Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 04 DÉCEMBRE 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04766 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2ZIT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/13513

APPELANTE

Société civile SCI ALJ

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Charlotte LORANT, du CABINET HOCHMAN

avocat au barreau de PARIS, toque: C555

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires […]

Représenté par son Syndic en exercice, la SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) dont le siège social est sis […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, ayant pour avocat plaidant M^e Axel MALDON ADO, avocats au barreau de PARIS, toque : D0502

SARL SO’DELICE

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Défaillante

Assignation devant le Cour d’Appel de Paris, en date du 11 mai 2017, déposée à l’Etude d’Huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame C D, conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me C D, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière ALJ est propriétaire du lot n°15 correspondant à un local commercial au rez de chaussée de l’immeuble situé […], local donné en location à la société MCS selon bail commercial du 27 février 2009 qui l’a cédé à la société So’Delice le 2 décembre 2011 qui y exerce une activité de restauration rapide.

Le 20 juin 2012 l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’autoriser la société So’Delice à mettre en place une extraction de cheminée.

Le 28 septembre 2012, la société So’Delice et la SCI ALJ ont saisi le tribunal aux fins d’autorisation judiciaire de travaux.

Saisi par le syndicat des copropriétaires, le juge de la mise en état a désigné, par ordonnance du 4 février 2014, M. X en qualité d’expert qui a déposé son rapport le 19 février 2015.

Le 19 mai 2016, la société So’Delice a cédé son bail commercial et la SCI ALJ a abandonné sa demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Par jugement du 13 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevable l’action des copropriétaires de l’immeuble situé […] à l’encontre de la société civile immobilière ALJ et la société So’Delice,

— déclaré irrecevable la société So’Delice en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— condamné in solidum la société civile immobilière ALJ et la société So’Delice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] les sommes suivantes :

• 19.800 € en réparation du préjudice collectif de jouissance,

• 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société So’Delice à garantir la société civile immobilière ALJ de ces condamnations,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la société civile immobilière ALJ et la société So’Delice aux dépens,

— autorisé la AARPI Audineau Guitton, avocat, à recouvrer directement contre ces dernières les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société ALJ a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 mars 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 1^er août 2019 par lesquelles la société ALJ, appelante, invite la cour, au visa des articles 784 et 122 du code de procédure civile, à :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

• a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à son encontre,

• l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] les sommes suivantes :

—  19.800 € en réparation du préjudice collectif de jouissance,

—  8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• l’a condamnée aux dépens,

statuant à nouveau,

principalement,

— constater que les désordres allégués ne concernent pas la collectivité des copropriétaires de

l’immeuble,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] n’a pas qualité

pour défendre les intérêts individuels d’une poignée de copropriétaires,

— dire que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] se heurte à une fin de non-recevoir résultant de son défaut de droit d’agir,

— dire irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et l’en débouter,

subsidiairement,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] ne justifie pas de la réalité des désordres allégués,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] de sa demande de condamnation formée son encontre,

très subsidiairement,

— condamner la société So’Delice à la relever et la garantir de toute condamnation dont elle pourrait faire l’objet à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

sur l’appel incident du syndicat,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] de son appel incident formé contre le jugement,

en tout état de cause,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Paris 18^e , 57/59, rue Ramey aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer à elle et à la société So’Delice, chacune, la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et l’ordonner au besoin en cas d’opposition,

Vu les conclusions en date du 21 juillet 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 18^e, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 544, 1134 et 1166 du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• déclaré recevable son action à l’encontre de la SCI ALJ et la société So’Delice,

• déclaré irrecevable la société So’Delice en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,

• condamné in solidum la SCI ALJ et la société So’Delice à lui payer la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné in solidum la SCI ALJ et la société So’Delice aux dépens,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné in solidum la SCI ALJ et la société So’Delice à lui payer la somme de 19.800 € en réparation du préjudice collectif de jouissance,

• statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SCI ALJ et la société So’Delice, à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice collectif de jouissance,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la SCI ALJ et la société So’Delice aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête de la société ALJ délivrée à la société So’Delice le 11 mai 2017 ayant donné lieu à un procès-verbal dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La société So’Delice n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable la société So’Delice, laquelle a cédé son droit au bail, en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

Il n’est pas davantage contesté en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de son action oblique dirigée contre la société So’Delice ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au titre des nuisances

• Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai

préfix, la chose jugée ;

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;

Devant la cour, la SCI ALJ soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat des copropriétaires pour défendre les intérêts individuels d’une poignée de copropriétaires ;

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut pas agir en justice pour protéger les droits personnels des copropriétaires attachés aux parties privatives de leurs lots, qu’il ne justifie pas du caractère collectif des désordres allégués, qu’il ne peut intervenir au nom et pour le compte d’une poignée de copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les troubles de jouissance causés par la société So’Delice, de par leur importance et leur étendue ont un caractère collectif ;

En l’espèce, il résulte du rapport de la préfecture de police de Paris du 14 janvier 2013, ainsi que du rapport de la société ETC du 6 mars 2013, concernant l’évacuation de l’air vicié en cuisine du restaurant So’Delice, que le conduit d’évacuation des fumées du restaurant est positionné au niveau +1 dans la cour de l’immeuble et débouche à moins de 8 mètres des ouvrants de l’immeuble ;

Les photographies des lieux témoignent de l’exiguïté de la cour ;

Un procès-verbal de constat a été établi à la requête du syndicat des copropriétaires, par Maître E F, huissier de justice, le 13 décembre 2013, lequel a visité des appartements situés du 2^e au 6^e étage et a ouvert les fenêtres donnant sur ladite cour, et a indiqué : 'd’une manière générale, dans l’ensemble des appartements visités, l’ouverture des fenêtres rend très perceptible les nuisances olfactives malodorantes’ ;

Egalement il ressort de son procès-verbal que les bruits de l’extracteur de fumée s’entendent même au sixième étage ;

Dans son rapport d’expertise, l’expert a également fait le constat de la présence de l’extracteur d’air vicié dans le restaurant avec rejet direct en partie basse du puits de lumière de la cour, au niveau du 1^er étage, outre de l’existence de nuisances sonores dans les appartements des 1^er et 4^e étage, dont les fenêtres donnent sur le puits de lumière ;

S’agissant des nuisances olfactives, il a noté une concentration des odeurs dans le puits de lumière d’une hauteur importante sur les six étages d’immeuble du syndicat des copropriétaires ;

Par ailleurs, il est produit aux débats comme en première instance, une pétition signée par 17 occupants de l’immeuble, et des attestations précises et circonstanciées de 10 résidents ;

L’ensemble de ces éléments démontrent le caractère collectif des désordres allégués ;

La fin de non recevoir soulevée en appel, doit être rejetée ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires ;

• Sur les nuisances

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En application de l’article 544 du code de procédure civile, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ;

Le règlement de copropriété stipule que les boutiques, s’il en existe, pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce à condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit et les odeurs qui seraient dégagées ;

En cause d’appel, la SCI ALJ conteste la réalité des désordres allégués faisant valoir principalement, que la société So’Delice n’a pas utilisé le conduit d’extraction, ainsi qu’elle l’a toujours déclaré ;

Elle indique que l’extraction n’a été mise en fonctionnement qu’à la demande de l’expert de sorte que les nuisances sonores qu’il a constatées ne résultaient pas de l’exploitation effective du local commercial, mais du test de vérification mis en oeuvre ;

Elle affirme que l’exploitation du restaurant ne nécessitait pas l’usage de ce conduit compte-tenu de la faible puissance des appareils de cuisson ;

Concernant les nuisances olfactives, elle soutient qu’aucun élément ne vient contredire les déclarations du représentant de la société So’Delice sur le fait que le local n’était pratiquement pas exploité ;

Enfin, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne lui a dénoncé que tardivement les infractions commises par sa locataire et qu’à compter de cette dénonciation, elle a entrepris toutes les diligences requises pour y mettre un terme définitif ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les nuisances sonores et olfactives ont été confirmées par l’expert, lequel a constaté que le système d’extraction installé à l’intérieur du lot n° 15 a bien été mis en fonctionnement sans attendre l’accord de la copropriété ;

Il fait valoir que la carence de la SCI ALJ est établie du fait de son inaction à l’égard de sa locataire ;

En l’espèce, s’il est exact que les niveaux sonores ont été mesurés lors des opérations d’expertises du 17 juillet 2014 en actionnant la commande manuelle de l’extracteur dotée d’un bouton à 5 positions de vitesse, la réalité de la mise en fonctionnement de l’extracteur n’a jamais été contestée devant l’expert ;

La réunion d’expertise s’est déroulée en présence de toutes les parties et il résulte de la note aux parties n° 1 (annexe 2 du rapport d’expertise) que la société So’Delice a elle même indiqué l’existence de l’extracteur décrit par l’expert comme étant 'utilisé pour l’évacuation commune du four à pizzas et de la hotte de la cuisine, avec rejet direct dans le puits de lumière au niveau du 1^er étage’ ;

En tout état de cause, la réalité de l’utilisation de l’extracteur ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires et notamment la pétition et les témoignages des occupants de l’immeuble ;

Notamment, celui de M. Y, selon lequel le 'bruit des turbines servant à aérer ledit fast-food se fait entendre régulièrement', celui de M^me Z, qui dit devoir supporter 'des nuisances sonores dues à la mise en route de la machinerie du fast-food située dans la cour intérieure', ou celui de M^me A qui évoque 'l’odeur irrespirable et écoeurante de friture’ et ajoute 'sans compter la nuisance sonore due au bruit (…) des extracteurs dès qu’on ouvre les fenêtres’ ou même celui de M^me B qui indique subir des nuisances sonores régulières 'dues à la mise en route du système d’extraction’ ;

Egalement, il a été vu que lors de sa visite sur place, l’huissier de justice a fait mention du fonctionnement du moteur ;

En outre, il résulte du compte-rendu d’enquête de l’inspecteur de salubrité que le 11 janvier 2013, entre 12h et 12h30, les nuisances sonores occasionnées par l’extraction de cuisine du restaurant ont été constatées, l’inspecteur indiquant : 'plainte fondée’ ;

Enfin, il sera observé que par courriel du 26 février 2013, la SCI ALJ sollicitait sa locataire en ces termes 'merci de mettre un terme à l’utilisation de cette extraction non conforme’ ;

Dès lors, comme l’ont parfaitement indiqué les premiers juges, si le 6 juin 2013 à 22h30 l’inspecteur de salubrité n’a constaté aucune odeur provenant de la cuisine compte-tenu de l’absence de clientèle,

cet élément est insuffisant à établir 1'absence d’activité du restaurant ou d’utilisation de l’extraction ;

Les nuisances sonores et olfactives sont en l’espèce établies par le rapport d’expertise ;

Comme l’ont exactement relevé les premiers juges, lors de ses opérations, l’expert a constaté que :

— l’extraction des gaz de cuisson de la cuisine du restaurant exploité par la société So’Delice s’effectuait par l’évacuation commune du four à pizzas et de la hotte de la cuisine avec rejet direct en partie basse du puits de lumière du 1^er étage, soit à 2 mètres du premier ouvrant, en contravention avec l’article 63.1 du règlement sanitaire départemental de la ville de Paris qui prescrit une distance d’éloignement de rejet de polluants, buées et graisses de cuisine, à 8

mètres de tout ouvrant de locaux occupés,

— cette extraction générait des nuisances sonores avec un dépassement très marqué des émergences autorisées par le décret du 31 août 2006, tant fenêtre fermée que fenêtre ouverte, respectivement +14 et + 35 au lieu de 5, pour les salles d’eau des 1^er et 2^e étages et entraînait une concentration des odeurs de cuisine dans le puits de lumière sur les 6 étages de l’immeuble, du fait de son exiguïté de 5 mètres sur 5 mètres ;

L’expert a précisé que les copropriétaires sont exposés aux nuisances olfactives lors de l’ouverture de leurs fenêtres côté du puits de lumière ;

Le rapport d’expertise étant corroboré, ainsi qu’il a été vu, par le rapport de l’inspecteur de salubrité du 11 janvier 2013, le procès-verbal de constat d’huissier de Maître E F, du 13 décembre 2013, la pétition signée par 17 occupants de l’immeuble, ainsi que les témoignages écrits de 10 résidents ;

Les nuisances décrites constituent des troubles anormaux du voisinage justifiant de condamner leur auteur, la société So’Delice, à réparer le préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires ;

La SCI ALJ est responsable à l’égard de la copropriété, tant au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en application du règlement de copropriété, des agissements de son locataire en sa seule qualité de propriétaire, s’agissant d’une responsabilité sans faute ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce que la SCI ALJ et la société So’Delice ont été condamnées in solidum à réparer le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’un dommage indivisible ;

Aux termes de l’avenant au bail commercial en date du 27 février 2009, signé le 2 décembre 2011, la destination de 'restauration rapide sur place et à emporter de pizzeria, traiteur’ n’était autorisée que sous la condition préalable de l’obtention d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour implanter un conduit d’extraction et/ou se raccorder à un conduit d’extraction existant conforme à l’activité projetée ;

En outre, il était indiqué que le preneur devait se conformer à toutes les prescriptions des services administratifs, à tous les règlements ou normes prévus par les services d’hygiène, de sécurité ou autre (…), le preneur faisant son affaire personnelle de tous les griefs qui pourraient être faits au bailleur au sujet des activités du preneur de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché et soit garanti contre toutes les conséquences pouvant en résulter ;

Au vu de ces stipulations, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a accueilli, en application de l’article 1193 du code civil, l’appel en garantie de la SCI ALJ à l’encontre de la société So’Delice ;

• Sur le préjudice

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ses préjudices ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement en ce qu’il ne lui a été alloué qu’une somme de 19.800 € en réparation de son préjudice ;

Néanmoins, cette somme correspond à une juste évaluation du préjudice subi ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice à hauteur de 19.800 € (400 € x 49,5 mois) et condamné la SCI ALJ et la société So’Delice in solidum au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de la SCI ALJ de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, dont les frais d’expertise et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI ALJ, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI ALJ ;

Sa demande formée sur ce même fondement et au bénéfice de la société So’Delice est irrecevable ;

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tenant à rappeler que l’exécution provisoire est de droit est donc sans objet et doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI ALJ aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Déclare la demande formée par la SCI ALJ au bénéfice de la société So’Delice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile irrecevable ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT