Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03521 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2VSX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2017 -Tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS
- RG n° 11-16-000297

APPELANT

Monsieur D Z

Né le […] à M […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique X, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Renée WELCMAN avocat au barreau de BOBIGNY, substituant M^e Ahcène TALEB avocat au barreau de BOBIGNY

INTIME

Monsieur F A

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Charles-hubert OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence SEMEVIER avocat au barreau de PARIS,

toque : BB13

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me H I, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me H I dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

**

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 26 mai 2011, à effet au 1^er juin 2011, Monsieur F A a consenti à Monsieur D Z un bail d’habitation pour l’appartement sis en rez-de-chaussée sur cour, […] à Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 450 € révisable, outre 45 € d’avances sur charges et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Suivant acte d’huissier du 9 septembre 2015, Monsieur F A a fait délivrer à Monsieur D Z un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit d’huissier du 25 novembre 2015, Monsieur F A a fait assigner en référé Monsieur D Z devant le juge d’instance pour obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de corps et de biens de Monsieur D Z et sa condamnation au paiement de 1.600,14 € au titre de l’arriéré locatif majoré de 10%, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10%, charges en sus, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire ayant été renvoyée au fond, Monsieur D Z a assigné Monsieur F A par acte d’huissier du 9 mars 2016 pour solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la nullité du contrat de location du 26 mai 2011, la condamnation de Monsieur F A au remboursement de la somme de 25.931,84 €, correspondant au montant des loyers perçus, au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement contradictoire et exécutoire par provision en date du 24 janvier 2017, le Tribunal d’instance d’Aubervilliers a rejeté la demande de transport sur les lieux, déclaré régulier le bail d’habitation en date du 26 mai 2011 liant Monsieur F A à Monsieur D Z, débouté ce dernier de sa demande de restitution des loyers, constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 9 novembre 2015, ordonné l’expulsion de Monsieur D Z ; il a condamné ce dernier à payer à Monsieur F A en deniers ou quittances, la somme de 2.198,23 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au mois de décembre 2016 inclus, avec intérêts légaux à compter du jugement, et une indemnité d’occupation mensuelle de 570,94 € à compter du 1^er janvier 2017, avant le 5^e jour de chaque mois au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux, laquelle portera intérêts de droit à compter du 6^e jour de chaque mois en cas d’impayés et qui comportera une somme de 100 € à titre de provisions sur charges récupérables sur justificatifs ; Monsieur D Z a été condamné aux dépens et à verser à Monsieur F A une indemnité de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement par Monsieur D Z selon déclaration en date du 15 février 2017.

Par conclusions signifiées le 29 juin 2017, Monsieur F A a sollicité la radiation de l’affaire du rôle au visa de l’article 526 du Code de procédure civile mais l’incident a été radié à sa demande par mention au dossier le 7 décembre 2017, par suite de l’arrêt de l’exécution provisoire afférente à la mesure d’expulsion. Par conclusions signifiées par la voie électronique du 20 mars 2019, Monsieur D Z a sollicité une expertise du Conseiller de la mise en état lequel a joint l’incident au fond le 4 avril 2019. L’ordonnance de clôture fixée au 21 mars 2019 a été prononcée le 5 septembre 2019 après reports sollicités par les parties du 11 avril 2019, 16 mai 2019 et 14 juin 2019.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 11 juin 2019, Monsieur D Z sollicite de la Cour qu’elle :

— Le reçoive en son appel et l’y déclare bien fondé ;

— Annule le jugement entrepris, et subsidiairement l’infirme,

Et statuant à nouveau :

à titre principal,

— Prononce la nullité du contrat de location du 26 mai 2011, avec toutes les conséquences de droit;

— Condamne Monsieur F A à lui payer les sommes suivantes :

* 34.404,08 € en remboursement des loyers indûment perçus au mois d’août 2017, outre les loyers perçus de septembre 2017 à la date de l’arrêt,

* 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Lui donne acte de ce qu’il offre de restituer les locaux pour les mettre à la disposition de la Sarl Boucherie Aubervilliers ;

— Déboute Monsieur F A de ses demandes, fins et conclusions ;

subsidiairement,

— Nomme un expert avec pour mission de :

* convoquer, entendre les parties et recueillir leurs observations,

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux,

* décrire les locaux commerciaux objet du bail commercial consenti la Sarl Boucherie d’Aubervilliers,

* décrire le local donné en location à Monsieur D Z par contrat du 26 mai 2011 et l’usage réel qui en a été fait par les locataires successifs,

* donner un avis quant à la situation et à la localisation de l’arrière-boutique, mentionnée dans le bail commercial portant sur les locaux commerciaux de la boucherie de la sarl Boucherie d’Aubervilliers, au regard des pièces et déclarations respectives des parties, des exigences inhérentes aux activités et au commerce de boucherie, et des exigences légales relatives aux normes que doivent remplir les logements d’habitation,

* apporter toute constatation utile à l’examen des prétentions des parties,

plus subsidiairement,

— Suspende rétroactivement les effets de la clause résolutoire et lui octroie les plus larges délais de paiement,

— Déboute Monsieur F A de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— Condamne Monsieur F A aux dépens dont distraction au profit de Maître X en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimé notifiées par la voie électronique le 8 avril 2019, Monsieur F A sollicite de la Cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1184 et 1741 du Code civil, qu’elle :

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— Déclare Monsieur D Z mal fondé en son appel et le déboute de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement en date du 9 septembre 2015 ;

Subsidiairement :

— Prononce en tout état de cause la résiliation du bail pour tous manquements graves de Monsieur D Z aux obligations essentielles lui incombant ;

— Ordonne en conséquence l’expulsion des lieux loués, sis au rez-de-chaussée de l’immeuble du 88 avenue de la République à Aubervilliers de Monsieur D Z ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

— Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, en tout lieu, ou en tel garde meuble qu’il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— Condamne Monsieur D Z au paiement de la somme de 4.238,19 € assortie des intérêts légaux ;

— Condamne Monsieur D Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges en sus majoré de 40 % à compter du 9 novembre 2015 et subsidiairement à compter du 'jugement à intervenir’ et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— Condamne Monsieur D Z aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 7.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de nullité du jugement

Monsieur D Z fait grief au premier juge d’avoir fondé sa décision de rejet de la mesure d’instruction et de la nullité du bail sur un plan d’architecte qui n’avait été ni régulièrement communiqué ni débattu, en violation des dispositions des articles 15,16 et 132 du Code de procédure civile.

Monsieur F A convient que ce plan a dû se glisser dans le dossier en annexe à une autre pièce inventoriée et que s’il ne peut prouver l’avoir versée régulièrement aux débats, il le fait désormais devant la cour.

Il est constant que cette pièce sur laquelle le premier juge a fondé sa conviction ne figurait pas les pièces régulièrement discutées à l’audience ; ces éléments caractérisent un non-respect du principe du contradictoire au sens de l’article 16 du Code de procédure civile.

Néanmoins, la Cour qui annule un jugement pour un motif autre que l’irrégularité d’un acte introductif d’instance est en vertu de l’effet dévolutif de l’appel tenue de statuer sur le fond de l’affaire. En l’espèce, Monsieur D Z demande en subsidiaire à la Cour l’infirmation du jugement. La Cour est donc saisie de nouveau, en application de l’article 562 du Code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la cause, de l’entier litige sans qu’il soit besoin de statuer sur le moyen de nullité.

Sur la demande de nullité du bail d’habitation en date du 26 mai 2011

Monsieur D Z fait valoir que l’objet du bail n’était pas un logement mais une arrière boutique comprise dans les locaux commerciaux qui avaient été loués depuis plusieurs années dans le cadre d’un bail commercial. Il en déduit que ce bail est nul sur le fondement des dispositions de l’article 1108 du Code civil pour défaut d’objet et sur celles de l’article 1719-1 du même Code pour défaut de délivrance de la chose louée.

Il entend le prouver par le fait que :

— la description du local commercial étant : «rez-de-chaussée, à gauche du vestibule d’entrée de l’immeuble, une boutique, à la suite une arrière-boutique

» vise nécessairement, comme arrière-boutique,

le local litigieux dès lors que le local commercial qu’il occupe fait 11,90 m² pour l’espace de vente, 4,40 m² pour la chambre froide et 0,50 m² pour l’espace arrière, ce qui ne peut être assimilé à une 'arrière-boutique',

— cet espace arrière ne comportait pas l’indispensable point d’eau, ce qui explique que tous les gérants de la boucherie ont loué aussi le local à l’arrière, sans en faire leur habitation mais un usage professionnel,

— lui-même a installé un point d’eau dans la boucherie, comme constaté par son huissier le 15 octobre 2015, avant de prendre à bail 'ce logement' qui constitue en réalité l’arrière-boutique énoncée par le bail commercial initial,

Pour répondre à l’argumentaire du bailleur, il fait valoir que :

— le plan de l’architecte Poulain en date du 31 janvier 1954 qui indique une arrière boutique de 5,60

m² dans une surface totale de 27,90m² est contestable en ce que l’arrière boutique décrite ne suffit pas aux tâches inhérentes au commerce de boucherie,

— le plan de son propre architecte en date du 31 mars 2017 exclut l’existence d’une véritable pièce à l’arrière,

— l’attestation de Monsieur J B, précédent propriétaire de la boucherie doit être écartée des débats comme suspecte pour être dactylographiée et accompagnée du permis de conduire déjà versé lors de l’acte de cession de la boucherie en 2010,

Monsieur F A rétorque que le local commercial se suffit à lui-même et que le logement situé à l’arrière de la cour, séparé géographiquement du fonds de commerce, a toujours servi à l’habitation des locataires successifs, soit des gérants du fonds et en dernier lieu des époux Y, soit de tiers non concernés par le commerce.

Il entend le prouver par :

— le plan de l’architecte Poulain en date du 31 janvier 1954 qui décrit l’arrière boutique comme une surface de 5,60 m² corroboré par le plan du service des archives d’Aubervilliers,

— l’exploitation du fonds de boucherie par l’appelant bien avant la location du logement à l’arrière litigieux, qui en est séparé par une cour intérieure,

— les attestations des locataires antérieurs qui faisaient du logement litigieux leur habitation,

— les termes du bail qui mentionnent cette destination à l’exclusion de tout autre usage,

— les propos mêmes de Monsieur D Z lors du constat du 10 juillet 2014 destiné à établir les conditions d’occupation du local commercial que l’huissier rapporte comme suit : Monsieur Z «s’oppose à toute constatation sur l’occupation des locaux situés dans la cour, et me présente un contrat de location, locaux d’habitation, qui lui a été consenti à titre personnel par Monsieur A le 26 mai 2011. Il me précise que ces locaux sont exclus du bail commercial.

»

Sur ce, aux termes de l’article 1134 du Code civil (devenu les articles 1103 et 1104 du même code ) « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. … Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

Il ressort des termes du bail litigieux passé entre Monsieur F A par son mandataire et Monsieur D Z à effet au 1^er juin 2011 qu’il est conclu à usage d’habitation dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989 et a pour objet un appartement en rez-de-chaussée sur cour au 88 avenue de la République comprenant 'une entrée, une cuisine, trois pièces principales et une salle d’eau

'. De clause expresse il est prévu que 'le preneur ne pourra y exercer aucune profession, même

libérale, ni aucune activité commerciale ou industrielle

'.

Aux termes d’un acte sous seing privé enregistré le 30 avril 2010, la Sas Boucherie d’Aubervilliers, représentée par son gérant Monsieur J K, a cédé à la Sarl Boucherie d’Aubervilliers, en cours d’immatriculation, représentée par Monsieur D Z et Monsieur L M, co-gérants, le fonds de commerce de boucherie sis 88, rue d’Aubervilliers. Cet acte se réfère au bail commercial consenti par Monsieur F A aux époux Y le 21 janvier 2004 décrivant la désignation contractuelle des locaux comme étant 'marchand boucher : au rez-de-chaussée à gauche vestibule d’entrée de l’immeuble, une boutique, à la suite une arrière boutique et au premier étage, au-dessus de la boutique, un logement comprenant une entrée, cuisine, deux pièces

.'

De la comparaison de ces deux actes il résulte que le logement loué en 2011 est situé de plein pied

dans la cour, alors que le local commercial, qui comporte un logement à l’étage, est sur rue et d’un seul tenant.

La preuve que l’arrière-boutique visée au bail de 2004 se situe dans le local commercial du rez-de-chaussée sur rue est apportée par l’examen comparé des plans d’architecte fournis par l’une et l’autre partie qui décrivent pour le rez-de-chaussée du commerce une même surface quoique calculée différemment avant et après la loi Carrez : soit 29,30 m² en 1954 (architecte Poulin), matérialisant la boutique de 19,50 m² et l’arrière boutique de 9,80 m² et 27,90 m² en mars 2017 (architecte Rahmouni), matérialisant la boutique pour 17,90 m², une chambre froide de 4,40 m² pour la chambre froide et 5,60 m² pour la réserve.

Par ailleurs, Monsieur F A produit le bail d’habitation de Monsieur N O consenti le 30 avril 2008 pour trois ans, qui démontre que le logement sur cour n’était pas rattaché au fonds de commerce et se trouvait occupé par un tiers lors de la cession du bail commercial, de sorte qu’il peut en être déduit, contrairement à ce que soutient Monsieur D Z, que ce dernier a pu exercer son commerce dans les seuls locaux sur rue, du 30 avril 2010 au 1^er juin 2011, comme le faisait Monsieur B, qui en atteste valablement dans les formes prévues à l’article 202 du Code civil.

La demande de Monsieur D Z tendant à faire juger que le logement sur cour était compris dans l’emprise du bail commercial et qu’ainsi le bail d’habitation est dénué d’objet ne peut aboutir, le premier moyen étant rejeté.

S’agissant du second moyen tiré de la violation de l’obligation de délivrance, il ne peut prospérer dès lors qu’il critique l’autre bail, de nature commerciale, dont le juge des baux d’habitation n’est pas saisi.

Le bail d’habitation du 26 mai 2011 sera en conséquence jugé régulier.

Sur la demande de restitution des loyers formée par Monsieur D Z et la demande subsidiaire d’expertise

La solution retenue plus haut emporte le rejet de ces demandes.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 9 septembre 2015, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 754,22 € d’arriéré au principal, terme de septembre 2015 inclus, reproduisant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions légales impératives.

Pour soutenir ne rien devoir, Monsieur D Z plaide que les provisions sur charges de 45 € à l’origine ont été portées à 200 € en novembre 2014, alors même que les charges d’eau qui lui sont opposées ont été contestées par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mai 2014 à la suite de la régularisation du 23 mai 2014 et qu’elles restent injustifiées pour 2013 et 2014. Il ajoute que les consommations les plus élevées coïncident avec les factures de recherches de fuite et que la

surconsommation d’eau doit rester à la charge du responsable de la fuite. Il conteste les répartitions antérieures à la pose de compteurs individuels survenue en juin 2015, tant en ce qu’elles auraient été appliquées aux millièmes, lesquels ne sont pas connus s’agissant d’un immeuble qui n’est pas en copropriété, qu’au nombre d’occupants, une occupation de 4 personnes lui ayant été attribuée à tort puisque son local n’est pas habité.

Pour justifier les appels de charges et les régularisations de la consommation d’eau, Monsieur F A rétorque en substance que la consommation d’eau en augmentation constante coïncide avec l’arrivée de la Sarl Boucherie d’Aubervilliers et de Monsieur D Z dans l’immeuble, de sorte qu’il a demandé la pose de compteurs à Véolia en mars 2013, qui n’ont pu être installés que le 15 juin 2015 par Techem ; il plaide que les recherches de fuite n’ont pas abouti mais que la surconsommation a cessé le 16 juillet 2014 à la suite du constat de sous-location par la Sarl Boucherie d’Aubervilliers dénoncée précédemment par pétition des autres locataires de l’immeuble.

Il précise que la consommation 2014 a été répartie au nombre d’occupants, soit 60m3 par an et par personne, le solde étant imputé à la boulangerie pour 2/3 et à la boucherie pour 1/3 ce qui ne peut être critiqué, le premier juge ayant relevé à bon droit par ailleurs que les travaux entrepris dans l’appartement sans autorisation par Monsieur D Z avait généré un accroissement de sa consommation d’eau.

Sur ce, il est constant que Monsieur D Z ne s’est pas acquitté de la somme exigée par le commandement de payer dans le délai prescrit, ayant persisté à ne régler que le loyer en cours augmenté de 77 € de provisions sur charges, tels qu’ils étaient exigibles jusqu’au mois d’octobre 2014.

Sont en conséquence en question l’augmentation des avances sur provisions de 123 € par mois depuis novembre 2014 et la régularisation des charges imputées au débit pour 643,16 € sur l’échéance de juin 2014 et pour 398,38 € sur l’échéance de juillet 2015.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification et " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs".

En l’espèce, il résulte des régularisations annuelles produites par Monsieur D Z pour 2012, 2013 et 2014 (pièces 7, 7A et 7B), que les consommations d’eau du logement sont passées de 497,92 € en 2012 à 1.036,30 € en 2013 puis 1.658,04 € en 2014. Les explications données par Monsieur F A d’une consommation aux 'millièmes’ calculée ensuite sur la base de 15m3 par personnes en dotant de 4 personnes au logement du rez-de-chaussée sur cour sont contredites par les pièces au vu desquels il apparaît que le gérant a appliqué une quote-part de 60/1.000èmes aux régularisations litigieuses. Or ni l’état divisoire de l’immeuble, ni le règlement de copropriété s’il existe, n’ont été versés aux débats, de sorte que pour la période antérieure à la pose de compteurs d’eau individuels, la Cour n’est pas mise en mesure de vérifier le bien-fondé des millièmes appliqués à la consommation d’eau de Monsieur D Z.

Les charges d’eau de 2013 et 2014, non justifiées au sens de l’article 23 susénoncé, ne sont pas dues par Monsieur D Z, ce qui représente une somme globale de 2.694,34 € (1.036,30+1.658,04)

Le commandement de payer délivré en conséquence pour un montant dont il n’était pas redevable, n’a donc opéré aucun effet sur le cours du bail, lequel s’est poursuivi. La demande de résiliation de plein droit du bail liant les parties est rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail aux torts du locataire et en paiement d’indemnité d’occupation

Monsieur F A fait grief à Monsieur D Z de ne pas avoir exécuté de bonne foi l’intégralité de ses obligations de locataire en ce que :

— il s’est accaparé la boîte aux lettres commune destinée aux courriers volumineux en y indiquant des noms de tiers,

— il n’a jamais habité personnellement le logement loué,

— il a sous-loué ce logement d’abord à Monsieur C du 7 septembre 2012 au 25 juin 2014 moyennant un loyer de 650 € par mois en se faisant passer pour le propriétaire, puis à d’autres personnes, puisque lors du constat d’huissier du 16 janvier 2017, il n’a pas pu en présenter la clé qu’il a dû faire chercher par quelqu’un d’autre,

— il a modifié les lieux loués sans autorisation préalable en un studio séparé d’un laboratoire pour la boucherie, selon les constatations de son propre huissier en date du 17 janvier 2017, modifiant ainsi à la fois la disposition des lieux et leur destination.

Monsieur D Z conteste les griefs et il plaide en substance que :

— le défaut d’occupation personnelle est lié à l’usage commercial qu’il revendique pour ce logement,

— la sous-location est contestée, la lettre d’Edf relative au contrat avec Monsieur C ne démontrant pas à elle seule un tel fait, le logement n’ayant été utilisé accessoirement qu’en salle de repos pour ses salariés,

— les travaux entamés, et depuis suspendus, ne consistaient qu’en réfection de la peinture, pose d’un nouveau carrelage, et d’un faux plafond, travaux exclusifs de modification des lieux, la porte fermée par 'Placoplatre’ ayant été démontée,

— disposant d’une boîte aux lettres propre pour lui et pour la boucherie et recevant le courrier volumineux directement à la boutique, il n’avait nul besoin d’accaparer la boîte aux lettres commune, ce qu’a retenu le tribunal à tort en se fondant sur un montage de photographies trompeur du bailleur,

— la sous-location du premier étage au-dessus de la boucherie est sans rapport avec l’instance en cours.

Sur ce, il est reconnu par Monsieur D Z lui-même qu’il n’occupe pas personnellement le logement. Il y a donc de sa part violation de la clause de son bail à usage exclusif d’habitation. Il est aussi établi qu’il a installé à sa place durant un temps un sous-locataire, Monsieur C, moyennant un loyer de 650 € par mois, ainsi qu’en atteste un autre locataire, Monsieur P-Q R, l’Edf précisant de son côté que le compteur électrique était alors à ce nom, ce qui est également prohibé par le bail. Par la suite, Monsieur D Z a disposé du logement pour étendre ses activités commerciales, modifiant ainsi la destination contractuelle des lieux. Enfin, il ne manifeste nullement l’intention de régulariser sa situation, se bornant à proposer d’évacuer les lieux, au seul bénéfice de la Boucherie d’Aubervilliers.

Ces circonstances qui ont jalonné le cours du bail dès son origine, constituant des atteintes graves

aux obligations du contrat justifient la résiliation de celui-ci aux torts du locataire.

L’expulsion sera autorisée sans qu’il soit besoin de rappeler au dispositif de l’arrêt les conditions légales qui en réglementent les modalités s’agissant des délais et du sort des meubles meublants.

Si Monsieur D Z se maintient dans les lieux, il devra acquitter une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des provisions sur charges actuelles (678,31) majorés de 20%, soit 813,97 € à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à la restitution des lieux et des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré au 19 mars 2019

Sur le fondement de l’historique du compte individuel scindé en trois parties et des régularisations de charges jusqu’en 2018, Monsieur F A sollicite paiement de la somme de 4.238,19 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2019, échéance de mars 2019 incluse.

Monsieur D Z conteste les honoraires de transaction encaissés en 2011 pour 161,46 € en sus des consommations d’eau régularisées en 2013 et 2014 ; il ajoute qu’il a procédé au paiement de 2.678,31 € par deux chèques du 3 juin 2019 (P32 et 33) et payera 1.967 € en septembre 2019.

Sur ce, Monsieur D Z ne précise pas le fondement de sa contestation relative aux honoraires de transaction, qu’il a accepté au bail de supporter pour ce montant représentant la moitié de leur coût global. Ce moyen est donc rejeté.

Par contre il y a lieu de déduire de la dette les charges d’eau comme précisé plus haut pour 2.694,34 €, ce qui établit une créance du bailleur de 1.543,85 €, somme que Monsieur D Z sera condamné à payer en deniers ou quittances, eu égard aux paiements que ce dernier dit avoir opérés en juin 2019, sur le compte de la Boucherie d’Aubervilliers, dont les chèques sont produits.

Sur le surplus des demandes

Eu égard à l’équité, il convient de condamner Monsieur D Z à payer à Monsieur F A la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de celle déjà octroyée en première instance.

Monsieur D Z sera condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

CONFIRME le jugement en date du 24 janvier 2017 du Tribunal d’instance d’Aubervilliers en ce qu’il a déclaré régulier le bail en date du 26 mai 2011 et débouté Monsieur D Z de sa demande de restitution des loyers et en ce qu’il a condamné celui-ci aux dépens et à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’INFIRME sur le surplus ;

Statuant de nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, vu l’évolution du litige,

DÉBOUTE Monsieur F A de sa demande de résiliation de plein droit du bail en date du 26 mai 2011 ;

PRONONCE la résiliation de ce bail aux torts de Monsieur D Z ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur D Z du logement sis au rez-de-chaussée sur cour de l’immeuble […] à Aubervilliers ;

CONDAMNE Monsieur D Z à payer à Monsieur F A en deniers ou quittance la somme de 1.543,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2019, charges 2018 régularisées et échéance de mars 2019 incluses, avec intérêts légaux à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE Monsieur D Z à payer à Monsieur F A une indemnité mensuelle d’occupation de 813,97 euros à compter de la résiliation prononcée payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur D Z à payer à Monsieur F A une somme de 2.000 euros, en sus de celle octroyée au jugement, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur D Z aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT