REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12014 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RJ3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Avril 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 9^e – RG n° 11-16-000454

APPELANTE

Madame A X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Maxence MARCEL de l’AARPI Hb2M Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

INTIMES

Monsieur H I Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Monsieur C Z

[…]

[…]

Défaillant :

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 01/09/2017, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. I TERREAUX, Président de chambre

M Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me E F, Consseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me E F dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : PAR DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par I TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2011, Monsieur H-I Y a consenti à Madame A X un bail d’habitation portant sur un appartement sis […] à Paris 9^e moyennant un loyer mensuel de 740 € indexé outre 70€ d’avance sur charges.

Par courrier remis en main propre au mandataire du bailleur le 8 juillet 2016, Madame A X a donné congé pour le 8 août 2016. Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juillet 2016 elle a donné congé immédiat, au motif qu’elle n’avait plus accès à l’appartement.

Par courrier du 13 juillet 2016, le mandataire a accusé réception du congé à effet au 13 août 2016. Par courrier du 13 août 2016, Madame X a adressé les clés au mandataire en indiquant que son appartement était squatté par une tierce personne.

Par exploits d’huissier des 12 et 13 septembre 2016, Monsieur H-I Y a fait assigner Madame A X et Monsieur C Z devant le tribunal d’instance de Paris 9^e afin d’obtenir notamment leur expulsion des locaux ainsi que leur condamnation, in solidum, à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux montants des loyers et la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 24 avril 2017 assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal d’instance de Paris 9^e a constaté que le bail a été résilié, mais que les lieux n’ont pas été restitués au bailleur, a autorisé Monsieur H-I Y à faire expulser Madame A X et tous occupants de son chef, dont Monsieur C Z, et de tous biens de leurs chefs, a supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, a condamné in solidum Madame A X et Monsieur C Z à payer à Monsieur H-I Y une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du

loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce du 14 août 2016 jusqu’à la libération effective des lieux ; il a condamné Monsieur C Z à payer à Madame A X toutes les sommes qu’elle sera amenée à payer à Monsieur H-I Y en vertu du jugement, condamné in solidum Madame A X et Monsieur C Z à payer à Monsieur H-I Y la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et Monsieur C Z à payer à Madame A X la même somme sur le même fondement et tous deux in solidum aux dépens.

La Cour est saisie de l’appel partiel interjeté à l’encontre de ce jugement par Madame A X selon déclaration formée le 15 juin 2017 signifiée à Monsieur C Z le 1^er septembre 2017 par dépôt de l’acte en l’étude d’huissier. L’arrêt à intervenir sera prononcé par défaut en application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 15 septembre 2017, Madame A X sollicite de la Cour, au visa des articles 1134, 1382 et 1719 et suivants du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé H-I Y à faire expulser A X, ainsi que tous occupants de son chef, dont C Z et à faire entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit convenable de son choix, aux frais, risques et périls de A X et C Z et condamné in solidum A X et C Z à payer à H-I Y une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce du 14 août 2016 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ce faisant, statuant à nouveau :

— Dise et juge que le bail conclu entre Mademoiselle X et Monsieur Y a valablement été résilié le 13 août 2016 par l’effet du congé délivré le 13 juillet 2016 et par la remise des clés intervenue le 13 août 2016 ;

— Dise et juge que le bailleur, qui avait parfaitement connaissance de la présence d’un squatter dans les lieux, Monsieur Z, et qu’il a renoncé à ce que Mademoiselle X restitue les locaux ;

— Dise et juge que Monsieur Z n’était pas occupant de l’appartement du chef de Mademoiselle A X ;

Ce faisant,

— Dise et juge que, dès lors que Mademoiselle X n’occupait plus les lieux au 13 août 2016, elle est déchargée de ses obligations de locataire et ne peut être tenue de payer au bailleur une indemnité d’occupation qui peut seulement être mis à la charge de l’occupant du local, Monsieur Z, devenu un occupant du chef du bailleur ;

En tout état de cause,

— Confirme le jugement entrepris en ces autres dispositifs ;

— Condamne Monsieur Y à verser à Mademoiselle X la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur Z à verser à Mademoiselle X la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au dispositif de ses conclusions d’intimé comportant appel incident notifiées par la voie électronique le 13 novembre 2017 et signifiées le 15 novembre 2017 à Monsieur C Z en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur H-I Y sollicite de la Cour, au visa de l’article 1725 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Confirme le jugement dont appel ;

— Déboute Madame A X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamne in solidum Madame A X et Monsieur C Z à la somme de 10.727,89€ au titre des indemnités d’occupation ;

A titre subsidiaire, si la Cour devait considérer Madame X n’est pas tenue aux indemnités d’occupation :

— Condamne Madame A X à verser à Monsieur Y la somme de 10.727,89 € à titre de dommages intérêts correspondant au montant des indemnités d’occupation dues ;

En toutes hypothèses,

— Condamne Madame A X à payer chacun la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande d’expulsion

Madame A X fait grief au jugement d’avoir d’une part, prononcé son expulsion alors que son congé a valablement été délivré pour le 13 août 2016 et que les clés ont été restituées à cette date et d’avoir d’autre part, considéré que Monsieur C Z était un occupant de son chef.

Elle expose en substance que :

— l’appartement n’a pas pu être matériellement restitué du fait de la présence d’un squatter dans l’appartement, ce dont a été informé le mandataire du bailleur avec lequel elle a rédigé son congé,

— le bailleur a accepté les clés sans émettre la moindre réserve,

— le bailleur a renoncé à établir l’état des lieux de sortie, ce qui l’exonérait de la présence de Monsieur C Z dont il voulait faire son affaire après des échanges de courriels des 4 et 9 août 2017, dans lesquels il réclame la copie des dépôts de plainte suite au trouble de droit subi,

— le squatter, qu’elle ne connaît pas, a usé d’un faux bail sans lien avec elle et s’est introduit en changeant les serrures.

Monsieur H-I Y rétorque qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné et doit à l’issue du bail rendre le bien libre de tout bien ou de tout occupant de son chef, c’est-à-dire sans meuble et sans occupant ; il plaide que Monsieur C Z étant entré dans le logement plus de six mois avant la fin du bail, selon les déclarations de Madame A X à la police, il est devenu occupant sans droit ni titre par le fait de celle-ci à cette date ; il conteste avoir accepté de

faire son affaire personnelle de l’expulsion en dégageant la locataire des conséquences d’une situation qu’elle a laissé perdurer, et soutient que l’utilisation d’un faux bail par le squatter ne peut exonérer Madame A X de ses propres obligations à son égard

Sur ce, l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

'.

En l’espèce, il résulte des pièces pénales que Monsieur C Z s’est introduit dans l’appartement de Madame A X durant le séjour de celle-ci à l’étranger et qu’elle n’a pu, lors de son retour le 5 juillet 2016, y pénétrer, la serrure de la porte ayant été changée. A la suite de sa plainte pour violation de domicile et maintien dans les lieux après introduction par man’uvres, les services de police ont délogé le squatter se révélant être Monsieur C Z. Néanmoins, ce dernier a de nouveau changé les serrures pour se réinstaller le lendemain et refuser cette fois d’en partir en présentant un bail à son profit dont la suite a révélé qu’il était établi par un faux bailleur au vu d’une fausse pièce d’identité.

Madame A X démontre par cette chronologie des faits, comme elle en a la charge, qu’un tiers a pris possession du logement à sa place qu’elle n’y a pas introduit. C’est en conséquence à tort que le premier juge a dit que Monsieur C Z était un occupant de son chef alors qu’il s’est prévalu lors des débats, comme lors de l’enquête, d’un faux bail.

Par ailleurs, il est constant que Madame A X n’a plus occupé l’appartement en raison de ce squat à partir du 6 juillet 2016, soit avant même la remise de ses clés au mandataire du bailleur.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’expulsion de Madame A X, qui n’était plus dans les lieux et qu’il a dit que Monsieur C Z était occupant de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation actualisée en appel

Madame A X fait grief au premier juge d’avoir statué ultra petita en retenant que le bailleur « n’est pas tenu, en vertu de l’article 1725 du Code civil, de garantir A X du trouble de pur fait (l’occupation des lieux) qu’apporte C Z à sa jouissance

 » alors qu’elle n’avait formulé

aucune demande contre son bailleur.

Elle expose que le bailleur connaissait son adresse à la restitution des clés pour l’y avoir assignée et que n’ayant pas introduit Monsieur C Z dans les lieux, elle ne peut être tenue avec lui du paiement d’une indemnité d’occupation. Elle ajoute que Monsieur H-I Y ayant accepté la situation en l’état, Monsieur C Z doit être regardé comme occupant des locaux du chef du bailleur.

Pour la confirmation du jugement, Monsieur H-I Y plaide que même si la responsabilité contractuelle de la locataire n’était pas retenue par la Cour, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal et dont il demande confirmation, Madame A X lui est néanmoins redevable de dommages et intérêts en application de l’article 1382 du Code civil, comme responsable de la présence de Monsieur C Z dans le logement ; il soutient que fautivement, elle n’a entamé aucune démarche contre lui alors qu’elle savait qu’il était chez elle depuis janvier 2016 et que la jurisprudence lui reconnaît le droit d’agir directement contre un squatter, le bailleur n’étant pas garant du trouble de fait commis par des tiers à l’égard de son locataire au sens de l’article 1725 du Code civil.

Sur ce, il a été retenu plus haut que Monsieur C Z qui est resté dans le logement après la restitution des clés, n’est pas un occupant du chef de Madame A X. Il en résulte qu’en

application de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, celle-ci n’a pas à répondre envers le bailleur de la perte de jouissance de son bien en suite du bail qui les a liés. Sa responsabilité contractuelle n’est donc pas encourue.

Il ne peut pas non plus être considéré que Madame A X soit restée inactive face à la violation de domicile dont elle a été victime puisqu’elle a pu obtenir dès son arrivée à Paris, l’évacuation de Monsieur C Z par les forces de police et changer la serrure le 5 juillet 2016. Le retour du squatter ayant eu lieu ensuite contre sa volonté et par effraction, aucune faute à l’égard du bailleur ne peut être retenue contre elle.

En conséquence Monsieur H-I Y sera débouté de sa demande de condamnation de Madame A X à des indemnités d’occupation in solidum avec Monsieur C Z, le jugement étant infirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de débouter Monsieur H-I Y de sa demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner celui-ci à verser à Madame A X la somme de 1.000 € du même chef.

La Cour n’est pas valablement saisie de la demande formée à ce titre par Madame A X à l’encontre de Monsieur C Z dont il n’est pas justifié qu’il ait été signifié des premières conclusions d’appel.

Monsieur H-I Y succombant en appel, il sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

Statuant dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Paris 9^e en date du 24 avril 2017 en ce qu’il a prononcé l’expulsion de Madame A X et l’a condamnée in solidum avec Monsieur C Z à payer des indemnités d’occupation à Monsieur H-I Y ;

Statuant de nouveau de ces chefs,

DÉBOUTE Monsieur H-I Y de sa demande d’expulsion à l’égard de Madame A X ;

DÉBOUTE Monsieur H-I Y de sa demande en paiement d’indemnité d’occupation formée contre Madame A X ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Monsieur H-I Y de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur H-I Y à verser à Madame A X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Monsieur H-I Y aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT