Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 JUIN 2019

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03482 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5BPC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/00176

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC D'[…]

N°SIRET 499 084 283 00021

[…]

[…]

Représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608

INTIMES

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1618

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

Représenté par M. Nouri BERKANE en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 09 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M^me Valérie MORLET, conseillère

M^me Marie-José BOU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Isabelle THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté du 11 février 2014, le préfet du Val de Marne a déclaré d’utilité publique, au profit de l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), l’acquisition et l’aménagement des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du centre-ville à […].

Par arrêté préfectoral du 30 octobre 2014, les immeubles et droits réels immobiliers ayant fait l’objet d’une première enquête parcellaire ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’EPA Orsa.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 26 janvier 2015.

Est notamment concerné par l’opération M. X, propriétaire d’un appartement au premier étage d’un immeuble en copropriété, d’une superficie de 39,50 m², correspondant au lot n°4 de la parcelle cadastrée section […], sise […]. L’appartement est composé de trois pièces et donne sur l’arrière du bâtiment.

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’EPA Orsa a, par mémoire visé au greffe le 27 mai 2016, saisi le juge de l’expropriation du Val-de-Marne.

Par jugement du 02 octobre 2017, après transport sur les lieux le 07 février 2017, celui-ci a :

— fixé l’indemnité due par l’EPA Orsa à M. X à la somme totale de 118 500 euros se décomposant comme suit :

-105 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  11 500 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  1000 euros au titre de l’indemnité de déménagement ;

—  1000 euros au titre de l’indemnité pour aménagements spécifiques ;

— débouté M. X de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral ;

— condamné l’EPA Orsa à payer à M. X la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPA ORSA a interjeté appel le 13 février 2018.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— adressées au greffe, par l’EPA ORSA, le 07 mai 2018, notifiées le 14 mai 2018 (AR du 24 mai 2018), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à M. X une indemnité de déménagement de 1 000 euros et rejeté sa demande de réparation du préjudice moral ;

— d’infirmer le jugement pour le surplus ; statuant à nouveau :

— de fixer l’indemnité de dépossession à revenir à M. X, alternativement comme suit :

— à la somme totale de 96 700 euros si M. X renonce à être relogé, soit :

—  87 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros]

—  9 700 euros au titre du remploi ;

— à la somme totale de 78 000 euros si M. X demande à être relogé, soit :

—  70 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros x 0,8]

—  8 000 euros au titre du remploi ;

Par conclusions déposées au greffe le 6 mai 2019, notifiées le 6 mai 2019 (AR des 9 et 10 mai 2019), l’EPA ORSA demande de déclarer irrecevables les mémoires notifiées le 11 janvier 2019 et le 25 avril 2019 de Monsieur X, ainsi que les pièces y sont annexées, en application de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

— adressées au greffe, par M. X intimé et appelant incident, le 11 janvier 2019, notifiées le 11 janvier 2019 (AR des 14 et 15 janvier 2019), puis déposées le 25 avril 2019, notifiées le 30 avril 2019 (AR du 3 mai 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de le recevoir en son appel incident ;

— de lui donner acte qu’il demande à être relogé à l’EPA Orsa ;

— de confirmer le jugement du 02 octobre 2017 en ce qu’il a condamné l’EPA Orsa à lui payer la somme de 2 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’annuler le jugement pour le surplus ; statuant à nouveau :

—  à titre principal, de fixer l’indemnité à lui revenir à la somme de 245 368 euros soit :

—  203 971 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  21 397 euros au titre du remploi ;

—  5 000 euros au titre de la perte des meubles meublants ;

—  10 000 euros au titre des frais de déménagement ;

—  5 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  à titre subsidiaire, de fixer l’indemnité à lui revenir à la somme de 235 738 euros soit :

—  107 677 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 726 euros]

—  11 767 euros au titre du remploi ;

—  5 000 euros au titre de la perte des meubles meublants ;

—  10 000 euros au titre des frais de déménagement ;

—  5 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  96 294 euros au titre du préjudice lié à l’obligation de supporter le solde du prêt malgré l’expropriation ;

—  à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 02 octobre 2017 ;

—  en tout état de cause, de condamner l’EPA Orsa à lui verser la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions déposées au greffe le 6 mai 2019 notifiées le 6 mai 2019 (AR du 9 mai 2019), M. X demande de déclarer recevables ses mémoires et présente des développements complémentaires indiqués d’un trait vertical en marge, concernant la proscription de tout abattement pour occupation malgré la demande de relogement.

— adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 09 août 2018, notifiées le 17 août 2018 (AR des 6 septembre 2018 et 08 novembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à revenir à M. X alternativement comme suit :

— à la somme totale de 97 590 euros si M. X renonce à être relogé soit :

—  86 900 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros]

—  9 690 euros au titre du remploi ;

—  1 000 euros au titre des frais de déménagement ;

— à la somme totale de 78 472 euros si M. X demande à être relogé soit :

—  69 520 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros x 0,8]

—  7 952 euros au titre du remploi ;

—  1 000 euros au titre des frais de déménagement ;

Motifs de l’arrêt :

- sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l’appel étant du 13 février 2018,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce les conclusions de l’EPA ORSA du 7 mai 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.

Par conclusions déposées le 6 mai 2019, recevables s’agissant d’un moyen d’irrecevabilité, l’EPA ORSA demande de déclarer irrecevable les mémoires notifiés par Monsieur X le 11 janvier 2019 et le 25 avril 2019 ainsi que les pièces qui sont annexées, pour avoir été déposées ou adressées hors délai.

M. X rétorque que son second mémoire est recevable car il ne formule pas de prétentions nouvelles par rapport à celles déjà formulées

Les conclusions de l’EPA ORSA adressées au greffe le 14 mai 2018 ont été notifiées par le greffe le 14 mai 2018 aux parties, le commissaire du gouvernement ayant signé l’accusé de réception le 24

mai 2018. Par contre l’accusé de réception pour M. X n’est pas revenu à la cour.

L’article R311'26 alinéa 2 du code de l’expropriation dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de 3 mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant.

Aux termes de l’article 688 du code de procédure civile, sous réserve de l’article 647'1, la date de notification par voie postale est, à l’égard de celui qui procède, celle de l’expédition de la lettre et de celui qui reçoit la réception.

En l’espèce, si le greffe a notifié à M. X les conclusions de l’appelant le 14 mai 2018, en l’absence de retour de l’accusé de réception de la poste, le délai de l’article R 311-27 du code de l’expropriation n’a donc pas commencé à courir et les conclusions de Svakumar du 11 janvier 2019 sont recevables.

Les conclusions de Monsieur X du 25 avril 2019 et du 6 mai 2019, déposées hors délai sont de pure réplique, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

- sur le fond

L’EPA Orsa fait valoir que :

— le jugement a doublement violé l’article L 321-1 du code de l’expropriation :

— en effet, il résulte de cet article et de la jurisprudence que l’indemnité d’expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié et que le juge, bien qu’appréciant souverainement la méthode d’évaluation à retenir, doit justifier son évaluation sur la base de termes de comparaison précis et identifiés ; en l’espèce, le juge de l’expropriation reconnaît que la valeur vénale du bien s’élève à 87 000euros mais fixe l’indemnité principale à 105 000 euros, tenant compte de la situation de M. X ; dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a expressément refusé de tenir compte de la valeur vénale de l’immeuble expropriée ;

— en outre, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice causé par l’expropriation ; or, en l’espèce, le juge de l’expropriation n’a à aucun moment justifié du lien de causalité entre la procédure d’expropriation engagée et le préjudice de M. X relatif à son prêt ; en effet, ce lien ne saurait être établi car la procédure d’expropriation n’est nullement la cause des difficultés matérielles que M. X pourrait rencontrer ; par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le préjudice correspondant aux frais d’un emprunt que l’exproprié a contracté pour financer l’acquisition de son bien n’est pas imputable à l’expropriation ; dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu’il n’y a pas de lien de causalité entre l’expropriation et le préjudice réparé ;

— le jugement a également violé l’article L 322-1 du code de l’expropriation, suivant lequel le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistances des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en effet, le juge ne tient pas compte de la consistance du bien, alors même qu’elle faisait l’objet de discussions ; en conséquence, le jugement doit être infirmé ;

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il n’a pas fixé l’indemnité à revenir à M. X sous la forme alternative, suivant une valeur libre ou une valeur occupé, alors même que ce dernier avait exprimé la volonté d’être relogé ;

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé une indemnité pour perte de meuble meublants pour

un montant de 1 000euros ; en effet, cette indemnité a été accordée alors même qu’aucun justificatif des dépenses n’a été produit ; en outre, il apparaît que les aménagements réalisés par M. X ne présentent aucune qualité particulière justifiant de devoir les appréhender de manière spécifique et ne permettent pas de considérer l’appartement comme un bien atypique, y compris au sein de la copropriété ; par ailleurs, ces divers aménagements sont intégrés dans l’évaluation de la valeur vénale ; en effet, il n’est pas démontré que les termes de comparaison produits porteraient sur des biens présentant un standard d’aménagement inférieur à celui du bien exproprié ;

— il convient de tenir compte des éléments de moins-value afin d’évaluer le bien exproprié ; à cet égard, le bien est exposé à des nuisances sonores et de pollution car la rue dans laquelle il se situe est une voie à 4 couloirs de circulation drainant un trafic très dense ; en outre, la qualité de construction de l’immeuble est médiocre et l’état d’entretien est dégradé ; ainsi, l’immeuble exproprié est incomparable avec les biens immobiliers à proximité ; en conséquence, il convient de retenir comme références les accords amiables conclus au cours des années 2015 et 2016 au sein de la copropriété de l’immeuble exproprié ; il en résulte une valeur libre de 2 218 euros/m² et une valeur occupée de 1 957 euros/m² ; celles-ci permettent de tenir compte de l’état dégradé du bien à évaluer (état des plafonds et mur moyen ; salle de bain en mauvais état ; aménagement réduit) ;

— dès lors, il convient de fixer l’indemnité d’expropriation comme suit :

— à la somme de 96 700 euros si M. X n’est pas relogé, soit :

—  87 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39, 50 m² x 2 200 euros]

—  9 700 euros au titre du remploi ;

— à la somme de 78 000 euros si M. X est relogé, soit :

—  70 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros x 0,8]

—  8 000 euros au titre du remploi ;

M. X soutient que :

— un abattement au titre du relogement de 20% ne saurait être appliqué ; en effet, le relogement de l’exproprié est une obligation légale à la charge de l’expropriant dont le coût ne saurait être déduit du montant de l’indemnité principale, conformément aux articles L 423-1 et suivants du code de l’expropriation ; en conséquence, le relogement doit lui être accordé sans qu’aucun abattement ne soit pratiqué sur son indemnité de dépossession ;

—  à titre principal :

— l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 203 971,25 euros conformément à l’article L 321-1 du code de l’expropriation relatif à la réparation intégrale du préjudice né de l’expropriation ; cette somme correspond au cumul du solde du crédit immobilier (186 119,40 euros), augmenté du capital payé (17 851,85 euros) ; elle permet de le replacer dans une situation identique à celle où il se trouve au jour du jugement statuant sur l’indemnité ; en outre, elle permet de réparer le double préjudice né de l’expropriation à savoir la perte du capital investi et la charge du solde du prêt ; il en résulte une indemnité de remploi d’un montant de 21 397 euros ;

— concernant les indemnités accessoires :

— la somme de 5 000 euros doit lui être allouée au titre de la perte des meubles meublants ; en effet, l’appartement avait été réhabilité par la pose d’un nouveau parquet et par l’aménagement de la cuisine avec des meubles fabriqués sur mesure et ces éléments ne sauraient être récupérés sans être détruits ;

— la somme de 10 000 euros doit lui être allouée au titre des frais de déménagement ;

— la somme de 5 000 euros doit lui être allouée au titre du préjudice moral afin de tenir compte de l’angoisse de ne pouvoir retrouver de logement et de la perte de la possibilité de mener à bien des projets immobiliers de plus belle envergure ;

—  à titre subsidiaire : l’indemnité doit être fixée en tenant compte de la valeur vénale du bien exproprié comme suit :

— concernant l’indemnité principale :

— les accords amiables ne sauraient être pris en compte car ils ne reflètent pas le prix du marché ;

— seules les références situées dans la […] doivent être prises en compte, afin de tenir compte de la particularité de l’axe routier sur laquelle elle se situe ; dès lors, il convient de retenir le prix médian de 2 726 euros/m² ; cette valeur, libre d’occupation, est compatible avec les éléments de plus-value à savoir l’emplacement idéal du bien exproprié, qui est implanté dans une zone urbaine à forte densité de population, à proximité d’une des gares les plus desservies de France et du centre-ville de […] ; par ailleurs, la circonstance de l’état dégradé de la copropriété ne saurait être imputée sur l’évaluation du bien exproprié, d’autant que des travaux de réfection et d’entretien étaient prévus ;

— en conséquence, l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 106 677 euros [39,50 m² x 2 726 euros] et l’indemnité de remploi à la somme de 11 767 euros ;

— concernant les indemnités accessoires :

— la somme de 5 000 euros doit lui être allouée au titre de la perte des meubles meublants ;

— la somme de 10 000 euros doit lui être allouée au titre des frais de déménagement ;

— la somme de 5 000 euros doit lui être allouée au titre du préjudice moral ;

— la somme de 96 294 euros doit lui être allouée au titre du préjudice lié à l’obligation de supporter le solde du prêt malgré l’expropriation [(186 111,40 euros reste dû + 17 851, 85 euros capital investi) ' 107 677 euros valeur vénale du bien] ;

—  à titre infiniment subsidiaire : le jugement doit être confirmé ; contrairement à ce que soutient l’EPA Orsa, le juge de l’expropriation n’a pas fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation depuis le prix de revient du bien mais en considération du préjudice souffert, directement imputable à la procédure d’expropriation ; en effet, l’expropriation provoquerait un appauvrissement immédiat si le prêt n’était pas pris en compte dans l’évaluation de l’indemnité de dépossession ;

—  en tout état de cause : il convient de condamner l’EPA Orsa à lui payer la somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Commissaire du gouvernement observe que l’indemnité doit être fixée suivant la méthode par comparaison et être fixée alternativement suivant que M. X est relogé ou non ; ainsi,

l’indemnité d’expropriation doit être fixée comme suit :

— à la somme totale de 97 590 euros si M. X renonce à être relogé soit :

—  86 900 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros]

—  9 690 euros au titre du remploi ;

—  1 000 euros au titre des frais de déménagement ;

— à la somme totale de 78 472 euros si M. X demande à être relogé soit :

—  69 520 euros au titre de l’indemnité principale ;

[39,50 m² x 2 200 euros x 0,8]

—  7 952 euros au titre du remploi ;

—  1 000 euros au titre des frais de déménagement ;

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPA ORSA porte sur la méthode d’évaluation, le montant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires ; l’ appel incident Monsieur X concerne le montant de ses indemnités, ainsi que celui du commissaire du gouvernement.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer au 28 juin 2016, correspondant en application de l’article L213'6 du code de l’urbanisme, au PLU de la commune de […], approuvé par délibération du 28 juin 2016.

S’agissant des données d’urbanisme, l’immeuble est en zone UAx2.(Secteur urbain mixte correspondant à la Zac multi’sites du centre-ville (projet Carnot).

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle située […] à Villeneuve-Saint-Georges, d’une superficie de 385 m² et supportant un

ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce.

Dans le bâtiment A, dans lequel se trouve le bien exproprié, il s’agit d’un appartement d’une superficie de 39,50 m² situé au premier étage, comprenant 3 pièces principales, cuisine, salle d’eau avec toilette, avec pour les parties communes une estimation des travaux prioritaires pour 200'000 euros environ.

Il ressort du procès-verbal de transport et de visite sur le 7 février 2017, que l’état des plafonds et des murs est moyen, une toile en verre recouvre les murs, la salle de bain est en mauvais état (un des murs était recouvert de plastique pour éviter les infiltrations d’eau, elle ne dispose pas de fenêtre) ; l’état de la cuisine est correct.

L’EPA ORSA souligne que l’état d’entretien est moyen, le commissaire du gouvernement indique qu’il est passable ; Monsieur X évoque l’implantation de l’appartement dans une zone urbaine, à forte densité, à proximité d’ une des gares les plus desservie de France, par le RER et la SNCF, avec une proximité du centre-ville de Villeneuve-Saint-Georges.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c’est celle de la première instance, soit le 2 octobre 2017.

— sur l’indemnité principale

A- sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux approprié à la situation des biens expropriés.

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le premier juge indique que la méthode habituelle consiste à évaluer la valeur vénale du bien et d’en déduire le montant correspondant au préjudice de la personne expropriée ; qu’il est constant que la méthode par le coût de revient des biens immobiliers ne permet qu’exceptionnellement d’évaluer le préjudice directement causé par l’expropriation ; qu’en suivant la méthode habituelle par la détermination de la valeur du bien fondé sur les termes de comparaison, à l’issue de l’ expropriation, Monsieur X aura perdu son apport initial de 15'000 euros, son bien immobilier, et devra encore payer la somme de 17'371,28 euros à sa banque outre un loyer pour se reloger.

Il a donc considéré que le préjudice direct matériel et certain s’élève à la somme de 104'371,28 euros (arrondis à […]).

Monsieur X sollicite la condamnation de l’expropriant à lui payer la somme de 203'971,25 euros correspondant au cumul du solde de son crédit immobilier, à savoir 186'119,40 euros, augmentée du capital payé de 17'851,85 euros.

L’EPA ORSA conclut à l’absence d’évaluation de l’immeuble exproprié, ainsi qu’à l’absence de lien de causalité entre l’expropriation et le préjudice réparé au sens de l’article L321-1 du code de l’expropriation, tandis que le commissaire du gouvernement utilise la méthode par comparaison globale, mètres carrés utiles, terrain intégré, HT/HC.

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Comme le souligne le premier juge , la situation de Monsieur X est particulière, à savoir qu’il a acheté l’immeuble pour un montant de 130'000euros à l’aide d’un emprunt de 124'000 euros sur 30 ans auprès d’une institution financière et avec un apport personnel de 15'000 euros et au 17 novembre 2017, il lui restait devoir rembourser eu capital la somme de 104'371,28 euros.

Cependant cette situation résulte uniquement de l’acte contractuel souscrit par Monsieur X avec sa banque LCL et est sans lien direct avec l’expropriation.

En effet, il est de principe que les obligations du propriétaire exproprié envers son prêteur demeurent, qu’il n’existe pas de lien de causalité direct entre le coût de l’emprunt contracté par l’exproprié et la mesure d’expropriation .

Si le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’utiliser une méthode d’évaluation, celle de la méthode du coût de revient, ne peut être utilisée pour fixer l’indemnité principale.

Il convient donc d’ infirmer le jugement et d’utiliser la méthode habituelle par comparaison globale, mètres carrés utiles, terrain intégré, HT/HC.

B- sur la demande de fixation en alternative

L’EPA ORSA et le commissaire du gouvernement, demandent de fixer l’indemnité principale en alternative, Monsieur X n’ayant pas expressément renoncé à son droit au logement.

Monsieur X a demandé à bénéficier de son droit au logement (pièce numéro 2), ce qu’il confirme dans ses conclusions d’appel.

En conséquence, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité principale en alternative, mais uniquement en valeur occupée.

C- sur les termes de comparaison

L’EPA ORSA propose une valeur de 2200euros/m², avec un abattement pour occupation de 20 % ; Monsieur X indique qu’il n’y a pas lieu à abattement, s’agissant d’une obligation légale de relogement ; le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 2200euros/m² avec un abattement de 20 % pour occupation.

Il convient en conséquence d’examiner tout d’abord les références proposées par les parties:

1° par l’EPA ORSA

Il fait état de 7 mutations, situé dans un périmètre de 300 m autour du bien à évaluer et libre d’occupation :

'20 juin 2016 : […], 30 m², en 60'000euros, 1980,20 euros/m²

'21 janvier 2015 : 15, avenue Carnot : 34 m², 93'000euros, 2764,57 euros/m²

'29 mars 2016 : […]: 36 m², 85 millionseuros, 2377,62 euros/m²

'25 novembre 2015 : […] : 45 m², 130'000euros, 2903,73 euros/m²

'29 mars 2016 : […], 44 m², […], 2407, 15euros/ m²

'24 mars 2015 : […], 47 m², 100'000euros, 2127,66 euros/ m² en surface utile

'28 octobre 2015 : […] , 31 m², 83'000euros, 2675, 69euros/m²

L’EPA ORSA indique que la moyenne de ses références est de 2500euros/m² libre, mais que celles
-ci sont très sensiblement moins exposées au bruit du trafic routier que la copropriété du 110/100 de Paris, et que la qualité de construction et l’état d’entretien sont supérieurs.

Ces références ne sont pas critiquées par Monsieur X , qui demande cependant de se référer par priorité aux ventes des immeubles de la […].

Cependant ces références se trouvent dans la même zone, sont pertinentes et seront donc retenues.

L’EPA ORSA cite également 4 accords amiables conclus au cours des années 2015-2016, au sein de la copropriété 100 bis'102, rue de la Paris, avec un prix de 2218 euros/m² moyen pour les biens libres et de 1957euros/m² pour des biens occupés. Cependant ces références correspondant à un marché captif seront écartées, la cour disposant déjà de référence de marché libre et en outre celles du commissaire du gouvernement seront étudiées ci-après

2°Monsieur X

Il demande de privilégier la vente des immeubles de la […], notamment le 66 […] en mai 2015 au prix de 2734 euros/m², (pièce 11) 210 de cette rue pour 2718euros/m² (pièce 12) et de retenir une base de prix médian de 2726 euros/m².

Cependant les pièces produites correspondent uniquement à un plan d’ensemble Google (pièce numéro 10) et les pièces numéro 11 et 12 à une photographie de l’immeuble cité et à un extrait du plan Google ; le prix de vente étant pas justifié, ces références ne peuvent qu’être écartées.

3° par le commissaire du gouvernement

Il propose des références de mutations d’appartements, libres d’occupation, situés dans la même zone sur la commune de Villeneuve-Saint-Georges :

'28 octobre 2015 : […] (déjà retenue)

'14 mars 2016 : 32, […] : 34,53 m², 68'000euros,1969,30 euros/m²

'29 mars 2016 : […] (déjà retenue)

'20 mai 2016 : 10, […] : 31,21 m², 70'000euros, 2242,87 euros/m²

'20 mai 2016 : 154 Paris : 30,68 m², 92'000euros, 2998,66 euros/m²

'10 juin 2016 : 68 Rue Paris : 40,62 m², 90'000euros, 2215,66 euros/m²

'20 juin 2016 : […] (déjà retenue)

'28 juin 2016 : 25, rue de Crosne: 40,41 m², […], 2598,37 euros/m²

'13 septembre 2016 : 150, […], 28,0 m², 70'000euros, 2492,88 euros/m²

'14 septembre 2016 : 72, […] : 29,55 m², 94'000euros, […]

Soit une moyenne de 2473,23 euros/m².

Monsieur X ne critique pas ces références, qui étant pertinentes, seront retenues.

La moyenne des références retenues est donc de :

2500+ 2473,23=4973,23/2=2486,61 euros/m².

Il convient également de tenir compte des éléments suivants :

'de moins-value tenant à l’état d’entretien moyen du bien, à sa situation dans un secteur bruyant,

'de plus-value étant bien desservi par les transports en commun.

Les éléments de moins-value et de plus-value étant d’égale importance, il convient de retenir une valeur de 2486,61 euros /m² arrondie à 2500euros/m².

D- sur l’abattement pour occupation

Monsieur X indique que le relogement est une obligation légale à la charge de l’expropriant dont le coût ne saurait être déduit du montant d’indemnité principale.

Si Monsieur X, cite l’extrait de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2011, qu’il ne verse pas aux débats, qui a indiqué effectivement qu’il n’y a pas lieu à abattement dans le cadre du relogement, il a omis de façon malicieuse, de reproduire la suite de l’arrêt, numéro 08'00 160 qui indique : « en revanche, en assurant, notamment sans condition de ressources, à l’égard du propriétaire qui le demande, le relogement auquel il est tenu dans les cas précités, l’expropriant répare pour celui-ci, une partie du préjudice résultant de l’expropriation, de sorte qu’un abattement est justifié en ce cas et que, si la valeur vénale d’un bien ne peut qu’être affectée négativement par l’obligation pour l’acheteur de reloger le vendeur occupant, une telle charge, quoique sérieuse, est cependant moins lourde que celles résultant pour l’acheteur d’un bien loué, à qui le bail est opposable, de maintenir le locataire dans les lieux le temps restant à courir jusqu’au terme de celui-ci, la durée justifiant l’abattement de 20 % sur la valeur vénale du bien libre d’occupation souvent relevée en jurisprudence ».

Le bien étant occupé, pour les mêmes motifs précités, il convient d’appliquer un abattement habituel de 20 %.

L’indemnité est donc de 2000 euros (2500X0,80) X 39,50m² = 79000 euros en valeur occupée.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

-5000 eurosX 0,20 = 1000 euros

-10'000 eurosX0, 15 = 1500 euros

'64'000 euros (79'000 – 15'000) X 0, 10 = 6400 euros

Total : 8900 euros

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité de déménagement

Monsieur X sollicite une indemnité de 10'000 euros, mais ne produit aucun justificatif.

Cependant le le principe du déménagement est acquis, dans le cadre d’un relogement, qui n’a pas encore eu lieu, et il convient en conséquence de lui allouer sur ce fondement au regard de la superficie de 39,5 m², la somme de 2000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité pour perte des meubles meublants

Monsieur X indique qu’il avait réhabilité son appartement en y posant un nouveau parquet (pièce numéro 2, numéro 3 photographie) et en aménagement la cuisine depuis des meubles fabriqués sur mesure (pièce numéro 8 photographies) et il sollicite 5000 euros.

Au regard des seules photographies produites, et notamment de l’absence de facture, il convient de lui allouer une indemnité de 2000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

4° sur l’indemnité au titre du préjudice moral

Il est de principe, comme l’ont décidé la Cour de cassation ainsi que le conseil constitutionnel, que le préjudice moral n’est pas pris en compte dans la détermination de l’indemnisation d’une personne expropriée.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a débuté Monsieur X de cette demande.

L’indemnité totale est donc de:

79'000 euros (indemnité principale) + 8900 euros (indemnité de remploi) + 2000 euros (indemnité de déménagement) + 2000 euros (indemnité pour perte des meubles meublants) = 91'900 euros.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPA ORSA payer à Monsieur X la somme de 2200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de débouter Monsieur X de sa demande de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Monsieur X perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute l’EPA ORSA de sa demande de déclarer irrecevable les mémoires notifiées le 11 janvier 2019 et le 25 avril 2019 de Monsieur X,

Déclare recevables les conclusions des parties,

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA) à Monsieur X au titre de la dépossession du lot numéro 4 de la parcelle cadastrée section A0 numéro 65 situé […] et […] à la somme totale de 91900 euros se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 79'000 euros

'indemnité de remploi : 8900 euros

'indemnité de déménagement : 2000 euros

'indemnité d’aménagement spécifique: 2000 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute Monsieur X de sa demande de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Monsieur X aux dépens.

Le greffier Le président