Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2019

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/17617 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZOXN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juillet 2016 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2016011537

APPELANTE

SARL I exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS » agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 423 257 815

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique H, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Carlo BRUSA de la SELARL CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1933, avocat plaidant substitué par M^e Razika SIMOZRAG de la SELARL CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1933

INTIMÉES

Madame J D de X, décédée le […]

Madame K D de X intimée en son nom personnel et intervenante volontaire en qualité d’héritière unique de Madame J D de X décédée le […].

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric GROSHENNY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1720

SAS O P FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 804 544 674

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée par M^e Frédéric WIZMANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0223, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société I a pour activité la vente de vêtements et autres accessoires, qui exerce son activité sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS ».

M^me L M, veuve Y, Z, et M^me J Y épouse DE X, nue-propriétaire ont renouvelé à son profit par acte du date du 28 février 1995 un bail commercial portant sur les locaux sis […] à Paris moyennant un loyer en principal de 300 000 francs pour une activité de 'HABILLEMENT POUR HOMMES, DAMES, ENFANTS, c’est-à-dire CHAPEAUX, VÊTEMENTS, A, B, à l’exception de la lingerie et B pour dames'. Ce bail venait à échéance le 31décembre 2003.

Le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement en date du 10 juillet 2006, fixé le loyer de

renouvellement à effet du 1^er janvier 2004 jusqu’au 31 décembre 2012 en fonction de la valeur locative à la somme annuelle de 126 000 euros. Ce jugement a été infirmé par la cour d’appel de Paris qui a fixé le loyer à la somme en principal de 94 500 euros.

Par jugement du 28 mars 2014, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer le loyer révisé aux sommes de :

—  106.842,85euros HT au 1^er janvier 2007,

—  117.025,72 euros HT au 1^er mai 2010.

La société I a interjeté appel de cette décision.

Par acte d’huissier de justice du 28 juin 2012, M^me J D DE X, Z, et M^me K D DE X, nue-propriétaire, ont fait signifier à la société I un congé avec offre de renouvellement au prix de 150 000 euros par an. Par actes d’huissier de justice des 28 septembre et 2 octobre 2012, la société I a fait délivrer aux consorts D DE X un acte d’acceptation de principe de l’offre de renouvellement avec contestation du loyer proposé.

Le juge des loyers commerciaux de Paris a nommé un expert aux fins de déterminer la valeur locative des locaux.

C’est dans ce contexte que la société O P FRANCE et la société I ont conclu une promesse synallagmatique de cession de droit au bail sous conditions suspensives en juin 2015 qui devait faire l’objet d’une réitération avant le 1^er novembre 2015.

Estimant que la cession est parfaite, la société O P FRANCE a payé la somme convenue en décembre 2015, mais constatant que les locaux n’étaient pas libérés à la date convenue, a obtenu le droit par ordonnance du 5 février 2016 de faire pratiquer un nantissement sur le fonds de commerce de la société I, en garantie d’une créance d’un million d’euros. La société O a fait procéder à la main levée de d’inscription du nantissement du fonds de commerce le 12 septembre 2016 suite à la remise des clés par la société I.

Autorisée par ordonnance en date du 10 février 2016, du président du tribunal de commerce de Paris à assigner à bref délai la société I, ainsi que M^me J D de X née C et M^me K Q-R U S T de la ROCHEFORDIERE née D de X, la société O P a, par actes d’huissier de justice en date des 11 et 12 février 2016, assigné la société I, M^me J D de X et M^me K Q-R S T de la ROCHEFORDIERE devant le tribunal de commerce de Paris, au visa des articles 1134, 1147, 1583, 1589, 1605, 1610, 1611 du code civil, de la promesse synallagmatique de cession du droit au bail, du contrat de cession de droit au bail, aux fins principalement de voir juger que la cession du droit au bail entre la société I (cédante) et la société O P (cessionnaire) relative aux locaux sis […] à Paris 1^er au prix de 2 250 000 euros est parfaite et ordonner l’expulsion de la société I occupant les locaux sis […].

Par jugement du 29 juillet 2016, le tribunal de commerce de Paris a :

— Dit que la cession est parfaite ;

— Dit que la publication sera à la charge de la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS ;

— Condamné la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS », à payer à la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS la somme de 30 000 euros à titre d’indemnité pour absence de remise des clés au 1^er février 2016 ;

— Ordonné l’expulsion de la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS », occupant les locaux sis […] ainsi que de tous les occupants de son chef avec, en cas de nécessité, le concours de la force publique et d’un serrurier aux frais et risques de la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS » ;

— Dit que la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS pourra faire transporter I’ensemble des meubles et effets se trouvant dans les locaux sis […] dans un garde-meuble, le tout aux frais et risques et périls de la SARL I exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS » ;

— Fait injonction à la SARL I, exerçant sous l’enseigne "LES ENVAHISSEURS', de :

— libérer les locaux sis […] à Paris 1^er de tout bien meuble, de tout occupant ou personne en ayant démonté et déménagé les biens spécifiques à son activité, bien mobiliers, à l’exception des biens immeubles par nature et par destination, de manière à ce que les locaux soient dans un état permettant à la société par actions simplifies O P FRANCE SAS le démarrage des travaux d’aménagement ;

— remettre les clés du local sis […] à Paris 1^er la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard, à compter du trentième jour de la signification du présent jugement, pour une durée limitée à 30 jours à compter de ce trentième jour, disant qu’au-delà il sera à nouveau fait droit et que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution ;

— Dit que la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS », devra garantir la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS de toute demande formulée par ses créanciers et de toute action quels qu’en pourraient être les motifs et la nature, qui serait intentée contre la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS par tout salarié de la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS » (article 13 de la promesse synallagmatique de vente) ;

— Dit que le présent jugement sera commun à M^mes J D de X née C et K Q-R U S T de la Rochefordiere née D de X, conformément à l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— Donné acte à M^mes J D de X née C et K Q-R U S T de la Rochefordiere née D de X, de leur renonciation à la clause relative à la transaction stipulée dans leur seul intérêt ;

— Donné acte à M^mes J D de X née C et K Q-R U S T de la Rochefordiere née D de X de leur agrément à la cession de droit au bail et de leur accord de prendre comme preneur la société O P France SAS,

— Condamné la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS », à payer à M^mes J D de X née C et K Q-R U S T de la Rochefordiere née D de X la somme de 13 243,56 euros correspondent aux mois de février, mars et avril 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 1^er avril 2016 ;

— Condamné la SARL I, exerçant sous l’enseigne 'LES ENVAHISSEURS', à payer à la société par actions simplifiées O P FRANCE SAS la somme de 30 000 euros et

à M^mes J D de X née C et K Q-R U S T de la Rochefordiere née D de X la somme de 12 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

— Condamné la SARL I, exerçant sous l’enseigne « LES ENVAHISSEURS », aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 168,24 euros dont 27,82 euros de TVA.

La société I a quitté les locaux le 31 août 2016.

Par déclaration du 18 août 2016, la SARL I a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 9 janvier 2019, la société I, SARL, exerçant sous l’enseigne 'LES ENVAHISSEURS' demande à la cour de :

Vu l’article 1304 du Code civil ;

Vu les articles 1316-4 du Code civil ;

Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence citée,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juillet '206" (sic) par le tribunal de commerce de Paris et en conséquence :

— dire que la cession du droit au bail relative aux locaux situés au […] n’est pas parfaite ;

A titre principal,

— condamner la société O à payer à la société I les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

o la somme de 216 000 euros au titre du préjudice commercial ;

o la somme de 49 090 euros au titre de la dépréciation de marchandise ;

o la somme de 500 000 euros au titre du préjudice d’image ;

o la somme de 111 732,74 au titre des travaux non amortis ;

A titre subsidiaire,

— ordonner l’expulsion de la société O P France occupant les locaux sis […] à Paris ainsi que tous occupants de son chef avec, en cas de nécessité, le concours de la force publique et d’un serrurier aux frais et risques de la société O P France ;

— faire injonction à la société O P FRANCE, sous astreinte de 2.000 euros par jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de :

o libérer les locaux sis […] de tout bien meuble, de tout occupant ou

personnel en ayant démonté et déménagé les biens spécifiques à son activité, biens mobiliers, à l’exception des biens immeubles par nature et par destination, de manière à ce que les locaux soient dans un état permettant à la société I le démarrage de son réaménagement ;

o remettre en l’état le local conformément à sa situation au 31 août 2016, date d’exécution du jugement du 29 juillet 2016 ;

o remettre les clés du local sis […] à la société I ;

— dire que la société I pourra faire transporter l’ensemble des meubles et effets se trouvant dans les locaux sis […] dans un garde meuble, le tout aux frais, risques et périls de la société I ;

— débouter la société O P FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

— débouter M^me K Q-R D DE X, bailleur, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société O P FRANCE à payer à la société I la somme de 20.000 euros à titre de procédure abusive ;

— condamner la société O P FRANCE à payer à la société I la somme de 37 363,83 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et M^me K Q-R D DE X à la somme de 3.500 euros sur ce même fondement ;

— condamner la société O P FRANCE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître H en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 janvier 2019, la société O P FRANCE,SAS, demande à la cour de :

Vu les articles 1134, 1147, 1583, 1589, 1605, 1610, 1611 du Code civil,

Vu la promesse synallagmatique de cession du droit au bail,

Vu le contrat de cession de droit au bail,

Vu la jurisprudence précitée,

A titre principal :

I. Sur les dispositions du jugement dont il est demandé la confirmation

— Constater l’accord de la société I et de la société O P France sur :

* la chose : cession du droit au bail commercial relatif aux locaux sis […] à Paris 1^er ci-après désignés :

— Rez-de-chaussée : une boutique à gauche de l’entrée de l’immeuble, en façade sur la rue de Rivoli et […]

— Entresol : le local situé au-dessus du rez-de-chaussée

— Sous-sol : la partie située au-dessous du local situé au-dessous au rez-de-chaussée

* et le prix de 2.250.000 (deux millions deux cent cinquante mille) euros.

— Constater que I a demandé à reporter la date d’entrée dans les lieux du 1^er novembre 2015 au 1^er février 2016 ce que O a accepté le 4 novembre 2015 (Pièce n°6) ;

— Constater en tant que de besoin que la société I, par l’intermédiaire de son avocat Maître Gilles SARFATI, a rédigé et transmis l’acte de cession à O P France, a transmis un RIB aux fins de signature et de paiement du prix et du remboursement du dépôt de garantie par la société O P France ce qui a été effectué le 11 décembre 2015 sur le compte CARPA de M^e SARFATI ;

— Constater que la conclusion d’une transaction a été sollicitée exclusivement par le bailleur mais n’est pas stipulée à titre de condition dans la promesse synallagmatique ou dans le contrat de cession ;

En conséquence :

— Confirmer le jugement du 29 juillet 2016 en ce qu’il a dit parfaite la cession du droit au bail entre la société I (cédante) et la société O P France (cessionnaire) relative aux locaux sis […] à Paris 1^er au prix de 2.250.000 euros ;

— Confirmer l’expulsion qui a été ordonnée et le fait que la SARL I devra garantir la SAS O P France de toute demande formulée par ses créanciers et de toute action quels qu’en pourraient être les motifs et la nature, qui serait intentée contre la SAS O P FRANCE par tout salarié de la SARL I ; – confirmer le jugement en ce qu’il a dit commun le jugement à M^mes J D de X née C et K Q-R U S T de la Rochefordière née D de X conformément à l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement s’agissant de la condamnation de I au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens ;

II. Sur la réformation du jugement pour le surplus

— Constater que I n’a pas remis les locaux et les clés à O P France le 1^er février 2016 mais le 31 août 2016 ;

— Réformer le jugement s’agissant du quantum de la pénalité qui a été réduite,

— Réformer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

— Condamner I à payer à O P France une indemnité de 1.000 euros par jour soit 211.000 euros pour la période du 1^er février 2016 jusqu’au 31 août 2016 ;

— Condamner la société I à payer à la société O P France la somme de 123.390,46 euros HT correspondant à la perte de marge brute pour la boutique sise […] sur la période du 1^er février au 31 août 2016 (article 1611 du code civil) ;

— Condamner la société I à payer à la société O P France la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et d’image subi ;

— Condamner la société I à verser à la société O P France la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1382 du Code civil outre l’amende civile à l’appréciation de la Cour (article 32-1 du CPC) en raison de l’incident abusif formé par I en première instance ;

SUBSIDIAIREMENT :

Vu les articles 1382 et 1383 du Code civil,

Si par extraordinaire, la Cour de céans infirmait le jugement et jugeait que la cession n’est pas parfaite :

— Condamner I à restituer à O P France les sommes suivantes :

o 112.500 euros (indemnité d’immobilisation) avec intérêts au taux légal à compter du 1 er octobre 2015 ;

o 2.180.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2015

— Juger que la société I a rompu de manière brutale et abusive les pourparlers et qu’elle engage sa responsabilité quasi-délictuelle ;

— Condamner la société I à payer à O P France en réparation de la rupture abusive des pourparlers :

— la somme de 8.102 euros HT euros au titre des frais exposés ;

— la somme de 10 000 euros au titre du temps consacré par les salariés de O aux pourparlers

— la somme de 100.000 euros en réparation du préjudice moral et d’image ;

— Condamner la société I à payer à O P France à payer la somme 464 795.25 euros HT au titre des travaux de rénovation et d’embellissement réalisés ;

— Juger que la restitution des locaux est conditionnée à la restitution de la somme de 2.180.000 euros outre les intérêts par I,

— Condamner M^me K D de X à restituer à O P France la différence perçue entre le loyer perçu au titre du nouveau bail (42 500 euros HT) et le loyer résultant du bail existant antérieurement à l’exécution du jugement (23 625 euros HT)

En tout état de cause

— Débouter I de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société I à payer à la société O P France la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la société I aux entiers dépens comprenant les frais d’huissiers exposés au titre de la sommation, des constats d’un montant de 1330,93 euros TTC,

— Autoriser la SEL BDL à poursuivre le recouvrement pour ceux d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 8 janvier 2019, M^me K D de X demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1382 du Code Civil

Vu les dispositions des articles 325 et 329 al. 1 du Code de Procédure Civile

1/ Concernant l’intervention volontaire

' Déclarer M^me K D de X recevable en la forme en son intervention volontaire à la présente procédure en sa qualité d’héritière unique de M^me J D de X par application de l’article 329, alinéa 1^er, du Code de procédure civile, comme ayant intérêt et qualité pour agir ;

2/ Concernant le fond du litige

— Confirmer le jugement entrepris et ainsi :

2-1/

— Donner acte à M^me K D de X à titre personnel et prise en sa qualité d’héritière unique de M^me J D de X de sa renonciation à la clause relative à la transaction stipulée dans son seul intérêt

— Donner acte à M^me K D de X à titre personnel et prise en sa qualité d’héritière unique de M^me J D de X de son agrément à la cession de droit au bail et de leur accord à prendre comme preneur la société O COSMETIC France SAS, cession qui aurait dû être effective à compter du 1^er février 2016.

2-2/

— Constater que le refus de la société I à donner suite à la cession qui aurait dû être effective au 1^er février 2016 a entraîné pour la bailleresse un manque à gagner de 4.414,52euros mensuels préjudice directement lié au comportement fautif de la société I refusant d’exécuter la cession de droit au bail

En conséquence,

— Condamner la société I à lui régler le différentiel de loyer/indemnité d’occupation perçu et celui qui aurait dû l’être sur la période courant du 1 er février au 31 août 2016 soit la somme mensuelle de 4.414,52euros représentant sur 7 mois 30.901,64euros jusqu’à l’entrée en jouissance des locaux par la société O P France SAS et ce à titre de réparation, confirmant ainsi le principe d’une telle indemnisation reconnu par le jugement entrepris et portant son montant à 30.901,64euros.

2-3/

— Condamner la société I à payer à M^me K D de X une somme de 6.000euros en application de l’article 700 du CPC.

— La condamner aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 10 janvier 2019.

MOTIFS

A titre liminaire il convient de déclarer M^me K D de X recevable en son intervention volontaire à la présente procédure en sa qualité d’héritière unique de M^me J D de X, ce qui n’est pas discuté.

Sur la vente

La société I fait valoir qu’en raison de la non réalisation des conditions suspensives au 30/09/2015, la promesse de vente est caduque et ne peut valoir vente. Elle conteste toute entente des parties pour proroger la promesse de vente précisant que la simple reprise des discussions entre elle, la société O P FRANCE et la bailleresse n’emporte pas entente entre les parties pour reconduire la promesse ni anéantissement de la caducité qui était déjà intervenue. Elle critique le jugement entrepris qui n’a pas tenu compte du caractère automatique de la caducité alors que la clause relative aux conditions suspensives est assortie d’une sanction précise à savoir la caducité, ni du caractère impérieux du délai fixé au 30/09/2015. Elle précise que les événements visés par le jugement de première instance quant à la poursuite des négociations sont postérieurs au 30/09/2015 mais également à la date de réitération de l’acte qui était prévue au plus tard le 01/11/2015; que d’ailleurs le conseil de la société I a immédiatement envisagé la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 112 500 euros ; qu’un chèque CARPA a été émis dès le 6/11/2015 bien qu’il n’ait pas été transmis à la société O en raison des négociations entre les parties.

La société I ajoute que les discussions entre les parties à compter du 01/10/2015, postérieurement à la caducité de la promesse, s’inscrivent sous le régime juridique des pourparlers visant à trouver un nouvel accord relatif à la cession du droit au bail.

Enfin la société I soutient que la signature de l’acte de cession était subordonnée à la signature préalable ou concomitante d’une transaction pour régler les litiges existants entre elle et la bailleresse ; que la signature d’une transaction 'conclue ce jour’ est une condition préalable à son consentement à la cession et à la signature de l’acte qui lui a été soumis le 18 décembre 2015 qui affecte la formation même du contrat ; qu’aucune transaction n’était conclue à la date à laquelle l’acte de cession a été soumis à sa signature entre elle et le bailleur. Elle précise que cette transaction est déterminante pour le bailleur et pour la société I ; qu’elle n’est pas stipulée au seul bénéfice du bailleur contrairement à ce qu’a retenu le jugement de première instance puisqu’il s’agit de mettre un terme à des procédures les opposant impliquant des désistements réciproques. Elle ajoute que la date de prise d’effet de la cession au 1^er février 2016 dans l’acte soumis à sa signature le 18/12/2015 n’était pas tenable ; que la société O P FRANCE n’a pas voulu décaler cette date de prise d’effet conduisant ainsi à la rupture des pourparlers. Elle conclut que le projet d’acte de cession n’a jamais été signé par elle ; que la vente ne peut être considérée comme parfaite et que l’exécution forcée ne peut pas être poursuivie.

La société O P FRANCE rappelle que la promesse vaut vente lorsqu’il y accord sur le prix et la chose ; que la vente est un contrat consensuel et qu’en matière commerciale la preuve est libre. Elle fait valoir que la cession est parfaite car la promesse sygnallamatique de vente comportant l’accord sur la chose et le prix signé par les parties en juin 2015 vaut vente ; que le contrat de cession a été rédigé par l’avocat de la société I ; que le RIB du compte CARPA de l’avocat de la société I a été transmis à la demande de celle-ci le 8 décembre 2015 ; que la société O a payé conformément à la demande de la société I et à l’accord des parties le prix et a remboursé le dépôt de garantie le 11 décembre 2015.

Elle soutient que la promesse synallagmatique ne comporte pas de caducité automatique ; qu’au contraire passé le délai de réalisation des conditions suspensives, les parties peuvent écarter en cas d’entente entre elles cette caducité ou en cas de renonciation par les parties au bénéfice de conditions les concernant seules ; qu’en tout état de cause les conditions de la promesse sont réputées au bénéfice de la société O P FRANCE qui peut y renoncer de sorte que la société I ne peut s’en prévaloir. Elle considère que la non réalisation des conditions dans les délais prévus ne fait pas obstacle à la constatation du caractère parfait de la vente dès lors que postérieurement à la date de levée, les échanges entre les parties démontrent une volonté de réitérer l’acte de cession ; que les actes positifs de la société I établissent l’entente des parties pour poursuivre l’exécution de la promesse. Elle renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a notamment constaté l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation ; la communication du RIB en vue du paiement, et la rédaction à l’initiative de la société I de l’acte de cession. Elle prétend que la date d’entrée dans les lieux a été repoussée à la demande de la société I et a été prorogée d’un commun accord au 1^er février 2016 ; que la société I a d’ailleurs procédé à une liquidation de son stock selon affichage constaté par huissier de justice le 30 novembre 2015. Elle réplique que la condition suspensive relative à la conclusion d’un nouveau bail entre elle et la bailleresse ne concerne pas la société I qui ne peut s’en prévaloir ; qu’au demeurant il y a bien eu un accord entre elle et la bailleresse quant aux termes d’un nouveau bail ; qu’en tout état de cause selon la cour de cassation, la clause stipulée dans une cession de droit au bail relative à la conclusion d’un nouveau bail doit être réputée non écrite. La société O P FRANCE soutient que l’acte de cession ne vise pas la conclusion d’une transaction entre la société I et la bailleresse en tant que condition suspensive, ni en tant que condition préalable ou concomitante.

M^me K D de X, bailleresse, confirme dans ses conclusions son agrément et accord quant à la cession de droit au bail et son acceptation de la société O P FRANCE comme locataire. Elle rappelle que la transaction visée par la société I n’est stipulée ni dans la promesse ni dans le contrat de cession puisqu’elle ne figure que dans le préambule de cet acte ; qu’en tout état de cause, une telle clause n’est pas déterminante pour le bailleur ; qu’elle n’était stipulée que dans l’intérêt d’une seule partie en l’espèce les bailleresses qui pouvaient y renoncer.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 1583 du code civile, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par application de l’article 1584 du code civil, 'La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.'.

Toutefois, la partie pour laquelle la condition a été stipulée dans son intérêt exclusif peut seule se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition.

Selon l’article 1589 du code civil 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.

Il est admis que la réitération de la vente n’est pas une condition de sa formation, mais une modalité de son exécution, dont la non-réalisation ne peut pas remettre en cause l’existence de la vente.

En l’espèce, par acte sous seing privé daté de 'juin 2015", les parties ont conclu une promesse synallagmatique de cession de droit au bail aux termes de laquelle la société I promet de

céder à la société O P FRANCE , qui l’accepte et promet d’acquérir, le droit au bail commercial portant sur les locaux sis […] 1^er au prix de 2 250 000 euros sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

L’article 6.1 de la promesse de cession stipule les conditions suspensives suivantes :

1. l’accord du bailleur à la cession de droit au bail envisagée et pour consentir au bénéficiaire un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions et aux principales stipulations suivantes (…)

2. Autorisation du bailleur, le cas échéant de la copropriété, et autorisations administratives sur les travaux d’aménagement du bénéficiaire ;

3. Audit technique des locaux par le bénéficiaire afin de vérifier la seule compatibilité

de la façade au concept O ;

4. Infériorité du total des dettes inscrites par rapport au prix de cession ;

5. Renonciation de la commune de Paris à acquérir par voie de préemption.

Il est également stipulé que 'Les parties conviennent que ces conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 30 septembre 2015, à l’exception de la condition 6.3 qui devra être levée pour le 15 juin 2015 au plus tard. Passé ce délai, sauf cas de force majeure ou entente entre les parties, à défaut d’accomplissement desdites conditions, et sauf renonciation par les parties au bénéfice des conditions les concernant seules, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, chacune des parties sera alors déliée de tout engagement, sans indemnité et sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité juridique.'.

La promesse de cession prévoit la réitération par acte sous seing privé le 1^er novembre 2015, le transfert de propriété et l’entrée en jouissance de la société O intervenant concomitamment.

Il n’est pas discuté qu’au 30 septembre 2015 les conditions suspensives n’étaient pas réalisées.

Toutefois il ressort expressément de l’article 6.1 que les parties ont convenu que passé le délai du 30 septembre 2015 en cas d’entente ou de renonciation par elles au bénéfice des conditions les concernant seules, la caducité n’est pas encourue. Il s’ensuit que contrairement à ce que prétend la société I, la caducité de la promesse de vente n’est pas automatique en cas de non réalisation des conditions suspensives dans les délais fixés au vu des stipulations contractuelles de la promesse.

La cour constate que les conditions suspensives sont stipulées au seul bénéfice de l’acquéreur, à savoir la société O P FRANCE qui ne s’en prévaut pas.

Les parties se sont entendues pour poursuivre l’exécution de la promesse de vente.

Elles ont ainsi reporté d’un commun accord la date d’effet de la cession au 1^er février 2016 tel qu’il en ressort du courriel en date du 4 novembre 2015 de M^e De PREMARE, conseil de la société O P FRANCE , adressé à M^e SERFATI, conseil de la société I dans le cadre de la cession, en ses termes : 'Mon Cher Confrère, Je reviens vers vous dans cette affaire afin de faire un point définitif. Compte tenu de l’accord de O pour que la date de prise d’effet de la cession envisagée soit décalé au 1^er février 2016 comme demandé par votre client, je vous remercie de me confirmer par retour la poursuite de cette cession. A défaut, vous voudrez bien nous restituer, au plus vite, la somme de 112.500 euros versée par O P FRANCE à titre d’indemnité d’immobilisation'. Ce point est corroboré par les attestations versées aux débats par la société O P FRANCE dont il résulte que c’est au cours d’une réunion

intervenue le 9 septembre 2015 que la société I a demandé un report de la date d’effet de la cession.

Suite à ce courriel du 4 novembre 2015, l’indemnité d’immobilisation n’a pas été restituée à la société O P FRANCE et le report de la date de prise d’effet de la cession a bien été prise en compte dans l’acte de cession finalisé en décembre 2015.

Selon courrier officiel daté du 11 décembre 2015 adressé M^e Serfati, conseil de la société I, le conseil des consorts D de X a réitéré l’agrément de ses clientes à la cession de droit au bail et ce à compter de la date d’effet prévue au 1^er février 2016, dispensé le cédant des formalités de l’article 1690 du code civil et de la régularisation de la cession par acte authentique ; renoncé à intervenir au contrat de cession.

La société O P FRANCE a signé le 16 décembre 2015 l’acte de cession en 4 exemplaires reliés avec assemblact dont il n’est pas discuté qu’il a été rédigé et transmis par le conseil de la société I et en a fait retour au conseil de la société I ; que celle-ci n’a pas signé ledit acte.

La société O P FRANCE a payé le prix de la cession en procédant le 11 décembre 2015 au virement sur le compte CARPA de M^e SERFATI séquestre amiable de la somme de 2 137 500 euros correspondant au solde du prix de la cession par compensation avec la somme de 112 500 euros précédemment versée, le RIB ayant été communiqué préalablement par M^e SERFATI Ie 7 décembre 2015, ainsi qu’au virement de la somme de 42 500 euros correspondant au remboursement du dépôt de garantie.

Et il ressort du constat d’huissier établi à la demande de la société O P FRANCE en date du 18 janvier 2016 que la vitrine du local à l’enseigne 'LES ENVAHISSEURS’ était entièrement recouverte d’affiches 'FERMETURE DÉFINITIVE'' VENTES EXCEPTIONNELLES SUR TOUT LE MAGASIN AVANT FERMETURE DÉFINITIVE’ 'NOUVELLE DEMARQUE’ ce qui témoigne de la volonté de la société I de poursuivre la cession.

Au regard de ces éléments, c’est de manière justifiée que le jugement de première instance a retenu qu’il y a eu entente entre les parties conformément aux dispositions de l’article 6.1 de la promesse de vente ; que les négociations qui ont suivi Ie 30 septembre 2015 constituent des actes confirmatifs de la promesse synallagmatique de cession ; que cette promesse n’est pas caduque et que la cession devait intervenir à la date du 1^er février 2016, date de cession convenue entre les parties qui étaient d’accord sur la chose et le prix et qui ont poursuivi leurs discussions pour finaliser l’acte de cession.

Au demeurant, contrairement à ce que prétend la société I, l’acte de cession fait bien référence à la promesse de vente puisqu’il y est indiqué que par acte sous seing privé signé courant juin 2015, le 'Cédant s’est engagé à céder au Cessionnaire ses droits au titre du Bail, que Ie Cessionnaire s’est engagé à acquérir, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis ainsi signé entre les Parties. Les conditions suspensives visées au Compromis sont aujourd’hui levées, ou la Partie en bénéficiant y a renoncé'.

La société I se prévaut du caractère imparfait de l’acte de cession en raison de l’absence de régularisation préalable ou concomitante d’une transaction avec les bailleurs.

La cour observe que le conseil des bailleurs dans ses lettres des 16 octobre et 11 décembre 2015 adressées à la société I a fait savoir que ses clientes agréaient la cession et acceptaient le cessionnaire à condition, outre la signature d’un nouveau bail avec le cessionnaire qui est effectivement intervenu, que soit régularisée une transaction entre la société I et les bailleurs mettant un terme au litige issu de la location (à savoir l’apurement du loyer et les procédures en

fixation du loyer).

L’acte de cession n’érige pas en condition suspensive une éventuelle transaction entre les bailleurs et la société I et le compromis de vente ne fait aucune référence à une transaction avec les bailleurs alors que les procédures judiciaires étaient en cours, ce qui démontre que le règlement des litiges entre celle-ci et les bailleurs n’étaient pas un élément déterminant de la cession de droit au bail pour la société I et pour la société O P FRANCE .

L’acte de cession rappelle en préambule les procédures opposant le cédant et les bailleurs quant à la fixation du loyer révisé faisant l’objet d’une procédure d’appel et d’une expertise judiciaire en cours pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 2013, reprend la teneur du courrier des bailleurs du 16 octobre 2015 et mentionne que 'Bailleur et Preneur ont conclu ce jour par acte séparé une transaction qui a mis fin aux litiges en cours. En conséquence de cette transaction le Bailleur a accepté de conclure avec le Cessionnaire un nouveau bail'.

Il est constant qu’aucune transaction n’est intervenue entre les bailleurs et la société I.

Toutefois contrairement à ce que prétend la société I, cette transaction n’est pas érigée en condition préalable ou concomitante à la cession de droit au bail puisqu’elle ne figure qu’au titre du rappel des procédures et elle ne peut conditionner la cession de droit au bail alors qu’elle n’est pas stipulée dans le bail commercial ; que le bailleur, qui a agréé le cessionnaire, ne pouvait donc ajouter ou faire ajouter une telle condition à la cession. Elle n’est pas davantage mentionnée comme une condition du consentement de la société I et/ou de la société O P FRANCE . En tout état de cause la conclusion d’une transaction constitue d’autant moins une condition déterminante pour la cession de droit au bail que les bailleurs ont agréé le cessionnaire et conclu avec la société O P FRANCE un nouveau bail et que la transaction, sollicitée exclusivement par les bailleurs, n’était formée que dans leur seul intérêt pour conclure un nouveau bail avec le cessionnaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de confirmer le jugement entrepris qui a déclaré la cession parfaite.

La vente étant parfaite, il convient de rejeter les demandes d’indemnisation de la société I ainsi que celles, formées à titre subsidiaire d’expulsion de la société O P FRANCE et de séquestration des meubles, de remise en l’état du local conformément à sa situation au 31 août 2016 et de remise des clés.

Sur l’indemnité contractuelle sollicitée par la société O P FRANCE

La société O P FRANCE sollicite l’infirmation du jugement sur le quantum de la somme accordée au titre de la pénalité faisant valoir que la pénalité contractuelle sollicitée, soit 211 000 euros n’est pas excessive ; que pendant le temps où la société I s’est maintenue dans les lieux elle a réalisé un chiffre d’affaires en écoulant son stock.

La société I expose que le compromis de vente ne prévoit pas une telle clause; qu’elle n’a pas donné son accord pour voir stipuler une telle pénalité ; qu’il s’agit en tout état de cause d’une clause pénale dont le montant est excessif.

La cour relève que la promesse de vente ne stipule pas de clause pénale ; que l’acte de cession n’ayant pas été signé par la société I, c’est la promesse sygnallamatique de cession de droit au bail qui vaut vente avec une date d’effet au 1^er février 2016.

Par conséquent le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société I à verser la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale de sorte que la demande de dommages et intérêts

formée à ce titre par la société O ne sera pas accueillie.

Sur la demande d’indemnisation pour préjudice économique formée par la société O

La société O P FRANCE prétend avoir subi un manque à gagner de 123 390,46 euros HT en raison du maintien dans les lieux de la cédante du 1^er février 2016 jusqu’en août 2016 faisant valoir qu’elle aurait réalisé une marge brute sur cette période qu’elle évalue à 123 390,46 euros HT, ce qui est contesté par la société I.

Il est constant que la société O n’a pu entrer en possession des locaux qu’à compter du 31 août 2016 au lieu du 1^er février 2016.

Il a été versé aux débats par la société O P FRANCE une attestation de son expert comptable relative à la marge brute réalisée pour la période du 1^er février au 31 août 2017 à hauteur de 123 390,46 euros. Toutefois l’indemnisation du manque à gagner de la société O sur la période du 1^er janvier au 31 août 2016 ne peut pas correspondre à la marge brute réalisée sur la même période de temps pendant 7 mois. En effet, la boutique a ouvert le 14 décembre 2016 à la suite de trois mois et demi de travaux que la société O P FRANCE a dû faire réaliser , travaux qu’elle aurait dû faire, en tout état de cause, si elle avait pu entrer dans les locaux à la date prévue, à savoir le 1^er février 2016. Elle n’aurait donc pu ouvrir qu’à la mi mai 2016. Dans ces conditions, ses pertes ne peuvent être retenues que pour une période de 3 mois 1/2 et non de 7 mois comme le fait la bailleresse. Il s’ensuit que la marge brute étant de 123.390,46 euros sur 7 mois, elle est de 17.627,20 euros pour un mois.

La marge brute correspondant à 3 mois et demi d’activité est donc de 17.627,20 eurosx3,5 soit 61.695,23 euros.

Par conséquent le manque à gagner pour la société O P FRANCE du fait du retard dans l’entrée des lieux imputable à la société I est de 61 695,23 euros.

Par conséquent il sera accordé au titre du manque à gagner sur la période du 14 mai 2016 au 31 août 2016 la somme de 61.695,23 euros et la société O P FRANCE sera déboutée du surplus de sa demande. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral formée par la société O

La société O P FRANCE sollicite l’infirmation du jugement de première instance qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice moral et d’image.

La cour renvoie sur ce chef de préjudice à la motivation pertinente du jugement entrepris qui a débouté la société O P FRANCE de sa demande.

Sur la demande de la société O de dommages et intérêts suite à l’incident de communication de pièces

La société O P FRANCE demande des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1382 du code civil au motif que c’est de manière abusive et dilatoire que la société I a formé un incident de communication de pièces.

Il ressort des motifs du jugement entrepris qu’à l’audience du 19 février 2016, la société I a demandé au tribunal d’enjoindre à la société O P de communiquer en original certaines pièces sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par pièce ; que si la société O P a demandé que la société I soit déboutée et condamné à lui régler

la somme de 5000 euros, lors de l’audience du 11 mars 2016, M^e WIZMANE a présenté devant M. le Président et les confrères présents les originaux sollicités par la société I.

Dans ces conditions, la société O P FRANCE ne démontre pas le caractère abusif de la demande d’incident de communication de pièces formée par la société I qui a usé d’une voie de droit existante.

Par conséquent le jugement de première instance qui a débouté la société O de sa demande d’indemnisation de ce chef sera confirmé.

Par ailleurs compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance qui a débouté la société I de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes formée par la bailleresse à l’encontre de la société GISELE

La bailleresse soutient que le refus de la société I de donner suite à la cession qui aurait dû être effective au 1^er février 2016 a entraîné pour elle un manque à gagner de 4.414,52 euros mensuels ; que ce préjudice est directement lié au comportement fautif de la société I refusant d’exécuter la cession de droit au bail. Elle sollicite en conséquence, la condamnation de la société I à lui régler le différentiel de loyer/indemnité d’occupation perçu et celui qui aurait dû l’être sur la période courant du 1^er février au 31 août 2016 soit la somme mensuelle de 4.414,52 euros représentant sur 7 mois 30.901,64euros jusqu’à l’entrée en jouissance des locaux par la société O P France SAS et ce à titre de réparation, confirmant ainsi le principe d’une telle indemnisation reconnu par le jugement entrepris et portant son montant à 4.414,52euros. La société I qui conclut à l’infirmation du jugement entrepris, s’oppose à cette demande en paiement.

La cour relève qu’il résulte des pièces versées aux débats, que la bailleresse a conclu avec la société O P FRANCE un nouveau bail d’une durée de neuf années à compter du 1^er février 2016 pour se terminer le 31 janvier 2025 moyennant le paiement d’un loyer de 170 000 euros par an/HT/HC, ce nouveau bail intervenant dans le cadre des opérations de cession prévues entre la société I titulaire du bail en cours et la société O P FRANCE , acquéreur dudit bail. Le refus de la société I de réitérer la vente et de permettre à la société O d’entrer en possession des locaux au 1^er février 2016, alors que cette dernière était devenue titulaire d’un bail la liant à la bailleresse consenti pour un montant supérieur à celui du bail liant la société I à la bailleresse a privé cette dernière de la perception du montant du loyer convenu au nouveau bail, la société I ayant continué à régler son loyer selon les stipulations figurant au bail dont elle était titulaire. La faute commise par la société I est donc à l’origine du gain manqué par la bailleresse.

Le loyer du bail liant la société I et la bailleresse était appelé pour un montant annuel de 117.025,72 euros HT/HC.

Le différentiel de loyer avec celui du bail consenti à la société O P FRANCE s’établit donc à 52.974,28euros/an soit 4.414,52 euros mensuels.

La société I ayant libéré les locaux le 31 août 2016, le différentiel de loyer est dû sur une période de 7 mois.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société GISELE à verser à la bailleresse une indemnité correspondant au différentiel entre ces deux loyers d’un montant mensuel de 4.414,52 euros et de porter le montant total de la condamnation de ce chef à la somme de 30.901,64 euros correspondant à 7 mois.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de confirmer les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel de condamner la société I à verse la somme de 10 000 euros à la société O P FRANCE et de 5000 euros à M^me K D de X.

La société I qui succombe sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront les frais de la sommation du 28 janvier 2016 à hauteur de 78,93 euros TTC et du constat d’huissier du 1^er février 2016 d’un montant de 465,20 euros TTC dont les montants sont justifiés.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire rendu publiquement

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société O P FRANCE de sa demande de réparation du préjudice économique, et en ce qui concerne le quantum de la condamnation de la société I au profit de la bailleresse, et l’application de la clause pénale stipulée à l’acte de cession.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare M^me K D de X recevable en son intervention volontaire,

Condamne la société I à régler à la société O P FRANCE la somme de 61.695,23 euros en réparation de son préjudice économique pour la période du 14 mai 2016 au 31 août 2016,

Condamne la société I à payer à M^me K D de X la somme de 30.901,64 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société I à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 10 000 euros à la société O P FRANCE ,

— la somme de 5 000 euros à M^me K D de X

Condamne la société I aux dépens d’appel comprenant les frais d’huissiers exposés au titre de la sommation du 28 janvier 2016 (78,93 euros TTC) et du constat d’huissier du 1^er février 2016 (465,20 euros TTC), avec distraction au bénéfice des avocats postulants qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE