Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 20 JANVIER 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05253 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVJY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Février 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS
- RG n° 20/50118

APPELANTE

Société NOTAPIERRE représentée par la société de Gestion Statutaire UNOFI GESTION d’ACTIFS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIMEE

S.A.S. CLINIQUE JEANNE D’ARC prise en la personne de son représentant légal audit siège domicilié,

[…]

94160 SAINT-MANDE

Représentée par M^e Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

Assistée par M^e Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231 substituant M^e Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition, .

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Par acte sous seing privé du 9 décembre 2014, un bail commercial en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la SCI du 57/[…], en qualité de bailleur, et la société Clinique Jeanne d’Arc, en qualité de preneur. L’immeuble à usage de clinique psychiatrique sis à Saint-Mandé (Val de Marne) a été construit par la SCI 57/[…]. Il a été cédé à la société Notapierre dans le cadre d’une vente à terme du 21 décembre 2015 avec transfert de propriété au 12 septembre 2016. La réception est intervenue le 3 août 2016 avec réserves.

En l’absence de levée totale des réserves par l’entreprise générale, la société Eiffage Construction, le maître d’ouvrage a sollicité la nomination d’un expert judiciaire. Par ordonnance du 13 octobre 2017, M. X a été désigné en cette qualité. Les opérations d’expertise ont été étendues aux sous-traitants de l’entreprise générale. Elles sont toujours en cours.

Par acte des 18, 26, 27 novembre, 3, 18, 20 et 23 décembre 2019, la société Clinique Jeanne d’Arc, en sa qualité de locataire de l’immeuble litigieux, a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris que les opérations d’expertise en cours lui soient rendues communes et parallèlement l’autorisation de consigner partiellement les loyers à hauteur de la moitié. La société Eiffage Construction a profité de cette instance pour attraire à la cause un certain nombre de compagnies d’assurance de ses sous-traitants.

Par ordonnance de référé du 7 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— déclaré communes les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 13 octobre 2017 ayant désigné M. X en qualité d’expert ainsi que l’ordonnance de référé du 7 décembre 2017 à :

* la société SAS Clinique Jeanne d’Arc,

* la société SA Axa France Iard,

* la société SA Compagnie Allianz Iard,

* la société SA Compagnie Generali Iard,

* la société SMABTP,

* les souscripteurs du Lloyd’s de Londres,

— fixé à la somme de 1 000 euros la provision complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société SAS Eiffage Construction Equipement entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de quatre semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis,

— dit que, faute de consignation par la société SAS Eiffage Construction Equipement de cette consignation dans ce délai impératif, l’extension de la mission de l’expert à la société SA Axa France Iard, la société SA Compagnie Allianz Iard, la société SA Compagnie Generali Iard, la société SMABTP, les souscripteurs du Lloyd’s de Londres sera caduque et privée de tout effet, en application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

— autorisé la société SAS Clinique Jeanne d’Arc à consigner chaque trimestre 10% des loyers dus à la société SCPI Notapierre au titre du contrat de bail du 9 décembre 2014, selon les conditions fixées par les articles L. 518-17 et L. 518-18 du code monétaire et financier,

— dit que ces sommes seront déconsignées sur présentation à la Caisse des dépôts et consignations:

* d’un acte signé par la société SAS Clinique Jeanne d’Arc et par la société SCPI Notapierre constatant leur accord pour dire, sur la base des constatations de tout sachant, que les fenêtres correspondent aux conditions du CCTP en litige,

* à défaut de cet acte signé des deux parties, d’une décision judiciaire constatant, sur la base des constatations de tout sachant, que les fenêtres correspondent aux conditions du CCTP en litige,

— autorisé la société SAS Clinique Jeanne d’Arc à consigner chaque trimestre 5% des loyers dus au titre du contrat de bail du 9 décembre 2014, selon les conditions fixées par les articles L. 518-17 et L. 518-18 du code monétaire et financier,

— dit que ces sommes seront déconsignées sur présentation à la Caisse des dépôts et consignations:

* d’un acte signé par la société SAS Clinique Jeanne d’Arc et par la société SCPI Notapierre constatant leur accord pour dire, sur la base des constatations de tout sachant, que les infiltrations dénoncées dans l’assignation et trouvant leur origine dans la cuisine des locaux en litige ont cessé,

* à défaut de cet acte signé des deux parties, d’une décision judiciaire constatant, sur la base des constatations de tout sachant, que les fenêtres correspondent aux conditions du CCTP en litige, que les infiltrations dénoncées dans l’assignation et trouvant leur origine dans la cuisine des locaux en litige ont cessé,

— rejeté le surplus,

— condamné la société SCPI Notapierre à payer à la société SAS Clinique Jeanne d’Arc la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés à l’exception du coût de l’acte d’huissier délivrant l’assignation à la société SCPI Notapierre à l’initiative de la société SAS Clinique Jeanne d’Arc,

— condamné la société SCPI Notapierre à payer à titre d’une fraction des dépens le coût de l’acte de délivrance de l’assignation, à elle délivrée, à l’initiative de la société SAS Clinique Jeanne d’Arc.

Suivant déclaration du 13 mars 2020, la société Notapierre a interjeté appel partiel de cette ordonnance en ses dispositions portant sur la caducité de l’extension de la mesure d’expertise en l’absence de consignation par la société Eiffage Construction Equipement, sur la consignation et déconsignation des loyers dus par la société Notapierre et sur l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 13 novembre 2020, la SCPI Notapierre demande à la cour de:

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 245 du code de procédure civile,

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

— recevoir la SCPI Notapierre en son appel partiel dirigé contre l’ordonnance de référé du 7 février 2020,

A titre principal,

— infirmer l’ordonnance uniquement en ce qu’elle a ordonné la consignation partielle des loyers à hauteur de 15% et condamné la SCPI Notapierre à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter en conséquence la SAS Clinique Jeanne d’Arc de sa demande de consignation partielle de loyers comme étant mal fondée et se heurtant à une contestation sérieuse et ne présente plus aucune urgence, compte tenu des travaux en cours,

— accorder à la SCPI Notapierre le bénéfice de l’évolution des démarches en cours, tendant à supprimer les désordres litigieux, rendant ainsi inutile toute mesure de consignation des loyers par la SAS Clinique Jeanne d’Arc,

— la débouter encore de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire et en tout état de cause,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a conditionné la levée de la consignation de 10 % du montant du loyer au titre des menuiseries extérieures à la constatation d’un accord ou d’une décision judiciaire actant de ce que les fenêtres sont conformes au CCTP en litige,

— dire en conséquence que la levée de la consignation au titre des menuiseries extérieures sera effectuée sur la base d’une constatation amiable ou judiciaire actant de ce que les ouvrants en PVC litigieux sont conformes aux règles de l’art et offrent des conditions de solidité et de sécurité suffisante pour l’exploitation des locaux,

— retirer enfin l’erreur matérielle contenue dans l’ordonnance au titre des conditions de levée de la consignation des loyers en dernier § de la page 10 faisant état de la conformité des fenêtres au CCTP, alors que cette partie du dispositif concerne uniquement les infiltrations en cuisine,

— débouter la SAS Clinique Jeanne d’Arc en toutes ses demandes, fins et conclusions articulées en cause d’appel,

— la condamner aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 12 novembre 2020, la SAS Clinique Jeanne d’Arc demande à la

cour de :

Vu les articles 327 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 808 ancien et 834 nouveau du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces versées au débat,

— dire et juger que la SCI Notapierre est tenue d’une obligation de délivrance et d’effectuer les travaux indispensables à l’exploitation paisible de son activité par la Clinique Jeanne d’Arc,

— dire et juger que l’urgence de l’intervention de la SCI Notapierre pour remédier aux désordres est caractérisée, dès lors que les désordres dénoncés par la Clinique Jeanne d’Arc constituent un danger imminent pour la santé et la sécurité du personnel et des patients, engendrent un risque de fermeture de la clinique, et créent un préjudice économique et de jouissance à la Clinique Jeanne d’Arc,

— confirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 7 février 2020 en toutes ses dispositions,

— condamner la SCI Notapierre à payer à la société Clinique Jeanne d’Arc la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, distrait au profit de M^e Hugues Ducrot, sur son affirmation de droit.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture de l’affaire est intervenue à l’audience de plaidoiries, par ordonnance du 16 novembre 2020, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Il convient de relever que la société Notapierre n’a pas repris dans ses dernières écritures la critique du chef de l’ordonnance relatif à la caducité de l’extension de la mesure d’expertise en l’absence de consignation par la société Eiffage Construction Equipement sur lequel portait également son appel. Dès lors, la cour n’est pas saisie de ce chef.

Sur la consignation des loyers :

La société Clinique Jeanne d’Arc fonde sa demande sur l’article 834 du code de procédure civile aux termes duquel dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cet article permet au juge des référés d’ordonner, en cas d’urgence, toute mesure que justifie l’existence d’un différend, même si la partie qui s’oppose à cette mesure à des arguments à faire valoir. Pour apprécier l’urgence tant en première instance qu’en appel, le juge des référés doit se placer à la date à laquelle il rend sa décision.

La société Clinique Jeanne d’Arc fait état de plusieurs désordres tenant notamment à des infiltrations multiples, particulièrement dans les bureaux d’activités en rez-de-jardin en provenance de la cuisine située au rez-de-chaussée, et aux fenêtres en PVC dépourvues des renforts en acier prévus au CCTP, lesquels font l’objet de la mesure d’expertise judiciaire en cours et dont la bailleresse reconnaît l’existence. Elle soutient que les désordres dont est affecté l’immeuble compromettent gravement l’exploitaiton de clinique psychiatrique, objet de la destination du bail. Elle fait valoir que la société

Notapierre n’a toujours pas remédié auxdits désordres et que la consignation des loyers doit être maintenue des deux chefs retenus par le premier juge.

Le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance conforme de la chose louée outre l’entretien de celle-ci pour répondre à sa destination, le paiement des loyers étant la contrepartie due par le locataire pour la jouissance de la chose donnée à bail.

Si comme l’a relevé l’ordonnance entreprise la nécessité de rendre conformes les installations, notamment l’absence d’infiltrations et la sécurité des fenêtres, constitue manifestement une situation d’urgence au sens de l’article 834 précité, il apparaît que la société Notapierre justifie avoir lancé des travaux de mise en place des renforts en acier qu’elle préfinance, ayant reçu l’aval de l’expert judiciaire, lesquels doivent commencer le 6 novembre 2020, selon un courriel de la société SMAC du 30 octobre 2020. Il en résulte qu’au vu de l’évolution du litige, l’urgence n’est plus caractérisée et la consignation des loyers devenue inutile s’agissant des fenêtres. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

En revanche, la société Notapierre ne justifie pas de mesures conservatoires suffisantes de nature à remédier aux infiltrations. Sa proposition de mise en place d’une bâche sous fuite selon un devis du 17 juillet 2020 ne lui permet pas de satisfaire à ses obligations, celle-ci reconnaissant d’ailleurs que la cause des infiltrations n’a pas encore été établie avec certitude à ce jour. Par ailleurs, l’existence d’opérations d’expertise en cours, certes nécessaires à la solution du litige, ne saurait justifier de faire peser sur le seul locataire les désordres existants qui génèrent des difficultés d’exploitation majeures des locaux concernés sous la cuisine. En conséquence, la consignation des loyers sera maintenue s’agissant des infiltrations et l’ordonnance confirmée de ce chef sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue en son dispositif page 10 relatif à la déconsignation de 5 % des loyers consignés du fait des infiltrations, en supprimant la référence à la conformité des fenêtres au CCTP dans cette partie du dispositif qui ne concerne que les infiltrations.

Sur les autres demandes :

Le sort de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société Notapierre, qui succombe in fine, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à verser à la société Clinique Jeanne d’Arc la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives à l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la consignation et déconsignation à hauteur de 5 % des loyers pour les désordres d’infiltrations, sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue en son dispositif page 10 relatif à la déconsignation de 5 % des loyers,

Dit en conséquence que cette partie du dispositif doit se lire ainsi :

'Disons que ces sommes seront déconsignées sur présentation à la Caisse des dépôts et consignations :

* d’un acte signé par la société SAS Clinique Jeanne d’Arc et par la société SCPI Notapierre constatant leur accord pour dire, sur la base des constatations de tout sachant, que les infiltrations dénoncées dans l’assignation et trouvant leur origine dans la cuisine des locaux en litige ont cessé,

* à défaut de cet acte signé des deux parties, d’une décision judiciaire constatant, sur la base des constatations de tout sachant, que les infiltrations dénoncées dans l’assignation et trouvant leur

origine dans la cuisine des locaux en litige ont cessé',

Infirme au vu de l’évolution du litige l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à consignation partielle des loyers à hauteur de 10 % pour les fenêtres,

Y ajoutant,

Condamne la société Notapierre aux dépens d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Hugues Ducrot, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Notapierre à verser à la société Clinique Jeanne d’Arc la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT