résultats comptables portant sur les années 2014/2015, 2015/2016 et 2016/2017, faisant ressortir un chiffre d’affaires moyen réalisé par la société MT Mondrian de 1 119 297 €, que soit prise en compte la moyenne des chiffres d’affaires des exercices clos du 30 juin 2012 au 30 juin 2015 soit la somme de 1 123 000 € HT.

Elle affirme par ailleurs que la répartition du chiffre d’affaires doit se faire pour 50% du chiffre d’affaires global pour chaque branche d’activité , en exposant que :

— la branche limonade ne génère pas seulement des ventes au taux le plus élevé, actuellement de 20%, qui correspondent, aux ventes d’alcool mais inclut également la vente de boissons non alcoolisées, ainsi que la vente de sandwichs, tartines, croissants, croque-monsieur et autres produits ne nécessitant pas de préparation compliquée, facturées avec une TVA à taux réduit ;

— la branche restaurant inclut non seulement la vente de solides, mais également des boissons alcoolisées servies à l’occasion d’un véritable repas.

Elle apporte pour preuve un courrier du 24 septembre 2014 du cabinet ADEC et Associés, expert-comptable de la Sté Le Mandarin et de sa locataire-gérante, qui a effectué un sondage sur une semaine complète du 1^er au 7 septembre 2014 à partir des bandes de caisse de la Sté MT MONDRIAN, duquel il résulte que la vente de liquides représente 64,78 % et la vente de solides s’établit à 35,22 % ; que trois autres sondages réalisés du 1^er septembre au 7 septembre 2015, du 1^er décembre au 7 décembre 2015 et du 1^er avril au 7 avril 2016 font ressortir des chiffres équivalents. En réintégrant le quart des boissons dans la branche restaurant pour les boissons servies à l’occasion d un repas, la société Le Mandarin en déduit que la branche limonade ressort à environ 49 % du chiffre d’affaires et la branche brasserie à 51 % du chiffre d’affaires.

Elle critique les coefficients de valorisation proposés par Monsieur Z de 110% pour la branche restauration et 1.100 fois la recette journalière pour la branche limonade et qui ont été retenus par le tribunal, en ce qu’ils apparaissent nettement insuffisants au regard des nombreux atouts du fonds de commerce et en particulier de son emplacement, ce d’autant plus qu’ils ont été appliqués à des chiffres d’affaires hors taxe.

Elle cite un article de M. A, expert judiciaire, sur les fonds de commerce de café- bar-restaurant paru dans la Gazette du Palais du 17 juillet 2010, ainsi qu’à titre d’éléments de comparaison un certain nombre décisions judiciaires ou accords amiables pour demander à la cour d’appliquer un coefficient de 1400 fois la recette journalière HT pour la branche limonade et un pourcentage de 160% du chiffre d’affaires HT pour la branche brasserie.

Elle met en avant l’excellente situation du fonds de commerce, en angle sur deux voies importantes, l’existence d’une terrasse ensoleillée, l’ancienneté de l’établissement exploité depuis1965, le bon état d’entretien des locaux, la faiblesse du loyer en vigueur, la possibilité de mettre le fonds en location gérance, l’activité de bar-brasserie et la bonne rentabilité de l’exploitation.

Elle en déduit que l’indemnité principale représentant la valeur du fonds de commerce doit donc être calculée de la manière suivante :

Branche limonade :

Recette journalière : 561.500 € / 363 jours: 1.546 €

soit 1.546 € x1.400 = ………………………………………………………………………….. 2.164.400 €

Branche brasserie :

561.000 € x 160 % = ………………………………………………………………………………898.400 €

Soit une indemnité totale de : …………………………………………………………………3.062.800 €

arrondie à 3.063.000 €

Si l’estimation du fonds se fait en fonction du chiffre d’affaires global sans répartition par branches d’activité, il lui apparaît justifié de retenir un coefficient d’au moins 950 fois la recette journalière TTC, et calcule l’indemnité sur la moyenne des trois derniers exercices comptables 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015, soit 1 264 404 € TTC / 360 jours = 3 512 € x 950 = 3 336 400 €.

Elle en conclut que l’indemnité principale peut donc être estimée au minimum, en fonction de la moyenne des deux méthodes précitées, à la somme de :

3.063.000 € + 3.336.400 € = 6.399.400 €/2 = 3.199.700 € arrondie à 3.200.000 €.

La SA Welcome Hôtel soutient pour sa part que contrairement aux affirmations de la preneuse, la partie brasserie, assimilable à la restauration, représente au 30 juin 2014 dans le bilan du locataire-gérant 62,80% du chiffre d’affaires total, la partie « café », à savoir les boissons alcoolisées, ne représentant que 37,19% du chiffre d’affaires total ; que si les boissons non alcoolisées sont taxées au taux de 10% pour les restaurateurs, le taux de 20% s’applique à tout client consommant pendant son repas une boisson alcoolisée, outre naturellement ceux qui consomment de telles boissons « hors restauration ».

Elle ajoute que prétendre dans ces conditions, à partir d’une « analyse » effectuée sur 7 jours, que la consommation de la partie limonade serait égale à la partie solide d’une part constitue une affirmation gratuite et d’autre part ne peut contredire le fait que de manière indéniable l’établissement est « plutôt restaurant que bar » et demande à la cour d’X cette analyse sommaire et peu fiable effectuée par sondage, alors même que la preneuse a disposé de près de sept années pour communiquer à l’expert puis à la cour une véritable analyse comptable.

La SA Welcome Hôtel critique en outre les calculs effectués par l’expert de l’E.B.E retraité, qui a augmenté faussement cet E.B.E de 72 000 € correspondant au salaire d’un gérant, et affirme que la présence de deux gérants sont indispensables dans l’établissement compte tenu des amplitudes d’ouverture, et que le retraitement suppose la preuve d’une absence de travail effectif, car le salaire

n’est que la contrepartie d’une réelle charge d’exploitation.

Elle ajoute que la masse salariale représente 57% du chiffre d’affaires, ce qui démontre l’absence de réelle rentabilité, et que la cour ne pourrait asseoir sa décision sur un EBE magnifié, totalement injustifié ; que la SASU Le Mandarin, loueur de fonds, grâce au loyer perçu du locataire-gérant de 60.000 €, arrive à peine à un résultat d’exploitation de 155.483,29 €, lequel devrait être amputé facilement de la différence entre la valeur locative des locaux et le loyer dérisoire réglé ; qu’en réalité le commerce de la SASU Le Mandarin a une faible rentabilité, la moyenne sur les trois années précitées de l’excédent brut d’exploitation, tel qu’il résulte des bilans versés aux débats, étant aux environs de 7.000 € par an.

Quant aux éléments de comparaison visés par la SASU Le Mandarin, selon la bailleresse, ils ne sont pas pertinents car la brasserie de la preneuse n’est pas comparable avec les adresses prestigieuses du Royal Printemps, du Paris Madeleine, du Peny, du Khedive Opéra, dont les indemnités ont été fixées dans les années 1992, 1993, 1998 et janvier 2006, et ne sauraient servir d’étalonnage à des prétentions manifestement excessives.

Elle cite la publication du O P, 7^e édition, préconisant une fourchette avec un maximum de 120% du chiffre d’affaires TTC, et la 8^e édition à jour au mois d’octobre 2015 retenant 105% du chiffre d’affaires TTC, et une fourchette café réduite entre 250 fois et 720 fois la recette journalière TTC (70% à 200% du chiffre d’affaires TTC).

Contestant l’éclatement prôné par la preneuse de 50% brasserie-restaurant et 50% bar-limonade, elle s’appuie sur l’attestation de l’expert-comptable M^me B qui atteste d’un chiffre d’affaires au 30 juin 2015 de 1.109.407 € HT, soit 1.260.648 € TTC, révélant ainsi que la répartition est au maximum 60% solide et de 40% boissons alcoolisées. Expliquant que les liquides sont également consommés lors des repas pris au restaurant et en retenant seulement 25% de la totalité des boissons alcoolisées, qui seraient consommées lors des repas, et 75% consommées par les clients du bar, la partie liquide taxée à 20% serait donc de 30% (40% x 0,75), et la consommation de liquides non alcoolisés, en l’état d’une consommation solide conséquente, s’équilibrant entre la branche restaurant et la branche bar, elle en conclut que l’éclatement à prendre en compte est celui de 30% liquide / 70% solide.

Enfin elle critique la méthode basée sur les revenus de la location-gérance en ce que le coefficient maximum proposé par l’expert de 12 est excessif, et en prenant un coefficient médian de 7, elle conclut que l’indemnité d’éviction tenant compte des derniers résultats d’exploitation doit être fixée à 1 088 500 €.

Elle préconise en conséquence de calculer l’indemnité d’éviction sur le chiffre d’affaires en scindant la branche limonade pour 30% de la branche restaurant pour 70% :

— la branche limonade devant être calculée sur les trois dernières années arrêtées au 30 juin 2016, sur une moyenne de 1 115 000 €, aboutissant à une indemnisation, sur la base de 900 fois la recette journalière, de 824.794 € arrondis à 825.000 € ;

— la branche restaurant devant être valorisée avec un coefficient de 90%, soit 702 450 € (1 115 000 € x 70 x 90%) ;

et propose donc le paiement d’une indemnité globale de 1 527 450 €, représentant environ140% du chiffre d’affaires hors taxes global, en rapport avec la valorisation arrêtée à partir du montant de la redevance de location-gérance.

La cour, rejetant la méthode basée sur la redevance de la location-gérance qui n’a plus d’existence à ce jour, estime que la méthode habituelle la mieux adaptée pour calculer l’indemnité d’éviction pour ce type de fonds de commerce de café-brasserie est celle basée sur les chiffres d’affaires.

Ainsi en retenant les derniers résultats comptables ayant fait l’objet de reddition de comptes annuels, après avoir exclu les résultats partiels donnés par l’expert-comptable de la SASU Le Mandarin Mme

B, sur les six derniers mois de l’année 2016 et les six premiers mois de l’année 2017, qui sont en tout état de cause très proches des résultats précédents, la moyenne du chiffre d’affaires HT à prendre en considération est la suivante :

—  2013/2014 : ………………………………………………………………………………………1 165 909 €

—  2014/2015 : ………………………………………………………………………………………1 109 407 €

—  2015/2016 : ………………………………………………………………………………………1 071 329 €

total : 3 346 645 €/3 = 1 115 547,33 € arrondis à 1 115 548 € HT.

Pour déterminer la répartition limonade /restauration sur le chiffre d’affaires, à hauteur de 50/50, la SASU Le Mandarin a fourni des études réalisées ponctuellement par l’expert-comptable sur une semaine, lesquelles sont, selon l’avis de l’expert, très insuffisants, ce dernier estimant qu’il aurait fallu une analyse sur une année d’exploitation au minimum.

L’expert a constaté que la TVA collectée sur l’exercice 2012/2013 était d’environ 10% et sur l’exercice 2013/2014 était d’environ 11% du chiffre d’affaires TTC. Et que ces pourcentages semblent démontrer que la vente de produits à TVA 7% (devenue TVA 10% en 2014) est plus importante que la vente de produits à TVA 19,60% (passée à TVA 20% en 2014).

La SAS Le Mandarin s’étant abstenue de donner les éléments comptables nécessaires à établir une telle répartition sur une année d’exercice a minima, c’est la répartition retenue par l’expert qui sera prise en compte, soit 60% pour la partie restauration et 40% pour la partie limonade.

S’agissant des coefficients multiplicateurs à appliquer sur la recette journalière HT pour la limonade et sur le chiffre d’affaires HT de la restauration, pour un café bien situé, sans être dans un emplacement exceptionnel, comme le sont les établissements cités par la SAS Le Mandarin tels que Le Royal Printemps (à proximité des Galeries Lafayettes), ou Le Paris London (place de la Madeleine), l’expert indique que la base d’évaluation se situe entre 800 et 1000 fois la recette journalière TTC.

Les références comparables proposées par la SASU Le Mandarin sont le Paris Madeleine rue Royale (coefficient de 1000 fois la recette journalière), le Peny en retrait de la place de la Madeleine (coefficient de 1100 fois) le Khedive Opéra boulevard des Capucines (1200 fois la recette) ou le […] (900 fois la recette).

L’expert pour sa part se réfère aux dernières décisions judiciaires ayant retenu entre 70% et 100% du chiffre d’affaires moyen TTC calculé sur les trois derniers exercices, 140% pour le restaurant 'Les Ministères', établissement très connu, et une base d’évaluation de 100% pour la partie restaurant et de 900 fois la recette journalière sur 350 jours d’ouverture, pour le café-restaurant 'le Bar des Théâtres’ situé en face des […] et de la salle des ventes Drouot.

Le mémento pratique O P à jour au 8 octobre 2015, dont copie est communiquée à la cour par la SA Welcome Hôtel, indique une fourchette de valeur de 50 à 105% du chiffre d’affaires toutes taxes comprises pour la branche restauration, et de 70 à 200% du chiffre d’affaires toutes taxes comprises pour un café.

Le coefficient de 1100 fois la recette journalière hors taxes proposé par l’expert, calculée sur 360 jours d’ouverture, pour cet établissement situé sur le […], entre la rue de Buci et le carrefour de l’Odéon, qui présente une attractivité touristique certaine, et bénéficie, comme l’a justement relevé l’expert, d’un bon emplacement pour l’activité exercée, sans toutefois atteindre la qualité des établissements situés au niveau de la Place Saint-Germain-des-Prés (comme Le Flore, Les Deux Magots, la Brasserie Lipp) et ceux plus populaires situés au Carrefour de l'[…]) comme la […], le Pub Saint-Germain ou Le Procope) et la proposition de 110% du chiffre d’affaires hors taxes, bien que constituant la fourchette haute

pour un tel établissement, sont adaptés à la valeur du fonds, dont le chiffre d’affaires stagne depuis plusieurs années, si on tient compte du fait que le chiffre d’affaires et la recette journalière retenus en l’espèce sont hors taxes et non toutes taxes comprises.

L’indemnité principale sera donc calculée comme suit :

* pour la partie limonade : (1 115 548 € x 40% / 360j) x 1 100 = 1 363 448 €

* pour la partie restauration : 1 115 548 € x 60% x 110% = 736 252 €

soit la somme totale de 2 099 700 €.

2. les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

La SASU Le Mandarin, qui expose avoir mis fin au contrat de location-gérance et avoir repris directement l’exploitation du fonds de commerce depuis le 1^er juillet 2016, sollicite une indemnité égale à 10% de l’indemnité principale, à laquelle s’oppose la SA Welcome Hôtel qui indique que la dirigeante de l’entreprise a fait valoir ses droits à la retraite, qu’il y a une incompatibilité entre prise de retraite et frais de remploi et qu’elle ne justifie pas avoir recherché un fonds de même valeur. Elle demande à défaut à la cour de dire que cette indemnité ne sera versée que dans l’hypothèse où un fonds de même valeur serait acquis par la preneuse dans un délai d’une année à compter de la restitution des locaux.

En l’absence d’éléments démontrant que la présidente de la SASU Le Mandarin a fait valoir ses droits à la retraite, la charge de cette preuve incombant au bailleur, les frais de remploi seront évalués selon l’usage à 10% de l’indemnité principale, soit la somme de 209 970 €.

Sur le trouble commercial

L’expert a évalué cette indemnité à trois mois d’E.B.E, soit 52 000 €.

La SASU Le Mandarin critique le jugement qui n’a retenu qu’une somme de 36 000 €, égale à 3 mois de la redevance de location-gérance, le fonds n’étant plus désormais en location-gérance. Elle demande 6 mois de l’EBE retraité moyen des exercices clos au 30 juin 2013 et 30 juin 2014, soit 136 000 €, et subsidiairement, un mois de masse salariale augmenté des charges, soit 57.375 €, ou encore quinze jours du dernier chiffre d’affaires de la SASU Le Mandarin, attesté par l’expert-comptable de cette dernière, équivalents à 48 370 €.

La SA Welcome Hôtel conteste l’existence même d’un trouble commercial, et propose s’il y avait lieu de prendre en compte un trouble calculé à partir du travail du locataire-gérant, soit trois mois du seul résultat d’exploitation comptable, ou bien un mois de résultat calculé sur le dernier résultat de la SASU Le Mandarin, au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2014 qui s’élève à 96.877,13 €, soit 8 000 €.

La location-gérance a pris fin le 1^er juillet 2016, mais les résultats comptables de la SASU Le Mandarin, postérieurs à cette date ne sont pas communiqués.

Le trouble commercial subi par la SASU Le Mandarin sera donc indemnisé selon l’usage, sur la base de l’EBE calculé par l’expert, correspondant à trois mois d’exploitation, soit 207 880 € x 3/12 = 51 970 € arrondis à 52 000 €.

Sur les frais de réinstallation

La SASU Le Mandarin expose que la somme de 100 000 € allouée par les premiers juges apparaît insuffisante compte tenu du coût réel de réinstallation d’un café-brasserie. Rappelant que le fonds de

commerce évincé possède une belle décoration réalisée par C, décorateur réputé ayant notamment conçu les drugstores Publicis, elle estime ces frais à la somme de 350 000 € HT, sur la base du devis de M. D, architecte, du 19 septembre 2014, qui a pris en compte la superficie de la salle actuelle de 76 m², d’une terrasse équivalente à celle exploitée et d’une cuisine, y compris le mobilier qui est lié à l’agencement sur mesure des locaux pour s’adapter exactement à la configuration des lieux.

La SA Welcome Hôtel s’oppose à toute indemnisation au motif qu’il n’existe dans le fonds faisant l’objet de l’éviction aucun aménagement spécifique, ni signalétique particulière, et que seul pouvait être indemnisé un préjudice réellement subi, ce qui peut être possible pour des restaurants exploités sous une marque particulière, avec une signalétique qui lui est propre, et que la valorisation du fonds permet à l’appelante d’acquérir un fonds de même valeur, supposé être dans le même état d’agencement.

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le locataire évincé a droit aux frais de réinstallation, qui viennent s’ajouter à la valeur du fonds, tant dans l’hypothèse de la perte du fonds que dans celle de son transfert. Ces frais tiennent au coût d’aménagement de locaux indispensable pour les adapter à l’activité exercée, et non pas au matériel nécessaire à l’activité qui fait partie intégrante du fonds.

Il doit être tenu compte pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé des frais nécessaires à sa réinstallation, mais à proportion du degré d’amortissement des investissements réalisés, ou des travaux spécifiques pour l’activité exercée.

L’expert a évalué cette indemnité à la somme de 100 000 euros correspondant à 35% du devis produit par le preneur.

Il est évident que la réinstallation de la société preneuse dans un établissemnt de même nature nécessite des aménagements spécifiques pour l’activité exercée.

Néanmoins le devis produit est très succinct et ne permet pas à la cour de détailler les travaux d’aménagement envisagés par l’architecte, de sorte que la somme de 100 000 euros proposée par l’expert, après déduction du mobilier et du matériel qui font partie intégrante du fonds, et retenue par le tribunal, sera confirmée.

Sur les frais de déménagement

L’expert propose la somme de 3 000 euros, dont la SASU Le Mandarin demande l’allocation, et à laquelle la SA Welcome Hôtel s’oppose arguant que l’exploitant n’occupe pas les locaux.

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, la SASU Le Mandarin exploitant à ce jour elle-même le fonds de commerce. La somme de 1 000 euros apparaît suffisante pour indemniser ce poste.

Sur les frais de changement d’adresse

L’expert propose de retenir la somme de 3000 euros pour les frais d’impression d’imprimés commerciaux, la diffusion d’un mailing pour changement d’adresse et les formalités administratives.

La SASU Le Mandarin sollicite une indemnité qu’elle évalue à 5 000 € et la SA Welcome Hôtel demande que cette indemnisation soit rejetée.

En cas de perte du fonds, il est d’usage de n’indemniser que les frais administratifs ; la somme de 1 000 € justement allouée par le tribunal à ce titre sera confirmée.

Sur la perte sur stock

Cette perte, qui n’a pas été évaluée par l’expert, peut être appréciée à la somme de 3 000 € sollicitée par la SASU Le Mandarin.

Sur les frais de licenciement

Ces frais seront dus par le bailleur sur justificatifs.

L’indemnité d’éviction totale s’élève donc à la somme de 2 466 670 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :

M. Z a ensuite recherché des termes de comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En tenant compte des surfaces louées et des destinations contractuelles différentes des éléments de comparaison ainsi retenus, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, il en a conclu que la valeur locative de marché était de 1 000 €/m²p, à laquelle il y a ajouté une majoration de 10% pour les terrasses fermée et ouverte, soit une valeur locative de 106 700 € (1 100 € x 97m²p).

La SASU Le Mandarin critique le prix unitaire retenu par l’expert arguant que les éléments de comparaison qu’il cite se situent, dans leur grande majorité, en dessous de 1 000 € le m², et en conclut que la valeur locative ne saurait être évaluée sur une base supérieure à la somme de 900 € le m²B, ce prix intégrant la terrasse sans qu’il y ait lieu à majoration supplémentaire, car la terrasse est principalement découverte, elle fait partie du domaine public et présente donc un caractère onéreux.

La SA Welcome Hôtel indique que la preneuse ne peut tout à la fois tenter de justifier de l’excellence de l’emplacement pour son commerce et nier la valorisation du haut de fourchette préconisé par l’expert à hauteur de 1 100 €, et préconise que ce montant de 1.100 € soit retenu par la cour, soit une indemnité d’occupation de : 128 040 €.

L’expert a ainsi relevé les éléments de comparaison pertinents suivants :

— des fixations judiciaires :

* une boutique de peinture, décoration, fournitures pour artistes peintres rue Dauphine au prix unitaire de 600 €/m²B en 2007

* deux boutiques […] au prix unitaire de 675 €/m²B et 750 €/m²B en 2005,

* deux commerces […] au prix unitaire de 880 €/m²B en 2003 et de 1 200 €/m²B en 2002 (agence bancaire),

* un commerce de traiteur rue de Buci au prix unitaire de 900 €/m²B en 2004

— des renouvellements amiables :

* une librairie […] au prix unitaire de 524 €/m²B

* trois boutiques rue de Buci au prix unitaire de 879 €/m²B, 949 €/m²B et 1 066 €/m²B entre 2002 et 2005

* une galerie d’art […] au prix unitaire de 1 500 €/m²B en 2007.

Des références produites par l’expert, dont il ressort que les fixations judiciaires varient entre 600 euros et 1 200 euros le m² et que les prix amiables et de marché oscillent entre 524 euros le m² et

1 500 euros le m², il s’en déduit qu’en tenant compte de l’emplacement des lieux et de leur situation sur le trottoir ensoleillé, les premiers juges ont très justement apprécié, compte tenu de l’emplacement des locaux, la valeur locative au prix unitaire de 1 000 euros le m², soit une indemnité d’occupation de 97.000 euros par an.

Conformément à l’usage, l’existence d’une grande terrasse en partie fermée et en partie ouverte d’une contenance de 60/70 couverts, justifie l’application d’une majoration de 10%, soit 97 000 € + 10% = 106 700 €.

Enfin en raison de la durée de la procédure, un abattement de précarité de 15% sera appliqué au profit de la locataire évincée.

L’indemnité d’occupation s’établit donc à la somme de :

106 700 € – 15%, soit 90 695 € HT/an.

Aucune indexation ne sera appliquée à cette indemnité d’occupation, qui est due à compter du 1^er octobre 2005.

Sur les autres demandes :

La compensation s’opérera de plein droit entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

La SA Welcome Hôtel s’oppose au paiement d’une somme au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, au motif que la durée de l’expertise est due au manque de rigueur et aux manoeuvres de la société locataire, qui n’avaient pour seul objectif que d’essayer d’améliorer un chiffre d’affaires que sa propre exploitation ne lui permettait en aucun cas d’espérer.

Cependant elle ne rapporte pas la preuve des manoeuvres dolosives invoquées, de sorte que l’indemnité procédurale accordée à la SASU Le Mandarin en première instance sera confirmée et il lui sera alloué en cause d’appel la somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel resteront à la charge de la SA Welcome Hôtel, comme les dépens de première instance comprenant les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de ses dispositions ayant fixé à la somme de 2 449 784 euros le montant de l’indemnité d’éviction, et à la somme annuelle de 96 030 euros le montant de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Fixe à la somme de 2 466 670 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, outre les frais de licenciement, due par la SA Welcome Hôtel à la SAS Le Mandarin ;

En conséquence, condamne la SA Welcome Hôtel à régler à la SAS Le Mandarin la somme de 2 466 670 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Le Mandarin à la somme annuelle de 90 695 euros, taxes et charges en sus, et condamne la SA Welcome Hôtel à payer à la SAS Le Mandarin ladite indemnité ;

Et y ajoutant,

Rejette la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SA Welcome Hôtel à payer à la SAS Le Mandarin la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Welcome Hôtel aux entiers dépens d’appel et fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Denis Theillac.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE