COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP LAVAL – FIRKOWSKI

SELARL 2BMP

ARRÊT du 6 AVRIL 2022

n° : 134/22 RG 21/02459

n° Portalis DBVN-V-B7F-GN6F

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 11 juin 2021, RG 21/00688 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2664 5120 2262

SCI DONNALAIN, agissant en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié

en cette qualité audit siège social

[…]

représentée par M^e Julien BERBIGIER, avocat plaidant, SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS du barreau de TOURS en présence de M^e Olivier LAVAL, avocat postulant, SCP LAVAL-FIRKOWSKI,du barreau d’ORLÉANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2662 3604 7726

Madame A Y

[…]

représentée par M^e Vincent BRAULT-JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 20 septembre 2021

' Ordonnance de clôture du 22 février 2022

Lors des débats, à l’audience publique du 9 mars 2022, Madame Carole CHEGARAY, Présidente de chambre en remplacement de Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, régulièrement empêché par ordonnance du Premier Président de la Cour d’appel n°116/2022 en date du 7 mars 2022 modifiant la composition de l’audience de la chambre des urgences, déférés inclus, du mercredi 9 mars 2022, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Carole CHEGARAY, présidente rapporteur Monsieur Alexandre DAVID, assesseur

Madame Anne-Lise COLLOMP, assesseur

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 6 avril 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1974, la société immobilière et commerciale de Banville, aux droits de laquelle sont venues la SCI Trezel puis à compter de 2011 la SCI Donnalain, a sous-loué à M^me C X un pavillon de quatre pièces principales situé […], à usage exclusif d’habitation bourgeoise, lequel contrat était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Suivant acte extrajudiciaire du 29 juin 1985, la société immobilière et commerciale de Banville a fait délivrer à M^me C X un 'congé pour mettre fin au bail sans contestation du droit au maintien dans les lieux’ à effet du 1er septembre 1985.

Par jugement du 9 mai 1986, le tribunal d’instance de Tours a :

- dit que M^me X est occupante des lieux situés […],

- débouté la SCI de Trezel de ses autres demandes, (à savoir la dénégation du droit au maintien dans les lieux de M^me X et l’expulsion de celle-ci).

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 19 avril 1990.

A la suite de la délivrance d’un congé à M^me X par la SCI de Trezel le 6 juin 1990 pour le 1er janvier 1991 à raison de l’insuffisance d’occupation, le tribunal d’instance de Tours a, par jugement du 22 février 1991, débouté la SCI de Trezel de toutes ses demandes (à savoir la validation du congé et l’expulsion de M^me X).

M^me X a continué à occuper le logement concerné jusqu’à son décès survenu le […]. Elle a laissé pour lui succéder sa fille majeure, M^me A Y, qui habitait avec elle et qui s’est maintenue dans les lieux sans qu’aucun nouveau contrat de bail ne soit signé.

Par acte du 21 janvier 2015, la SCI Donnalain a fait assigner M^me A Y devant le tribunal d’instance de Tours aux fins de voir constater que celle-ci occupe sans droit ni titre la maison d’habitation située […] et ordonner son expulsion. Par jugement du 6 novembre 2015, le tribunal d’instance de Tours a débouté la SCI Donnalain de l’intégralité de ses demandes, reconnaissant à M^me A Y, dans les motifs du jugement, un droit locatif propre et partant la qualité de locataire de celle-ci.

Suivant acte extrajudiciaire du 30 mai 2016, la SCI Donnalain a fait délivrer à M^me A Y un congé pour le 31 décembre 2016.

M^me A Y n’ayant pas quitté les lieux à cette date, la SCI Donnalain a, par acte du 8 novembre 2018, fait assigner celle-ci devant le tribunal d’instance de Tours aux fins de voir dire que M^me A Y est occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2016 et ordonner son expulsion.
Par jugement contradictoire du 11 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a :

- dit que le congé délivré à M^me A Y le 30 mai 2016 par la SCI Donnalain est nul,

- débouté la SCI Donnalain de l’ensemble de ses demandes,

- débouté M^me A Y de sa demande de dommages-intérêts,

- condamné la SCI Donnalain à transmettre à M^me A Y des quittances de loyer, par loyer versé, depuis le mois d’août 2019 jusqu’à ce jour, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte de de 50 euros par jour de retard,

- dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois à charge pour M^me A Y, à défaut de transmission des quittances de loyerdans le délai fixé, d’en solliciter la liquidation devant la présente juridiction qui s’en réserve le contentieux,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné SCI Donnalain à payer à M^me A Y une indemnité de 1 500 euros fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Donnalain aux entiers dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 20 septembre 2021, la SCI Donnalain a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions du 21 février 2022, la SCI Donnalain demande à la cour de :

Vu les dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948,

Vu les dispositions des articles 1355 et 564 du code de procédure civile,

Vu l’article 1736 du code civil,

Vu l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence précitée et les pièces versées aux débats,

- juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI Donnalain à l’encontre du jugement rendu le 11 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Tours,

- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

* juger que le sous-bail de M^me C D a été valablement résilié à effet du 1er septembre 1985 selon congé en date du 29 juin 1985,

* juger que M^me C D est devenue occupante de bonne foi à compter du 1er septembre 1985 et que ce droit d’occupation s’est éteint lors de son décès le […],

* juger que M^me A Y ne bénéficie pas d’un droit au maintien dans les lieux du fait de sa mère, dans la mesure où elle était âgée de 51 ans et que ce droit n’est acquis qu’aux enfants mineurs, * en conséquence, juger que M^me A Y est occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation située au […] depuis le […],

* juger à défaut, dans l’hypothèse où un droit locatif propre soumis au droit commun serait retenu, que le congé signifié par la SCI Donnalain à M^me A Y le 30 mai 2016 avec prise d’effet au 31 décembre 2016 est régulier,

* juger que M^me A Y, qui s’est malgré tout maintenue dans les lieux, est occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation située au […] à compter du 31 décembre 2016,

* au besoin, prononcer la résiliation du contrat de location verbal soumis au droit commun perdurant à ce jour entre les parties,

* ordonner en tout état de cause et quelque soit le motif retenu, l’expulsion de M^me A Y ainsi que celle résultant de tout occupant de son chef, à compter du jugement à intervenir avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

* juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner M^me A Y à régler à la SCI Donnalain la somme mensuelle de 360,35 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux,

Dans l’hypothèse où le jugement serait confirmé en ce qu’il transfère au bénéfice de M^me A Y le bail régularisé par M^me C X le 1er janvier 1974,

- ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il plaira à la présente juridiction de désigner pour notamment définir la valeur locative de l’ensemble immobilier situé […], y appliquer la majoration légale de 50 % et établir le compte entre les versements effectués par M^me A Y sur les cinq dernières années de prescription et le montant qu’elle aurait dû régler en considération de ce loyer légal majoré,

- débouter M^me A Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M^me A Y à régler la somme de 6 500 euros à la SCI Donnalain en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me A Y aux entiers dépens d’instance qui comprendont le coût de la délivrance du congé (223,73 euros TTC) et le coût du procès-verbal de constat du 16 juin 2017 nécessaire à la constatation de l’occupation sans droit ni titre (204,09 euros TTC) ainsi qu’aux dépens d’appel,

- rappeler conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution que les frais d’exécution forcée devront rester à la charge du débiteur défaillant.

Dans ses dernières conclusions du 8 février 2022, M^me A Y demande à la cour de :

Vu l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions de la loi du 1er septembre 1948,

Vu notamment l’article 22 de la loi du 23 décembre 1986 et subsidiairement les articles 15 et 21 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 1737 à 1742 du code civil,

Vu l’autorité de la chose jugée s’attachant aux jugements rendus par le tribunal d’instance de Tours en date du 22 février 1991 et 6 novembre 2015,

Vu également l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 11 juin 2021,

- déclarer la SCI Donnalain irrecevable et en tout état de cause mal fondée en son appel dirigé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 11 juin 2021 et en conséquence l’en débouter,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M^me A Y tendant à la condamnation de la SCI Donnalain à lui verser des dommages-intérêts en réparation de ses entiers préjudices et pour procédure abusive et en conséquence,

- déclarer que M^me A Y a bénéficié de la transmission du bail de M^me X et qu’elle peut se prévaloir à ce titre de la qualité de locataire de l’immeuble situé au […], soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948,

- déclarer qu’elle bénéficie, a minima d’un bail verbal, en accord avec la SCI Donnalain, compte tenu de son maintien dans les lieux avec le consentement des bailleurs successifs dont ladite SCI depuis le décès de M^me X en décembre 2005, bail auquel les dispositions légales susvisées devront s’appliquer, à savoir celles des dispositions des articles 1737 à 1742 du code civil et de la loi de 1989 en vigueur au jour du décès de M^me X,

- déclarer que le congé délivré à M^me A Y en date du 30 mai 2016 par la SCI Donnalain est nul,

- déclarer recevable et bien fondée M^me A Y en son appel incident limité à ce que la décision de première instance l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Donnalain à lui verser 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation de ses entiers préjudices et pour procédure abusive, et en conséquence l’infirmer uniquement sur ce point,

Statuant à nouveau,

- débouter en tout état de cause la SCI Donnalain de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions en ce qu’elles sont contraires aux présentes écritures,

- liquider l’astreinte provisoire prononcée en première instance et en conséquence condamner la SCI Donnalain à verser à M^me A Y la somme de

4 650 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire,

- ordonner une nouvelle condamnation de la SCI Donnalain d’avoir à communiquer à M^me A Y l’ensemble des quittances de loyer depuis le mois d’août 2019 mais cette fois-ci sous astreinte de 150 euros par jour de retard dès le prononcé de la décision à intervenir,
- condamner la SCI Donnalain à verser à M^me A Y la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, appel abusif et en réparation de ses entiers préjudices,

- déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes présentées pour la première fois en cause d’appel tendant à voir ordonner une expertise judiciaire avant dire droit pour 'définir la valeur locative’ du bien immobilier et établir le compte entre les parties sur les 5 années non prescrites et à condamner M^me A Y au paiement du différentiel,

- si par impossible la cour devait faire droit à la demande avant dire droit d’expertise judiciaire, déclarer que les honoraires et frais de l’expert judiciaire seront mis à la charge exclusive de la SCI Donnalain et écarter en tout état de cause comme prématurée la demande de condamnation de M^me A Y à verser 'le différentiel’ sur 5 années ou à tout le moins condamner alors la SCI Donnalain à rembourser au besoin 'le différentiel’ sur 5 années au profit de M^me A Y en fonction du compte entre les parties,

- très subsidiairement, si par impossible la cour de céans devait faire droit à la demande d’expulsion présentée par la SCI Donnalain et juger le congé du 30 mai 2016 valable, accorder un délai supplémentaire de deux ans avant l’expulsion de M^me A Y,

- condamner la SCI Donnalain à verser à M^me A Y la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de retrouver un logement,

- condamner en tout état de cause la SCI Donnalain à verser à M^me A Y la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner en tout état de cause la SCI Donnalain aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dépens qui comprendront les frais éventuels d’exécution et pour ceux d’appel dont distraction est requise au profit de la Selarl 2BMP, avocat au barreau de Tours, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2022 et l’affaire plaidée le 9 mars 2022.

MOTIFS

La SCI Donnalain produit pour la première fois en cause d’appel le congé du 29 juin 1985 délivré en application de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, lequel a mis fin au bail du 1er janvier 1974 sans remettre en cause à cette date le droit au maintien dans les lieux loués que la locataire tient de cet article, et ce 'de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité', la SCI de Trezel se réservant la possibilité d’évoquer ultérieurement toutes causes de déchéance du droit au maintien dans les lieux.

C’est ainsi qu’après avoir fait mention de ce congé dans ses motifs en relevant que 'le congé non contesté en lui-même a mis fin au bail', le jugement du tribunal d’instance de Tours du 9 mai 1986 a, dans son dispositif, 'dit que M^me X est occupante des lieux situés […]', lequel a autorité de la chose jugée sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que M^me X n’était plus titulaire d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 au jour de son décès le […], mais occupait le logement légalement en vertu du droit au maintien dans les lieux instauré par la loi du 1er septembre 1948.
En application de l’article 17 de la loi du 1er septembre 1948, le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible, sauf exceptions prévues par l’article 5 I. Il n’est pas contesté que M^me A Y, enfant majeur au décès de sa mère, ne relevait pas des catégories de personnes pouvant se prévaloir de la transmission du droit au maintien dans les lieux.

Il apparaît qu’au décès de M^me X les parties ont tenté de négocier un 'nouveau bail' avec un 'nouveau loyer', comme en témoignent les échanges de courriers produits par M^me A Y au mois de janvier, mars et avril 2006, sans y parvenir, M^me A Y ne souhaitant pas régler un prix de marché. Il est manifeste au vu de ces courriers que celle-ci avait conscience de ce qu’elle ne pouvait plus bénéficier des conditions avantageuses octroyées à sa mère ainsi que l’écrit son conseil 'le bail signé en son temps était soumis à la loi de 1948 et il est donc improbable que M^me Y puisse prétendre au maintien dans les lieux aux conditions dont bénéficiait sa maman' ou encore 'ne sachant pas à quel niveau s’établira le nouveau loyer et afin de ne pas subir le paiement de différentiels importants, pourriez-vous intervenir auprès de M^e Z (notaire) pour connaître les nouvelles conditions qu’il envisage de préconiser à la SCI de Trezel'.

La SCI Donnalain justifie qu’à compter du décès de M^me X, elle a délivré à M^me A Y des reçus d’indemnités d’occupation pour les sommes versées par celle-ci, à savoir 360,35 euros par mois, écrivant le 17 janvier 2018 que M^me A Y 'est occupante sans droit ni titre du logement et que dès lors il n’est pas possible de lui transmettre des quittances'.

Il résulte de ces éléments qu’aucun accord sur le prix d’un nouveau bail n’est intervenu entre les parties et que la SCI Donnalain n’a jamais entendu reconnaître M^me A Y comme locataire, de sorte que celle-ci ne peut se prévaloir d’un droit locatif propre. A cet égard, M^me A Y ne saurait arguer de l’autorité de la chose jugée des jugements du 22 février 1991 et 6 novembre 2015 qui n’énoncent rien de tel dans leur dispositif respectif, étant rappelé qu’en application de l’article 480 du code de procédure civile, seul le dispositif, à l’exception des motifs quand bien même ils seraient le soutien nécessaire du dispositif, est revêtu de l’autorité de la chose jugée.

Il ne peut non plus être tiré argument d’un courrier adressé à M^me A Y le 11 janvier 2022 par le gestionnaire du bien pour le compte de la SCI Donnalain mentionnant 'nous vous rappelons que cette assurance multirisque habitation est obligatoire et peut, en cas d’absence, entraîner la résiliation de votre bail' pour asseoir l’existence d’un bail, dès lors qu’il s’agit d’une demande d’attestation type, formulée au cours d’une procédure ayant précisément pour objet de voir constater l’occupation sans droit ni titre de l’intimée.

Quant au congé du 30 mai 2016 intitulé 'congé donné par le bailleur d’un bail de droit commun', il convient d’observer qu’il a été délivré après le jugement du 6 novembre 2015 qui, pour reconnaître dans ses motifs un droit propre à M^me A Y avait invoqué les dispositions de droit commun des articles 1737 et 1742 du code civil, et ce à titre conservatoire afin de mettre fin à ce droit propre, la SCI Donnalain n’ayant pas rénoncé à invoquer l’absence de titre d’occupation valable de M^me A Y se maintenant dans les lieux après le décès de sa mère comme en atteste son courrier du 17 janvier 2018 précité.

En conséquence, M^me A Y ne bénéficie d’aucun titre d’occupation et ne peut se maintenir dans les lieux. Le jugement entrepris qui a déclaré nul le congé du 30 mai 2016 comme ne remplissant pas les conditions des articles 18 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 applicable du fait du transfert du bail écrit de M^me X à sa fille, sans qu’il n’ait été tiré de conséquence du congé de 1985 mettant fin au bail ni du jugement de 1986 ayant dit que M^me X était 'occupante' des lieux, sera infirmé en toutes ses dispositions et M^me A Y déboutée de ses demandes afférentes à la délivrance de quittances et de dommages-intérêts pour appel abusif.
A titre subsidiaire, M^me A Y sollicite deux ans de délais complémentaires pour quitter les lieux et lui permettre de retrouver un logement au regard de ses revenus et de son âge sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Celle-ci, née en 1954, justifie percevoir une retraite mensuelle de 1 300 euros en 2018 et avoir formé une demande de logement social en 2018 renouvelée en 2019 pour l’heure restée vaine. Au vu de la situation financière et de l’âge de M^me A Y ainsi que des délais déjà écoulés du fait de la procédure, il convient de lui allouer un délai d’un an pour quitter les lieux, à l’issue duquel il pourra être procédé à son expulsion dans les termes du dispositif.

Sa demande de délais supplémentaires étant satisfaite, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de dommages-intérêts de M^me A Y fondée sur le préjudice résultant d’une expulsion immédiate.

M^me A Y sera condamnée à verser à la SCI Donnalain une indemnité d’occupation d’un montant de 360,35 euros par mois conformément à la demande et à ses règlements réguliers, et ce jusqu’à la libération des lieux.

M^me A Y, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours du 11 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que le bail du 1er janvier 1974 dont M^me C X était titulaire a été résilié à compter du 1er septembre 1985 suivant congé délivré le 29 juin 1985 mettant fin au bail sans contestation du droit au maintien dans les lieux,

Dit que M^me C X est devenue occupante à compter du 1er septembre 1985 jusqu’à son décès le […],

Dit que M^me A Y, majeure au décès de sa mère, ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux du fait de cette dernière,

Dit que M^me A Y est occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation située […] depuis le […],

Accorde à M^me A Y un délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt pour libérer les lieux,

Dit qu’à défaut de restitution volontaire des lieux […] à l’expiration du délai imparti, la SCI Donnalain pourra, deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, procéder à l’expulsion de M^me A Y ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamne M^me A Y à régler à la SCI Donnalain la somme mensuelle de 360,35 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne M^me A Y aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;