Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18207 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWWK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG […]8/01653

APPELANTS

Madame B Y épouse X (décédée)

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne ROMERO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0704

Monsieur D-E X, en sa qualité de conjoint survivant de M^me B X née Y, intervenant volontaire

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Alexandre PILLIET, avocat au barreau de PARIS, toque : P585

Monsieur C X, en sa qualité de fils unique et héritier de M^me B X née Y, intervenant volontaire

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Alexandre PILLIET, avocat au barreau de PARIS, toque : P585

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] représenté par son syndic, la société ALTERABITA

C/O Société ALTERABITA

[…]

[…]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M. D-Loup CARRIERE, Président de Chambre

— M^me Muriel PAGE, Conseillère

— M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sixtine ROPARS

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par D-Loup CARRIERE, Président, et par Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me B Y épouse X (M^me X) était propriétaire des lots […], 2, 12, 18, 20, 21 et 29 au sein de l’immeuble sis […] à Saint-Ouen (93). Par acte authentique du 29 octobre 2003, M^me X a vendu à la SCI Bagolin les lots […]2 et 29, et est demeurée propriétaire du surplus des lots.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Saint-Ouen a fait assigner M^me X sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967.

Par jugement du 15 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné M^me X à payer au syndicat les sommes suivantes :

• 18 606,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 janvier 2018, pour la période allant du 1^er octobre 2015 au 1^er janvier 2018, appel pour le 1^er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017, date du commandement de payer, sur la somme de 17 889,37 euros, et à compter du 17 janvier 2018, date de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

• 288,20 euros au titre des frais nécessaires, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017,

• 800 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M^me X à payer au syndicat la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

M^me Y épouse X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 septembre 2019 et signifiée à personne morale le 26 novembre 2019.

M^me Y épouse X est décédée le […], laissant pour lui succéder M. D-E X, en sa qualité de conjoint survivant et M. C X, en sa qualité de fils unique.

Les deux héritiers sont intervenus volontairement à la présente instance, ce dont la cour prend acte.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 28 août 2021 par lesquelles M. D-E X et M. C X, intervenants volontaires, en qualité d’héritiers de l’appelante M^me B Y épouse X, demandent à la cour, de :

— prendre acte de leur intervention volontaire,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y faisant droit :

A titre principal,

— constater que le syndicat représenté par son syndic, la société Alterabita, forme des demandes en paiement à l’encontre de M^me X au titre des lots […], 2, 18, 20 et 29 alors qu’elle n’est pas propriétaire du lot n° 29,

En conséquence,

— dire le syndicat irrecevable en ses demandes dirigées en l’encontre de M^me B X,

A titre subsidiaire,

— constater que le syndicat forme des demandes en paiement à l’encontre de M^me X sur des appels de charges au titre des lots […], 2, 18, 20 et 29 alors qu’elle n’est pas propriétaire du lot n° 29,

En conséquence,

— dire le mal fondé en ses demandes dirigées en l’encontre de M^me X,

Dans tous les cas,

— débouter le syndicat de ses demandes dirigées en l’encontre de M^me X,

— condamner le syndicat à régler à M^me X la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête de M^me B Y épouse X délivrée au syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Ouen (93400) le 18 décembre 2019 à personne habilitée, la signification de conclusions à la requête de M^me B Y épouse X délivrée au syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Ouen (93400) le 24 décembre 2019 à personne habilitée ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Ouen (93400) n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les intervenants volontaires dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les

copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de provision sur charges en cours d’exercice, l’article 36 du même décret prévoyant que les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ;

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, poursuivant le recouvrement de la somme de 18 606,10 euros, a notamment versé aux débats devant les premiers juges :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M^me X,

— trois mises en demeure de payer par lettre recommandée avec demande d’accusé de réceprion,

— un commandement de payer les charges délivré le 21 novembre 2017 ;

— le décompte des sommes dues au titre des charges au 11 janvier 2018, arrêté à la somme de 18.606,10 euros, pour la période allant du 1^er octobre 2015 au 1^er janvier 2018, appel pour le 1^er trimestre 2018 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2015 à 2017 ;

— les appels de fonds envoyés au copropriétaire ;

Le tribunal a considéré que ces pièces établissaient de façon suffisante le bien fondé et l’exigibilité de la créance de charges dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, les intervenants volontaires en leur qualité d’ayants droit de l’appelante se bornant, pour contester la dite créance, à invoquer, de façon non étayée en droit et en fait, des imprécisions dans certaines résolutions ou points d’information sur les sinistres en cours lors d’assemblées générales qui n’ont pas été contestées par M^me X dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et auxquelles elle a participé en votant le plus souvent dans le sens des décisions prises ;

Les consorts X n’apportent, en cause d’appel, aucun élément pertinent de nature à remettre en cause l’analyse du tribunal ; ils ne versent notamment ni les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2015 à 2017, ni les appels de fonds, ni le décompte des sommes dues au titre des charges, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’apprécier leur contestation ;

En outre, il résulte des dispositions combinées des articles 6 et 63 du décret du 17 mars 1967 dns leur version applicable au 29 octobre 2003, date de la mutation, que tout transfert de propriété d’un lot est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu l’acte qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ; cette notification comporte la désignation du lot ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu ; cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ;

Ici, les ayants droit de M^me X ne justifient pas avoir, avant la présente instance, valablement notifié au syndic, conformément aux dispositions précitées, la mutation de lots réalisée au profit de la SCI Bagolin le 29 octobre 2003 ; la copie d’un simple courrier du 6 novembre 2003 émanant du notaire ayant dressé l’acte de vente et adressé au syndic de la copropriété ne peut suffire à établir

l’existence de la dite notification dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’il ait été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception comme exigé par l’article 63 précité et que ce courrier n’est qu’une lettre d’accompagnement ne précisant pas les mentions exigées par l’article 6, notamment les lots vendus et les identités du vendeur et de l’acquéreur ; comme le tribunal l’a observé, la formalité prévue par l’article 6 est obligatoire et ne peut être remplacée par la seule publication de la vente auprès du service de publicité foncière ;

Or, il importe que le syndic connaisse l’identité actuelle de tous les copropriétaires de l’immeuble pour lui permettre de remplir sa mission, notamment pour les convoquer aux assemblées générales, leur notifier les décisions prises par elles et recouvrer auprès d’eux les charges communes qui leur incombent aux termes du règlement de copropriété ; à cet effet, l’article 32 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous titulaires de droits réels sur ces lots ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu ; il est évident que le syndic ne peut tenir la liste à jour que dans la mesure où il est officiellement informé des changements intervenus ; ainsi, tant que la formalité de l’article 6 n’est pas accomplie, le syndic ne doit tenir compte que de l’identité du copropriétaire figurant sur sa liste ;

Par conséquent, contrairement à ce que soutiennent les intervenants volontaires en leur qualité d’ayants droit de l’appelante, c’est à bon droit que le syndic s’est fondé sur la liste mentionnant M^me X en qualité de copropriétaire dès lors que le transfert de propriété ne lui avait pas été notifié selon les exigences réglementaires requises ;

Les consorts X restent dès lors redevables des charges appelées au titre des lots […]2 et 29 jusqu’au 17 janvier 2018, date de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Bobigny valant notification par mise en demeure au sens de l’article 63 du décret précité ;

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 606,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 janvier 2018, pour la période allant du 1^er octobre 2015 au 1^er janvier 2018, appel pour le 1^er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017, date du commandement de payer, sur la somme de 17 889,37 euros, et à compter du 17 janvier 2018, date de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du

deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicitait en première instance de ce chef le paiement de la somme de 288,20 euros correspondant au coût des mises en demeure et du commandement de payer et produisait les pièces justifiant des modalités d’envoi des mises en demeure ainsi que du coût des diligences ;

Ne produisant aucune pièce de nature à remettre en cause l’exigibilité de ces sommes, le jugement sera donc confirmé en ce que les consorts X doivent être condamnés à payer la somme de 288,20 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017, date du commandement de payer ;

Sur la demande de dommages et intérêts

En omettant de s’acquitter des charges dues pendant plusieurs années malgré les avis et relances, les copropriétaires, par leur comportement dilatoire, ont fait preuve de mauvaise foi et ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété ; cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement ;

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts X, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ;

Le sens de la décision commande de rejeter la demande des consorts X sur le fondement de l’article 700 précité au titre des frais non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

Prends acte de l’intervention volontaire de M. D-E X et M. C X ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. D-E X et M. C X aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT