Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2020

(n° 332 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02363 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBM2X

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2019 -Président du tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 19/56227

APPELANTE

SAS HF MUSIC ATRIUM Prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0710

INTIMEE

Société X Y agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

153 rue Saint-Honoré

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Gwenaelle TRAUTMANN du cabinet NICOLAS, DENIZOT et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B119

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2016, la SNC Dareau, aux droits de laquelle vient la SCPI X Y depuis le 22 juin 2017, a donné à bail commercial à la SAS HF Music Atrium un local situé à Paris moyennant un loyer annuel de 112.000 euros et des provisions trimestrielles pour charges et taxes de 13.927,38 euros au total, pour une activité de studios de musique.

Un litige oppose les parties : le locataire prétend que le bailleur n’aurait jamais procédé à la régularisation annuelle des charges et que les provisions pour charge auraient fortement augmenté en 2019, sans justification ; le bailleur fait état de ce que le locataire a cessé de régler les provisions pour charges depuis le quatrième trimestre 2018.

Par assignation en date du 25 juin 2019, la SAS HF Music Atrium a assigné la SCPI X Y devant le juge des référés pour demander de :

— condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 141.761,71 euros au titre des provisions sur charges versées pour les années 2016, 2017 et 2018 ;

— le condamner à lui fournir les justificatifs de l’augmentation de la provision pour charges en 2019 sous astreinte de 500 euros par jour ;

— le condamner à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En défense, la SCPI X Y a demandé au juge de :

— débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes ;

— le condamner à lui verser la somme de 131.954,07 euros à titre provisionnel ;

— le condamner à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 12 décembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la SAS HF Music Atrium de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SAS HF Music Atrium à verser à la SCPI X Y – l’ordonnance condamnant, par erreur matérielle, le locataire à se verser la somme à lui-même – la somme provisionnelle de 131.954,07 euros ;

— condamné la SAS HF Music Atrium aux dépens.

A noter que les motifs de la décision indiquent aussi que la société SAS HF Music Atrium devra verser à la SCPI X Y la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui n’est pas repris dans le dispositif de l’ordonnance.

Le premier juge a notamment estimé que le bailleur avait bien régularisé les charges des années 2017 et 2018, les années précédentes, au cours desquels il n’était pas propriétaire du local loué, ne lui étant pas imputables. Pour l’année 2019, la régularisation n’était pas possible au jour de l’assignation, le budget prévisionnel des charges pour cette année n’ayant été voté que le 18 juillet 2019 par l’assemblée générale des propriétaires. Il lui est en outre apparu incontestable, au vu du décompte produit par le bailleur, que le locataire est redevable de la somme de 131.954,07 euros.

Par déclaration en date du 28 janvier 2020, la SAS HF Music Atrium a fait appel de cette décision, critiquant tous les chefs de l’ordonnance.

Aux termes de ses conclusions remises le 13 septembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS HF Music Atrium demande à la cour de :

— réformer en totalité l’ordonnance entreprise ;

— condamner la SCPI X Y à lui rembourser les provisions sur charges versées pour les années 2016, 2017 et 2018 soit 118.134,76 euros HT soit 141.761,71 euros TTC, à fournir sous astreinte de 500 euros par jour les justificatifs de l’augmentation de la provision pour charges de 2019 ;

— débouter la SCPI X Y de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, constater qu’il existe une contestation sérieuse sur le paiement des charges ;

— à titre infiniment subsidiaire, compenser le paiement des charges par le remboursement des provisions sur les années antérieures ;

— condamner la SCPI X Y à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose en substance les éléments suivants :

— les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce (loi Pinel) imposent au bailleur de fournir au locataire un 'état récapitulatif qui inclut la régularisation des charges dans les trois mois qui suivent la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel’ ; ces dispositions relèvent d’un ordre public de protection, il peut y être dérogé par une stipulation contractuelle si cela favorise la partie faible, ici le locataire ;

— or, le bail prévoit en l’espèce que la régularisation de charges doit survenir au plus tard le 30 juin de l’année suivant celle pour laquelle les charges sont régularisées ; c’est cette date qui doit être appliquée ; le fait que le bailleur ait régularisé les charges dans le délai imparti par la loi Pinel est inopérant ;

— les charges de l’année 2017 n’ont été régularisées que le 22 juillet 2019 et celles de l’année 2018 en octobre 2019, soit après l’assignation ; pour justifier ces délais importants, le bailleur se réfugie derrière l’organisation complexe de la copropriété, ce qui ne justifie toutefois pas qu’il manque à ses

obligations issues du bail ; conformément à la jurisprudence, la sanction de ces manquements doit être le remboursement des charges non justifiées payées de 2016 à 2018, soit 141.761,71 euros ;

— au cours des négociations pour la conclusion du bail, le bailleur avait indiqué que les provisions pour charges seraient de 5.872,70 euros par trimestre ; pourtant, dès le début du bail, le montant appelé a été de 13.927,38 euros par trimestre, soit plus du double du montant annoncé ; depuis le 1^er janvier 2019, la provision pour charges est passée à 20.032,89 euros par trimestre ; si une légère augmentation des charges au cours du bail est concevable, une multiplication par quatre en deux ans bouleverse l’économie du contrat, le consentement du locataire ayant donc été vicié ;

— le bailleur justifie cette augmentation par l’intégration de nouveau contrats techniques, par la mise en place de certaines installations de climatisation ou électriques ou par les frais d’honoraires du gestionnaire de l’immeuble, mais il ne justifie en rien le coût de ces divers postes de dépense ni pour quelles raisons ils devraient être supportés par le locataire ;

— s’agissant par exemple des frais d’honoraires du gérant de l’immeuble, il est explicitement prévu par la loi Pinel qu’ils sont à la charge du bailleur et non du locataire ; seuls peuvent être facturés au locataire des honoraires de gestion technique, à condition que le bailleur justifie de cette qualification, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; les appels de charges d’un montant supérieur à ce qui était prévu au contrat sont donc nuls ;

— de nombreuses dépenses mises à la charge du locataire sont indues :

pour l’année 2017 :

les charges antérieures à l’achat du local par la SCPI, le 22 juin 2017, n’ont pas à être payées au bailleur ;

les honoraires de gestion locative (2.026,40 euros) sont indus ;

certains intitulés de charges ne correspondent pas au bail (total de 3.103,83 euros) ;

pour l’année 2018 :

les travaux de rénovation (2.689,70 euros) relèvent de la mise en conformité et sont à la charge du bailleur ;

les honoraires de gestion locative (3.921,30 euros) et les intitulés de charges ne correspondant pas au bail (6 315,15 euros) doivent être déduits ;

pour l’année 2019 :

les charges sont passées d’environ 6.400 euros par trimestre à plus de 20.000 euros par trimestre, alors que le bailleur reconnaît lui-même que le budget 2019 n’a été arrêté qu’en juillet 2019 ;

en l’absence de budget, l’appel de charges pour 2019 aurait dû être égal à celui de 2018, soit une diminution de 56.858,31 euros sur l’année ;

— au total, la dette s’élève donc à 100.815,21 euros, avant contestation ;

— il résulte de plus de l’article 1719 du code civil que le bailleur doit permettre au locataire de jouir paisiblement du bien : en l’espèce, l’immeuble dans lequel se trouve le local souffre de nombreux désordres, qui ont été constatés par huissier le 20 juillet 2018, à savoir fuites d’eau, refoulement d’odeurs, problèmes de climatisation ; il existe également des problèmes d’accès pour les handicapés

et d’accès au parking ; la mise en place, en avril 2019, d’un portail fermé, non prévu au bail, entrave également le travail du locataire, qui ne peut plus faire entrer librement ses clients dans l’immeuble.

Par conclusions remises le 22 septembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCPI X Y demande à la cour, au visa des articles 561 et suivants du code de procédure civile, de l’article R. 145-36 du code de commerce, de l’article 1103 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne les erreurs matérielles ci-dessous énoncées et le montant de l’arriéré locatif ;

— rectifier l’ordonnance entreprise en :

• remplaçant X Capital par X Y en pages 2, 3 et 4 de l’ordonnance ;

• ajoutant dans le dispositif, page 4 : 'condamnons la SAS HF Music Atrium à verser la somme de 4 000 euros à la société X Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile'

• remplaçant dans le dispositif, page 4: 'condamnons la SAS HF Music Atrium à verser à la SAS HF Music Atrium la somme provisionnelle de 131 954,07 euros au titre des charges et loyers impayés au 30 novembre 2019'

par

'condamnons la SAS HF Music Atrium à verser à la société X Y la somme provisionnelle de 131 954,07 euros au titre des charges et loyers impayés au 30 novembre 2019' ;

— juger que le délai prévu à l’article 6.4 du bail ne comporte aucune sanction à l’encontre du bailleur à défaut d’avoir été respecté, ce qui en tout hypothèse était impossible dans l’attente des redditions de charges des syndics de copropriété et ASL ;

— en tout hypothèse, juger que l’article R. 145-36 du code de commerce s’applique en priorité sur l’article 6.4 du bail, le preneur ne pouvant renoncer à un droit acquis d’ordre public dans le bail lui-même ;

— débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— la condamner à lui régler la somme provisionnelle de 169.025,14 euros TTC en ce compris le loyer du deuxième trimestre 2020 ;

— la condamner à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure dont ceux de première instance.

La SCPI X Y expose en résumé ce qui suit :

— s’agissant des charges antérieures au 22 juin 2017, elle n’a pas à rembourser les provisions sur charges payées par la locataire avant qu’elle ne devienne propriétaire du local, soit avant le 22 juin 2017, tout simplement parce qu’elle ne les a pas touchées ; les demandes concernant les charges de l’année 2016 et du 1^er semestre 2017 sont sans fondement ;

— s’agissant de la régularisation des charges postérieures au 22 juin 2017, l’article R. 145-36 du code de commerce dispose que la régularisation des charges doit s’opérer dans les trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété, disposition d’ordre public ; selon la jurisprudence, un défaut de régularisation des charges n’ouvre pas un droit systématique au remboursement des provisions sur charges par le bailleur ; cela ne prive pas non plus le bailleur du droit de recouvrir les provisions sur

charges dans le délai de prescription quinquennale ;

— conformément à la loi et aux stipulations du bail, le bailleur ne pouvait fournir au locataire une régularisation des charges qu’une fois les redditions de charges effectuées par la copropriété ;

— or, s’agissant des charges pour 2017, elle n’a obtenu le décompte des charges par l’ancien propriétaire que le 11 mars 2019 ; la régularisation des charges pour 2017 n’a donc pu avoir lieu que le 9 juillet 2019 ;

— s’agissant des charges pour 2018, les comptes de gestion de l’année 2018 n’ont été fixés par la copropriété que le 18 juillet 2019 ; la régularisation des charges pour 2018 n’a donc pu avoir lieu que le 2 octobre 2019 ;

— s’agissant de l’augmentation des charges pour 2019, elle se justifie par l’intégration de contrats techniques obligatoires, d’un contrat de sécurité et par des installations mises en place à la demande de la locataire ; toutes ces dépenses doivent être mises à la charge de la locataire, conformément aux stipulations du bail ;

— le locataire assimile les retards dans les régularisations de charge, qui ne sont pas du fait du bailleur, à des absences de régularisations de charge, ce qui est inexact ;

— dans ses décomptes, la locataire invoque des chiffres erronés : en 2017, elle n’a pas payé 55.709,52 euros de provision mais 12.745,42 euros ; en 2018, elle n’a pas payé 55.709,52 euros de provision mais 25.490,84 euros ;

— s’agissant du montant des charges, la locataire prétend qu’elles auraient dû rester au montant prévu lors des négociations du contrat de bail, soit 23.490,81 euros, mais cet argument est inopérant, le bailleur ayant parfaitement le droit de faire évoluer le montant des charges au cours du bail selon leur coût réel ; l’augmentation a été faite conformément aux clauses du bail qui listent les dépenses à la charge de la locataire ;

— contrairement à ce qu’affirme l’appelante, ce sont bien les honoraires de gestion technique de la société Telmma qui ont été mis à sa charge, et non les honoraires de gestion locative ; l’augmentation des charges ne remet pas en cause l’économie du contrat ni ne vicie le consentement de la locataire qui savait que les charges pouvaient augmenter au cours du bail ;

— la régularisation des charges pour 2017 conclut à un montant de 10 133,98 euros ; contrairement à ce qu’affirme la locataire, le bailleur, devenu propriétaire du local en cours d’année, est bien recevable à exiger cette somme ;

— s’agissant des charges pour 2018, la locataire refuse de payer le coût de travaux qu’elle estime être de mise en conformité et non de vétusté ; cependant, quelle que soit la qualification retenue, leur coût doit être à la charge du preneur, ne s’agissant pas de grosses réparations ; doivent aussi être inclus les charges communes de parking et les frais de travaux d’installation du portail ;

— s’agissant des charges pour 2019, tant pour 2017 que pour 2018, les provisions pour charges s’étaient révélées insuffisantes par rapport à leur montant réel ; la locataire prétend qu’elle aurait eu un appel de charges de 80.131,56 euros pour 2019, mais l’on ignore d’où sort ce chiffre ; non seulement aucun remboursement au titre de charges indues ne doit être effectué, mais le bailleur est en droit de demander au locataire de lui régler la somme indiquée au titre des sommes impayées, 2^e trimestre 2020 inclus ;

— la locataire évoque divers problèmes, dont aucun ne constitue cependant un manquement à l’obligation de délivrance.

SUR CE LA COUR

L’article 809 alinéa 2, devenu 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que le président du tribunal peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il faut indiquer, à titre liminaire, que le contrat de bail stipule notamment, en son article 6, que le preneur versera, chaque trimestre civil, en même temps que le loyer, une provision pour les charges, impôts et taxes, égale au quart du budget prévisionnel annuel qui lui sera remis.

S’agissant de la régularisation des charges, le contrat prévoit, au paragraphe 6.4, que le bailleur arrêtera les comptes annuellement en appliquant les règles et pratiques comptables habituelles en la matière. Il s’engage à fournir au preneur un décompte des charges locatives dans un délai de six mois de l’expiration de chaque année civile. Les justificatifs comptables seront tenus à la disposition du preneur.

Par ailleurs, l’article R. 145-36 du code de commerce dispose que l’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au cours de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il faut aussi rappeler :

— que l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer ;

— qu’il est également constant que le défaut de régularisation des charges ouvre droit au remboursement des provisions versées.

En premier lieu, la cour est saisie, par le preneur, d’une demande provisionnelle de remboursement des provisions de charges versées pour les années 2016, 2017 et 2018, soit une somme TTC de 141.761,71 euros.

Il sera observé :

— que si le contrat de bail prévoit, comme le relève l’appelante, un délai plus restrictif que celui de l’article R. 145-36, pour la production de l’état récapitulatif annuel, ledit contrat ne prévoit aucune sanction particulière en cas d’absence de communication dans le délai de six mois à expiration de chaque année civile ;

— que, dès lors, la société intimée fait valablement valoir que le non-respect de cette obligation contractuelle ne saurait ouvrir droit à remboursement des provisions versées ;

— que, de plus, les dispositions de l’article R. 435-36 du code de commerce, dans le cas d’un immeuble en copropriété comme dans la présente affaire, obligent certes le bailleur à communiquer au locataire l’état récapitulatif annuel dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges ;

— que, pour autant, le seul retard dans la production des justificatifs, non assimilable à un défaut de régularisation, ne peut suffire à entraîner le remboursement des provisions versées ;

— qu’il appartient au juge, après avoir vérifié que la régularisation des charges est intervenue dans le délai quinquennal de prescription, d’examiner la pertinence des justificatifs produits et les conditions dans lesquelles ils ont été communiqués avec retard ;

— que, spécialement, le juge des référés, juge de l’évidence, doit s’assurer, au regard des pièces produites, de l’absence de contestations sérieuses dans l’examen des demandes en remboursement des provisions formées par le preneur.

A l’aune des principes ainsi rappelés, la cour relève :

— qu’il est d’abord constant que la SCPI X Y a acquis les lieux loués à la SNC Dareau postérieurement à la conclusion du bail, aux termes d’un acte notarié du 22 juin 2017 ;

— qu’il en résulte que l’intimée indique, à juste titre, ne pas pouvoir, en toute hypothèse, être condamnée au remboursement des provisions pour les charges de 2016 ainsi que pour celles des deux premiers trimestres de l’année 2017, peu important qu’elle ait transmis au preneur des justificatifs correspondant à cette période dans le cadre du décompte annuel des charges locatives ;

— que, s’agissant du décompte des charges pour l’année 2017, les pièces versées aux débats établissent que la SAS HF Music Atrium n’a été destinataire de la facture que le 9 juillet 2019 (pièce 14 : facture de régularisation), étant observé que la SCPI X Y justifie n’avoir reçu le relevé de charges de 2017 de l’ancien propriétaire que le 11 mars 2019 (pièce 6) malgré plusieurs relances préalables (pièce 5, demandes du 26 décembre 2018 puis du 7 mars 2019), l’état des dépenses et l’état de répartition pour 2017 ayant été ensuite établis que le 5 juillet 2019 (pièces 7 et 8) ;

— qu’il ressort de la facture de régularisation des charges 2017 que la société HF Music Atrium demeure redevable de la somme de 10.033,98 euros HT, soit 12.160,78 euros TTC ;

— que, pour le décompte des charges pour l’année 2018, il apparaît que les assemblées générales des copropriétaires, s’agissant d’un ensemble immobilier comprenant plusieurs syndicats de copropriétaires, se sont tenues les 16 avril et 18 juillet 2019 (pièces 9 et 10), de sorte que la SCPI X Y relève que les charges générales n’ont pu être fixées avant le 18 juillet 2019, outre le temps d’établir le décompte des charges ; que c’est le 2 octobre 2019 que l’intimée a communiqué à l’appelante la régularisation des charges 2018, avec état des dépenses et état de répartition (pièce 15) ;

— que, selon la facture de régularisation des charges de 2018, la société HF Music Atrium doit encore régler la somme de 28.209,46 euros HT, soit 33.851,35 euros TTC ;

— que c’est dès lors à juste titre que le premier juge a également débouté l’appelante de ses demandes en remboursement des provisions versées pour 2017 et 2018, les justificatifs fournis, dans le délai de prescription quinquennale, ne justifiant pas le remboursement des provisions versées, un tel remboursement ne pouvant être ordonné par le juge des référés à titre provisionnel car ne reposant pas sur une obligation non sérieusement contestable.

En deuxième lieu, l’appelante sollicite de la cour qu’elle condamne le propriétaire à lui fournir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 'les justificatifs de l’augmentation de la provision pour charges 2019'.

Est produite par l’intimée un tableau de budget des charges pour l’année 2019 (pièce 11), nécessairement prévisionnel, qui fait état d’une quote-part, pour l’appelante, pour l’année 2019, de 59.098,07 euros HT, soit un appel de provisions de 14.774,52 euros HT par trimestre.

Il faut rappeler que, selon l’article 6.3 du contrat de bail, le bailleur communiquera au preneur chaque

année le budget prévisionnel de charges. Les provisions seront réajustées le 1^er janvier de chaque année pour toujours correspondre au quart du budget prévisionnel de l’année calendaire à venir. Les montants trimestriels de la provision pour charges seront donc modifiées en conséquences.

Dès lors, il apparaît que la SCPI X Y a transmis à la SAS HF Music Atrium le budget prévisionnel pour justifier de l’augmentation de la provision pour charges, conformément aux stipulations du contrat relatives à la fixation de la provision, de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu de faire droit, en référé, sur ce point à la demande du preneur.

En troisième et dernier lieu, la SCPI X Y sollicite reconventionnellement la condamnation provisionnelle de la SAS HF Music Atrium à lui verser 169.025,14 euros au titre de l’arriéré des sommes dues en vertu du contrat de bail.

Elle produit un décompte locatif au 30 septembre 2020 (pièce 21), dont il ressort un montant dû de 170.499,72 euros, duquel elle retranche la somme de 1.474,58 euros (charges que l’intimée reconnaît devoir être retranchées car étant dues par la société Keep Cool) pour un montant final qu’elle sollicite à hauteur de 169.025,14 euros, étant constant que l’appelante a cessé de verser les provisions pour charges depuis le quatrième trimestre 2018.

Il faut préciser que le décompte en cause inclut une régularisation de charges pour 2017 d’un montant de 12.160,78 euros TTC (10.033,98 euros HT) et une régularisation de charges pour 2018 d’un montant de 33.851,35 euros TTC (28.209,46 euros HT).

La somme due est contestée par l’appelante, tant au regard du contrat signé et des charges non justifiées que de manquements allégués à l’obligation de délivrance.

Au regard des pièces produites, il y a lieu de constater :

— que, d’abord, il apparaît indifférent, contrairement à ce qu’affirme la SAS HF Music Atrium, que, lors des discussions antérieures à la conclusion du bail, la provision sur charges était annoncée, dans un courriel, comme étant de l’ordre de 23.500 euros par an (pièce 7, échanges avec l’agent immobilier), les provisions sollicitées ayant par la suite largement dépassé ce montant ; que les charges sont en effet à l’évidence susceptibles d’évoluer, conformément aux stipulations du contrat, peu important par ailleurs que le bail mentionne la provision pour charges trimestrielle 'initiale’ ; que l’erreur d’appréciation sur le montant adéquat des provisions à appeler serait d’ailleurs le fait du bailleur précédent et ne pourrait être imputée au nouveau bailleur ;

— qu’il ne saurait donc être retenu que 'l’économie du bail’ aurait été modifiée, la société locataire ne pouvant arguer que son consentement au contrat aurait été vicié ni que les appels de charges seraient 'nuls’ ou 'inopposables au preneur', le mécanisme des provisions sur charges et des régularisations résultant des stipulations du contrat de bail ;

— qu’à propos de la régularisation de charges pour 2017, le montant réclamé par le bailleur est de 10.133,98 euros HT ;

— que c’est en vain que la société appelante fait valoir que l’intimée ne saurait réclamer cette somme pour n’avoir été propriétaire que depuis le 22 juin 2017, la SCPI X Y observant elle valablement qu’il fallait attendre la fin de l’année 2017 pour établir l’état des dépenses et l’état de répartition entre les locataires, de sorte que seul le propriétaire en fin d’année était à même de solliciter les sommes dues ;

— que la somme de 10.133,98 euros HT réclamée est fondée sur l’état des dépenses et sur l’état de répartition du locataire (pièces 7 et 8), après déduction des provisions versées à hauteur de 25.490,86 euros, la société appelante ne pouvant non plus venir, notamment, sérieusement contester les charges

issues des divers syndicats de copropriété établis sur l’emprise immobilière ([…], Sogi Asl Villa Lourcine, DPJS-SC Parking), la société propriétaire venant rappeler qu’elles correspondent aux charges des dix places de stationnement intégrées dans l’assiette du bail ;

— que cette somme inclut également des honoraires à hauteur de 2.026,40 euros, le propriétaire ayant toutefois déduit de cette somme 506,60 euros, expliquant que les honoraires correspondaient, pour partie, aux honoraires de gestion des loyers (soit 506,60 euros), non récupérables en application de l’article R. 145-3 du code de commerce qui exclut 'les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail', et, pour partie, aux honoraires de gestion technique répercutables (entretien, administration, gestion de la sécurité et suivi des travaux, s’agissant d’un bien impliquant plusieurs syndics et recevant du public) ;

— qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est de manière non contestable que la SCPI X Y demande provisionnellement, pour 2017, le règlement de 10.133,98 euros HT ;

— qu’à propos des régularisations de charges de l’année 2018, le bailleur vient réclamer la somme de 28.209,46 euros HT (pièce 15), après déduction des provisions versées à hauteur de 25.490,84 euros ;

— que la société appelante vient d’abord contester deux postes de charges figurant dans l’état des dépenses de l’année 2018, qui représentent pour elle une quote-part de 2.689,70 euros, à savoir une facture de remplacement bloc éclairage autonome de sécurité hors service du 19 novembre 2018 et une facture pompes relevage du 9 août 2018 ; qu’elle estime qu’il s’agit de dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mise en conformité du bien loué, qui ne peuvent, conformément à l’article R. 145-35 du code de commerce, être mises à la charge du locataire ; que la société intimée vient contester cette interprétation, les parties s’opposant sur la charge de la preuve de la nature des dépenses exposées ;

— qu’il faut préciser que la société SAS HF Music ne vient cependant pas contester l’existence de ces dépenses, aucun élément tiré du seul intitulé desdites dépenses ne permettant de les rattacher à des travaux liés à la vétusté ou la mise en conformité ;

— qu’ainsi, la SCPI X Y peut valablement en demander le paiement à titre provisionnel au titre de charges récupérables, ne s’agissant pas de grosses dépenses, et alors même que le locataire n’apporte, en réalité, aucun élément venant sérieusement contester leur caractère exigible, compte tenu des dispositions de l’article R. 145-35 et du fait que le remplacement d’un bloc éclairage et l’entretien d’une pompe de relevage relèvent des réparations à la charge du locataire ;

— que, s’agissant du poste de charges de 1.474,58 euros 'Charges HF Music et Keep Cool', l’intimée reconnaît que cette somme aurait due être facturée à la société Keep Cool et a déduit le montant des sommes réclamées ;

— qu’est aussi contesté le poste 'TVX CLOT CABANIS’ pour un montant de 6.118,33 euros compris dans les charges communes générales, le propriétaire venant expliquer qu’il s’agit de l’installation d’un portillon avec interphone ; que la réalité de ces travaux et le montant en cause ne sont pas contestés par l’appelante, qui indique seulement qu’il s’agirait de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur, alors même que le montant des factures suffit à établir qu’ils ne peuvent être considérés comme intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ou comme constituant une réparation de clôture en entier, au sens de l’article 606 ;

— que, ainsi qu’il a déjà été relevé pour l’année 2017, les postes de charges facturés DPSJ-ASL Dareau Ferus, DPSJ-SDC Parking, DPSJ-ASL Rampes, Nexity SDC Patio Saint-Jacques et Sogi-ASL Villa Lourcine correspondent aux charges communes de parking comprises dans l’assiette du bail ; que, de même, s’agissant de la rubrique 'honoraires', seule une partie a été facturée au

locataire, soit 2.940,98 euros sur un total de 3.921,31 euros, soit les honoraires dits de gestion technique comme pour l’année 2017 ;

— que la SAS HF Music Atrium remet également en cause le budget prévisionnel de 2019, de sorte qu’elle sollicite le rejet des demandes de provision de la SCPI X Y à ce titre ;

— qu’il faut cependant rappeler qu’il s’agit d’appels provisionnels et que les pièces versées aux débats démontrent que, tant en 2017 qu’en 2018, les provisions versées ont été insuffisantes et ont entraîné des régularisations de charges ; que, notamment, pour l’année 2018 (pièce 15), la quote-part de la société appelante a finalement été fixée à un total de 53.700,30 euros, le total des provisions se limitant à la somme de 25.490,84 euros ; que le budget prévisionnel 2019 (pièce 11) fixe la quote-part prévisionnelle de la SAS HF Music Atrium à la somme de 59.098,07 euros, ce qui n’apparaît pas disproportionné par rapport aux charges de l’année précédente, de sorte que l’appel des provisions à cette hauteur repose sur une obligation non sérieusement contestable ;

— qu’enfin, l’exception d’inexécution, fondée sur une supposée violation par le propriétaire de son obligation de délivrance, n’apparaît pas devoir être retenue ;

— que les lieux loués ont en effet été mis à disposition de la SAS HF Music Atrium conformément au contrat ;

— que l’appelante fait certes état de difficultés rencontrées au cours de la location : problèmes de climatisation et d’évacuation allégués (pièces 37 et 13 appelante, respectivement un constat d’huissier du 20 juillet 2018 et un compte-rendu d’une réunion du 30 octobre 2019), qui ont donné lieu à des travaux en 2018 (courrier du gestionnaire du 5 juillet 2018, pièce 17 intimée, courrier du gestionnaire du 25 juillet 2019, pièce 19 appelante) ; accès des personnes à mobilité réduite rendu problématique à cause d’une marche, ce qui conduit finalement à la mise en place en novembre 2018 d’un interphone avec accès à un ascenseur ; mise en place d’un portillon rendant difficile l’accès, l’intimé exposant que la décision a été prise par une des assemblées générales de copropriétaires ; problèmes d’éclairage et de monte-charge (qui prendrait 'un temps fou à remonter’ pièce 26) ;

— que, cependant, il n’est pas démontré par l’appelante que la destination du bail en cause, soit la mise à disposition de studios de musique insonorisés outre de dix emplacements de parking, ait été rendue impossible du fait des difficultés relevées, de sorte que l’exception d’inexécution ne saurait constituer une contestation sérieuse ;

— que l’appelante évoque notamment, à cet égard, qu’à raison de problèmes d’odeurs et de climatisation, les studios ont dû être fermés pendant 'plusieurs semaines le temps des expertises et de remise en état’ (page 25 des écritures), sans toutefois justifier des périodes précises de fermeture ni des conséquences sur son activité commerciale, les désagréments, certes réels, ne pouvant toutefois pas conduire à retenir le manquement allégué à l’obligation de délivrance.

Il y a donc lieu pour la cour, au regard de l’ensemble de ces éléments, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelante de ses demandes et l’a condamnée aux dépens de première instance, et de l’infirmer au surplus, l’appelante étant condamnée à verser à l’intimée la somme provisionnelle de 169.025,14 euros, le décompte du 30 septembre 2020 démontrant le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de paiement de la société locataire.

La SAS HF Music Atrium sera condamnée à verser à la SCPI X Y la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, l’appelante étant en outre condamnée aux dépens d’appel.

Enfin, compte tenu de la décision rendue par la cour et du dispositif du présent arrêt, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes en rectification des erreurs matérielles de l’ordonnance du premier juge.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SAS HF Music Atrium de ses demandes et en ce qu’elle a condamné la SAS HF Music Atrium aux dépens de première instance ;

L’infirme au surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS HF Music Atrium à verser à la SCPI X Y la somme provisionnelle de 169.025,14 euros en ce compris le loyer du deuxième trimestre 2020 ;

Condamne la SAS HF Music Atrium à verser à la SCPI X Y la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et d’appel ;

Condamne la SAS HF Music Atrium aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en rectification des erreurs matérielles de l’ordonnance entreprise ;

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,