REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13259 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAHQQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/11207

APPELANTE

SCPI ELYSEES PIERRE agissant poursuites et diligences de son gérant la SA HSBC REIM (France), dont le siège social est […], elle même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 850 575

[…]

[…]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphanie OGER, avocat au barreau de PARIS, toque : G 85, avocat plaidant

INTIMEE

SA GFI INFORMATIQUE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 385 365 713

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1181

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé’ en date du 11 juillet 2013, la société’ ELYSEES PIERRE a donné’ à’ bail commercial à la société’ GFI-BUS, aux droits de laquelle vient la société’ GFI-INFORMATIQUE, des locaux situés aux 1er et 4ème é’tages du bâtiment F (Avenir) d’un ensemble sis […], outre des places de parking, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2013.

Par acte d’huissier en date du 2 juillet 2015, le preneur a fait signifier à’ son bailleur son congé’ pour le 31 mars 2016, date d’expiration de la première période triennale.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2015, la société’ ELYSEES PIERRE a dé’livré à’ la locataire un commandement de payer la somme de 628.953,81 euros correspondant au coût des travaux de refonte complète du chauffage et de rafraîchissement d’air de l’immeuble, outre au solde des loyers et charges du 2ème trimestre 2015, aux loyers et charges du 3ème trimestre 2015 et à’ la taxe sur les bureaux 2015.

Par ordonnance en date du 22 mars 2016, le juge des référé’s, saisi par la société’ ELYSEES PIERRE a déclaré n’y avoir lieu à’ référé’ sur la question de l’imputation des travaux et a condamné’ la société GFI INFORMATIQUE à’ payer au bailleur à titre provisionnel la somme de 235.579,79 euros correspondant aux loyers, charges et taxes dus au 1er trimestre 2016, avec intérêts lé’gaux, outre les dé’pens.

La socie’te’ GFI-INFORMATIQUE a quitté’ les locaux le 31 mars 2016.

Par assignation en date du 19 juillet 2016, la société’ ELYSEES PIERRE a attrait la société GFI-INFORMATIQUE devant le tribunal de grande instance de Paris afin de la voir condamner, sous le béné’fice de l’exécution provisoire, à’ lui payer la somme de 508.508,36 euros correspondant au coût des travaux de refonte du chauffage et du rafraîchissement d’air ainsi que de ses frais engagés dans la proce’dure de référé', après compensation avec le montant du dépôt de garantie qu’elle entend conserver, avec intérêt au taux légal à’ compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, outre la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procé’dure civile et les dé’pens.

Par jugement en date du 6 juin 2019 , le tribunal de grande instance de Paris a :

Dé’bouté la socie’te’ ELYSEES PIERRE de sa demande en paiement de la somme de 585.010,37 euros au titre du coût des travaux de refonte du chauffage et du rafraîchissement d’air,

Condamné la société’ ELYSEES PIERRE à restituer à la société’ GFI-INFORMATIQUE la somme de 84.371,01 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à’ compter du 17 mai 2017,

Condamné la société’ GFI-INFORMATIQUE à payer à’ la société’ ELYSEES PIERRE la somme de 7.869 euros au titre de ses frais de contentieux de la procédure de référé', avec intérêtts au taux légal à’ compter du 19 juillet 2016 outre la capitalisation des intérêts dus pour une année entiè’re,

Ordonné la compensation entre les créances ré’ciproques de la société’ GFI-INFORMATIQUE et de la société’ ELYSEES PIERRE à hauteur de la somme la plus faible,

Condamné la société’ ELYSEES PIERRE à’ payer à’ la société’ GFI-INFORMATIQUE la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procé’dure civile,

Condamné la société ELYSEES PIERRE aux de’pens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de proce’dure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exé’cution provisoire,

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 1er juillet 2019, la société ELYSEES PIERRE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 mars 2020, la société ELYSEES PIERRE demande à la Cour de :

Vu le bail commercial du 11 juillet 2013, Vu notamment les articles 1134 et suivants du Code civil, Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 6 juin 2019,

Déclarer recevable et bien fondé’e la Société’ ELYSEES PIERRE en son appel,

L’y recevant,

Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 6 juin 2019 en ce qu’il a :

— Débouté la Société’ ELYSEES PIERRE de sa demande en paiement de la somme de 585.010,37 € au titre du coût des travaux de refonte du chauffage et du rafraîchissement d’air,

— Condamné la Société ELYSEES PIERRE à restituer à’ la Société GFI-INFORMATIQUE la somme de 84.371,01 € au titre du dé’pôt de garantie, avec intérêts au taux légal à’ compter du 17 mai 2017,

— Condamné’ la Société’ ELYSEES PIERRE à payer à la Société’ GFI INFORMATIQUE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procé’dure Civile,

— Condamné’ la Société’ ELYSEES PIERRE aux dé’pens.

Confirmer le jugement entrepris sur le surplus,

Statuant de nouveau sur les chefs de jugement critiqué’s,

Condamner la Socie’te’ GFI-INFORMATIQUE à payer à’ la Société’ ELYSEES PIERRE la somme de 585.010,37 € TTC au titre du coût des travaux de refonte du chauffage et du rafraîchissement d’air,

Vu la compensation à opérer avec le dépôt de garantie d’un montant de 84.371,01 € et les frais de contentieux d’un montant de 7.869 € TTC auxquels la Société’ GFI-INFORMATIQUE sera condamnée, en confirmation du jugement entrepris :

Condamner la Socie’te’ GFI-INFORMATIQUE à payer à la Société’ ELYSEES PIERRE la somme totale de 508.508,36 € avec intérêt au taux légal à’ compter de l’assignation de premiè’re instance, soit à’ compter du 18 juillet 2016, et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Condamner la Société GFI-INFORMATIQUE à payer à la Société’ ELYSEES PIERRE la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procé’dure civile,

Condamner la Société GFI-INFORMATIQUE en tous les dé’pens tant de première instance que d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 décembre 2019, la société GFI INFORMATIQUE, intimée, demande à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS en date du 6 juin 2019, en ce qu’il a :

— Débouté la société’ ELYSEES PIERRE de sa demande de voir condamner la société GFI INFORMATIQUE à la prise en charge des travaux de refonte du système de climatisation et chauffage pour la somme de 585.010,37 €

— Condamné à’ la société’ ELYSEES PIERRE à’ payer à la société’ GFI INFORMATIQUE les sommes de :

'

84.371,01€ au titre de dépôtt de garantie

'

10.000 € au titre de l’article 700.

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a :

— Condamé’ la société GFI INFORMATIQUE au paiement de la somme de 7869 € au titre des frais de contentieux de la procé’dure de référé'

Statuant à’ nouveau

— Débouter’ la société’ ELYSEES PIERRE de toute demande à l’encontre de la société’ GFI INFORMATIQUE

— Dire que la somme de 84.371,01 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé avec capitalisation des intérêts,

— Condamner’ la société’ ELYSEES PIERRE à payer à la société’ GFI INFORMATIQUE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous les dé’pens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la charge des travaux :

La société ELYSEES PIERRE soutient que le coût de refonte complète du système de chauffage et de rafraîchissement d’air décidée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 23 décembre 2014 suite à l’audit réalisé par BET ASTEC le 20 juin 2014 est imputable au preneur en vertu des stipulations du bail, faisant valoir principalement qu’au titre de charges imputables au preneur figurent notamment les travaux de remplacement des équipements communs ; que le terme de refonte du système employé par l’assemblée générale équivaut à celui de remplacement ; qu’en toute hypothèse, à supposer qu’il constituent des travaux d’amélioration ou de mise en conformité, ils sont expressément et contractuellement mis à la charge du preneur. Elle soutient également que ces travaux ne constituent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil, insistant sur la clause du bail restreignant expressément les grosses réparations aux travaux portant sur le gros oeuvre et les couvertures entières et se prévalant à cet effet d’une attestation de la société BET ASTEC selon laquelle les travaux n’ont pas affecté la structure du bâtiment. Elle considère enfin qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance dès lors que la société GFI INFORMATIQUE ne s’est jamais plaint du système de chauffage ; qu’elle a accepté de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation ; qu’elle a renoncé à tout recours contre son bailleur pour quelque raison que ce soit et notamment sur le fondement des articles 1719, 1723 et 1724 du code civil, à raison des travaux de mise aux normes environnementales qui pourraient être entrepris dans l’immeuble.

La société GFI INFORMATIQUE réplique que les travaux en cause relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur ; que par conséquent, quelles que soient les clauses du bail ou les obligations du preneur, ces travaux incombent au bailleur dans la mesure où le chauffage n’était plus assuré, faisant observer qu’elle avait informé le bailleur de la défectuosité des installations dès le 6 septembre 2013 et que le rapport de la société BET ASTEC met en évidence la défectuosité des installations. Elle insiste sur l’ampleur des travaux réalisés dont elle considère que s’agissant d’une refonte totale du système de climatisation-chauffage affectant la structure du bâtiment, ils constituent des grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil. Elle reproche au bailleur son interprétation des clauses du bail et un défaut d’information, préalablement à la signature du bail, sur les travaux devant être effectués et soutient qu’en tout état de cause, les clauses du bail ne mettent pas à la charge du preneur les travaux de refonte de la totalité du système de chauffage-climatisation et les travaux portant sur la performance énergétique.

La cour rappelle que par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours du bail et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. L’obligation de délivrance étant de l’essence même du bail, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise et la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Il est ainsi inopérant pour le bailleur de se prévaloir de la clause selon laquelle le preneur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, aucune réparation de quelque sorte que ce soit, ni à son

entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail.

La cour renvoie au jugement entrepris s’agissant de l’énonciation des clauses du bail dont il résulte :

— que le preneur doit assurer dans les locaux loués toutes les réparations, toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, y compris la vétusté ou l’évolution de la réglementation, seules restant à la charge du bailleur les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, définies par les parties comme portant exclusivement sur le gros oeuvre et les couvertures entières,

— que le preneur procédera à la remise en état des équipements spécifiques des locaux loués tels que le chauffage et la climatisation aussi souvent que nécessaire et les remplacera s’il y a lieu, un tel remplacement serait-il occasionné par la vétusté ou l’évolution de la réglementation,

— que le preneur, au titre des charges, remboursera au bailleur le coût des travaux concernant les parties communes de l’immeuble, qu’il s’agisse des réparations ou réfections grosses ou menues, ainsi que des travaux de remplacement, d’amélioration ou de rénovation, y compris les travaux prescrits par l’administration, les travaux imposés par la vétusté, notamment des travaux de remplacement des équipements communs, le bailleur ne conservant à sa charge que les travaux énumérés à l’article 606 du code civil et également définis comme portant exclusivement sur le gros oeuvre et les couvertures entières.

La refonte complète du chauffage et du rafraîchissement d’air du bâtiment AVENIR a été décidée par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2014 après audit des installations par la société BET ASTEC et présentation d’un projet daté du 20 juin 2014 préconisant d’assurer le chauffage et le rafraîchissement d’air par des pompes à chaleur air/eau installées en terrasse. La présentation de ce projet évoque les problèmes récurrents constatés sur le chauffage par radiateurs à eau chaude et notamment les fuites et boues dans le réseau, ainsi que le coût d’énergie et du chauffage urbain et propose en conséquence d’abandonner ce système âgé de 24 ans pour permettre de rationaliser les installations très différentes et nombreuses en terrasses qui assurent le rafraîchissement d’air, précisant que la technique de chauffage/rafraîchissement proposée vient d’être installée dans le bâtiment ARIANE. Plus précisément, s’agissant des installations équipant les locaux loués à la société GFI INFORMATIQUE, ledit projet expose que 'le chauffage par radiateur est âgé de 24 ans. De nombreuses fuites sont signalées, des boues bouchent les réseaux et sur les flexibles plus de circulation d’eau d’où inconfort pour les occupants dont le chauffage n’est plus assuré. Une remise à niveau s’impose à court terme. Le rafraîchissement d’air est assuré par des cassettes anciennes et en mauvais état âgées de 15 à 20 ans. La production est âgée de 10 ans, elle est dans un état moyen. Le groupe en terrasse est sur un socle béton non conforme au DTU étanchéité. Les tuyauteries d’eau glacée en tube acier noir présentent des traces de rouille. Une analyse d’eau est indispensable pour connaître l’état des tubes' .

Une enveloppe financière de 2.547.260 euros TTC hors honoraires du syndic a été allouée par l’assemblée générale susvisée à l’exécution de ces travaux. L’ordre de service signé par le syndic renvoie à un devis de 2.394.000 euros TTC portant sur la restructuration des installations chauffage-ventilation-climatisation de l’immeuble ayant pour objet la dépose du matériel existant, l’installation de deux pompes à chaleurs pour la production et la distribution d’eau chaude et d’eau glacée, le remplacement des réseaux existants, l’installation des cassettes plafonnières, le début des travaux étant fixé au 12 octobre 2015 avec une fin prévisionnelle le 15 juin 2016.

Il résulte de ce qui précède que les travaux réalisés ont porté sur des éléments structurellement indispensables à la jouissance des lieux dont le non-fonctionnement relève de l’obligation de délivrance incombant au bailleur et dont l’audit de la société BET ASTEC a mis en évidence le caractère particulièrement vétuste dès la prise à bail des locaux par la société GFI INFORMATIQUE, le bailleur ayant d’ailleurs reconnu aux termes d’un courriel adressé au preneur le

10 juillet 2013 que la climatisation du 4ème étage n’est plus opérationnelle depuis longtemps et que les équipements sont obsolètes. Ainsi que l’a relevé le premier juge, le bailleur n’a pas procédé au seul remplacement d’éléments atteints par la vétusté mais a procédé à une refonte totale du système avec amélioration qui a concerné l’entier système de chauffage et de climatisation de la copropriété.

Cette refonte complète du système de chauffage et de ventilation de l’immeuble qualifiée de restructuration dans le devis qui a été validé, et dont l’ampleur est caractérisée tant par le coût des travaux en cause que par leur durée, procède d’un choix de gestion des copropriétaires qui ne souhaitaient plus être raccordés au système de chauffage urbain, le premier juge ayant à juste titre relevé, sans être contredit sur ce point, que d’autres options moins onéreuses étaient possibles.

Il s’ensuit que les travaux ainsi engagés ne peuvent s’analyser en des réparations ou travaux de remplacement ni même en des améliorations incombant au preneur selon les termes du bail. La société ELYSEES PIERRE invoque vainement la clause du bail selon laquelle le preneur renonce à tout recours contre le bailleur pour quelque cause que ce soit et notamment sur le fondement des articles 1719, 1723 ou encore 1724 du code civil, à raison des travaux de mise aux normes environnementales qui pourraient devoir être entrepris dans l’immeuble dont dépendent les locaux loués en application de la réglementation à intervenir, ladite clause ne concernant nullement la prise en charge des travaux pouvant être engagés sur ce fondement, le dernier alinéa de cette clause précisant expressément que la répartition de la charge tant matérielle que financière de ces travaux sera déterminée ultérieurement entre les parties.

Dès lors au vu des développements qui précèdent, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement formée à l’encontre de la société GFI INFORMATIQUE au titre des travaux de refonte du chauffage et de la climatisation relevant de son obligation de délivrance et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Sur les frais de l’instance en référé :

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris de ce chef, la société GFI INFORMATIQUE conteste à la fois le principe de la créance alléguée par le bailleur motif pris du caractère injustifié de la procédure de référé initiée à son encontre, et le montant desdits frais.

La société ELYSEES PIERRE se prévaut pour sa part des stipulations contractuelles et fait valoir qu’à la date d’introduction de l’instance en référé, cette dernière était débitrice envers son bailleur d’un arriéré de loyers qui n’a été soldé que postérieurement à l’ordonnance de référé.

La cour relève, ainsi que le fait valoir la société ELYSEES PIERRE que le bail stipule en son article VII 7 que 'toutes les dépenses exposées par le bailleur à l’occasion des actions amiables ou judiciaires valablement engagées contre le preneur pour obtenir l’exécution des clauses et conditions du contrat sont et demeureront expressément à la charge du preneur'. Pour autant ces dépenses ne sont pas déterminables à l’avance et le montant réclamé au preneur a varié sans que le bailleur ne puisse s’en expliquer, une première somme de 3.477 euros étant initialement portée au débit du compte de la société GFI INFORMATIQUE à la date du 1re avril 2016, une somme de 1.830 euros y étant ajoutée le 29 juillet 2016, l’ensemble étant porté à 7.869 euros en première instance sans que le bailleur ne s’en explique alors même que les factures dont il se prévaut ont été établies entre le 4 novembre 2015 et le 8 mars 2016, étant en tout état de cause observé que les frais irrépétibles relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’appréciation de la juridiction saisie.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la société ELYSEES PIERRE déboutée de ce chef de demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

La société ELYSEES PIERRE ne justifiant d’aucune créance à l’égard de la société GFI INFORMATIQUE, elle sera condamnée à lui payer la somme de 84.371,01 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie dont le montant ne fait plus l’objet d’un quelconque débat entre les parties, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2017, date de sa première demande, la compensation ordonnée en première instance devenant sans objet du fait de l’infirmation du jugement sur les frais de l’instance de référé.

Il convient en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

La société ELYSEES PIERRE qui succombe en son appel supportera les dépens de première instance et d’appel et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 5.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la société GFI INFORMATIQUE en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société GFI INFORMATIQUE à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 7.869 euros au titre des frais de contentieux et ordonné la compensation des dettes respectives des parties,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de la société ELYSEES PIERRE formée au titre des frais de contentieux,

Dit n’y avoir lieu à compensation en l’absence de dette de la société GFI INFORMATIQUE à l’égard de la société ELYSEES PIERRE,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur la somme de 84.371,01 euros due par la société ELYSEES PIERRE au titre de la restitution du dépôt de garantie, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la société ELYSEES PIERRE à payer à la société GFI INFORMATIQUE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société ELYSEES PIERRE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT